Предварительный договор купли-продажи квартиры
Редкая сделка с недвижимостью оформляется тут же на месте. В 90% случаях сторонам собирают документы или подыскивают недостающие денежные средства, прежде чем подписывать договор и регистрировать его.
Однако вполне логичны опасения сторон: а что, если за время предпродажной подготовки второй участник сделки найдет более выгодный вариант, и купля-продажа квартиры не состоится. В таком случае на выручку приходить предварительный договор.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область:
+7 (499) 110-93-68
Остальные регионы:
+8 (800) 550-59-06
Задаток, аванс и расписки при предварительном договоре купли-продажи квартиры
Цель документа – придать уверенности и продавцу, и покупателю, что сделка завершится. Однако сама по себе бумага значит мало: любой из участников может в одностороннем порядке разорвать соглашение, если оно ничем не подкреплено.
Поэтому в подавляющем большинстве случаев покупатель вместе с предварительным документом передает продавцу денежные средства и заключается дополнительного договор задатка (можно ограничиться простой распиской).
Сумма «по умолчанию» 50-100 тысяч рублей.
Иногда продавцы требуют оплатить 10% от определенной стоимости недвижимости. Большую сумму передавать смысла нет: если договор не будет исполнен и стороны его расторгнут, то возникнут сложности по возмещению долгов. Небольшого задатка для «закрепления» соглашения вполне хватит.
Для передачи денег используется расписка. Оформляется она от руки, конкретное содержание никак не регламентируется, главное, чтобы в ней фигурировали:
- паспортные данные и телефон продавца;
- сумма;
- основание передачи (в соответствии с соглашением от такого-то числа);
- предмет соглашения – то есть квартира;
- время и место передачи денег;
- упоминание, что средства пересчитаны собственноручно и переданы в полном объеме;
- подпись.
Расписку пишет продавец, хранится она у покупателя.
Важно посмотреть, чтобы в шапке расписки стояло слово «задаток», а не «аванс».
Разница здесь существенная, и заключается она в следующем: задаток – юридический термин, в Гражданском кодексе ему посвящен целый параграф, аванс же – условное наименование передачи денег, он ни к чему не обязывает стороны, его можно вернуть в любой момент без исполнения обязательств.
Если заключен предварительный договор купли-продажи с задатком, то при нарушении условий соглашения в действие вступают положения статей 380-381 Гражданского кодекса. В соответствии с ними:
- денежные средства остаются у продавца, если покупатель отказался от совершения сделки;
- задаток возвращается в двойном размере, если продавец отказывается передать квартиру;
- если расторжение сделки произошло по вине третьих лиц или по причине возникновения обстоятельств непреодолимой силы, то задаток возвращается в прежнем объеме.
Если же заключен договор аванса, то при расторжении деньги передаются обратно покупателю, при этом неважно, кто выступил инициатором.
Кроме того, если деньги переданы без расписки, то есть соглашение было заключено в устной форме, это считается авансом, а не задатком.
Предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку или кредит
Одна из главных причин, препятствующих заключению основного договора купли-продажи – отсутствие нужных средств на руках у покупателя.
Некоторые сначала подыскивают квартиру, обговаривают цену и только потом идут оформлять кредит или ипотеку на покупку недвижимости, у других же оформление ипотеки находится в процессе. В обоих случаях есть риск, что банк не одобрит заем, и это вызывает опасения у участников сделки.
Опасения продавцов понятны: они могут не продать квартиру так быстро, как хотели. Однако покупатели рискуют больше, так как они передают денежные средства как задаток. И если банк не одобрит ипотеку, то лицо приобретающее жилье попадает в довольно щекотливое положение: квартиру купить он хочет, но не может, поскольку нет средств. При этом ему приходится терять задаток, так как он считается инициатором расторжения соглашения.
Чтобы этого избежать, необходимо включить в документ условие: если банк не одобряет кредит, то соглашение считается прекращенным по вине третьих лиц и задаток возвращается в полном объеме.
Покупателю следует заранее уведомить об этом продавца и обговорить все детали составления предварительного договора купли-продажи с ипотекой.
Как показывает практика, если человек даже не обращался в банк, то продавцы редко соглашаются на такие условия. Нужен хотя бы предварительно одобренный кредит.
Лучше обратиться в несколько кредитных учреждений и получить хотя бы два согласия. Тогда, если один из банков откажет в кредите на последнем этапе, можно будет обратиться в другой.
Условия предварительного договора купли-продажи квартиры
Структура документа узаконена положениями Гражданского кодекса, и она должна быть определенной. Отсутствие пунктов или ошибки в оформлении могут послужить причиной признания соглашения недействительным. Рекомендуемая структура:
- Заголовок. В нем указывается наименование документа, время и место его составление.
- Стороны. Приводятся паспортные данные, адреса и телефоны участников сделки.
- Предмет сделки. Описывается квартира, причем приводится не только ее адрес, но и подробные характеристики: площадь, количество комнат, расположение и т.д. (вся информация имеется в кадастровом паспорте)
- Стоимость квартиры.
- Крайний срок исполнения обязательств. По умолчанию» это 1 год.
- Ответственность сторон за неисполнение обязательств и порядок разрешения споров.
- Условия расторжения.
- Форс-мажоры.
- Заключительные положения.
- Подписи.
Словом, необходимо прописать условия заключения в будущем основного документа, а также ответственность, которая наступает за отказ его заключить.
Какие документы понадобятся
По сравнению с основным предварительный договор это некий «облегченный» вариант, поэтому стороны предоставляют минимум документов. Со стороны покупателя это только паспорт, со стороны продавца:
Остальное – справка об отсутствии задолженности по квартплате, выписка из ЕГРП, оценка квартиры и т.д. – заказываются позднее, непосредственно перед заключением основной сделки.
Однако покупатель имеет право настаивать на собрании полного пакета документов, если сомневается в чистоте сделки.
В одностороннем порядке. Для этого достаточно письменно уведомить вторую сторону. Естественно, что инициатор несет ответственность за расторжение соглашения так, как это предусмотрено договором.
Если покупатель внес залог, но продавец нашел лучшего клиента, то он возвращает второй стороне увеличенную в два раза сумму. Если покупатель отказался приобретать квартиру, то он теряет залог. Если же предусмотрены санкции, штраф, пени и т.д., они тоже уплачиваются инициатором расторжения.
По обоюдному согласию. Бывает, что стороны решают остаться «при своих». К примеру, если покупателю не одобрили ипотеку, а продавец за это время передумал реализовывать квартиру. Или если сделку невозможно заключить из-за форс-мажора, такого, как пожар или потоп в доме (см. Страхование квартиры).
В таком случае задаток возвращается в полном объеме, расписка и предварительное соглашение уничтожаются.
По решению суда. Обычно в суд обращаются с принуждением завершить сделку. Однако иногда истцы выдвигают требования расторгнуть договор купли-продажи предварительный или основной, если условия не соответствуют закону или ущемляют права одной из сторон.
Важный момент: если один из участников расторгнул соглашение в одностороннем порядке, то второй может через суд потребовать от него исполнения своих обязательств.
Поэтому к составлению текста документа следует подходить ответственно.
Несмотря на то, что стоимость предварительного договора по сравнению с основным невелика, он является одним из базовых документов, на основе которого в дальнейшем будет строиться сделка.
Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-proda.html
Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры
Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры носит весьма востребованный характер.Приобретение квартиры, а также проблемы, которые возникают при её приобретении является актуальной темой в настоящее время. Поэтому и вопрос: расторжение предварительного договора купли продажи квартиры является насущным.
О таком договоре подробнее, его необходимости и проблемных местах стоит остановиться подробнее.
Если исходить из практики, то заключение предварительного договора купли продажи в сфере недвижимости носит повальный характер.
Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры риэлторы
Совершенно все агентства недвижимости любой ценой стремятся к заключению наряду с агентским договором (договором информационных услуг) также и предварительного договора купли продажи квартиры.
Порой такая процедура называется задатком, однако к этому вопросу мы еще вернемся, поскольку в понятии задаток есть некоторые особенности, которые проявляются уже при разрешении споров в суде.
Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры.
Если риэлторы будут Вас заверять, что их единственной целью является именно Ваше благо, могу Вас разочаровать. Являясь коммерческой структурой и имея своей целью получение прибыли, вышеуказанные лица озабочены в первую очередь достижением своих целей.
Вашу безопасность при заключении сделки или после её заключения агентство недвижимости будет обеспечивать лишь как второстепенную задачу и пожалуй исключительно в целях защиты своего имиджа. Поэтому при первой же возможности свалить свою вину на иные обстоятельства агентство недвижимости сделает это не моргнув и глазом.
Положения рассматриваемой нами сделки регулируются ГК РФ, а именно его статьями 421, 429, 431, 445. В своей основе предварительные договора, предлагаемые к заключению агентствами недвижимости, соответствуют требованиям ГК РФ. Они содержат существенные условия, заключаются в письменной форме, имеют срок заключения основного договора.
Содержат условия наступления и размер ответственности сторон за неисполнение обязанностей. Целью данной статьи не является выработка рекомендаций и подходов к составлению текста сделки, хотя многие из встречавшихся следовало бы дополнить.
Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры случаи
Рассматривая случаи, при которых происходило расторжение предварительного договора купли продажи квартиры, мы будем опираться на судебную практику, в особенности на определения Ростовского областного суда. Мы не будем рассматривать случаи добровольного расторжения указанных сделок сторонами. Однако данная статья будет полезна и тем, кто стоит перед выбором добровольности расторжения сделки.
«Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры прежде всего связано не с самим расторжением такого договора, а с взысканием уплаченных денежных средств по договору или подлежащих уплате.»
Споры, в которых происходило расторжение предварительного договора купли продажи квартиры, прежде всего связаны не с самим расторжением такого договора, а с взысканием уплаченных денежных средств по договору или подлежащих уплате.
В связи с этим стоит вернуться к понятию задаток. Как следует из практики судов, положения о задатке допустимы при заключении предварительных договоров. Однако соглашение о задатке прежде всего заключается в виде письменного соглашения.
Поэтому некорректное указание о задатке как таковом в самом тексте сделки может быть воспринято как сомнение в наличии задатка и толкование полученных денежных средств в качестве аванса в целях оплаты стоимости объекта недвижимости.
В таком случае при расторжении предварительного договора купли продажи квартиры полученные средства как аванс подлежит возврату. Многие подобные сделки не имеют указаний о задатке, но имеют указание о наличии штрафных санкций за виновные действия в не подписании основного договора. Сделано это исключительно в целях избежание сложностей с задатком.
Такие нормы имеют право на существование. Поэтому в случае указания в предварительном договоре именно условий выплаты штрафных санкций за неисполнение условий вопрос о взыскании таких санкций будет исходить из наличия вины каждой из сторон в нарушении условий.
Не маловажным будет и замечание о том, что обязательства такого договора в силу закона прекращаются, если до указанного в нем срока не будет заключен основной договор или одна из сторон направит другой предложение о заключении основного договора.
Этот существенный момент зачастую упускается сторонами и приводит к иным последствиям чем они предполагают. Однако возвращаясь к расторжению предварительного договора следует отметить, что доказать отсутствие своей вины в нарушении условий сделки надлежит каждой стороне самостоятельно.
Поэтому безупречное исполнение обязательств будет являться залогом победы в споре. В качестве одного из примеров можно привести случаи, когда настаивая на добровольном расторжении предварительного договора недобросовестные агентства недвижимости в порыве морального давления на сторону в сделке высказывают такие доводы как скрытый дефект помещения, при этом высказывают такие доводы как проживание алкоголика в соседней квартире, наличие трещины в стене, следы от залива потолка.
Ничего кроме как морального давления это за собой не влечет. Так решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.12.13 г., вынесенного уважаемым и весьма объективным судьей — заместителем председателя суда Нарежным В.И., доводы стороны спора о невозможности заключения сделки по причине установления скрытого дефекта — трещины над окном отвергнуты.
Мотивами отклонения доводов стороны явились обстоятельства того, что данная трещина являлась, во-первых, очевидной и до заключения сделки, а во вторых основанием для приведения сторон в первоначальное положение является отсутствие вины всех участников договора.
К безусловным основаниям для расторжения рассматриваемых нами сделок и взыскании материального возмещения является заключение договора лицом, которое не является собственником квартиры, либо является собственником лишь доли в праве и скрыла о наличии иных со собственников. Объектом сделки является помещение, которое находится под арестом или ограничением. Объектом сделки является самовольное строение, земельный участок, который не оформлен в установленном законом порядке и, как следствие, не приобрел черты объекта недвижимости на момент заключения основного договора.
Вызывает безусловное сожаление, что во всех подобных случаях позиционирующие себя идеальными защитниками клиентов агентства недвижимости пытаются закрыть подобные проблемы, переключая внимание клиентов либо на иные объекты, либо на перезаключение договоров и порой весьма не в пользу клиентов.
В нашей практике были случаи заключения предварительных договоров купли продажи земельного участка с расположенным на нем домом, в то время как клиент имел желание приобрести дом. При тщательном разбирательстве было установлено, что дом, который расположен на земельном участке не имел признаков законности возведения, поэтому и была применена подобная уловка. От самого же клиента требовали исполнить договор угрозами ареста его жилого помещения и прочими способами.
Нечистоплотность в этом бизнесе всегда приносит безграничные доходы, но это не является поводом безропотно следовать советам, а порой и угрозам таких бизнесменов.
Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры возможно и при чем на тех условиях, какие Вам необходимы, все что требуется быть внимательным, не подписывать то, что вызывает сомнения, быть последовательным и не бояться спросить тех кто понимает и кому Вы доверяете.
Если Вы хотите обратиться за помощью к юристу читайте статью: нужен юрист и юридическая помощь.
Источник: http://xn--80aag3abqgfgksc.xn--p1ai/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html
