Где составляется договор купли продажи квартиры?

В этой статье:

Типовой договор купли-продажи квартиры

Скачать образец договора купли-продажи >>

Сделки об отчуждении недвижимого имущества направлены на передачу недвижимости в собственность другой стороне. Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляют только территориальные органы Федеральной регистрационной службы РФ. Никакой другой орган исполнительной власти не уполномочен на проведение данной процедуры.

В этом случае заключают следующие договоры:

договор купли-продажи,
договор аренды с выкупом,
мены,
дарения,
ренты с передачей недвижимости под выплату ренты
договор пожизненного содержания с иждивением.

В настоящее время распространенным явлением, помимо заключения основного договора-купли продажи, стало также заключение предварительного договора купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи квартиры может иметь две формы:

Простая письменная формав виде документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. Если договор купли-продажи квартиры содержит больше одного листа, то он должен быть прошит и скреплен подписями.
Договор, составленный нотариусом. В таком случае нотариусом взимается государственная пошлина. Пошлина устанавливается в следующем размере в зависимости от стоимости объекта и суммы, которая будет указана в договоре:

до 1 млн. рублей — 1% от суммы договора купли-продажи, но не менее 300 руб.;
до 10 млн. рублей включительно 10 тыс. рублей плюс 0,75% от суммы договора, превышающей 1 млн. рублей;
свыше 10 млн. руб. — 77,5 тыс. рублей плюс 0,5% суммы контракта, превышающей 10 млн. рублей.

Договор в простой письменной форме составляется юристами нашей компании. Участие нотариуса в составлении документа — это дополнительная гарантия соблюдения законности сделки.

Нотариус и его служба берут на себя проверку дееспособности граждан участвующих в сделке, удостоверение воли гражданина, удостоверение перевода текста на иностранный язык, если гражданин не владеет русским языком и т.п.

Заключение договора купли-продажи квартиры

Договор считают заключенным с момента его регистрации. Даже нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры без государственной регистрации не будет иметь юридической силы. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав. Вы можете ознакомиться также с основаниями для расторжения договора купли-продажи квартиры

Документы необходимые для заключения купли-продажи квартиры

Для составления договора купли-продажи квартиры обе стороны участвующие в сделке должны предоставить в агентство пакет документов, необходимых для регистрации контракта.

Продавец — собственник жилья или лицо, действующее по доверенности — предоставляет весь пакет документов на квартиру, паспорт и дополнительные справки, удостоверяющие личность. Собирать пакет документов по квартире собственнику помогает риелтор. Ниже перечислены документы, которые необходимы для регистрации сделки и составления договора купли-продажи квартиры.

Правоустанавливающие документы на квартиру
Передаточный акт.
Паспорт продавца/всех собственников отчуждаемого имущества.
Кадастровый паспорт на квартиру и экспликацию
Выписку из домовой книги
Согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире
Финансово-лицевой счет на квартиру

Также продавец должен получить заверенную нотариусом справку, удостоверяющую, что он на момент приобретения объекта в законном браке не состоял. Если квартира была куплена в браке, то для сделки потребуется согласие супруга или супруги на продажу квартиры. Если продавец в браке не состоит, достаточно прописать данные сведения в основном договоре купли-продажи квартиры.

Покупателю для оформления квартиры в собственность требуется предоставить паспорт и нотариальную справку о том, что он на данный момент состоит или не состоит в официальном браке.

Договор купли-продажи квартиры может быть заключен лицами или лицом, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственника/ов по доверенности.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном постановлением Правительства РФ.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Источник: https://www.landmarkre.ru/ru/services/contract-sale

Как составить договор купли-продажи недвижимости?

/ Статьи / Статьи для покупателей недвижимости / 21 апреля 2014

Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи имеет многовековую историю развития. Уже в классическом римском праве применялся договор о продаже вещи будущей или ожидаемой. Сегодня, более 75% всех сделок регулируется посредством договоров купли-продажи. Особой разновидностью договора купли-продажи, является договор купли-продажи недвижимости. Именно в нем закрепляются все договорные отношения, условия, обязательства сторон. Без договора купли–продажи недвижимости невозможна регистрация сделки купли-продажи.

Если сделку сопровождает юрист или опытный риэлтор, это обеспечит качественную процедуру проведения сделки купли- продажи, подписания договора и передачи денег. В противном случае сделка может пройти небезопасно («в машине, в регпалате»). В договоре необходимо четко прописывать порядок оплаты и ее сроки. В период, указанный в договоре, покупатель должен в полном объеме выплатить стоимость квартиры.

Стоимость услуги составления договора юристом

Название услуги	Цена
Первичная юридическая консультация по вопросам недвижимого имущества	бесплатно
Составление предварительного и основного договора купли-продажи, дарения, соглашения о выделении долей, договора уступки	500-1000 руб.(в зависимости от вида объекта недвижимости)

Образец договора купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи квартиры или дома при участии опытных специалистов позволяет предупредить возникновение многих спорных моментов и свести к минимуму риск взаимных претензий, обезопасить процедуру оформления недвижимости. Как правило, агентство предлагает собственный образец договора купли-продажи квартиры, учитывающий большое количество нюансов. Специалист агентства составляет договор под каждый индивидуальный случай и проверяет корректность и полноту внесения всех данных в форму договора. Все детали при этом согласовываются с продавцом и покупателем.

Участие нотариуса в составлении договора купли-продажи недвижимости

Также по согласованию сторон, договор купли-продажи квартиры можно составить и заверить у нотариуса. В таком случае нотариусом взимается государственная пошлина, она устанавливается в зависимости от суммы, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости.

Подробнее

Участие нотариуса в составлении договора купли-продажи недвижимости — это необязательная процедура. Договор в любом случае подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра. Гарантии стороны могут получить и в случае обращения к квалифицированному юристу узкого профиля (сделки с недвижимостью). Юрист информирует о рисках, имеющихся препятствиях для регистрации права собственности и путях их преодоления (сделки с несовершеннолетними, брачные договоры, лица, сохранившие право пользования жилым помещением…).

С 1 марта 2013 года Договор купли- продажи недвижимости считают заключенным с момента его подписания. Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия-наступившими, со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав.

ПУНКТЫ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в простой письменной форме (ППФ) в виде документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. Если договор купли-продажи недвижимости содержит больше одного листа, то он должен быть прошит и скреплен подписями.

Хочется обратить внимание на основные положения, которые необходимо прописать в типовом договоре купли-продажи недвижимости для осуществления успешной регистрации сделки.

Подробнее

Данные документа, удостоверяющего личность продавца.
Данные документа, удостоверяющего личность покупателя.
Детальное описание объекта с указанием полных и точных его характеристик. Информация в договор вносится на основании кадастрового и технического паспорта квартиры.
Описание данных документов- оснований возникновения прав на объект у продавца. Перечисляются все правоустанавливающие документы на недвижимость, в том числе и на земельный участок, находящийся под строением.
Отдельным пунктом в договоре купли-продажи недвижимости прописывается цена отчуждаемого объекта недвижимости. Без указания цены договор считается не заключенным.
В договоре купли-продажи недвижимости необходимо указать, что приобретаемый объект до заключения настоящего договора никому не отчужден, не заложен, в споре, под арестом (запрещением) не состоит.
Продавец должен гарантировать Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана и свободна от любых прав третьих лиц.
Приобретая указанный объект, покупатель принимает на себя все обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также несет расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры после перехода права собственности.
Стороны должны согласовать физическое и юридическое освобождение жилого помещения.
В договоре купли-продажи юрист прописывает сроки снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц и освобождения объекта недвижимости. Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является перечень всех лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования (проживания) данным объектом недвижимости после его приобретения покупателем.
Акт приема-передачи может быть составлен сторонами в произвольной форме. Данный документ является неотъемлемой частью правоустанавливающих документов на объект.
Как правило, акт приема-передачи объекта- отдельный пункт в договоре.
В пунктах договора купли-продажи недвижимости обозначаются риски, которые могут нести продавец и покупатель. Например, до подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого объекта недвижимости и ответственность за ее сохранность несет продавец.
В договоре купли-продажи фиксируют, что стороны при подписании документа действуют добровольно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора купли-продажи недвижимости.

В договоре купли-продажи недвижимости прописывается, на каком основании, в какие сроки, стороны могут расторгнуть договор и в каком порядке. Стороны указывают в договоре купли-продажи недвижимости, кто оплачивает все расходы по сделке. В стандартных случаях расходы по оформлению оплачивает покупатель недвижимости.

Стоимость юридических услуг с недвижимостью

по составлению договора купли-продажи, уступки права требования, дарения, а также
юридическому сопровождению сделок можно узнать здесь

Обращайтесь к специалистам «Регистрационного Бюро»

Юрист: Шитов Тимур Анатольевич

Телефон: +7 (8332) 77-22-99, (8332) 36-36-35

Заявка юристу по недвижимости

Источник: https://regburokirov.ru/info/15

Как составить договор купли-продажи квартиры? / Sibdom.ru

В Интернете есть шаблоны договора, которые часто берут за основу, однако использовать их нужно с большой осторожностью.

При составлении документа следует учесть массу нюансов. Все условия договора купли-продажи делятся на существенные (без них договор будет считаться незаключенным) и те, что не требуются по закону, но тем не менее важны для участвующих в сделке сторон. Набор этих дополнительных требований будет разным в зависимости от конкретных обстоятельств сделки, от того, кто именно продает и покупает квартиру.

Информация о сторонах сделки

В обязательном порядке в договор включают информацию о продавце и покупателе. Если в сделке участвует юридическое лицо, приводится название компании, ИНН и ее юридический адрес. Когда одну из сторон по доверенности представляет другое лицо, нужно указать, на каком основании оно действует. Дополнительно приводятся сведения о правоустанавливающих документах на объект (то, на каком основании квартира принадлежит ее нынешнему владельцу), а также о существующих на объекте ограничениях и обременениях.

Предмет договора купли-продажи

Чтобы можно было точно идентифицировать объект, который покупатель получит в результате сделки, в договоре указывается адрес дома, номер квартиры, количество комнат, ее общая и жилая площадь. Эта информация есть в техническом паспорте объекта.

Дополнительно можно отметить, на каком этаже находится квартира, и общую этажность дома (эти сведения уже не относятся к существенным условиям договора). Все чаще для идентификации объекта недвижимости в договоре указывают кадастровый номер. Законом о регистрации определено, что Росреестр присваивает каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер.

Перечень тех, кто после продажи сохраняет право пользования квартирой

В момент продажи в квартире могут сохраняться жильцы, которые при приватизации были в ней зарегистрированы, обладали правом на приватизацию, но в ней не участвовали. Такой человек имеет пожизненное право пользования этим жилым помещением. Если в квартире есть такие жильцы, это обязательно должно быть отражено в договоре купли-продажи.

Если продавец оставляет в квартире мебель

Если в квартире установлено дорогостоящее оборудование (обычно это встраиваемая техника и мебель, которую продавец не может забрать при переезде), в договоре нужно перечислить их с указанием производителя. Кроме того, специалисты советуют внести в договор, какая именно сантехника остается, указать покрытие стен в комнатах, какие в квартире установлены двери.

Чем подробнее будет расписана комплектация, тем лучше для сторон. Если в стоимость квартиры входит мебель, нужно описывать ее всю. Стоит этого не сделать, и можно оказаться в ситуации, когда, зайдя в квартиру после сделки, вы обнаружите ее совсем не в том состоянии, в котором видели во время показа. Продавцы могут снять и забрать с собой все, что посчитают нужным.

Порядок расчета за квартиру

Порядок оплаты не является существенным условием договора, переход права на объект Росреестр может зарегистрировать и без этого пункта. Включать его в договор нужно, чтобы стороны четко понимали, как будет происходить передача денег. Получит продавец всю сумму сразу или частями, до или после регистрации в Росреестре и будет ли при этом использоваться ипотечный кредит — все эти моменты обязательно нужно закрепить в договоре.

Чаще всего продавец получает часть суммы сразу в день сделки, еще до подачи документов на регистрацию в Росреестр, окончательный расчет производится после ее регистрации. Однако сейчас постепенно получает распространение другой способ расчета, до сих пор применявшийся в Санкт-Петербурге и Москве.

Деньги закладываются в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на объект.

Покупка квартиры в ипотеку

Если для покупки используется кредит банка, то в договоре нужно подробно расписать порядок расчета при предоставлении кредита. Сколько собственных денег вносит покупатель, какая сумма оплачивается за счет кредитных средств. Как будет происходить передача денег: наличными, в безналичной форме со счета на счет или через банковскую ячейку. В какие сроки передаются деньги. Указывается, что купленная квартира будет находиться в залоге у банка.

Как будут сниматься с регистрации собственники

Обычно специалисты советуют проводить сделку в момент, когда из квартиры выпишутся прежние владельцы. Однако на практике зачастую встречаются ситуации, когда сами продавцы участвуют в альтернативных сделках, после продажи они покупают себе другую квартиру на замену и при этом используют кредитные средства.

Для получения ипотеки им необходимо иметь прописку. Поэтому по договоренности с покупателем продавец может сохранить прежнюю прописку в момент подачи документов в Росреестр.

В таких случаях в качестве гарантии, что продавец с регистрации снимется, покупателю передают определенную залоговую сумму, которую бывший собственник вернет себе, выписавшись из квартиры.

Кроме того, продавец может договориться с покупателем о том, что он на какое-то время после подачи документов на регистрацию в Росреестр останется жить в квартире, на это время может быть заключен договор аренды. И это условие также нужно отразить в договоре купли-продажи.

Условия, которые страхуют покупателя от различных рисков

Чтобы застраховать покупателя от рисков, связанных с покупкой проблемной квартиры, специалисты советуют включать в договор подтверждение сторон, что в отношении них не начата процедура банкротства и сами они не планируют ее инициировать в ближайшее время.

А также что при приобретении квартиры продавец не использовал средства материнского капитала. Согласно требованиям законодательства, в таком случае все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети, должны быть наделены в ней собственностью.

Однако на практике дети в число собственников включаются далеко не всегда, и это может привести к судебным спорам в дальнейшем.

Хотя, согласно тексту договора, продавец гарантирует и подтверждает, что в отношении него не начато банкротство, покупателю следует проявить разумную осмотрительность и при подготовке к сделке проводить проверку продавца и квартиры.

Запрашивать для квартиры архивную выписку из домовой книги, самостоятельно получать на этот объект недвижимости выписку из ЕГРН, проверять, не является ли собственник квартиры должником, на сайтах судебных приставов, суда по месту жительства, арбитражного суда.

Всю полученную информацию (даже информацию о том, что данные о продавце на сайте судебных приставов отсутствуют) необходимо распечатать и хранить вместе с документами по сделке.

Последствия признания сделки недействительной

Наконец, на этапе заключения договора купли-продажи нужно оговорить, что будет происходить, если сделку признают недействительной. В документе должно быть сказано, что в случае расторжения договора продавец обязан вернуть покупателю деньги в размере, указанном в договоре, а покупатель — полученную квартиру. Все перечисленное не касается сделок, которые обязательно заверяются нотариально. Это сделки с долями в объекте недвижимости, сделки купли-продажи с квартирами, принадлежащими несовершеннолетним. В этом случае договор купли-продажи составляет нотариус.

Существенные условия договора купли-продажи:

предмет договора (квартира, дача, загородный дом);
сведения о сторонах договора (ФИО, их паспортные данные, адрес регистрации);
цена объекта;
информация о гражданах, которые сохраняют право пользоваться квартирой после ее приобретения покупателем (если такие есть).

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1700/