Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации, образец соглашения, основания и порядок расторжения | Юридические Советы
Последнее обновление Декабрь 2019
Приобрести жилье, сделать в нем ремонт, переехать и получить повестку на судебное заседание по иску о расторжении сделки – не самая приятная ситуация. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? По обоюдному согласию — да, если этого хочет только одна сторона, то это возможно только через суд.
При подписании договора нужно тщательно взвесить все за и против, так как истребовать что-либо, что было исполнено до момента расторжения практически невозможно. Понятие расторжения договора регламентируется Главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Расторжение договора случается при следующих обстоятесльвтах:
- отказ от договора какой-либо стороны сделки;
- обоюдное соглашение о прекращении сделки;
- признание сделки недействительной;
- установление факта незаключенности договора.
Обычно расторжение подразумевает оставление всё как есть к моменту прекращения отношений (например, при оказании услуг, часть оказанной услуги остается к пользе заказчика, а часть уплаченных денег у исполнителя, с момента расторжения стороны не обязаны дальше указывать услугу и платить оставшуюся сумму).
При реализации жилья так не делается. При расторжение всё возвращается каждой стороне (недвижимость продавцу, деньги покупателю).
Согласно ст. 450.1 ГК РФ одностороннее расторжение сделки возможно только как в случае возникновения обстоятельств, установленных законом, так и если это прямо предусмотрено текстом самого договора (к примеру, покупатель и продавец четко указали пункт по которому если будет просрочка оплаты (даже частичной оплаты в любой сумме) более 3 дней, то продавец имеет право отказаться от договора).
Договор считается прекращенным с даты получения провинившейся стороной уведомления об отказе от исполнения договора. При этом не нужно никаких судов (наличие оснований для отказа и направления уведомления достаточны). Но эта ситуация возможна, когда договор еще не прошел госрегистрацию (то есть был заключен, но не был сдан в регистрационное управление). Главное отправить уведомление противной стороне и дальше действовать по обстановке (требовать обратно денег или освободить помещение, вернуть документы и т.п.).
Если же переход права собственности от продавца к покупателю был зарегистрирован в государственном реестре недвижимости, то вернуть всё обратно нужно по решению суда, так как Росреестр не обратит (аннулирует) регистрацию лишь по заявлению одной стороны. Потребуется судебный акт, где Росреестру суд накажет отменить регистрацию.
Двустороннее расторжение
Участники сделки могут отменить сделку по обоюдному соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры. Всё разрешается по согласованной воле покупателя и продавца, мирно и в общих интересах. То есть вместе заключается соглашение, вместе сдаются заявления на прекращение регистрации в Росреестр и т.п. Судебного вмешательства здесь не требуется.
Но в случае сделок с недвижимостью подобная ситуация возникает крайне редко. Ниже прилагается образец расторжения договора купли-продажи квартиры по обоюдному согласию.
Недействительность сделки
Если у заинтересованной стороны нет оснований для одностороннего отказа от договора, также отсутствует желание второй стороны на добровольное расторжение, но имеются нарушения закона, то ущемленный в правах участник сделки может оспорить сделку в суде.
С момента признания сделки недействительной/ничтожной договор купли-продажи будет считаться расторгнутым.
Оснований для оспаривания сделки может быть множество:
- введение в заблуждение относительно характеристик жилья;
- совершения сделки неуполномоченным лицом или без согласия супруга;
- умолчание об обременениях на квартиру/жилой дом;
- совершения сделки под давлением, угрозой;
- притворность цели сделок (например, чтобы увести имущество от взыскательных санкций кредиторов);
- и прочие обстоятельства.
Незаключенность сделки
Иногда сделка может быть вроде как бы заключенной, но признать её совершенной до конца нельзя, то есть она не порождает тех последствий, которых ждут стороны. Такими могут быть ситуации:
- в договоре не описан объект недвижимости;
- не указана точная цена жилья;
- сам договор не сдан на регистрацию.
На таком этапе или продавец или покупатель может понять, что договор ему не интересен и у него нет дальнейшего желания все доводить до конца. В подобном положении можно все оставить как есть и договор можно будет считать расторгнутым без заключения (за исключением ситуации с госрегистрации, ведь если уклоняться от явки в Росреестр, другая сторона может подать иск признании госрегистраиции без участия второго участника).
Образец соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию
Соглашение
о расторжении договора купли-продажи б/н от 10.01.2019 года
04 мая 2019 года Белгородская область, город Белгород
Источник: http://juresovet.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-do-i-posle-registracii-obrazec-soglasheniya-iskovogo-zayavleniya/
Споры по договору мены
Жизненные ситуации и производственная (коммерческая) необходимость вынуждают граждан и юридических лиц совершать многочисленные сделки по купле-продаже, дарению, мене и иному отчуждению движимого и недвижимого имущества. При этом не искушенные лица затрудняются, а порой просто не знают, какие действия предпринять и грамотно их оформить в юридическую форму. Это может привести к утрате собственности, материальным издержкам и психологическим травмам.
Оформляя правоотношения по обмену (мене) в сделку купли-продажи, без учета особенностей положения каждой из сторон, без юридического сопровождения сделок с недвижимостью, участники не предполагают, какие последствия могут наступить. Вот почему так важна консультация с нашим адвокатом по договору мены.
Пример из практики. К адвокату по спорам по договору мены обратились за разъяснениями гражданки П. и В. Первая хотела обменять 2- комнатную квартиру на 3-комнатную, с доплатой разницы в товарной стоимости. Сомнения заключались в том, что трехкомнатное помещение приобреталось 12 месяцев назад. П. и В.
опасались возможного оспаривания родственниками и наследниками бывшего собственника условий соглашения, так как срок оспаривания еще не истек и возможность остаться на улице и лишиться жилья, была для сторон очевидной. Агенты по недвижимости рекомендовали заключить два договора: о продаже двухкомнатной и покупке трехкомнатной, т. е. две «параллельных» сделки.
По мнению риэлтеров, документы должны составляться так, чтобы при расторжении судом одного, автоматически был аннулирован и другой.
Мнение адвоката по договорам. Некоторые специалисты по недвижимости не обладают необходимыми юридическими знаниями и практическим опытом (как судиться с риэлторами по ссылке). Кроме того, договор мены сложнее и оформляется дольше. В рассматриваемом случае необходимо заключать договор мены, гарантирующий двухсторонний возврат П. и В. в первоначальное положение (недвижимость передается прежним собственникам).
ВНИМАНИЕ: как правильно составить договор мены читайте по ссылке
Признание договора мены незаключенным
Отсутствие в документе наименования вещи (товара) и его количества служит основанием для судебного признания договора мены незаключенным (подробнее порядок признания договора незаключенным на основной части сайта).
Судебная практика. Б. и Л. являлись собственниками жилых домов. У Б. такое право была зарегистрировано как на сам дом, так и на земельный участок, на котором располагалась недвижимость. У Л. земля не была приватизирована. Стороны договорились об обмене. Цену домов они указали одинаковую, а участок Б. – в размере 450 тыс. рублей. Вся недвижимость Б. определялась по цене 900 тыс. рублей. По соглашению Л. обязалась доплатить Б. разницу между стоимостью вещей по договору мены.
После регистрации в Росреестре Б. обнаружила, что обязательство доплаты, цена земли, адрес дома и участка отсутствуют. Отсутствовали характеристики объектов, кадастровые номера, цена предметов мены. Б обратилась к адвокату по спорам по договору мены, которым было составлено исковое заявление, приобщены доказательства, заявлены ходатайства. Решением суда иск Б. удовлетворен. Суд признал договор мены дома и земельного участка незаключенным, а право у Л на них отсутствующим.
С ответчика взысканы все судебные расходы.
Взыскание денег, составляющих разницу между стоимостью вещей по договору мены
Гражданское законодательство предусматривает случаи, когда предметы мены (товары, имущество) являются неравноценными. Оно предоставляет стороне, цена имущества которого выше, возможность судебного взыскания денег, составляющих разницу между стоимостью вещей по договору мены.
Судебная практика. Между М. и С. был подписан договор мены жилых помещений, обязательства которого предусматривали передачу квартир сторонами в собственность. Они согласовали условие о цене квартир. Квартира С. была оценена в 340 тыс. рублей, а квартира М – в 1 млн. 340 тыс. рублей. С. приняла обязательство возместить М.
деньги, составляющие разницу между стоимостью объектов, в размере 1 млн. рублей, но своих обязанностей не исполнила. М. обратилась к адвокату по спорам по договору мены бюро «Кацайлиди и партнеры» за юридической помощью. Специалистом были собраны все необходимы доказательства и подан иск. Решением суда с С. взысканы деньги в размере 1 млн.
рублей, а также проценты за их пользованием. Клиенту возмещены все судебные расходы по делу.
ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как избежать рисков при заключении договора мены
Расторжение договора мены недвижимости после регистрации
На практике недобросовестные и корыстные лица, желая получить незаконную выгоду, идут на сделку с совестью. Такие действия влекут расторжение договора мены и взыскание убытков.
Судебная практика. Между Г. и С. был заключен договор мены автомобиля «TOYOTA RAV» на автомобиль «TOYOTA COROLA». В регистрирующем органе С. сообщили, что маркировочная табличка изготовлена кустарным способом. С. обратился за помощью к адвокату по спорам по договору мены. Материалы по делу были направлены в следственные органы, а в рамках гражданского дела договор был расторгнут. Суд обязал Г. возвратить С. транспортное средство, а по ходатайству адвоката (в ходе уточнения требований) взыскал с ответчика убытки в размере 500 тыс. рублей.
Источник: https://katsaylidi.ru/blog/spory-po-dogovoru-meny/
