Значение кадастровой стоимости для налогообложения
Значение кадастровой стоимости для налогообложения: 5 (100%) — 1
На всю недвижимость, в том числе землю, должен уплачиваться налог.
Для того чтобы определить размер налога на землю, упорядочить земельные отношения и урегулировать сделки с землей необходимо знать кадастровую стоимость участка.
Значение кадастровой стоимости как первичной величины, по которой рассчитывается размер налога и арендной платы, в том, что ее неправильное определение приводит к неправильному расчету суммы налога. Но обо всем по порядку.
Как определяется кадастровая стоимость?
Если говорить о кадастровой стоимости как о понятии, то она выражает нормативную цену объекта недвижимости, для расчета которой приняты во внимание категория и месторасположение участка. Не реже, чем один раз в 5 лет такая оценка производится государством. Данные, полученные в результате оценки, заносятся в Росреестр.
При определении значения кадастровой стоимости земли исходят из того, что:
- Все земли населенных пунктов имеют 17 видов целевого (разрешенного) использования.
- Эти земли образуют кадастровые кварталы.
- Каждый отдельный участок имеет свои характеристики, среди которых: площадь, расположение, особенности имеющихся строений.
- Организация, проводящая оценку (с которой работает Росреестр), определяет удельную кадастровую стоимость в разрезе каждого квартала и вида использования земель. Расчет показателя ведется на основании среднерыночной стоимости или нормативной оценки.
- Исходя из удельной стоимости (1м2) определяется величина кадастровой стоимости конкретного участка.
- В тех случаях, когда для участка имеется несколько видов целевого использования (например, для промышленного строительства и для офисных зданий), берется максимальный из этих видов показатель кадастровой стоимости.
Такой алгоритм позволяет в некоторой мере учесть индивидуальные особенности участков земли и получить относительно объективную оценку. Но бывают неприятные моменты, когда, по мнению владельца участка, установлена необоснованная величина. В таком случае говорят о необходимости изменить кадастровую стоимость. Рассмотрим некоторые ситуации, когда она оказывается завышенной.
Почему значение кадастровой стоимости может оказаться завышенным?
Из-за технических или кадастровых ошибок, человеческого фактора и других причин при оценке стоимости земли могут возникать такие ситуации:
- Завышение удельного показателя по определенному виду назначения участка.
- Неправильное определение основного вида использования. При наличии возведенных строений на участке запись в техническом паспорте на недвижимость будет указано основное предназначение земельной делянки. Заявление о необходимости исправления подается в территориальное подразделение кадастрового учета, а если получен отказ, вопрос решается в судебном порядке.
- Принятый к расчету удельный показатель не соответствует фактическому виду использования участка.
- Рассчитанная кадастровая стоимость оказалась больше, чем текущая рыночная стоимость данного участка. В таком случае изменение кадастровой стоимости не только желательно, но и показано законодательно, поскольку Постановлением Верховного Арбитражного Суда определено, что с того момента, когда определена рыночная стоимость, кадастровая стоимость делянки должна быть приравнена к ней. Временем определения такой стоимости считают дату проведения оценки независимым оценщиком.
Что делать при завышении кадастровой стоимости?
Если необоснованное завышение показателя было сделано после 22.07.2010 года, то при обращении в течение 6 месяцев (с момента занесения данных в государственный кадастровый реестр) в специализированную комиссию, изменение кадастровой стоимости участка можно выполнить без судебных тяжб. Для этого есть две причины, по которым комиссия выполняет пересмотр кадастровой стоимости:
- если предоставлены доказательства использования недостоверных данных во время определении кадастровой стоимости;
- если к ходатайству приложена независимая экспертная оценка рыночной стоимости указанной делянки.
Когда проводится независимая оценка
Оценка рыночной стоимости делянки земли относится к одной из наиболее сложных экспертиз. Это обусловлено специфическими особенностями земли, как объекта такой оценки. Кроме того, наряду со слабым развитием земельного рынка, есть некоторый законодательный вакуум, который приводит к отсутствию четкого регулирования процесса оценки.
Что отличает землю от остальных объектов недвижимости?
- Земля является невосполнимым природным ресурсом;
- она может быть использована и как средство производства, и как площадь для возведения производственных или иных объектов;
- являясь достоянием всего народа, земля требует повышенного законодательного внимания со стороны государства;
- для земли неприменимо понятие износа, а потому ее стоимость, в отличие от другой недвижимости, всегда растет.
Все эти отличия, делающие землю достаточно специфическим объектом недвижимости, требуют многофакторного комплексного анализа при независимой оценке с целью изменения кадастровой стоимости земельного участка.
Как следствие, такую работу можно заказывать только проверенному исполнителю, который сможет учесть все причины, влияющие на рыночную стоимость участка.
А раз есть момент неясностей в правовом поле, такой исполнитель должен хорошо ориентироваться в соответствующем законодательстве и с умением применять его в практической работе.
При необходимости изменения кадастровой стоимости земли заказать независимую оценку актуальной рыночной стоимости участка можно в АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса». Цена изменения кадастровой стоимости, даже учитывая сложность оценки, с лихвой окупится экономией от снижения налоговых и арендных платежей.
Источник: http://ocexp.ru/znachenie-kadastrovoj-stoimosti-uchastka-dlya-razmera-uplachivaemyx-nalogov/
Кадастровая оценка земельных участков
Это комплекс административных и технических действий муниципальных органов для определения кадастровой стоимости участков земли, находящихся в ведении данного органа, по состоянию на конкретную дату.Кадастровая оценка земли преследует несколько уровней целей.
- На уровне государства – это создание единой общегосударственной системы налогообложения земель, находящихся в государственной и негосударственной собственности, что облегчает для фискальных органов выполнение возложенных на них функций, прежде всего в части наполнения бюджетов.
- На уровне территориальных субъектов РФ – получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату, принятие обоснованных решений о распределении и перераспределении земельных участков, о более продуктивном их использовании, по поводу приватизации, выдаче разрешений на строительство, и т.д.
- Для собственников конкретных земельных участков – установление справедливого уровня налогообложения земли, получение ориентира для определения ее оптимальной рыночной стоимости, что важно для упорядочивания операций купли-продажи и аренды земли, наследования, внесение земли под залог, инвестиций в земельные участки, и т.д.
Порядок проведения
Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она проводится единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы. Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.
В ходе проведения оценки учитываются сервитуты (права ограниченного пользования участком земли для прокладки и эксплуатации линий электропередач, прохода или проезда через территорию и т.п.), и иные ограничения прав собственников, установленные действующим законодательством, судом или соответствующим административным актом.
Этапы работ:
- Подготовка и создание информационной базы (анализ конъюнктуры местного рынка земель, уровня цен на разные земельные участки в зависимости от их категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики, прецедентов и т.д.).
- Разделение оцениваемой территории на зоны и кадастровые кварталы.
- Обоснование и определение стоимостных показателей, необходимых для кадастровой оценки.
- Выделение ценовых зон в пределах территории.
- Графическое и цифровое оформление итогов кадастровой оценки земель, внесение их в ГКН.
Методики оценки
В ходе проведения оценки кадастровой стоимости земли может применяться затратный, доходный или сравнительный метод, либо их комбинации.
Затратный метод используется, как правило, для уникальных земельных участков, которые не имеют аналогов для сравнения или не пользуются спросом, и заключается в определении себестоимости участка.
Сравнительный метод используется при оценке типовых земельных участков, о рыночной стоимости которых имеется достаточно информации. Он достаточно прост и точен, но отражает только текущее состояние рынка, которое может измениться со временем.
Доходный метод основан на определении ожидаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земельного участка. Обычно строится на основе анализа ранее полученных доходов.
Кроме того, оценщик использует данные об арендной плате за использование земельных участков, о ценах заключенных сделок купли-продажи земли, об инфраструктурных объектах, коммуникациях, расположении, физических характеристиках, рельефе, виде и состоянии почвы, наличии улучшений на участке, и т.д.
Основной показатель для определения кадастровой стоимости — удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 земли. Он определяется для определенных категорий земель, видов разрешенного использования или отдельных кадастровых кварталов на основе Методических рекомендаций для каждой из категорий. Путем умножения площади конкретного участка на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 определяется кадастровая стоимость участка.
Если для земельного участка предусмотрено несколько видов разрешенного использования, то при оценке кадастровой стоимости выбирается тот вид разрешенного использования, для которого удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 будет максимальным.
Если рыночная стоимость земельного участка известна, тогда кадастровая определяется в процентах от нее. Кадастровая стоимость земельного участка не может быть выше его рыночной стоимости.
Особенности оценки земель разных категорий назначения
При государственной кадастровой оценке земель городских и сельских поселений, огороднических, садоводческих и дачных объединений используются данные статистического анализа текущих рыночных цен в динамике и иные сведения о земельных участках, а также результаты других методик оценки земель, то есть, преобладает сравнительный метод.
При оценке сельскохозяйственных угодий, расположенных за чертой городских и сельских поселений, а также и земель лесного фонда учитывается величина капитализации расчетного рентного дохода (доходный метод).
Кадастровая оценка участков земли, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений, которые относятся к другим категориям земель, основывается на капитализации расчетного рентного дохода или с учетом из затрат, требуемых для воспроизводства и/или поддержания и обеспечения сохранности ценности их природного потенциала (доходный или затратный метод).
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий требует определения интегральных показателей, учитывающих плодородие почвы, местоположение и технологические свойства. На их основе рассчитывается кадастровая стоимость и рентный доход.
Обратите внимание на другие статьи по данной теме, например, из чего складывается цена межевания земельного участка.
А здесь вы можете увидеть образец межевого плана.
Результаты кадастровой оценки земель
Итоги проведения государственной кадастровой оценки утверждаются соответствующим нормативным актом административно-территориального субъекта, являются доступными для всех в СМИ и на сайте Росреестра и действительны, как правило, в течение 5 лет, до следующей кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельного участка до истечения этого периода может быть оспорена и изменена только в следующих случаях:
- при изменении площади и границ участка;
- при изменении вида разрешенного использования участка;
- при переводе участка в другую категорию;
- при объективных изменениях характеристик участка (в результате наводнений, землетрясений, оползней, обвалов, прохождении дороги через участок, и т.д.);
- при обнаружении ошибок в документах, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
- в случае существенного изменения рыночной конъюнктуры, повлекшего за собой падение рыночной стоимости до уровня ниже кадастровой стоимости.
Изменение кадастровой стоимости земельного участка может осуществляться:
- в рабочем порядке – путем обращения в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка;
- в административном порядке;
- в суде.
Новая кадастровая стоимость вступает в силу с момента внесения соответствующих изменений в ГКН и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Источник: http://www.landatlas.ru/help/kadastrovaya-ocenka-zemelnyh-uchastkov.htm
Кадастровая стоимость земельного участка
Всем известно, что земля является имуществом, которое должно облагаться государственными налогами. При совершении различных мероприятий и сделок с земельными участками, необходима информация о размерах участка, принадлежности надела, качестве земли, видах деятельности, которыми на ней разрешено заниматься. Многих владельцев наделов интересует вопрос, что такое кадастровая стоимость земельного участка.
Чтоозначает термин «Кадастровая стоимость земли»?
Чтобы избежать споров вокруг земли, необходимо обладать исчерпывающей информацией, которая надёжно сохраняется в надлежащем месте.
Кадастровая стоимость земельного участка — что это такое? Этот термин вводится для устранения возможных путаниц с ценой, на основании которой начисляются налоги и размер арендной платы. Кадастровая стоимость участка равняется среднему значению цены, которую могут дать за него на действующем земельном рынке.
Зачем хозяева узнают кадастровую стоимость своихучастков?
Данная информация необходима для осуществления следующих операций:
- Урегулирование земельных отношений.
- Совершение юридических сделок с собственной территорией.
- Уплата налога на землю.
- Выставление участка на аукцион.
- Увеличение рыночной стоимости ЗУ в результате облагораживания территории, реконструкции и пр.
Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка
Размер кадастровой и рыночной стоимостей, в теории, должны быть равны между собой. Но в реальности так не происходит. Причина состоит в том, что при установлении кадастровой стоимости производится массовый подход к оценке, при этом не учитываются конкретные особенности каждой территории.
Кадастровая стоимость рассчитывается по решению местных властей. Сроки проведения данных мероприятий ограничены временным периодом, равным 5 лет. Представители местной власти организуют специальный конкурс (публичные торги) между организациями, которые обладают лицензиями на право заниматься оценочной деятельностью.
После проведения конкурса, установленного в законном порядке, между победившей организацией и государством заключается соответствующий контракт на производство массовой оценки ряда участков.
От чего зависит кадастровая стоимость земли? Её размеры определяются на основании следующих параметров:
- Категория и вид земли в соответствии с требованиями законодательства.
- Объём подготовительных работ (сбор нормативной документации и её обработка).
- Усреднённая рыночная цена на земельном рынке на земли подобных категорий и аналогичного качества.
- Анализ элементов социального благоустройства (если участки расположены в населённом пункте).
- Общее число участков на данной территории.
- Месторасположение.
- Оформление полученных данных в виде графиков, таблиц и планов.
При расчётах и составлении необходимой документации применяются наиболее подходящие методы, которые зависят от конкретных условий и ситуаций.
Как узнать о размере кадастровой стоимости
Если участок прошёл успешную регистрацию и на него оформлен кадастровый паспорт, вся необходимая информация содержится в этом документе. Однако если после выдачи паспорта прошло более пяти лет, данные указанные в нём, устарели. В этом случае владельцу участка придётся получать документ с обновлёнными данными в организации под названием Росреестр.
Публичная карта Росреестра также содержит данные о земельных участках. Получить информацию через интернет можно одним из двух способов:
- если известен номер участка, его вводят в поисковое окно сайта, при этом вся имеющаяся информация всплывает на экране;
- при отсутствии точного номера можно найти свой участок на карте сайта и кликнуть по нему, сведения, имеющиеся в кадастре, появятся во всплывающем окошке.
Основной недостаток поиска данных на публичной карте через интернет — это приблизительная достоверность из-за постоянной смены параметров по некоторым округам, которые не всегда соответствуют реальности.
Актуальная информация находится в местных отделениях Росреестра. При подаче запроса требуется указать кадастровый номер участка. Чтобы получить нужную выписку, можно: лично обратиться в Росреестр, отправить запрос через почтовое отделение либо при помощи портала «Государственные услуги».
Из чего складывается кадастровая стоимость
При приобретении земельного участка новый владелец платит рыночную цену, которая отличается от кадастровой. Кадастровая стоимость принципиальна для хозяина до тех пор, пока он является владельцем данной земли. По ней должны определяться размеры налогов, которые необходимо регулярно выплачивать.
Из чего должна складываться кадастровая стоимость? Оценка зависит от следующих основных факторов:
- Назначение (как разрешено его использовать).
- Удельная кадастровая стоимость (зависит от пункта № 1 и места расположения участка).
- Занимаемая площадь надела.
Кадастровая оценка проводится массово, её расчёт производится при помощи специальных программ, которые разработаны, чтобы обеспечить гарантию непредвзятости. Специалисты, которые проводят оценку, не всегда знакомы с алгоритмом работы выбранной программы. В результате рыночная стоимость не всегда совпадает с кадастровой, а имеет показатели намного ниже её.
Хозяевам невыгодно, если кадастровая цена выше рыночной, потому что налог на недвижимость начисляется из кадастровой величины.
Из чего же состоит кадастровая стоимость ЗУ? Главным определяющим фактором является удельная стоимость земли в, так называемом, кадастровом квартале. Кадастровый квартал — это массив, ограниченный учётными записями Государственного реестра. Кадастровая стоимость определяется на основании удельной стоимости, при этом учитываются также следующие факторы:
- площадь земельного участка;
- категория, к которой принадлежат исследуемые земли;
- насколько данный массив обеспечен инфраструктурой;
- ближайшее расстояние до центра;
- месторасположение;
- категория, к которой относится данный населённый пункт.
Каждый параметр определяется в процентах по отношению к определяемой сумме. Если качество земли повышается за счёт каждой их перечисленных характеристик, используется определённый коэффициент. При отсутствии характеристик, которые существенно влияют на стоимость участка, то этот коэффициент вычитается из его базовой стоимости.
На законодательном уровне установлено, что максимум земельного налога должна равняться не более 0,3% от кадастровой стоимости ЗУ.
Это касается следующих наделов:
- Садовое, огородническое товарищество.
- Личное подсобное хозяйство.
- Участок, состоящий из земельного надела и жилищного фонда.
Земли прочего назначения обкладываются более высокими налогами, верхняя граница которых составляет 1,5% от кадастра.
Источник: http://MirKadastra.ru/kadastrovyj-uchet/stoimost-zemelnogo-uchastka.html
