Как обменять квартиру на другую с доплатой?

Обмен на рынке жилья: нюансы сделки

Сайты и порталы о недвижимости пестрят объявлениями об обмене жилья. Всплеск предложений по обмену в стране возник после произошедшей в феврале этого года девальвации. Платежеспособность населения снизилась, а потребность улучшить жилищные условия осталась, позволяя рынку обмена оставаться востребованным.

Если проанализировать газету «Недвижимость», то получится, что на 8 объявлений о продаже недвижимости в Караганде приходится 1 предложение об обмене. По сравнению с прошлым годом желающих обмениваться жильём стало в 3,5 раза больше. В 2013 году соотношение объявлений о продаже квартир к обмену составляло 30:1.

Люди меняют многокомнатные квартиры с ремонтом на дома, дома на квартиры, жилье на окраине города на жилплощадь в более престижных районах, дома с земельными участками, имуществом и автомобилями на несколько квартир, однокомнатные на двух-, трехкомнатные с доплатой и без. Вариантов масса. Однако на практике клиентам, у которых нет времени ждать подходящие варианты, приходится продавать свою недвижимость, а потом покупать другую.

— Целый месяц я размещала в газете объявление об обмене двухкомнатной квартиры на первом этаже в «хрущевке», — рассказывает карагандинка Фарида Умарова.

— Хотела поменять ее с доплатой на двухкомнатную, но этажом повыше и улучшенной планировки. За все это время ни одного подходящего предложения так и не поступило. В итоге я обратилась к риелтору, который посоветовал сначала продать квартиру, а потом уже с наличкой на руках искать другую. Покупателя нашли легко, молодая семья решила оформить ее в ипотеку за 40 000 долларов. Теперь я планирую добавить около 5-10 тысяч долларов и купить квартиру большей площади на средних этажах.

Секреты успешной продажи недвижимости>>>

Очевидные плюсы

• Можно обменять квартиру, не имея на руках денежных средств.
• При совершении такой сделки точно не останешься без крыши над головой, даже на непродолжительное время.
• Единовременная регистрация договора по продаже квартиры и покупке квадратных метров, подобранных в качестве нового жилья.
• Не надо беспокоиться о росте цен на покупаемую квартиру, так как продажа и покупка жилья осуществляются единовременно.

Нужно помнить, что две квартиры ценятся выше, чем одна, пусть даже она будет большей по площади. 

Вот, к примеру, обменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные нельзя, если только «однушки» не будут располагаться в менее престижных районах. Потому что, как правило, стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем двух- или трехкомнатной. Также сложно произвести обмен двухкомнатной квартиры на две однокомнатные в одном районе. Скорее всего, придется доплачивать. Все вариации сделок обмена перечислить сложно. Каждый случай индивидуален и требует своего подхода.

Почему при обмене завышают цены? 

Часто в объявлениях можно увидеть подобную формулировку: «Продаю двухкомнатную квартиру. Цена 75 тысяч долларов. Цена на обмен — 82 тысячи долларов». Факт, что при обмене стоимость недвижимости, как правило, завышена, подтверждают и риелторы.

— Обмен предполагает завышенную цену объекта по сравнению с его стоимостью при продаже. Почему? Потому что собственник квартиры заранее предугадывает, что, если он обменяет сейчас свою квартиру на другую, то новую квартиру ему тоже надо будет продавать.

Поэтому при обмене он ставит цену на 5-10% выше, чтобы оставить люфт в случае долгой продажи новой квартиры, стоимость на которую потом может снизиться, — разъясняет директор компании ABC Royal Estate Расул Биккинин.

— Но если у двух участников сделки идут реальные переговоры об обмене и обе стороны понимают, что это взаимовыгодный обмен, а не просто лишь бы избавиться от квартиры, то цены встают на свои места и на свои реальные уровни.

Чем обмен не угодил риелторам?

Счастливым стечением обстоятельств называют заключение сделки по обмену и риелторы, так как у клиентов, обратившихся с обменом жилья, до оформления договора доходит очень редко.

— Вся сложность альтернативных сделок в том, что поиск жилплощади чаще всего ограничен определенным районом, — говорит директор карагандинского агентства недвижимости Comfort Анастасия Ксендз. — И найти подходящие варианты для собственников, которые хотели бы иметь квадратные метры именно в данном районе, практически нереально.

— По сути, это очень сложная сделка, и сам процесс подбора квартир на обмен очень трудоемкий, — подтверждает Расул Биккинин.

— При непосредственном обмене квартиры на квартиру необходимо, чтобы обе стороны устроила их жилплощадь, а это очень большой перечень характеристик (количество комнат, общая площадь, площадь кухни, ремонт, этажность, сам дом, район, инфраструктура и многое другое), а если происходит обмен большей квартиры на меньшую, так еще и сумма доплаты.

Если в советское время обмен был «популярен», потому что типы домов и планировок были идентичными и похожими, то сейчас есть огромный выбор типов домов, планировок, отделок в квартирах, районов и многого другого. Поэтому обмен — процесс очень сложный, и удовлетворить обе стороны в их запросах очень непросто. Как правило, собственники квартир предпочитают сначала продать квартиру и следом приобрести что-то другое.

Счастливым стечением обстоятельств называют заключение сделки по обмену и риелторы, так как у клиентов, обратившихся с обменом жилья, до оформления договора доходит очень редко.

Специалисты агентств недвижимости недолюбливают альтернативные сделки, хотя в финансовом плане обмен несет для риелторов определенную выгоду.

— Для риелтора выгодна сделка по обмену недвижимости, потому что она двойная, — говорит Расул Биккинин. — Будет считаться, что риелтор продал две квартиры, где присутствовали две стороны. Но в плане процесса организации сделки, повторюсь, это очень сложный алгоритм и очень трудоемкий процесс.

— На самом деле для риелторов нет никакой разницы, обмен это или продажа, — отмечает карагандинский риелтор Анастасия Ксендз. — За работу в основном платит та сторона, которая доплачивает, либо обе стороны пополам. Но риелторы не любят сделки по обмену, многие даже по телефону сразу отвечают, что не занимаются подобными услугами.

Вот и стараются риелторы склонить клиентов к решению сначала продать квартиру, а потом, имея на руках «живые» деньги, купить другую.

— Из всех наших объектов (200 квартир) около 10 клиентов рассматривают обмен, но в основном происходит продажа, так как сделки обмена происходят всего по двум квартирам в год, — рассказывает Анастасия Ксендз. — Сначала клиенты хотят все провернуть одной сделкой, решить все проблемы сразу, но после нескольких месяцев ожидания все-таки склоняются к тому, чтобы квартиру продать и уже с наличными выбрать приемлемый для себя вариант. Люди не понимают, что рынок предложений по таким сделкам ограничен и трудно угодить обеим сторонам сразу.

По словам риелтора, обмен квартир в Караганде — явление нечастое. В основном альтернативные сделки происходят между частными лицами без участия специалистов по недвижимости. Договор мены с юридической точки зрения не имеет особых отличий от договора купли-продажи. Правда, у него есть некоторые особенности.

— Конечно, легче всего и дешевле оформить обмен у нотариуса через договор мены, но есть один нюанс, — предупреждает риелтор Расул Биккинин.

— Через договор мены нельзя оформить обмен квартиры в доме, который еще не прошел регистрацию в органах юстиции (долевое участие), на квартиру на вторичном рынке, которая зарегистрирована в органах юстиции.

В данном случае нужно будет оформлять два договора или две сделки: договор переуступки прав требования (договор цессии) и договор купли-продажи, или иные договоры отчуждения. То есть одним договором мены можно оформить обмен квартирами, если они зарегистрированы в регистрирующем органе.

Особенности сделок по обмену недвижимости>>>

Как оценить квартиру самостоятельно?

Участники сделки по обмену могут попробовать оценить квартиры самостоятельно, используя рыночный подход (метод сравнения аналогов). Алгоритм его рассказывают специалисты аналитической службы kn.kz.

1. Из газет с базами объявлений о продаже квартир (например, газета «Недвижимость») подбираем минимум 5 квартир с похожими характеристиками: район, улица/микрорайон, тип дома, количество комнат, этажность, расположение комнат, наличие и количество балконов, состояние квартиры (с ремонтом, с косметическим ремонтом, без ремонта, требуется косметический ремонт). Желательно, чтобы данные характеристики совпадали. Если полных аналогов подобрать не удалось, необходимо выбрать квартиры, близкие по характеристикам.

2. После подбора квартир-аналогов приступаем к расчету цены сво-его объекта. Самым простым расчетом можно ограничиться в том случае, если параметры подобранных квартир-аналогов полностью совпадают, но такое случается очень редко. Поэтому при расчете необходимо использовать поправочные коэффициенты.

Говоря просто, поправочный коэффициент — это надбавка на цену в случае наличия положительной характеристики (например — с ремонтом, не угловая, средние этажи и т.п.) либо дисконт с цены в случае отрицательной либо менее привлекательной характеристики (например — без ремонта, нет балкона, угловая).

Поправочные коэффициенты могут быть использованы при оценке не только параметров самой квартиры, но и района, типа дома, материала стен.

Итак, предположим, у нас есть 5 аналогов стоимостью: 1) 70 000 $, 2) 65 000 $, 3) 77 000 $, 4) 66 000 $, 5) 65 000 $. Эти объекты наверняка будут отличаться от нашей квартиры по каким-либо параметрам. Выявляем отличия всех аналогов от имеющейся квартиры и присваиваем каждому из них по каждому различию поправочные коэффициенты.

Например, первый аналог расположен на третьем этаже, а наша квартира на первом. Поправочный коэффициент на нижний этаж по таблице 1 составляет 0,981. Далее, наша квартира с евроремонтом, а аналог — с простым ремонтом. Поправочный коэффициент на евроремонт (таблица 2) — 1,189. Делаем расчет: 70 000 $ х 0,981 х 1,189 = 81 649 $.

Такую процедуру проделываем по каждому аналогу. В результате проделанных шагов мы получим 5 скорректированных цифр. Например, в нашем случае эти цифры составили: 81 649 $, 75 817 $, 89 813 $, 76 983 $, 75 817 $.

Выводим среднее значение — 79 607 $. Принимая во внимание, что расчеты производились в ценах предложения, полученное значение корректируем на 10% (скидка на торг), получаем 71 643 $ — это и есть рассчитанная с использованием рыночного подхода стоимость нашей квартиры.

Конечно, стоит сказать, что при самостоятельной оценке квартиры сложность будет заключаться в отсутствии готовых поправочных коэффициентов в открытом доступе на постоянной основе, а применение субъективных оценок может вызвать значительные погрешности. Поправочные коэффициенты для всех участников рынка на коммерческой основе предоставляет аналитическая служба kn.kz.

Поправочные коэффициенты по обмену  недвижимости для всех участников рынка на коммерческой основе предоставляет аналитическая служба kn.kz.

Таблица 1.  Поправочные коэффициенты по этажности 

Таблица 2. Поправочные коэффициенты по состоянию квартир

*По данным аналитической службы kn.kz

Как провести оценку объектов недвижимости при обмене>>>

Источник: https://www.kn.kz/article/7868/

Как обменять квартиру правильно. Способы обмена недвижимости

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» — именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город. Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора. Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также — совершить обмен неприватизированных квартир. Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру. Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки. Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить. Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы. Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира. Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка. Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства. Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита. Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит. Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно).

Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью. Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья. Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем. При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены. Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

• ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
• ·​ Кадастровый паспорт помещения;
• ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
• ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
• ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги. Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры. Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта. В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

Источник: http://www.realtypress.ru/article/article_12039.html