Что нужно проверить перед покупкой квартиры?

Как проверить квартиру перед покупкой: документы на жилье, собственники

Перед подписанием договора купли-­продажи покупателю необходимо убедиться, что жилплощадь чиста с юридической точки зрения.

Проведение данной процедуры необходимо, для того чтобы в будущем не пришлось в судебном порядке доказывать свои права на приобретенную недвижимость. Можно выделить 6 основных моментов, которые достойны самого пристального внимания.

1. Право собственности на квартиру

Когда квартира найдена, необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на нее. Право собственности на квартиру подтверждается следующими документами:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• договор отчуждения с условием пожизненного содержания;
• договор о приватизации и другими.

— На всех правоустанавливающих документах должен обязательно быть проставлен штамп о регистрации в Управлении юстиции города Караганды, — поясняет юрист Сакен Ешмуратов. — Также возможно, что на один объект будет иметься несколько правоустанавливающих документов: например договор купли-продажи и свидетельство о праве на наследство (если часть была куплена, а другая часть — получена по наследству).

Подтвердить право собственности на недвижимое имущество можно свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Также подтвердить право собственности на недвижимое имущество можно свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Этот документ выдает Управление юстиции города Караганды через ЦОН. Также данную услугу можно получить онлайн на сайте egov.kz. Для этого необходимо иметь ЭЦП (электронно-цифровую подпись).

Данные, указанные в свидетельстве, являются действительными на момент выдачи и удостоверяют регистрацию права за правообладателем, то есть не отражают все существующие обременения (ограничения) зарегистрированного права. В связи с этим обязательно нужно убедиться в том, что приобретаемая вами квартира не заложена, не находится под арестом или запретом.

Операции с недвижимостью в онлайн–формате >>>

2. Третьи лица и совладельцы

При покупке квартиры необходимо узнать, сколько фактических хозяев у недвижимости. Стоит учитывать, что квартира может находиться в общей совместной собственности нескольких лиц, а также, возможно, имеются несовершеннолетние граждане, которые обладают правами на данную жилплощадь.

Необходимо уточнить, кто еще, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире. Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

• Появление бывшего супруга, имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.
• Приход освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.
• Возникновение безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.
• Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.
• Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.
• Наличие иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.).
• Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.
• Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходимо внимание ко всем обстоятельствам, связанным с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности. В зоне повышенного риска находятся квартиры с ранее имеющейся пропиской безвестно отсутствующих, несовершеннолетних или недееспособных людей.

Распространённые ошибки при продаже квартир >>>

3. Техпаспорт на квартиру: была ли перепланировка

Ознакомьтесь с технически паспортом. Это можно сделать даже не являясь специалистом в области технического обследования помещений. Достаточно убедиться, что общие характеристики квартиры совпадают с техпаспортом.

Если в квартире была сделана перепланировка, она обязательно должна быть отражена в техпаспорте. Если этого нет, значит, перепланировка не была узаконена, что чревато проблемами в будущем. Чтобы получить техпаспорт на квартиру, необходимо подать заявку онлайн на сайте egov.kz либо заказать данную услугу в ЦОНе. Получение технического паспорта займет около 20 рабочих дней.

4. История квартиры: предыдущие сделки

История объекта — услуга, которую предоставляют департаменты юстиции. Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются в данном органе и подшиваются в дело. Запрос этой услуги поможет вам иметь более четкое представление о том, кто проживал в данной квартире, кому и когда она перепродавалась и дарилась. Однако эту информацию может получить по официальному запросу только собственник жилья, нотариус или адвокат.

Как, покупая квартиру, проверить юридическую чистоту сделки >>>

5. Проверяем личность продавца

Необходимо сразу же убедиться, что человек, с которым вы ведете переговоры о приобретении жилплощади, имеет право продавать данную недвижимость или является уполномоченным представителем собственника. Для этого необходимо попросить его предъявить удостоверение личности и правоустанавливающие документы на квартиру, чтобы убедиться, что везде указаны одинаковые данные. Если же продавец представляет интересы отсутствующего собственника, он должен предъявить от него нотариальную доверенность на проведение подобных сделок.

Также необходимо убедиться, что продавец является дееспособным и на момент заключения сделки будет адекватен. Для этого необходимо подстраховаться справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Сразу стоит оговориться — нахождение собственника на учете в каком-либо из этих лечебных учреждений по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд.

Проверка продавца на предмет дееспособности подразумевает сбор конфиденциальной информации: не является ли он алкоголиком, наркоманом, душевнобольным, состоящим на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Нужно обращать внимание на лица, состоящие в группе риска: инвалиды, одинокие пенсионеры, дети-сироты и так далее.

Необходимо убедиться, что продавец является дееспособным и на момент заключения сделки будет адекватен.

6. Проверить кадастровую справку

Чтобы узнать, имеются ли обременения, необходимо получить справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость и ее технических характеристиках.

— В этом документе указана вся информация, необходимая для заключения сделки: сведения об объекте недвижимости, правах, зарегистрированных на этот объект, а также об обременениях, то есть ограничениях возможности владеть, пользоваться или распоряжаться этим имуществом. Нужно знать, что, приобретая имущество, вы получаете его вместе с соответствующими обременениями, — комментирует Сакен Ешмуратов.

Согласно ст. 5 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к обременениям недвижимости, подлежащим регистрации, относятся:

1. право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;
2. право доверительного управления;
3. залог;
4. арест и другие.

Итак, когда вы убедились в юридической чистоте квартиры, можно заключать договор купли-продажи. Сделка осуществляется в нотариальной конторе и подлежит обязательной государственной регистрации в срок не позднее шести месяцев с момента ее заключения.

Мадина Абдуова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8007/

Проверка юридической чистоты жилья

Услуги по выявлению юридических рисков при покупке жилой недвижимости

Юридическая проверка покупаемой квартиры или жилого дома – залог спокойного сна. Наши юристы знают все «подводные камни», которые стоит выявить перед покупкой, чтоб Ваша жизнь не была омрачена изъятием купленного жилья в пользу государства или предыдущего собственника

Юридические риски при покупке квартиры в новостройке у застройщика на первичке

• Проверка застройщика на благонадежность. Важно убедиться с кем заключается договор создания объекта долевого строительства. Это должен быть договор именно с застройщиком, а не с другими компаниями. 
• Проверить наличие правоустанавливающих документов застройщика. В частности, следует ознакомиться с разрешением на строительство, документах о праве на земельный участок (договор аренды или свидетельство о праве собственности), аттестатом соответствия. Внимательно изучите инвестиционный контракт (при его наличии), а именно сроки действия и полномочия всех участников строительства, ответственность за невыполнений условий контракта и т.д.
• Откажитесь от договора с подрядчиком. Бывают ситуации, когда застройщик предлагает заключить договор на покупку квартиры не с собой, а с компанией, которая помогала строить дом (подрядчик). В таких случаях в качестве расплаты за строительные работы застройщик расплачивается с подрядчиком не деньгами, а будущими квартирами, а последний продает их дольщикам. Откажитесь от такой схемы, потому что есть риск того, что фактически подрядчик квартиру не получит в связи с тем, что, например, подрядчик некачественно построил дом и застройщик из-за этого не расплачивается.
• Наличие судебных споров с участием застройщика. При их большом количестве застройщик в будущем рискует стать банкротом и Вы не получите свою квартиру в связи с  тем, что из ее стоимости будут удовлетворяться требования других кредиторов.
• Проверить наличие возбужденных в отношении застройщика исполнительных производств. Последствия, аналогичные указанным в предыдущем пункте.
• Юридический анализ договора о долевом строительстве. Договор создания объекта долевого строительства содержит множество нюансов. Описать их все несколькими предложениями нереально. По-хорошему, эти нюансы должен анализировать только профессиональный юрист. Но все же если Вы решили обойтись без его помощи, то рекомендуем сравнить параметры квартиры с указанными в договоре и обратить внимание на подсудность (не указывать третейский суд).

 Тщательно проверяйте все документы о продавце и покупаемой недвижимости в Беларуси

Юридические риски при покупке квартиры / дома с историей на вторичке, у которых было несколько хозяев

Вторичный рынок жилья характерен множеством особенностей. Одна из них налицо – большая цепочка собственников, владевших жильем до Вас. И чем больше было владельцев, тем больше риски остаться без квартиры. Достаточно признать одну из сделок в цепочке недействительной, как автоматически  все последующие признаются недействительными.

Юридический аудит и проверка квартиры и жилого дома перед покупкой

• Дееспособность продавца. Подписывать договор купли-продажи жилой недвижимости вправе исключительно дееспособные лица. Подпись недееспособным или ограниченно дееспособным человеком документа влечет его недействительность. Тонкостью данного вопроса является то, что человек может быть полностью дееспособен, но в момент совершения сделки не понимал ее значения в силу, например, старой болезни, что влечет также недействительность сделки.
• Риски при покупке квартиры у наследника. Неучтенные нотариусом наследники могут заявить свое требование о вступлении наследство на жилье много лет спустя. Также следует выявить, нет ли наследников, которым в обязательном порядке принадлежит обязательная доля в наследстве (несовершеннолетние дети, нетрудоспособные дети, родители и супруг наследодателя). Риск видится и в том, что после продажи квартиры продавец-наследник будет признан недостойным наследником.
• Долги продавца. Обязательно проверьте наличие долгов у продавца. При их наличии в период продажи жилья такую сделку можно обжаловать в связи с действиями продавца, направленными на вывод имущества из-под ареста.
• Дом или квартира как совместно нажитое имущество супругов. В этом блоке может большое множество нюансов, которые стоит проверить. Например, необходимо истребовать согласие супруги при покупке такого рода жилья. Если продавец разведен, то проверьте, не является ли квартира купленной в период брака. При продаже без согласия второй супруг вправе заявить свои требования на купленное Вами жилье. В новом паспорте продавца отсутствуют штампы о прошлом браке.
• Проверка права сирот или отбывающих наказание на проживание. Расширенная выписка из лицевого счета поможет выявить всех зарегистрированных в жилом помещении. Сделка может быть признана недействительной, если у продавца имеются дети, находящиеся в приюте и она заключается без согласия органов опеки.
• Риски при покупке жилья у человека, действующего по доверенности. Риск заключается в том, что (а) доверенность могла быть отозвана собственником и является недействующей (б) доверенность поддельная. Обязательно выявите эти нюансы.
• Судебные разбирательства в отношении покупаемого жилья. Недобросовестные продавцы могут искусственно инициировать суд в отношении квартиры до момента продажи. После покупки один из аферистов может обратиться в БРТИ с судебным решением, по которому регистратор обязан будет внести в качестве собственника именно его, а Вы не будете считаться собственником.
• Поддельные или не свои документы продавца. Некоторые собственники квартир находят внешне похожего человека для оформления сделки. После реальный собственник обращается в суд с требованием признать сделку недействительной, т.к. он ее «реально» не совершал.
• Долги за коммунальные услуги и незаконные переустройство или перепланировка. Проверка этих нюансов обезопасит Вас от санкций за неисполнение обязанности платить коммуналку или согласовать переустройство или перепланировку. Так же проверьте, не числится ли по адресу квартиры или дома юридический адрес компании. В противном случае платить за коммунальные расходы придется в разы больше.
• Собственник жилья – несовершеннолетний. При таком условии обязательно требуется согласие органа опеки на сделку.
• Маленькая официальная цена недвижимости. Откажитесь от покупки, если цена сделки значительно ниже рыночной. В противном случае такая сделка будет считаться мнимой и может быть признана недействительной.
• Юридические нюансы договора на продажу дома или квартиры. Обратите внимание, что существенным условием договора купли-продажи квартиры является его предмет. Следовательно, его несогласованность будет является основанием для признания договора незаключенным. Например, описание параметров жилья в договоре не соответствует параметрам, указанным в техническом паспорте. Обязательно следует указать пункт о том, при каких условиях договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. В противном случае Вы не сможете его расторгнуть и требовать вернуть Вам квартиру, а сможете лишь требовать исполнения обязательств – оплатить стоимость.
• Рента. Если в цепочке сделок с квартирой за всю историю она хоть раз продавалась плательщиком ренты, то нужно проверить не было ли у получателя ренты наследников, могущих оспорить ренту и, как следствие, признать все последующие сделки с недвижимостью недействительными.

Юридический аудит и проверка жилого дома и земельного участка перед покупкой

Помимо данных, описанных в предыдущем пункте, в отношении жилого дома и земельного участка дополнительно нужно проверить еще ряд обстоятельств.

• Определить наличие сервитутов. Таковыми могут быть права третьих лиц на пользование Вашим участком. Например, трубопровод под участком дает право владельцу трубопровода на нахождение на участке в целях эксплуатации трубопровода.
• Проверить участок на предмет его потенциальной застройки. Перед покупкой проверьте градостроительный план. Вполне возможно, что на территории купленного участка вскоре планируют возводить многоэтажку или трассу.
• Узнать целевое назначение земельного участка. Вполне возможно, что оно не совпадает с планируемыми Вами в будущем постройками.
• Выявить самовольные постройки. При их наличии Вас могут обязать их узаконить либо снести за свой счет.
• Сравнить границы земельного участка с его документальным описанием. При расхождении размеров договор отчуждения участка может быть признан недействительным в связи с несогласованностью предмета.

Предугадать все риски наперед не представляется возможным, поскольку каждый случай индивидуален. Мы описали лишь распространенные «болевые» точки, которые в обязательном порядке должны быть проверены перед сделкой по покупке жилой недвижимости

• Проводит ли риэлтер юридический анализ жилой недвижимости перед покупкой



Международное признание наших услуг

• Юридический офис «Лещинский Смольский» рекомендован международным юридическим справочником IFLR1000 в качестве одной из ведущих юридических фирм в Беларуси в области финансовых сделок
• Данила Смольский и Павел Лещинский выступают правовыми советниками Группы Всемирного Банка в рамках подготовки глобального отчета о ведении бизнеса в странах мира Doing Business
• Юридический офис «Лещинский Смольский» оказывает юридическую поддержку Посольству ФРГ в Республике Беларусь по вопросам оформления отношений с национальными компаниями
• LSL котируется в глобальном справочнике юридических фирм по интеллектуальной собственности и регистрации товарных знаков от Беларуси

Источник: https://lsl.by/practice/proverka-yuridicheskoy-chistotyi-zhilya/

DOM.RIA – Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Каждая квартира на вторичном рынке недвижимости имеет свою историю. Смена владельцев, перепланировки, аресты или не выписанные родственники. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке желательно проверить объект до момента подписания договора купли-продажи.

Свои средства хочется вкладывать с минимальными рисками, как в случае с квартирами в новостройке, так и в случае с «хрущевками» или «сталинками». Рассмотрим подробнее, как выбрать и проверить понравившуюся квартиру при покупке, на какие документы обратить внимание, и что должен предоставить продавец во время оформления сделки.

Выбор квартиры и проверка «на месте»

Для начала необходимо определить перечень важных критериев к недвижимости: стоимость, месторасположение, инфраструктура, транспорт, школы или что-то другое. Потом найти на карте населенного пункта улицы или даже дома, в которых квартиры наиболее подходят необходимым критериям. Далее дело за малым – найти ту самую недвижимость.

Для получения наиболее детальной информации об объекте можно воспользоваться разделом «Перевірені квартири» на DOM.RIA. Благодаря возможностям панорамы 360, вы можете детально рассмотреть комнаты, планируя новую расстановку мебели, перепланировку или полноценный ремонт. Инспектор RIA лично проверяет документы, метраж, цену, адрес, этаж и состояние ремонта.

Выбрав, квартиру необходимо предварительно посмотреть. Для этого лучше выбрать солнечный день и заранее обговорить с собственником или риелтором точное время и дату. Покупатель сможет еще раз убедиться в правдивости информации, размещенной в объявлении, оценит состояние дома, подъезда и инфраструктуры.

В ходе осмотра стоит внимательно осмотреть комнаты, проверить исправность коммуникаций (трубы, сантехника, розетки), окон, дверей, осветительных приборов, мебели, если она идет в комплекте.

Осмотров квартиры может быть несколько, не нужно стесняться задавать вопросы о наличии документов, арестов, соседях, оставляемых вещах и других важных нюансах.

Проверка документов при покупке квартиры

При покупке квартиры на вторичном рынке есть несколько существенных рисковых моментов. Невнимательность при проверке может привести к серьезным материальным убыткам – вплоть до потери права собственности и долгих судебных тяжб. Основные риски:

• фиктивные документы на право собственности или распоряжения недвижимостью;
• прописанные дети или лица, выписанные временно;
• передача задатка или всей суммы на недвижимость без заключения соглашения и нотариального освидетельствования;
• покупка квартиры с запретом отчуждения (арестом);
• незаконная планировка, не учтенная в техдокументации.

Избежать большей части рисков может помочь специалист по недвижимости, он проверит документы и не допустит неточностей в оформлении сделки.

Покупаем квартиру с риелтором: как поможет специалист?

Важный момент при покупке жилья – проверка необходимой документации. Покупатель имеет право требовать у продавца именно оригиналы документов, даже нотариально заверенные копии не дают абсолютной гарантии. Проверить документы можно еще и на этапе просмотра недвижимости, и во время заключения сделки у нотариуса.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Граждане Украины получают право собственности на недвижимое имущество на основании таких документов:

• договор купли-продажи, мены, ренты, дарения, пожертвования или пожизненного содержания;
• акт о приватизации;
• свидетельство о праве на наследство;
• завещание;
• решение суда и другие.

Каждый из документов стоит проверить на предмет соответствия украинскому законодательству из-за своей юридический специфики. Продавец также предъявляет документ о праве собственности на недвижимость – бумажную копию электронного извлечения из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество о записи на право владения квартирой. Он с 2016 года заменяет свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Другие документы на квартиру

Помимо правоустанавливающей документации необходимо изучить технический паспорт квартиры. Документ оформляется БТИ и профильными частными организациями. В техническом паспорте есть описание и параметры объекта – они должны совпадать с реальными размерами и формой помещений. Учтите, что с декабря 2018 года разрешены перепланировки квартиры, если не производились вмешательства в несущие конструкции или инженерные системы общего пользования.

Документы и личность продавца

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке проверяется паспорт и идентификационный код владельца или совладельцев, свидетельство о браке или разводе. Данные в них должны совпадать с информацией, указанной в правоустанавливающих документах.

Паспорт еще проверяется на наличие вклеенных фото 25-ти или 45-ти летнего возраста, отметок о заключении брака или смены фамилии. Если квартира приобреталась в браке, для оформления сделки купли-продажи потребуется нотариально заверенное письменное согласие на продажу второго из супругов.

Если у жилья несколько совладельцев, часть которых будет отсутствовать во время сделки, то также необходимо их письменное согласие.

Форму №3 с информацией, о прописанных в квартире лицах, обычно готовят непосредственно к моменту сделки. Но по договоренности продавец может подготовить документ по запросу покупателя. Если владелец или кто-то из совладельцев ведет себя неадекватно, то нужно потребовать документ о медицинском освидетельствовании состояния здоровья.

Процедура оформления покупки квартиры

При наличии нетрудоспособных граждан, малолетних или несовершеннолетних детей среди владельцев или совладельцев недвижимости для заключения сделки потребуется разрешение на отчуждение из государственного органа опеки и попечительства.

Проверка недвижимости через открытые источники

Покупатель имеет возможность самостоятельно или с помощью нотариуса проверить законность документов и легитимность предыдущих сделок с этим объектом. Для этого подойдут такие ресурсы:

• Госреестр вещных прав на недвижимое имущество (проверка права собственности, отсутствия отягощений, ареста или запрета отчуждения) – по ссылке;
• Единый реестр должников (проверка долговых обязательств продавца) – по ссылке;
• Единый государственный реестр судебных решений (проверка на наличие судебных споров) – по ссылке.

Учитывайте, что решение суда по снятию ареста с квартиры, принятое за несколько дней до сделки, может быть отменено. В таком случае договор купли-продажи признают недействительным. Помимо этого, продавец предъявляет справку об отсутствии долгов за услуги ЖКХ и акт независимой оценки, их подлинность удостоверяет нотариус во время подписания договора.

Покупая квартиру, очень важно проверить каждый документ. Именно так вы сможете обеспечить успешную и безопасную сделку.В полной проверке квартиры перед покупкой помогут профессиональные юристы и специалисты по недвижимости.

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-proverit-kvartiru-pri-pokupke-na-vtorichnom-rynke-242436.html