Кто делает кадастровую оценку недвижимости?

В этой статье:

Кто проводит кадастровую оценку недвижимости — Юридические советы

Оценка кадастровой стоимости недвижимого имущества проводиться различными экспертными компаниями, а так же самой кадастровой палатой. Кадастровая оценка определяет стоимость домов, квартир, других строений на рынке недвижимости. Информация о кадастровой стоимости необходима, прежде всего, для расчета налогов на недвижимое имущество.

Чаще всего кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной стоимости недвижимости, потому что она производиться реже, чем меняется рыночная цена, один раз в три-пять лет.

Кадастровая стоимость определяется методом «массовой оценки».

То есть расчитывается из средней стоимости недвижимости в конкретном квартале, при этом не всегда учитывается качество постройки и состояние конкретных квартиры и домов, наличие или отсутствие ремонта и дорогого оборудования, а так же окружающая их инфраструктура и месторасположения.

Кадастровая стоимость так же учитывается при разделе или отчуждении имущества.

Объекты кадастровой оценки

Кадастровой оценке подвергаются все объекты, стоящее на учете в государственном реестре недвижимости на период ее проведения.

Кто будет проводить кадастровую оценку?

Список недвижимости для проведения оценки формируется Кадастровой палатой, в него включаются строения, дома, квартиры и земельные участки, подлежащие оценке.

Кадастровая оценка может проводиться только специалистами, которые прошли соответствующее обучение и имеют необходимую квалификацию, подтвержденную документально.

Оценщики выбираются органами местной администрации на конкурсной основе.

Выбранные подрядчики будут работать в рамках заключенного договора с местной администрацией. Итоге работы будут рассмотрены компетентными представителями власти, утверждены и переданы в отделения Росреестра.

Как узнать результаты кадастровой оценки

Кадастровую стоимость можно узнать, обратившись с запросом в Росреестр либо в Кадастровую палату.

Сделать это возможно несколькими способами:

Запрос письменной справки в отделениях Росреестра, Кадастровой палате либо отделениях МФЦ. Запросить возможно как справку о кадастровой стоимость объекта, так и кадастровый паспорт, в котором эта информация так же отражена.
Запросить электронную версию документа на сайте Росреестра. Стоимость услуги 200 рублей.
Узнать кадастровую стоимость он-лайн на том же сайте по адресу либо кадастровому номеру. Такая информация бесплатна и доступна все по любому объекту недвижимости.

Для подачи заявления на получение результатов оценки кадастровой стоимости объектов необходимы следующие документы:

Документ, подтверждающий права собственности на недвижимое имущество
Технический и межевой план
Документы, определяющие категорию земельного участка
Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины

На основании документов и заявления заявителя составляется договор на кадастровую оценку недвижимости.

После сбора необходимой информации о ситуации на рынке недвижимости и ее анализа, выбора методов оценки (если обращение осуществляется в специализированные компании), группировки информации, производиться вычисление кадастровой стоимости конкретного заданного объекта недвижимости.

Можно ли оспорить результаты официальной кадастровой оценки

В случае вас не устраивают результаты проведенной оценки, ее можно оспорить в комиссии по рассмотрения споров о кадастровой стоимости, либо в судебном порядке.

Для этого необходимо подготовить отчет по оценке вашего имущества независимыми оценщиками. Заявление в комиссию по рассмотрению споров может подать собственник недвижимости.

Обратиться с оспариванием проведенной кадастровой оценки в комиссию необходимо в течении шести месяцев с момента проведения оценки и внесения информации в госреестр.

Кадастровую оценку можно оспорить в случае выявления недостоверных сведений, которые использовались при проведении оценки, а так же в случае значительных отличий государственной оценки и оценки, которая была проведена независимыми агентами.

Для подачи заявления потребуются следующие документы:

Копии документов о правах собственности на недвижимость, заверенные нотариусом,
Кадастровый паспорт,
Документальное подтверждение того, что при официальной оценке были взяты за основу недостоверные факты,
Отчет об альтернативной оценке.

Поданный пакет документов и заявление о пересмотре стоимости комиссией рассматривается до 30 дней. В течение 5 дней после проведения оценки заявитель уведомляется о ее результатах.

В случае если отказа комиссии в пересмотре результатов кадастровой оценки, можно обратиться в судебные инстанции. Для этого необходимо подать иск о пересмотре результатов кадастровой оценки недвижимости.

Помимо заявления в суд необходимо предоставить дополнительные документы:

Кадастровый паспорт объекта,
Результаты независимой оценки,
Документы, устанавливающие права собственности на имущество.

Получить альтернативную оценку можно в специализированных агентствах.

При обращении необходимо подготовить следующие сведения о ней:

Номер недвижимости по кадастру
Тип оцениваемого объекта
Площадь объекта
Месторасположение
Качество и уровень внешних отделочных работ
Годы постройки зданий

Эти данные позволят специалистам оценочной компании понять на сколько приблизительно завышена стоимость объекта и понять имеет ли смысл ее дальнейшее оспаривание.

Далее при необходимости проводиться более детальное изучение стоимость объекта на рынке и готовиться финальное заключение экспертизы. Сроки проведения оценки в независимых компаниях в зависимости от региона и самой организации колеблются от 7 до 20 дней.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости

При расчете кадастровой стоимости квартир и домов учитываются следующие факторы:

Жилая и общая площади объекта,
Год постройки заданий,
Материалы, которые использованы при строительстве сооружения,
Планировка как внутренняя, так и внешняя, учитываются наличие лифта, парковки и прочее,
Общее количество этажей в доме, а так же этаж, где расположена квартира,
Уровень престижности района,
Окружающая инфраструктура,
Удаленность от транспортных развязок.

Кадастровая стоимость земельного участка

При расчете кадастровой стоимости земли учитывается кадастровая стоимость квартала, в котором располагается оцениваемый объект, тип назначения земельного участка, а так же другие факторы.

Кадастровая стоимость земельного надела нужна для:

Определения суммы налога на землю,
Определения арендной платы,
Определения стоимости участка при выкупе из государственной или муниципальной собственности.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: http://ProdatKvartiry.ru/dokumenty/kadastrovaya-ocenka-obektov-nedvizhimosti-chto-eto-kto-provodit/.html

Что такое кадастровая оценка недвижимости

Кадастровая сфера относится преимущественно к области имущественного права. В зависимости от того, какой недвижимостью вы владеете и в каком количестве, рассчитывается размер налоговых отчислений.

В настоящее время подобные оценочные процедуры пользуются большой популярностью, это связано с повышением правовой культуры населения. В этой статье мы подробно расскажем, что такое кадастровая оценка недвижимости и зачем нужна данная экспертиза.

Разбираемся в понятиях
Что влияет на экспертизу
Кто проводит кадастровую оценку недвижимости
Какие объекты подлежат данной процедуре
Порядок проведения и методы кадастровой оценки недвижимости
Как оспорить результаты проверки
В качестве заключения

Источник: http://comfortsymphony.ru/kto-provodit-kadastrovuyu-otsenku-nedvizhimosti/

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

рыночная стоимость,
кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

планировки,
площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
ремонта,
наличия мебели,
расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

его площади,
целевого назначения объекта,
материала, из которого построен объект,
года постройки и сдачи в эксплуатацию,
экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

вычисление суммы налога на недвижимость,
подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
оформление права наследования на жилье,
определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д.

Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке.

Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
Проходит проверка ваших бумаг.
Заявление одобряется.
Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
Утверждение оценки.
Внос данных в ЕГРН.
Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
Запрос на сайте Росреестра.Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.
Запрос на специализированных онлайн-сервисах.На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/v-chem-raznica-mezhdu-kadastrovoj-i-rynochnoj-stoimostju-zhilja

Кадастровая оценка объектов недвижимости: кто проводит

Кадастровая оценка проводится для корректного налогообложения объектов недвижимости. Сделать ее необходимо при оплате налога на жилплощадь, продаже, разделе. Сведения о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости вносятся в общий реестр.

Общие понятия и термины

По сути, кадастровая оценка объектов недвижимости должна отображать реальную рыночную цену объекта, но это не всегда так, зачастую кадастровая ниже. Оцениваться могут любые объекты недвижимости.

Совет! Цены на недвижимость, в частности жилые, помещения нестабильны, поэтому рекомендовано проводить переоценку регулярно – каждые 5 лет.

При оценке применяются такие методы:

Массовой оценки.
Индивидуальный подход. Этот вариант распространен, если первый метод не может дать достоверных результатов или его невозможно применить.

Кадастровая оценка необходима при взыскании налога на имущество.

Статистика! В 2016 году было много нареканий на то, что есть отличие между кадастровой и рыночной стоимостью объектов жилого и нежилого фонда, земли в несколько раз.

Основой для расчета кадастровой стоимости являются:

локация объекта и его планировка;
инфраструктура – наличие и развитие ее;
престижность района расположения.

Не повлияют на кадастровую оценку: наличие или отсутствие ремонта, состояние сантехники, вид из окна и другие подобные аспекты.

Благоприятность условий оказывает прямое влияние на оценку.

Для чего нужна оценка

Кадастровая оценка призвана обеспечивать реальную и полную уплату налогов за недвижимость при ее продаже, покупке, разделе. Этот критерий применим в таких случаях:

Купля-продажа недвижимости.
Раздел имущества.
При расчете налога на недвижимость, если в собственности гражданина больше 20 кв метров.
При покупке жилья в ипотеку.
В случае передачи объекта государственной собственности в аренду. Кадастровая оценка нужна для формирования арендной платы.
При страховке объекта. Страховые компании в таком случае требуют такого рода данные.

Внимание! Если вы не согласны с результатами оценки, обжаловать их можно в суде.

Кто проводит оценку?

Методы расчета разработаны Минэкономразвития РФ. Этот же орган занимается документацией, нормами. Ними пользуются уполномоченные государством оценщики. Все методические правила прошли согласование с исполнительными органами.

Территориальное отделение государственной службы есть во всех крупных населенных пунктах. Необходимо подать заявление в установленной форме, также нужны некоторые документы, для того чтобы заявление приняли, а именно:

Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, которая будет оцениваться. Подается копия.
Акт обследования, он является основанием, по которому объект недвижимости будет снят с учета, и не будет продолжать свое существование.
Планы – технический, межевой.
Документы, которые подтверждают категорию участка. Подается копия.
Квитанция об оплате госпошлины.

Прежде чем проводить оценку, уполномоченное лицо заключает договор, в нем прописываются все объекты, которые подлежат оценке.

Специалист определяет метод оценки, а дальше собирает все необходимые данные для ее проведения. На основе полученных данных происходит расчет. Для этого используются формулы. Результаты переносятся в реестр. На руки заказчик получает кадастровый паспорт.

Если оценка уже была проведена ранее и нужна только выписка, ее можно заказать без переоценки, если в ней нет необходимости. Для этого вам потребуется подать такие документы:

Заявление.
Паспорт.
Документ, подтверждающий право собственности.
Технический паспорт недвижимости.

Собрав комплект документов, и обратившись в кадастр, на руки вы получаете расписку, в которой указанна дата, когда вы сможете получить выписку. Также кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра.

Нюансы расчета

Все расчеты осуществляются без учета индивидуальных характеристик, как раз это становится причиной того, что рыночная стоимость выше кадастровой, ведь множество факторов, в том числе новый ремонт, наличие техники, даже вид из окна, повышают стоимость квадратных метров.

Источниками для формирования кадастровой стоимости являются:

Информация из реестров относительно сделок с аналогичной недвижимостью, которая находится неподалеку.
Сайты, СМИ, в которых имеются объявления о недвижимости.
Отчет о рыночной стоимости.

Расчет стоимости земли, жилых и нежилых помещений во многом зависит от площади объекта. При высчитывании кадастровой стоимости участков земли ключевое значение имеет целевое использование земли.

Если дело касается жилых домов, то важным аспектом будет материал, из которого он изготовлен, эти данные есть в техпаспорте сооружения. В случае, когда поблизости имеется объект с похожими параметрами, и имеется факт сделки по купле-продаже ее, то применяется сравнительный метод, стоимость обоих объектов должна быть схожей.

Все полученные данные, отчет направляются в исполнительный орган, он утверждает полноту и правильность расчетов. Если показатели в норме, то данные могут использоваться для начисления налогов.

Оспаривание кадастровой стоимости

Иногда кадастровая стоимость не устраивает заявителя оценки. В таких случаях ее можно оспорит в суде или представить на суд комиссии, которая рассматривает подобные споры.

Основой для подачи заявления на рассмотрение в суд являются результаты независимой оценки коммерческой компании. Основание – отличия от рыночной стоимости, установленной компанией и государственными оценщиками.

В состав последней входят по одному представителю от:

Органа исполнительной власти.
Органа, которым осуществлено оценку.
Органа кадастрового учета.
Организации оценщиков.
Нацсовета по оценке недвижимости.

Специфика работы комиссии:

Обращение в нее можно оформить не позже, чем через 6 месяцев после проведения оценки.
Комиссия должна единогласно проать за пересмотр расчетов.
Подавать заявление в комиссию может владелец или другое заинтересованное лицо.
На суд комиссии можно выносить оценки, которые были рассчитаны с использованием недостоверных данных, а также, если рыночная цена была установлена в момент установления кадастровой.
По результатам работы комиссии могут быть приняты 2 варианта решения: отклонить или пересмотреть.

Ошибки

Разного рода ошибки в документах – это не редкость. Могут они возникнуть и в кадастровой оценке, ведь человеческий фактор задействован. Закон определяет такие виды ошибок, которые влияют на кадастровую стоимость:

Единичная техническая. Это может быть описка, опечатка, арифметическая ошибка и т.п.
Системная техническая. Те же самые типы ошибок, но допущенные при расчете стоимости нескольких объектов.
Единичная методологическая (несоответствие расчетов, используемой методике).
Системная методологическая – аналогично предыдущему пункту, но применимо к нескольким объектам оценки.

Обращаться за исправлением ошибок любого типа можно, написав заявление или через форму обратной связи на портале государственных муниципальных услуг. Причем это можно сделать в ограниченный период. Со дня принятия акта об утверждении результатов оценки и до момента принятия акта.

Обращение должно включать:

Ф.И.О. физлицаилинаименование юридического лица, которое подает обращение,если расчетом затронуты права и обязанности.
Кадастровый номер/адрес объекта.
Суть обращения – можно указывать по желанию номера страниц отчета, где допущены ошибки.
Информация – нужны ли разъяснения, относительно расчетов.

Важно! Результатом процесса рассмотрения будет решение о пересчете, если ошибки обнаружены, или отказ, если они не подтверждены.

Вывод

Процесс кадастровой оценки имеет большое значение для полноты наполнения государственного бюджета через налогообложение. Без проведения оценки невозможно осуществлять операции по купле-продаже недвижимого имущества и ряд других юридически значимых действий.

Зачем нужна, кто проводит и какие нюансы нужно знать о кадастровой оценке Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/kadastr/ocenka.html

Снижение кадастровой стоимости жилья

В этом году многие владельцы недвижимости с удивлением узнали, что их квартиры и дома имеют, кроме рыночной, еще и кадастровую стоимость. И кадастровая оценка жилья должна волновать собственников не меньше, чем рост тарифов на коммунальные услуги или цена квадратного метра при продаже квартиры или дома.

Ведь по новой схеме налогообложения именно к кадастровой стоимости будет привязана величина налога на недвижимость. К 2020 году сумма налога на квартиру или дом серьезно вырастет, для некоторых владельцев жилья это увеличение будет десятикратным.

В связи с этим у собственников появляется много вопросов: кто оценивает объекты недвижимости, можно ли оспорить кадастровую оценку? На эти вопросы отвечают эксперты по недвижимости.

Кто и как делает кадастровую оценку

Сегодня кадастровая оценка недвижимости — процедура заочная, то есть она проводится на основании формальных сведений об объекте. До 1 января 2013 года обязанность по проведению оценки была возложена на Росреестр.

Позже эту обязанность делегировали органам власти субъектов РФ. Регионы заключают договор со специализированными организациями, которые проводят оценку объектов недвижимости.

При этом используются математические и статистические модели, с помощью которых можно определить стоимость квадратного метра жилья, учитывая целый ряд критериев.

Факторы, от которых зависит кадастровая оценка:

местоположение (например, удаленность от центра города),
год постройки дома,
материал строительства,
категория земельного участка, на котором расположен объект,
площадь объекта,
сведения об обременениях,
средняя заработная плата в регионе,
другие факторы.

На законодательном уровне не прописаны критерии качества кадастровой оценки, поэтому она выставляется с помощью анализа цен на аналогичные объекты.

Основа рыночной информации по недвижимости состоит из предложений по продаже различных объектов. Из собранных объявлений о продаже формируется база, в которой есть характеристики объектов недвижимости и ценовая информация о них. Готовая база обрабатывается компьютерной программой, которая выдает варианты моделей, определяющих цену в зависимости от разных факторов. При этом осмотр отдельных объектов никем не производится.

Такой подход не включает в показатели кадастровой оценки очень многое, например, качество ремонта, удобство планировки и другие, не менее важные, особенности квартиры. Как отмечают эксперты, это потребовало бы слишком много времени. Но есть вероятность, что в будущем кадастровую оценку можно будет скорректировать по каждому объекту индивидуально.

Как отличается кадастровая оценка жилья от рыночной

На сегодняшний день в среднем кадастровая стоимость жилого объекта ниже его рыночной цены на 15-20%. Но из этого правила бывают исключения, например, недорогие квартиры в старых панельных домах оцениваются специалистами максимально объективно, то есть их кадастровая и рыночная стоимость примерно равны. Так же обстоит дело с современными новостройками в типовых домах, а вот элитное жилье в престижных районах, наоборот, чаще фактически стоит дороже, чем «на бумаге».

Принятый метод оценки кадастровой стоимости жилья сглаживает существующую на сегодняшний день рыночную дифференциацию. Рыночная стоимость зависит от множества факторов, а потому имеет более широкий диапазон цен.

Чаще всего такая приблизительность кадастровой оценки на руку владельцам жилья, ведь от нее зависит сумма налога: чем ниже кадастровая стоимость, тем меньше денег заплатит хозяин квартиры в бюджет. Тем не менее, к 2020 году налог на недвижимость вырастет значительно, владельцы элитного жилья будут платить десятки тысяч рублей.

Долго экономить по причине несовершенства системы оценки жилья не получится. Большинство экспертов рынка недвижимости уверено, что со временем кадастровая и рыночная стоимость любого объекта будут примерно равны. Очередная переоценка (а она проводится не реже, чем раз в 5 лет) может скорректировать кадастровую стоимость в сторону повышения. Такая ситуация будет происходить, во-первых, из-за оспаривания результатов оценки, а во-вторых, по причине включения цены на объект из договора купли-продажи в кадастр.

Эксперты не исключают и возможность обратного процесса, то есть того, что кадастровая стоимость начнет влиять на реальную цену жилья. Когда начисляемые налоги станут слишком высоки для собственников, цены на рынке снизятся, но не в реальности, а «на бумаге», в договорах купли-продажи. А именно эти цены и будут попадать в кадастр.

Каждый владелец квартиры может узнать кадастровую стоимость своего жилья и сравнить ее с реальной ценой. Все данные доступны на официальном сайте Росреестра, по адресу объекта. А получить представление о рыночной цене своей квартиры можно, просмотрев предложения агентств недвижимости по аналогичным объектам.

Основания для переоценки стоимости жилья

Бывают случаи некорректной кадастровой оценки объекта. Учитывая факт налогообложения по данным кадастра, многие собственники захотят уменьшить стоимость своей недвижимости. Уже сейчас в суды направляются иски по корректировке оценки, чаще всего они касаются земельных участков. По прогнозам экспертов, примерно 10% владельцев недвижимости в скором времени захотят оспорить ее кадастровую стоимость.

Многие граждане не будут заниматься оспариванием в связи с недостаточной юридической и финансовой грамотностью. Часть из них вообще не знают о такой возможности, часть — не хотят участвовать в судебных разбирательствах. Но у некоторых владельцев недвижимости просто нет другого выхода: грубых ошибок в кадастровой оценке очень много, иногда она превышает рыночную стоимость в 3 раза.

Закон предполагает два аргумента для корректировки официальной кадастровой стоимости:

неверные сведения о квартире (площадь, год постройки, тип дома и т.п.),
кадастровая стоимость не соответствует рыночной.

К сожалению для многих, цена сделки, указанная в договоре купли-продажи, сегодня почти не влияет на кадастровую оценку объекта. Она может послужить лишь основанием для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости, если последняя выше суммы, указанной в договоре. Но прямым аргументом для подачи заявления она не является.

Стороны самостоятельно определяют стоимость объекта купли-продажи в договоре. Государство не может доверять такому определению цены и не воспринимает договор, как документ, окончательно утверждающий эту стоимость. Закон требует проведения рыночной оценки оспариваемого объекта с привлечением независимого профессионального оценщика.

Способы снижения кадастровой стоимости

Юридических лазеек для того, чтобы занизить кадастровую стоимость жилья, практически нет. Существующие модели оценки дают высокие показатели точности. Чаще всего не совсем верный результат получается от неправильной классификации объекта или некоторых его характеристик.

У граждан есть два законных способа снизить кадастровую стоимость принадлежащей им недвижимости:

Обращение в территориальную комиссию Росреестра. Туда владелец недвижимости должен написать заявление о пересмотре стоимости, приложив кадастровый паспорт объекта, отчет о его рыночной оценке, другие дополнительные документы.
Обращение в суд. Подавать иск следует в суд общей юрисдикции по месту нахождения конкретного объекта недвижимости. Собственник предоставляет исковое заявление, ответчиком по которому является организация, производившая оценку. К исковому заявлению прилагаются: кадастровый паспорт, копию правоустанавливающих документов, заключение независимого эксперта с оценкой рыночной стоимости или подтверждение недостоверности данных, используемых при оценке жилья.

Обращение в Росреестр — наиболее удобный и наименее затратный способ. По закону такое заявление рассматривается не дольше 1 месяца, причем не платится пошлина. Кроме того, без прохождения этой процедуры суд не примет иск к рассмотрению. Для обращения в суд потребуется предъявить письменный отказ из комиссии Росреестра.

Иногда подача судебного иска занимает времени меньше, чем обращение в Росреестр. Бюрократические формальности позволяют членам комиссии не принимать документы, ссылаясь на некоторые неточности в документах, иногда поводы для отказа бывают надуманными. Не стоит забывать и о коррупции, когда чиновники незаконно вымогают деньги за рассмотрение заявления.

Есть ли выгода в кадастровой переоценке?

Итак, желание многих граждан снизить кадастровую стоимость жилья вполне понятно. Но всегда ли целесообразна битва за внесения изменений в базу Росреесра?

Проще всего оспорить фактическую ошибку оценщика, которая повлияла на высокую кадастровую стоимость квартиры. В ближайшем будущем Росреестр планирует запуск специального онлайн-сервиса, благодаря которому в своем личном кабинете на сайте ФНС налогоплательщик сможет указать на неточности в оценке. И если обнаружатся явные несоответствия, к примеру, меньшая площадь квартиры, неверно указанная доля собственности и т.д., эту ошибку устранят без обращения владельца недвижимости в госорганы.

Но если причина переоценки заключается не в технических характеристиках квартиры или дома, собственнику нужно запастись терпением. Ведь ему придется самостоятельно доказать свои претензии к госорганам, затрачивая время и деньги. Практически всегда в таких случаях требуется помощь профессиональных юристов и независимых оценщиков. И стоит помнить, что положительный результат решения дела совсем не гарантирован.

На саму оценку потребуются средства владельца, а при обнаружении существенных отклонений понадобятся деньги (и немалые) на экспертизу саморегулируемой организации.

Такие расходы могут значительно превысить сумму в несколько тысяч рублей ежегодно, которые владелец квартиры будет переплачивать государству в виде налога на недвижимость.

В определенных случаях можно получить и выгоду, во-первых, когда речь идет о дорогостоящем элитном жилье, налог на которое будет измеряться десятками тысяч, а во-вторых, когда коммерческая недвижимость по документам принадлежит физическим лицам, а не юридическим.

Вероятность того, что кадастровую стоимость объекта недвижимости удастся снизить в судебном порядке, высока тогда, когда она значительно превышает рыночную. Нет смысла предоставлять недостоверный отчет об оценке рыночной стоимости, потому что обычно суд назначает независимую экспертизу. Ее результатами и будет руководствоваться судья, принимая решение.

Эксперты рынка недвижимости советуют всем владельцам жилья проанализировать соответствие кадастровой и рыночной стоимости своих квартир, домов, земельных участков и не затягивать с оспариванием оценки, если таковая понадобится. Ведь пересчитать налог, который уже начислили, нельзя. А если подать обращение своевременно, можно надеяться на объективный расчет налога уже в следующем налоговом периоде.

12.12.2014

Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
мы обязательно на них ответим.

Источник: http://kem.federalnoe.com/poleznaya_informaciya/article76.html

Государственная кадастровая оценка недвижимости в 2026 году

Время чтения: 6 минут

Объекты недвижимости имеют свою цену. И, как правило, собственник не задумывается о ней, пока не примет решение об отчуждении имущества или о приобретении нового. Однако об этом думает государство, уточняя каждые пять лет цену зарегистрированной недвижимости и отправляя письма об уплате налога на нее. Давайте узнаем, с какой целью проводится государственная кадастровая оценка, что это за процедура и кто является ее инициаторм.

Понятие кадастровой стоимости

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 3 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — ФЗ 237) кадастровая стоимость (КС) — это цена объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной оценки. Она устанавливается на основе анализа информации рынка и данных, связанных с экономическими характеристиками эксплуатации объекта.

Для определения КС используются особые методики.

Этот вид стоимости нужен государству для целей, предусмотренных законодательством, в первую очередь для налогообложения.

В настоящее время цена объекта по кадастру является налоговой базой для начисления налога на имущество. Налог, который каждый собственник квартиры, дома или земельного участка уплачивает один раз в год, рассчитывается на основании этой суммы.

Подробнее о том, что такое кадастровая стоимость недвижимости.

Определение и основы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости

На основании ФЗ №237 о государственной кадастровой оценке можно сделать вывод, что этой оценкой считается совокупность действий, направленных на определение кадастровой стоимости недвижимого имущества, осуществляемых в порядке, установленном указанным законом.

Процедура проводится с использованием массовых методик, перечисленных в Приказе Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее — приказ № 226 Минэкономразвития).

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости состоит из следующих этапов:

Принятие решения о ее проведении.
Установление стоимости и составление отчета.
Утверждение результатов.

Государственная оценка основана на принципах:

единой методологии — используются одинаковые методы для всех;
постоянного обновления сведений;
независимости и открытости процедур оценки — можно получить сведения о том, как проводилось определение цены вашего имущества;
обоснованности и проверяемости результатов — результаты публикуются на открытых ресурсах и общедоступны.

Узнайте больше о том, что такое кадастровая оценка объектов недвижимости.

Кто принимает решение о проведении оценки

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа власти субъекта РФ, например, регионального Министерства имущественных отношений.

Это решение принимается не чаще одного раза в 3 года (в Москве и Санкт-Петербурге — не чаще, чем каждые 2 года) и не реже одного раза в 5 лет. Благодаря этому все данные о стоимости периодически обновляются.

Кроме того, уполномоченный орган субъекта должен распорядиться о создании государственного бюджетного учреждения (ГБУ) и наделить его соответствующими полномочиями. К примеру, в Саратовской области это ГБУ Саратовской области «Госкадастроценка».

Заметим, что определение кадастровой цены может проводиться одновременно по всем видам недвижимости, находящимся и зарегистрированным на территории субъекта.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость объекта

Согласно приказу № 226 Минэкономразвития, который содержит методические указания, определение кадастровой цены проводит группа экспертов с использованием массовых методов оценки. Если последние не могут быть использованы, применяются индивидуальные критерии.

Важно, что именно применяемые методики позволяют разграничить отдельные виды оценок:

кадастровую;
инвентаризационную;
независимую.

Так, инвентаризационные расчеты учитывают лишь технические характеристики, поэтому результат всегда ниже рыночной цены.

Независимая оценка позволяет индивидуально подойти к определению стоимости каждого объекта: состояние, расположение, выгода от продажи зачастую повышают его рыночную цену.

Кадастровая же стоимость близка к рыночной, однако не должна превышать ее.

Эксперты госоценки пользуются различными методиками, изучают данные рынка с учетом рейтинга территорий, и разрабатывают удельный показатель. На основании этого рассчитывается усредненная цена всей аналогичной недвижимости одной группы. Например, квадратный метр всех 2-комнатных квартир 3-го этажа кирпичного дома в центральном районе стоит одинаково.

В общем показателе оценка учитывает следующие свойства объекта (на примере жилого помещения):

жилую и общую площадь;
год постройки дома;
материалы, из которых построено здание;
этажность и планировку квартиры;
обустроенность придомовой территории и наличие парковочных мест;
расположение дома: центр, отдаленные районы;
близость к транспортным развязкам;
сопутствующую инфраструктуру.

Кто осуществляет проведение кадастровой оценки объектов недвижимости

Государственную оценку проводят бюджетные учреждения, называемые “ГБУ центр кадастровой оценки”. Эти центры собирают и обрабатывают полученные данные, а Росреестр формирует для них перечень всей недвижимости.

Работники ГБУ оценки обязаны соответствовать определенным требованиям:

не иметь судимости за преступления в сфере экономики, а также за особо тяжкие, тяжкие и преступления средней тяжести;
иметь высшее образование;
получить профессиональную подготовку.

Собственники могут быть уверены в том, что государственный оценщик недвижимости — профессионал.

ГБУ кадастровой оценки на основе полученной информации проводит подсчет денежного выражения объектов. Каждые 3 месяца для контроля в Росреестр отправляются промежуточные отчеты.

Регистрационный орган проверяет предварительные и итоговый отчет, а затем включает все промежуточные сведения и информацию, полученную в ходе мониторинга рынка, в фонд данных кадастровой оценки.

Итоги кадастровой оценки недвижимости

Результат кадастровой оценки — это итоговый отчет, содержащий данные о стоимости всех оцениваемых объектов. После проверки Росреестром этот отчет утверждается исполнительным органом власти субъекта РФ.

Акт об утверждении отчета публикуется в официальных источниках, поэтому документ несложно найти на региональном сайте правительства.

Утвержденные сведения вновь отправляются в Росреестр. Регистрационный орган вносит их в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а также в фонд данных государственной кадастровой оценки.

Впоследствии денежное выражение фиксируется в паспорте каждого объекта и наносится на публичную кадастровую карту.

Узнаем кадастровую стоимость объекта

Получение сведений о кадастровой стоимости онлайн возможно на сайте Росреестра. Для этого необходимо:

Зайти на сайт.
Выбрать раздел «Справочная информация по объектам недвижимости online».
Ввести в форму данные на выбор: номер по кадастру, условный номер, адрес или номер права. Нажать “Сформировать запрос” внизу страницы.
Ознакомиться с данными, представленными на день последнего обновления базы.

Не менее удобно и получение данных из фонда данных государственной кадастровой оценки. Поиск информации происходит в сервисе по кадастровому номеру. Введя номер в строку поиска, нажмите кнопку «Найти» и получите информацию.

Росреестр также разработал сервис «Публичная кадастровая карта». Чтобы узнать номер и стоимость надела, нужно щелкнуть на выбранный участок земли.

Если вам нужен официальный документ, следует заказать выписку из ЕГРН:

онлайн на сайте Росреестра или портале Госуслуги;
лично в офисе Росреестра или МФЦ;
по почте, отправив заявку в Росреестр.

Вы получите готовую выписку через 3 дня в бумажном виде. При желании можно заказать электронный документ с подписью, указав свой электронный адрес.

Как оспорить кадастровую стоимость

Государственная кадастровая оценка и оспаривание ее итогов проводится в согласии с требованиями федерального законодательства и под строгим надзором контролирующих органов. Однако если собственник объекта не согласен с результатами оценки, он вправе инициировать ее пересмотр.

Для решения споров региональный орган власти создает отдельную комиссию. Кроме того, соискатель может обратиться в суд для оспаривания результатов оценки КС.

Если принято решение оспорить оценку через комиссию, нужно написать заявление с указанием объекта и основанием для пересмотра цены. Заявление следует подкрепить:

нотариально заверенной копией свидетельства о собственности;
выпиской из ЕГРН;
документом, подтверждающим ошибочность оценки.

Документы подаются в комиссию при Управлении Росреестра либо в МФЦ лично, почтовым отправлением или через портал Государственных услуг.

Если соискатель намерен сразу обращаться в суд, нужно подать исковое заявление об оспаривании результатов кадастровой оценки. К нему следует приложить подтверждающие документы, как и для подачи в комиссию, и уплатить государственную пошлину.

Пакет документов можно лично отнести в суд или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью.

Узнайте больше о том, как проводится оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Особенности государственной кадастровой оценки земель

Первостепенная цель установления цены земельного участка по кадастру — начисление земельного налога его собственнику. Процесс определения стоимости зависит главным образом от целевого назначения земли.

О виде разрешенного использования участка можно узнать из паспорта, распоряжения о предоставлении земель и подобных документов.

Итак, к ключевым критериям, которые оказывают влияние на кадастровую стоимость земли, относится:

вид разрешенного использования участка;
величина удельного показателя кадастровой цены земли данного вида целевого назначения в определенном территориальном районе;
площадь земельного участка.

Подробнее о том, что такое государственная кадастровая оценка земель.

Резюме

Государственная кадастровая оценка недвижимости направлена на установление кадастровой стоимости объекта. Она учитывает его технические и рыночные характеристики. Эта оценка необходима для целей налогообложения, поэтому решение о ее проведении принимают органы власти субъектов РФ. Проводят процедуру бюджетные госучреждения — центры оценки. Результаты их работы отражает в ЕГРН Росреестр. Именно в Росреестре можно узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, а в случае несогласия — оспорить ее.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества:

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/gosudarstvennaya-kadastrovaya-ocenka.html