О перечне объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке
В этом году более чем в 30 регионах РФ проводится кадастровая оценка по новым правилам.
Здесь я рассказывал о существующих правовых возможностях снижения кадастровой стоимости в процессе кадастровой оценки.
Однако, прежде чем пользоваться этими возможностями, необходимо понять – подлежит ли Ваш объект недвижимости кадастровой оценке? Какие характеристики объекта недвижимости будут использоваться при его кадастровой оценке? Помочь ответить на эти вопросы должно ознакомление с перечнем объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке (далее – Перечень). И если характеристики вашего объекта недвижимости в перечне отражены неполно или с ошибками, не стоит ждать и точной кадастровой оценки.
О правовом регулировании составления перечня и ознакомления с ним и пойдет речь в настоящем посте. И о том, как это правое регулирование реализуется на практике…
Налоги на имущество – это местные налоги, налоги субъектов РФ. И именно власти субъектов проводят кадастровую оценку. А учет объектов недвижимости ведет Росреестр. Поэтому местные власти, решив провести кадастровую оценку, должны запросить у Росреестра перечень имеющихся объектов недвижимости. А Росреестра должен такой перечень подготовить.
Ранее, по закону об оценочной деятельности, Росреестр предоставлял перечень лишь заказчику работ (ст.24.13 Закона). Правообладатели не могли ознакомится с перечнем и содержащимися в нем сведениями. Не имели возможности заблаговременно выявить ошибки или неполноту сведений об их объекте недвижимости.
Новым законом о государственной кадастровой оценке этот недостаток исправлен. В соответствии со ст.13 Закона перечень после его формирования размещается на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Также перечень передается бюджетному учреждению, которое осуществляет его обработку. Результаты этой «обработки» размещаются на сайте уполномоченного исполнительного органа субъекта РФ.
перечня
Порядок формирования перечня, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне, установлен приказом Минэкономразвития №74 от 20.02.2017 г.
Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО, формируется Росреестром по состоянию на 01 января года определения кадастровой стоимости.
Перечень должен состоять из графической и текстовой части.
Графическая часть перечня должна содержать следующие сведения и материалы:
- о границах кадастровых кварталов, включая сведения об учетных номерах кадастровых кварталов;
- о границах населенных пунктов;
- о границах муниципальных образований;
- о границах земельных участков, включая сведения о кадастровых номерах земельных участков;
- о контурах зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках, включая сведения о кадастровых номерах зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
- о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территорий объектов культурного наследия, территорий опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в Российской Федерации, об игорных зонах, о лесничествах, лесопарках, об особо охраняемых природных территориях, особых экономических зонах, охотничьих угодьях;
- о береговых линиях (границах водных объектов).
Текстовая часть перечня включает общие сведения о формируемом перечне и сведения о количественных и качественных характеристиках объектов недвижимости.
Реализация правовых положений на практике
Несмотря на положительное законодательное регулирование ознакомиться с перечнем невозможно ни на сайте Росреестра в Фонде данных ГКО, ни в большинстве регионов, где проводится кадастровая оценка. Права граждан на получение информации массово нарушаются. Не зная, какие сведения об их объектах недвижимости имеются в перечне, а какие нет, граждане соответственно не имеют возможности исправить ошибки.
На сайте Рорсеестра в разделе «Фонд данных ГКО» имеется лишь информация о формировании перечня объектов, но с самим перечнем ознакомиться нельзя. С его графической и текстовой частью. А в отношении ряда регионов, в которых в этом году проводится кадастровая оценка, до настоящего времени нет даже информации о формировании перечня – это Волгоградская область, Калужская область, Кировская область, Москва, Московская область, Новгородская область, Пензенская область, Пермский край.
В феврале в одной заметке сообщалось о формировании перечня объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке в Иркутской области. Однако никакой информации об этом не было в Фонде данных ГКО на сайте Росреестра. Я обратился в Росреестр с запросом и получил такой ответ. Из которого следует, что перечень в Фонде данных размещается, но ознакомиться с ним нельзя.
Полагаю, такая позиция Росреестра неправомерна в силу следующего – в соответствии с пунктом «б» ст.8 Приказа Минэкономразвития России от 16.06.
2017 № 291 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки» в фонд данных включается сформированный Росреестром перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В соответствии со ст.
12 этого Приказа сведения и материалы, содержащиеся в Фонде данных, являются открытыми и общедоступными. То есть перечень должен быть доступен на сайте Росреестра полностью, его графическая и текстовая части.
На сайте Росреестра с перечнем ознакомиться невозможно. Может быть это можно сделать на сайтах уполномоченных органов субъектов РФ, где проводится кадастровая оценка? Тоже нет. Такие перечни размещены лишь в Белгородской, Иркутской, Курской, Мурманской и Саратовской областях, в Хабаровском крае и Чувашской Республике. В остальных регионах, в которых в этом году проводится кадастровая оценка, перечни на сайтах уполномоченных органов не размещены. Итак, где же нарушаются права граждан? Вот эти регионы:
- Астраханская область
- Волгоградская область
- Кабардино-Балкарская Республика
- Калининградская область
- Калужская область
- Карачаево-Черкесская Республика
- Кировская область
- Костромская область
- Краснодарский край
- Москва
- Московская область
- Новгородская область
- Оренбургская область
- Пензенская область
- Пермский край
- Республика Башкортостан
- Республика Ингушетия
- Республика Карелия
- Республика Коми
- Республика Северная Осетия
- Республика Татарстан
- Рязанская область
- Санкт-Петербург
- Севастополь
- Смоленская область
- Тамбовская область
- Удмуртская Республика
- Ханты-Мансийский АО
- Ямало-Ненецкий АО
В этих регионах на сайтах уполномоченных органов до настоящего времени (23/04/18) перечни объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, не размещены. Например, Московская область обещает уже в июне подготовить промежуточный отчет. Значит проводит кадастровую оценку. А перечень объектов не размещает.
И куда смотрит прокуратура? И куда смотрит Росреестр? (он ведь вроде как является надзорным органом за проведением ГКО). Права граждан массово нарушаются, а им и дела нет.
P.S. После размещения этого поста я направил ссылку на него всем бюджетным учреждениям кадастровой оценки. Начинаю получать первые отклики. Вот ответ из Карелии.
Пишут, что перечень должен размещаться в Автоматизированной информационной системе «Фонд данных ГКО» (АИС ФД ГКО) и что нет правовых норм, обязывающих размещать этот перечень в сети Интернет. Мне кажется, что это не совсем верно, так как АИС ФД ГКО введена в промышленную эксплуатацию в соответствии с распоряжением Росреестра от 10.06.
2013 №Р/60 и размещается на официальном сайте Росреестра в сети «Интернет». Также пишут, что на сайте уполномоченного органа Карелии перечень будет размещен после обработки его бюджетным учреждением.
К сожалению закон не содержит никаких требований к срокам обработки перечня бюджетными учреждениями и срокам его последующего размещения на сайтах уполномоченных органов и в этой части желательно закон поправить.
Как мне представляется — смысл публикации перечня не в создании «лишней и бессмысленной» обязанности для ГБУ и уполномоченных органов. Сами же ГБУ жалуются на неполноту и ошибочность информации об объектах недвижимости и проистекающих отсюда возможных ошибках в кадастровой оценке.
Публикация и наиболее широкое обнародование перечня и призваны ликвидировать эти неполноту и ошибочность в сведениях. Чтобы люди могли посмотреть — что там про их объекты недвижимости написано и своевременно исправить эти ошибки.
Чем раньше эти перечни обнародуют тем больше будет времени и возможностей для правообладателей исправить ошибки.
Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет.
Источник: https://spravks.ru/2018/04/23/perechen-objektov-podlezhashix-ocenke/
Кадастровая оценка недвижимости
Оценка кадастровой стоимости земли и других объектов недвижимости осуществляется раз в пять лет государственными органами власти на местах с привлечением государственных или независимых экспертных организаций, имеющих лицензию на выполнение таких работ. Состав экспертной комиссии определяется на основе конкурса. Стоимость, определенная при кадастровой оценке недвижимости, является основой при уплате налогов на недвижимое имущество, а также налогов с продажи и аренды.
Оценка кадастровой стоимости недвижимости
Независимо от того, проводится ли кадастровая оценка недвижимости частного домовладения, земли или квартиры, порядок этой процедуры одинаков:
- составление перечня объектов, подлежащих оцениванию;
- распределение их по группам, имеющим сходные характеристики и локацию;
- определение удельной стоимости путем изучения рынка с применением статистического метода массовой оценки в каждой кадастровой группе;
- расчет и утверждение цен для каждого отдельного объекта;
- внесение полученных показателей в государственный кадастр.
Естественно, что ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земли и объекта недвижимости, будут разные. Для земельных участков это:
- местоположение;
- вид разрешенного пользования;
- близость основной инженерной инфраструктуры;
- состояние почв.
По сходности этих показателей и происходит разбивка всех объектов на группы, к которым потом применяется массовая оценка. Этот метод оценивания представляет собой сложный аналитический многоэтапный процесс, при котором производится обследование объектов с выбором метода оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов и построение модели для исследования и тестирования.
Кадастровая оценка объектов недвижимости учитывает уже другие их особенности, а именно:
- расположение относительно центра города или поселка;
- состояние инфраструктуры, в том числе инженерной и транспортной;
- давность постройки;
- перспективы развития района;
- экологическая обстановка и наличие объектов с вредным влиянием на экологию.
Кадастровая стоимость не учитывает многие факторы, которые являются важными при определении рыночной цены квартир или домов. Поэтому на практике часты различия между этими двумя стоимостями.
Оценка земли – кадастровая и рыночная
В идеале кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Понятно, что полного совпадения быть не может из-за различия в подходе к оценке. Ведь при определении величины кадастровой стоимости используют лишь обобщенные данные, никак не учитывая индивидуальные особенности участка.
Результат, полученный методом массовой оценки, используется в большинстве случаев, связанных с налогообложением. Он устанавливается на 5 лет и остается неизменным в течение этого срока при любых колебаниях рыночных цен. Законодательством предусмотрено лишь несколько случаев, при которых возможно изменить стоимость по кадастру:
- изменение площади участка, в результате уточнения границ землепользования;
- смена разрешенного вида пользования в пределах одной категории;
- перевод земель, на которых расположен участок из одной категории в другую.
Кроме того, владелец земельного участка имеет возможность оспорить результаты проведенной кадастровой оценки, если при оценочных работах использовались неверные данные об участке или же определенная рыночная стоимость оказалась ниже кадастровой. В данном случае требовать изменения кадастровой стоимости могут:
- единоличный владелец участка;
- долевой собственник;
- арендатор земли;
- бывший владелец, если это затрагивает его интересы по уплате налога на недвижимость за прошлые периоды, или от продажи.
Оспорить результаты кадастровой оценки можно только в суде или в специальной комиссии Росреестра на местах, работающей как раз для решения подобных спорных вопросов. Для обращения в суд или в комиссию потребуется провести независимую экспертизу по оценке реальной рыночной стоимости земельного участка.
Определение стоимости земли – процедура достаточно сложная со множеством нюансов, требующая особых знаний и практики. Здесь лучше всего обратиться в независимую и авторитетную экспертную организацию, которой является Московский центр экспертизы и оценки. В вопросе оспаривания кадастровой оценки недвижимости мы можем предложить услуги опытных экспертов, которые в сжатые сроки определят реальную её стоимость.
кадастровая оценка недвижимости
Источник: https://mococenka.ru/ecological-expertise-2/cadastral-valuation-of-real-estate/
Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства
| Внимание!!! C 01 января 2019 года вступает в силу новая кадастровая стоимость и удельные показатели кадастровой стоимости земель и объектов капитального строительства в г. Москве по состоянию на 01 января 2018 г., данная стоимость будет являться базовой для расчета налога на имущество, арендного платежа, налога на землю. |
Кадастровая стоимость ЗУ (земельного участка) это стоимость, которая устанавливается по результатам государственной оценки ЗУ и учитывает стоимость кадастрового квартала, в котором состоит оцениваемый ЗУ, классификацию по целевому назначению земельного участка и другие ценообразующие факторы.
Применение кадастровой стоимости ЗУ:
- Расчет земельного налога
- Расчет арендной платы
- При расчете выкупной стоимости ЗУ, если выкупается данный участок из государственной или муниципальной собственности.
- При продаже ЗУ из государственной или муниципальной собственности, собственникам объектов капитального строительства, находящихся на данных земельных участках.
За последние несколько лет, с помощью специалистов «Городской Оценочной Компании», нашими Заказчиками было оспорено более десятка кадастровых стоимостей объектов капитального строительства и земельных участков в Территориальных комиссиях и судах, что позволило существенно снизить налогооблагаемую базу для собственников, а также арендные платежи для арендаторов земельных участков.
Наша компания готова предложить собственникам и арендаторам коммерческой недвижимости, услуги, по оспариванию кадастровой стоимости, которые включают в себя:
- Аналитический расчет, произведенный специалистами нашей компании, о возможности понижения кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельных участков.
- Консультирование и оказание услуг по составлению отчета об оценке рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.
- Подготовка Отчета о рыночной стоимости объекта оценки, с предполагаемым использованием: оспаривание кадастровой стоимости, на дату установления данной стоимости.
- Получение положительного экспертного заключения РОО в виде подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиками нашей компании, в отчете.
Если у Вас возникли вопросы о кадастровой стоимости Ваших объектов недвижимости, если Вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, свяжитесь с нами, и специалисты Городской Оценочной Компании проведут предварительный расчет о возможности понижения кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельных участков.
Мы надеемся, что сможем помочь Вам в решении данных вопросов, наиболее полно и квалифицированно.
Оценка ОКС и ЗУ для оспаривания кадастровой стоимости проводится нашими специалистами в кратчайшие сроки.Сделать заказ либо получить консультацию можно по телефону.
Звоните нам по телефону (495) 105-95-30 либо пишите на email: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. ;
Офис компании: метро «Славянский бульвар» (последний вагон из центра), 10 минут пешком, ул. Давыдковская, дом 3, блок 2, подъезд №2, офис №321
Почему возникает разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков?
| Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость |
| Оценщик определяет кадастровую стоимость земельного участка на основании расчета средней рыночной стоимости всего кадастрового квартала, в котором находится Ваш земельный участок, что может привести к искаженному результату. | Оценщик определяет рыночную стоимость конкретного земельного участка, с учетом его фактического местоположения. |
| Оценщик определяет повышающий либо понижающий коэффициент к средней кадастровой стоимости земельного участка с учетом целевого назначения Вашего земельного участка, согласно данным кадастрового паспорта. Следовательно, какой функционал обозначен в кадастровом паспорте, тот и определятся в расчете. Если, земельный участок состоит из нескольких назначений, например: административно-производственный, то определить площадь ЗУ приходящийся на административный и производственный блок не представляется возможным. В результате, кадастровая стоимость зачастую определяется выше рынка. | Оценщик определяет рыночную стоимость земельного участка с учетом его фактического использования согласно статьей 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В результате, данный расчет позволяет учесть менее дорогостоящий функционал, который не учитывается при определении кадастровой стоимости, что позволяет значительно снизить кадастровую стоимость земельного участка. |
Почему возникает разница между кадастровой и рыночной стоимости объектов капитального строительства?
| Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость |
| Оценщик определяет кадастровую стоимость строения на основании расчета средней стоимости всего кадастрового квартала, что может привести к искаженному результату. | Оценщик определяет рыночную стоимость конкретного объекта. |
| Физическое состояние капитального строительства определяется согласно году постройки. | Физическое состояние капитального строительства определяется на основании осмотра объекта Оценщиком. |
| При определении кадастровой стоимости объекта капитального строительства, определяется стоимость объекта недвижимости за вычетом стоимости земельного участка для исключения двойного налогообложения. Данный вычет могут произвести некорректно, т.к. вычитается кадастровая стоимость земельного участка, либо его могут вообще не произвести, по ошибке. | При определении кадастровой стоимости объекта капитального строительства, определяется стоимость объекта недвижимости за вычетом стоимости земельного участка для исключения двойного налогообложения. Оценщик из стоимости объекта недвижимости вычитает рыночную стоимость земельного участка, что исключает ошибочный результат. |
Положительные заключения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от «26» октября 2012 № П/481 в городе Москве при территориальном органе в городе Москве, на основании отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков и ОКС, составленных Оценщиками Городской Оценочной Компании.
| Кадастровый номер объекта недвижимости | № дела | Принятое решение | Основание принятия решения | Кадастровая стоимость объекта недвижимости до рассмотрения спора, руб. | Кадастровая стоимость объекта недвижимости после рассмотрения спора, руб. |
| 77:04:0003006:1003 | № 51-254/2013 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 496 898 184 | 322 770 000 |
| 77:01:0003008:65 | № 51-3839 /2014 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 2 448 874 818,46 | 1 013 326 000 |
| 77:09:0002009:1166 | № 51-1247/2015 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 786 932 269,53 | 571 467 000 |
| 77:04:0004023:35 | № 51-502/2016 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 132 558 674,63 | 95 000 000 |
| 77:04:0004026:1110 | № 51-6544/2015 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 339 390 795,04 | 184 000 000 |
| 77:06:0004011:4423 | № 51-4918/2017 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 1 497 429 546,20 | 930 000 000 |
| 77:01:0004011:( 4810; 1835; 1832; 1830; 1843; 4799; 4808; 1836; 4809; 1816; 1815; 1814; 1812; 1813; 1837; 4817; 4789; 4790; 4791; 4792; 4793; 4800; 4801; 4802; 4804; 4794; 4805; 4806; 4795; 4796; 4811; 4797; 4812; 4813; 4798; 4814; 4815; 4816; 6044) | № 51-14537/2017 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 603 417 665,02 | 26 850 000 |
| 77:00:0000000:41749 | № 51-5588/2017 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 745 596 175,52 | 526 150 000 |
| 77:05:0004003:99 | № 51-5594/2017 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 3 170 653 805 | 1 340 000 000 |
| 77:04:0004026:1110 | № 51-16386/2017 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 369 719 350,30 | 220 795 000 |
| 77:09:0003012:1139 | № 51-18686/2017 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 209 202 960,65 | 135 200 000 |
| 77:09:0003012:47 | № 51-18686/2017 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 90 624 224,53 | 58 400 000 |
| 77:09:0002026:1062 | № 51-19445/2017 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 168 847 619,45 | 131 900 000 |
| 77:09:0002026:109 | № 51-19445/2017 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 72 822 612,06 | 50 250 000 |
| 77:07:0001001:1086 | № 51-20799/2017 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 236 734 491,67 | 161 320 000 |
| 77:02:0019010:1133 | № 51-22660/2017 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 497 703 964,45 | 198 000 000 |
| 77:05:0004003:8167 | № 51-23104/2017 | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости | 189 173 719,06 | 132 667 000 |
Положительные заключения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от «24» октября 2012 № П/452 в Московской области при территориальном органе в Московской области, на основании отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, составленных оценщиками Городской Оценочной Компании
| Кадастровый номер объекта недвижимости | Дата проведения заседания комиссии | Принятое решение | Основание принятия решения | Кадастровая стоимость объекта недвижимости до рассмотрения спора, руб. | Кадастровая стоимость объекта недвижимости после рассмотрения спора, руб. |
| 50:08:0050204:321 | 30/12/2014 г. | Заявление рассмотрено и удовлетворено | Принято решение определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости | 365 632 866,50 | 170 000 000,00 |
| 50:21:0080306:774 |
Источник: http://www.cityval.ru/kadastrovaya-stoimost.html
Кадастровая оценка земельных участков
Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.
Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.
Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.
Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.
Описание государственной процедуры
Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.
Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.
Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.
Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.
В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:
- сбора информации;
- разделения города на зоны;
- исчисления стоимости оценивания;
- ценового зонирования города;
- фиксирования итогов оценки.
Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.
Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:
- Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
- Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
- Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.
Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.
Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:
При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:
Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:
Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:
Сроки проведения
Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.
Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.
Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.
В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.
До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:
- изменить площадь или границы участка;
- изменить вид предназначения;
- перевести в другую категорию;
- исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.
Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.
Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.
Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.
Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.
Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.
Проводится в несколько этапов:
- Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
- Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
- Производится кадастровая оценка.
- Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
- Производится экспертиза отчета.
- Утверждаются результаты работы оценщиков.
- Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.
Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:
- Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
- Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
- Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
- Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
- Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
- Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.
Методика
Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.
Затратный подход
Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.
Определяется себестоимость участка.
Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.
Сравнительный
Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.
Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.
На таком подходе основываются методы:
- Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
- Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
- Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
- Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
- Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
- Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.
Доходный
Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.
Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:
- с учетом рисков вложения капиталов;
- с умением прогнозировать движение денежных потоков;
- анализировать информацию данного сегмента рынка;
- предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.
Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.
Особенности оценивания земель разного назначения
Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.
Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.
Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.
Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:
- определение капитализации расчетного рентного дохода;
- учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.
При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.
Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.
При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.
Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.
При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.
Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.
В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.
Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.
Заключение
Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.
Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ozenka
Кадастровая стоимость
Вопросы определения, расчета, порядка изменения кадастровой стоимости регламентированы Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).
Понятие «кадастровой стоимости» содержится в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Кадастровая стоимость — это стоимость объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для чего нужна кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества применяется при исчислении налога на имущество, земельного налога, а также налога при продаже недвижимости в случаях, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет.
Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и при определении выкупной стоимости данного участка.
Как определяется кадастровая стоимость
Порядок определения кадастровой стоимости установлен главой 3.1 Закона об оценочной деятельности
Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).
Кадастровая стоимость также может быть определена в упрощенном порядке при постановке на учет в Росреестре объектов недвижимости, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).
Как правило, кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь.
На какие объекты недвижимость определяется кадастровая стоимость
В соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.
Таким образом, любой объект недвижимости, сведения о котором имеются в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимость, подлежит кадастровой оценке.
Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Как узнать кадастровую стоимость
Сведения об актуальной кадастровой стоимости имущества для целей налогообложения можно найти:
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно в течение 5 рабочих дней по запросам любых лиц.
Соответствующий запрос можно составить в электронной форме путем его заполнения на официальном сайте Росреестра в сети Интернет.
Справочно. По возникающим вопросам в отношении кадастровой стоимости можно проконсультироваться в Росреестре по единому номеру телефона 8 (800) 100-34-34.
Как оспорить кадастровую стоимость
В настоящее время налогообложение имущества прямо пропорционально его кадастровой стоимости.
Поэтому при существенной стоимости квартиры, жилого дома, здания или земельного участка возникает вопрос о снижении кадастровой стоимости. Законом предусмотрен порядок оспаривания стоимости (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).
По общему правилу результаты оценки могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц:
При этом для физических лиц при оспаривании решений в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Более подробно о порядке и способах оспаривания кадастровой стоимости можно прочитать в статье по ссылке.
При обращении в комиссию необходимо подать заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
Подготовлено «Персональные права.ру»
Источник: http://personright.ru/zhilishchno-kommunalnoye-khozyaystvo/kadastrovaya-stoimost.html
