С какой зарплатой можно обращаться за ипотекой
Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 18 января 2019. Время чтения 7 мин.
Для получения ипотечного кредита необходимо иметь определенный уровень заработной платы. Банки, рассчитывая сумму кредита, принимают во внимание условие, что ежемесячный платеж не должен превышать 50% чистых доходов заемщика. Минимальная сумма заработной платы для российских граждан и для иностранцев рассчитывается одинаково, однако не все банки России выдают ипотеку гражданам других стран. При расчете учитываются совокупные доходы семьи и платежи по другим ссудам.
Ипотечное кредитование для многих граждан РФ – единственный способ купить недвижимость. Какая должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку? Какие доходы учитывают банки? Какие способы подтверждения существуют?
Необходимый доход
Одним из обязательных элементов оценки заемщика при подаче заявки на ипотеку является изучение уровня ежемесячного дохода. Прежде всего, учитывается официальный заработок, но и дополнительно получаемые средства также берутся в расчет.
Минимальная зарплата для граждан РФ
Нельзя однозначно сказать, какая заработная плата должна быть для ипотеки. Официально таких ограничений не существует. Уровень минимально возможной зарплаты зависит от нескольких факторов:
- стоимости приобретаемой недвижимости;
- срока кредитования;
- процентной ставки;
- первоначального взноса;
- наличия выплат по другим кредитам;
- прожиточного минимума.
Однозначно можно сказать, что сумма заработной платы должна быть минимум вдвое больше ежемесячного платежа.
Важная информация! Комитет Государственной думы по финансовому рынку разрабатывает поправки в закон «О банках и банковской деятельности», которые запретят банкам выдавать ссуды россиянам, если платеж по ним будет превышать 50% от заработной платы. Для расчета будут учитываться совокупные доходы семьи, обязательные расходы, среди которых и платежи по ссудам.
Некоторые банки учитывают также и прожиточный минимум. Таким образом, укрупненно формула расчета минимальной заработной платы для получения ссуды равна:
Рассмотрим на примере. Рассчитанный банком за ссуду в 250 000 руб. на 5 лет ежемесячный платеж равен 5 630,05 руб. Заемщик уже выплачивает займ за машину, ежемесячный платеж по которому составляет 21 000 руб. Банк учитывает прожиточный минимум – 13 528 руб.
Если из заработной платы в 66 788 руб. отнять 13 528 руб. прожиточного минимума, то останется 53 260 руб. Именно от этой суммы 50% гражданин может платить по кредиту, т.е. 21 000 + 5 630 = 26 630 руб. Это как раз и есть 50%.
Важная информация! Знаете ли вы, что выплаты по алиментам не входят в доход, принимаемый в расчет банками при выдаче займов.
Минимальная зарплата для иностранных граждан
Для получения иностранцем кредита необходимо иметь вид на жительство и постоянную высокооплачиваемую работу с перечислением всех налоговых платежей в соответствующие органы. Банки настороженно относятся к иностранцам, поскольку в большинстве случаев отношения с кредитными организациями в родной стране неизвестны кредитору. Более того, статус «временного» проживания на территории России также накладывает определенные риски для банков.
Заработная плата для иностранцев рассчитывается так же, как и для россиян, а вот первый взнос по ипотечному кредиту будет существенно больше – минимум 50%.
Какие доходы учитываются
Для оформления всех видов кредитов могут учитываться личная зарплата заемщика и совокупные доходы семьи, если ее члены являются созаемщиками или поручителями. Особенно это касается ипотеки.
В целом большинством банков, в том числе и Сбербанком, для получения займа принимаются во внимание следующие виды доходов:
- доход с постоянного места работы;
- пенсионные и другие выплаты: пенсия по возрасту, пенсия по инвалидности или выслуге лет, ежемесячные пожизненные выплаты судьям и определенным категориям граждан;
- зарплата на дополнительном рабочем месте;
- доходы ИП;
- денежные средства, полученные от сдачи недвижимости в наем;
- вознаграждения по договорам гражданско-правового характера и от пользования интеллектуальной собственностью заемщика.
Как подтвердить доходы
Для получения потребительского кредита или ипотеки доходы необходимо подтверждать. Способ подтверждения зависит от типа дохода:
- справка о зарплате по форме 2-НДФЛ для дохода с постоянного места работы;
- выписка со счета, на который поступают денежные средства и соответствующее удостоверение для подтверждения пенсионных и других доходов: пенсии по возрасту, пенсии по инвалидности или выслуге лет, ежемесячных пожизненных выплат судьям и определенным категориям граждан;
- справка по форме 2-НДФЛ и копия трудовой книжки, или трудовой договор для доходов на дополнительном рабочем месте;
- налоговая декларация для доходов ИП;
- справка по форме 3-НДФЛ, копия договора для подтверждения денежных средств, полученных от сдачи недвижимости в наем.
Для многих банков достаточно подтверждения дохода справкой по форме банка. О том, можно ли получать ипотеку с неподтвержденными доходами, смотрите в видео
Расчет доходов для ипотеки
Расчет величины заработной платы, достаточной для того, чтобы взять ипотеку, зависит от:
- размеров приобретаемой недвижимости;
- стоимости квадратного метра и стоимости жилья целиком;
- суммы первоначального взноса;
- процентной ставки.
Если вы хотите предварительно самостоятельно определиться с тем, достаточно ли вашей заработной платы для покупки определенной недвижимости, воспользуйтесь примером расчета.
Итак, допустим, семья из четырех человек (муж, жена и ребенок) планирует приобрести трехкомнатную квартиру в Московской области стоимостью 6 млн руб. Заемщиком выступает муж. Жена находится в декретном отпуске. Ипотечный кредит планируется взять в Газпромбанке, воспользовавшись предложением «Семейная ипотека», распространяющимся на семьи, в которых в период с 01.01.2018 года родился второй или третий ребенок. Условия кредитования приведены в таблице. Других кредитов семья не имеет. Банк придерживается принципа, что ежемесячный платеж не может превышать 50% от свободного дохода.
Таблица 1. Условия ипотечного кредитования в Газпромбанке. Источник: gazprombank.ru
| Параметры | Семейная ипотека |
| Максимальная сумма, млн руб. | 8 |
| Срок, лет | 30 |
| Минимальная сумма, не менее % | 15 |
| Процентная ставка,% | 6 |
| Первоначальный взнос, % | 20 |
Семья приняла решение заплатить 25% первоначального взноса. Таким образом, необходимая сумма кредита составит:
Оплата комплексного ипотечного страхования и страхования жизни будет осуществлена из личных средств заемщика. Срок кредитования – 25 лет.
Чтобы понять, достаточно ли заработной платы мужа (жена не работает) для покупки данной квартиры, необходимо рассчитать величину ежемесячного платежа. Для этого воспользуемся программой Excel, а именно функцией ПЛТ:
Откройте Excel и в любой ячейке поставьте знак «=».
Не нажимая «Enter», перейдите во вкладку «Формулы», где выберете пункт меню «Вставить функцию»;
Рис. 1. Вставка функции
В открывшемся списке найдите функцию «ПЛТ» и нажмите «ОК».
Рис. 2. Выбор функции ПЛТ
Заполните открывшуюся таблицу. Ставка – процентная ставка, деленная на количество выплат в году, как правило, 12: в нашем случае «6%/12». Кпер – количество месяцев выплаты кредита, рассчитывается как количество лет, умноженное на 12 минус 1: 25 * 12 – 1 = 299 месяцев. Пс – полная сумма займа: в нашем примере 4,5 млн руб. Бс – будущая сумма займа: на конец выплат она должна быть равна нулю. Тип – 0 (выплата в конце периода) или 1 (выплата в начале периода): как правило, 0. Нажмите «ОК».
Рис. 3. Заполнение таблицы расчета
В ячейке появится сумма ежемесячных платежей. На знак минус не обращайте внимания, он просто обозначает, что на эту сумму каждый месяц будет уменьшаться ваш кредит.
Рис. 4. Итог расчета
В нашем примере размер ежемесячного платежа составляет 29 035,46 руб. Теперь можно рассчитать величину предполагаемого дохода. Газпромбанк не учитывает прожиточный минимум.
Для получения ссуды на данных условиях мужу достаточно иметь заработную плату в размере 60 000 руб. Если бы Газпромбанк учитывал прожиточный минимум, то сумма была бы другой. Рассчитаем прожиточный минимум для семьи:
Справка! Прожиточный минимум для работоспособного населения в Московской области за III квартал 2018 года установлен в размере 13 496 руб., для детей 11 925 руб.
Поскольку прожиточный минимум на семью превышает сумму ежемесячного платежа, то именно он и должен остаться у заемщика после выплаты. Тогда минимальная заработная плата составит:
В данном случае умножать на 2 сумму ежемесячного платежа не нужно, т.к. величина прожиточного минимума больше него и условие 50%/50% выполняется.
Источник: https://yakapitalist.ru/finansy/zarplata-dlya-ipoteki/
Как посчитать доход чтоб дали ипотеку?
Многих заемщиков интересует вопрос, какую сумму кредита можно получить, имея тот или иной уровень дохода. В каждом регионе проживания банки устанавливают свои критерии расчета максимально возможной суммы и платежа. Они зависят от совокупности сразу нескольких факторов, например, стабильности источников получения дохода, наличия иждивенцев, размера зарплаты, наличия иных обязательств. Наиболее предпочитаемым заемщиком для банка является клиент с высоким стабильным уровнем дохода, наличием положительной кредитной истории, отсутствием кредитных обязательств и проч.
Однако, на практике это довольно редкий тип заемщика, поэтому банки, чтобы выполнять свои планы по выдачам кредитных средств, иногда отступают от портрета «идеального заемщика» и принимают на обслуживание людей, которые хоть как-то соответствуют нужным параметрам. Рассмотрим подробнее, как доход может повлиять на размер ипотеки, какая должна быть зарплата (рассчитаем на примере), как будет учитываться доход супругов?
Влияние дохода на размер ипотеки
Получаемый доход может влиять на размер кредитной суммы, вероятность ее одобрения, процентную ставку и вообще на возможность принятия заявки в банк. Клиентов с маленьким официальным доходом сейчас банки даже и не рассматривают, хотя в их числе бывают состоятельные люди, которые по каким-то причинам скрывают официальный доход, получая «серую зарплату», например, чтобы не платить налогов. Поэтому средний офисный работник с средней зарплатой для банка будет предпочтительнее, чем состоятельный бизнесмен с низким официальным доходом.
Банк может отказать клиенту в ипотеке, если его денежные поступления не будут соответствовать требованиям по финансовому обеспечению займа. В качестве дохода кредитор рассматривает:
- Суммы, указанные в справке 2НДФЛ. Именно они являются официальными и с них уплачивается налог. По статистике за последний год можно сделать вывод о возможной платежеспособности клиента и предварительно рассчитать сумму кредита.
- Доход по справке по форме банка. Некоторые банки принимают подобные справки в свободной форме наряду с официальными, поскольку иногда работник может получать з/п «в конверте», что не указывается в 2НДФЛ. Однако, крупные банки, такие как ВТБ, Сбербанк, уже перестают рассматривать заемщиков с подобными справками, поскольку именно среди таких возникает бОльшее количество неплательщиков.
- Пенсии. Поскольку на момент выплаты займа клиент должен оставаться все еще в трудоспособном возрасте, то официальным пенсионерам, которые вышли на отдых и не планируют больше работать, ипотека не светит. А вот пенсионеры, которые вышли по заслуге лет или на льготную пенсию (военные) вполне могут указать пенсию, как официальный стабильный источник дохода.
Стоит отметить, что алименты, стипендии, пособия в расчетах никак не будут участвовать, поскольку считаются нестабильными источниками дохода. Вы сами можете подать заявку на ипотеку и банк автоматически посчитает максимальный размер ипотеки и предложит лучшие условия:
Учет доходов супругов при расчете ипотеки
Супруги автоматически становятся созаемщиками по ипотечному кредиту, независимо от финансового положения. Другими словами, даже если муж/жена безработные, то они будут признаны созаемщиками. Такое можно встретить, когда один из супругов являются обеспеченными людьми или представителями бизнеса – дохода одного заемщика полностью хватает, чтобы обеспечивать выплаты, себя и семью.
Если дохода одного из супругов не хватает до нужной суммы кредита, то доход другого тоже будет учитываться в расчете. Например, при зп в 30 т.р. банк может одобрить только сумму в 1 млн.р. на 10 лет, а вот вместе со вторым супругом совокупный доход достигает 80 т.р. и им одобряют на 10 лет сумму в 2,5-3 млн.р.
Расчет максимальной суммы ипотеки по доходу
Каждый банк использует свою методику расчета. Она зависит от уровня дохода клиента. Так, клиент с доходом в 30 т.р. по расчетам может платить в месяц не более 40% от з/п без ущемления собственных интересов, а вот клиент с доходом 100 т.р. может вполне спокойно отдавать до 60% заработка.
Примерная методика расчета будет следующая:
- 1 величина прожиточного минимума (ПМ) на себя
- 1 ПМ на каждого ребенка и неработающего супруга.
- 10% от лимита действующих кредитных карт.
- Сумма ежемесячных платежей по всем кредитам.
- Оплата ипотеки – не более 40% от з/п.
ПМ зависит от региона проживания и может меняться, например, в Москве он составляет 15 т.р., а в Марий Эл – 7 т.р.
Если у клиента есть действующая кредитка, независимо от того, пользуется он ей или нет, то автоматически система рассчитает ежемесячный платеж в размере 10% от ее лимита.
По всем действующим кредитам будет учтен ежемесячный платеж.
Рассмотрим ситуацию: у потенциального клиента доход составляет 50 т.р. , живет в подмосковье (ПМ — 9.т.р)Есть кредитка с лимитом на 150 т.р., двое детей и действующий кредит на 100 т.р. с ежемесячным платежом в 5 т.р.
Максимальный размер платежа по ипотеке
Размер=50 000 р. – 15 000 р. (кредитка) — 9 000*2(дети) – 9000 р. (на себя) – 5 000 р. (кредит) = 3 000 т.р.
Такого клиента банк не будет рассматривать в качестве ипотечного. Здесь клиент может закрыть кредитку и погасить кредит и вновь подать заявку. В данном случае нагрузка будет меньше. Либо в качестве созаемщика банк будет учитывать супруга с примерно таким же доходом.
Рассмотрим, какая должна быть з/п, чтобы получить 1 млн.р.
Если взять 1 млн.р. под 12% на 60 месяцев, то размер платежа примерно составит 24 т.р. С учетом ПМ, доход потенциального клиента должен составлять не менее 60 т.р. (без учета детей с условием, что платеж будет не более 40% от дохода). Как вариант, можно увеличить срок кредита до 10 лет, тогда платеж составит около 16 т.р., а вероятность одобрения будет больше.
Если взять 2 млн.р. на 10 лет под 12%, то платеж будет составлять примерно 30 т.р. Уровень дохода не должен быть менее 75 т.р.
Таким образом, с учетом разного подхода к методике расчета, в одном банке могут отказать в оформлении ипотеки, а в другом с радостью ее одобрить на бОльшую сумму. К сожалению, кредиторы не раскрывают свой способ расчета, поэтому, получив отказ даже с отличной кредитной историей и высоким уровнем доходам, не стоит сразу отчаиваться. Можно обратиться в другой банк и получить там еще бОльшую сумму.
Источник: https://mycredit-ipoteka.ru/raschet_ssudi_online/kak-poschitat-dohod-chtob-dali-ipoteku.html
Сколько должна быть зарплата чтобы дали ипотеку
Существует мнение, что платеж по ипотеке не должен превышать 40% от совокупного дохода семьи. Однако расчеты, производимые банковскими работниками, намного сложнее и основываются на ряде коэффициентов.
Коэффициент ипотечной задолженности говорит о том, какая доля в общей стоимости недвижимости приходится на заемные средства. Выражается он в процентах и рассчитывается по формуле:
Кз = И/К*100%, где:
Кз – непосредственно сам коэффициент;
И – размер ипотечного займа в рублях;
К – стоимость недвижимого имущества в рублях.
Например, при покупке квартиры стоимостью 2 600 000 рублей с первоначальным взносом в 600 000 рублей, коэффициент ипотечной задолженности составит:
Кз = (2 600 000-600 000)/2 600 000*100% = 76,92%.
Это означает, что собственные средства заемщика составляют 23,08% от общей стоимости жилья, а заемные – 76,92%.
Банки устанавливают минимально возможное значение коэффициента ипотечной задолженности. Как правило, он составляет 80%. В нашем случае для одобрения ипотеки заемщик должен внести первоначальный взнос в размере 520 000 рублей:
Кз = (2 600 000-520 000)/2 600 000*100% = 80%.
Дополнительно, при расчете размера ипотечного займа, банки используют коэффициент кредит/залог, который показывает соотношение суммы кредита к оценочной стоимости залога. Расчет показателя нужен в первую очередь банку, чтобы понимать, сможет ли передаваемое под обременение жилье, обеспечить исполнение всех обязательств заемщика перед банком в случае реализации имущества.
Размер данного коэффициента устанавливается кредитными организациями самостоятельно при разработке ипотечных программ. Его величина также влияет на размер первоначального взноса, который потребуют у клиента. Например, в Сбербанке при кредитовании строящегося жилья, установлен минимальный размер первоначального взноса на уровне 15%. Значит, в кредит заявитель получит не больше 85% от стоимости квартиры.
Учитывается ли ипотека при расчете прожиточного минимума
Семьи с детьми имеют право на получение льгот и выплат от государства, но в большинстве случаев их предоставление связано с уровнем общего дохода семьи. На государственную помощь могут рассчитывать лишь те, чей доход на каждого члена семьи не превышает прожиточного минимума по региону. Для расчета показателя учитываются все семейные доходы (до вычета налогов) за исключением пособий на детей.
Расходы, в том числе, и ипотечные платежи, при расчете прожиточного минимума не учитываются.
Если же подсчет прожиточного минимума происходит в банке с целью одобрения займа, то размер ипотеки учитывается как один из обязательных расходов. Например, семья из 4 человек, проживающая в Москве, имеет совокупный ежемесячный доход в размере 120 000 рублей. При этом она выплачивает ипотечные взносы в сумме 23 000 рублей. Тогда размер чистого дохода на каждого представителя семьи составит:
(120 000-23 000)/4=24 250 (руб.).
Поскольку размер прожиточного минимума в Московском регионе с 1 января 2018 года составляет 16 160 рублей, семья может претендовать на получение кредита.
Та же семья с теми же доходами не может быть признана малообеспеченной и претендовать на получение государственных льгот и субсидий, поскольку размер прожиточного минимума превышает установленный размер:
120 000/4=30 000 (руб.).
Какая должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку
Ответ на этот вопрос зависит прежде всего от условий кредитования. Поскольку размер процентной ставки и срок ипотеки напрямую влияют на размер ежемесячных взносов.
Ипотека на 2 000 000 рублей
Возьмем за основу условия ипотечного кредитования в Сбербанке. Допустим, квартира на вторичном рынке стоит 2 600 000 рублей, из которых 600 000 рублей заемщик вносит в качестве первоначального взноса. Кредит на 2 000 000 рублей оформляется сроком на 15 лет под 9,9% годовых. Воспользовавшись ипотечным калькулятором Сбербанка, получаем сумму ежемесячного платежа 21 370 рублей.
Если семья заемщика состоит из 3 человек, банк обязан учесть прожиточный минимум на каждого. Произведя расчет в отношении того же московского региона, получаем следующее:
(16 160*3) + 21370=69 850 (руб.).
Это значит, что для одобрения ипотеки в сумме 2 000 000 рублей данной семье необходимо зарабатывать как минимум 70 000 рублей в месяц.
Ипотека на 1 000 000 рублей
Возьмем за основу ту же семью из трех человек, в том же регионе проживания. Допустим, они приобретают квартиру стоимостью 3 000 000 рублей и вносят собственные средства в сумме 2 000 000 рублей. Оставшуюся часть оформляют в кредит сроком на 15 лет под 9,9% годовых. Кредитный калькулятор Сбербанка показывает, что в этом случае размер ежемесячного платежа составит 10 685 рублей.
Рассчитаем уровень минимального заработка:
(16 160*3) + 10 685=59 165 (руб.).
Соответственно, для получения ипотеки данной семье достаточно зарабатывать 60 000 рублей ежемесячно.
Произведенные вычисления приблизительны и не учитывают таких обстоятельств, как наличие кредитов хотя бы у одного из членов семьи. В этом случае в расчет включается размер всех платежей по кредитам и кредитным картам, которые в настоящий момент являются действующими.
Ни одно кредитное учреждение не устанавливает минимальный размер дохода, при котором станет возможным получение жилищного займа. Однако доходность клиента – один из ключевых моментов, оказывающих влияние на принятие решения.
Формулы, по которым рассчитывается платежеспособность, не всегда известны даже самим банковским работникам. Все делают автоматизированные системы, выдавая лишь окончательный результат. Поэтому для удобства воспользуемся кредитным калькулятором «Россельхозбанка».
Допустим, заемщик желает взять кредит на приобретение жилья на вторичном рынке. Максимальный размер кредита будет зависеть от того, какой срок кредитования выберет клиент, а также от величины его доходов:
| 50 000 | 2 450 855,25 | 3 173 903,46 | 3 723 094,82 | 4 154 405,40 |
| 30 000 | 1 470 513,15 | 1 904 342,08 | 2 233 856,89 | 2 492 643,24 |
| 15 000 | 735 256,57 | 952 171,04 | 1 116 928,45 | 1 246 321,62 |
*размер первоначального взноса не влияет на величину процентной ставки, следовательно, не учитывается при расчете максимального размера займа.
Приведенные расчеты не учитывают наличие несовершеннолетних иждивенцев и обязательств по кредитам. Так, для семьи с доходом 50 000 рублей, проживающей в Москве, и имеющей иждивенца, расчет ипотеки будет производиться исходя из суммы 33 840 рублей:
50 000 — 16 160 = 33 840.
Для той же семьи, которая уже имеет долговые обязательства на сумму 13 000 рублей, расчет будет произведен исходя из суммы 20 840:
33 840-13 000=20 840.
В этих случаях максимальный размер займа составит:
| 33 840 | 1 658 738,83 | 2 148 097,86 | 2 519 790,58 | 2 811 701,58 |
| 20 840 | 1 021 516,47 | 1 322 822,96 | 1 551 785,92 | 1 731 556,17 |
Таким образом, при уровне дохода в 30 000 — 50 000 рублей, клиент может рассчитывать на оформление ипотеки в размере 1 000 000 — 4 000 000 рублей в зависимости от срока кредитования и наличия уже имеющихся обязательств. Но даже с маленькой зарплатой в 15 000 рублей, гражданину может быть оформлена ипотека на 1 200 000 рублей при условии установления длительного срока действия кредитного договора.
Советы эксперта: как взять ипотеку при низком уровне дохода
Первое, что можно сделать всегда – это взять кредит на максимальный срок. Несмотря на то, что общая переплата будет в разы выше, размер ежемесячного взноса снизится, что и позволит обеспечить нормальный уровень платежеспособности заявителя. При увеличении доходов или получении разовых крупных выплат всегда можно внести эти деньги в счет досрочного погашения и уменьшить срок кредитования.
Второй вариант – привлечь созаемщика. В этом случае доход солидарного должника будет учитываться при расчете платежеспособности. Но здесь важно рассчитать свои силы: кредит-то вам дадут, а сможете ли вы его оплачивать?
Третий вариант – дополнительный залог. Конечно, если есть что заложить. Тот же загородный домик, пусть и не очень большой, в качестве дополнительного обеспечения – вполне неплохой вариант для увеличения суммы займа.
И вообще, вы ведь каким-то образом получаете деньги от своего неофициального работодателя, нанимателя или заказчика: на сберкнижку, почтовым переводом, переводом на карту, оплатой за счет мобильного телефона с последующим выводом на карту, оплатой на электронные кошельки и т.п. Сделайте выписки по всем своим счетам и сохраните почтовые квитанции на получение переводов – в большинстве случаев это поможет увеличить размер кредита.
И даже если вы получаете зарплату на руки в конверте, не спешите тратить деньги. Положите их сначала на карту, а потом расходуйте. Тогда сумма поступления отразится в выписке по счету.
Источник: https://usbufaru.com/skolko-dolzhna-byt-zarplata-chtoby-dali-ipoteku/
