Коммерческий наем жилого помещения является срочным договором?

Договор коммерческого найма жилья — описание документа, особенности процедуры, обязанности и права сторон соглашения

Жилищное право > Аренда > Договор коммерческого найма жилья – полный разбор порядка его заключения

Что такое договор коммерческого найма жилья и когда он нужен? Найм жилья – это вид арендного соглашения, суть которого заключается в передаче жилого помещения в пользование от одного лица (его собственника — наймодателя) другому (временному жильцу – нанимателю).

В зависимости от условий, оговоренных в соответствующем договоре, и общих принципов найма он может осуществляться на бесплатной основе, либо на платной.

В первом случае соглашение будет социального характера, а во втором – коммерческого. Именно о таком найме жилплощади пойдет речь в представленном ниже материале. Наш ресурс в полной мере осветит его суть, общие принципы и порядок проведения.

Что такое коммерческий наем жилого помещения?

Как было отмечено ранее, найм жилого помещения – это арендное соглашение, обязующее собственника передать свое жилье в пользование другому лицу, которое заключило с ним соответствующий договор.

Основным отличием коммерческого найма от социального является то, что первый осуществляется на возмездной основе.

Это значит, что наниматель жилья обязуется оплатить период проживания в нем по условиям, оговоренным в договоре.

Наймодателем в коммерческом найме могут выступать все личностные единицы юриспруденции на территории РФ. К таковым относятся:

• частные лица (обычные граждане);
• юридические лица (организации, индивидуальные предприниматели);
• муниципалитет (местное самоуправление конкретного субъекта или прочей территориальной единицы нашей страны);
• непосредственно государство, представленное полномочными организациями.

По своей сути, понятие «наймодатель» определяет то лицо, которое является собственником сдающегося в жилья или уполномоченного, не являющиеся при этом владельцем квадратных метров.

Нанимателем, в свою очередь, является то лицо, которое по договору получает конкретное жилье в найм. Как правило, таковым выступает отдельный гражданин или их группа.

Договор коммерческого найма – это тот документ, который определяет порядок процедуры и обязанности его сторон. Заключать данное соглашение необходимо в письменной форме, однако его нотариальное заверение необязательно.

В тексте договора стороны должны указать все те требования, которые они выдвигают друг к другу и обязуются соблюдать после заключения соглашения. Стоит понимать, что все условия договора должны удовлетворять желаниям обеих сторон найма, иначе – заключать соглашение не следует.

Рассматривая конкретный случай более подробно, может потребоваться обращаться к разным законодательным актам. Основными из них являются следующие:

• Гражданский Кодекс РФ (определяет общий порядок найма и заключения договора);
• Жилищный Кодекс РФ (регламентирует основные принципы найма жилья);
• Федеральные законы и Постановления правительства РФ разного масштаба (в более глубоком разрезе рассматривают специфичные особенности найма жилья).

В том случае, если ознакомиться с законодательством РФ в полной мере не удается, желательно обратиться за помощью к профессиональному юристу. Не забывайте, что перед заключением любого соглашения необходимо досконально изучить его законодательную базу.

Нюансы процедуры коммерческого найма

Коммерческий найм жилья – не столь сложная процедура в юридическом плане. Осуществляя данную процедуру, достаточно придерживаться основных ее принципов и порядка проведения, которые указаны в ранее упомянутых законодательных актах.

Обобщив информацию из них, можно выделить основные нюансы описанного найма жилого помещения. Общий их перечень таков:

• Сдавать жилье по такому договору имеют право только его собственник (обладающий соответствующим правом на сдаваемое помещение) или представитель такового (действующий по соответствующей доверенности). В том случае, если собственников сдаваемого жилья несколько, то необходимо получить согласие у них всех. В противном случае, у нанимателя могут возникнуть некоторые проблемы.
• Объектами коммерческого жилищного найма выступают только жилые помещения, отделенные от близь лежащих строений. Таким образом, наниматель может получить в свое владение квартиру, частный дом и подобные виды жилья. Стоит отметить, что таким договорам муниципалитет или государство имеет право сдавать только то жилье, которое находится в жилищном фонде коммерческого пользования.
• Срок найма жилья на коммерческой основе определяется двумя сторонами соответствующего соглашения. Законодательно данный срок не может превышать 5 лет. В том случае, если в договоре коммерческого найма не указан срок предоставления жилья, то он автоматически определяется равным 5 годам.
• Плата за найм жилья и порядок ее выплаты оговаривается в договоре по согласованию между двумя его сторонами. Изменять ее размерность в одностороннем порядке не имеет право ни одна из сторон соглашения.
• Переход права собственности на сдаваемое жилье от наймодателя другому лицу никак не влияет на договор его найма.
• Заключать соглашение необходимо в простой письменной форме. Общий формат такового законодательно не закреплен. Он имеет свободную форму. В таком договоре важно указать все условия предоставления жилплощади в найм, права и обязанности его сторон.
• Расторжение договора возможно как в мирном, так и в судебном порядке. Инициатором данного процесса может выступать и наймодатель, и наниматель, но только в том случае, если его оппонент по сделке нарушает условия договора или же законодательство РФ относительно предмета соглашение или его самого.

Учитывать представленные нюансы крайне важно, так как именно от их соблюдения зависит то, насколько сделка коммерческого найма жилья будет удачна для обеих сторон соглашения. Помните об этом.

Обязанности и права сторон соглашения

Завершая рассмотрение сегодняшней темы, не лишним будет определить базовые обязанности и права сторон договора коммерческого найма жилья. Стоит отметить, что все они заключаются в следующем:

• обязательное соблюдение всех условий договора;
• обязательное соблюдение всех законодательных норм относительно соглашения коммерческого найма.

В том случае, если представленные выше условия не соблюдаются одной из сторон, ее оппонент по сделке имеет полное право принудительно расторгнуть ранее заключенное соглашение.

Для лучшего понимания сути данного вопроса ниже представлены основные права и обязанности каждой стороны договора.

Итак, для наймодателя к таковым относятся:

• передача предмета договора (сдаваемой жилплощади) нанимателю в пользование на некоторый срок;
• осуществление соответствующей эксплуатации строения, в котором находится сдаваемое жилье;
• организация капитального ремонта сдаваемой жилплощади, если иной порядок не предусмотрен договором;
• обеспечение проведения ремонта строения, в котором находится сдаваемое жилье, на общих началах;
• предоставление за некоторую плату необходимых нанимателю коммунальных услуг.

Наниматель, в свою очередь, обязуется:

• пользоваться полученным жильем исключительно для проживания;
• сохранять полученное жилье в полной сохранности и в должном состоянии;
• своевременно и в полном размере оплачивать найм жилого помещения (при необходимости – и коммунальные услуги);
• осуществлять текущий ремонт полученного жилья, если иной порядок не предусмотрен договором.

Помимо этого, наниматель имеет полное право на:

• вселение своих близких (необязательно родственников) в полученное жилье с согласия наймодателя;
• осуществление поднайма жилья от своего лица с согласия наймодателя;
• проведение переустройства или реконструкции жилого помещения с согласия наймодателя;
• вселение своего близкого несовершеннолетнего лица в полученное жилье без согласия наймодателя.

При найме жилого помещения, в том числе на коммерческой основе, сторонам рекомендуется грамотно и ответственно подойти к вопросу письменного заключения соответствующего договора. Подобные действия в последующем помогут урегулировать массу споров.

Нередко встречаются случаи, когда собственник посещает сданную жилплощадь без предварительного согласования с нанимателем. Подобными действиями, нарушаются законные права последнего на неприкосновенность частной жизни. Во избежание этого, следует указать в документе пункт, в котором указаны периодичность и время проверки сдаваемого жилья.

Существенным условием для Нанимателя, которое необходимо включить в соответствующий договор, является возможность вселения Собственником посторонних дополнительных жильцов. Данный вопрос рекомендую урегулировать на этапе подписания договора.

Как видите, законодательная и юридическая суть коммерческого найма жилья не столь сложна к рассмотрению. Главное в процессе разбора подобных правоотношений – внимательно ознакомиться с законодательством РФ и представленным выше материалом. Надеемся, статья была для вас полезна. Удачи в заключении сделок!

Подробнее о договоре коммерческого найма жилья вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

08 Апр 2017      kasjanenko         134      

Источник: http://PravoZhil.com/arenda/dogovor-kommercheskogo-najma-zhilya.html

Что значит коммерческий найм жилого помещения: виды, с правом выкупа

Последние изменения: Май 2019

Коммерческий найм жилого помещения не содержит определённого понятия, а характеризуется общими признаками, которые указаны в п.1 ст. 671 ГК РФ. Потому для полного ознакомления с сутью этого типа договора, разложим по признакам его основные отличительные черты.

Характерные признаки:

• срочность;
• возмездность;
• широкий круг лиц, которые могут выступать в роли наймодателя (частники, юр. лица, муниципалитет, гос-во);
• Консенсуальность.

Участники договорных отношений

Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.

Обязательное условие для арендодателя при сдаче жилого помещения в съём — наличие прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Иногда собственники жилья сдаваемого в коммерческий найм состоят в жилищных фондах, исходя из общего правила такое жильё также входит в этот частный фонд.

Исходя из этого следует, что лица, которые не покрывают паевый взнос, вынуждены выплачивать его посредством сдачи квартиры в найм. В роли заключающей договор стороны будет выступать не сам владелец, а лицо, управляющее этим фондом (представитель, управляющий), которое и будет выступать в роли одной из сторон правовых отношений.

Арендатор в коммерческом найме

Обычно в данной роли участвует одно физическое лицо, но ГК РФ также допускает условие множественности лиц участвующих в сделке со стороны наймодателя, не только нанимателя. К примеру, лица, которые вели совместное хозяйство (сожительствовали) с арендатором, имеют правовую обоснованность на заключение подобной сделки с условием о солидарности ответственности арендатора и лиц сожительствующих с ним перед арендодателем.

В данном случае люди, включенные в договор, приобретают и статус сонанимателя, и аналогичные права и обязанности, как и у нанимателя. Во время заключения коммерческих договорных отношений арендатор самостоятельно решает и указывает перечень граждан, с которыми будет жить в снимаемой квартире, потому в число сонанимателей не обязательно включать даже детей или супругов.

Закон не определяет и не упоминает, о каких-либо семейных отношениях, он указывает на наличие лиц, которые сожительствуют.

Законодательство определяет факт наличия задокументированного списка граждан сожительствующих с нанимателем, так как чрезмерное количество жильцов в сдаваемой квартире быстро бы ухудшило её состояние. Однако при проживании в жилье лица, которое не было указано в перечне,  оно подлежит выселению или внесению в список с согласия арендодателя согласно ст. 679 ГК РФ. Исключением являются несовершеннолетние дети как самого жильца, так и его соседей, они могут быть внесены в список сонанимателей без разрешения арендодателя согласно ч.2 ст. 679 ГК РФ.

Объект договорных отношений может быть в виде квартиры или её доли, дома. Размер предоставляемой недвижимости не регламентирован, потому о нём договариваются заранее. Также законодательством не установлены требования к качеству жилого помещения, это опять таки решается участниками правоотношений они самостоятельно решают, что соответствует нормам для проживания, а что нет. Законодательно нормы закреплены п.1 ст. 673 ГК РФ. Но, даже оперируя этой статьёй, объектом найма может стать что угодно, главное, чтобы оно соответствовало санпинам и не представляло угрозы для жизни и здоровья человека.

Стоит отметить, что конкретным предметом договорных отношений не могут быть какие-либо подсобные помещения. Они могут использоваться на общих началах всеми жильцами, если же в найм была сдана доля жилого помещения, дома. Также общие объекты — не только подсобные помещения, но и имущество, находящееся непосредственно в квартире или за её пределами (территория многоквартирного дома). Таким имуществом выступает  санитарное, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.

Срок договора

Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет. Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет. По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.

Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.

Если наймодатель изъявил отказ о продлении срока найма, из-за того, что передумал сдавать квартиру в коммерческий съём, но было выявлено, что жильё  предоставлено новому жильцу, и с момента отказа не прошло года, то бывший арендатор вправе в судебном порядке истребовать признание сделки мнимой (недействительной) и потребовать возмещение убытков, понёсенных из-за этого решения. Также при подаче иска в суд он также может истребовать возобновление прошлого договора.

Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.

Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.

Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения  останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть документ, если заранее получил письменное согласие от всех соседей при нарушении арендодателем его прав или неисполнением своих обязанностей. Потому подробнее разберём этот пункт договора.

Права и обязанности участников правоотношений

Для начала разберём обязанности каждой из сторон, которые включаются в договор.

Арендодатель обязуется:

• Осуществить передачу арендатору недвижимости либо её доли в не аварийном и пригодном состоянии для пользования.
• Обеспечить включение в сделку эксплуатацию многоквартирного дома, где объект договора является его составляющей.
• Предоставить арендатору за плату необходимые, требуемые коммунальные услуги.
• Организовать капремонт квартиры, если это требуется. Стоит заметить, что арендодатель вправе возложить эту обязанность на жильцов, проживающих в жилом помещении.
• Обеспечить ремонт оборудования, которое используется для непосредственного предоставления коммунальных услуг в жилье нанимателями.

Права у наймодателя типичные с подобными сделками сдачи жилого помещения в найм (аренду), то есть может требовать своевременную плату за пользование квартирой, возможное  переоборудование (реконструкция) проводится с согласия собственника, если значительно изменяет условия проживания).

Арендатор обязуется:

• Пользоваться квартирой только по прямому назначению. Если жилое помещение будет использовано под ведение предпринимательской деятельности, то жильцы будут немедленно выселены в одностороннем судебном порядке.
• Обеспечение первоначального состояния жилья с последующим поддержанием в исходном состоянии (косметический ремонт разрешён, реконструкция с разрешения владельца недвижимости).
• Своевременное внесение платы за квартиру. Выплаты регламентированы, если договор краткосрочный, то они производятся в установленном количестве (двукратно, трёхкратно), если долгосрочный, то определяется дата оплаты.
• Организовывать мелкий или капремонт помещения, если данное условие предусмотрено в договорных обязательствах.

Права у нанимателя довольно ограничены, как и другой подобный договор, он больше защищает собственника, сдающего в съем жилое помещение. Жильцы имеют право на включение в перечень сонаниматели людей постоянно живущих с ними, да это хорошо, но это возможно с письменного согласия владельца собственности.

• При вселении новых жильцов учитывается площадь, которая выделяется каждому постояльцу, норма по количеству квадратных метров на человека регламентируется индивидуально каждым муниципалитетом. Нет единых общегосударственных норм.
• Бывают жизненные ситуации, при которых в жилое помещение могут въехать временные постояльцы (сроком до 6 месяцев), кажется, возьми разрешение у всех своих соседей и на этом всё. Но на этом всё не заканчивается, нужно об этом заранее уведомить наймодателя, и если общая площадь приходящаяся на всех в жилом помещении, включая временного жильца, свыше нормы по общей площади квартиры, владелец недвижимости может запретить проживание посторонних лиц.

В коммерческом найме, также как и в аренде есть понятие поднайма идентичное субаренде, когда арендатор может также сдавать помещение, в котором он проживает, иным лицам на возмездной основе и на определенный срок. Это осуществляется с согласия собственника, но снова упирается в нормы площади на человека.

Также наниматель имеет право на найм с правом выкупа. По истечению срока действия сделки, есть несколько путей дальнейшего развития событий: расторжение, пролонгация (продление), выкуп у собственника снятого жилого помещения.

Коммерческий найм с последующим выкупом

Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство. Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство —  ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.

Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти. Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация.  Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп. Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.

Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?

Эта процедура (последующего выкупа) регламентирована ст. 606 ГК РФ. Но вот, если обратиться к п. 2 ст. 170 ГК РФ, то законодательная часть сделки может быть сочтена неправомочной и недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое будет определять порядок и условия перехода недвижимости новому собственнику.

Так как юридической практики ничтожное количество, то также мало и судебной. При разборе подобных дел судьи либо дают разрешение на проведений подобной сделки согласно ст. 624 ГК РФ (регламентирует выкуп съемного (арендуемого) имущества, либо отказывают, так как противоречий много не в самой форме найма, а в ГК РФ.

Заключение

Чтобы правильно оформить договорные отношения между участниками правоотношений, нет необходимости обращаться к специалистами, которые помогут в оформлении договора.  Перечень «прав и обязанностей», которые должны быть прописаны, указаны выше. Если же решено снимать с последующим правом покупки, то тут без помощи грамотного юриста не обойтись, так как правила составления договора гибки, а регистрация прав собственника  отличается от привычной. Обращение к юристу избавит от возможных судебных разбирательств.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshheniya/

Как сдать жилье в коммерческий наем

Арен­да на недви­жи­мость под­ра­зу­ме­ва­ет раз­лич­ные цели. Арен­до­да­тель обыч­но сда­ет поме­ще­ние граж­дан­ским лицам (и физи­че­ским, и юри­ди­че­ским):

• для вре­мен­но­го про­жи­ва­ния;
• для исполь­зо­ва­ния в иных целях (офис, ком­мер­че­ская дея­тель­ность, склад­ское поме­ще­ние).

При этом заклю­ча­ет­ся дого­вор на арен­ду, ого­ва­ри­ва­ю­щий в пер­вых пунк­тах, будет ли исполь­зо­вать­ся поме­ще­ние для про­жи­ва­ния или как нежи­лое.

Одна­ко если жилое поме­ще­ние сда­ет­ся исклю­чи­тель­но для про­жи­ва­ния, порой целе­со­об­раз­но заклю­чать согла­ше­ние о най­ме жило­го поме­ще­ния. Есть три типа дого­во­ров о най­ме:

• ком­мер­че­ский
• соци­аль­ный
• спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ный

Как и для чего заклю­ча­ет­ся дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма?

Общие требования к договору коммерческого найма

Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма легаль­но дает пра­во най­мо­да­те­лю извле­кать при­быль из недви­жи­мо­сти путем сда­чи ее в под­на­ем. Таким обра­зом его мож­но заклю­чать как с граж­дан­ским, так и с юри­ди­че­ским лицом, кото­рое наме­ре­но исполь­зо­вать поме­ще­ние толь­ко для про­жи­ва­ния.

Пред­ме­том явля­ет­ся изо­ли­ро­ван­ное жилое поме­ще­ние, отве­ча­ю­щим всем тре­бо­ва­ни­ям:

• стро­и­тель­ным стан­дар­там;
• про­ти­во­по­жар­ным и сани­тар­но-гиги­е­ни­че­ским нор­мам;
• обя­за­тель­ной реги­стра­ции в МБТИ (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Когда лучше заключать договор коммерческого найма

Если вы все­гда сда­ва­ли свою квар­ти­ру исклю­чи­тель­но семьям или сту­ден­там по дого­во­ру арен­ды, и даль­ше так соби­ра­е­тесь делать, то вол­но­вать­ся вам не о чем. Но если вы нюхом чуе­те, что чело­век, кото­ро­му вы сда­е­те свое жилье, не обыч­ный семья­нин, а в нем явно пред­при­ни­ма­тель­ская жил­ка, или за его спи­ной незри­мо мая­чит целая бри­га­да гастар­бай­те­ров, то луч­ше сра­зу офор­мить дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма.

Конеч­но, если нани­ма­тель сра­зу при­зна­ет­ся вам, что наме­рен сда­вать вашу квар­ти­ру посу­точ­но, то про­ще заклю­чить дого­вор на арен­ду, с пра­вом арен­да­то­ра на суб­арен­ду, то есть на повтор­ную сда­чу.

Отличия договора коммерческого найма

1. В отли­чие от бес­сроч­но­го дого­во­ра соци­аль­но­го най­ма, ком­мер­че­ский найм явля­ет­ся сроч­ным:
   • крат­ко­сроч­ным, если заклю­ча­ет­ся сро­ком на год;
   • дол­го­сроч­ным – на один-пять лет.
2. Преду­смат­ри­ва­ет­ся воз­мож­ность про­жи­ва­ния и поль­зо­ва­ния поме­ще­ни­ем не толь­ко нани­ма­те­лю, но любым дру­гим лицам, в отли­чие от соци­аль­но­го най­ма, кото­рый раз­ре­ша­ет про­жи­ва­ние толь­ко чле­нам семьи нани­ма­те­ля.
3. Пла­та по ком­мер­че­ско­му най­му не нор­ми­ру­ет­ся, как в соци­аль­ном: она уста­нав­ли­ва­ет­ся по согла­сию сто­рон.
4. Аренд­ная пла­та при ком­мер­че­ском най­ме выгод­ней для арен­до­да­те­ля, чем при обыч­ной арен­де, так как вы може­те сра­зу согла­со­вать с нани­ма­те­лем:
   • зави­си­мость опла­ты от коли­че­ства про­жи­ва­ю­щих в квар­ти­ре чело­век;
   • воз­мож­ность изме­нять сум­му опла­ты, в свя­зи с изме­нив­ши­ми­ся усло­ви­я­ми.

Одна­ко менять аренд­ную пла­ту в одно­сто­рон­нем поряд­ке вы все рав­но не смо­же­те.

Сонаниматели при коммерческом найме

• Нани­ма­те­лем по ком­мер­че­ско­му най­му может быть любое граж­дан­ское лицо или груп­па лиц (допу­стим, груп­па мигран­тов без «насяль­ни­ка» реши­ла снять квар­ти­ру).
• Если дого­вор заклю­ча­ет­ся груп­пой лиц, то все они раз­де­ля­ют как пра­ва, так и обя­зан­но­сти на осно­ва­нии соли­дар­ной ответ­ствен­но­сти (п. 4, ст. 677 ГК РФ).
• Все сона­ни­ма­те­ли долж­ны быть ука­за­ны в доку­мен­те.
• Тре­бо­вать выпол­не­ния этих обя­за­тельств, напри­мер, по опла­те, высе­ле­нию в срок, воз­ме­ще­ния мате­ри­аль­но­го ущер­ба и т.д., най­мо­да­тель может с каж­до­го сони­ма­те­ля.

С одной сто­ро­ны, про­ще, когда есть с кого спро­сить и все «на уче­те», а с дру­гой — слож­нее вести дела не с одним, а с несколь­ки­ми сона­ни­ма­те­ля­ми.

Ответственность нанимателя

Нани­ма­тель при состав­ле­нии дого­во­ра на ком­мер­че­скую арен­ду ука­зы­ва­ет всех лиц, кото­рые все­ля­ют­ся в поме­ще­ние вме­сте с ним и будут посто­ян­но про­жи­вать.

Эта кате­го­рия жиль­цов не несет ника­ких обя­за­тельств, хотя поль­зу­ет­ся таки­ми же пра­ва­ми, как и нани­ма­тель, кро­ме ком­мер­че­ско­го исполь­зо­ва­ния поме­ще­ния.

Вся ответ­ствен­ность по дого­во­ру ком­мер­че­ско­го най­ма и за про­жи­ва­ю­щих сов­мест­но с нани­ма­те­лем граж­дан цели­ком лежит на нани­ма­те­ле (ст. 677 ГК РФ).

Права нанимателя

1. На осно­ва­нии ст. 664 нани­ма­тель поль­зу­ют­ся пре­иму­ще­ством при про­лон­га­ции дого­во­ра:
   • Най­мо­да­тель за 3 меся­ца до исте­че­ния сро­ка дей­ствия дол­жен пре­ду­пре­дить нани­ма­те­ля о необ­хо­ди­мо­сти про­дле­ния или о сво­ем реше­нии не про­дле­вать согла­ше­ние.
   • Если пре­ду­пре­жде­ния не посту­па­ет, дого­вор авто­ма­ти­че­ски про­дле­ва­ет­ся.
   • Если най­мо­да­тель отка­зал­ся от про­дле­ния, сослав­шись, что более не наме­рен сда­вать поме­ще­ние в наем, а затем сдал его ранее, чем истек год после окон­ча­ния сро­ка преж­не­го дого­во­ра, дру­го­му лицу, преж­ний нани­ма­тель име­ет пра­во, на осно­ва­нии ст. 684 ГК РФ, предъ­явить пре­тен­зии, тре­буя либо при­зна­ния ново­го дого­во­ра недей­стви­тель­ным, либо воз­ме­ще­ния убыт­ков.
2. При про­дле­нии согла­ше­ния на ста­рых или новых усло­ви­ях нани­ма­тель не впра­ве само­воль­но изме­нять коли­че­ство про­жи­ва­ю­щих с ним лиц или тре­бо­вать тако­го изме­не­ния.

Временные жильцы и поднаниматели

• Нани­ма­те­лю по дого­во­ру раз­ре­ше­но под­се­лять в тече­ние сро­ка най­ма дру­гих лиц — вре­мен­ных жиль­цов или под­на­ни­ма­те­лей.
• Для все­ле­ния их не тре­бу­ет­ся раз­ре­ше­ния най­мо­да­те­ля, одна­ко нуж­но согла­сие всех посто­ян­ных жиль­цов, все­лив­ших­ся вме­сте с нани­ма­те­лем.
• Нани­ма­тель дол­жен изве­стить най­мо­да­те­ля о появив­ших­ся у него новых жиль­цах.

Права и обязанности временных жильцов

• Вре­мен­ные жиль­цы (напри­мер, это могут быть род­ствен­ни­ки или чле­ны бри­га­ды) живут без­воз­мезд­но, то есть бес­плат­но.
• Часть поме­ще­ния в лич­ное поль­зо­ва­ние им не выде­ля­ет­ся.
• Срок про­жи­ва­ния либо согла­со­ван, либо не опре­де­лен.
• При неуста­нов­лен­ном сро­ке про­жи­ва­ния вре­мен­ный жилец дол­жен поки­нуть поме­ще­ние в тече­ние семи дней после изве­ще­ния его об этом нани­ма­те­лем.

Права и обязанности поднанимателей

Под­на­ни­ма­те­лем назы­ва­ет­ся лицо, полу­чив­шее пра­во воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния части поме­ще­ния, путем заклю­че­ния дого­во­ра о под­най­ме с нани­ма­те­лем.

• Пол­ным пра­во поль­зо­ва­те­ля под­на­ни­ма­тель не обла­да­ет, и всю ответ­ствен­ность за его дей­ствия несет нани­ма­тель.
• Дого­вор под­най­ма заклю­ча­ет­ся по пра­ви­лам п. 2 ст. 685 ГК РФ о соблю­де­нии нор­мы пло­ща­ди на одно­го чело­ве­ка (не менее 12 м2, ст. 38 ЖК)
• Усло­вия про­жи­ва­ния (сро­ки и опла­та) уста­нав­ли­ва­ют­ся нани­ма­те­лем, при этом срок не может пре­вы­шать тот, на кото­рый был заклю­чен ком­мер­че­ский найм.
• Пре­иму­ще­ствен­ным пра­вом про­дле­ния дого­во­ра под­на­ни­ма­тель не обла­да­ет:
  • По исте­че­нию сро­ка под­най­ма его могут высе­лить без объ­яс­не­ния при­чин и взять дру­го­го жиль­ца.

Условия расторжения договора коммерческого найма

Основ­ные усло­вия рас­тор­же­ния опре­де­ля­ют­ся ст. 687 ГК РФ:

• Дого­вор может быть рас­торг­нут по обо­юд­ной ини­ци­а­ти­ве сто­рон, при­чем если она исхо­дит от нани­ма­те­ля, он дол­жен зару­чить­ся согла­си­ем всех посто­ян­но про­жи­ва­ю­щих и пись­мен­но пре­ду­пре­дить най­мо­да­те­ля за три меся­ца.
• Преж­де­вре­мен­ное рас­тор­же­ние дого­во­ра про­ис­хо­дит в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:
  • невне­се­ние аренд­ной пла­ты более 6 меся­цев (если в доку­мен­те не ука­за­но дру­гое).
  • пор­ча иму­ще­ства;
  • несо­блю­де­ние над­ле­жа­ще­го сани­тар­но-тех­ни­че­ско­го состо­я­ния;
  • исполь­зо­ва­ние жилья не по назна­че­нию (напри­мер, пере­обо­ру­до­ва­ли в мас­саж­ный салон или склад­ское поме­ще­ние);
  • нару­ше­ние прав сосе­дей (шум, скан­да­лы, гром­кая музы­ка и т.д.).

Риски для наймодателя

Поми­мо раз­бо­рок с недо­воль­ны­ми сосе­дя­ми, при сда­че жилья по ком­мер­че­ско­му най­му неиз­беж­но воз­ни­ка­ют про­бле­мы:

1. Посто­ян­ная сме­на соста­ва – одни при­ез­жа­ют, дру­гие уез­жа­ют. Отсю­да повы­шен­ный риск изно­са и пор­чи иму­ще­ства.
2. Труд­но­сти с рас­тор­же­ни­ем дого­во­ра:
   • если хотя бы одно посто­ян­ное лицо, про­жи­ва­ю­щее с нани­ма­те­лем, кото­рый доб­ро­воль­но решил рас­торг­нуть согла­ше­ние, зака­приз­ни­ча­ет и решит остать­ся, дого­вор оста­нет­ся в силе.
3. Лояль­ность и тер­пи­мость суда к нани­ма­те­лю:
   • Ему дает­ся льгот­ный срок, один год, для «реа­би­ли­та­ции» (пога­ше­ния дол­га, воз­ме­ще­ние пор­чи иму­ще­ства, ремон­та и т.д.).
   • Если жилец не испра­вит­ся, повтор­ный суд выно­сит реше­ние о рас­тор­же­нии дого­во­ра.
   • Нани­ма­тель может обра­тить­ся с прось­бой отсро­чить испол­не­ние при­го­во­ра еще на год.

Полу­ча­ет­ся рас­тор­же­ние дого­во­ра и высе­ле­ние зай­мет мини­мум два года.

Впро­чем, это труд­но­сти прак­ти­че­ски любо­го дого­во­ра об арен­де или най­ме.

: Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма.

Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма с пере­да­точ­ным актом (опись иму­ще­ства).
Ска­чать дого­вор.

(2 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/arenda/dogovor-kommercheskogo-naima.html