Дарение, купля-продажа или наследство: как лучше передать квартиру родственникам?
Практически каждый из нас рано или поздно сталкивается с необходимостью принятия решения о том, каким способом передать жилье детям или другим близким родственникам. Существует три самых распространенных способа: дарение, купля-продажа и наследование. Что лучше — дарение или купля продажа? Или все же наследование? Urbanus.ru при помощи экспертов рынка недвижимости постарался ответить на этот вопрос.
Фиктивная купля-продажа
Итак, вам предстоит продажа квартиры. Что нужно знать? Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.
Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб.
Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами.
На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке.
«В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб.
Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.
Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи.
«Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном.
И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом.
Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.
Подарок от чистого сердца
Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы, которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ.
Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Иными словами, далеко не всем нужно беспокоиться за налог на дарение квартиры родственнику. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то тут уже получателю «подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Причем до недавнего времени существовали разногласия насчет того, как начислять налог.
«В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение», — поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.
Ровно год назад, 9 октября 2008 года были внесены изменения в порядок расчета налога на имущество, полученное в порядке дарения: «Если физическое лицо получило в порядке дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом семьи или близким родственником и в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество», — говорится в письме Управления федеральной налоговой службы по г. Москве.
Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в квартире. Это правило вытекает из статьи 36 СК РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Правда, супруг после развода может потребовать возмещения вложений в ремонт квартиры, в том числе отстаивать это право в суде.
В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ
Есть в дарении и другие положительные моменты.
«Гражданское законодательство дает дарителю определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения.
Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи: даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты», — рассказывает Сергей Лушкин, директор по продажам и маркетингу компании «Квартал-Эстейт».
Квартира после смерти
Еще один распространенный способ передачи жилья в собственность родственников – это наследование. Подробно о наследстве Urbanus.ru уже писал, поэтому мы не будем расписывать все нюансы, а только определимся с тем, какие плюсы и минусы есть у этого способа.
Главный, и, пожалуй, единственный минус заключается в том, что переход жилья в собственность новому владельцу возможен только после смерти прежнего.
При этом если наследодатель хочет отписать квартиру какому-то конкретному родственнику, то нужно составлять завещание у нотариуса, если же единственным наследником является ребенок, то наличие завещания не обязательно.
К плюсам можно отнести то, что, как и в случае с дарением, наследник будет единоличным собственником имущества, супруг ни при каких обстоятельствах не сможет претендовать на раздел такого имущества. Что касается налогообложения, то в настоящее время налог на имущество, полученное в порядке наследования, отменен, то есть платить не придется.
Среднее арифметическое
Выбирать тот или иной способ передачи квартиры между родственниками нужно в зависимости от каждой конкретной ситуации. Если сравнивать их привлекательность исходя из тех плюсов и минусов, которые мы перечислили, то можно составить своеобразный рейтинг: наименее приемлемым вариантом является купля-продажа, более предпочтительный, но тоже нежелательный – наследство. Ну а лидер хит-парада – это дарение. Впрочем, эксперты отмечают, что в ближайшем будущем договор дарения может лишиться своей «желтой майки лидера».
Ему на смену придет договор ренты, который является своеобразной компиляцией всех перечисленных вариантов. «Договор ренты предусматривает сделку купли-продажи квартиры на определенных обременяющих покупателя условиях, согласно которым покупатель обязуется содержать до конца жизни продавца и за бывшим собственником сохранятся право проживания в этой квартире до его смерти», — поясняет Ольга Рыкова. Этот договор обязательно заключается в нотариальной форме. Он также подлежит государственной регистрации.
И в нем прописываются все условия, при которых продавец согласен продать эту недвижимость: начиная от размера ежемесячного содержания, до видов лечения, найма сиделки, проживание в этой или какой-то другой квартире и т.д. Основным плюсом данной сделки является то, что собственность переходит к новому владельцу сразу, но при этом права бывшего владельца защищены законом, что немаловажно, так как отношения между близкими людьми могут со временем сильно измениться.
В выигрыше остаются обе стороны – один уверен в том, что у него есть в собственности эта квартира или дом, а другой уверен в том, что не останется на улице без куска хлеба.
Иван Кузнецов
Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем -канале Недвижимость+
Источник: https://www.urbanus.ru/ng-city/2009-10-08/124
Что выгоднее подарить или продать долю в квартире, как лучше оформить долю в квартире: дарственной или куплей продажей
/ Жилищные споры / Что выгоднее: подарить или продать долю в квартире?
Просмотров 661
Планируя оформить передачу доли квартиры, люди находятся в раздумьях: чему отдать предпочтение – дарственной или договору купли-продажи? Жизнь показывает, что универсального ответа на вопрос попросту не существует. Нужно учитывать характер сделки, родственную связь, размер долей, отношения между сторонами, их статус, семейное положение и прочие нюансы.
Наша статья даст рекомендации относительно дарения и купли-продажи. Вы узнаете о различиях процедур, плюсах и минусах, и уже на основе полученных данных сможете сделать свой выбор.
Плюсы и минусы
Прежде чем сравнивать разновидности передачи права собственности, нужно разобраться, в чем преимущества и недостатки обеих процедур?
Дарение доли в квартире
Преимущества договора дарения:
- Освобождение от налога близких родственников и супругов
Один из главных плюсов дарения доли в квартире – отсутствие налоговых обязательств для близкой родни (пп. 18 п. 1 ст. 217 НК РФ). Иными словами, дарение не облагается подоходным налогом в размере 13% от стоимости доли. Разумеется, это выгодно в первую очередь одариваемым родственникам.
- Срок ожидания при продаже
Забегая вперед, отметим, что полученная в дар часть жилья может быть продана гораздо быстрее, нежели купленная за деньги. Срок ожидания составит всего 3 года, а не 5 лет, как в случае с куплей-продажей (только в случае с кровным родством). Если продать долю квартиры раньше 3-летнего срока, придется выплатить 13% НДФЛ.
- Отсутствие нотариального оформления
Новые правила обязывают удостоверять сделки с долями у нотариуса. Однако существуют исключения, когда можно подарить часть жилья без обращения к клерку конторы. Например, если вы имеете в собственности целую квартиру и выделяете родственнику ⅓ долю. Второй вариант связан с дарением процента ребенку из совместно нажитого имущества супругов. Подробнее об этом читайте в статье «Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку?»
- Отсутствие согласия других совладельцев
Если даритель владеет квадратными метрами и собирается передать их в дар третьему лицу, не нужно уведомлять об этом остальных хозяев. Исключение – выделение детской доли в совместной собственности супругов. Здесь также не действует правило преимущественного права покупки, поскольку это безвозмездная сделка.
- Переход права собственности
Как только стороны подпишут договор дарения и оформят сделку в Росреестре, новый владелец сможет распоряжаться подаренной ему долей в квартире. Ждать иных событий, как в случае с наследованием, не придется.
- Личная собственность супруга
Полученная в дар доля квартиры останется в собственности одного из супругов (п. 1 ст. 36 СК РФ). Такую часть жилья нельзя включить в статус совместно нажитого имущества, а значит разделу она не подлежит.
Основные недостатки договора дарения:
Оформление дара в пользу третьих лиц обязывает их уплатить подоходный налог – 13% от кадастровой стоимости доли квартиры. Иностранцы (нерезиденты РФ) платят еще больший налог – 30% от цены подарка.
Дарение имеет целый список требований, нарушение которых может привести к аннулированию сделки. Чаще всего споры касаются безвозмездности, вменяемости дарителя, арестов и залогов на квартиру. Причем оспорить дарение может любое заинтересованное лицо, включая органы опеки и прокурора.
- Запрет на дарение в пользу организаций
Закон оговаривает состав участников дарения – в него не могут входить коммерческие организации и прочие органы (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
- Сложность с дарением имущества супругов
Общая совместная собственность ограничивает свободные сделки с долями и квартирой в целом. Прежде чем отчуждать имущество в пользу третьих лиц, жена обязана заручиться согласием мужа, и наоборот (ст. 576 ГК РФ).
Продажа доли в квартире
Преимущества купли-продажи доли жилого помещения:
Возможность получения ежегодного налогового вычета доступна всем налогоплательщикам, если у них есть официальная работа.
- Получение денежной компенсации
Продавец своей доли в квартире получает деньги за проданную часть жилья. Устанавливает цену не покупатель, а собственник.
- Заключение предварительного договора
Вместе с предварительным соглашением стороны подписывают акт приема-передачи доли – гарантия перехода права собственности.
- Неограниченный состав участников
Продажа доли целиком на усмотрение собственника – он вправе выбрать из числа покупателей не только физическое лицо, но и организацию.
Недостатки купли-продажи:
- Ожидание для последующей продажи
Налоговые обязательства несет продавец – если он захочет продать купленную долю раньше 5-летнего срока, ему предстоит уплатить 13% НДФЛ (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
- Преимущественное право покупки
Совладельцы квартиры имеют право выкупить долю одного из собственников. Продавец не имеет право заключать договор купли-продажи с третьими лицами, пока не предложит долю сособственникам квартиры (ст. 250 ГК РФ).
- Режим совместной собственности
Купленная в период брака часть квартиры считается совместно нажитым имуществом мужа и жены. Закон не дает никаких исключений, даже если долю купил один из супругов, а второй не участвовал в сделке.
Дарение или продажа доли: сравнительная таблица
Разобравшись с плюсами и минусами, переходим к сравнительному обзору дарения и купли-продажи.
Рекомендуем ознакомиться с основными пунктами на примере таблицы:
| Кто участвует | Даритель (собственник)/одариваемый (выгодополучатель) | Продавец (собственник)/покупатель |
| Форма договора | Простая письменная/нотариальная | Простая письменная/нотариальная |
| Предмет соглашения | Отчуждение доли квартиры на безвозмездной (бесплатной) основе | Возмездная передача квадратных метров в квартире (за деньги) |
| Права и обязанности сторон | Права и обязанности в пределах сделки | Обширные, самые разнообразные |
| Расходы и налоги | • обязанность по уплате 13% НДФЛ несет одариваемое лицо (выгодополучатель), однако расходы могут быть переадресованы дарителю, по договоренности сторон; • нотариальный тариф составляет 0,5% от стоимости доли квартиры, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. |
Расходы несет продавец – в размере 13% от цены отчуждаемого имущества |
| Участие нотариуса | Обязательна, кроме случаев: • с передачей доли в квартире, если недвижимость в собственности одного человека;
• дарения доли детям из совместно нажитой квартиры супругов. |
Обязательно |
| Оспаривание и расторжение договора | Оспорить проще | Труднее, поскольку стороны несут финансовые санкции: неустойка, штраф, проценты |
Как лучше оформить долю в квартире: дарственной или куплей-продажей?
Ответить на вопрос однозначно нельзя, зато можно привести аргументы в пользу того или иного способа в конкретных ситуациях.
Выгода собственнику
Разумнее заключить договор купли-продажи, поскольку это обезопасит от форс-мажоров. Имущество собственника останется у него до тех пор, пока покупатель не произведёт расчеты. Если отдать предпочтение дарению, доля сразу перейдет в собственность родственника. Правда, даритель имеет право вписать в дарственную ряд условий – например, право на пожизненное проживание в квартире или окончание учёбы в ВУЗе. Как правильно оформить документ, что в него включить, а чего включать не следует — в статье «Договор дарения доли квартиру между близкими родственниками«.
Совет юриста: договор купли-продажи
Сразу после оформления сделки в Росреестре одариваемое лицо сможет распоряжаться полученной долей квартиры. Спрашивать согласия дарителя не придется. Имущество отойдет к выгодополучателю еще при жизни предыдущего владельца. В случае с продажей доли покупателю предстоит выкупить ее по рыночной стоимости – это затратно.
Совет юриста: договор дарения
Если вы хотите передать долю квартиры третьему лицу, нужно найти подходящий бланк и скачать образец (шаблон). Обе разновидности договоров можно найти в свободном доступе. Однако договор купли-продажи содержит гораздо больше условий и требований. Нужно учитывать все нюансы сделки, чтобы не нарваться на мошенников.
Современная дарственная гораздо проще, ее быстрее составить и легче зарегистрировать (например, через ГБУ «Мои документы» — «Как оформить договор дарения квартиры родственнику в МФЦ«).
Например, не нужно обговаривать предварительный договор дарения и акт приема-передачи, которые в случае с куплей-продажей обязательны!
Совет юриста: договор дарения
Родственникам выгоднее заключить договор дарения доли в квартире, т.к. кровное родство дает налоговые льготы – 13% НДФЛ не оплачивается. Если отчуждение доли возмездное по договору купли-продажи, налоговые обязательства несет продавец – льготы наступают в случае продажи жилья спустя 5 лет после предыдущей сделки.
Совет юриста близким родственникам: договор дарения
Оспорить договор купли-продажи можно только в случае серьезных нарушений условий сделки. Скажем, если одна из сторон столкнулась с серьезным нарушением своих прав. Расторжение безвозмездной сделки – проще. Выступить от имени потерпевшей стороны могут не только обе стороны, но и заинтересованные лица.
Пример:
Находясь в преклонном возрасте, пенсионер решил подарить долю в квартире своему внуку. Одариваемый давно хотел претендовать на жилье своего дедушки и с радостью согласился. Стороны обговорили, как лучше оформить сделку, составили простой договор дарения и заверили его в Росреестре. Однако спустя некоторое время внук узнал, что в квартире числится еще два родственника. Они имели притязания на жилье, в т.ч. и на долю внука. Объявившаяся родня подала иск о признании договора дарения недействительным, начались судебные тяжбы. Итог оказался не в пользу внука.
Совет юриста: договор купли-продажи
Таким образом, можно сделать вывод о том, что дарственная подходит для передачи доли близким родственникам. Оформление купли-продажи подойдет для сделок с посторонними людьми.
ВИДЕО:
Важно помнить, что выбор между дарением и продажей зависит от ряда факторов. Многие люди стремятся сэкономить и отдают предпочтение договору дарения доли, хотя в их случае это рискованно. Или, наоборот, считают, что могут продать долю в совместной собственности, даже не поставив в известность второго супруга.
Таких ситуаций огромное множество, и все они нуждаются в индивидуальном подходе. Если нужна срочная помощь, обратитесь к юристам нашего портала – бесплатная консультация дипломированных экспертов позволит сделать правильный выбор.
Наши юристы разберут именно ваш случай и дадут полезные рекомендации, чтобы вы не ошиблись со сделкой.
Источник: http://law-divorce.ru/chto-vygodnee-podarit-ili-prodat-dolyu-v-kvartire/
