Можно ли перепродать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру в ипотеке?

Ипотека – это длительное бремя, а жизненные обстоятельства порой резко меняются. Переезд, потребность в более просторном жилье, развод или даже желание заработать на перепродаже могут подтолкнуть заемщика к реализации ипотечной квартиры. Однако банк не дает просто избавиться от недвижимости в залоге, да и покупатели настороже. Эксперты Метриум рассказали редакции ГдеЭтотДом.РУ о том, как выгодно и в рамках закона продать свою ипотечную квартиру.

Ипотечные квартиры в Москве, по подсчетам аналитиков, составляют порядка 7-10% предложений на «вторичке». Чаще всего хозяев такого жилья вынуждают выйти на рынок жизненные обстоятельства: рождение ребенка, переезд, развод, неспособность погашать кредит. Независимо от обстоятельств, у владельца квартиры в ипотеке есть три возможных пути ее продажи. Каждый вариант схож в одном: ипотека никуда не «испарится», её все равно нужно будет выплатить. Вопрос только кто и как это сделает.

I. Ипотеку погашает продавец

Квартира в ипотеке – это не полноценная собственность ее покупателя, на юридическом языке это звучит как «собственностью с обременением». То есть, решив купить квартиру в Москве, за которую еще не выплачена ипотека, покупатель вместе с жильем получает бремя в виде обязательства выплатить кредит, выданный на её покупку. Обременение ограничивает право свободно распоряжаться квартирой, поэтому, прежде чем продать жилье, обязательство перед банком нужно выполнить. Или, как минимум, найти человека, который возьмет это на себя.

Сначала владелец ипотечной квартиры подыскивает покупателя. Затем собственник предлагает передать ему сумму, равную оговоренной стоимости квартиры. Покупатель платит за квартиру, продавец погашает кредит в банке, недвижимость находит нового владельца. Однако на практике покупатели, конечно, не передают средства малознакомым людям, опасаясь остаться без денег и квартиры.

Поэтому, прежде всего с ними необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Участники соглашения описывают квартиру и обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи после того, как обременение с квартиры будет снято. В договоре указывается срок снятия обременения.

Порядок действий при этом следующий:

1. Покупатель выплачивает банку сумму задолженности владельца жилья, которая рассчитывается банком на определенную дату.

Совет: в дальнейшем во всех документах будет фигурировать именно эта сумма. Соответственно, рассчитать задолженность лучше вскоре после внесения очередного платежа по ипотеке, чтобы на проведение сделки в запасе был еще месяц, пока не настанет время перечислять следующий взнос.

1. Банк выдает продавцу квартиры закладную и справку о погашении задолженности.

2. Если продавцу удалось продать ипотечную квартиру по более высокой цене, чем сумма задолженности с процентами, то покупатель должен заложить разницу между этими величинами в банковскую ячейку или открыть аккредитив.

3. Продавец регистрирует снятие обременения – проще говоря, сообщает государству о том, что он погасил ипотеку. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении. В течение трех рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке, и продавец получает документальное подтверждение.

Совет: на пересылку документов может понадобиться еще 1-2 дня. Кроме того, нельзя исключать сбои в работе МФЦ и другие форс-мажоры, поэтому в предварительном договоре срок снятия обременения лучше задать более длительный, чем 3 дня.

1. Стороны заключают основной договор-купли продажи, после чего регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Деньги из ячейки достаются продавцу, как только он предъявляет выписку из ЕГРН о переходе права и зарегистрированный договор купли продажи с отметками Росреестра.

II. Ипотеку погашает покупатель

Если покупатель жилой недвижимости в Москве, находящейся в ипотеке, не хочет передавать деньги продавцу, он может погасить кредит за собственника самостоятельно. Правда, такая схема также опасна для покупателя, ведь продавец может отказаться переоформлять квартиру, как только банк снимет обременение. Однако на практике даже если это происходит, суд практически со сто процентной гарантией встанет на сторону покупателя. Но даже столкнувшись со столь безыскусным мошенничеством, покупателям придется ждать установления истины и возврата средств, поэтому такую схему продаж они не жалуют.

Алгоритм сделки в таком случае:

1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Главный пункт в нем – условие заключения основной сделки. Чтобы она состоялась, владелец квартиры должен получить закладную и снять обременение.

2. Продавец пишет заявление в банк о полном погашении кредита, указывая в нем данные покупателя, который закрывает за него ипотеку.

3. Покупатель оплачивает кредит владельца квартиры, указывая в платежном поручении реквизиты кредитного договора, сумму и прочие данные.

4. Продавец регистрирует снятие обременения. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении. В течение трех рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке, и продавец получает документальное подтверждение.

5. Заключается основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности.

III. Ипотеку переоформляют на покупателя

Чаще всего у покупателя нет достаточной суммы, чтобы погасить ипотеку на заинтересовавшую его квартиру. В этом случае продавцу придется продать не только квартиру, но и фактически саму ипотеку. Однако желания продавца и покупателя недостаточно: новые заемщик должен понравиться банку. Если он полностью подходит под все критерии надежного плательщика по выданному кредиту, сделку можно провести.

1. Покупатель, продавец и банк заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель становится собственником заложенной квартиры и принимает на себя обязанности плательщика кредита. Причем, все штрафы и пени за просрочки и другие нарушения предыдущего заемщика, покупатель ипотечной квартиры также принимает на себя.

При этом покупатель квартиры может договориться с банком о рефинансировании ипотеки. К примеру, если новый владелец квартиры более платёжеспособен, чем ее прежний собственник, то новый кредит будет выдан на подходящих для покупателя условиях. Банк проводит перерасчет ипотеки с учетом уже выплаченных средств и предоставляет покупателю квартиры новой заем.

Совет: продавая квартиру в ипотеке, владелец должен понимать, что часть стоимости объекта, а также долю процентов он уже выплатил. Поэтому цена договора должна быть выше, чем остаток долга. Именно эту сумму покупателю придется заплатить непосредственно владельцу. Таким образом, собственнику удастся компенсировать потери на уплаченных процентах.

1. Заключается договор купли-продажи квартиры. Он необходим для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.

2. Покупатель обращается в МФЦ, регистрирует право собственности на квартиры и вносит изменение в записи об ипотеке о том, что по кредиту сменился залогодатель.

«В продаже ипотечной квартиры огромное значение играет психологический фактор, – говорит управляющий партнер Метриум, участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Так или иначе, проводя такую сделку, рискует и покупатель, и продавец.

Конечно, едва ли они потеряют все, но если что-то пойдет не так по злому умыслу или из-за процедурных ошибок, продажа может затянуться, превратившись в одну большую проблему. Поэтому крайне важно, чтобы между покупателем и продавцом с самого начала возникло взаимопонимание, доверие и симпатия.

Люди бывают разные, и иногда навести «личные» мосты между ними помогает риелтор – тонкий психолог, как правило. Поэтому проводя подобные сделки лучше обратиться к профессионалам, которые все правильно организуют и помогут наладить контакт между сторонами соглашения».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2044625-2018-10-05-kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры.

Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию. После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения. Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги.

Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

3 способа продать квартиру в ипотеке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи.

После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.

Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Как получить субсидию на покупку жилья?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_v_ipoteke/6638

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить  регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: mfl@sberbank.ru.

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

• самостоятельная продажа
• продажа при помощи Сбербанка
• продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

• найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
• с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
• погасить задолженность перед банком
• собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
• оформить договор покупки-продажи квартиры
• зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

• оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
• одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
• выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
• получение документального подтверждения о снятии обременения
• получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Источник: https://www.sravni.ru/banki/info/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Как продать квартиру, если она в ипотеке: инcтрукция, схемы, подводные камни

• Строительство и ремонт
• Законы и финансы

1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Жизнь непредсказуема, и иногда возникают обстоятельства, когда продать ипотечную квартиру выгоднее, чем платить за нее. Рассказываемкак это можно сделать.

Pexels

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Да, хоть в процессе и могут возникнуть трудности. Они связаны с тем, что ваши права на объект до погашения залога являются частичными и на все действия потребуется согласие банка. Кроме того, на некоторые виды сделок покупатели идут с неохотой, так как опасаются столкнуться с мошенничеством. Рассказываем подробнее в статье. 

Как продать ипотечное жилье:

Схемы продаж

Специфика военной ипотеки

Залоговое жилье при разводе

Специфика материнского капитала

Пошаговые инструкции для продавца и покупателя

Подводные камни

НДФЛ и вычет

Чтобы уравновесить эти риски, на недвижимость с обременением часто делают скидки — 10-15%. Особенно актуально это для ситуаций, в которых найти нового владельца нужно быстро. Например, когда предыдущий собственник не может далее платить залог.

Есть и еще один нюанс, связанный с потерей денег — кредитор также может брать комиссию за свою часть работы. Банку могут быть не выгодны некоторые условия передачи прав и обязательств продавца. Но обычно проблем с получением согласия займодателя не возникает. Существует несколько алгоритмов продажи такой недвижимости. 

Еще один вероятный пункт расходов — налог на продажу. Продавец уплачивает его, если проданный объект был в собственности меньше пяти лет. 

Досрочное погашение 

Самый лучший, по мнению юристов, вариант развития событий. Порядок действий такой: продавец закрывает свои обязательства перед банком, снимает обременение и затем ищет нового собственника жилья. В этом случае не придется делать скидку и желающих заключить сделку ничего не отпугнет. 

Больше всего эти способ подходит тем, кто уже выплатил большую часть процентов. Бывает так, что сначала находят заинтересованного в покупке человека, а затем пишут заявление на досрочное погашение. Реальный образец документа выдает банк. 

У обеих схем есть один большой минус — чаще всего их сложно осуществить.

Как это можно сделать:

• Взять второй кредит и погасить им первый. Этот вариант сработает, если у вас достаточный постоянный доход. Деньгами с продажи рассчитываются со вторым займодателем. 
• Использовать свои средства. Процедура аналогична предыдущей. 
• Найти человека, который будет готов отдать под расписку сумму для погашения ипотеки в качестве аванса. 

С третьим алгоритмом, скорее всего, возникнут трудности, и вот почему. В этом случае человеку нужно будет положиться на вашу честность, так как есть риск не получить жилье и потерять деньги.

Конечно, он сможет подать в суд, но это потеря времени и средств.  

Переоформление долговых обязательств

Продавец передает не только права на квартиру, но и свои обязательства: срок выплаты, процентную ставку. Соответственно первое, что понадобится — разрешение кредитора. Реализовать такую процедуру сложнее всего, так как следующий владелец должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти под требования займодателя.

Действия пошагово:

• Если все условия выполнены, заключается трехстороннее соглашение о переводе ипотечного долга с вас на будущего владельца. Он соглашается принять ваши обязательства, в том числе невыполненные. Обременение с жилья не снимается. 
• Подписывается договор купли-продажи и кредитный договор. 

Таким образом продается и вторичка, и недвижимость, которая еще только строится. Во втором случае оформляют продажу по переуступке. У каждого банка могут быть свои особенности передачи прав и обязательств.  

Погашение займа в процессе сделки с участием банка

Этот алгоритм похож на первый. Покупатель закрывает невыплаченный долг, после чего с ним заключается договор купли-продажи. Есть одно отличие, благодаря которому продать квартиру, купленную в ипотеку, становится гораздо легче. В этой схеме активное участие принимает кредитор. Клиент отдает залог не вам, а непосредственно в банк. Это выглядит не так рискованно. 

Пошаговая инструкция:

• Когда средства получены, займодатель выдает вам справку о погашении задолженности и закладную  для того, чтобы снять обременение. Иногда он сам подает заявление в Росреестр. 
• Разницу между стоимостью недвижимости и погашенным остатком задолженности получаете вы. Для этого покупатель открывает аккредитив на эту сумму или кладет ее в банковскую ячейку. 
• Деньги окажутся у вас как только право собственности перейдет к новому владельцу. Подтверждением станет выписка из ЕГРН. 

Обычно заключается предварительное соглашение, в котором оговаривается размер долга, сколько стоит объект, кто снимает обременение, временные рамки и ответственность сторон в непредвиденных ситуациях. Минус этой схемы в том, что не все займодатели готовы пойти на такую сделку.

Далее расскажем как поступить, если имущество куплено на особых условиях и что делать в случае развода владельцев. 

Сделать это можно теми же способами: после досрочного погашения или по переуступке обязательств. В первом случае продажа происходит в пять этапов. Что нужно сделать:

• Уведомить банк о намерении выплатить задолженность. 
• Одновременно с этим отправить заявку на получение второго свидетельства участия в НИС. Это необходимо, чтобы вы могли оформить займ еще раз. 
• Узнать сумму залога и уплатить ее. 
• Взять документ о снятии обременения и свидетельство о собственности. 
• Продать недвижимость. 

Переоформление кредита возможно как участникам НИС, так и тем, кто не относится к этой программе. Условия могут незначительно отличаться в разных банках, поэтому не будем подробно останавливаться на них. Обратитесь непосредственно в организацию, чтобы узнать нюансы сделки. 

Что делать с залоговым жильем при разводе

Порядок продажи квартиры по ипотеке в этом случае немного отличается от других ситуаций. Особенность в том, что сначала нужно разделить имущество. До развода или сразу же после него необходимо оповестить банк, чтобы выяснить, какие есть варианты раздела. Вопрос не согласовывают с кредитором только если перед оформлением займа был заключен брачный контракт. В суде имущество и долги за него по умолчанию делятся между собственниками поровну. Отхождение от этого правила возможно в двух случаях:

• Семья многодетная и все дети остаются с одним из супругов.
• В семье есть ребенок-инвалид. 

Бывает так, что заключается соглашение, по которому залог переоформляется на одного из владельцев.

Если квартира куплена по программе военной ипотеки, недвижимость и задолженность за нее полностью принадлежит военному.
 

Займодатель может сам найти покупателя и разделить полученные средства между супругами, чтобы они использовали их как первоначальный взнос на новое жилье. В итоге из одного залога получаются два. Сделать это самостоятельно сложнее, так как не все кредиторы дают разрешение. 

По закону жилье, купленное с помощью материнского капитала, должно находиться в собственности всех членов семьи, включая каждого ребенка. Сделки с таким имуществом нельзя проводить без согласия всех собственников. Несмотря на обязательность этого правила, изменить жилищные условия вполне возможно. Для этого нужно получить разрешение от органов опеки. Его не выдадут, если права несовершеннолетних ущемлены и предполагается их проживание в плохих условиях. Сотрудники опеки проверяют:

• Соответствует ли санитарным нормам новое место жительства (количество квадратных метров на каждого человека, коммунальные условия).
• Обладают ли дети такой же или большей долей, как в предыдущем имуществе. 

Если вы хотите получить одобрение попечительского совета, потребуется также предоставить пакет документов. 

• Удостоверения личности каждого родителя и ребенка (если им от 14 до 18 лет).
• Свидетельство о рождении всех детей, если им меньше 14 лет. 
• Справка с оценкой стоимости недвижимости и справка об отсутствии коммунальных долгов. 

Полученное разрешение действует три месяца. За это время нужно получить согласие займодателя и оформить переуступку или досрочное погашение. 

Продажа квартиры в ипотеку: действия продавца и покупателя

Почти все схемы осуществляются одинаково. Разница может заключаться в форме расчетов между участниками, наборе документов и количестве организаций, в которые их нужно предоставить. 

Когда оплата происходит наличными

Весь алгоритм можно разделить на два этапа. 

Снятие обременения

Обратитесь в свой банк, чтобы сообщить им о своем намерении продать недвижимость. Менеджер подскажет, что нужно сделать и как проходит процесс, даст образцы заявлений. Подробно расспросите о порядке расчетов. 

Обычно специалист говорит, что достаточно погасить остаток задолженности, а все остальное — на усмотрение клиентов. Затем начинается поиск покупателя. Когда он найден, составляют предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. В нем обязательно указывают факт передачи и принятия аванса, временные рамки, порядок и форму расчетов. 

Подписывать предварительный договор заранее не нужно. Это часть следующего этапа. 
 

Следующие действия:

• Заимодатель получает сумму аванса. 
• Текущий собственник отдает кредитное соглашение, права на имущество, удостоверения личности. 
• Участники подписывают предварительное соглашение. 

Кредитор или собственник снимают обременение. Для этого нужно обратиться в МФЦ с закладной, справкой о погашении долга, паспортом, договором купли-продажи и оплатить госпошлину. Через три рабочих дня все будет готово. 

Оформление купли-продажи и ее регистрация

Риэлторы не рекомендуют искать шаблоны документов в интернете — почти все они устаревшие или универсальные. Ваша сделка может иметь свои особенности, поэтому лучше обратиться к юристу за консультацией. Договор должен быть нотариально заверен. Чтобы зарегистрировать его, вместе с будущим собственникомˆ посетите МФЦ, оплатите госпошлину, подайте оригиналы и копии документов. Помимо бумаг, перечисленных в предыдущем пункте, в список входят:

• Разрешение от органов опеки. Если в семье есть несовершеннолетние дети, а в залоге есть материнский капитал.
• Нотариально заверенное согласие от супруга. 
• Нотариально заверенная доверенность, если от лица собственника действует другой человек.

На основании всех данных сотрудник МФЦ составляет заявление о регистрации права. Его подписывают старый и новый владельцы. Минимальный срок проверки сведений и регистрации — семь дней. 

Сначала необходимо известить банк и узнать, что необходимо сделать, размер задолженности и форму расчетов. 

Дальнейшие действия:

• Составление договора задатка, погашение кредита в банке и подписание договора задатка. 
• Снятие обременения в МФЦ текущим владельцем или представителем заимодателя. 
• Вторая часть включает в себя передачу документов банку покупателя для одобрения займа. 

Список документов:

• Удостоверения личности продавцов. 
• Технический паспорт. Его выдают в БТИ. 
• Выписка из ЕГРН. 
• Предварительный договор купли-продажи. 
• Справка об отсутствии коммунального долга. 
• Справка о зарегистрированных лицах. Ее получают в паспортном столе УФМС. 
• Разрешение органов опеки, если в текущем залоге есть материнский капитал. 
• Лицензированная оценка недвижимости.
• Нотариально заверенное согласие супруга. 

Третий этап — оформление купли-продажи и регистрация прав. Лучше всего обратиться к юристу и составить подходящий договор. Затем вместе с будущим собственником посетить МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. После завершения регистрации и внесения изменений в ЕГРН, продавец получает ипотечные деньги на заранее указанный банковский счет. 

Продажа может сорваться, если покупатель — клиент другого кредитора, так как банки не идут на взаимозачеты.

Это значит, что остается только досрочно погасить задолженность средствами либо нынешнего, либо потенциального заемщика и снять обременение. 

Другая проблема — завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца при этом достаточно значительные. Это процедура, к которой обычно прибегают, чтобы купить жилье без первоначального взноса. В этом случае просят указать увеличенную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи, чтобы получить большую сумму от своего банка. Юристы не советуют соглашаться на завышение цены по нескольким причинам:

• Незаконность сделки. В случае ее обнаружения должностными лицами, вы можете быть привлечены как соучастник мошенничества. Согласно ст. 159.1. УК, нельзя предоставлять недостоверную информацию заимодателю. 
• Потеря времени. Данные об имуществе предоставляет не только ее собственник, но и оценщик. Аккредитованная организация на такую договоренность не пойдет, а вывод независимого оценщика может быть подвергнут проверке. Отказ в кредите в такой ситуации вполне реален. 
• Потеря денег. Если продажа будет признана недействительной, вам придется вернуть сумму, указанную в документах. Расписка о том, что вам не передавали никакого взноса, может не сработать. Налог на доход в такой ситуации также увеличивается. 

 НДФЛ и вычет

Доход, полученный от имущества, декларируют и уплачивают НДФЛ. Если жилье находилось в собственности больше пяти лет, необходимости в этом нет. Есть два способа уменьшить расходы:

• Налоговый вычет. Он составляет 1 млн. руб. Его вычитают из задекларированной суммы, а с остатка платят 13%. 
• Уменьшение налогооблагаемого дохода. Вы можете уменьшить его на сумму расходов, которые понесли при покупке этой недвижимости, включая проценты по кредиту. 

Вторая схема может оказаться как выгодной, так и нет. Бывает так, что доход плательщика меньше кадастровой стоимости объекта. Если это так, на 1 января года, в котором осуществлена передача права собственности, налоговая посчитает НДФЛ от второго значения. При расчете используется понижающий коэффициент 0,7. Кадастровая стоимость указана на сайте Росреестра. Нажмите на значок поиска слева и введите кадастровый номер. 

Источник: https://www.ivd.ru/stroitelstvo-i-remont/zakony-i-finansy/kak-prodat-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke-inctrukciya-shemy-podvodnye-kamni-45081

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Статья обновлена: 17 декабря 2019 г.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге). У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

1. Банк дает согласие на продажу.

   Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

   Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.

   Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

2. Банк не дает согласия.

   Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

   Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) если покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга.

3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. 5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам.

Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи. После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи. 6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки договора купли-продажи с отметкой о государественной регистрации.

Продавцы относят в банк свои зарегистрированные договора. Уже на основании этого, банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.

1. Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.

   Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

   Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если покупатели по своей вине покупать квартиры, то задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, то они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере. Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

   Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

2. Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.

   Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.

3. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Потеряли работу? Заболели? Выросла семья и в маленькой квартире уже тесно? Нужно уехать? Развод или склоки с соседями? Мало ли еще жизненных ситуаций, когда имеющаяся ипотека по квартире. становится проблемой. Данная статья поможет найти выход.

Лучший вариант — продать. Возникает вопрос: можно ли это делать? Она же не ваша, фактически принадлежит банку.
Вот несколько способов выставления на продажу квартиры, которая в залоге у банка.

1. Найти деньги выплатить ипотеку до окончания ее срока.
2. Договориться с будущим хозяином залоговой собственности.
3. Реализовать самому квартиру под залогом, но в рамках закона.
4. Оформить процедуру сделку с банком.

Досрочное погашение ипотеки

Если найден претендент, который согласится купить квартиру с ипотекой в придачу и займет собственнику деньги на закрытие остатка долга перед банком. Это бывает, когда покупателю интересен именно район проживания или привлекла интересная планировка в строящемся доме особенно при завершении строительства.

Вначале обязательно нужно получить согласие банка, потому, что он теряет свою выгоду и не каждый на это пойдет.
Далее продавец делает запрос на оставшуюся сумму долга.

Затем составляется нотариально заверенное соглашение между заемщиком и покупателем.

Следующий шаг-выписать всех членов семьи.

Покупатель передаёт продавцу разницу между долгом и стоимостью квартиры и вносит задаток в банк для досрочного погашения долга.

Отметка по обременению снимается. Конечный этап переоформление передачи права собственности на предмет залога в регистрационной палате.

Перекредитование

Во втором случае продаются заемщиком долговые обязательства перед банком другому лицу.
Не стесненные в средствах люди сами хотят купить квартиру с обременением ипотекой, т.к. по стоимости они намного ниже рыночной и на этом можно заработать. При этом покупатель предоставляет стандартные документы в банк на ипотечный кредит.

При вынесении положительного решения все дальнейшие вопросы решает банк. Заемщик только подпишет документ о перекредитовании. В этой схеме есть подводные камни: банки тщательно проверяют платежеспособность и чистоту кредитных историй новых заемщиков, а за продажу залоговой квартиры первичного заемщика могут оштрафовать.

Продать самому квартиру с обременением

Самостоятельно продавать квартиру в кредите сложнее. Продавцу нужно сразу сообщить покупателю об имеющейся ответственности перед банком. Все делать законным путем.
Пошаговая реализация сделки:

1.  Человек пожелавший купить квартиру с обременением обращается в банкс заявлением о выкупе залога.
2.  Банковский работник нотариально заверяет предварительное соглашение.
3.  Претендент на покупку жилья вносит в ячейку банка деньги за квартиру, а остаток суммы для заемщика в другую.
4. После снятия долговых обязательств в Росреестре оформляется договор купли-продажи квартиры, регистрация прав собственности на нового владельца. По которому обеспечивается доступ к ячейкам с деньгами и банку и заемщику.В случае, если квартира находилась в собственности меньше трех лет и покупатель заплатит более высокую цену, владельцу нужно будет заплатить налог с продажи квартиры (13%).

Оформить процедуру купли-продажи с банком

В случае, если по ипотеке нечем платить, выплаты просрочены-то квартира может быть продана на торгах. Для этого требуются согласие и банка и заемщика.

Производится оценка собственности, поиск покупателей через торги — на эти процедуры уходит время и стоимость квартиры может снизиться. Покупатель (банк или другая кредитная организация) создает две банковские ячейки. В одной размещается сумма задолженности, во второй сумма для продавца.

Заключается сделка, снимается обременение и открываются банковские ячейки. Часто размер суммы продажи такой же как остаток займа по ипотеке, и покупатель ничего не получит от этой сделки только возвращает свои, выданные на кредит, деньги.В установленном порядке производится регистрация перехода права собственности на нового владельца.

Сопровождение всех этапов осуществляет и контролирует банк, это гарантирует безопасность сделки для всех ее участников.

Необходимые документы для продажи квартиры в ипотеке

1.  Документ о закрытии кредита.
2.  Выписка, подтверждающая платежеспособность.
3.  Договор купли-продажи с покупателем.
4.  Поручительство по займу.
5.  Выписка о совершении зачисления покупателем средств, которыми будет погашен остаток по кредиту
6.  Выписка о снятии жилья с обременения.
7.  Паспорт владельца
8.  Свидетельство права собственности
9.  Технический паспорт жилья.

Продать собственность находящуюся в заеме – вполне возможно. Важно не скрывать различные нюансы. А что скрывают?
Рассмотрим различные виды обременения.

Обременение — это ограничение на продажу жилья собственника, т.е. хозяин не вправе продать квартиру, не получив согласие тех, кто тоже имеет право владения. Бывают случаи продажи квартиры с проживающим там человеком, которого нельзя выселить. Дополнительные сведения по приобретаемой жилплощади можно узнать, запросив информацию в ЕГРН.

Ипотека

В настоящее время самое распространенное обременение это ипотека. О продаже таких квартир рассказано ранее. Чего опасаться? Если претендент на покупку такой квартиры оплатил остаток по задолженности, а владелец, оплатив ипотеку, организует форс-мажор и срывает сделку. Возникнет судебное разбирательство. В итоге крупная сумма может возвращаться по решению суда десятилетия.

Арендаторы

Квартира может продаваться, когда в ней проживают люди-съемщики. Покупать квартиру с проживающими там людьми, которые снимают это жилое помещение и оплату внесли на много месяцев вперед, не каждый захочет. Поэтому процедуру продажи нужно начинать после того как жильцы съедут.

Желающий приобретет квартиру, где есть квартиросъемщики и в договоре передачи прав отражается срок договора найма. Жилплощадь достается правоприемнику вместе с арендаторами и они так же оплачивают съемную квартиру только новому хозяину. В других случаях выставляющий на продажу квартиру предупреждает квартиросъемщиков, возвращает им взятые вперед деньги и расторгает договор найма до указанного срока. Это происходит по обоюдному согласию.

Рента

Это еще один вариант получения дохода с находящейся в собственности квартиры. Обычная практика правоприменения пожилыми людьми без родственников. Такой человек передает право собственности на квартиру рентодателю, сам получает уход и содержание. Пожилой человек имеет право жить там до смерти.

В справке от ЕГРН рента обязательно указывается. При необходимости продать такую квартиру договор ренты перезаключается, и покупатель с нотариально заверенного согласия пожилого человека приобретает квартиру вместе с ним. Это серьезная ответственность и такие сделки очень редки. При этом не исключается подлог документов.

Арест

За долги или при имущественных спорах супругов во время процедуры развода квартира может находиться под арестом. Это отражается в выписке по ЕГРН. Такую квартиру невозможно продать, это противозаконно.

Завещание

Приобрести право пожизненного проживания в квартире можно по завещанию. Такое право не всегда регистрируется и трудно проверяется. При приобретении квартиры, полученной по наследству необходимо запрашивать у наследника копию завещания, т.к. выселять из проданной квартиры такого человека незаконно.

Права детей

В случае, когда на приобретение использовался мат капитал, дети имеют право на доли в этой квартире, это будет обременением. Продавец без участия органов опеки и попечительства не сможет совершить сделку.

При наличии зарегистрированных на продаваемой жилплощади (приобретенной без материнского капитала)несовершеннолетних детей покупатель просит так же предоставить разрешение органов опеки и попечительства о сохранении прав ребенка.

Как видим, кредитные квартиры и продать и купить можно. Для новых жильцов это более выгодные варианты по цене, но он будет ограничен и не сможет полноценно распорядиться новой жилплощадью. Лучше, если продавец избавляется от обременения во время сделки. Очень внимательно проверяйте все необходимые документы до подписания договора купли-продажи, чтоб в последствие не судиться.

Источник: https://zakon436.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/