Что лучше снимать квартиру или взять ипотеку?

В этой статье:

Бытовая аналитика: ипотека vs. аренда квартиры

Два года назад мы подсчитали, что выгоднее — арендовать жильё и откладывать деньги на вкладе для покупки квартиры или взять ипотеку. За это время изменились и стоимость квартир, и плата за аренду. Что выгоднее сегодня?

Два года назад средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Москве составляла 9 500 000 ₽, а аренда квартиры обходилась в 37 300 ₽. При ипотеке на 5 лет и первоначальном взносе в 2 000 000 ₽ ежемесячный платёж составлял 164 945 ₽, переплата по кредиту — 2 396 673, а стоимость квартиры с учётом инфляции вырастала до 11 562 470 ₽.

При таких условиях за пять лет на оплату аренды уходило бы 2 238 000 ₽. Накопить получилось бы 12 063 303 ₽. То есть аренда оказывалась выгоднее. Та же самая ситуация была при сроке 10 и 15 лет.

Стало

Сегодня всё изменилось. Двухкомнатная квартира в Москве стоит уже в среднем 12 338 571 ₽ , а её аренда — 68 873 ₽.

При первоначальном взносе в 2 000 000 ₽ и сроке возврата ипотеки за 5 лет ежемесячный платёж составит 219 156 ₽, а переплата по кредиту — 2 810 773 ₽.

Если арендовать квартиру за 68 873 ₽, а на вклад под 6,62% отправить 2 000 000 ₽ и ежемесячно пополнять его по 150 283 ₽, то за 5 лет можно накопить 13 215 718 ₽. Если квартира будет дорожать на уровень инфляции в 4% в год, то за 5 лет её стоимость возрастёт до 15 016 178 ₽, то есть купить её не получится. При этом за аренду придётся отдать 4 132 380 ₽.

Также не получится накопить на квартиру при аренде и накоплении на вкладе на сроках в 10 и 15 лет.

И если долго копить на квартиру, то обесценится налоговый вычет — до 260 000 ₽ при покупке жилья и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке. Через 10–15 лет накоплений это будет небольшая сумма.

Вывод

При текущих ставках по вкладам и ипотеке выгоднее купить жильё на заёмные деньги, а не арендовать квартиру и копить на вкладе.

Оговоримся, что в реальной жизни наиболее выгодный вариант зависит от дохода семьи, региона проживания, возможности получить более льготные условия, например социальную ипотеку. Учесть их все в одном тексте невозможно. Также невозможно предугадать, что будет происходить со стоимостью жилья и аренды или ставками по вкладам и ипотеке.

Не ждать и купить квартиру сейчас

Калькулятор ипотеки

Мнение экономиста

Мы показали наши расчёты финансисту Тимуру Нигматуллину. Он сказал, что с математической точки зрения они верны, но некорректны — с экономической. Эксперт полагает, что цена квартиры как актива зависит от динамики доходов населения. Доходы определяют ставку аренды и в конечном итоге денежный поток, который при желании может получать владелец актива. С 2013 по 2017 год реальные доходы россиян снижались, и это привело к снижению цен на недвижимость, несмотря на подешевевшую ипотеку.

«Предположим, что в будущем ставка аренды и цена недвижимости в рублях будут изменяться на величину динамики номинальных доходов населения (реальные доходы + инфляция). Исходя из долгосрочных прогнозов Минэкономразвития, реальные доходы будут расти на 2,5% в год, номинальные доходы с учётом обещанной ЦБ РФ стабильной инфляции в 4% ежегодно будут расти на 6,5%», — считает Нигматуллин.

То есть эксперт предлагает увеличивать стоимость квартиры не на размер инфляции в 4%, а на рост номинальных доходов населения — 6,5%. Таким образом, в расчётах стоимость квартиры за 5 лет должна увеличиться не до 15 016 178 ₽, а до 16 917 344 ₽, что ещё больше делает накопление на квартиру и аренду нереальными.

Средняя стоимость продажи и аренды двухкомнатной квартиры в Москве указана по данным сервиса domofond.ru за сентябрь 2019 года. Предполагалось, что у человека на старте есть 2 000 000 ₽, которые при ипотеке направляются на первоначальный взнос, а при аренде — на вклад. Ставка по ипотеке — 9,91%, по данным Центрального банка России на август 2019 года. Ставка по вкладу — 6,62%, по данным ЦБ РФ на третью декаду сентября 2019 года. Предполагаемый уровень инфляции — 4%, по расчётам ЦБ РФ.

Размер пополнения вклада при накоплении во время аренды квартиры рассчитывался по формуле: [ежемесячный платёж по ипотеке] — [размер платы за аренду]. Предполагалось, что ставки по ипотеке и вкладам не будут меняться в течение 5, 10 и 15 лет. На самом деле они могут вырасти или снизиться на любую величину, это невозможно спрогнозировать. Для подсчёта переплаты за ипотеку использовался калькулятор irn.ru/calc, а для расчёта стоимости жилья с поправкой на инфляцию — fincalculator.ru. Полученные цифры округлялись до рублей.

При других исходных данных результат исследования может отличаться от указанного в этой статье.

Максим Глазков

Источник: https://www.sravni.ru/text/2019/10/18/bytovaja-analitika-ipoteka-vs-arenda-kvartiry/

Снимать квартиру или взять ипотеку: что выгоднее

При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.

Аренда и ипотека в цифрах

Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru , арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

Ипотека

Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

Первоначальный взнос, рублей	Ежемесячный платёж, рублей	Переплата, рублей	Итоговая цена квартиры, рублей
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц. Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.

При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.

Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

Первоначальный взнос (накопления), рублей	Сумма через 10 лет, рублей
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

Аренда и накопления

Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.

Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.

Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц. Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый. Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.

Впрочем, по данным Росстата , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Как рассчитать, что выгоднее для вас

Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:

Величина арендной платы за квартиру.
Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.

1. Ипотека

С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.

При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.

2. Аренда квартиры

Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.

Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.

3. Депозит и накопления

Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки. Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.

На депозите без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 миллиона рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.

Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.

Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей. С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона. То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.

Эти расчёты работают, только если стоимость квартиры за пять лет не менялась, а аренда не дорожала быстрее, чем заложено в прогнозе.

Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.

1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры

Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.

2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке

Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.

3. Сравните две цифры

Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:

3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.

Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.

Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.

4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос

Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.

Источник: https://lifehacker.ru/ipoteka-vs-arenda/

Квартира в аренду: брать ипотеку или снимать?

Московская семья с одним ребенком хочет купить двухкомнатную или небольшую трехкомнатную квартиру. Предположим, что ее стоимость — 7 млн руб. У семьи есть накопления — 1,5 млн руб., то есть около 20% от стоимости квартиры. Муж и жена получают стабильный доход в виде зарплаты, в совокупности на двоих около 250 тыс. руб.

Как им лучше поступить: взять ипотеку на оставшиеся 5,5 млн либо продолжить арендовать жилье, при этом вложить 1,5 млн и регулярно наращивать инвестиции, пока накоплений не хватит на покупку квартиры? Учтем, что оба — непрофессиональные инвесторы, которые будут выбирать для вложений только консервативные инструменты.

Наталья Смирнова

Финансовый советник

Ставка — 10%.
Рост стоимости ЖКУ — 5% в год.
Налог на имущество — максимум 0,1% от кадастровой стоимости (7 млн).
Право на имущественный вычет.

Мы не учитываем, что ставка по ипотеке может снизиться, а заемщик может рефинансировать кредит, уменьшив переплату.

Рассмотрим расходы для разных сроков ипотечного кредитования.

5 лет	10 лет	15 лет
Имущественный вычет(2 млн + проценты по ипотке до 3 млн., в соответствии со ст. 220 НК РФ)	456 498,25	650 000,00	650 000, 00
Стоимость квартиры в конце срока	8 508 543,75	10 859 297,51	13 859 521,20
Совокупные траты на обслуживание недвижимости (ипотечные платежи, налоги, страховка и т. д.)c учетом роста ЖКУ на 5% в год	7 515 637,88	9 821 633,55	12 450 753,82
Из них на ипотеку	7 011 600,00	8 721 960,00	10 638 540,00

Вариант 2: аренда жилья + накопления

Инфляция — в среднем 5% в год.
Рост расходов на аренду и коммунальные услуги — 5% в год.
Ожидаемая доходность консервативной стратегии — 10% годовых (при сохранении текущей ставки). Ожидаемой доходности можно достичь, если открыть по индивидуальному инвестиционному счету типа, А на мужа и на жену и ежегодно размещать на него по 50 тыс. руб. (по 25 тыс. в мес. на жену, и по 25 тыс. в мес. на мужа, чтобы не превышать лимит в 400 тыс. по налоговому вычету в год по 1 счету), направляя их в ОФЗ и корпоративные облигации выпуска 2017 года и позже, чтобы получить налоговый вычет в по каждому счету.
Примерная стоимость аренды двухкомнатной квартиры — 50 тыс. руб. Такая же сумма ежемесячно направляется на инвестиции. Размер инвестиций остается 50 тыс. руб., не увеличиваясь с годами. Размер рассчитан, чтобы не превысить возможности семьи из 2 человек.

Рассмотрим ежемесячные расходы в этом случае.

5 лет	10 лет	15 лет
Сбережения на конец срока	6 261 978,00	13 931 191,19	26 282 535,72
Стоимость квартиры на конец срока	8 508 543,75	10 859 297,51т. е. семья купит квартиру и еще останется 3 млн. сверху	13 859 521,20т. е. семья купит квартиру и еще останется свыше 12 млн.
Совокупные траты на арендуемую квартиру	3 646 916,63	8 301 409,07	14 241 851,97

Как видите, начиная с 10-летнего срока аренда и ежемесячные инвестиции выгоднее ипотеки. Особенно подходит этот вариант тем, кто ценит свободу передвижений и не готов себя связывать с каким-то конкретным местом жительства, а предпочитает получать пассивный доход, на который можно арендовать жилье в любом месте по своему выбору. Также планомерно откладывать средства на покупку собственного жилья — единственный вариант для тех, кто не имеет официального дохода либо обладает испорченной кредитной историей.

Некоторым людям идея в течение долгих лет откладывать деньги на покупку жилья может показаться сомнительной: с учетом общей финансовой турбулентности трудно планировать события на 10−15 лет вперед, в то время как ипотека позволяет уже сегодня жить в собственной квартире. Ощущение собственного дома дарит семье стабильность. Однако эта стабильность может быть лишь кажущейся.

Подводные камни ипотеки

Риски ипотеки не стоит недооценивать: вы должны быть уверены, что в течение тех же самых 10−15 лет сможете гарантировать регулярные выплаты. К сожалению, в 2014 году многие валютные ипотечники столкнулись с трудностями при обслуживании кредита и были вынуждены или платить гораздо больше, чем планировали, или объявлять себя банкротами. Если же, оказавшись в трудной финансовой ситуации, вы живете в арендованной квартире, можно поискать жилье подешевле без ущерба для своей кредитной истории.

Также на рынке недвижимости вполне возможны кризисы наподобие кризиса 2008 года в США, когда банки начали требовать досрочного погашения ипотеки, и стоимость заложенной недвижимости перестала покрывать сумму долга.

Есть у ипотеки и другие минусы. Если вы покупаете в кредит жилье в строящемся доме, то можете стать «счастливым» обладателем недостроя.
Если во время выплаты ипотеки ваше семейство расширилось, вам потребуется квартира больше, чем та, в которой вы живете и за которую продолжаете платить.
При чрезмерных ипотечных выплатах есть риск, что вы не успеете накопить нужную сумму на пассивный доход к пенсии и в итоге останетесь с квартирой и пенсией в 13−15 тыс. руб. вместо квартиры поменьше или вообще без квартиры, но с пассивным доходом, которого хватило бы и на аренду, и на комфортную жизнь.

Так все же: ипотека или аренда?

Как видите, универсального рецепта не существует. Думая о том, как улучшить свои жилищные условия, нужно учитывать благонадежность застройщика, представлять, какой будет ваша семья через 5−10 лет и где она будет жить, планировать достаточные накопления к пенсии и т. д. С другой стороны, даже при такой вариативности вы можете сделать будущее четким и осязаемым. Начните с постановки целей и составления личного финансового плана. И тогда вы найдете ответ на вопрос «Ипотека или аренда?», подходящий именно вам.

в соцсетях:

Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006№ 152-ФЗ «О персональных данных» я, действуя по своей воле и в своем интересе, даю свое согласие АО «Райффайзенбанк», имеющему свое местоположение по адресу: 129 090, г.

Москва, улица Троицкая, дом 17, строение 1, на обработку (любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение) моих персональных данных, а именно: фамилия, имя, отчество, адрес электронной почты, в целях направления АО «Райффайзенбанк» на указанный мной адрес электронной почты информационных рассылок, предоставления мне возможности комментирования материалов, размещенных на сайте raiffeisen-media.ru.

Обработка указанных в настоящем согласии моих персональных данных осуществляется АО «Райффайзенбанк» в объеме, который необходим для достижения каждой из вышеперечисленных целей с применением следующих основных способов (но, не ограничиваясь ими): хранение, запись на электронные носители и их хранение, составление перечней, маркировка.

Настоящее согласие действует до момента его отзыва мной в порядке, предусмотренном ниже. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любое время на основании моего письменного заявления.

Источник: https://www.raiffeisen-media.ru/kvartira-v-arendu-brat-ipoteku-ili-snimat/

Ипотека или аренда: что выгоднее

Вопрос, купить ли квартиру в ипотеку или лучше снимать, возникает у многих, кто задумывается об изменении жилищных условий. Есть те, кто считает ипотеку кабалой и не готов переплачивать банку, а есть непреклонные сторонники получения личной собственности.

Аренда квартир продолжает дешеветь из-за кризиса. За первое полугодие ставки для массового жилья упали на 7–10% и продолжают снижаться, хотя уже… →

«Лучше купить в ипотеку, конечно, потому что собственность оказывается твоей и нет никаких неожиданностей от владельца, который может передумать сдавать тебе квартиру.

Впрочем, у меня опыта съема нет — как раз по причине этого убеждения», — рассказывает Константин из Московской области. «Другое дело, что не во всяких обстоятельствах ипотеку дадут, а снять квартиру можно практически всегда. И вкладываться в ипотеку стоит только в очень убедительном случае, когда реально представляешь, что дальше у этой собственности есть перспективы, потому что это надолго», — добавляет собеседник.

«Все зависит от того, какой у вас есть стартовый взнос. В Москве — если миллион, то лучше снимать», — считает Александра, арендующая квартиру в Москве вместе с мужем. «Мы снимаем и думаем делать это еще годик, но муж очень хочет купить квартиру. Поэтому мы ищем что-то такое, на что у нас была бы половина стоимости, чтобы ипотеку в несколько миллионов успеть выплатить до пенсии и чтобы при этом можно было бы жить не только вдвоем, но и с толпой детишек», — рассказывает она.

Но в целом девушка настроена категорично: «Вообще, если есть меньше 50% от итоговой стоимости квартиры, смиритесь и снимайте».

Расчеты

Чаще всего средний ежемесячный платеж по ипотеке, взятой с минимально допустимым первоначальным взносом, значительно превышает средние ставки аренды квартир аналогичного класса.

«Чтобы иметь «комфортный» для большинства заемщиков платеж в размере 45–50 тыс. руб. в месяц, первоначальной взнос должен быть примерно 40–50%», — говорит руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

За последние годы термин «жилье комфорт-класса» прочно закрепился на рынке, но многие не знают, чем он отличается от «эконома», а этим… →

Однако сейчас в расчеты «вмешалась» госпрограмма субсидирования ипотеки. Если пользоваться специальными условиями, в некоторых случаях ежемесячный платеж может быть даже ниже арендной платы.

Но для этого потребуется и больший первоначальный взнос. Все дело в том, что пониженные ставки дают только на ограниченные суммы. Субсидирование ипотеки позволяет покупать квартиры с использованием кредитных средств по ставке 12% годовых (некоторые крупные банки предлагают и 11,5%).

При этом заемщик должен оплатить за счет собственных средств не менее 20% стоимости приобретаемого жилья, а взять кредиты можно на сумму до 3 млн руб. включительно в регионах и до 8 млн руб. — в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Подробнее о том, какие квартиры подходят для участия в программе, «Газета.

Ru» писала ранее, об этом можно прочитать здесь.

Если объем первоначального взноса увеличить, то и стоимость приобретаемой квартиры может быть выше. Например, если есть желание купить квартиру бизнес-класса за 25 млн руб., ипотеку под 12% все равно можно будет взять только на 8 млн. Тогда в качестве первоначального взноса придется заплатить 17 млн руб. (почти 70%).

Но при соблюдении этих условий ежемесячные платежи составят около 83 тыс. руб., а квартиры такого уровня сдают за 138 тыс. руб. Однако если таких накоплений нет, придется воспользоваться ипотекой на стандартных условиях, тогда ставка изначально будет выше (в среднем от 13,5 до 16%), а платежи будут более 260 тыс. руб.

при первом взносе 15%.

То есть программа субсидирования ипотеки делает покупку дорогого жилья в ипотеку даже более выгодной, чем аренду.

Но с «рядовыми» квартирами, купленными по базовым условиям программы, эта логика не работает. При покупке «однушки» массовых сегментов (эконом- и комфорт-класс) вы будете платить около 50 тыс. руб. в месяц, аренда такого жилья обойдется в 30 тыс. руб. Но опять же можно внести больше в качестве первоначального взноса, если есть накопления, и сравнять платежи с арендной ставкой. Подробнее — в таблице ниже, первоначальный взнос указан как минимальный необходимый по условиям кредитования.

Размер ипотечных платежей и ставки аренды в Москве

Эконом/комфорт
1К	6	Взнос 20%, срок кредита 20 лет, платеж 49 590	Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 59 622	30 290
2К	9	Взнос 20%, срок кредита 20 лет, платеж 76 950	Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 92 517	38 910
3К	11,9	Взнос 35%, срок кредита 20 лет, платеж 82 670	Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 122 330	49010
Бизнес
1К	12,1	Взнос 35%, срок кредита 20 лет, платеж 84 060	Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 124 380	50 930
2К	19	Взнос 60%, срок кредита 20 лет, платеж 81 225	Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 195 315	72240
3К	25,9	Взнос 70%, срок кредита 20 лет, платеж 83 042	Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 266 245	138 140

По данным Est-a-Tet и «Миэль-Аренда»

Аргументы за ипотеку

Помимо экономических факторов, есть и другие аргументы. Основной довод сторонников покупки — приобретение в итоге собственного жилья, пусть даже спустя много лет. «Беря ипотеку, человек вкладывается в собственную квартиру, кроме того, ему не нужно нести дополнительные издержки на обустройство каждой новой съемной и переезды, которые неизбежно случаются», — говорит Алексей Новиков.

Массовое жилье в Москве продолжает дорожать, причем больше всего растет в цене эконом-класс. Эксперты прогнозируют, что этот традиционно самый низкий… →

Аргумент, следующий из первого: снимая квартиру, вы отдаете деньги «какому-то дяде или тете». Фактически в результате вы не получаете никаких реальных благ, которые можно будет использовать как актив.

«На первый взгляд выгода аренды очевидна, потому что ставки меньше и нет переплат. Но не стоит забывать, что, покупая квартиру в ипотеку, вы фиксируете ее стоимость, а вот арендная ставка может расти. Допустим, вам повезло с собственником и он прибавляет к изначальной арендной ставке всего тысячу рублей в год. Но со временем ваши арендные платежи могут сравняться с платежами по ипотеке», — говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

Основные минусы аренды — нестабильность. Договор часто заключают не дольше чем на год, а от изменений планов собственника квартиры никто не застрахован.

«Сейчас реальные доходы населения снизились, и накопить сумму, необходимую для покупки жилья, довольно сложно, а учитывая инфляционную составляющую и рост цен на недвижимость, практически невозможно», — добавляет генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Рынок аренды замер в ожидании: спрос немного вырос, а предложение, напротив, стало снижаться. Арендаторы и собственники ждут, что будет дальше, но для… →

Аргументы за аренду

Аренда больше подойдет тем, кто часто меняет свою жизнь — работу или города проживания, а также тем, кто пока не уверен в том, как изменится состав его семьи — будут ли дети и сколько. «Арендная квартира дает некую мобильность: при смене работы можно поменять и место жительства, правда, «тяга к перемене мест» не свойственна российскому менталитету, особенно семейным людям», — считает Алексей Новиков.

Но если вы чувствуете в себе задатки западного человека, аренда вам подойдет больше. «В развитых западноевропейских странах до 50% жилья приходится на долю арендуемого. Там люди более динамичны, свободны, независимы, они постоянно готовы к переездам при смене работы. Арендатор быстро находит новый желаемый вариант, существенно экономя время на дорогу», — говорит независимый финансовый консультант Татьяна Сапрыкина. Она также напоминает о серьезности такого шага, как покупка квартиры в ипотеку.

«Долг в миллионы рублей — это не занять тысячу до зарплаты, а банк — это не сосед. Это все очень серьезно и очень надолго», — предупреждает эксперт.

«При нынешних процентах по ипотеке она не может быть выгодной ни для каких категорий граждан, — говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. — Кроме того, многие не понимают, что, въезжая в новую «свою» квартиру, они «заселяются» туда вместе с банком, и, чтобы его в конце концов выгнать, необходимо полжизни ограничивать себя во многом, выплачивая в итоге зачастую две стоимости жилья».

Ритм жизни в Москве бывает утомительным настолько, что иногда хочется все бросить и уехать в более спокойный город. «Газета.Ru» рассказывает, какую… →

Минусы ипотеки в том, что это долговременные финансовые обязательства, которые нужно часто брать до получения квартиры. «Сроки строительства — один-два года, и в это время придется согласиться на временное жилье. Плюс еще нужно отложить на ремонт», — предупреждает эксперт компании «Пересвет-Инвест» Ксения Гришковец.

Если квартира первая, ее имеет смысл снимать. Для первого (часто «холостяцкого») жилья многие выбирают студии или апартаменты, но не все готовы жить там, когда обзаведутся семьей и детьми.

Подробнее о плюсах и минусах студий и апартаментов «Газета.Ru» писала ранее.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2015/07/26_a_7655353.shtml