Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

В этой статье:

Можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку

Цели покупки жилья в ипотеку могут быть разными. Для одних – это возможность приобрести собственную квартиру, жить там и не платить за съем. Для других – это является средством вложения денег с целью заработать. Казалось бы, где связь между выплатой по ипотеке и заработком? А вот в чем: ипотечная квартира сдается в аренду, а поступающие платежи в виде арендной платы идут на погашение ипотеки.

Ситуация идеальная: срок идет, ипотека погашается, квартира переходит в собственность клиента. К примеру, однокомнатная квартира в спальном районе Москвы стоит 3 млн.р. Клиент вносит 500 т.р. ПВ, а остальное оформляет в ипотеку (при этом у него есть, где жить). Платеж на 15 лет – примерно 31 т.р. (если взять ставку 13%). Стоимость аренды: 36 т.р.

Как видно, что арендная плата полностью перекрывает платеж, и даже остается на коммунальные платежи. На первый взгляд – схема идеальная, но здесь можно столкнуться с некоторыми нюансами, которые нельзя игнорировать, чтобы не возникло еще больше сложностей. Рассмотрим подробнее, можно ли вообще сдавать ипотечную квартиру в аренду, когда возникает такая необходимость, нужно ли уведомлять банк, и может ли банк накладывать какие-то ограничения?

Сдача ипотечной квартиры

Мысль о сдаче своей квартиры в аренду возникает у ипотечных заемщиков при различных ситуациях. Для одних – это способ заработать, а для других – выплачивать ипотеку даже в сложных финансовых ситуациях.

Причины сдачи ипотечной квартиры в аренду:

Способ вложения денег и погашения ипотеки. Это возникает в том случае, когда у клиента уже есть жилье (свое или он проживает с родителями, с мужем/женой и проч.), а имеющиеся средства вкладываются в приобретаемую квартиру. Поступающие арендные платежи идут на погашение ипотеки. Клиент также может платить из своих средств, чтобы ускорить погашение. Даже если у заемщика возникнет сложная финансовая ситуация, ипотека будет погашаться за счет арендаторов. С другой стороны, посторонние лица могут повредить квартиру (затопить, спалить и проч.), что повлечет большие растраты для владельца.
Способ погашения ипотеки в сложной финансовой ситуации. Поскольку срок ипотеки всегда длительный, финансовое положение клиента может меняться. Плохо, когда оно ухудшается (увольнение с работы, снижение дохода и др.). Здесь заемщик решает сдавать квартиру в съем, а самому жить у кого-то, чтобы переждать «плохие» времена. Это позволяет исполнять обязательства перед кредитором и не портить кредитную историю. Однако и здесь существуют вышеуказанные риски поселения в квартире посторонних людей.

Несмотря на кажущуюся выгоду, статус ипотечного заемщика и арендатора квартиры может не понравиться третьей стороне – банку, который является залогодержателем квартиры. Он может воспрепятствовать, чтобы с залоговой квартирой что-то делали, поскольку потенциальные риски могут нанести ему ущерб. ФЗ №40 «Об ипотеке» гласит, что заемщик вправе сдавать залог в съем, если иное не предусмотрено ипотечным договором.

Именно этим «если» пользуются банки и включают в договор статью о том, чтобы все действия с ипотечной квартирой проводились только с их письменного согласия.

Нужно ли согласие банка на сдачу ипотечной квартиры в аренду?

Данный пункт обычно прописывается во всех ипотечных договорах. Обычно он гласит о том, что клиент невправе совершать какие-либо действия с ипотечной квартирой без предварительного получения письменного согласия банка, вплоть до того, что для прописки также требуется получение согласия.

Это стремление тотального контроля со стороны банка вполне объяснимо: залог является обеспечением по выплате долга, поэтому он должен быть огражден от возможных повреждений, ухудшения состояния и проч.

Именно по этой причине многие банки не разрешают сдавать залог в съем, либо делают это после тщательной оценки будущих квартиросъемщиков.

Несмотря на существующие запреты, 95% заемщиков не уведомляют банк о сдаче квартиры в аренду, поскольку делают это нелегально (договор заключается устно, чтобы не платить налогов и не иметь проблем с банком). В теории кредитор может в любой момент проверить, в каком состоянии находится жилье, кто там живет, но на практике это происходит крайне редко в виду огромного числа заемщиков.

Таким образом, официальная аренда потребует обязательного согласия со стороны банка, тогда как про неофициальную можно скрыть. Однако, рисковать с таким делом – чревато для себя, поскольку в договоре могут быть прописаны штрафы за нарушение условий пользования залоговым имуществом.

Что будет, если банк узнает о несогласованной аренде?

Возможные санкции и штрафы обычно прописываются в договоре. Если таковых нет, то банк будет руководствоваться федеральными законами. В самом лучшем случае за не санкционированную аренду заемщик может получить предупреждение, а в худшем – требование о досрочном погашении долга. Последнее почти не встречается в банковской практике, поскольку кредитору не выгодно портить отношения с заемщиком, который, хотя и сдает залог в аренду, но вовремя платить по кредиту.

Из возможных санкций можно выделить: штраф, пени, платеж с повышенным коэффициентом, повышенная страховка, предоставление дополнительного обеспечения. Банк не будет придираться, если клиент докажет, что залогу ничего не угрожает.

Заемщик должен поставить банк в известность о своем намерении, чтобы потом к нему не было претензий. Что скрывать, более 90% случаев сдачи квартиры в аренду проводятся неофициально, чтобы не платить налогов. Стороны договариваются об оплате устно или с составлением договора аренды, выбирают способ оплаты.

Таких случаев довольно много, и банки закрывают глаза, если клиент исправно вносит платежи.

Источник: https://mycredit-ipoteka.ru/ssuda_zaim/mozhno-li-sdat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku.html

Можно ли сдавать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке? — pr-flat.ru

19.06.2019

Сдача квартиры в аренду является одним из способов получения пассивного дохода. Инвестиции в недвижимость популярны в связи с минимальным уровнем рисков, а также, в большинстве случаев, отсутствием обесценения в долгосрочной перспективе.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду?

Отельный случай — когда квартира куплена в ипотеку, соответственно появляются прочие заинтересованные лица – банк кредитор и страховая компания. Стоит учесть, что никто из них е имеет права распоряжаться жильем, но данные организации могут накладывать определенные ограничения до момента погашения долга и вывода квартиры из залога.

Зачем сдавать в аренду ипотечную квартиру?

По оценкам экспертов, самым распространенным случаем сдачи ипотечной квартиры является ситуация когда владелец хочет компенсировать часть ежемесячных платежей по кредиту за счет платы от арендаторов. Такой вариант подходит людям, которым есть где жить на время сдачи купленной недвижимости.

Также очень часто квартиры, сдающиеся в аренду, покупаются родителями для своих детей «на будущее». До тех пор пока ребенок не вступил в самостоятельную жизнь, жилье сдается, а часть дохода отправляется на погашение ипотеки.

С учетом различных факторов, таких как цена квартиры, размер первоначального взноса по ипотеке и величина арендной ставки, ежемесячный доход от сдачи может не только частично покрывать расходы на обслуживание долга, но и полностью компенсировать ипотечные платежи. Можно предположить, что банк должен быть рад такому положению вещей, но на практике кредитные организации в большинстве своем предусматривают некоторые ограничения.

Ограничения со стороны банка

Согласно условиям кредитного договора, если клиент запланировал сдавать в аренду ипотечную квартиру, он обязан проинформировать об этом банк и получить соответствующее разрешение.

Отметим, что еще несколько лет назад банки категорически запрещали сдавать в аренду квартиру, находящуюся в залоге. Текущая позиция финансовых организаций смягчилась, условия ипотеки подразумевают лишь получение формального согласия.

Если в Ваших планах сдавать квартиру, купленную в ипотеку, еще до момента ее погашения, то стоит внимательно изучить кредитный договор и ознакомиться с условиями, которые прописывает банк кредитор. При этом даже если банку станет известно о намерении заселить арендаторов, то этот факт как минимум не повлияет на одобрение заявки по ипотеке, данное решение принимается на основании прочих параметров и критериев.

Квартира, находящаяся в залоге у банка, является предметом дополнительного контроля. Кредитор имеет право проверить условия содержания ипотечного жилья, оценить реальное состояние и уточнить фактическое целевое использование.

Как правильно сдать ипотечную квартиру?

Для начала полностью ознакомьтесь с пунктами ипотечного договора, относящимися к данному вопросу. В случае отсутствия особых условий и ограничений вступите в диалог с банком с целью получения официального согласия залогодержателя. В большинстве кредитных организаций такая процедура проводится быстро и без каких-либо затруднений. Уведомить также придется и страховую компанию.

В таком случае в договор аренды стоит включить пункт, в котором указано, что квартира находится в залоге у определенной кредитной организации. Один экземпляр документа передается в банк.

С другой стороны существует вариант сдачи квартиры в аренду без уведомления кредитора-залогодержателя. Делая выбор в пользу такого варианта, стоит иметь в виду, что банк может воспользоваться своим правом на проверку предмета залога или, например, проблемы с арендаторами и соседями приведут к раскрытию информации. Риск того, что это случится на практике и приведет к требованию немедленно погасить текущий долг из-за нарушений условий договора или иным неприятным последствиям не велик, но полностью исключать такую возможность не стоит.

Для сдачи в аренду квартиры, купленной в ипотеку, рекомендуется получить согласие банка

Ситуация с точки зрения арендатора

Каких либо особенных рисков съем ипотечной квартиры для арендатора не несет.

Один фактор – если собственник не сможет обслуживать долг по ипотеке, то придется искать новый вариант, так как банк заберет жилье себе на баланс. Обычно срок, предоставляемый на переезд в случае банковского взыскания, составляет 30 дней.

Все отношения между арендодателем и квартиросъемщиком регулируются положениями договора в рамках текущего законодательства.

Источник: https://pr-flat.ru/blog/mozhno-li-sdavat-v-arendu-kvartiru-nakhodyashchuyusya-v-ipoteke/

Ход конем: можно ли отбить ипотеку, сдавая квартиру в аренду

МОСКВА, 27 июн — РИА Недвижимость, Анна СМИРНОВА. Взять квартиру в ипотеку на длительный срок – это достаточно серьезное испытание как для бюджета, так и для выдержки. Но что если квартира покупается не для того, чтобы проживать в ней немедленно, а «про запас». Сайт «РИА Недвижимость» решил узнать у риелторов, насколько идея сдавать ипотечное жилье в аренду жизнеспособна и выгодна.

Отсроченная выгода

По мнению риелторов, вариант сдачи в аренду ипотечной квартиры в принципе возможен, если покупатель собирается оставить квартиру, например, в наследство детям или сделать им такой подарок к окончанию университета. Также такой вариант может рассматриваться будущими пенсионерами в качестве инвестиции «в будущее».

Впрочем, для сугубо инвестиционных целей этот вариант малоподходящий, считает директор компании «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев. «Отталкиваемся от суммы 8 миллионов рублей. За эту цену можно купить классическую двухкомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров в одном из спальных районов Москвы. Сдать такой вариант можно максимум за 40 тысяч рублей в месяц», – рассуждает он.

19 октября 2018, 13:58

«Соломка» для пенсионера: как обеспечить безбедную старость за счет жильяПенсионная реформа, увеличившая возраст выхода на пенсию, заставила многих людей, пока еще далеких от пенсионного возраста, задуматься, на какие средства они будут жить после того, как, наконец, выйдут на заслуженный отдых. Сайт «РИА Недвижимость» решил изучить, какие есть варианты обеспечить себе безбедную старость при помощи жилья.

Если квартиру сдавать в аренду неофициально, как сегодня делает большинство москвичей, в лучшем случае эти расходы отобьются через 17 лет. С договором и оплатой налогов срок окупаемости будет еще больше – около 20 лет, что соответствует доходности – 5-6% годовых. А ставка по ипотеке на сегодняшний день в среднем – 10%. «Получается, аренда покроет только половину ипотечного платежа, вторую половину придется доплачивать собственнику», – объясняет эксперт из «НДВ-Недвижимость».

Еще одним негативным фактором, способным помешать планам инвестора, является тот факт, что, к примеру, рынок жилья в столице сейчас несколько перегрет. «Как ни странно, фактор месторасположения квартиры перестал играть приоритетную роль. Парадоксально, но многие при поиске варианта для проживания больше обращают внимание на ремонт и наличие бытовой техники, нежели на близость к деловой и культурной части города. Поэтому сегодня за 40-45 тысяч рублей можно найти однокомнатную квартиру как в пределах ТТК, так в и Бутово», – говорит Стригалев.

Невидимые расходы

В общем и целом, чем дешевле объект, тем он выгоднее для погашения ипотеки за счет аренды, говорят риелторы.

При этом, они, конечно, они советуют не забывать, что за время сдачи возможны простои в поиске арендатора, особенно если собственник принципиален и ориентируется на аналогичные предложения рынка, не соглашаясь на дисконт. Тогда квартира может пустовать от 3 до 6 месяцев.

«Нужно всегда иметь финансовую подушку безопасности на случай отсутствия арендатора в размере примерно трех-четырех ежемесячных платежей по кредиту», – советует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Не стоит забывать и о дополнительных тратах, которые возникнут сразу (если вы покупаете новостройку) или со временем. В их число нужно включить стоимость ремонта (примерно 12 тысяч рублей за квадратный метр при эконом-варианте), стоимость меблировки (примерно 400-500 тысяч рублей), ежемесячные коммунальные услуги (без учета индивидуального потребления счетчиков) – еще примерно 2-3 тысяч рублей в месяц, капремонт (раз в месяц – 18,19 рублей за квадратный метр на сегодняшний день).

«Кроме того, стоит иметь сумму в размере примерно одного арендного платежа для проведения мелкого и косметического ремонта», – советует Литинецкая.

И, конечно, никто не отменяет форс-мажоры, когда арендаторы сбежали, не заплатив, залили соседей, разнесли всю квартиру или оставили в ней горы мусора.

Банк не всегда «за»

Иногда идея сдавать купленную в ипотеку квартиру может не найти понимания со стороны банка, в котором покупатель берет соответствующий кредит.

Конечно, это случается не так часто. В основном при одобрении или неодобрении ипотечного кредита банки смотрят на основные доходы, которые уже есть, то есть доходы от постоянной работы, возможность сдачи в аренду идет, скорее, как бонус. «В каждом ипотечном договоре прописано, возможно ли сдавать такую квартиру. Некоторые банки не разрешают», – говорит генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Но чаще всего в ипотечном договоре банки прописывают пункт, согласно которому заемщик обязан уведомить кредитора о сдаче объекта в аренду. Фактически, по словам риелторов, так никто не делает. Представители банка не могут уличить клиента в нарушении договора, так как никаких выездных проверок, конечно же, не проводится.

«Хотя если бы банк заранее знал, что в квартире будут проживать посторонние, возможно, он мог отказать в выдаче кредита», – добавляет Литинецкая.

Источник: https://realty.ria.ru/20190627/1555969467.html

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке — разрешит ли банк?

В настоящее время ипотека считается простым вариантом, помогающим обзавестись недвижимостью, для все, у кого нет возможности купить ее на свои накопленные средства или иными подобными способами. И тем не менее не всем при этом ясно: какими правами обладает человек в отношении к ипотечной квартире, к примеру, *можно ли сдавать квартиру в ипотеке* и т. п. Ведь по большому счету квартира является вашей, но вроде как она все еще находится в собственности банка.

Если люди покупают квартиру, грубо говоря на будущее, и пока живут в другом месте, то многие задумываются о том, чтобы использовать квартиру и получать за счет этого неплохой доход. Тем более, что такой заработок можно пустить на погашение долга перед банком, оплачивая ежемесячно ипотеку. В то же время возникает закономерный вопрос – законна ли услуга «аренда квартиры в ипотеке», если квартира фактически пока не принадлежит человеку в полной мере.

Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?

В реальности ответ на данный вопрос до банального прост – квартиру сдавать можно, это вполне законно. Ведь, несмотря на оформление ипотеки, она считается вашей собственностью по документам и по закону, хотя и приобретена на занятые у банковского учреждения средства.

Во время оформлении квартиры вы получите свидетельство о регистрации в госорганах, там сказано: вы — владелец квартиры. И тем не менее в соглашении есть важная оговорка о том, что объект жилья числится в залоге у банка по денежному кредиту. И все же подобный нюанс ни коим образом не является запрещением для владельца квартиры регистрировать в своей квартире членов семьи или родственников.

В то же время вам нужно сообщить банку заранее о своем намерении прописать кого-либо в квартире прописать. Для этого нужно подать в банк заявление, написанное в соответствующей форме. Если вам хочется зарегистрировать на жилой площади лиц посторонних, то вам придется получить от банка специальное разрешение, которое тоже можно получить с помощью специального заявления, составленного в письменном виде. Чаще всего банки спокойно дают разрешение на регистрацию посторонних лиц. И тем не менее их срок регистрации не может превышать период в 11 месяцев.

Аренда квартиры в ипотеке: о чем стоит знать заранее?

Сдать аренду объем жилья заемщик имеет полное право, этот факт оговаривается в российском законе об ипотеке. И все-таки в соглашении и в законе ест важный пункт – «в случае отсутствия других моментов, что предусматривает ипотечное соглашение». По большому счету, в данный пункт внести можно все, что угодно. Этим часто и пользуются банки.

Данный пункт они используют в требованиях – указывать в кредитном соглашении всех, кого планируется прописать, о сдаче жилья в аренду посторонним лицам, их регистрации в квартире. По большому счету сдача квартиры в аренду для банка считается лишь позитивным показателем, потому что таким образом заемщик обретает дополнительный заработок, значит надежнее можно расплачиваться по кредитам.

Исходя из этого банк лишь снижает личные риски.

Многие банки дают согласие на регистрацию посторонних лиц в заемном объекте жилья, на сдачу его в аренду, при четком условии: все права заемщика ущемляться не будут ни коим образом. Само банковское учреждение не принимает фактического участия в подписании соглашения аренды, в регистрации лиц в жилой квартире, не отвечает за контроль налогов и все остальные мероприятия. Это все находится в ведении и под контролем самого заемщика.

Важно и то, что по договору банк может проверять состояние залогового имущества, точнее речь идет об ипотечной квартире. Выходит, что работники банка в любой момент могут проверить документы на квартиру и то, что с ней сейчас происходит, проверить, кто живет в квартире, в каком состоянии она находится.

Если в квартире проживают личности сомнительные, не зарегистрированные в соглашении, а состояние жилья так сказать оставляет желать лучшего, то у самого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы.

Какие права имеет банк?

В первую очередь банк в праве применить штрафные санкции, начиная единовременным штрафом на достаточно большую сумму денег, заканчивая начислением штрафа ежедневного. Такой штраф вычисляется исходя из общей суммы остатка заемных финансовых средств по кредиту. Наиболее строгое наказание, к которому иногда прибегают банковские работники в такой ситуации – требование незамедлительного досрочного погашения взятого кредита.

Как избежать проблем?

Мы уже выяснили: можно ли сдавать квартиру в ипотеке.

И все же несмотря на вышеперечисленные не самые приятные наказания, лишь порядка 5 процентов ипотечных заемщиков сообщают своему банку о факте сдачи жилья в аренду. Остальные же предпочитают делать это «по-тихому», то есть умалчивая о своем дополнительном доходе. Кроме того большинство в настоящее время покупает квартиру в ипотеку как раз с той целью, чтобы ее активно сдавать в аренду.

Квартиры покупают на будущее для своих детей, а пока она в кредите, в ней проживают квартиросъемщики, которые оплачивают квартиру эту самую квартиру. Сдача квартиры – дополнительный заработок для заемщика, для банка это выгодно, банк, конечно, не всегда приветствует скрытность и обман со стороны заемщика. Поэтому если уж вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, есть смысл об этом своему банку сообщить.

Если же вы уверены в своих силах и возможностях, то оформить ипотеку можно здесь.

Источник: https://credits.ru/publications/363550/mozhno-li-platit-za-ipotechnuyu-kvartiru-za-schet-sdachi-ee-v-arendu/

Можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду?

— Статьи — Можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду?

Статьи 16667 +16

Сегодня ипотечные кредиты являются рекордсменами по размеру ежемесячных платежей на рынке кредитования физических лиц. Сопоставимые со средним размером заработной платы в нашей стране, данные выплаты делают жилищные ссуды практически недоступными, лишая обычных граждан последней возможности приобрести собственное жилье.

По оценкам экспертов позволить себе подобные займы могут лишь сотрудники крупных компаний и те, кому удалось попасть в ряды участников социальных программ.

Своеобразным выходом для тех, кто не может относить в банк десятки тысяч рублей, но твердо намерен купить недвижимость, стала схема, предусматривающая то, что заемщик будет сдавать ипотечную квартиру.

Итак, давайте рассмотрим принцип работы вышеуказанной схемы. Функционирует она довольно просто: вы покупаете квартиру за счет привлеченного банковского кредита, но не живете в ней сами, а сдаете в аренду на длительный срок, осуществляя ежемесячные платежи за счет тех денег, которые вы получаете в виде арендной платы.

При удачном стечении обстоятельств вам удастся «выйти в ноль» и кредит за вас, по сути, будет оплачивать квартиросъемщик. Особенно удачным удается даже взять вторую ипотеку и проделать тоже самое еще раз.

Если же найти сговорчивого клиента не получится и вы будете вынуждены уступить, размер ваших личных затрат будут несравненно мал по сравнению с той суммой, которую вам пришлось бы платить из собственного кармана, ни прибегни вы к такой схеме.

Что скажут в банке?

Прямого запрета на то чтобы взять ипотеку и сдавать квартиру не существует, однако многие банки требуют, чтобы заемщик заранее известил их о таком намерении, а в некоторых ситуациях, направил копию долго говора на согласование.

В большинстве случаев согласование носит исключительно формальный характер и не доставляет никаких неудобств. Для того чтобы получить такое одобрение достаточно написать заявление в свободной форме на имя кредитной администрации, в котором вы попросите дать согласие на заключение договора аренды.

Как правило, рассматриваются такие обращения в течение нескольких дней, после чего на имя клиента подготавливается официальный ответ со стороны банка.

Другой, не менее распространенный способ, сводится к тому, что договор с квартиросъемщиком подписывается в обход кредитора в надежде на то, что его представители никогда не узнают о том, что вы приняли решение сдать в аренду ипотечную квартиру.

Такой вариант имеет право на существование, однако может привести к негативной реакции со стороны кредитора в случае, если факт сдачи в аренду квартиры без предварительного согласования будет установлен. В результате вы столкнетесь не только с волной негодования, но и с предложением погасить остаток задолженности в полном объеме ввиду нарушения условий договора.

Конечно вероятность развития событий именно в таком ключе крайне незначительная, но такое право залогодержателя предусмотрено законом.

Как добиться успеха

Если вы относитесь к тем, кто еще не стал обладателем жилищного кредита и только интересуется возможностью купить в ипотеку и сдавать жилье, то не стоит бояться озвучивать свои планы представителям банка во время консультации, поскольку именно так вы сможете понять, как смотрит на все это банк-кредитор.

Обозначив свои планы заранее, вы сможете в спокойной обстановке донести свое видение до специалистов и обсудить с ними все спорные вопросы, тем самым ограничив себя от выяснения отношений и разбирательств во время обслуживания займа.

Естественно продолжать сотрудничество с теми кредитными организациями, которые считают неприемлемым подобное распоряжение залоговым имуществом, вы не будете.

Заемщикам, уже получившим ссуду, большинство экспертов рекомендуют вступить в открытый диалог с организацией, предоставившей займ, приведя в качестве доказательства своей правоты отсутствие запрета на подобные действия в законе об ипотеке, который распространяется на все банки без исключения.

Что касается любителей «серых схем», твердо уверенных в том, что ипотечную квартиру можно сдавать без уведомления банка, то им стоит быть готовым к тому, что во время плановой проверки залогового жилья или после получения информации от «доброжелателей» их квартира может оказаться в поле зрения кредитора, что может негативно отразится на дальнейших с ним отношениях.

Тем же, кто хотел бы купить жилье для себя, но не может сделать этого из-за дороговизны кредита остается лишь ждать снижения ставки по ипотеке.

Вам понравился контент?

+16

Возврат к списку

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/polezno/mojno-li-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru.html

Сдаем в аренду ипотечную квартиру

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку
Что делать, если банк против

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:

нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.

В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.

Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:

жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.

Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:

в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.

Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.

Многих интересует вопрос, можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке от Сбербанка. Позиция Сбера и ВТБ по отношению к этому вопросу скорее отрицательная. Поэтому заемщики нередко сдают квартиры, не сообщая об этом кредитору. С другой стороны, есть банки, которые открыты к диалогу и позволяют клиентам зарабатывать на аренде. Например, Связь-банк, Дельтакредит и некоторые другие банки готовы идти клиентам на уступки.

При выборе кредитной организации лучше сразу уточнять отношение кредитора к жильцам в залоговой недвижимости. На первом этапе оформления займа кредитор не интересуется, каким именно образом заемщик планирует использовать покупаемое жилье. Проблемы могут начаться, если будут просрочки по выплатам. Тогда сотрудник банка наверняка наведается проверить залоговое жилье. При обнаружении неофициальной сдачи в аренду могут быть серьезные санкции. Например, банк потребует в срочном порядке погасить задолженность, и собственнику придется продавать квартиру по заниженной цене.

Что делать, если банк против

Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения. Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом. Получается, что нарушитель полагается на авось. С точки зрения закона, это неправильно.

Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:

когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.

Практика показывает, что сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно и удобно. Таким образом, квартира сама себя окупает, а владельцу остается следить за сохранностью имущества и вовремя погашать платежи в банке.

Источник: https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/sdaem-v-arendu-ipotechnuju-kvartiru/

Берем ипотеку, сдаем квартиру: руководство для заемщика

Не все ипотечники планируют новоселье после оформления займа. Многие собираются взять ипотеку и зарабатывать на сдаче залоговой квартиры. Вырученной прибыли часто хватает, чтобы покрыть ежемесячные расходы на погашение кредита. Но далеко не все заемщики сдают жилье официально. Собственники недвижимости опасаются санкций банка, который выдал кредит и имеет право следить за состоянием объекта залога. Может ли заемщик сдавать ипотечную квартиру в аренду, и как сделать это правильно, расскажем далее.

Подводные камни аренды ипотечной квартиры

Купить квартиру в ипотеку и платить банку деньгами жильцов — рабочая и удобная для собственника схема. При этом нужно помнить о возможных рисках:

если банк в ипотечном соглашении запрещает сдавать жилье в аренду, заемщик не имеет права нарушать этот пункт договора. В противном случае банк может наложить на клиента разовый штраф или даже потребовать досрочного погашения основного долга. Однако банки редко интересуются делами заемщика, пока он исправно погашает кредит. Поэтому ипотечники часто сдают жилья внаем без разрешения кредитора;
квартиросъемщики могут нанести ущерб недвижимости. Случаи, когда жильцы портят мебель и обстановку в съемных помещениях, — не редкость. Худший вариант — если в квартире произойдет пожар или потоп по вине арендаторов. Важно правильно оформить договор найма и акт приема-передачи помещения, чтобы в случае нанесения ущерба арендатор нес материальную ответственность.

Банки отрицательно относятся к сдаче залогового жилья в аренду, потому что это повышает риски. Кредитор не имеет отношения к доходу, который собственник получает от аренды. Однако квартиросъем увеличивает опасность того, что недвижимость пострадает и ее залоговая стоимость уменьшится. Для банка это неприемлемо.

Для квартиросъемщика при составлении договора аренды на квартиру в ипотеке также важно, чтобы банк не был против. Иначе получается, что любые договоренности с владельцем жилья теряют силу. В лучшем случае это может привести к незапланированному переезду. В худшем — жилец может потерять предоплату за аренду и сумму залога. В идеале владелец недвижимости должен предъявить потенциальному жильцу договор ипотеки и разрешение на сдачу квартиры. Тогда соглашение найма будет полностью законным.

Не все владельцы сообщают потенциальным жильцам о том, что квартира находится в залоге у банка. Проверить это несложно. Достаточно сделать запрос в Росреестр на данный объект недвижимости, и у вас будет актуальная информация о текущем собственнике и обо всех обременениях. Такую справку можно получить онлайн, достаточно знать точный адрес квартиры.

Когда в кредитном соглашении прямо прописан запрет на сдачу жилья, заемщики часто решают подпольно зарабатывать на аренде. Необходимо учитывать, что это незаконно. Хотите официально сдавать недвижимость, купленную в кредит — ищите банк, который разрешает данный вид использования залогового жилья.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p676-berem_ipoteku_sdaem_kvartiru_rukovodstvo_dlja_zaemschika/

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Главный вопрос, который интересует заемщика, что решил приобрести недвижимость для получения прибыли, допускается ли возможность сдачи в аренду ипотечной квартиры?

Дополнительный доход, получаемый от предоставления в аренду имущества, можно использовать с целью закрытия ипотечной задолженности. Но не все банки одобряют такую сделку и в договоре указывают запрет на коммерческое использование жилья.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке?

С точки зрения закона, возможность аренды ипотечной недвижимости является допустимой. Согласно кодексу, собственник имеет право передавать ипотечную квартиру в аренду, получая от сделки прибыль, заручившись согласием кредитной организации.

Приобретенное в кредит жилье находится на попечении банка, как залоговое имущество, до последней выплаты ипотечной задолженности. Что юридически обязывает заемщика содержать ипотечную квартиру в надлежащем состоянии, не допуская порчи, и нести расходы на ее содержание. А постоянная смена квартирантов приводит к быстрому износу имущества.

Это снижает стоимость объекта на рынке недвижимости. Банк рискует, в случае образования задолженности, потерять часть капитала, заложенного в квартиру. Поэтому банки, учитывая все риски, не идут на сделку с заемщиками.

Возможные варианты соглашения для заемщика относительно распоряжения жильем:

Сдача ипотечной квартиры в аренду возможна с согласия банковской организации. Это позволяет сторонам договора свободно определять варианты сделки.
Допустима аренда квартиры на определенных условиях. Наниматель должен заключить договор с арендатором и поставить банк в известность. Возможны временные ограничения в договоре на предоставление жилья в аренду без права продления.
Сдача в аренду приобретенной квартиры запрещена и любые коммерческие действия заемщика относительно жилья будут признаны противозаконными. Ипотечная квартира может использоваться исключительно для проживания.

Важно отметить, что при возникновении спорных вопросов, заемщик может обратиться к кредитному брокеру или специализированному юристу, которые помогут добиться расположения кредиторов.

Как сдать купленную квартиру в аренду, если банк наложил запрет?

В случае запрета банком на предоставление ипотечной квартиры в аренду существует несколько вариантов, позволяющих собственнику добиться сдачи жилья в наем:

Можно попытаться уговорить кредиторов. Главным убеждающим фактором является выплата ипотечной задолженности из дохода за аренду квартиры.
Осуществить аренду жилья, не ставя в известность финансовую компанию. Заключить договор аренды можно в устной форме без оповещения банка. Не имея официального документа, невозможно доказать факт сдачи в аренду квартиры.

Последствия несоблюдения правил договора ипотеки

Последствия от невыполнения условий ипотечного договора касаются не только нанимателя, но и арендатора. Если банк запретил сдачу залоговой квартиры в аренду, ипотечный договор считается недействительным и съемщику в любой момент грозит выселение. Дабы не стать соучастником незаконной сделки, арендатор должен щепетильно отнестись к выбору жилья, внимательно изучив все квартирные вопросы.

Что грозит заемщику при нарушении договора?

Если собственник проигнорировал запрет на сдачу ипотечной квартиры в аренду, то банк на юридических правах может потребовать досрочно погасить остаток долга по ипотеке.
В случае невыплаты остаточной ссуды в течение 30 дней, залогодержатель вправе расторгнуть договор и продать залоговое имущество, чтоб покрыть оставшуюся задолженность.
В большинстве случаев финансовая организация в ипотечном договоре указывает размер штрафных санкций, которые заемщик должен выплатить за несогласованное предоставление жилья в аренду.

Также кредитная организация, при обнаружении факта сдачи жилья без предупреждения банка, может передать дело собственника в органы ФНС для возвращения за время сдачи всех невыплаченных налогов и уплаты штрафных санкций.

Важная информация! Руководствуясь законными основаниями, кредитная организация вправе проверять состояние и условия содержания жилья, взятого в кредит. Выходит, что представитель финансовой компании в любой момент может наведаться к заемщику и увлечь его в незаконной сдаче в аренду ипотечной квартиры. Препятствование проверке наказуемо расторжением договора или наложением штрафа.

Причины отказа банка

Законодательно кредитор может запретить сдачу купленной квартиры в наем ссылаясь на ухудшение состояния жилья, связанного с арендой. Но в интересах банка не препятствовать заемщику в получении прибыли, которая идет на оплату по ипотеке. Так что же может послужить основанием для отказа?

Причины запрета в аренде квартиры:

Причина 1	Отказ страховой компании в сохранении условий
Причина 2	Не исполнение обязательств по закрытию ежемесячных выплат долга
Причина 3	Обнаружение неправдивых данных об аренде в заявлении заемщика

Изначально проблемой для банка является то, что договор аренды действует даже когда собственник перестает платить по счетам и квартира отходит банку. Недобросовестные клиенты, пользуясь таким положением вещей, заключали договор на десятки лет вперед. Это и послужило причиною отстранения банков от практики сдачи квартир в аренду.

Какие документы необходимы для разрешения сдачи ипотечной квартиры в аренду?

Для получения согласия банка на предоставление жилья в наем, необходимо собрать следующий пакет документов:

Копия договора аренды. Банк может на свое усмотрение добавить пункты договора относительно пользования недвижимостью. Кредитор вправе включить ограничения на посуточную сдачу квартиры, что может привести к более быстрому износу. Также банк может затребовать открытие депозитного счета для ремонтирования ипотечного жилья.
Заявление в банк. Конкретной формы заявки нет, нужно написать письмо-обращение с просьбой одобрить сдачу недвижимости в наем.
Данные о съемщике квартиры. Дополнительная информация об арендаторе повысит шансы на положительное решение.
Документ из страховой компании, подтверждающий согласие на сделку. Страховое агентство должно предоставить справку о согласии на сдачу квартиры в аренду. Скорее всего это повлечет увеличение страховых выплат, так как повышается риск возникновения страхового случая.

После передачи всех необходимых документов, остается ожидать ответ с банка. Нужно помнить, что кредитор заинтересован в погашении кредита, а это скорее всего означает одобрительное решение на сдачу квартиры.

Нужно учитывать, что при нотариальном заверении арендного договора на недвижимость, нотариус обязан поставить в известность налоговую службу. После чего необходимо каждый квартал оплачивать налог на доходы физических лиц.

Заключение

Сдача ипотечной квартиры в аренду довольно распространенная практика. Заемщик, получая дополнительный доход, имеет возможность частично или полностью покрывать долг по ипотеке. Это при условии одобрения со стороны финансовой структуры.

Если собственник, не приняв во внимание распоряжение банка о запрете аренды, предоставляет квартиру в наем, ему грозит строгое взыскание. Поэтому, оформляя ипотеку на недвижимость для коммерческих целей, необходимо в первую очередь узнать, какие банки разрешают сдачу квартиры в аренду.

Источник: https://ipotekaekspert.com/operacui-s-ipotekoi/arenda-kvartiru/