Как через суд продать долю в квартире?

Как продать12 долю в квартире через суд

При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю: Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело №5-КГ17-51). В определении суд напомнил п.4 ст.

252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен.

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу люди — небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живёт — но по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд.

ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире. Квартиру делили в судеЕсли собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК.

Как продать долю в квартире в соответствии с законом

И решил, что истица должна выплатить своим соседям «принудительную компенсацию», а право собственности невестки должно быть прекращено. Верховная логика Тушинский районный суд рассуждал так. Квартира состоит из одной изолированной комнаты площадью 11,4 кв.
м и двух проходных по 8 и 16 кв. м. Та самая 1/14 доли составляет 2,5 кв. м жилой площади… но такого помещения в квартире нет.

По статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), компенсация за незначительную долю не может быть принудительна. Поэтому иск о прекращении прав собственности всех вновь прописавшихся и выплате им компенсации райсуд не удовлетворил.
Ребенку суд прописку оставил, так как родители решают, где ему жить. Одним из родителей и является невестка. Она же – собственник этих 2,5 кв. м.

Поэтому имеет право зарегистрировать там сына.

Вс рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Две стороны одной медали Возможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением.

Может ли суд заставить продать долю в квартире?

В основном долевая собственность распространена в мегаполисах. После приватизации коммунального жилища и его «раздела» владельцами такой недвижимости могут стать от двух до семи человек. Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена).

Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю. И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально. Выделение доли Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур.

Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно. Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно.

Как добиться через суд продажи ничтожно малой доли квартиры?

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

» Мнения Директор департамента расселения агентства недвижимости Home estate Аркадий Леонов:– «Если у квартиры много собственников, они никак не могут поделить ее самостоятельно, а при этом у всех есть другое жилое имущество в собственности, то о продаже мелких долей крупному собственнику говорить вполне уместно. Другое дело, если данный объект является для “мелкого” собственника единственным местом жительства.

Тогда, конечно, это будет несправедливо».

Принудительная компенсация за долю в квартире

Важно

Ведь сделка юридически не соответствует своей сути. То есть, если покупатель заплатит за долю не полностью, либо не заплатит вообще, вы не сможете предъявить ему ничего. Юридических доказательств не будет. Ведь договор дарения не предусматривает оплаты. В любом случае, ответ на вопрос «как продать долю в квартире» зависит от целого ряда деталей: владельцев недвижимости и их отношения к вам, а также размеров доли.

Джо Метени – маньяк, который делал со своими жертвами нечто поистине ужасное Джо Метени, начав поиски сбежавшей с сыном жены, стал убивать всех попавшихся под руку людей из мести. Он делал ужасные вещи – расчленял тела, смешива… Культура До ужаса красивы:15 шокирующих пластических операций, завершившихся плачевно Пластическая хирургия среди звезд остается невероятно популярной и по сей день. Но проблема в том, что раньше результат не всегда оказывался идеальным…

Краткая юридическая консультация — форум

Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд. Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.

Внимание

Подводные камни Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным.

К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Бывшему мужу суд также оставил прописку, так как он был вселен к собственнице, жене, во время брака, а после развода он по закону (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) «не утратил право пользования квартирой по месту регистрации». Однако Верховный Суд ту же самую ситуацию оценил иначе. По ГК РФ общее имущество можно делить по согласованию между собственниками.

Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник, с его согласия, может получить долю деньгами. Далее Верховный Суд рассуждал так. Определить порядок пользования жилым помещением новым собственникам при размере их доли нельзя. Точно также и определить порядок пользования «части общего имущества, соразмерной их доле», как записано в 247-й статье ГК РФ, тоже нельзя.

Родственники бывшего мужа, включая несовершеннолетнего, никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди.
А ведь без их официального отказа продать свою часть квартиры вы не сможете. Как продать долю в квартире через суд Если все-таки кто-то из сособственников настойчиво от вас скрывается, то необходимо привлечь нотариуса. Он пошлет ему письменное уведомление. Ну а далее можно обратиться в суд.

Законодательство предусматривает, что если одним помещением нельзя пользоваться совместно, то собственник меньшей доли может потребовать выкупа у собственника большей. Актуален такой вариант для тех, кто владеет долей в однокомнатном помещении. Через суд такое дело решится вероятней всего в вашу пользу.

А если подарить? Как продать долю в приватизированной квартире, если другой владелец продолжает упираться, а решить дело через суд нельзя? В таком случае можно составить договор дарения доли. По закону, для такой сделки не требуется согласие других собственников. Но в этом варианте есть один минус.

Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее. Минусы для покупателя Заниженная цена — это вполне законная «компенсация» за возможные конфликты с соседями. Ведь довольно часто другие совладельцы не очень рады новым жильцам. Бывают и такие ситуации, когда соседи вообще ставят новые замки во входной двери. В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой.

В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом. Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

В этой истории стороны дошли до Верховного, но так бывает не всегда. Суды могут принимать такие решения в исключительных случаях.

Каждую ситуацию они должны рассматривать индивидуально.

Учитывают все обстоятельства: возраст, состояние здоровья, профессию и состав семьи. Важно понять, эта доля действительно нужна человеку или ему подойдет денежная выплата. п. 36 пост. Пленума ВС №8 Четкие критерии, по которым суд решает, нужна человеку доля или нет, в законе не прописаны.

Многое зависит от аргументов сторон, поэтому нужно хорошо готовиться: вовремя заявлять ходатайства, собирать доказательства и быть в курсе вот таких историй. Изумительная история 27.06Как государство отнимало квартиру у добросовестного покупателя Это не единственный случай. Пока мы готовили этот материал, Верховный суд принял еще одно такое решение. Краткое содержание для информации.

Источник: http://1privilege.ru/kak-prodat12-dolyu-v-kvartire-cherez-sud/

Как продать часть квартиры в долевой собственности в 2019 — без согласия, через суд

Собираясь отказаться от доли в квартире или доме, а именно — продать ее, собственник может столкнуться с неодобрением данного действия другими дольщиками. Однако, чтобы процесс все же был завершен, рекомендуется изучить нюансы продажи части квартиры и ознакомиться со своими правами.

Особенности сделки

Перед тем, как приступать к продаже, необходимо позаботиться о том, чтобы доля в общем имуществе была выделена, а на руках у собственника имелись все необходимые документы.

Существует несколько причин, по которым у гражданина может возникнуть долевая собственность на недвижимый объект – дом или квартиру:

• приватизация муниципальной или государственной квартиры и раздел имущества между всеми лицами, прописанными в ней на момент приватизации;
• бракоразводный процесс и раздел квартиры, принадлежавшей супругам;
• наследование одного и того же дома или квартиры сразу несколькими наследниками;
• покупка доли в квартире.

Оформление сделки требует наличия разрешения других собственников. Без него также не допускается заселение квартирантов, проведение ремонтных работ.

Разделить квартиру на несколько частей фактически, скорее всего, не удастся, поэтому, оформляя право собственности на жилой объект, следует заранее позаботиться о том, чтобы найти общий язык с другими собственниками и составить план действий на случай продажи части имущества. В большинстве случаев другие собственники желают сами приобрести одну часть дома, принадлежащую другому человеку.

Законодательство

В большей степени право совместной собственности регулируется нормами Гражданского кодекса, в частности, статьей 16.

Так, согласно закону, совместная собственность может возникнуть на следующих основаниях:

1. Заключен договор купли-продажи, проведена регистрация сделки.
2. Имущество передано по наследству сразу нескольким лицам, с указанием размера долей для каждого из них.
3. Оформление договора мены, дарения.
4. Постройка дома сразу несколькими лицами.
5. Супружеская собственность, приобретенная во время проживания мужа и жены вместе, после регистрации брака.

Также согласно ГК РФ, общая долевая собственность – это прежде всего, отношения между людьми, в процессе которых им передается некоторая часть помещения, пригодного для проживания или ведения хозяйства. В совместной собственности доли  в имуществе могут быть равными или неравными. В последнем случае большую часть получает тот, кто внес больше денег в строительство или покупку дома, либо же был указан в завещании, как главный  наследник.

В статье 1114 Гражданского кодекса отмечено, что размеры долей при наследовании имущества по завещанию определяются в порядке очередности.   Первостепенные наследники получают большую часть, лица с дальней степенью родства – меньшую.

Если определить размеры долей на каждого человека невозможно по каким либо причинам, в соответствие со статьей 245 ГК РФ осуществляется распределение имущества в равных частях на каждого из наследников.

В статье 246 Гражданского кодекса устанавливается понятие правового режима и вещного права на имущество. Так, человек, оформивший право собственности, может продавать вещь, менять ее, дарить или передавать по наследству.

Как продать часть квартиры в долевой собственности

Для того, чтобы продать долю в объекте недвижимости, гражданину следует предварительно получить разрешение других собственников, в частности из – за того, чтобы убедиться в том, что никто из них не желает приобрести часть квартиры. Согласно законодательству, владелец доли может распоряжаться ею так, как посчитает нужным, а следовательно, может не только дарить ее или передавать по наследству, но и продавать.

Чтобы продать часть квартиры, нужно сделать следующее:

1. Отослать уведомления другим собственникам, а также позаботиться о том, чтобы копия письма осталась у самого продавца.
2. Если никто из владельцев дома или квартиры в течение месяца не выразил желания стать собственником, то возможна продажа другому лицу. Процесс продажи осуществляется по стандартному алгоритму.
3. Следующий этап – составление акта приема – передачи и заключение сделки, а также заверение договора купли – продажи у нотариуса. В договоре должна содержаться вся важная информация по сделке – персональные данные каждой стороны, описание объекта недвижимости, отметка о том, что продается лишь доля в общей собственности.
4. Оплачивается государственная пошлина, размер которой зависит от стоимости объекта.
5. После того, как договор составлен и подписан, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре, после чего будет осуществлен процесс передачи права собственности от продавца к покупателю.

Также, продавая долю в квартире или доме, необходимо учитывать, что если срок владения имуществом составляет менее трех лет, гражданин обязан уплатить налог, равный налогу на доходы физического лица. Избежать уплаты налога можно только в том случае, если приступить к оформлению документов  и продаже доли после того, как пройдет три года с момента ее оформления в собственность.

Про право собственности читайте здесь.

Собственники части квартиры, желающие оформить сделку по купле – продаже, должны подготовить пакет документов:

• три экземпляра (копии) документа, на основании которого было получено право собственности и выделена доля в объекте недвижимости. Это может быть договор купли – продажи, мены или дарения, а также завещание;
• российский паспорт продавца и покупателя. Копии основных страниц документа;
• заявление на регистрацию права собственности – подается в Росреестр;
• технические документы на объект недвижимости, в них должна содержаться общая информация о доме или квартире, а также сведения о размере доли, выделенной в объекте на конкретного гражданина;
• копия извещения, отправленного по почте остальным собственникам. Данный документ необходим для того, чтобы подтвердить, что дольщик предложил купить часть квартиры другим ее собственникам.

При обращении в Росреестр гражданину выдается талон, на котором будет указана дата получения документа, подтверждающего регистрацию или перерегистрацию права собственности. Для получения денег от покупателя лучше всего использовать банковский счет или ячейку.

Можно ли это сделать без согласия дольщиков

Если часть квартиры или дома не была отделена в прямом смысле от общей собственности, другие дольщики имеют право на получение информации о том, что планируется продажа одной из частей помещения.

Поэтому, известить других собственников о том, что доля продается – основная задача. Необходимо отправить извещение в письменном виде, и только получив отказ, можно приступать к поискам покупателя.

В направляемом собственникам извещении следует указать окончательную стоимость доли, сроки продажи и другие важные особенности. Предложение должно быть отправлено в письменном виде по почте, обязательно – ценным письмом, на которое составляется опись.

Если в течение месяца будет выслан отказ, или же сообщение окажется проигнорированным, дополнительно уведомлять других собственников о начале продажи не нужно, ровно как и получать их согласие.

Отказ другого собственника необходимо приложить к пакету документов при регистрации права собственности на покупателя имущества. Следует учесть, что факт отсылки письма с уведомлением может быть проверен. Если ответа не последовало, можно приложить опись, как подтверждение того, что извещение было отправлено.

Продажа через суд

Чаще всего, приходится осуществлять продажу доли в имуществе через суд в том случае, если один из дольщиков не желает давать разрешение на переоформление права собственности и его переход к другому человеку.

Так, если у гражданина, сопротивляющегося продаже, размер доли в квартире не велик, ее можно принудительно выкупить, однако сделать это можно только в судебном порядке.

При составлении искового заявления в разделе «обоснование требований» необходимо указать, что просьба о принудительном выкупе доли связана с ее ничтожно малым размером.

Однако, добиться положительного решения удастся только в том случае, если собственник не проживает в квартире. Исковое заявление составляется по существующим шаблонам, в нем обязательно должна быть указана причина обращения в суд, доказательства, перечислен перечень прикладываемых документов.

Также следует помнить о том, что исковые заявления не принимаются в судах на рассмотрение до тех, пока не будет совершена оплата госпошлины.

Нюансы

Собираясь продать долю в квартире или уже занимаясь оформлением документов, один из собственников недвижимости должен учитывать следующие нюансы:

1. Сделка в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом.
2. Когда будет получен отказ других дольщиков в приобретении части имущества, можно начинать продажу.
3. Чаще всего, доли каждого из собственников одинаковы, особенно в том случае, если квартира была приватизирована.
4. Если другие собственники квартиры или дома строят препятствия для продажи доли одного из владельцев, ему придется обратиться в суд, где будет совершен выдел одной доли и дано разрешение для последующей продажи.
5. Если продается комната в коммуналке, кроме остальных жильцов необходимо также направить уведомление и в муниципалитет.
6. Если местонахождение других собственников неизвестно, следует сделать запрос в Росреестре на выписку по квартире, в которой будут перечислены все собственники и указан их фактический адрес проживания, на который следует отправить письмо Почтой России.

В некоторых случаях можно продать долю даже в той квартире, что была куплена в ипотеку, при этом свою часть денег банк оставит в обязательном порядке, чтобы погасить остаток долга по кредиту, а та часть, что уже была погашена, возвращается гражданину.

Если доля в квартире продается после развода, следует действовать по стандартной схеме, предварительно направив другому супругу сообщение о намерении продать долю в совместном имуществе.

Сегодня многие стараются оформлять документы по – минимуму, поскольку существенно возросли расходы, связанные с оформлением договора купли – продажи недвижимости, а если речь идет о долевой собственности, то придется потратить деньги еще и на нотариуса, который заверит основные документы. Самый простой способ, которым следует воспользоваться дольщику – предложить часть квартиры другим собственникам и получить денежную компенсацию.

Кому полагается налоговый вычет при покупке квартиры долевая собственность? Найдите ответ на этой странице.

Как разделить землю в долевой собственности, узнайте тут.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kak-prodat-chast-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/

Выкуп долей в квартире: правильное проведение процедуры

Особые нормы закона применяются к объектам недвижимости, у которых сразу несколько владельцев. Главное отличие от обычных сделок состоит в том, что появляется право преимущественного выкупа в случае, если  один из владельцев принимает решение о продаже.

Каким бывает выкуп долей в квартире

Обязательным условием для сделки данной группы, любой разновидности, выступает обоюдное согласие между участниками и собственниками.

Существуют и другие правила, у каждой сделки они свои.

О принудительном выкупе

Случаи с принудительным выкупом встречаются на практике достаточно часто. Обычно так происходит, когда есть желание оформить продажу доли в пользу совладельцев при отказе последних от совершения сделок.

Тогда надо обращаться в суд, чтобы выделенная доля была признана незначительной. Владелец имеет право оформить отказ, в адрес других родственников. Взамен – адекватная компенсация в форме денежных средств.

Необходимо соблюсти три условия, чтобы осуществить выкуп по принуждению:

1. Невозможно выделить долю с использованием натуральной формы.
2. Собственники не заинтересованы в сделке.
3. Доля получает статус незначительной.

Процедура требует составления искового заявления.

Что значит незначительная доля недвижимости? Как можно ее выкупить? Ответы в этом видео:

Наличие следующих пунктов для бумаги обязательно:

• Паспортные данные, каждой из сторон. Продавец доли становится истцом. Роль ответчика играют лица, принимающие недвижимость.
• Описание самой сути выдвигаемых требований. Например, надо признать часть имущества несущественной. Главное – наличие веских оснований, с документальным подтверждением соответствующего факта.Например, надо доказывать, что совместное проживание недопустимо.Или что невозможно провести выделение с использованием так называемой натуры.Это происходит, если, к примеру, говорят об однокомнатной квартире, на которую претендуют сразу несколько человек.
• Информация о том, как конфликт пытались решить в досудебном порядке.
• Проставление числа с подписью.

Когда выкупают через суд

В данном случае предполагается желание одного из совладельцев по выкупу долей.

Но так же присутствует добровольный отказ собственника от оформления сделок. Потому вводится практика так называемого принудительного оформления документов.

Что значит долевая собственность на квартиру? Читайте по ссылке.

Совладельцам, опять же, потребуется признать незначительной долю, которой владел отказник. Им потребуется указать, что для второго участника сделки доля уже не представляет какого-либо интереса.

Извещение о продаже доли в недвижимости.

Принятия окончательного решения требует учёта следующих факторов:

• Отсутствие плат по коммунальным услугам от собственника.
• У владельца нет интереса владеть данным объектом недвижимости. Например, приведены доказательства того, что долгое время на территории квартиры или доли никто не появлялся.Тогда владельцу сначала отправляется письмо с предложением продать долю. Потом уже прибегают к судебному порядку решения споров.
• Отсутствие кровного родства между владельцем доли и другими собственниками.

Срочная разновидность выкупа

Данной практикой чаще пользуются агентства недвижимости.

Риелторы предлагают подобный вариант, если владельцу действительно необходимо как можно быстрее получить денежные средства.

О процедуре выкупа

Сначала владелец доли должен направить специальное уведомление или письмо другим собственникам. Таким образом, они первыми узнают о проведении сделки.

Если прошёл максимум месяц, а ответа нет, либо все отрицательные – проводится стандартная процедура продажи.

Она мало чем отличается от продажи квартиры.

Как происходит выдел доли несовершеннолетнему при покупке квартиры с использованием материнского капитала? Смотрите тут.

Нотариальное удостоверение в данном случае относится к обязательным требованиям.

Для удостоверения сделки через нотариуса собирают пакет документации:

1. Разрешение органов опеки при наличии интересов у несовершеннолетних.
2. Паспорта сторон.
3. Соглашение на покупку и продажу.
4. Выписка из ЕГРП, если нет регистрационного свидетельства.
5. Паспорт из кадастра и БТИ.
6. Правоустанавливающие документы.
7. Свидетельство о госрегистрации доли.
8. Оформленный отказ других совладельцев.
9. Доказательства совершения всех необходимых действий для уведомления заинтересованных лиц.

Образец договора купли-продажи доли в квартире.

Использование ипотеки

Ипотека в данном случае становится главным условием и обеспечением для клиента.

Из обязательных правил сделки:

• Обеспечение залогом.
• Выдача средств на существенный период.
• Целевое назначение средств.

В залог могут передаваться как целые предметы, так и части от них.

Но иногда сделки проводятся и при отсутствии имущественных прав.

Применяем материнский капитал

Приобрести на материнский капитал можно не только целые объекты недвижимости, но и части.

Как происходит по законы выделение доли в натуре? Пошаговая инструкция здесь.

Главное условия – чтобы сама доля была отделена от других частей квартиры. Потому, например, невозможно приобрести долю в квартире всего с одной комнатой.

Как происходит процедура принудительного выкупа доли в квартире? Смотрите видео:

Бумаги понадобятся следующие:

• Заявление с описанием намерения совершить покупку части.
• Копии договора по приобретению жилья, оформленные после государственной регистрации.
• Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений.
• Свидетельство, по которому право собственности считается законным.
• Сертификат, в форме копии и подлинника

Выкуп долей у родственника

Выкуп будет актуален, если совместное проживание стало невозможным по каким-либо причинам.

Важно не допускать нарушений действующего законодательства.

Заключение и возможные сложности

Важно, чтобы до проведения сделки были получены официальные ответы от всех лиц, чьи интересы могут быть затронуты в дальнейшем.

При этом собственнику придётся осуществлять продажу по цене, которую он указал в подобных сообщениях. Внесение корректировок недопустимо.

Приобретение долей в квартире длительный процесс, который требует учёта множества нюансов.

Юристы помогут найти ответы на все вопросы и удостовериться в том, что права других лиц не были нарушены при совершении сделок.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://NaRuki.ru/nedvizhimost-v-nasledstve/pravo-sobstvennosti/vykup-dolej-v-kvartire.html

Принудительная продажа доли в квартире через суд, как заставить продать долю в квартире через суд

/ Жилищные споры / Принудительная продажа доли в квартире через суд

Просмотров 37

Общедолевая собственность затрагивает интересы многих людей, зачастую чужих друг другу. Даже если они не живут в квартире, от споров уйти очень сложно. Нередко конфликт связан с продажей долей. Например, когда одни собственники злоупотребляют своими правами, а другие не могут заставить их продать спорную часть. Один из камней преткновения – цена доли в квартире. Что делать, если мирный исход невозможен, и никто не идет на уступки?

Закон допускает принудительную продажу доли в квартире в судебном порядке. Пусть это возможно далеко не всегда, но порой иного пути попросту нет – на поиск компромисса могли уйти годы досудебных разбирательств. Разберемся, когда и как заставить собственника продать долю в квартире. Знание судебного порядка позволит провести выкуп без осложнений.

Можно ли через суд выкупить долю квартиры в принудительном порядке

Недвижимость может принадлежать одновременно нескольким владельцам – режим долевой собственности. Каждый из совладельцев имеет право на проживание в квартире. Вместе с тем он может продать свою долю с соблюдением преимущественного права (ст. 250 ГК РФ).

Собственники также могут установить порядок пользования квартирой. Или, другими словами, определить – кто в какой комнате будет проживать. Если это затруднительно или комнаты проходные, остается последний вариант – выкуп доли квартиры. Логично, что в случае отказа собственника от продажи придется действовать уже в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Имейте в виду, что не каждую долю можно выкупить через суд. Заставить собственника продать долю сами вы не сможете, зато есть шанс сделать это на основании существенных факторов:

• Незначительность доли – говорить о точном размере нельзя, ситуации индивидуальны. Расчеты ведутся от площади всей квартиры, т.е. решается – можно ли считать долю мизерной для выкупа или она таковой не является (пример: ⅓ в трехкомнатной квартире – всего лишь минимальная доля, а ⅓ в «однушке» – уже незначительная (выкупаемая)).
• Сложность с выделом в натуре – встречается в 99% из 100 возможных. Современная планировка жилья не позволяет превратить долю в «мини-квартиру», т.е. создать отдельный вход, кухню, санузел, коммуникации. Да и власти не приветствуют создание новых «коммуналок». Обычно здесь проблем не возникает и данный фактор сразу идет в зачёт позиции истца.
• Отсутствие имущественного интереса – пожалуй, главный критерий оценки долей в квартирах. Если обладатель спорного участка квартиры не имеет в ней регистрацию, никогда не жил в квартире, не оплачивал коммуналку, ремонт и налоги – суду станет ясно, что человек попросту не нуждается в данной доле. Следовательно, его обяжут продать ее по фиксированной цене заинтересованным совладельцам (истцам).

Отметим, что для успеха в суде придется сложить все три фактора воедино. Если хотя бы один из них не учтён, суд не вынесет решения в пользу продажи доли собственника.

Заметим также, что у судов нет универсальной трактовки понятия «незначительная доля». Вопрос решается в индивидуальном порядке – из расчета площади квартиры, количества жильцов, их отношений между собой, несения расходов, нарушения правил проживания и др.

Как заставить продать долю в квартире через суд

Следование правилам позволит выкупить спорную долю в квартире – что фактически и означает ее продажу со стороны собственника. Даже если вы не сошлись в цене, обращение в суд позволит ее установить.

Пошаговая инструкция в 2026 году

Дело о продаже доли в квартире относится к гражданскому судопроизводству. Рассмотрением таких дел занимаются районные (городские) суды по месту нахождения объекта недвижимости.

Алгоритм действий через суд:

Этап №1. Досудебное урегулирование ситуации

Истцу предстоит выполнить стандартный перечень действий – о том, что он предпринял попытку разрешить спор в мирном русле:

• написать собственнику письмо с предложением о выкупе спорной доли (можно указать цену или сообщить о готовности к переговорам);
• вручить письмо адресату – под роспись на одном из экземпляров;
• отправить предложение ценным письмом – заполнить также опись вложений и заказать уведомление о доставке;
• сохранить ответ или дождаться доставки письма.

Этап №2. Сбор документов + оценка

Задача собрать как можно больше документов в пользу своих намерений. Желательно привлечь разные источники – включая показания соседей, совладельцев, участкового, сотрудников ЖЭК и т.д.

Истец также готовит данные оценочной экспертизы. Чтобы привлечь оценщика, нужно подать заявку в лицензированную организацию (работают в системе СРО) и заключить договор на оценку доли в квартире. Эксперт ознакомится с документами на жилье, проведет статистический анализ, оценку на рынке недвижимости – по итогам расчетов вы получите актуальную стоимость выкупаемой доли. Ознакомьте с нею несогласного собственника – быть может, он пересмотрит свое решение и вам не придется идти в суд (экономия денег).

Если ситуация не изменится – переходим к следующему шагу.

Этап №3. Составление иска

Желательно доверить это квалифицированному юристу – тем самым, вы сэкономите время и будете уверены в правильности готового обращения в суд.

Этап №4. Внесение выкупной стоимости

Истцу предстоит перечислить деньги на депозит Судебного департамента – что подтвердит его намерения и платёжеспособность. Если деньги не поступят, суд попросту не станет рассматривать дело. Квитанцию о зачислении средств нужно приложить к пакету с документами.

Этап №5. Подача иска

Адресат – районный или городской суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Если ответчик там не прописан, нужно подать иск по месту его регистрации. Узнать адрес суда можно на официальном сайте или на карте вашего населенного пункта.

Этап №6. Рассмотрение дела

Предварительно суд знакомится с материалами дела. Если кто-то из участников заявит ходатайство о назначении экспертизы – суд отложит дело на срок проведения оценки. Далее, заслушают истца, ответчика, свидетелей, а при необходимости – представителя органа опеки и прокурора. Окончательное решение выносится с учетом предоставленных доказательств или их отсутствия.

Этап №7. Ознакомление с решением суда

Итоговый вердикт имеет форму постановления – вступление в силу происходит не сразу, а спустя 30 дней (срок на подачу апелляций). Затем истцу нужно снять копию с постановления суда. Перечисленные им деньги суд переведет на счет ответчика – последний утратит право собственности на объект спора. Истец сможет объединить доли в квартире в одну общую.

Документы

Большинство сложностей возникает с подачей документов. Далеко не все истцы знают о минимальном комплекте бумаг по делам о принудительной продаже доли.

Среди основных документов можно отметить:

• копия + подлинник удостоверения личности (паспорта);
• квитанция о внесении госпошлины за подачу иска;
• квитанция о зачислении денег на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ;
• документы-основания на долю в квартире – сюда может входить свидетельство о праве на наследство, договор о передаче жилья в частную собственность (приватизация), дарственная, договор мены и т.д.
• документ о регистрации права собственности – раньше были свидетельства, а с 2016 года выдают выписки из ЕГРН (ранее – ЕГРП);
• техплан жилого помещения;
• выписка из ЕГРН с характеристиками на квартиру;
• выписка из поквартирной книги – о составе живущих в квартире на дату обращения истца;
• копия письма-предложения о продаже доли – желательно с уведомлением о вручении.

Среди вспомогательных документов выделяют:

• акт-заключение эксперта – об оценочной стоимости выкупаемой доли ответчика;
• справки из банка, Налоговой, ЕИРЦ – о задолженностях собственника (весомый аргумент в пользу продажи);
• письменные показания свидетелей;
• фото–, аудио–, видео материалы – которые могут доказать правоту истца;
• копии договоров с подрядчиками, квитанции на капремонт, закупку стройматериалов и т.д.
• выписка из ЕГРН-3 – о том, что ответчик имеет в собственности альтернативное жилье;
• справка по месту жительства;
• прочие документы.

Потребуются не только копии, но и оригиналы. Число комплектов с документами (+иск) должно соответствовать количеству участвующих сторон. Минимально – три пакета с документацией.

Образец иска о принудительной продаже доли в квартире

Заполняя иск, ориентируйтесь на положения статей 131-132 ГПК РФ – в них содержатся обязательные условия . При их отсутствии суд может оставить иск без движения или вовсе его отклонить.

Рекомендуем взять за основу следующий шаблон:

Судебные расходы, госпошлина

Подсчет затрат связан с госпошлиной за подачу иска и независимой экспертизой. Общая сумма может доходить до 50 000 рублей, но в большинстве случаев расходы перекладывают на ответчика.

Сколько стоит продажа доли в квартире через суд:

• обязательная госпошлина – рассчитывается на основании ст. 333.19 НК РФ: например, если цена иска до 20 000 рублей, истцу придется отдать 4% от стоимости (но не менее 400 рублей);
• повторная судебная экспертиза – до 50 000 рублей;
• госпошлина за регистрацию права собственности после суда – 2 000 рублей;
• прочие издержки – от 1 000 рублей.

Истец вправе просить об отсрочке или о рассрочке платежей – на случай, если он не может оплатить расходы сразу. Заявление подается вместе с основными документами в секретариат судебной канцелярии.

Сроки

Датой начала рассмотрения служит день подачи иска и документов. Начиная с этого дня, суд приступает к изучению представленных аргументов – на это отводится 5 суток (ст. 133 ГПК РФ).

Первые слушания назначают не раньше, чем через месяц после регистрации искового заявления. Заседания проводятся при участии обеих сторон – истца и ответчика (либо – их представителей). Неявка на заседание по уважительной причине может отсрочить слушания. Максимальный период, который суд отводит на перерыв в деле – 6 месяцев.

Назначение судебной экспертизы также оттягивает сроки – обычно на 1-2 месяца. Если прибегнут к повторной экспертизе, дело затянется на полгода. Этим умело пользуются ответчики, желающие отсрочить принятие решения в суде первой инстанции. Истцам нужно быть готовыми к разным уловкам и хитростям оппонентов.

И так, мы выяснили, что суды опираются на три фактора в рассмотрении дела. Если хотя бы один из критериев не учтён в иске, скорее всего последует отказ.

Что представляет важность для суда:

• общий баланс долей в квартире – кто имеет долю в собственности, какова ее величина, каково соотношение с остальными и др.
• нарушены ли интересы других сособственников, и если да – каким образом;
• знал ли ответчик о приобретении малозначительной доли в общем праве, учитывал ли неудобства от использования доли в квартире;
• затронуты ли интересы детей, пожилых людей, инвалидов, сирот;
• возможно ли совместное проживание в квартире, разделение комнат с учетом потребностей всех живущих людей.

Ответы на эти вопросы дают цельную картину происходящего. Если ответчику больше негде жить, его никогда не лишат единственной доли.

Пример 1

Серпуховский городской суд МО рассматривал дело Моисеевой Н.В. против ее бывшего супруга Моисеева А.Д. Оказалось, что истице принадлежала квартира до вступления в брак. Муж вложился в ремонт и покупку новой техники, увеличив итоговую стоимость жилья.

Впоследствии от смог отсудить у Моисеевой ¼ долю, размером 9,4 м². Общая площадь квартиры – 41 м². Совместное проживание стало невозможным в результате развода. Моисеева заявила, что бывший муж за квартиру не платит, устраивает скандалы, грозится отсудить и другие доли жилплощади.

Истица предлагала ему продать ¼ долю, но он отказывался. Иного жилья у ответчика не было.

Районный суд оценил исковые требования Моисеевой против бывшего супруга, сопоставил общую площадь к незначительной доле, изучил условия проживания и взаимоотношения совладельцев. Острой необходимости в выкупе доли суд не обнаружил. Однако он посоветовал истице подать новый иск – о взыскании с мужа денежных средств за коммунальные услуги.

Пример 2

Новосибирский районный суд зарегистрировал иск от истца Андреева в отношение Злобина. Предметом спора была 1/21 доля ответчика в 2-комнатной квартире г. Новосибирска – общая площадь 40 м².

Истец хотел заставить ответчика продать незначительную долю квартиры по оценочной стоимости (приложение – данные независимой экспертизы). Он также сообщил, что площадь Злобина – всего 2 м², что явно не дотягивает до минимального размера. Квадратных метров не хватит, чтобы выделить ответчику отдельную комнату, в которой тот не нуждался (приложение – выписка из ЕГРН о наличии альтернативной жилплощади + выписка из домовой книги – о том, что обладатель 1/21 доли не имел регистрации в спорной квартире).

Андреев также сообщил, что ответчик ни разу не оплачивал капитальный ремонт, имел задолженность по квартплате, не участвовал в собрании жильцов и не был заинтересован в реализации своей доли (ссылка на п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Ответчик (Злобин) на заседание не явился, опровержения предоставить не смог и всячески избегал участия в деле. Итоговое решение суда было в пользу Андреева – «обязать истца перечислить компенсацию за 1/21 долю ответчика с прекращением права собственности у последнего в отношение проданной доли». Выкупная сумма – 183 500 рублей.

«Яблоком раздора» в делах о принудительной продаже долей является имущественный интерес. Истцы могут считать, что ответчик не заинтересован в своей доле. Ответчики, напротив, ссылаются на такую необходимость и жизненные условия. Слабые аргументы могут сыграть не в пользу истца.

Особенно, если он не предоставит данные экспертизы, когда ситуация требует такого подхода. Если вам нужна срочная помощь юриста, обратитесь к ней на нашем сайте.

Эксперты помогут с выстраиванием тактики в суде, подскажут что указать в иске и как не допустить сомнений второй стороны? Знание нюансов – дополнительная гарантия успеха в выкупе доли через суд.

Источник: http://law-divorce.ru/prinuditelnaya-prodazha-doli-v-kvartire-cherez-sud/

Принудительный выкуп доли в квартире через суд (судебная практика 2017 в Москве) | Гордон и Партнеры

Рассматривая требования совладельцев долей в квартирах  о принудительном выкупе — о возмездной передаче доли другому собственнику, суды исходят из следующих правил.

Выкуп доли у участника общей долевой собственности может быть проведен по согласию между участниками общей собственности, а при не достижении согласия – по решению суда (статья 252 Гражданского кодекса РФ).

Важное условие статьи кодекса, которое создает препятствие для досудебного урегулирования вопроса – выплата стоимости доли возможно с согласия ее собственника (ч.4 ст.252 ГК РФ). В большинстве ситуаций стороны договориться не могут, затем следует нарушение интересов одной из сторон, а дальше — суды. В зависимости от ситуации, это выкуп доли через суд, расторжение сделки купли-продажи через суд, перевод на себя прав покупателя, признание дарения недействительным.

С одной стороны правила ст.252  ГК РФ  соответствует конституционному праву о защите частной собственности, с другой, остальные участники долевой собственности – такие-же собственники, и их право собственности (возможность пользования имуществом) ограничивается правами собственников других долей. Но часто, ограничения накладываются собственниками незначительной доли. И в последнем случае эта статья Гражданского кодекса РФ до настоящего времени создает сложно разрешаемые правовые ситуации.

Рассматривая в 2016 году одно из дел о «принудительном» выкупе доли у участника долевой собственности (квартиры), Верховный Суд РФ  описал общий принцип судебного принудительного выкупа доли квартиры. При реализации такого крайнего способа разрешения споров суды обязаны устанавливать ОДНОВРЕМЕННОЕ наличие обстоятельств, с которыми законодатель в статье 252 Гражданского кодекса РФ  допустил применение такой принудительной выплаты собственнику:

1. когда доля собственника незначительна,
2. доля не может быть реально выделена,
3. собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Незначительная доля

Критерий незначительности доли в кодексе отсутствует, что порождает споры и злоупотребления между участниками общей собственности.

Поскольку общая собственность может возникать на различные виды имущества (движимое, недвижимое, производственное и т.д.) с учетом правовой позиции Верховного Суда РФ в каждом случае спора о принудительном выкупе доли спор должен разрешаться судами с учетом конкретных обстоятельств, устанавливая факт незначительности доли.

Так, разрешая спор о принудительном выкупе незначительной доли в квартире в Москве, суд постановил решения исключительно на совокупности обстоятельств (апелляционное определение Мосгорсуда от 30.03.2017г. гр.д.№33-11815), в том числе определил долю в общем имуществе, как незначительную.

Обстоятельства дела: В собственности истца находилась доля 2-х комнатной квартиры размером 19/20, а у ответчика – 1/19 доля. В квартире проживал ответчик. Вселению истца препятствовал. У ответчика было другое жилое помещение.

Суд удовлетворил исковые требования.

Мотивы принятого решения:

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что возникшие правоотношения между участниками долевой собственности по поводу объекта собственности – двухкомнатной квартиры свидетельствуют о наличии исключительности случая, когда данный объект не может быть использован собственником _______, имеющим меньшую долю в праве собственности, по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, то есть прав _______.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основе изучения фактических обстоятельств, которые позволили суда установить:

— ответчик существенного интереса в спорном жилом помещении не имеет,

— имеет на праве собственности другое жилое помещение,

— между сторонами сложились крайне неприязненные отношения относительно порядка пользования жилым помещением, его оплаты и содержания, что препятствует их совместному проживанию в одном жилом помещении без выдела в натуре их долей.

Обоснование невозможности совместного пользования квартирой позволяет суду делать вывод о необходимости выделить доли в натуре. И только затем, с учетом этого обстоятельства, становится обоснованной оценка судом размера долей для их выдела внатуре.

В рассматриваемом деле районный суд г.Москвы, с чем позже согласился Московский городской суд, установил  незначительную долю ответчика в квартире:

на долю ответчика приходится 1,535 кв.м жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных прав и не могут быть выделены в натуре, в связи с чем отсутствует реальная возможность использования ответчиком жилой площади, приходящейся на его долю в спорном жилом помещении.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основании  доказательств в деле, согласно которым:

Согласно единому жилищному документу, квартира, расположенная  по адресу: …. является двухкомнатной, общая площадь квартиры составляет … кв.м., жилая — … кв.м. (одна комната … кв.м., вторая … кв.м.).

Доля истца составляет … кв.м жилой площади, ответчика – …. кв.м  жилой площади.

Из приведенного «свежего» решения о принудительном выкупе незначительной доли в квартире по решению суда, засиленного апелляционной инстанцией Мосгорсуда можно сделать однозначный вывод.

Незначительность доли определяется судом с учетом конкретных обстоятельств дела. В данном случае 1/20 доля 2-х комнатной квартиры не могла быть объектом жилищных прав, поскольку на нее приходилось 1,535 кв.м. жилой площади. А если на такую же долю придется 15,35 кв.м? Например, если квартира площадью 400 кв.м. Для Москвы, это вполне реальный вариант.

Полагаем, в таком случае решение суда могло быть иным. Но и истец тогда мог бы привести другие аргументы.

28 мая 2017 года

Москва

Адвокат Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/prinuditelnyy-vykup-doli-v-kvartire-2/