Как избежать обмана при покупке квартиры
Покупка квартир и другой недвижимости представляет собой сложную процедуру, которая сопряжена с определенными рисками. Чтобы исключить эти риски и не стать жертвой обмана и мошенничества, нужно тщательно проверять все документы и хотя бы на базовом уровне ориентироваться в законах рынка недвижимости.
Самые распространенные факторы риска
- Права на квартиру: перед покупкой следует внимательно изучить правовую «чистоту» жилья – проверить право собственности на недвижимость, убедиться в отсутствии долгов, притязаний членов семьи и пр. Некоторые квартиры обладают такой историей, что разобраться с ней может только юрист – в таких случаях лучше не рисковать и доверить заключение сделки профессионалам. Стоимость их услуг намного меньше цены проблем, которые можно по незнанию купить вместе с квартирой.
- Характеристики жилья: продавцы всегда стараются «показать товар лицом» — Вы видите хорошую квартиру, которая, на первый взгляд, вполне комфортна и пригодна для жилья. При этом может оказаться, что в квартире проблемы с инженерными коммуникациями, нелегальная перепланировка, или вообще дом построен незаконно. Если эти моменты не прояснить заранее, то потом отстаивать свои права будет очень трудно. Поэтому стоит еще «на берегу» удостовериться в качестве жилья, его законности и характеристиках.
- Оформление сделки: сейчас этот фактор риска сведен к минимуму, т.к. государство жестко контролирует сделки с недвижимостью. Но еще недавно недобросовестных риелторов было довольно много, что давало большой простор для воплощения «мутных» схем. В любом случае, выбирая риелтора, стоит изучить его практику, рекомендации и документы, чтобы обезопасить себя.
Чтобы самостоятельно провести предварительную проверку приобретаемой квартиры, стоит запросить у продавца следующие документы:
- Бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость: договоры купли/продажи, наследования, дарения и пр. Если по разным причинам эти документы Вам не предоставляются – отказывайтесь от сделки, т.к. риски возникновения проблем в будущем очень высоки.
- Справка ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости): в ней указываются все члены семьи продавца, прописанные в квартире, а также те, кто может заявить на ее права. Известны ситуации, когда продавец настаивает на заключении сделки, пока в квартире прописан он или его семья – якобы, деньги нужны срочно, а выпишутся они в ближайшее время. Верить таким обещаниям не стоит во избежание проблем — часто такие обещания не выполняются, а покупателю квартиры приходится отстаивать свои права на жилье в спорах с кучей прописанных (чужих!) родственников.
- Справка из ЖЭКа: это документ позволяет убедиться, что на покупаемой квартире не «висят» задолженности по коммунальным услугам. Иногда эти услуги могут достигать десятков тысяч, поэтому запросить справку необходимо, чтобы не пришлось оплачивать чужие долги.
Ипотечная квартира
Ипотека подразумевает, что само жилье является обеспечением кредита. То есть, если прежний владелец не смог выполнить финансовые обязательства перед банком и перестал вносить платежи, квартира переходит в собственность к банку, и купить/продать ее нельзя. Поэтому важно убедиться, что у продавца ипотечной квартиры нет задолженности перед банком – для этого нужно запросит данные непосредственно в банке и изучить ипотечный договор.
Приватизированная квартира
20-25 лет назад квартиры часто приватизировались без учета прав их несовершеннолетних обитателей, а также в приватизации могли принимать участие третьи лица. Чтобы избежать проблем с этими самыми «третьими лицами» и подросшими детьми, которые во время приватизации не были зафиксированы как собственники — стоит тщательно проверить все документы, а, в идеале – обратиться к юристу.
Покупка у юридического лица
Нужно убедиться, что лицо, подписывающее договор купли-продажи обладает нужными правами, а также удостовериться, что ВСЕ учредители компании заверили договор. Кроме того, квартира должна состоять в жилом фонде – это указывается в договоре, но проверить этот факт тоже стоит.
Приобретение по переуступке прав
Известны случаи, когда мошенники пытаются продать одну квартиру нескольким людям – после подписания договора доказать свои права очень трудно, поэтому при таком варианте сделки деньги нужно вносить только после подписания и проверки документов.
Приобретение жилья у пожилого человека
В этом случае необходимо удостовериться в здравом уме и дееспособности продавца – поговорить с соседями и участковым, запросить справки о здоровье (от психиатра и нарколога), а также тщательно проверить наличие/количество родственников, которые могут претендовать на квартиру.
При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/kak-izbezhat-obmana-pri-pokupke-kvartiry/
5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника.
По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей. Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно.
В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.
2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска
«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной. Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними.
Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно. Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника.
Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказываетдиректор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
3. Сокрытие законных наследников
Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство.
В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен.
Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.
Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать.
Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании.
А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.
Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю. Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки.
Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались. Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя.
И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум.
Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.
Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики
Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?
4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности
Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации. Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.
5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей
Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.
Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации
Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.
Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала
При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.
Est-a-Tet
Не пропустите:
5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник
Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек
Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_vidov_moshennichestva_pri_prodazhe_vtorichnyh_kvartir/4958
Как избежать обмана при покупке квартиры на вторичном рынке
На рынке вторичного жилья действует множество мошенников. Обман при покупке квартиры – дело прибыльное, после одной удачной сделки мошенники становятся богаче на несколько миллионов рублей. Перед покупкой квартиры на вторичном рынке нужно узнать, какие схемы обмана существуют, и как отличить мошенника от честного продавца недвижимости.
Признаки и схемы нечестной сделки
Мошенники умеют выглядеть как честные люди и быстро входить в доверие к покупателям недвижимости. Заподозрить нечестную сделку можно по следующим признакам:
1. Стоимость недвижимости значительно ниже средней по рынку.
2. В документах на квартиру есть противоречия.
3. Сделку совершает не собственник, а доверенное лицо.
4. Продавец требует задаток и отказывается фиксировать эту сумму в Договоре или расписке.
5. Продавец отказывается предоставить один из документов или затягивает его выдачу.
Наличие этих признаков не обязательно говорит о мошенничестве. Например, низкая цена квартиры может быть вызвана желанием продавца поскорее избавиться от недвижимости и переехать за границу. При наличии сомнений в честности продавца, к оформлению сделки стоит привлечь профессионального юриста.
Далее рассмотрим самые популярные схемы мошенничества на вторичном рынке жилья
Схема №1 – Несколько покупателей жильяСамый прибыльный способ обмана: продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям. С каждым покупателем мошенник заключает Договор у разных нотариусов и на собранные деньги уезжает из страны.
Владельцем квартиры станет покупатель, который первым пройдет государственную регистрацию права на недвижимость. Если ни один из покупателей не сможет пройти регистрацию, право собственности нужно оспаривать в судебном порядке.
Как избежать обмана: после внесения задатка не передавайте остаток стоимости квартиры до государственной регистрации права собственности.
Схема №2 – Продажа по фальшивым документам Часто мошенники продают чужие квартиры, арендованные у законного собственника. Сделка заключается по фальшивым документам на недвижимость. Когда об этом узнает настоящий собственник, он оспаривает сделку в судебном порядке. Договор купли-продажи признается недействительным, и покупатели вынуждены покинуть жилое помещение.
Как избежать обмана: проверяйте документы на недвижимость у независимого юриста.
Схема №3 – Продавец не выписываетсяПосле того как продавец получил деньги за недвижимость, он отказывается выписываться из квартиры. Он обращается в суд и просит аннулировать сделку, так как переехать ему некуда. Суд принимает его сторону и аннулирует Договор. Но продавец говорит, что уже потратил всю сумму на неотложные нужды и соглашается возвращать деньги небольшими частями. Погашение долга затягивается на десятилетия.
Как избежать обмана: пропишите в Договоре срок, когда продавец должен выписаться из квартиры. Перечислите санкции в том случае, если он этого не сделает.
Прочитайте статью «Покупка квартиры с обременением: какие есть риски?» В данной статье подробно рассмотрен вопрос о том, кого нельзя выписывать из квартиры.
Схема №4 – Сниженная цена в ДоговореЕсли продавец просит указать в Договоре заниженную сторону квартиры, он не обязательно мошенник. Возможно, он действительно желает сэкономить на уплате налогов со сделки. Но если через некоторое время продавец примет решение аннулировать сделку, по закону он будет обязан вернуть только сумму, указанную в Договоре.
Как избежать обмана: не подписывайте Договор с заниженной стоимостью квартиры. В ином случае возьмите с продавца расписку о получении денег, которые не входят в указанную сумму.
Схема №4 – Забытые родственникиПосле совершения сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке могут появиться родственники продавца, которые пытаются доказать свои права на недвижимость. Не всегда эта ситуация является запланированным мошенничеством. К подобному сценарию могут привести плохие отношения в семье продавца. Но если суд признает право неучтенного родственника на недвижимость, можно лишиться и жилья, и денег.
Как избежать обмана:
- Уточните, как именно продавец получил квартиру. Если жилье передано по наследству – требуйте письменного согласия всех остальных наследников на продажу квартиры.
- Если жилье приобретено в браке, требуйте письменное согласие супруга или супруги человека, с которым заключаете сделку.
Не лишними будут и письменные согласия всех прописанных в квартире людей. - Если прописан несовершеннолетний, обязательно согласие из органов опеки и попечительства.
- Не стесняйтесь требовать расписки о согласии на продажу квартиры. При их отсутствии сделка может быть аннулирована через суд.
Схема №5 – Справка о недееспособности
Сделка купли-продажи может быть аннулирована, если продавец является недееспособным. Существует заблуждение, что в эту ловушку можно попасть, только покупая квартиру у пенсионеров. На самом деле недееспособным может оказаться любой взрослый человек. При ипотеке некоторые банки включают справку о дееспособности продавца в перечень необходимых документов для выдачи кредита.
Как избежать обмана: Не стесняйтесь попросить справку о дееспособности продавца на момент заключения сделки, даже если он выглядит как адекватный человек.
Мошенничество с материнским капиталом
Получение материнского капитала наличными деньгами запрещено законом, даже если деньги будут использованы на улучшение жилищных условий семьи. Любые сделки купли-продажи недвижимости с материнским капиталом, которые подразумевают обналичивание этих денег, являются мошенничеством со стороны покупателя.
Существует несколько схем обналичивания материнского капитала или его части:· Оформление фиктивной сделки по купле-продаже квартиры.· Покупка аварийного жилья по стоимости пригодного к проживанию.
· Фиктивное оформление ипотеки через пособника, который работает в банке.
Если продавец недвижимости предлагает осуществить одну из перечисленных схем, от сделки лучше отказаться. Во-первых, мошенник может обмануть и оставить материнский капитал себе. Во-вторых, ответственность за обналичивание денег несут и продавец, и покупатель. Максимально возможное наказание – 10 лет лишения свободы.
Другие неприятные ситуации
Честная сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынке также может обернуться проблемами для новых жильцов. Это происходит в следующих ситуациях:
- В квартире сделана несогласованная перепланировка. Это может привести к отказу в регистрации новых жильцов и серьезному штрафу.
- За купленной квартирой числятся долги по коммунальным услугам. При смене владельца недвижимости оплачивать долги обязан новый собственник.
Как избежать таких ситуаций: Сверяйте реальную планировку квартиры и план жилплощади по документам. Запросите выписку из ЖЭКа о наличии или отсутствии долгов за коммунальные услуги.
Заключение
На рынке купли-продажи недвижимости сосредоточены большие деньги, поэтому он привлекает мошенников. Самый лучший способ защитить себя от обмана – покупать квартиру через агентство по недвижимости. Выбирайте агентство с хорошей репутацией и большим опытом работы. Не участвуйте в мошеннических схемах по уклонению от налогов или обналичиванию материнского капитала, чтобы избежать проблем.
Источник: https://moepravo24.ru/kak_izbezhat_obmana_pri_pokupke_kvartiry_na_vtorichnom_rynke/
