Кадастровая стоимость жилья вырастет: какова новая методология и снизят ли налог
По новой методологии кадастровая стоимость недвижимости приблизится к рыночной, а в некоторых случаях превысит ее
РИГА, 6 мая — Sputnik. Пусть и с задержкой, но Государственная земельная служба и министерство юстиции все же разработали новую методологию определения кадастровой стоимости, которая будет использоваться для обсчета налогов. Новый проект будет находиться на общественном обсуждении до 14 мая, сообщает LNT.
Если правительство утвердит эту методологию, изменения почувствуют почти все, указывают эксперты.
Во-первых, Государственная земельная служба повысила порог соответствия кадастровой стоимости рыночным ценам до ста процентов. Одно только это означает повышение кадастровой стоимости на пятнадцать процентов. Для большинства владельцев жилья изменения будут еще более чувствительными, потому что в новые подсчеты будет включаться и изменение рыночной цены.
Глава отдела жилых площадей агентства недвижимости Ober Haus Кристине Дубане ожидает повышения на двадцать — двадцать пять процентов.
«В последние четыре года повысилась стоимость жилого сегмента, квартир в новых проектах, соответствующих современным потребностям», — рассказал глава отдела оценки агентства недвижимости Latio Робертс Ардавс.
Сведения о сделках с недвижимостью будут использованы, чтобы определить один из важнейших элементов кадастровой стоимости — базовую стоимость. Она была заморожена с 2016 года, когда для ее установки использовали данные рынка 2012-2013 годов.
Новая методология
Авторы проекта надеются, что новый метод позволит установить настоящую стоимость недвижимости.
«Больше не будет такого фрагментированного зонирования, как сейчас, так что зонирование уже будет первым фильтром», — объясняет генеральный директор земельной службы Солвита Звидриня.
Так как недвижимость бывает разной, прежде всего базовую стоимость установят для стандартных объектов. К примеру, в случае с квартирами будут оценивать площадь, в каком доме находится квартира, на каком этаже. Если раньше базовую стоимость определяли по 67 типам зданий, теперь в одну группу объединены все многоквартирные здания, в другую все частные дома. Кадастровая стоимость будет различаться в зависимости от того, есть ли в здании водопровод, канализация, центральное отопления.
Важное значение будет иметь год постройки. Наибольшее повышение — в половину стандартной цены — ждет квартиры в хорошем состоянии, построенные после 2001 года. Цена на подобные частные дома может вырасти на сорок процентов.
Эксперты по недвижимости критикуют такое разделение по годам, указывая, что проект, построенный пятнадцать лет назад, нельзя сравнить с постройками последних лет.
«Проект десятилетний давности считается новым, но вы не сможете продать его по цене новых проектов. Это не будет правильно. Кадастровая стоимость может получиться выше рыночной», — объясняет Дубане.
Однако год постройки может иметь решающее значение для владельцев унаследованных частных домов, рядом с которыми были построены шикарные виллы.
Хорошая новость — планируется установить стандартную площадь территории застройки многоквартирного дома. Все, что будет ее превышать, будет считаться зеленой зоной, и платить за нее больше не надо будет.
В случае с индивидуальным строительством для расчета налогов планируется делить территорию участка на три части: 150 квадратных метров — это естественное основание для дома, стоимость следующих 1500 квадратных метров будет оцениваться вполовину меньше, а остальная территория будет стоить дороже.
© Sputnik /
Предполагаемые изменения противоречиво оценила советник Латвийского союза самоуправлений по финансовым и экономическим вопросам Санита Шкилтере.
«У методологии есть позитивные особенности, но они небольшие по сравнений с той проблемной зоной, которую осознавали, когда заморозили предыдущую методологию», — говорит Шкилтере.
Особенно она недовольна тем, как будет рассчитываться стоимость эксклюзивных домов — по ее мнению, фактически для их владельцев установлены налоговые каникулы. Кадастровая стоимость таких домов часто составляла от двадцати до пятидесяти процентов рыночной цены, и новая методология этой проблемы не исправляет.
«По этому проекту я понимаю, что у нас в Латвии вообще нет ни одного эксклюзивного объекта недвижимости премиум-сегмента», — говорит Шкилтере.
Что делать с налогами
Эксперты считают, что такое повышение кадастровой стоимости не может обойтись без сокращения налога на недвижимость, особенно на участки вокруг частных домов, где ставка налога составляет полтора процента, если только самоуправление не предоставляет скидок, к примеру, за декларирование.
После повышения кадастровой стоимости в среднем на 30—40 процентов часть жителей просто не смогут заплатить сотни и тысячи евро налога, и это понимают в министерстве финансов. Но там ожидают более конкретных подсчетов по новой методологии, чтобы понять, что делать дальше.
«Когда кадастровая стоимость всех объектов приблизится к рыночной, в тот момент мы можем ожидать каких-то изменений налоговой политики, серьезных изменений налоговой политики, и думать, как нам быть с целевыми группами, а сейчас наша целевая группа — домохозяйства», — рассказала директор департамента прямых налогов Астра Каляне.
Депутатов просят заметить петицию об отмене налога на единственное жилье>>
Источник: https://lv.sputniknews.ru/Latvia/20190506/11487762/Kadastrovaya-stoimost-zhilya-vyrastet-kakova-novaya-metodologiya-i-snizyat-li-nalog.html
Почему кадастровая стоимость выше рыночной?
Неприятно большие цифры в квитанциях на оплату имущественного налога стали причиной, по которой простые россияне заинтересовались понятием кадастровой стоимости недвижимости. И вопросом: почему кадастровая стоимость выше рыночной?
Кадастровая стоимость недвижимости – это та стоимость, которую государство принимает для расчета налогов с владельцев и продавцов квартир, домов, комнат и нежилых помещений. Раньше для расчета налогообложения использовалась инвентаризационная стоимость. В большинстве случаев она настолько ниже кадастровой, что к взысканию налога с полной кадастровой стоимости решили переходить постепенно до 2020-го года.
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?
Всей информацией о кадастровой стоимости объектов недвижимости владеет Росреестр. Эти сведения являются полностью открытыми, достаточно их запросить. Если информация нужна только для личного пользования, ее можно получить онлайн. Это бесплатно и займет около минуты.
Если в требовании об уплате налога сумма слишком большая, и вы заранее планируете оспаривать стоимость жилья, вам нужна будет полная выписка по объекту недвижимости. Это платно и займет уже от нескольких часов до нескольких дней.
Первый вариант: посетить специальный раздел на сайте Росреестра. Хорошо, если у вас под рукой выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или земельный участок. В этих документах указан кадастровый номер объекта.
Этот номер нужно ввести в форму запроса (никакие сведения больше не нужны) и нажать кнопку «сформировать запрос». На следующей странице система покажет адрес и спросит, верный ли он.
Если да, то на третьей странице вы узнаете и кадастровую стоимость квартиры, и ее размер без балконов и лоджий, и дату оформления в собственность, и наличие ипотек и судебных арестов.
Второй вариант: заказать полную выписку из ЕГРН онлайн или на бумажном носителе. Это можно сделать также на сайте Росреестра, заплатив 300 рублей за электронную выписку или 750 рублей за бумажную. Для организаций услуга дороже — 600 и 2200 рублей соответственно.
Кроме Росреестра онлайн-выписку можно купить на сайтах частных лиц, это может выйти даже дешевле и быстрее, и информация будет вполне достоверной: предприниматели просто покупают оптовый доступ к российской базе и выдают сведения из нее обратившимся.
В чем разница между рыночной и кадастровой ценой?
Кадастровая цена — это версия государства о том, за сколько можно продать недвижимость. Рыночная цена — это та цена, за которую можно продать дом или квартиру на самом деле. Отличие между ними неизбежно, поскольку кадастровая оценка происходит в общих чертах, а при определении рыночной стоимости учитывается множество субъективных и объективных факторов.
Государству нужно оценить сотни тысяч недвижимых объектов в каждом городе России, и никто, конечно, не пойдет смотреть, сделан ли в конкретном доме элитный ремонт или его в последний раз красили после постройки в 1961-м году. Для реальных же продавцов и покупателей, может быть, именно качество ремонта будет определять стоимость жилья.
При проведении государственной кадастровой оценки определяются внешние факторы объекта: как близко к центру города находится дом, насколько развитая инфраструктура вокруг. Оцениваются и те факторы, которые влияют на инвентаризационную стоимость: год постройки дома, использованный строительный материал.
Рыночная оценка — это всегда сравнение и относительность. Расположение и инфраструктура тоже учитываются, но независимый оценщик в первую очередь ищет в своей базе (определенной базе) аналогичные варианты для сопоставления.
Однушки сравниваются с однушками, двушки с двушками: насколько удобное расположение комнат, какой ремонт, сколько собственников, какой этаж, наличие лифта. Рыночная стоимость всегда средняя или близка к средней: за цену намного выше средней недвижимость будет нереально продать.
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?
Изначально целью изменений в налоговом законодательстве было приравнивание налогооблагаемой стоимости к реальной (рыночной). Но поскольку кадастровый переучет велся в основном в 2014-2015-х годах, а фактические цены изменяются буквально ежемесячно, к 2018-му и почти 2019-му году между кадастровой и рыночной ценой появилась разница. Это естественный результат: кадастровая стоимость пересчитывается раз в 2-5 лет, если не возникает существенных внешних факторов. Рынок недвижимости, между тем, не стоит.
Самая большая разница возникла в центральной и окраинной части городов. Современные новостройки в новых районах получили кадастровую цену ниже рыночной из-за отдаленности от центра и отсутствия инфраструктуры, тогда как покупатели квартир стремятся приобретать жилье «без истории». Старые же дома в центре города с колонками для подогрева воды были оценены выше: хороший район, вокруг культура и магазины.
Можно ли изменить кадастровую цену и зачем это делать?
Собственники квартир, домов и коммерческой недвижимости имеют право оспорить кадастровую стоимость, поскольку ее размер влияет на размер уплачиваемых налогов.
Изменить кадастровую цену возможно в двух случаях:
- если при расчетах были допущены фактические ошибки, например, неправильно указана площадь объекта недвижимости;
- если ошибок не было и кадастровая стоимость превышает реальную.
На дома и квартиры размер ежегодного имущественного налога — 0,1 — 0,3% (для объектов свыше 300 млн. руб. налоговая ставка составит 2%) от кадастровой стоимости. Так что если вы купили квартиру в Москве за 7 миллионов, а государственный кадастр указал ее стоимость в 9 миллионов, то налог будет 9 тысяч в год вместо 7 тысяч. Вопрос выгодности оспаривания кадастровой цены каждый собственник решает для себя сам.
Более существенную роль играет разница между кадастровой и рыночной ценой при расчете налога с дохода от продажи недвижимости. В случае реализации объекта еще и с прибыли.
Как оспорить кадастровую цену?
Кадастровая цена оспаривается в судебном и внесудебном порядке. Граждане могут идти в суд, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а организации обязаны сначала обратиться в суд. Основанием для оспаривания будет экспертное заключение с другой итоговой цифрой.
Если в суд идет гражданин, он может обратиться к оценщику, который подготовит отчет об оценке. К оценщику предъявляются требования, указанные в ФЗ 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Отчет об оценке необходим как при обращении в территориальную комиссию при Росреестре, так и в случае обращения в суд.
Но есть смысл обратиться для начала в комиссию — такое обращение не облагается госпошлиной и рассматривается всего месяц. В суде дело может рассматриваться два месяца и более, а перед обращением надо заплатить госпошлину в 300 рублей для граждан и 2000 рублей для организаций.
Оспаривать можно только текущую кадастровую стоимость. Если в результате массовой переоценки или при изменении качественных характеристик объекта недвижимости в кадастровую стоимость объекта были внесены корректировки, то оспариванию подлежит только вновь установленная стоимость.
Кадастровая стоимость может быть выше рыночной, поскольку расчеты производятся в разное время и по разным основаниям. Но завышенную кадастровую стоимость недвижимости можно оспорить – не стоит этого бояться, процедура несложная.
Источник: https://maxard.ru/blog/snizhenie-nalogov-na-imushchestvo/pochemu-kadastrovaja-stoimost-vyshe-rynochnoj/
