Аванс за квартиру возвращается или нет

В этой статье:

Возвращения аванса при срыве сделки покупателем квартиры

Не всем сделкам покупки квартиры суждено завершиться успешно. Но что делать покупателю, если он уже внес аванс? Как вернуть деньги обратно?

Время чтения: 5 минут

Сделка покупки не состоялась? А как же аванс?

Всезнающая статистика гласит, что практически каждая пятая сделка с недвижимостью предполагает наличие аванса, который передается потенциальным покупателем продавцу квартиры или частного дома.

При этом очень многие впоследствии жалуются на то, что при срыве купли-продажи возникают серьезные проблемы с возвращением переданных денег. Основной мотив продавца – это вина покупателя в том, что сделка не состоялась.

Так можно ли каким-то образом решить эту проблему и получить свои средства обратно? Ответ именно на этот вопрос мы и будем искать в этой статье.

Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом.

В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно.

Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Аванс или задаток: выясняем разницу между понятиями

Что такое аванс и задаток? В чем разница?

Одна из серьезных проблем, из-за которых продавцы квартир или частных домов настаивают на невозврате переданных им денег – это путаница в понятиях «аванс» и «задаток».

Функции первого мы выявили – он лишь демонстрирует намерение покупателя приобрести недвижимость, однако в отличие от задатка не является финансовым обеспечением сделки.

Именно поэтому передача аванса может даже не фиксироваться специально составляемым предварительным договором. Достаточно лишь расписки от покупателя, подтверждающей передачу той или иной суммы продавцу.

Этот документ обязательно будет рассматриваться судом и в подавляющем большинстве случаев станет убойным аргументом, обеспечивающим выигрыш.

Если вновь вернуться к требованиям законодательства, можно найти следующие нормы:

задаток возвращается только в том случае, если вина за срыв сделки лежит на продавце. Если же покупатель отказывается приобретать недвижимость, средства остаются у противной стороны (статья 381 Гражданского кодекса);
авансовый платеж возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине сделка не состоялась. При этом противозаконным является вообще включать в предварительный договор купли-продажи какие-либо требования и нормы об ответственности одной из сторон (статьи 421, 422 и 1102 Гражданского кодекса.

Наличие расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом. Поэтому суд в любом случае должен принимать решение в пользу несостоявшегося покупателя.

Как показывает практика, отечественные суды именно так и поступают. Мало того, они даже не рассматривают какие-либо аргументы продавцов. Поэтому подавая иск, вы можете смело рассчитывать на успех даже в том случае, если расписки или каких-либо других документов на руках нет.

В каких ситуациях аванс все же не возвращается покупателю?

Когда аванс не возвращают?

Несмотря на все вышесказанное, иногда все же возникают ситуации, когда авансовый платеж остается у продавца даже после решения суда. И причина этому – не слишком внимательное отношение покупателей недвижимости к процессу составления, заполнения и подписания документов.

Чаще всего аванс не возвращается по той простой причине, что в дополнениях к предварительному договору указано – в случае отказа покупателя от совершения сделки, полученные от него средства остаются у продавца в качестве штрафа за моральный и прочий ущерб. В этой ситуации суд вполне справедливо примет сторону последнего и решение в его пользу.

Будьте внимательны, подписывая документы о передаче аванса!

Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:

стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, зато застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
подробное описание объекта недвижимости;
сроки, в которые сделка должна быть завершена.

Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами.

Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения.

Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.

Источник: https://MskGuru.ru/advice/905-kak-vernut-avans-esli-sdelka-pokupki-ne-sostojalas

Как вернуть аванс за квартиру, если передумал покупать

Как вернуть аванс за квартиру у продавца, у риэлтора или агентства недвижимости по соглашению об авансе (предварительному договору), нюансы возврата авансового платежа, заключенного покупателем перед сделкой купли-продажи жилья.

Уже вошло в закономерность, когда покупатель вносит деньги за покупаемое жилье частями, наличными в качестве первоначального взноса и ипотечными средствами. Но есть еще одна денежная сумма, о которой нечасто говорят — аванс.

Читайте, расписка о получении денежных средств за квартиру образец

Как вернуть аванс за квартиру покупателю

Внесение аванса — процедура изъявления желания или намерения покупателя приобрести квартиру, оформляемая предварительным договором или соглашением и передачей денежных средств под расписку собственнику или доверенному лицу (риэлтору, агентству недвижмости).

И иногда случается, что за несколько дней до сделки покупатель, внеся аванс передумывает приобретать жилплощадь или жизненные обстоятельства складываются так, что он вынужден отказаться от сделки.

Читайте, как общаться с риэлтором при покупке квартиры

И все бы хорошо, но возникают трудности и люди не могут получить обратно свои деньги, которые находятся у продавца, риэлтора, агентства недвижимости.

Давайте выясним можно ли вернуть аванс за квартиру если передумал покупать и причины и способы решения указанной проблемы.

Способы решения:

в досудебном порядке, т.е. попробуйте договориться, особенно, если у вас нет на руках документа, подтверждающего факт передачи денежных средств продавцу (собственнику), риэлтору или риэлторской конторе;
в судебном порядке (на основании статьи 1102 ГК РФ), оплачиваете пошлину, составляете исковое заявление, прикладываете к нему договор аванса или предварительный договор с распиской о внесении аванса риэлтору.

Юридические основания: статья 395 ГК РФ обязывает собственника вернуть аванс и уплатить проценты за дни, когда он незаконно распоряжался деньгами покупателя.

В авансовом соглашении прописывается пункт, согласно ГК РФ, что при отказе от совершения сделки, переданная сумма возвращается покупателю. Поэтому можно ли вернуть аванс за квартиру если передумал здесь даже не стоит — закон обязывает вернуть вам аванс!

Узнайте, кто платит риэлтору при покупке квартиры в ипотеку

Какая расписка подойдет для суда, чтобы вернуть аванс
В расписке указать прописью передаваемую сумму, паспортные данные и прописку собственника и покупателя, указать адрес и количество комнат квартиры, планируемую дату совершения сделки. Расписку пишет собственник полностью от руки синей пастой и указывает дату написания.

Если вам не дали расписку, возможно вы жертва мошеннической схемы и выглядит она следующим образом:

находится покупатель на квартиру, желательно с ипотекой;
подписывается договор с риэлтором на оказание услуг (хотя покупатель сам нашел квартиру);
риэлтор берет аванс, составляя авансовое соглашение или предварительный договор;
расписка или иной документ о внесении аванса не выдается;
затем банк не одобряет покупаемый объект недвижимости из-за перепланировки, которую нельзя узаконить;
затем риэлтор отказывается возвратить аванс, мотивируя тем, что у собственника сорвалась сделка, он попал в больницу ит.д. и т.п.

Источник: https://registrmsk.com/vozvrascheniya-avansa-pri-sryve-sdelki-pokupatelem-kvartiry/

Можно ли вернуть задаток при покупке квартиры

Стороны, договариваясь друг с другом, часто прибегают к предварительной оплате частичной оплате еще не совершенной сделки. Например, подписывая договор на поставку партии обуви, получатель может перевести поставщику авансом всю сумму (или её часть) до выполнения им встречных обязательств, то есть передаче товара.

Заключив предварительный договор купли-продажи недвижимости, покупатель даёт задаток продавцу в качестве гарантии того, что сделка состоится. Обратите внимание, что в первом случае употреблён термин “аванс”, а во втором — “задаток”. Случайно ли это? По смысловому значению, как сумма, выплаченная наперёд, оба слова — синонимы.

Однако в юридическом смысле — это разные понятия. Задаток и аванс — в чем разница?

Чем отличается аванс от задатка

Аванс не является правовой категорией. Можно найти определение аванса в словарях, но его не найти в законодательстве. Это всего лишь предварительный платёж в счёт стоимости товара или услуги, не возлагающий на стороны обязательство исполнения. При разрыве договора и еще невыполненных обязательствах аванс как правило возвращается.

Примеры авансов в жизни повсюду:

работодатель выплачивает деньги в счёт зарплаты наперед, но если он уволит работника, аванс будет высчитан из остатка з/п последнего (в том, случае, если тот не успеет отработать его);
налоговые платежи можно осуществлять заранее согласно п. 3, ст. 58 НК РФ, но за нарушение порядка уплаты авансовых платежей лицо к ответственности по налоговому законодательству не привлекут, хотя могут начислить пеню за просрочку;
покупка товара в интернете оплачивается авансом, но покупатель вправе возвратить товар и вернуть деньги.

Аванс используют в мелких и средних по величине платежах. Он не имеет большого значения (то есть без него можно вполне обойтись), и не требует составления отдельного письменного соглашения о его внесении в письменной форме.

В чем особенности задатка

Хотя оба способа (аванс и задаток) являются предварительной оплатой, у задатка, помимо функций предоплаты, есть ещё две важные особенности: он является доказательным фактом сделки и обеспечивает её выполнение. Это заложено в ст. 380 ГК РФ. Однако такие функции имеются только у задатка, о котором заключено письменное соглашение, при этом совершенно не важно, большая сумма вносится предварительно или нет.

В отсутствии письменного подтверждения задаток играет роль ни к чему не обязывающего аванса.
Задаток, по соглашению сторон, выступает гарантией заключения конечного договора, условия которого содержатся в предварительном договоре.

Потеря задатка при невыполнении обязательств

Задаток регулирует ответственность сторон при прекращении либо невыполнении обязательств. Статья 381 ГК доходчиво объясняет, возвращается или нет задаток при невыполнении взятых на себя обязательств.

Обеспечительная роль задатка в том, что виновная в срыве договора сторона понесет денежную потерю: задаток либо теряется плательщиком в случае его вины, либо возвращается получателем в двойном размере, если он виноват в неисполнении договора. И в этом главное отличие задатка от аванса.

Потеря предварительно внесённой суммы — не единственная мера обеспечения исполнения взятых обязательств: виновная сторона по умолчанию обязана возместить убытки пострадавшей, за исключением случая, когда договор не предусматривает этого условия.

В каких случаях задаток возвращают

Но утрата задатка происходит не всегда:

Если договор расторгается до начала его выполнения, по взаимному согласию сторон, или в случае невозможности его выполнения, согласно статье 416 ГК, то задаток подлежит возврату.

Что такое невозможность выполнения обязательств

Ст. 416 признает исполнение договора невозможным при обстоятельствах, за появление которых ни одна из сторон не несёт ответственности.
Но если должник (то есть получатель предварительно уплаченной суммы) не может исполнить обязательства по вине кредитора (плательщика этой суммы), то последний не вправе потребовать возврата выплаченных по обязательству средств.

Невозможность исполнения обязательств возникает в следующих случаях:

На основании постановлений государственных органов власти или ОМСУ (ст. 417 ГК РФ), но:
- обязательства должника должны быть исполнены, если запретительные акты приняты властями по его непосредственной вине, то есть все выплаченное кредитором, необходимо будет возвратить;
- при отмене постановления властей или признании их недействительными, выполнение обязательств возобновляется, если только кредитор за это время не успеет сам отказаться от выплаты суммы, или в договоре не сказано другого.
Смерть гражданина (ст. 418 ГК РФ): смерть должника или кредитора, без которых обязательства не могут быть исполнены в силу неразрывной связи с личностью умершего и требования его личного участия.
Ликвидация юридического лица (должника или кредитора), на основании ст. 419 ГК РФ.

Задаток или аванс платится при покупке квартиры?

Учитывая значимость и важность сделки при покупке квартиры платится именно задаток. Он считается денежным залогом, гарантирующим, что покупатель не откажется от своих намерений. В то же время задаток обязывает и продавца не передумать и прекратить поиски других клиентов.

Так как вносится сумма крупная, необходимо составить письменный документ о передаче задатка от одной стороны к другой, желательно заверив его у нотариуса. Это необходимо:

чтобы не потерять свои деньги;
подтвердить достоверность сделки;
обеспечить исполнение договора купли-продажи (без письменного соглашения предоплата будет считаться авансом и не будет играть никакой юридической роли).

Возвращается или нет задаток при покупке квартиры?

Ответ подсказывает ст. 381 ГК:

Если покупатель, уплатив денежный залог, вдруг найдёт более выгодный для себя вариант, и откажется от сделки, то он теряет свой задаток.
Если продавец, взяв задаток, передумает продавать своё жильё или решит продать его другому лицу, он должен будет вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Важно! Задаток при покупке квартиры возвращается, если исполнение обязательств между сторонами ещё не началось, и они взаимно договорились о том, что договор подписан не будет, либо возникли другие обстоятельства, не зависящие от обеих сторон, перечисленные в ст. 416 — 419 ГК РФ.

Другими словами, возврат задатка при покупке квартиры возможен, если стороны встретились, договорились, но потом и покупатель, и продавец решили, что им эта сделка не нужна, и никто не успел предпринять никаких действий. В остальных случаях попытку возврата задатка приходится делать через суд.

Как вернуть задаток за квартиру через суд

Не всегда ясно, что считать началом исполнения обязательств в сделках с недвижимостью. Юридически обязательства сторон вступают в силу только после подписания договора купли-продажи, но фактически и покупатель, и продавец приступают к исполнению задолго до этого:

упаковывают вещи;
освобождают помещение;
открывают банковские ячейки для расчёта;
подготавливают документы на недвижимость;
подыскивают жилье взамен проданного и вносят за него в свою очередь задаток.

Отправной точкой отсчета начала исполнения обязательств можно считать составление предварительного договора с указанием срока заключения основного договора и залоговое соглашение о задатке.

То есть стороны, подписывая предварительный договор, как бы отсекают себе путь назад и предусматривают возможную потерю задатка. Но опять же: предварительный договор помогает сторонам прийти к консенсусу и подготовить будущую сделку, но юридической силы при этом не имеет.

Общие выводы следующий:

Добиться возврата задатка при приобретении квартиры до подписания основного договора купли-продажи легче, если не было заключено предварительное соглашение.
Возврат задатка в судебном порядке возможен, если кредитор сумеет доказать, что никаких реальных шагов в исполнении своих обязательств стороны не успели принять.
Однозначно вернуть задаток после расторжения уже подписанного договора нельзя, если вина за прекращение обязательств лежит на покупателе.

Как работает закон о задатке в договорах ДДУ

Ещё одна непонятность — это статья 419 ГК, юридически позволяющая прекращать свои обязательства после ликвидации фирмы, то есть при банкротстве. Это может стать лазейкой для застройщиков.

При составлении договора долевого участия дольщик выплачивает средства за квартиру застройщику в качестве предоплаты. Различия между такой предоплатой и обычным задатком при покупке вторичного жилья, конечно, есть. Хотя бы потому, что застройщик требует полной предоплаты. Но юридически у предоплаты в ДДУ имеются все три особенности задатка плюс тот факт, что предварительная оплата в ДДУ всегда подтверждается документально, значит её можно считать именно задатком, а не авансом.

Признание фирмы банкротом позволяет ей уйти от ответственности перед дольщиками и не возвращать предоплату.

Это проще пареной репы — с кого спрашивать, когда фирмы нет?

Формально интересы дольщика защищены законом, и любой суд признает неправомерность потери денег ни в чем не повинных людей:

Заводится дело о банкротстве застройщика.
Открывается исполнительное производство, и активы застройщика выставляют на аукционы.
Всех кредиторов-дольщиков поместят в реестр с указанием очередности.

Вопрос — сколько времени придётся ждать дольщикам возврата денег, и вернут ли они их полностью?

Внимание! С первого июля 2019 г. застройщикам запретят привлекать для строительства средства граждан.

Заключение: Задаток или аванс — что выбрать?

Задаток защищает и подстраховывает сделку и обладает юридической силой:

возможность потерять деньги дисциплинирует стороны в выполнении обязательств;
при обстоятельствах, не зависящих от воли сторон, и при требованиях возвратить предоплату до начала действия договора, задаток может быть возвращён;
использовать такой вид предоплаты следует при значимых сделках, например, с недвижимостью, и только на основе письменного соглашения.

Аванс не накладывает никакой ответственности на участников договора, и может быть возвращен в любое время, если, конечно, условия его получения не реализованы:

например, полученный на эти деньги товар уже продан;
работник перед увольнением успел отработать положенное количество часов и т. д.

Использовать аванс можно при покупках по договорам, в интернете, при оплате услуг.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/yurist/zadatok-i-avans-raznica.html

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась?

В случае несостоявшейся сделки, покупатель имеет законное право потребовать возвращения аванса. Но что делать если продавец отказывает ему в этом? Как вернуть свои деньги?

Время чтения: 6 минут

Практика заключения договора аванса при подготовке сделок купли-продажи квартир является довольно распространенной. Согласно статистике, такой документ подписывается примерно в 15% случаев. По мнению продавцов, он отражает серьезность намерений покупателя и является гарантией исполнения его обязательств в рамках сделки по покупке жилья.

Компенсации не будет?

Но на деле продавец обычно теряет аванс в случае отмены сделки, кроме того, от него могут потребовать заплатить проценты за пользование чужими деньгами. Однако по порядку.

Договор об уплате аванса заключают стороны сделки – покупатель и продавец. Последний в этой ситуации рассчитывает на то, что, если рыбка сорвется с крючка, он сможет оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру.

В этом его убеждает и содержание договора, в котором говорится, что при срыве сделки по вине покупателя продавец получает сумму, равную двойному размеру аванса. Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами.

Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.

Подмена понятий

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие.

Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства.

Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.

В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы.

Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ.

Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.

Судебные решения по возврату аванса

Признать аванс задатком может только суд

Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.

Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.

Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.

Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.

В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного договора купли-продажи. Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.

Расписка нужна!

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор. Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки. Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Лучше обойтись без риска

Иски по возврату авансов не являются чем-то из ряда вон выходящим в судебной практике. Их широкое распространение говорит о низком уровне юридической культуры населения.

В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.

Насколько бы серьезными ни были намерения сторон, но жизнь есть жизнь, и она порой преподносит неприятные сюрпризы. Возможно, потенциальный покупатель действительно со всей серьезностью намеревается приобрести понравившуюся квартиру, но у него могут появиться обстоятельства, требующие денежных расходов, или квартиру не одобрит банк.

Бывают и более драматичные причины срыва сделок. Тогда покупку придется отложить, а то и вовсе отменить.

В конце концов, у него может появиться другой, более предпочтительный вариант, так зачем же загонять себя в тесные рамки неприятных обязательств и добавлять хлопот в этот, и без того непростой период жизни, требующий от человека определенных усилий и связанный с сильным стрессом?

Источник: https://spbguru.ru/advice/1890-kak-vernut-avans-esli-sdelka-pokupki-ne-sostojalas