Кадастровая стоимость коммерческой недвижимости: особенности установления и изменения
Для исчисления имущественного налога в настоящее время применяется кадастровая стоимость коммерческой недвижимости. Эта величина должна быть установлена на уровне рыночной цены объекта. Но, как показывает практика, разница между этими двумя показателями нередко достигает значительных сумм. Кадастровая стоимость может в несколько раз превышать рыночную цену объекта. В таком случае единственный способ снижения налоговой базы – оспаривание кадастровой стоимости. Подробнее об этом рассказывают специалисты ООО «Вариант».
В соответствии с законодательством кадастровая стоимость применяется для расчета имущественного налога на следующие объекты коммерческой недвижимости:
- офисы, магазины, предприятия по предоставлению услуг общепита и другие нежилые помещения;
- торговые и административные центры;
- коммерческая недвижимость иностранных корпоративных структур, находящаяся на территории РФ;
- земельные участки.
Как устанавливается кадастровая стоимость коммерческой недвижимости?
Кадастровая стоимость объектов недвижимости отражается в сведениях ГКН. Эту информацию можно получить при обращении в территориальные органы Росреестра или МФЦ. Такая стоимость определяется в процессе проведения кадастровой оценки. Чаще всего при выполнении этой процедуры используются методы массовой оценки. Результаты кадастровой стоимости утверждаются уполномоченными органами и передаются в Росреестр. Эту информацию можно узнать на официальном сайте Службы.
Как изменить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?
Нередко кадастровая стоимость оказывается значительно выше рыночной. Для владельцев бизнеса это влечет за собой существенную переплату имущественного налога. Как действовать в такой ситуации?
- Прежде чем инициировать споры, необходимо уточнить, действительно ли кадастровая стоимость превышает рыночную и насколько значимы эти расхождения. Эта задача решается в два этапа:
- получение сведений из ГКН об объекте недвижимости;
- обращение в специализированную организацию для проведения независимой оценки здания, помещения или земельного участка.
2. Если кадастровая стоимость действительно завышена, ее можно оспорить в соответствующей комиссии при Росреестре. Для этого потребуется подготовить комплект документов. В комиссию предоставляется отчет по результатам независимой оценки, правоустанавливающий документ, свидетельство о гос. регистрации права, справка о кадастровой стоимости, заявление. Комиссии по пересмотру кадастровой стоимости действуют в каждом регионе России.
3. Если Комиссия отказала в изменении кадастровой стоимости, организация вправе обратиться с заявлением в арбитражный суд. К заявлению должен быть приложен комплект документов, включая отчет независимого оценщика и экспертное заключение СРО.
4. После вынесения Комиссией или арбитражным судом решения о пересмотре кадастровой стоимости в ГКН указываются новые сведения.
Как правильно рассчитать имущественный налог после пересмотра кадастровой стоимости?
Ответ на этот вопрос дается в разъяснениях Минфина, касающихся исчисления земельного налога после изменения кадастровой стоимости. Налоговая база по этому платежу определяется как кадастровая стоимость по состоянию на 1 января того года, который является налоговым периодом. В процессе оценки рыночная стоимость устанавливается на дату определения кадастровой стоимости. Однако согласно разъяснениям ВАС это не влияет на определение даты, начиная с которой рыночная стоимость будет применяться в качестве кадастровой.
Внесение новых сведений в ГКН осуществляется при наличии:
- решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости недвижимости в качестве рыночной;
- судебного постановления об этом.
Если изменения в ГКН внесены по состоянию на начало налогового периода, имущественные налоги в применением пересмотренной кадастровой стоимости исчисляются за текущий и последующие налоговые периоды. Переплата за прошлые налоговые периоды не возвращается. Нередки ситуации, когда собственник уже оплатил авансовые платежи по имущественным налогом за текущий налоговый период. В этом случае можно сделать возврат или зачет излишне уплаченных сумм. Право на пересчет имущественного и земельного налога возникает с даты внесения изменений о кадастровой стоимости в ГКН. Об этом говорится в Письме Минфина РФ.
Также суд может вынести решение о пересмотре кадастровой стоимости в течение налогового периода (а не на дату его начала). В этом случае новая кадастровая стоимость учитывается только со следующего налогового периода. Перерасчет в такой ситуации невозможен.
Количество показов: 3377
Источник: http://www.variantdv.ru/clients/articles/kadastrovaya_stoimost_kommercheskoj_nedvizhimosti/
Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости?
Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки.
Она нужна для расчета налогов, определения рыночной цены в случае инвестирования в недвижимость, совершения сделок с недвижимостью, в том числе, по её купле-продаже, передаче в аренду, оформления в залог и пр.
До 1 января 2017 года проведение государственной кадастровой оценки регулировалось Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. В соответствии с данным законом кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, а утверждали региональные и местные органы власти.
С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, который детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов. По новым правилам проводить оценку вправе только государственные оценщики – специализированные бюджетные учреждения.
В субъектах России, где региональные власти приняли решение о проведении новой массовой переоценки, кадастровая оценка по новому закону начала проводиться уже в 2018 году.
В настоящее время применяются оба закона с постепенным переходом к новым правилам.
2. Как оспорить кадастровую стоимость?
Оспорить кадастровую стоимость можно:
- в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
- в суде.
«Старую» кадастровую стоимость тех объектов недвижимости, по которым не истек пятилетний срок оспаривания, установленный законом можно в действующих в настоящее время комиссиях при территориальных Управлениях Росреестра. Сделать это можно до внесения результатов новой переоценки в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Информацию о деятельности Комиссии в своем регионе Вы сможете найти на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru в разделе «Деятельность/Кадастровая оценка/Пересмотр/Оспаривание кадастровой стоимости».
Внимание! Не забудьте перед началом работы выбрать свой регион из выпадающего списка в верхнем левом углу сайта.
Оспорить «новую» кадастровую стоимость объекта недвижимости станет возможно уже в другой комиссии, которая создается при уполномоченном региональном органе власти. В данных комиссиях кадастровую стоимость объектов недвижимости возможно пересмотреть с момента внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в ЕГРН результатов очередной переоценки .
Комиссии по новому порядку пока созданы не во всех субъектах РФ.
Информацию о деятельности этих комиссий Вы сможете найти на официальном сайте данного органа власти либо органа исполнительной власти субъекта РФ.
3. Как подать заявление в Комиссию?
Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость в комиссии, Вам необходимо:
Важно! Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости Вы также сможете узнать, не истек ли срок по оспариванию кадастровой стоимости в комиссии, поскольку в ней отражается дата внесения кадастровой стоимости в сведения ЕГРН.
- сделать копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
Для обращения в Комиссию при Управлении Росреестра копию данного документа необходимо заверить у нотариуса; в Комиссию при уполномоченном региональном органе власти — копии заверять не нужно;
- заказать у профессионального оценщика платный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости (на бумажном носителе и в электронном виде);
- подать заявление вместе с перечисленными документами в соответствующую комиссию;
- получить уведомление о дате проведения заседания.
4. Каков результат рассмотрения Комиссией заявления?
После рассмотрения Вашего заявления Комиссией при Управлении Росреестра будет изготовлено официальное уведомление с копией решения. Его можно забрать самостоятельно либо получить по почте.
В Комиссии при уполномоченном региональном органе власти выдача заявителю данных документов не предусмотрена.
При положительном решении комиссии пересмотренная кадастровая стоимость вносится в сведения ЕГРН.
5. Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке?
Кадастровая стоимость может быть также оспорена в суде.
По нормам Закона № 135-ФЗ, Вы можете обратиться в суд для пересмотра «старой» кадастровой стоимости, если:
-
истек 5-летний срок оспаривания в Комиссии при Управлении Росреестра;
-
заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено Комиссией в установленный месячный срок;
-
Комиссия отказала Вам в изменении кадастровой стоимости;
-
Вы – физическое лицо, для которого не обязательно предварительно обращаться в Комиссию.
По нормам Закона № 237-ФЗ для пересмотра «новой» кадастровой стоимости в суде, предварительное обращение в Комиссию при уполномоченном региональном органе власти (как для физических, так и для юридических лиц) не является обязательным.
Кодексом Административного судопроизводства определено, что исковые заявления об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются исключительно в судах общей юрисдикции на уровне субъекта РФ (верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа).
Важно! При обращении в суд Вы можете представлять свои интересы самостоятельно или нанять представителя, который обязательно должен иметь высшее юридическое образование. Для юридического лица требование о представителе с высшим юридическим образованием обязательно, за исключением участия в процессе руководителя организации.
Для обращения в суд Вы должны подготовить следующие документы:
- административное исковое заявление;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2000 руб. для юридических лиц и 300 руб. для физических лиц за каждый объект недвижимости);
- доверенность и копия диплома о юридическом образовании для представителя административного истца;
- для юридического лица — документы и материалы (решение комиссии или документ об отказе комиссии в рассмотрении заявления), подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора.
Внимание! Исковые заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения вышеперечисленных документов оставляются без движения.
Согласно КАС РФ общий срок рассмотрения в суде искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости составляет 2 месяца.
По результатам рассмотрения судом Вашего искового заявления Вы получите решение суда, вступившее в законную силу, которое можно забрать самостоятельно либо получить по почте.
Если решение суда будет вынесено в Вашу пользу, в ЕГРН внесут пересмотренную кадастровую стоимость.
Остались вопросы? Задайте их нам, заполнив форму обратной связи на сайте!
«Что нужно знать о налоге на имущество физических лиц?»
«Что нужно знать о земельном налоге?»
Источник: https://vladeilegko.ru/situations/kak-izmenit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti/
