Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру?

В этой статье:

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру?

Ни для кого не секрет, что в настоящее время наиболее реальный способ стать счастливым обладателем собственной недвижимости — это вступить в кредитные отношения с банком. При стечении определенных обстоятельств возникает необходимость по особому распорядиться ипотечным жильем — обменять, сдать, подарить и др. Далее будет рассмотрена ситуация, когда квартира в ипотеке — можно ли оформить дарственную на нее и что для этого нужно?

Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон

Каждая банковская структура имеет свои особенности относительно выдачи кредитов на жилье. Но, по сути, все они сходятся в одном: банк является полноправным владельцем квартиры, приобретенной в кредит, до тех пор, пока не будет полностью погашена сумма задолженности. При этом жилье служит залоговым обеспечением безопасности сделки.

Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.

Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.

Ипотека и договор дарения

Составить дарственную на ипотечное жилье не составляет труда. Но сделать так, чтобы она приобрела юридическую силу — весьма проблематично. Это возможно только с разрешения банка. Самый простой вариант — выплатить оставшуюся часть долга. Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным владельцем собственности, а значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению — дарить, продавать, менять и т. д.

Но при всей простоте этого варианта есть одно, но очень большое «но» — людей, которые в состоянии погасить ипотечный долг за 10 или 20 лет вперед очень немного. А потому для абсолютного большинства случаев характерна необходимость дарения ипотечной недвижимости с обременением, то есть когда вся сумма долга за нее еще не уплачена.

Сложность данной ситуации заключается в том, что для кредитора смена собственника — это дополнительные и совсем ненужные риски. Но если вы все-таки хотите попытать удачу, то еще на стадии оформления ипотечного договора, настаивайте, чтобы среди ваших прав значилась возможность дарения квартиры в пользу третьих лиц с согласия кредитора. В этом случае есть вероятность, что банк пойдет вам на уступки и хотя бы рассмотрит возможность смены собственника.

Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?

Перед тем как договор дарения квартиры в ипотеке будет признан банком действительным, он тщательно проверит платежеспособность возможного нового собственника жилья. Расчет материальных возможностей будет производиться по тому же принципу, что и при выдаче новых займов на жилье.

Сотрудники банка проанализируют, какая часть доходов будет оставаться у гражданина после ежемесячной уплаты ипотечных взносов. Кроме того, во внимание будет принято и то, сколько иждивенцев находится у него на содержании, насколько стабилен заработок и другие нюансы.

Помимо финансового благополучия сотрудники банка при принятии решения о смене собственника должны четко усмотреть желание третьего лица принять на себя бремя по выплате оставшейся суммы ипотечного долга.

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка?

Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:

Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.

Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:

такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.

Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2019 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Из-за налога в 13% совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, об особенностях такой сделки смотрите видео ниже.

: Покупка и продажа ипотечной квартиры

Источник: http://expert-nasledstva.com/kvartira-v-ipoteke-mozhno-li-oformit-darstvennuyu/

Квартира в ипотеке: особенности оформления дарственной

В большинстве случаев, чтобы приобрести собственное жилье, необходимо взять ипотечный кредит. В основном он предоставляется на длительный срок, у заемщика перед банком появляются обязанности, которые он не может нарушать.

https://www.youtube.com/watch?v=GNP7b7izU28

За время действия ипотечного кредита у собственника жилья, которое находится в залоге у банка, могут возникнуть ситуации, где он передает права на квартиру другому лицу. Сделать это можно через договор дарения. Однако, существуют определенные правила и нюансы проведения сделки.

Что такое ипотека

Ипотека представляет собой кредит, который предоставляется заемщику на длительный срок для приобретения жилья. При этом банк имеет полные права на квартиру, которая приобретается на кредитные средства до тех пор, пока не будет погашен долг.

Жилье в данном случае служит залогом, который гарантирует погашение выданной суммы с процентами. Каждый банк определяется индивидуальные требования к заемщику. Однако, большинство банков не требуют получения согласия на то, чтобы покупатель и его члены семьи могли прописаться в квартире.

Договор дарения ипотечной квартиры.

Остальные действия, касаемые сделок купли-продажи, передач прав на квартиру, а также аренда всегда находятся под строгим контролем кредитора.

Договор дарения в ипотечном кредитовании

Согласно ст. 37 ФЗ №102 «Об ипотеке», квартира, купленная в ипотеку, может передаваться договором дарения другому лицу. Но, в этом случае возникают трудности, поскольку для проведения операции необходимо согласие банка.

Финансовая организация не одобряет подобных действий, так как происходит смена лица, обязующегося платить долг. Оформить дарственную возможно только в том случае, если данный пункт указан в договоре, у банка нет возражений, а также все платежи по кредиту вносятся своевременно.

При дарении квартиры следует соблюдать порядок действий:

Заемщик обращается в банк для получения письменного разрешения;
После получения разрешения подготовить необходимые документы, оформить договор дарения;
Подписать дарственную в Росреестре, после в течение 30 дней все документы проверяются сотрудниками ведомства;
Человек, получивший квартиру по дарственной, оформляет право собственности на квартиру с обременением в виде ипотеки.

Как относятся банки

Банк имеет полное право распоряжаться жильем, взятым в ипотеку, поэтому при получении заявки на оформление договора дарения, реакция может быть разной. Согласно практике, финансовые организации не всегда дают положительный ответ на оформление дарственной.

Связано это с тем, что появляются новые риски погашения долга по кредиту. Чтобы получить положительный ответ, необходимо заемщику привести весомые аргументы в необходимости оформления дарственной.

Чтобы осуществить сделку, необходимо, чтобы одариваемое лицо соответствовало требованиям:

Быть гражданином Российской Федерации, иметь постоянную прописку в том месте, где располагается отделение банка;
На последнем месте работы стаж должен быть не менее 6 месяцев, общий стаж больше года;
Иметь стабильную заработную плату, причем ее размер должен быть больше предполагаемой суммы ежемесячного платежа.

Что нужно знать перед оформлением дарственной, расскажет это видео:

В данном случае следует привести весомые факты того, почему нужно оформить договор дарения. Причины могут быть разные:

Ухудшение состояния здоровья;
Получение инвалидности, в результате потеря основного места работы;
Снижение заработной платы, невозможность погасить оставшийся долг по ипотечному кредиту;
Смена страны проживания.

Главное указать, что заемщик не может в дальнейшем вносить ежемесячные платежи. Данный факт банк не оставит без внимания, поскольку возрастут риски по ипотеке.

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке

При получении положительного ответа от банка на оформление дарственной, заемщику следует подготовить документы:

Паспорт РФ собственника квартиры;
Паспорт РФ человека, которому предполагается подарить недвижимость;
Документ, устанавливающий право собственности;
Технический или кадастровый паспорт;
Выписка из реестра;
Если недвижимость приобреталась в браке, то согласие супруга или супруги на проведения операции;
Выписка из домовой книги;
Разрешение органов опеки, если сделка затрагивает интересы детей, не достигших 18 лет;
Письменное разрешение банка.

Как признать договор дарения недействительным, смотрите в видео:

Если собственниками квартиры является несколько человек, то каждый из них должен подписать договор дарения, а также указать, что не имеет претензий к совершению сделки. Договор дарения должен содержать в себе информацию:

Реквизиты сторон;
Ссылку на документацию, согласно которой заемщик имеет право собственности;
Характеристики недвижимости;
Обязательно указать, что объект передается безвозмездно;
Права и обязанности сторон;
Порядок передачи прав собственности, где указано, что квартира передается с обременением в виде ипотеки, и одариваемый принимает условия, обязуется полностью погасить долг;
Подписи сторон.

Налоги

Процедура дарения квартиры, находящейся в ипотеке, относится к налогооблагаемой. Согласно ст.220 НК РФ, если сделка осуществляется между лицами, не являющимися родственниками, то необходимо заплатить налог в размере 13%.

Если договор дарения оформляется между лицами, находящимися в родственной связи, то налог не уплачивается. При желании продать собственность меньше, чем через 3 года после получения дарственной. Одариваемое лицо должно будет заплатить подоходный налог, согласно законодательству РФ.

За совершение сделки дарения необходимо заплатить пошлину в размере 1000 рублей.

Нюансы

При оформлении дарственной на квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо понимать некоторые тонкости:

После перехода прав собственности от дарителя одаряемому, имущество не освобождается от претензий третьего лица, связанного финансовыми отношениями;
Совершить сделку возможно даже в том случае, если квартира арестована или находится в аренде у другого лица, а также находится в управлении по доверенности;
Информация по образовавшемуся долгу по ежемесячным или коммунальным платежам обязательно должна быть передана человеку, который принимает недвижимость в дар, в противном случае сделка не действительна;
При составлении договора дарения следует указать тип кредита, сумму, а также особенности по его погашению, при неправильно составленных документах сделка считается недействительной;
Сделка считается также не действительной при смерти дарителя или одаряемого до оформления всех документов.

Схема дарения квартиры.

Можно ли оформить без разрешения банка

Не всегда люди пытаются оформить сделку дарения квартиры честным путем. Некоторые игнорируют требование получения разрешения от банка, оформляют документы без него. В этом случае действия противоречат закону, в результате возможны последствия:

Признание сделки не действительной через суд (в подобных ситуациях правозащитные органы всегда встают на сторону финансовой организации);
Требование погасить долг по ипотечному кредиту досрочно (банк может продать квартиру без согласия собственника, если образовался долг по ежемесячным платежам).

К тому же банк вправе потребовать взыскать штраф с правонарушителей, если были совершены противозаконные действия.

Оформить дарственную на квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но главным условием для этого является разрешение банка. Чтобы его получить, следует представить необходимые документы, а также привести весомые аргументы в необходимости проведения сделки. Не стоит пытаться обойти закон, поскольку это может плачевно обернуться для заемщика.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/darenie/kvartiru-v-ipoteke.html

Квартира в ипотеке: можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру? Покупая квартиру с помощью заемных средств банковского учреждения, нужно продумать плюсы и минусы. Ипотека – достаточно долгий по времени кредит, за этот период могут измениться жизненные обстоятельства. Например, заемщик по определенным причинам захочет подарить ипотечное жилье. На каких условиях он сможет подарить квартиру в ипотеке, рассмотрим в статье.

Ипотека: общие условия

Кредит на жилое помещение выдается банками на разных условиях. Ипотека пользуется популярностью среди населения, поэтому предлагаются льготные программы, по общим правилам, для лиц, социально незащищенной категории. Банки предъявляют к потенциальным клиентам строгие условия, касающиеся официальной работы и высокого уровня доходов. Кроме того, наличия документов, которые подтверждают эти факты, отсутствия задолженностей по ранее выданным займам. Если банк принял положительное решение, гражданин становится заемщиком и подписывает с учреждением кредитный договор одновременно с залоговым.

Страхуя риски убытков от невыплаты кредита, банк берет квартиру в качестве залога. Это обременение на жилье. Пока кредит не будет погашен в полном объеме, заемщик не может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

В законе не существует понятия – ограниченное право собственности, но фактически, в случае с ипотекой, происходит именно это. Человек может проживать в квартире, зарегистрировать там членов своей семьи. Но до тех пор, пока он все не отдаст банку, с процентами за пользование заемными средствами от кредитного учреждения, распорядиться единолично квартирой невозможно. Сделку не пропустит Росреестр.

Дарение: общие условия

По договору собственник имущества, который называется дарителем, передает его второму лицу. Это одаряемый. В результате заключения реального дарения квартира или иное имущество переходит к одаряемому.

Дарение характеризуется безвозмездностью сделки. Даритель не может требовать или надеяться на имущественное встречное представление от второй стороны (одаряемого). После регистрации права собственности в Росреестре, имущество переходит во владение к одаряемому.

Так как дарение требует обязательной государственной регистрации, необходима письменная форма договора. Нотариальное удостоверение сделки не обязательно, но специалисты рекомендуют обратиться к юристу. Он гарантирует чистоту сделки в случае, если она будет оспариваться заинтересованными лицами.

Порядок дарения ипотечной квартиры

Вопрос о том, можно ли подарить квартиру в ипотеке, актуален для многих заемщиков. За период длительного кредитования у них могли произойти разные изменения в жизни, включая и образование финансовых проблем, изменения в составе семьи и т.д.

Для того чтобы ответить на вопрос о том, можно ли подарить квартиру, которая находится в залоге у банка, обратим внимание на N102-ФЗ от 1992 года. Этот НПА регулирует вопросы ипотечного кредитования. По положениям закона, именно банк фактически владеет недвижимым имуществом. И пока заемщик не внесет всю сумму за квартиру, заемщик не может полностью ею распорядиться.

Что касается дарения, то этот вопрос решается исключительно с банком. Например, квартиру можно подарить, но банк должен дать согласие на это действие. Реакция банка на просьбу заемщика может быть разной. На практике, варианты осуществления действий с недвижимостью, прописываются в договоре. Можно зафиксировать, что дарение потенциально разрешено, либо четко запрещено. Кроме того, прописать, что банк спрашивать не обязательно, если заемщик решает передать квартиру одаряемому. Но последний вариант вызывает сомнение.

Если необходимо согласие банка и это прописано в кредитном договоре, заемщику необходимо быть готовым к тому, чтобы объясниться с банком. И тема разговора будет направлена на выяснение причин, по которым человек желает подарить квартиру другому, не выплатив за нее долг. Возможно, банк потребует наличия уважительных причин этому явлению. Необходима четкая аргументация со стороны заемщика. Например, он попал в тяжелое материальное положение.

И чтобы не терять квартиру, за которую он долгое время выплачивал деньги банку, он решил ее передать своему родственнику. Либо его здоровье пошатнулось, у него нашли болезнь. Шансы на выздоровление небольшие. И далее, объяснения идут по похожему с первым сценарию. Эти объяснения могут стать достаточными аргументами. Банк одобряет дарение. Но это согласие обязательно документально подтверждается.

Это необходимо для того чтобы в Росреестре у дарителя и одаряемого не возникло никаких проблем с тем, чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру.

Требование к будущему заемщику

Вместе с правом собственности к одаряемому переходит обязанность выплачивать ипотеку за заемщика. Исходя из этого, новый заемщик банка должен соответствовать тем условиям, которые предъявляются кредитным учреждением к тем, кто берет ипотеку. Это логично, поскольку неработающий гражданин, либо имеющий маленький доход не сможет платить за квартиру. В общем смысле, портрет заемщика для большинства банков:

гражданство РФ;
регистрация в регионе присутствия кредитного учреждения;
стаж на последнем месте работы не менее полугода;
наличие высокого уровня доходов.

Одаряемый должен понимать, что вместе с квартирой, он берет на себя обязательства по выплате ипотечного займа. Кроме того, вместе с жильем к нему переходят и долги. Они могут образоваться за услуги ТСЖ, туда же входят пени за просрочку выплат.

Если правопреемник не будет знать о том, что у дарителя есть долги и отказываться их оплачивать, то сделка будет признана недействительной. И на то есть основания, например, даритель ввел одаряемого в заблуждение относительно долгов, не рассказал ему всей правды или утаил его.

К этой ситуации применимы положения ГК РФ, позволяющие признать сделку недействительной, в частности, ст. 178.

Этапы дарения квартиры с обременением

Получение письменного согласия в банке на договор дарения.
Сбор документов для дарения.
Передача пакета бумаг в Росреестр.
Выдача выписки из ЕГРН.

Пути регистрации

Бумаги регистрируются в Росреестре. Этот орган уполномочен совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества. Но будущий собственник может выбрать варианты регистрации. Необязательно посещать Росреестр лично. Принести документы можно в МФЦ. Это учреждение не регистрирует сделки! Это надо понимать. МФЦ создано для того, чтобы взаимодействовать с населением по поводу совершения от имени каждого гражданина юридически значимых действий. И разгрузить Росреестр от постоянного потока граждан.

Онлайн провести сделку не получится. Только личное присутствие граждан позволит сделать это. Кроме того, гражданин вправе выбрать почту для того, чтобы отослать нужные бумаги. Они передаются на адрес Росреестра, заказным письмом. Нужно также заказать уведомление о том, что они переданы адресату. И отталкиваться от времени передачи, отсчитывая примерно один месяц. Это срок связан с тем, что дарственная на квартиру с обременением рассматривается дольше, чем это было бы со стандартным договором.

Срок регистрации документов в Росреестре составляет 1 месяц. Одаряемый получает выписку из ЕГРН. Она заменяет бумажное свидетельство о собственности. С этого момента человек становится собственником недвижимости и одновременно заемщиком банка. Он обязан платить по кредиту. Квартира, по-прежнему, находится в залоге у кредитного учреждения. В выписке из ЕГРН указывается новый собственник, а также фиксируется обременение – ипотека.

статьей:

Источник: https://goloszakona.ru/mozhno-li-oformit-dogovor-dareniya-na-ipotechnuyu-kvartiru/

Можно ли и как подарить долю в ипотечной квартире

/ Жилищные споры / Дарение доли в ипотечной квартире

Человек имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако, если речь идет об ипотечной квартире, заемщик ограничен в правах собственника – дарение, продажа, наследование и обмен происходят лишь с согласия кредитора.

Представьте, что вы хотите подарить долю в ипотечной квартире. Отчасти это означает, что придется договариваться с банком – именно банку принадлежит залог в виде квартиры. Значит дарение будет отличаться от стандартной процедуры. Чем именно? Об этом читайте в нашей статье.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Вступление в ипотеку означает заключение ипотечного соглашения с банком, по условиям которого кредитор предоставляет ссуду на покупку жилья. Заёмщик продолжает жить в квартире, но обязуется передать банку права на ипотечную недвижимость. Затем наступает период возврата кредита – все это время квартира находится в залоге у банка.

Если заёмщик еще не погасил ипотеку, но желает подарить долю, ему предстоит заручиться согласием кредитора (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Разрешение может быть прописано в ипотечном договоре. Но случается такое крайне редко – банкам невыгодна смена плательщика кредита, а значит и согласие от них большая редкость.

Однако на самом деле переживать не стоит – даже если вы получили отказ на дарение доли в ипотечной квартире, никто не запрещает дождаться погашения кредита. Сразу после выплаты всей суммы собственник сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Таким образом, если банк не разрешает отчуждать имущество по ипотечному договору, дарение доли возможно только при погашении кредита.

Условия сделки

Оформление дарственной при текущем залоге квартиры – процедура не из легких. Прежде чем прибегать к заключению сделки, нужно изучить жизненные обстоятельства.

Условия дарения доли в ипотечной жилплощади:

пункт о возможности дарения в период погашения ипотеки;
согласие дарителя и одаряемого (например, на перевод прав и обязанностей по договору залога);
переоформление договора ипотеки по ходатайству заёмщика.

Обязательным условием сделки является регистрация изменений в органе Росреестра. Новый собственник (одаряемый) вступит в законные права только после прохождения регистрации в государственных органах.

Обратите внимание, что банки не дают согласие на дарение доли в пользу детей, пенсионеров, малоимущих и сирот, т.е. тех, кто не способен нести обязательства по выплатам за ипотеку. Единственный вариант – подарить долю таким лицам, но сохранить за собой обязанность по выплате кредита (п. 38 ФЗ «Об ипотеке»).

Вопрос:

Можем ли мы подарить долю ребенку, если жилплощадь была куплена на средства материнского капитала? Ипотека уже погашена на ⅔, но в банк мы еще не обращались.

Ответ:

Оформление дарственной на долю в квартире считается отчуждением имущества. Согласно пункту 1 статьи 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дарение возможно лишь с разрешения держателя залога, т.е. банковского учреждения. Ознакомьтесь с договором о предоставлении ипотечного кредита. Если в нем имеется пункт о дарении доли до погашения ипотеки, значит вы сможете оформить сделку. Отсутствие такого пункта затрудняет дарение доли. Придется писать заявление в банк и ходатайствовать о разрешении на совершение сделки с обременением.

Еще один момент: Если планируется подарить долю ребенку по материнскому капиталу, родители должны составить предварительный договор дарения или оформить соглашение о выделении доли детям.

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

дарственной на долю в ипотечной квартире:

населенный пункт и дата (прописью);
ФИО, паспортные данные, адреса сторон;
юридические реквизиты кредитора – банковского учреждения, выдавшего ипотечный заем;
разрешение кредитора на дарение доли квартиры;
адрес, корпус, строение, этаж, квадратные метры, технические характеристики ипотечного жилья;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости – указать, что жилье находится в залоге у банка;
пункт о добровольной и безвозмездной передаче части жилья;
права и обязанности сторон договора (дарителя и одаряемого);
информация об обременении (залог);
данные о том, кто несет расходы;
число экземпляров договора;
подписи и фамилии сторон.

Составители оформляют один договор дарения и делают несколько копий – они понадобятся для обращения в МФЦ, Росреестр и банковское учреждение.

Порядок дарения

Основное отличие от обычного дарения доли – разрешение от третьего участника правоотношений (банка). Заявителю предстоит обратиться к нотариусу, поскольку речь идет об отчуждении долей квартиры. Но обо всем по порядку.

Куда обращаться?

Первый шаг на пути к дарению доли ипотечной квартиры – получение согласия от займодателя (кредитора). Если банк не одобрит сделку, дальнейшие шаги не имеют смысла.

Даритель обращается в банк с целью получить разрешение на передачу доли третьему лицу. Заявление подается в кредитный отдел, который рассматривал первоначальное заявление на получение ссуды. Сразу после обработки запроса, банк созывает комиссию, где и выносится окончательный вердикт – одобрить дарение доли или отказать заёмщику.

Имейте в виду, что процент отказов составляет явное большинство. Но это не означает, что нужно сложить руки и не попробовать договориться с кредиторами. Известны случаи, когда плательщикам все же удавалось включить пункт о дарении в первоначальный договор с банком.

Пошаговая инструкция

Порядок действий по дарению доли квартиры в ипотеке имеет свою специфику.

Юристы советуют руководствоваться следующим алгоритмом:

Определитесь с кандидатом (желательно чтобы им не был ребенок, пенсионер, инвалид или малоимущий – процент отказа со стороны банка увеличится).
Перечитайте договор ипотеки с банком – отыщите пункт на разрешение/запрет отчуждения имущества.
Отправляйтесь в банк за консультацией по вопросу.
Попросите кредитора дать согласие на дарение доли квартиры с обременением ипотекой.
Подготовьте документы для оформления сделки.
Запишитесь на прием к нотариусу.
Составьте проект дарственной на дарение доли, оплатите госпошлину, отдайте собранные документы.
Передайте бумаги на регистрацию сделки в Росреестре.
Заберите готовую выписку из ЕГРН о праве собственности.
Уведомите банк о завершении операции с жильем.

Обращайтесь в банк только при наличии пункта в договоре ипотеки. Также уместно просить кредитора о разрешении, если вы погасили основную часть ипотеки. Остальные случаи – увы, не в пользу заёмщика.

Документы

Оформление документов отнимает немало времени – ниже мы расскажем о документах, которые необходимо подать в государственные органы.

Обращение в банк за согласием:

заявление по образцу;
паспорт дарителя (заёмщика);
справка о доходах по форме банка – 2-НДФЛ;
правовые документы на другое жилье.

При необходимости банк может затребовать свидетельство о браке и свидетельство о рождении детей.

Заручившись одобрением кредитора, можно приступать к оформлению дарственной у нотариуса и регистрировать сделку в Росреестре.

Документы для МФЦ и Росреестра:

письменное согласие банка;
общегражданские паспорта дарителя (заёмщика) и одаряемого;
правовой документ на квартиру (например, договор купли-продажи);
техпаспорт на жилое помещение;
актуальная выписка из ЕГРН с кадастровыми данными – в МФЦ запрашивают самостоятельно;
согласие второго супруга или совладельцев – при долевой или совместной собственности на жилплощадь (читайте, «Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников?«);
справка о составе семьи – сейчас это выписка ЖЭК из домовой книги;
подтверждение родственных отношений (свидетельство о браке, об усыновлении/удочерении и др.);
одобрение органа опеки и попечительства (при необходимости).

Расходы, стоимость

Оформление дарственной на часть квартиры оплачивается согласно прейскуранту. Приготовьтесь к затратам на услуги специалистов.

Основные статьи расходов:

государственная пошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости даримой доли жилья (300 рублей – минимум; 20 000 рублей – максимум);
госпошлина в Росреестре – 2 000 рублей с одаряемого;
техническая и правовая работа нотариуса – от 2 000 до 5 000 рублей;
оценка стоимости квартиры – от 3 000 до 15 000 рублей;
запрос справок и выписок – от 1 000 рублей.

Вместе с тем существуют и бесплатные процедуры:

разрешение банка на дарение доли квартиры;
составление акта о приеме-передачи объекта недвижимости.

Подробнее о расценках нотариусов читайте в статье «Сколько стоит договор дарения доли квартиры у нотариуса?».

Можно ли подарить долю в обход банка?

Даже не думайте о дарении доли ипотечной квартиры в обход банка. Следует помнить, что все тайное становится явным. Тем более, с введением единого государственного реестра – ЕГРН, куда заносятся все сведения об обременениях на объекты недвижимости.

Ответные меры кредитора могут быть очень суровыми:

признание сделки недействительной – придется аннулировать договор дарения и вернуть подаренную долю обратно (ст. 167 ГК РФ);
требовать досрочного погашения ссуды (ст. 39 ФЗ «Об ипотеке»);
продажа залогового имущества – квартира уйдет «с молотка», а даритель рискует остаться без жилплощади.

Любые действия заемщика без ведома банка чреваты обернуться неприятностями. Во избежание пагубных последствий старайтесь не идти против кредиторов.

Заключение

Обозначим выводы из рассмотренного материала:

Жилье, купленное в ипотеку, может быть объектом дарения только при согласии банка.
Если в ипотечном договоре есть пункт о дарении доли квартиры, скорее всего сделке ничего не угрожает.
Кредитор выдает согласие в письменной форме после обращения заёмщика (дарителя).
Незаконная передача доли квартиры без согласия банка чревата ответными санкциями – аннулированием сделки и продажей жилья.
Оформление дарственной на квартиру в ипотеке требует нотариальной формы.
Изменения в статусе жилья вносятся в Росреестр по заявлению дарителя.
Близкие родственники освобождены от оплаты 13% НДФЛ, а все остальные получатели дара оплачивают налог.

Дарение долей в ипотечном жилье вызывает массу вопросов у обычных людей. Практика показывает, что не все знают о нюансах оформления. Многие сталкиваются с необоснованным отказом банка или завышением тарифов нотариуса. Найти ответы на вопросы можно и самостоятельно, но не у всех есть свободное время и доступ к юридической информации.

Если вам нужна срочная консультация юриста, оставьте заявку на нашем портале – эксперт свяжется с вами и поможет с дарением доли квартиры в ипотеке. Юрист подберет актуальный образец заявления, предоставит выборку из законодательных актов, подскажет, как лучше взаимодействовать с банком и рассчитает госпошлины.

Положившись на юриста, вы можете не беспокоиться о сложностях и казусах!

Источник: http://law-divorce.ru/darenie-doli-v-ipotechnoj-kvartire/

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру — как подарить родственнику

Жизнь всегда более изобретательна, чем люди. Поэтому она может создать ситуации, которые способны привести к сложностям с юридической стороны вопроса. Ярким примером тому является оформление дарственной на квартиру в ипотеке. Поскольку данный тип договора дарения является сделкой, касающейся недвижимости с обременением, для оформления юридически правильного документа потребуется помощь квалифицированного юриста и соблюдение некоторых условий.

Ипотечная квартира

Каждый человек, хоть раз оформляющий ипотеку, знает, что до полной выплаты стоимости всей квартиры юридически данная территория принадлежит банку и является залогом надежности и стабильности своевременных выплат. Единственное, что может сделать человек, покупавший ипотечную квартиру, это прописаться в ней самостоятельно и зарегистрировать на жилплощади членов семьи. А также жить в ней.

Остальные операции с данной недвижимостью, такие как договор дарения ипотечной квартиры, купля-продажа объекта и прочие сделки запрещены банком-кредитором. Поэтому осуществлять дарение без уведомления об этом банка и без получения его разрешения юридически невозможно.

Что будет, если оформить дарственную на квартиру в ипотеке без согласия банка

Оформление договора дарения ипотечной квартиры без согласия банка на проведение процедуры считается недействительным. Факт о несоблюдении соглашения с банком станет известен, поскольку возникнет необходимость переоформления регистрации жителей. И в такой ситуации будут два пути развития действия:

Банк подаст в суд и признает дарственную на ипотечную квартиру и последующие изменения недействительными. Причем суд всегда принимает сторону банка, поскольку ипотечные договоры составлялись с учетом всех нюансов и предыдущего опыта работы с клиентами.
Также банк может потребовать исполнения ипотечных обязательств в полной мере. То есть выплатить всю ипотеку в короткие сроки. В противном случае банк продает квартиру по своему усмотрению.

Пути, при которых можно оформить дарственную на ипотечную квартиру

С юридической точки зрения также существует два выхода для владельца квартиры, находящейся в ипотеке:

Самый относительно простой способ — выплатить заранее всю ипотеку, чтобы недвижимость уже находилась в полной собственности дарителя.
Если планы оформить дарственную на квартиру в ипотеке были еще до оформления ипотеки, тогда необходимо заранее известить банк и попросить их рассмотреть вопрос о включении возможности дарения в права покупателя квартиры. Далеко не всегда банк на это соглашается. Однако, в большинстве случаев данные вопросы рассматриваются.
Прямое обращение к банку о разрешении дарения. Здесь также имеется ряд сложностей, таких как проверка будущего владельца на предмет возможности осуществления стабильных выплат по ипотеке.
Также можно составить дарственную на квартиру в ипотеке, когда даритель будет продолжать выплачивать взносы, не передавая их новому владельцу. Последний до момента полной выплаты кредита будет являться участником по ренте. И выплата кредита перейдет в его обязанность только в случае смерти основного плательщика.

Если банк соглашается на осуществление сделки, с его стороны последует долгая проверка платежеспособности будущего владельца. В критерии входят:

стабильность работы;
размер заработной платы, точнее сколько будет оставаться у одариваемого после уплаты ипотеки;
наличие иждивенцев и другие нюансы.

В случае приемлемости нового плательщика для банка одариваемый становится новым участником договора по ипотеке. Следует учитывать, что с недавнего времени существует закон, который облагает одариваемого пошлиной в виде 13%, если он не является близким родственником дарителя.

Для оформления договора дарения доли квартиры в ипотеке также потребуется согласие банка, поскольку ему принадлежит вся жилплощадь. Вопросы по выплатам также следует уточнять у банка-кредитора.

Несмотря на большое количество ограничений с финансовой стороны на осуществление действий с недвижимостью, многие владельцы ипотечных квартир задаются вопросом, можно ли оформить дарственную на такое жилье. Как показывает практика, лучшим решением будет подумать о совершении безвозмездной сделки заранее и уведомить об этом банк. Либо, если это желание возникло после оформления кредита, опять же попросить рассмотреть прошение на осуществление договора дарения доли квартиры в ипотеке или всей ипотечной квартиры.

: Советы юриста по оформлению договора дарения на квартиру.

Источник: https://ya-naslednik.com/mozhno-li-oformit-darstvennuyu-na-ipotechnuyu-kvartiru-kak-podarit-rodstvenniku.html

Дарение квартиры по ипотеке

Все действия, связанные со сделкой дарения, регламентируются гл. 32 ГК РФ. Под термином «дарение» подразумевается переход права собственности на личное имущество от одного человека к другому. Сделка является безвозмездной и безвозвратной. Человек, отдающий имущество – это даритель, а лицо, принимающее собственность – одариваемый. Предметом сделки могут являться квартиры, комнаты, дома и даже доли имущества. Если речь идет о последнем варианте, то потребуется письменное согласие всех совладельцев.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите ваши вопросы прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Договор дарения является письменным подтверждением осуществления данной сделки. После регистрации акта, дарение получает юридическую значимость. В документе обязательно должны быть указаны данные сторон, предмет сделки и его полное описание, различные условия, при которых проводится сделка. В том случае, если соглашение не будет зарегистрировано в течение года с момента заключения, оно потеряет свою юридическую силу.

В некоторых случаях дарственная может быть аннулирована или признана ничтожной. Это возможно тогда, когда в договоре имеется пункт, согласно которому вступить во владение собственностью одариваемое лицо сможет только после смерти дарителя. Данный момент противоречит основным условиям оформления дарения, заключающегося в том, что на момент регистрации сделки даритель должен присутствовать лично.
Аннулировать сделку можно только в том случае, когда одариваемое лицо скончалось раньше дарителя. После прекращения действия соглашения, квартира возвращается дарителю.

Возможно ли дарение квартиры, взятой в ипотеку?

Согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке», владелец квартиры вправе передать свое имущество в качестве дара, но только с согласия кредитора. Чаще всего, банки заведомо прописывают в ипотечном договоре пункт, по которому жилье не может быть передано по дарственной, поскольку такая сделка считается высокорискованной.

Такой подход объясняется тем, что при передаче имущества в дар, кредитор потеряет часть своих прав на эту недвижимость.

В том случае, если собственник жилплощади оформил акт дарения без согласия банка, последний вправе назначить санкции в виде признания документа недействительным, либо досрочной выплаты всей суммы долга по кредиту.

Если, покупая квартиру, заемщик заведомо знает, что будет передавать ее в дар, то следует позаботиться о включении в кредитный договор такого пункта.

Если банк не имеет возражений против проведения данной сделки, то он выдает заемщику соответствующий документ, снабженный необходимыми подписями и печатями.

Порядок и условия дарения квартиры, взятой в ипотеку

Оформить сделку дарения можно только в том случае, когда имеется такой пункт в кредитном договоре, и банк дает согласие на проведение процедуры. Разумеется, это возможно при условии своевременного внесения ежемесячных платежей по кредиту.

Существует определенный порядок оформления сделки, который включает в себя следующие этапы:

Заемщик обращается в банк для получения письменного разрешения на совершение сделки.
Если согласие получено, то собственник готовит все необходимые документы и оформляет договор дарения.
Документ подписывается в Росреестре и в течение месяца проверяется сотрудниками ведомства.
В результате, одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на имущество с обременением в виде ипотеки.

Договор дарения не требует нотариального заверения и может быть составлен в произвольной форме, однако, лучше всего воспользоваться стандартным образцом, чтобы исключить возможные неточности из-за чего сделка будет признана ничтожной. Посмотреть и скачать можно здесь: [образец договора дарения квартиры].

Для проведения сделки потребуются документы:

правоустанавливающие документы на жилье;
выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
техническая документация на квартиру;
разрешение банковского учреждения на осуществление дарения;
согласие супруга (ги) дарителя;
разрешение службы опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Все документы представляются в виде копии и подтверждаются соответствующим оригиналом.

Налоги при дарении квартиры, взятой в ипотеку

Дарение квартиры в ипотеке также причисляется к числу налогооблагаемых процедур. Согласно ст. 220 НК РФ, если соглашение заключается между посторонними людьми, то размер налога исчисляется из расчета 13% от стоимости недвижимости. Когда сделка проводится между гражданами, находящимися в родственных отношениях, то налогооблагаемой не является.

Если одариваемое лицо пожелает продать полученное имущество ранее, чем через три года после получения квартиры, то оно обязано будет оплатить подоходный налог с той стоимости жилища, которая превышает 1 млн. рублей.

Что касается госпошлины, то согласно законодательству, за регистрацию стороны уплачивают 2 000 рублей.

Пример по дарению квартиры, взятой в ипотеку

Юлия Васильевна оформила квартиру в ипотеку и после этого длительное время ее выплачивала. Через некоторое время, она вновь вышла замуж и решила передать жилье своему совершеннолетнему сыну, а самой переехать к новому мужу.

Обратившись в банк, она получила отказ на оформление такой сделки, поскольку кредитор считал данный шаг слишком рискованным и боялся потерять залог.

Женщина проигнорировала данный ответ и самовольно оформила дарственную. Через некоторое время она получила уведомление о досрочной выплате всей суммы ипотеки.

Юлия Васильевна обратилась в суд с требованием отменить санкции, однако судебная инстанция не пошла ей на встречу, поскольку все действия кредитора соответствовали договоренности. В результате, женщина была вынуждена брать кредит в другом банке и оплачивать имеющуюся задолженность.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по дарению квартиры, взятой в ипотеку

Вопрос: Здравствуйте, я являюсь собственником жилплощади, которую приобрела в ипотеку. Недавно я получила выгодное предложение от работодателя. Теперь мне нужно переехать в другой город. По ипотеке я уже оплатила часть займа, однако в сложившейся ситуации, какое-то время не смогу это делать. Мы устно договорились с сестрой, что я оформляю квартиру ей по договору дарения, а она в свою очередь оплачивает оставшуюся часть займа. Те же деньги, которые я уже оплатила, она мне отдаст, когда я решу приобретать квартиру на новом месте.

Могу ли я это сделать? Куда мне следует обратиться, и какова будет стоимость?

Ответ: Здравствуйте. По ФЗ «Об ипотеке», передать в дар квартиру вы сможете лишь в том случае, если в вашем кредитном договоре отсутствует пункт, который запрещает данную процедуру. Банк должен дать письменное разрешение на проведение сделки.

Первое, что необходимо сделать – это обратиться в банковское учреждение и уточнить данный момент. Дальнейшая процедура оформления будет проходить в стандартном виде. Для регистрации сделки следует обратиться в Росреестр.

Стоимость дарения в вашем случае будет составлять 2 000 рублей.

Список законов

ФЗ «Об ипотеке»
Статья 220 НК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы или ваша проблема не решена? Задайте их практикующим юристам прямо сейчас!

Позвоните и решите ваши проблемы прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Источник: http://www.bequest-expert.ru/darenie/darenie-kvartiry-po-ipoteke/