Как правильно сдать квартиру в аренду?
24.04.2016 2 576 6 Время на чтение: 12 мин. :
Сегодня мы с вами поговорим о том, как правильно сдать квартиру в аренду. Пассивный доход от сдачи недвижимости всегда был привлекательным источником заработка для владельцев жилья, есть немало людей, для которых это основной инструмент получения дохода. В периоды обострения финансового кризиса о сдаче квартиры в аренду задумываются даже те, кто никогда этим не занимался, поскольку теряют другие источники дохода. Нередко бывает, например, даже так, что родственники собираются вместе и живут в одной квартире, а вторую сдают.
Но не все знают, как сдать квартиру в аренду правильно, то есть, чтобы получить от этого максимально возможный доход, и не получить дополнительных проблем, которые, к слову, возникают довольно часто. Поэтому я и решил рассмотреть все основные моменты, которые необходимо знать и учитывать всем тем, кто желает сдавать в аренду жилье.
Как определить стоимость аренды квартиры?
Перед тем, как сдать квартиру в аренду, нужно правильно установить стоимость аренды. То есть, и не высоко, чтобы не отпугивать арендаторов, и не низко, чтобы максимально заработать.
Стоимость аренды квартиры складывается из двух ключевых факторов:
- Состояние и интерьер (чем лучше ремонт и мебель — тем дороже);
- Месторасположение дома (чем ближе к центру, метро, чем лучше прилегающая инфраструктура, чем ближе к морю на курортах — тем дороже).
Чтобы определить стоимость аренды квартиры, проще всего проанализировать аналогичные по этим двум критериям предложения на рынке, и определить таким образом некую среднюю цену, которую вы и будет предлагать потенциальным квартиросъемщикам.
Стоит ли делать хороший ремонт и дорого обставлять квартиру, чтобы потом и сдавать ее дороже — вопрос очень индивидуальный. Такие затраты могут окупаться несколько лет, да и многое зависит от нынешнего финансового состояния владельца: есть ли у него такая возможность, сможет ли он сделать все это безболезненно или для этого придется, допустим, брать кредит?
Где искать квартиросъемщиков?
Следующий важный вопрос, который необходимо решить, чтобы выгодно сдать квартиру в аренду — это поиск квартиросъемщиков. Основных направлений поиска два:
- Самостоятельно, через объявления в печатных СМИ и интернете;
- При помощи риэлторских агентств.
Многие из тех, кто желает сдать квартиру в аренду, изначально негативно относятся ко второму варианту — сотрудничеству с агентствами недвижимости, полагая, что в этом случае они будет терять в финансовом плане, платить агентству комиссию. Но это часто бывает совершенно не так: риэлторы берут комиссионные с квартиросъемщиков, а владелец квартиры получает ту арендную плату, которую он сам устанавливает. При этом у агентства недвижимости намного шире возможности поиска арендаторов, чем у владельца жилья.
Важен также следующий момент: даже если вы нашли человека или семью, готовых арендовать вашу квартиру по желаемой цене — не спешите договариваться о сделке. Внимательно присмотритесь к своим будущим квартиросъемщикам, проверьте их документы: не вызывают ли они каких-то подозрений? К примеру, если налицо признаки злоупотребления алкоголем, пускать такого человека в свое жилье — колоссальный риск. Ведь он может или вынести оттуда, или испортить имущество и саму квартиру.
Заключение договора аренды
Как правильно сдать квартиру в аренду: с договором или без? Многие не хотят заключать договор аренды, чтобы «не светиться» и избежать налогообложения. Думаю, что такой подход очень опасен: наличие договора аренды существенно снижает риски квартиросдатчика (а их немало), к тому же, никак не фигурирует в налоговых органах, если кто-то этого боится. Фактически, это документ, заключаемый между двумя сторонами, в некоторых случаях он может быть также удостоверен нотариусом, но это необязательно.
Договор аренды квартиры необходим для того, чтобы письменно засвидетельствовать всю ответственность квартиросъемщика перед владельцем жилья. В частности, в нем следует указать:
- Очень подробное описание состояния, в котором квартира передается в аренду, мебели, бытовой техники, других предметов и вещей, которые в ней находятся (как правило, все это описывается в отдельном приложении к договору аренды — акте приема-передачи квартиры);
- Ответственность арендатора за нарушение состояния квартиры и мебели;
- Срок, на который заключается договор аренды;
- Стоимость аренды, условия и порядок внесения оплаты;
- Условия, при которых возможно изменение размера арендной платы и порядок расчета таких изменений (например, привязка к инфляции, курсу доллара, просто некое запланированное повышение в определенный период и т.д.);
- Ответственность арендатора за нарушение условий внесения оплаты (например, штрафные санкции);
- Условия проведения текущего ремонта квартиры при необходимости (кто, за чей счет, в какие сроки обязуется проводить ремонт и устранение внезапно возникших проблем);
- Условия, при которых возможно досрочное расторжение договора аренды как со стороны владельца жилья, так и со стороны квартиросъемщика.
Важно также понимать, что заключение договора аренды накладывает свои обязательства и на квартиросдатчика. Так, например, он не сможет выселить своих жильцов в период действия договора, если те не нарушают его условий. Кроме того, договор аренды квартиры не должен противоречить действующим законодательным актам, в противном случае при наличии каких-то споров он может быть признан судом недействительным.
Нужно ли платить налоги от сдачи жилья в аренду?
Если вы хотите правильно сдавать квартиру в аренду, то должны понимать, что арендные платежи являются вашим доходом, а потому подлежат налогообложению. Я настоятельно рекомендую перед тем, как сдать квартиру в аренду, изучить актуальные законодательные нормы (они могут меняться), и четко выяснить, как вы должны декларировать свои доходы, какие налоги и когда платить.
Как правило, это обычный налог на доходы физических лиц (в разных странах он может называться по разному). Кроме того, в курортных областях может взиматься дополнительно курортный сбор или нечто подобное с каждого квартиросъемщика. Также все квартиросъемщики могут подлежать обязательной регистрации в государственных органах — уточняйте эти моменты, повторюсь, они часто меняются.
Конечно, надо признать, что немало людей не платят налоги от сдачи в аренду квартир, но они всегда находятся в зоне повышенного риска. В последнее время участились случаи и факты выявления нелегальных квартиросдатчиков и привлечения их к ответственности в виде штрафов, которые могут быть очень серьезными. Поэтому лучше не рисковать.
Контроль за состоянием квартиры
После того, как вы уже сдали квартиру в аренду и получили первую оплату, не нужно расслабляться. Обязательно контролируйте состояние своего жилья: на первых этапах делать это нужно чаще, далее — можно реже, но хотя бы раз в месяц. Кстати, это условие можно прописать в договоре аренды.
Вы должны иметь полное представление о том, что происходит в вашей квартире, пока в ней живут другие люди, поэтому не ленитесь периодически заходить туда и наблюдать за состоянием жилья. Даже если квартиросъемщики кажутся вам очень порядочными людьми и своевременно вносят платежи.
Прекращение аренды квартиры
Нужно знать не только как правильно сдать квартиру в аренду, но и как происходит прекращение арендных отношений, чтобы после квартиросъемщиков не осталось каких-то неприятных «сюрпризов». До того как квартиранты покинут ваше жилье, обязательно очень внимательно осмотрите квартиру, проверьте состояние всего, что указано в акте приема-передачи.
Для снижения дальнейших рисков рекомендуется после каждого квартиросъемщика менять замки, особенно это касается элитных квартир, которые сдаются в аренду вместе с дорогой мебелью, бытовой техникой и электроникой. Хотя, конечно, многие этого не делают, но в этом случае всегда есть риск того, что через какое-то время бывший квартиросъемщик или его подельники вынесут из квартиры все, что можно.
Теперь вы имеете некоторое представление о том, как правильно сдавать квартиру в аренду. Возможно, вы столкнетесь с определенными трудностями, когда только начнете практиковать этот способ получения дохода, но в дальнейшем, когда приобретете опыт и деятельность уже будет «поставлена на поток», все будет происходить быстрее и проще.
Желаю всем успехов и хорошего пассивного дохода. Оставайтесь на Финансовом гении, и вы найдете множество другой интересной и полезной информации в области грамотного управления личными финансами. До новых встреч!
Источник: https://fingeniy.com/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu/
Как сдать квартиру в аренду
Собственники квартир, в которых не проживают, не освобождаются от оплаты некоторых коммунальных услуг. Поэтому, чтобы оправдать подобные затраты многие решаются на сдачу жилья в аренду, ведь это еще и будет приносить доход. Перед тем, как сдать квартиру в аренду, необходимо определиться со стоимостью данной услуги и сделать это как можно адекватнее.
Определение арендной платы
Чтобы выставить адекватную цену на сдаваемое жилье необходимо руководствоваться определенными факторами, которые влияют на стоимость аренды. Обычно это:
- состояние квартиры;
- ее районное расположение.
На стоимость могут влиять и другие факторы, но уже незначительно. Чтобы узнать приблизительную стоимость аренды квартир в своем районе, необходимо ознакомиться с этой информацией в риэлтерских агентствах. Поскольку ценовая политика в них может значительно отличаться, лучше обзвонить как можно больше компаний.
Соответствие цены и качества
Чтобы получать с арендодателей максимальную прибыль, квартира должна полностью соответствовать выставленной цене. Перед тем, как сдать квартиру в аренду правильно, важно проверить всю имеющуюся в ней сантехнику, ремонт и мебель.
В квартире не должно быть протекающих кранов, сломанных дверцей на шкафах или продавленных и старых диванов. Косметический ремонт сможет улучшить ситуацию, а вот отсутствие средств на приобретение новой мебели лучше вообще компенсировать сдачей квартиры без мебели.
Такой вариант наиболее предпочтительнее для клиентов, которые ищут квартиру на длительный срок, ведь въезжают они с собственными предметами обихода.
Поиск жильцов
Можно осуществлять его самостоятельно или через знакомых, но даже они не всегда способны гарантировать порядочность клиента и его платежеспособность. Для избегания подобных проблем лучше обратиться за помощью в риэлтерскую контору, которая быстро найдет добросовестного жильца. Конечно, сдавать жилье первому же пришедшему по объявлению клиенту не обязательно.
Многие арендодатели долго не решаются сдавать квартиру в аренду по причине страха увидеть собственное жилище в плачевном состоянии после проживания чужих людей. Хоть и считается, что первое впечатление обманчиво, все же в личном разговоре можно отметить для себя определенные мелочи и решить стоит ли иметь дело с таким человеком.
Ответить на вопрос, как сдать квартиру в аренду правильно, можно только гарантией подписания соответствующего договора.
Как только будет найден подходящий квартиросъемщик, следует заключить с ним договор аренды. Данный документ необходим для законного регулирования всех возможных непониманий и обязательств между арендодателем и квартиросъемщиком. В основном предметом договора становится сумма ежемесячной оплаты и срок сдачи жилья.
Если квартиру планируется сдавать на длительный срок, то не следует перебиваться клиентами, которые планируют пожить всего пару месяцев. Это как раз может привести к тому, что кто-то из таких «мимолетных» клиентов окажется недобросовестным и приведет квартиру в плачевное состояние.
Лучше немного поискать и обзавестись жильцами, которые будут проживать в квартире весь запланированный срок.
Составление договора
Данный документ в первую очередь гарантирует безопасность именно арендодателю, поскольку его нарушение позволяет выселить неблагополучных жильцов с чистой совестью и вескими аргументами. В договоре необходимо обязательно приписывать:
- срок сдачи жилья;
- сумму ежемесячной оплаты;
- допустимые даты внесения оплат;
- штрафные санкции.
Все это позволяет владельцу квартиры гарантировано получать оплаты в строго установленные сроки. Штрафные санкции должны начисляться в случае не внесения своевременной оплаты, но только в случае, если они были прописаны в договоре во время его подписания. Также следует заранее продумать допустимый срок неоплаты, после истечения которого, владелец недвижимости сможет выселить квартиросъемщика.
Перед тем как сдать квартиру в аренду на длительный срок необходимо учесть в договоре регулярную инфляцию и рост цен. Лучше всего в таком случае указывать точную сумму оплаты на год, а то и полгода, после чего прописать, что стоимость будет пересмотрена сторонами. Это необходимо, поскольку цены регулярно растут, а сдавать квартиру по стоимости пятилетней давности будет уже невыгодно.
Арендатор может сразу оплатить наперед несколько месяцев, и эту сумму также необходим зафиксировать.
Проверка добросовестности
Чтобы быть уверенным в целостности и сохранности квартиры, необходимо регулярно лично наведываться к клиентам, но не надоедать им. Для этого достаточно одного раза в месяц и обязательно с предупреждением жильцов о визите, чтобы застать их дома и не поставить в неловкое положение.
Источник: https://kadastrmapp.ru/nedvizhimost/kak-sdat-kvartiru-v-arendu.html
