Можно ли взять ипотеку больше стоимости квартиры?

Ипотека — это не страшно Объясняет Банк ДОМ.РФ (там ее дают под 5,25%) — Meduza

В прошлом году в России случился ипотечный бум. В нынешнем году востребованность ипотеки продолжает расти, потому что ставки по ней падают. На днях Банк ДОМ.РФ снизил ставки, и теперь ипотеку можно взять от 9,5%, а для семей с детьми действуют специальные условия — 5,25%. Казалось бы, это хороший момент, чтобы взять ипотеку, — но многие боятся это делать. Банк ДОМ.РФ рассказывает, почему бояться не стоит.

Ипотека может быть не дороже аренды

Давайте посчитаем. По данным ЦБ, средняя ставка по всем банкам и всем ипотечным кредитам сейчас составляет около 10,5%. Если вы хотите взять ипотеку и купить квартиру в новостройке в спальном районе Москвы за 5 миллионов рублей, вам понадобится первоначальный взнос в миллион — это 20% от стоимости жилья.

При нынешней ставке вы будете выплачивать чуть больше 44 тысяч в месяц на протяжении 15 лет и жить в своей квартире. Аренда двухкомнатной квартиры в Москве, по данным «Авито.Недвижимость», сопоставима с этой суммой — 48 тысяч рублей. В зависимости от жизненных обстоятельств можно выбрать любой из этих вариантов, но они оба могут быть одинаково удобными.

Главное — найти подходящий банк и не связываться с недобросовестными арендодателями.

Ипотека — это не на всю жизнь

Как правило, ипотеку берут на 15–25 лет, но в Банке ДОМ.РФ ее в среднем выплачивают за 7–10 лет. Есть немало способов погасить кредит досрочно. Например, воспользоваться материнским капиталом в 453 тысячи рублей или оформить налоговые вычеты — за покупку жилья или с процентов по кредиту. 

Ипотеку можно рефинансировать 

Ставки по ипотеке снижаются с 2015 года, единственное исключение — конец прошлого года, ЦБ немного поднял ключевую ставку, за ним последовали и банки. Недавно глава ЦБ впервые официально заявила, что ставку планируют снижать, — и, скорее всего, так и будет. Значит, можно будет обратиться в банк с более низкой ставкой, чтобы он погасил вашу ипотеку и предложил кредит на более выгодных условиях. Это поможет сэкономить на переплате и уменьшить ежемесячный платеж. Не стоит забывать и о том, что со временем доходы семьи растут, а платеж по ипотеке остается прежним. 

Взять передышку или поменять планы вполне реально

Зачастую люди, планирующие взять ипотеку, думают, что с ипотечной квартирой ничего нельзя сделать, а в случае непредвиденных финансовых трудностей ипотека может обернуться непосильным бременем. Это не так. 

Если заемщик оказался в трудной ситуации, он может взять «ипотечные каникулы» и либо вносить уменьшенный платеж, либо не платить вообще в течение полугода. 

Если вы вдруг поймете, что жизненная ситуация изменилась и квартира больше не нужна, — например, вас позовут на работу в другой город, — то всегда сможете ее продать. Для этого надо получить разрешение от банка, а затем найти покупателя. Например, если квартира стоит 5 миллионов рублей, из которых вы уже выплатили два, то их вы и получите — а оставшиеся три покупатель отдаст банку. 

Можно взять ипотеку по ставке 5,25%

В Банке ДОМ.РФ ипотеку можно взять по ставке 5,25%. Это специальная программа для семей с детьми, в которых второй или последующий ребенок родился с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го. Остальные требования стандартные для ипотечного кредита, а сама программа рассчитана на приобретение строящегося или уже готового жилья на первичном рынке. 

Раньше срок действия льготной ставки был ограничен: она действовала от трех до восьми лет, в зависимости от количества детей. С марта действие льготной ставки распространяется на весь срок.

Первоначальный взнос — 20%. Это минимум, и его можно накопить

В большинстве случаев первоначальный взнос по ипотеке составляет около 20%, и собрать эти деньги не так трудно, как кажется. Удобнее всего создать накопительный счет и переводить туда небольшие суммы. Главное — делать это регулярно. Если вы хотите взять ипотеку на квартиру стоимостью 5 миллионов рублей, вам надо будет накопить миллион.

Откладывая около 35 тысяч в месяц (если вас двое, выходит по 17,5 тысячи), накопить эту сумму получится чуть больше чем за два года. У Банка ДОМ.РФ есть специальный ипотечный вклад со ставкой 6%. Идея в том, что когда вы получите положительное решение об ипотеке, деньги можно будет забрать до окончания срока действия депозита без потери процентов.

Взять ипотеку можно за один день 

Чтобы оформить ипотеку, сейчас не нужно собирать много документов и ждать, пока их проверят. Как правило, набор нужен минимальный: паспорт, справки о доходах и информация о покупаемом жилье. Подать документы можно онлайн. Обычно в Банке ДОМ.РФ рассматривают заявки за два рабочих дня. Но если клиент принес полный пакет документов и ничего добавлять не нужно, решение могут принять и в течение суток. 

По опыту Банка ДОМ.РФ, который в прошлом году вошел в топ-3 банков страны по объему выданных ипотечных кредитов, ипотека — это удобно и просто. Взять ее под 5,25% или 9,5% можно тут.

Источник: https://meduza.io/brand/vashey-semie-tesnovato-podumayte-ob-ipoteke

Как взять ипотеку больше стоимости квартиры

При покупке недвижимости кроме стоимости самой квартиры и дополнительных расходов на оформление ипотеки покупателям нередко требуется значительная сумма на ремонт или другие неотложные нужды, связанные с переездом.

Это актуально не только для новостроек, которые часто продаются с черновой отделкой и изначально требуют значительных дополнительных вложений сразу после приобретения.

Вторичка также нередко продается в плачевном состоянии, и новым собственникам приходится выкладывать до 20% от стоимости квартиры, чтобы привести жилье в порядок. После оформления сделки может потребоваться покупка бытовой техники, мебели и других необходимых предметов быта. Многие заемщики с радостью взяли бы у банка сумму большую, чем предлагает кредитор.

Как совместить собственные интересы и обойти ограничения банка по сумме займа, расскажем далее.

Дают ли банки денег больше, чем стоит залоговая квартира

Когда заемщик приходит в банк за ипотекой и обеспечением по кредиту выступает только залоговое жилье, сумма кредита не может превысить оценочную стоимость квартиры. Банк берет деньги для выдачи кредитов населению в Центробанке под процент. Центробанк требует от банка, чтобы ипотека была обеспечена недвижимостью, которая по стоимости перекрывает размер займа. Ипотека — многолетний заем, который связан с большим количеством рисков, поэтому кредиторы страхуются максимально.

Банк не может рисковать, выдавая клиентам деньги без обеспечения. Единственно возможный вариант — поискать варианты займа с минимальным стартовым взносом или без него. Варианты решения проблемы:

• квартира в строящемся доме от девелопера при оформлении ипотеки в определенном банке;
• льготные ипотечные программы с господдержкой с нулевым первоначальным взносом;
• субсидии от государства для определенных категорий граждан на погашение первоначального взноса.

Перечисленные варианты доступны не всем. Поэтому предстоящие расходы лучше просчитывать заранее.

Как банк рассчитывает максимальную сумму жилищного займа

Определение максимально возможной суммы кредита происходит в несколько этапов:

• расчет суммы займа исходя из уровня дохода и срока, который выбрал заемщик;
• определение оценочной стоимости недвижимости;
• окончательный расчет суммы с учетом наличия средств на первоначальный взнос по кредиту.

На каждом этапе могут возникнуть сложности. Однако при правильном подходе их можно решить с минимальными затратами:

• если у заемщика не хватает дохода для оформления ипотеки на нужную сумму, банк может предложить продлить срок кредита на несколько лет. На подобное предложение стоит согласиться: несмотря на перспективу переплаты по процентам, всегда можно произвести досрочное частичное или полное погашение ипотеки;
• когда квартира оценена дешевле, чем рассчитывал покупатель, можно поискать другой вариант недвижимости с учетом своих потребностей;
• если окончательной суммы, которую предлагает банк, недостаточно для реализации планов по покупке жилья, можно обратиться в другую кредитную организацию.

Расчет стоимости квартиры для банка

Размер кредита зависит не только от дохода потенциального покупателя жилья, но и от оценочной стоимости объекта ипотеки. Когда покупатель ищет подходящую недвижимость, он сталкивается с рыночной стоимостью квартир. Суммы, которые продавцы просят за свое жилье, не всегда совпадают с оценочной стоимостью.

Многое зависит от баланса спроса и предложения на рынке в конкретный момент времени в определенном районе. Например, при отсутствии спроса продавцам приходится снижать цену на 5-15%, чтобы привлечь потенциальных покупателей. В столичных регионах, где жилье пользуется стабильным спросом, расценки на квадратные метры завышены.

В Москве и Санкт-Петербурге баланс спроса и предложения играет на руку продавцам. Цены на жилье в столицах растут быстрее, чем в среднем по России.

Оценочную стоимость определяет профессиональный оценщик, аккредитованный ипотечным банком. Вычисления проводятся на основе следующих показателей:

• кадастровая стоимость объекта;
• рыночная востребованность объекта;
• реальное состояние недвижимости;
• наличие обременений (неузаконенные перепланировки).

Оценщик сперва изучает документацию по объекту недвижимости, потом выезжает на место и осматривает объект. В процессе осмотра специалист делает необходимые фотографии, уточняет работоспособность инженерных и прочих коммуникаций. Оплату услуг оценщика производит заемщик, в редких случаях эти расходы на себя берет продавец квартиры. В результате работы оценщика заказчик получает документ об оценке, где содержится всестороннее описание квартиры и заключение об оценочной стоимости объекта с обоснованием.

На основе данного документа ипотечный банк проводит собственный расчет стоимости недвижимого объекта. Банковская корректировка делается для того, чтобы избежать мошеннических схем и снизить риски на выдачу займов под квартиру с искусственно завышенной стоимостью. Если заемщик рассчитывал взять ипотеку на 2 миллиона, а квартира оценена в полтора, он не сможет получить одобрение от банка. Также не приветствуется попытка занизить реальную цену жилья, в том числе указание неполной стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Однако о подобных договоренностях между продавцом и покупателем банк узнает не всегда.

Как получить от банка больше: полезные лайфхаки

• Когда часть ипотеки погашена, можно подать заявку о рефинансировании с увеличением суммы займа. Для этого потребуется подтвердить наличие достаточного дохода и произвести перерасчет графика платежей. Если первоначальный кредитор готов заключить дополнительное соглашение к договору об ипотеке, обращение в другой банк может не потребоваться. Если процент по займу снижается в результате рефинансирования, клиент в любом случае получит экономию денег на ежемесячных платежах.
• Если доход заемщика за время выплаты ипотеки увеличился, можно договориться с банком на увеличение суммы и доначисление средств по кредиту с изменением графика платежей.
• Ищите варианты кредитования с максимально низким первоначальным взносом. Если у вас имеются накопления на 20% от стоимости жилья, выбирайте ипотеку с минимальным взносом в 10%. Оставшиеся деньги пойдут на ремонт, покупку техники, мебели и другие сопутствующие расходы.
• Если нет желания заниматься переоформлением документов по уже имеющейся ипотеке, можно взять потребительский кредит или заем на неотложные нужды. Стоит учитывать, что имеющегося дохода должно хватать на погашение всех долговых обязательств.

Не следует рассматривать введение нового созаемщика в уже существующий договор ипотеки как способ получить от банка дополнительные деньги.

Такое возможно только при наличии уважительных обстоятельств (недееспособность заемщика, семейные трудности, потеря работы). По крайней мере топовые банки неохотно идут на эту процедуру.

Экономим на ипотеке: что нужно знать каждому заемщику

Несколько проверенных методов, которые помогут уменьшить кредитную нагрузку и быстрее погасить жилищный кредит:

• Налоговый вычет. Когда вы получаете официальный доход и платите 13% государству в виде налогов, при покупке недвижимости в ипотеку вы имеете право получить эти деньги назад. Сумма вычета для квартир, приобретенных после 1 января 2014 года, составляет до 260 000 рублей на объект стоимостью до 2 миллионов рублей. При этом на ипотечных процентах можно сэкономить до 390 000 рублей (при сумме процентов до 3 миллионов рублей). Благодаря законодательным изменениям вычет можно разбить на несколько объектов, а супруги и созаемщики могут объединить свои права на льготу и получить кэшбэк до 520 000 рублей с жилья стоимостью в 4 миллиона рублей (при условии, что супруги ранее не использовали право на вычет и имеют официальную зарплату).
• При досрочном погашении можно потребовать от банка перерасчета процентов по уже выплаченному кредиту и возвращения излишне уплаченной заемщиком суммы. Иногда банк соглашается сделать перерасчет после подачи соответствующего заявления. Если банк отвечает на заявление о перерасчете отказом, заемщикам приходится обращаться в суд. Наиболее ощутим данный вид экономии при досрочном погашении ипотеки в первые годы выплаты займа, когда на погашение процентов уходит львиная доля ежемесячных платежей.
• Когда вы полностью гасите ипотеку, а срок ранее оплаченной страховки еще не закончился, можно получить часть суммы за неиспользованный срок страхования. Для этого необходимо получить в банке документы о полном погашении ипотеки и написать заявление в страховую компанию о возврате средств. Однако если вы приобретали комплексную страховку при оформлении кредита, вполне возможно, что в условии договора страхования такая возможность отсутствует

Эффективную помощь в получении максимально возможного кредита на жилье и сопутствующие расходы вам окажет ипотечный брокер. Специалист поможет рассчитать сумму, получить одобрение и оформить договор с минимальной процентной ставкой, низким первоначальным взносом или совсем без него.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p698-mozhno_li_vzjat_ipoteku_boljshe_stoimosti_kvartiry/