Почему кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной?

В этой статье:

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой.

Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры.

Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов.

Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО.

Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года.

С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_kadastrovaya_stoimost_byt_vyshe_rynochnoy/7405

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

рыночная стоимость,
кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

планировки,
площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
ремонта,
наличия мебели,
расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

его площади,
целевого назначения объекта,
материала, из которого построен объект,
года постройки и сдачи в эксплуатацию,
экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

вычисление суммы налога на недвижимость,
подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
оформление права наследования на жилье,
определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
Проходит проверка ваших бумаг.
Заявление одобряется.
Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
Утверждение оценки.
Внос данных в ЕГРН.
Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
Запрос на сайте Росреестра.Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.
Запрос на специализированных онлайн-сервисах.На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/v-chem-raznica-mezhdu-kadastrovoj-i-rynochnoj-stoimostju-zhilja

Недвижимость дошла до кадастра

Чтобы сформировать налогооблагаемую базу, в России реализуется грандиозный по своим масштабам и последствиям национальный проект полной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. В Санкт-Петербурге, например, Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУП «ГУИОН») рассчитало кадастровую стоимость более 100 тыс. земельных участков.

Теория на практике

Напомним, что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на идеальном конкурентном рынке. Подразумевается, что она определяется методами индивидуальной оценки. Кадастровая стоимость тоже рыночная, но определяется методами так называемой массовой оценки. Методы различаются не формулами, а исходными данными, которыми располагает оценщик.

При массовой оценке это информация из реестра. При индивидуальной – любая информация, которую оценщик сочтет существенной. Ее можно получить разными методами, в том числе путем осмотров и фотофиксации. Например, при оценке земельного участка оценщик может использовать не только информацию о характере его застройки, но и о соседних участках и характере их использования.

Дополнительная информация может привести к тому, что рыночная стоимость оказывается выше или ниже кадастровой. Когда рыночная стоимость меньше кадастровой, землевладелец может оспаривать кадастровую стоимость в специальной комиссии или в суде и заменить ее на рыночную.

Получается, что интересы землевладельца не могут быть нарушены, если признать, что налогообложение по рыночной стоимости справедливо: базой для налога будет величина, меньшая или равная рыночной стоимости.

Логика законодателя такова, что рыночную стоимость можно вычислить с высокой степенью точности и отчет об оценке, в котором соблюдены все требования законодательства, приведет к установлению единственно правильного ее значения. Однако это далеко не так.

Теоретическая база современной оценки сложилась еще до Великой депрессии в США, когда рыночная равновесная цена считалась очевидной, как законы классической механики, поэтому мы с удивлением увидели, что два специалиста, оценивая один и тот же объект, получают существенно различающиеся между собой значения. Причем различие может достигать 100% и более.

В последнее время оценщики заинтересовались тем, насколько справедлива гипотеза единой цены, лежащая в основе оценочной методики. Эта гипотеза говорит, что одинаковые (гомогенные) товары должны иметь одинаковые цены. Ведь все участники рынка действуют разумно, расчетливо, проанализировав всю необходимую информацию. А на практике? Исследование цен на электронную технику в интернет-магазинах показало, что стоимость гомогенных товаров отличается в пределах 20%.

А если товары не так уж однородны, а наоборот, уникальны, как на рынке недвижимости, разброс превышает 40%.

Все в суд

Подавляющее большинство налогоплательщиков столкнулись с проблемой резко, иногда в десятки раз, возросшего налога на землю. По большей части это связано с тем, что «старая» кадастровая стоимость была существенно ниже рыночной.

Эта часть возросшего налогового бремени заложена в самой концепции кадастровой оценки и не может быть снижена законными методами.

Так как в нашем федеральном законе написано, что оценщик самостоятельно выбирает подходы и методы оценки, а в федеральных стандартах оценки нет четких указаний и формул, которым должно следовать, повышения точности оценки невозможно достигнуть, требуя тщательного соблюдения закона.

Чтобы снять остроту проблемы, депутаты городского парламента по инициативе губернатора Георгия Полтавченко пошли на снижение ставки земельного налога для промышленных предприятий в нынешнем году с 1,5 до 1,25% кадастровой стоимости земельного участка. Однако собственников земельных участков (в основном промышленных предприятий) это не удовлетворило. Многие не согласны с кадастровой оценкой – она существенно выше рыночной стоимости.

Поскольку приватизация земли в Петербурге идет давно и активно, многие участки давно обрели «эффективных собственников», ориентирующихся в рыночных ценах. Многие понимают, что продать их земли по ценам, близким к кадастровой, невозможно. Конечно, им трудно согласиться с такой базой налогообложения, и они просят независимых оценщиков восстановить справедливость и рассчитать рыночную стоимость, соответствующую экономическим реалиям.

Наиболее ярко эта ситуация проявила себя в так называемом «сером поясе» Санкт-Петербурга, огромной территории промышленной застройки вблизи исторического центра города. Собственники таких участков не могут вынести свои предприятия в Ленинградскую область и перепрофилировать участки – такие проекты требуют огромных инвестиций, а в экономике рецессия. Да и на поддержку города рассчитывать не приходится, ибо промышленная политика правительства подразумевает модернизацию промышленности и противодействие «деиндустриализации» города.

В результате сейчас в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области ждут рассмотрения около 100 исков от собственников, не согласных с кадастровой оценкой.

В суде, главным образом, обсуждается соответствие отчетов формальным требованиям закона, а не корректность определения оценщиком кадастровой и рыночной стоимости. Иногда достигается соглашение сторон. Например, такие крупные собственники земельных участков, как Toyota и Hyundai смогли найти компромиссную величину рыночной стоимости и договориться с властями Санкт-Петербурга, что подтвердил губернатор в своем интервью. Остальные, менее сговорчивые собственники, оказываются втянуты в долгосрочные разбирательства.

По итогам судебных дел, как показывает формирующаяся судебная практика, виноватыми остаются оценщики: их обвиняют, по сути дела, в профессиональной несостоятельности. Оценщики уже рассматриваются не как исследователи, решающие сложные и важные для общества задачи, а как злонамеренные и искушенные нарушители закона об оценочной деятельности.

Между тем, многие оценщики давно утверждают, что рыночная стоимость – не число, а диапазон. Этот принципиальный вопрос из сферы научно-методических споров вышел на законодательный уровень. Появился законопроект №104824-6 о внесении изменений в 135-ФЗ об оценке. Он вводит понятие интервала рыночной стоимости, но не дает его содержательного определения. Этот факт был отмечен в отзыве профильного комитета Государственной думы. Если законопроект будет принят, есть надежда на снижение количества конфликтных ситуаций, в том числе между оценщиками и государственными структурами.

Одновременно предпринимаются попытки усовершенствовать практику досудебного оспаривания. Росреестр выступил с инициативой увеличить срок досудебного обжалования кадастровой оценки. Соответствующий законопроект планируется принять до конца 2013 года. Он продлит возможность оспаривания результатов в течение всего периода до следующей кадастровой оценки, которая должна проводиться один раз в пять лет (но может быть инициирована через 3 года).

Простые расчеты

Как пойдет процесс оспаривания, если рассматривать рыночную стоимость как интервал и оценщик сумеет обосновать величину этого интервала от минимальной до максимальной рыночной стоимости.

Если кадастровая стоимость больше максимальной рыночной, значит, она завышена, и в качестве рыночной стоимости логично принять среднее значение между максимальной и минимальной рыночной (РСср=(РСмин+РСмакс)/2).

Если кадастровая стоимость ниже максимальной рыночной, но выше минимальной, она близка к рыночной, и в качестве рыночной стоимости логично принять минимальное значение.

Если кадастровая стоимость ниже минимальной рыночной, оспаривание невозможно и кадастровая стоимость должна остаться неизменной.

Думается, такая логика не может быть оспорена налогоплательщиком, верящим в справедливость рынка.

Осталось решить задачу обоснования интервала стоимости. Ее решение следует искать в первую очередь в рамках сравнительного подхода, когда стоимость застроенного участка определяется путем сравнения с ценами на свободные участки. Первый важнейший этап – поиск и отбор аналогов. Надо договориться, какие источники поиска информации допустимы (так сделано в федеральной контрактной системе). По-видимому, для Санкт-Петербурга это будут данные Фонда имущества, Российского аукционного дома, популярные интернет-издания, данные Росреестра.

Если оценщик не выполняет «отсева» аналогов, он формирует начальный диапазон цен. Его можно существенно сузить известными оценщикам методами статистического анализа или квалиметрии. Безусловно, надежность процедуры тем выше, чем больше аналогов оценщик сможет задействовать. Любые ограничения пространства поиска аналогов крайне нежелательны. Оценка с целью замены кадастровой стоимости рыночной производится на день определения кадастровой стоимости – в Петербурге 15 марта 2012 года. В связи с этим возникает спор о возможности использовать аналоги, информация о которых появилась после даты оценки.

Одни специалисты утверждают: так как в п. 19 Федеральных стандартов оценки №1 написано, что «оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки», использовать такие аналоги нельзя. Другие специалисты (оценщики и юристы) уверены, что события – это что-то существенное, происходящее помимо воли человека (в отличие от действий). Публикация объявления о продаже есть действие, а не событие. Сделка – это согласованные действия двух людей. А события – это дефолт или катастрофическое наводнение. Они происходят независимо от воли конкретного человека.

Этот, казалось бы, мелкий технический вопрос оказался принципиальным. Во-первых, если под событиями понимать все происходящее в этом мире, резко сокращается количество и качество исходной информации, которой может воспользоваться оценщик. Соответственно снижается качество оценки. Во-вторых, защитники буквальной трактовки п. 19 ФСО 1 стоят на защите формальных позиций, буквы закона, а не его духа. Нет аргументов в защиту п. 19, нет объяснений целесообразности его расширенной трактовки. Позиция «принципиальная»: нельзя.

В результате немалый творческий и интеллектуальный потенциал российских оценщиков расходуется на преодоление формальных препятствий, созданных в процессе разработки и утверждения стандартов и имеющих исключительно ограничительный и запретительный характер.

Резюме

«Кадастровая эпопея» в России только разворачивается. В процессе кадастровой оценки достигнут небывалый для нас уровень открытости. Отчеты о кадастровой стоимости, за которые заплачены из бюджета немалые деньги, находятся в открытом доступе. Любой может заняться их изучением и анализом. Было бы справедливо обнародовать и отчеты о рыночной оценке с целью оспаривания.

Отчеты, прошедшие через судебные споры, представляют значительный методологический интерес, независимо от исхода процесса. К спорам оценщиков присоединились юристы – судьи и адвокаты. Они оказались вдумчивыми читателями отчетов, часто предлагают интересные трактовки оценочных проблем, задают вопросы – на первый взгляд наивные, а на второй – глубокие. За последний год сформулированы важнейшие проблемные вопросы в области оценки и ценообразования.

Что такое условно свободный земельный участок? Как надо обосновывать наиболее эффективное использование? Как окружение объекта формирует его стоимость? Как фактическая застройка сказывается на стоимости земли? Этот список можно продолжить. Есть основания надеяться, что споры о кадастровой и рыночной стоимости приведут к полезным для общества и бизнеса результатам, к формированию более понятных и справедливых цен на недвижимость. А может быть, и на другие товары и услуги.

Ведь проблема ценообразования находится в центре нашей общественной жизни уже более четверти века. Будем надеяться, что «кадастровая эпопея» позволит нащупать верные решения.

Источник: https://expert.ru/northwest/2013/37/nedvizhimost-doshla-do-kadastra/