Оценка доли в квартире для выкупа, сколько стоит доля в квартире, как определить стоимость доли в квартире при продаже
/ Жилищные споры / Оценка доли в квартире
Просмотров 48
До тех пор, пока не нужно продавать квартиру, собственник даже не задумывается о цене своей доли в общем праве. Многие считают, что с расчетом проблем не возникнет. Якобы достаточно узнать цену всей квартиры, а потом вычислить стоимость отдельной доли. Если говорить о цене, приближенной к объективному показателю – эта формула не сработает. Что же делать?
Правильная оценка квартирных долей опирается на общую цену недвижимости, расположение жилого дома, доступ в помещение, отношения с совладельцами, изношенность и другие факторы. Как самостоятельно оценить долю при продаже/для выкупа? Ответу на этот вопрос и посвящена наша статья.
Зачем нужна оценка доли в квартире?
Первый вопрос, который возникает в голове у собственника – а зачем проводить оценку долей в квартире? Определим юридические мотивы.
Во-первых, продажа жилья в общей собственности. Распространенный случай: собственник доли хочет продать ее третьим лицам, но не знает, сколько стоит его актив? Или с какой цены начинать торги.
Во-вторых, оценка доли может понадобиться и покупателю – чтобы определить, соответствует ли цифра в объявлении реальному положению дел? Покупателем вполне может быть один из собственников, поскольку имеет приоритет в выкупе долей остальных владельцев (ст. 250 ГК РФ).
Зачастую требуется узнать цену, чтобы выкупить незначительную долю совладельца. Типичный пример: группа собственников хочет продать квартиру, но один из них не согласен на сделку – если его процент в общем праве малозначительный, допускается выкуп в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
В-третьих, – дарение, обмен, наследование, рента, залог и прочие операции с долями в недвижимости. Оценка нужна прежде всего для расчета госпошлин на подачу иска или регистрации у нотариуса. Например, заверка договора дарения доли в квартире тесно связана со стоимостью имущества. Госпошлина нотариусу оценивается в размере 0,5% от цены квартирной доли. Значит нужно установить точное значение – в противном случае вы переплатите за сделку.
Наиболее распространенные операции с жильем – покупка и продажа. Давайте разберем, как считать цену, на что опираться и как получить цифру близкую к оптимальному значению.
Как определить стоимость доли в квартире при продаже: формула
Самый простой вариант – обратиться к риэлтору или в агентство по недвижимости. Однако нужно помнить, что рынок жилья включает множество параметров. Даже самый искушенный эксперт не в силах установить точную цену на долю в квартире. Преимущественно из-за подхода в оценке и большой загруженности в работе.
Оценка на основе кадастровой выписки из ЕГРН – тоже не совсем объективный вариант. Так вы узнаете кадастровую стоимость, в то время как рыночная может отличаться. Причем не только в сторону увеличения, но и в сторону уменьшения.
Сперва можно попытаться оценить свою долю самостоятельно. Для удобства мы подготовили формулу расчетов:
A / B * C / 2 = E
*/ – откуда исходит, что:
A – цена квартиры в общей собственности;
B – кол-во имеющихся долей (например, 3);
C – размер дроби продавца (дарителя, наследодателя, залогодателя);
E – продажная цена доли квартиры.
*/ – Разделение на 2 актуально для продажи частей жилья по отдельности. Если собственники реализуют всю жилплощадь, ничего делить не нужно – стоимость долей автоматически возрастет.
Важно не путать идеальную и продажную цену – это два разных показателя. Идеальная стоимость формируется из расчета от цены всей недвижимости.
Пример: 2-комнатная квартира стоит 3 000 000 рублей. Число собственников – 4 человека с равными долями. Идеальная цена ¼ составит 750 000 рублей (четверть от 3 млн).
Как показывает практика, идеальная стоимость нужна лишь в 2% из 100 от всех сделок на рынке жилья. Поэтому в большинстве случаев используют вышеназванную формулу и рассчитывают продажную цену – она хоть и сложнее, но является объективной.
Пример:
Совладельцы 2-комнатной квартиры в Санкт-Петербурге обсудили вопрос продажи недвижимости общей стоимостью 4 000 000 рублей. Первые двое сразу дали согласие, а третий колебался в своем ответе. Совладелец решил оценить свою долю от разных сделок – чтобы выбрать наилучший вариант.
И так, в случае отчуждения ⅓ доли третий собственник в идеале сможет выручить 1 333 333 от 4 млн рублей.
Однако, указанную сумму придется уменьшить в 1,5-2 раза, поскольку продается одна дробь из трех имеющихся + двое других совладельцев, невозможность выделить долю в виде комнаты – примерная выручка составит всего 666 666 рублей (в лучшем случае).
Таким образом, вместо 1,3 млн третий собственник сможет рассчитывать примерно на 700 000 рублей. Кроме того, ему придется предлагать выкуп первому и второму совладельцам – согласно правилу о преимущественном праве на покупку.
Вывод: очевидный и прибыльный вариант продать квартиру целиком и оценить доли в расчете от цены жилплощади.
Выбор способа оценки долей
Самостоятельную оценку можно применять с учетом выбранного способа. Подробнее о них можно узнать из Федерального стандарта оценки №7 (приказ Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года).
Варианты узнать, сколько стоит квартира или доля:
Суть в том, что в оценке используют показатели расходов на обслуживание жилого помещения. Второе название способа – расходный. Однако его чаще применяют для определения стоимости целой квартиры, а не отдельно взятых долей в общем праве. Скажем, узнать цену ¼ части жилья на основе вложенных в квартиру средств непросто – значение придется корректировать.
Связан с прибылью от квартиры, откуда и высчитывается цена недвижимости. Подойдет в тех случаях, когда жилье или доля (комната) сдаются в коммерческую аренду или найм третьим лицам. Широкого применения в практике данный способ так же не находит.
Подходит во всех ситуациях, когда нужно оценить долю в квартире или объект в целом. Принцип в том, что собственник ищет схожее по типу жилье, которое выставлено на продажу или было продано совсем недавно.
От вас потребуется найти актуальные объявления: квартиры в одном доме, районе, схожая дата постройки, этажность, инфраструктура, кол-во комнат, интерьер и т.д.
Далее, нужно выписать цены, которые установили продавцы этих квартир (долей). Очертив ценовой диапазон, можно приступать к расчету среднего значения – а затем, в зависимости от характера сделки, определить стоимость каждой доли.
Пример:
Артём, Егор и Роман имеют в собственности 3-комнатную квартиру в равных пропорциях. Согласно кадастровому паспорту, площадь жилья – 80 м² (три стандартные комнаты).
Совладельцы хотят продать жилье целиком – им нужно узнать, сколько денег от сделки получит каждый из них. За основу взят сравнительный метод, в ходе которого обнаружено:
- ценовой диапазон для 3-комнатных площадей в этом и соседних р-нах города – от 6 до 9 млн рублей;
- продажная цена текущей квартиры – 7,5 млн рублей;
- оценка доли Артёма: 7 500 000 / 3 * 1 = 2 500 000 рублей (аналогично – Егора и Романа);
Полученная сумма – это идеальная цена ⅓ квартиры каждого из сособственников.
Какие факторы влияют на оценку доли в квартире?
Ценообразование имеет ключевое значение на рынке недвижимости. Осталось понять, почему одна доля оценивается выше, а стоимость другой идет на убыль? Даже если квартиры находятся в одном районе, их стоимость колеблется в зависимости от факторов оценки.
Какие факторы повышают цену доли в квартире:
- Один сособственник – выгодный вариант, при котором можно увеличить стоимость доли +20%. Чем меньше совладельцев, тем легче находить с ними общий язык. Да и порядок пользования квартирой определить проще.
Если вы хотите приобрести долю, оцените потенциального «соседа», расспросите, есть ли у него родственники или дети – вероятно, он захочет прописать их квартире или подарить им свою долю.
- Свободный доступ в помещение – второй ключевой фактор, который влияет на итоговую оценку. Если покупатель сможет сразу заехать в квартиру, цена увеличится до +30%. Еще лучше, если жилплощадь свободна от жильцов – заезжай и живи с семьей. Правда, есть вероятность, что совладельцы в отъезде/армии/заключении/командировке – этот момент лучше уточнить заранее. Установить личности собственников можно из выписки Росреестра (ЕГРН), а прописанных – на основании выписки из домовой книги.
- Одна доля = одна комната. Третий важный фактор, который влияет на дальнейшее проживание – чтобы доля была представлена в виде комнаты +50%. Как определить? Обычно совладельцы заключают соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, а в ряде случаев споры решаются в суде. Идеальный вариант для продажи или для выкупа – ½ доля в двухкомнатной квартире или ⅓ в «трешке».
- Благоустроенный район – косвенный фактор, больше подходящий для оценки квартиры. Однако в случае проживания в комнате (доле) имеет смысл узнать о месте пребывания. Чистый воздух, зеленые зоны, детские площадки, магазины, аптеки, школы, садики, транспортные развязки, места для парковок – всё это прибавляет к цене +5-10% (максимум). Впрочем, не все эксперты рекомендуют учитывать этот фактор в качестве оценки долей в квартире.
Какие факторы снижают цену:
- Свыше двух совладельцев – чем больше людей имеет доли в квартире, тем ниже цена -30% от стоимости. Продать такую часть очень сложно, не все агентства берутся за столь утомительную задачу. Единственный вариант – найти покупателя, который ищет место для прописки (например, в Москве).
- Несовершеннолетние собственники – фактор автоматически снижает цену доли до -50% (половина). Основная сложность – получение разрешений от органов опеки и попечительства (ООП). Последние будут требовать выделения детских долей в новых квартирах. Делаем вывод: если потребуется продать жилье, где есть доли несовершеннолетних, процесс растянется на месяцы. Далеко не всем покупателям это выгодно.
- Сложности с доступом в квартиру – нередко совладельцы не хотят впускать чужаков (покупателей, а в ряде случаев и продавцов). Обычное дело – смена замков, физическое противодействие и скандалы. Захотите ли вы покупать долю, если даже не можете осмотреть квартиру? Разумеется, нет – это -40% от итоговой цены.
- Незначительный размер доли – позарившись на низкую цену, покупатель рискует нарваться на конфликт с владельцами больших долей в квартире (-20%). Например, если они захотят выкупить малую часть – достаточно обратиться в суд и признать ее незначительной. Если собственнику есть где жить, и он не испытывает интереса к своей доле – его обяжут расстаться с ней (ст. 252 ГК РФ). Цена для выкупа может быть ниже рыночной – и это главный минус.
Совет! Смотрите прежде всего на те факторы, которые связаны с квартирой или сособственниками. Благоустроенный район, магазины, экология, парковки – это второстепенные условия. Представьте, что вы нашли идеальный район, но не можете осмотреть квартиру из-за грубости других совладельцев? Изучайте в первую очередь практические нюансы, и только потом переходите к частностям.
Таким образом, чтобы оценить долю нужно учитывать и плюсы, и минусы. Объективный расчет – преимущество для продавца. Если установить слишком высокую цену, желающих ее выкупить не будет. Низкая цена может также отпугнуть покупателей или привлечь «квартирных рейдеров».
О негативных моментах читайте в статье «Подводные камни и риски при покупке долей в квартире«.
Заключение
И так, оценка доли в квартире нужна для продажи/покупки объекта недвижимости. Один из способов узнать цену – заказ кадастровой выписки из ЕГРН. Однако для объективного анализа нужно учесть множество факторов – положительных и отрицательных. Эксперты советуют задействовать сравнительный метод. Он отражает реальное положение дел на рынке недвижимости.
Затрудняетесь с оценкой доли? Опишите вашу ситуацию юристам нашего портала – они подскажут, как лучше посчитать цену. Если допустить ошибки, вы потеряете выгоду от сделки. Продавец не сможет оценить свою долю и продаст ее дешевле, а покупатель – переплатит за «воздух». Юрист подскажет, какие нужны документы, где взять кадастровую цену, о чем договориться с собственниками, как защитить интересы в суде. Рынок недвижимости переполнен мошенниками и трудностями – не попадитесь на крючок к хитрым дельцам!
Смотрите полезное видео о нюансах оценки долей в квартире для судебной экспертизы:
Источник: http://law-divorce.ru/otsenka-doli-v-kvartire/
Как оценивается доля в квартире при продаже
Иногда собственники, обладающие большей частью недвижимости (например, 3/4 или 9/10), продают долю по цене, равной целой квартире. Да, пускай часть совладельца и мала, но он тоже имеет право на распоряжение этой частью. Даже преимущество в общей площади недвижимости не исключает вышеизложенных факторов ценообразования.
- Часть в долевой собственности. В первую очередь стоит отталкиваться о того, какая конкретно часть вам принадлежит. Это может быть 1/2, 1/3, 1/10. Это самый главный фактор ценообразования, в него включаются ещё несколько:
- раздел долей в судебном порядке, либо мировым соглашением. Если жилплощадь не обозначена юридически судебным решением, причём обязательно с подтверждением нотариуса, то это существенно снизит цену. Никто не станет покупать недвижимость, для использования которой придётся судиться с остальными совладельцами;
- количество комнат в квартире. Если квартира однокомнатная, а в ней помимо продавца ещё 3 совладельца, то часть этой квартиры не представляет практически никакой ценности, и это скажется на стоимости доли. Лучше всего, когда недвижимость разделена по количеству собственников, то есть 2 собственника в двухкомнатной квартире, или три в трёхкомнатной;
- количество совладельцев. Чем их меньше, тем больше будет цена. Причём независимо от количества комнат или площади.
- Адекватность остальных совладельцев. Если они охотно идут на контакт, и не препятствуют доступу нового владельца к его собственности, то это не повысит цену. Этот фактор – само собой разумеющееся явление. Но вот обратная ситуация может очень негативно сказаться на цене.
- Количество жильцов. Совладельцы имеют полное право прописать на своей части собственности то количество жильцов, которое соответствует санитарным правилам. Чем их больше, тем ниже цена.
- Несовершеннолетние совладельцы или жильцы. Этот фактор тоже уменьшает конечную стоимость, потому что дальнейшее сотрудничество с остальными собственниками будет подразумевать вмешательство органов опеки.
Оценка доли в квартире, факторы, влияющие на её стоимость
В жизни бывают разные ситуации, и порой с принятием наследства не стоит спешить, так как цена по оформлению может превысить цену всего приобретения. А если наследников много, то лучше сразу определиться с размером своей доли.
Именно в этих случаях целесообразно предварительно провести оценку доли в квартире для наследства. Следует также помнить, что принятие наследства – это не только поступление материальных благ, но и принятие обязательств.
Если жильё имеет обременение в связи с покупкой другого имущества, то унаследовать придётся и обязательства по кредитному договору.
В некоторых объявлениях риелторы выдают за преимущество тот факт, что некоторые совладельцы стоят в очереди на получение жилья. Однако такие содольщики никогда не согласятся на разъезд, даже если очередь на новое жильё придёт лишь после смерти. Так что это отнимает примерно 30% от стоимости.
Как оценить долю в квартире
Если же собственник доли решается обратиться к профессионалу – участнику рынка долевой собственности, который отлично разбирается в вопросах ценообразования, знает, как оценить долю в квартире для выкупа, и может выкупить «проблемную» долю за 1 день, его постигает разочарование.
Специалист называет реальную цену, которая на 20, а иногда и на 40% ниже той, которую озвучивают риелторы-оптимисты. Разница в том, что профессионал точно знает, как определить стоимость при продаже доли в квартире и за сколько на самом деле эту долю можно продать. А для риелтора главное – заключить договор, который затем можно будет учесть в отчете.
Кроме того, профессионал сразу же выплачивает собственнику названную сумму.
К примеру, вы владеете 1/3 долей в трехкомнатной квартире на третьем этаже в спальном районе СПб (Купчино, Юго-Запад и т.д.). Общая площадь квартиры – 85 м кв, жилая – 47. Квартира расположена поблизости от метро. Проходных комнат нет, есть лоджия и балкон.
Площадь комнаты с лоджией – 15 м кв, комнаты с балконом 18 м кв, третьей комнаты – 14 м кв. Рыночная стоимость такой квартиры – около 6 000 000 рублей. Профессионал оценит долю в 600 000 – 1 000 000 рублей, в зависимости от конкретных условий, выплатит деньги сразу же и возьмет оформление на себя.
То есть, потеря собственника составит около 50 – 70% от номинала.
Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли
Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.
Интересное: Платит ли налог пенсионер на автомобиль
Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.
Как рассчитать стоимость доли в квартире
Если квартира продается целиком, и все собственники согласны, то самый справедливый вариант – это разделить вырученные от продажи деньги пропорционально размерам долей каждого собственника. Но если продается только доля в квартире, в особенности, если это не указано в документах на квартиру, то многие факторы, повышающие стоимость жилья, просто исчезают.
Всю необходимую информацию о том, как правильно рассчитать стоимость доли, можно получить у специалистов по недвижимости. Подобная консультация продавца доли ни к чему не обязывает доли, к тому же, как правило, агентства недвижимости не взимают за подобные консультации дополнительных плат.
Как правильно продать долю в квартире
Но одно отличие между ними есть – долю собственника, которая по количеству квадратных метров приближена к площади, пригодной для проживания либо приравненной к площади одной из комнат в квартире продать участнику долевой собственности или иному лицу гораздо проще, чем продать долю незначительной величины третьему лицу.
Рассмотрим пример: участниками долевой собственности квартиры по завещанию становятся одновременно пять человек. Величину их долей определил наследодатель, выделив в собственность сыну и дочери 60% квартиры в равных долях (по 30%), и разделив оставшиеся 40% собственности между родными внуками и племянником, завещая доли в 15% и 20% внукам, и долю в 5% племяннику.
Стоимость доли в квартире
Тех, кто покупает долю в квартире гораздо меньше, чем тех, кто покупают комнаты. Доля в квартире — новый сегмент на рынке недвижимости, доли в квартирах покупают определенные группы людей и рынок, исходя из этого, диктует свои цены. Доля в квартире стоит 50% от того, что Вы получили бы при совместной продаже всей квартиры.
Желающих продать долю в квартире много, а вот найти покупателя действительно сложно. Можно попытаться найти желающего купить долю в квартире путем подачи частных объявлений и потерять все нарвавшись на афериста, а можно пойти более простым и правильным путем, обратиться в агентство недвижимости, которое занимается именно долевой собственностью.
Поверьте, если цена доли в квартире определена правильно, то продана она будет в течение одного месяца, а если нет, то продавать ее можно годами.
Много чего говорят и обещают, зазывая в офис. Но приехав, Вас застигнет разочарование, так как выкупать агентство именно сейчас не может, клиент, который вроде бы хотел купить, куда-то пропал. Трудно в этом признаться, но Вам просто наврали, не надо продолжать какие-либо отношения с людьми, которые Вас обманывают.
Что дальше, попытка Вас оставить без денег? У них только одна цель — заключить с Вами агентский договор, «зацепить» Вас, обещая невозможное, для того, чтобы в дальнейшем, мотивируя такими фразами, как «рынок сейчас стоит . «, понемногу, месяц от месяца, беря Вас практически «измором», понижать в цене.
Многие, к сожалению, позволяют себя убедить и уговорить заключить агентский договор на продажу доли в квартире, думая, что в других агентствах все то же самое и зачем еще куда-то ехать, мол везде все одинаково. Но это неправильно.
Как правильно оценить долю в жилье для продажи
Ключевую роль в определении стоимости доли в квартире играют взаимоотношения между совладельцами. Лучше всего, когда собственники продают жилье целиком, а затем получают причитающиеся средства в соответствии с размером доли. Однако чаще встречаются другие ситуации, при которых с долей расстается только один из собственников. В этом случае четких критериев определения цены не существует, а итоговая стоимость формируется в результате согласования позиций участников договорных отношений.
Статистика утверждает, что в России порядка 90% жилых помещений находится в долевой собственности. В случае оформления договора купли-продажи их владельцы сталкиваются перед необходимостью оценки стоимости доли. Правильность этой процедуры определяет время, затраченное на поиск покупателя и совершение сделки.
Зачем нужна оценка доли в квартире и кто поможет определить стоимость комнаты в коммунальной квартире
В первую очередь, на цену будет влиять то, какая именно доля вам принадлежит. Но и на этот фактор влияет ещё несколько факторов. То есть, чтобы составить достоверную оценку доли в квартире, придётся учесть все факторы в разных соотношениях, которые сложатся в целую формулу. Это уже полноценная аналитика рынка
- Часть в долевой собственности. В первую очередь стоит отталкиваться о того, какая конкретно часть вам принадлежит. Это может быть 1/2, 1/3, 1/10. Это самый главный фактор ценообразования, в него включаются ещё несколько:
- раздел долей в судебном порядке, либо мировым соглашением. Если жилплощадь не обозначена юридически судебным решением, причём обязательно с подтверждением нотариуса, то это существенно снизит цену. Никто не станет покупать недвижимость, для использования которой придётся судиться с остальными совладельцами;
- количество комнат в квартире. Если квартира однокомнатная, а в ней помимо продавца ещё 3 совладельца, то часть этой квартиры не представляет практически никакой ценности, и это скажется на стоимости доли. Лучше всего, когда недвижимость разделена по количеству собственников, то есть 2 собственника в двухкомнатной квартире, или три в трёхкомнатной;
- количество совладельцев. Чем их меньше, тем больше будет цена. Причём независимо от количества комнат или площади.
- Адекватность остальных совладельцев. Если они охотно идут на контакт, и не препятствуют доступу нового владельца к его собственности, то это не повысит цену. Этот фактор – само собой разумеющееся явление. Но вот обратная ситуация может очень негативно сказаться на цене.
- Количество жильцов. Совладельцы имеют полное право прописать на своей части собственности то количество жильцов, которое соответствует санитарным правилам. Чем их больше, тем ниже цена.
- Несовершеннолетние совладельцы или жильцы. Этот фактор тоже уменьшает конечную стоимость, потому что дальнейшее сотрудничество с остальными собственниками будет подразумевать вмешательство органов опеки.
Какую цену назначить за долю
Многие продавцы ошибочно назначают цену недвижимости, соразмерную доле. То есть, если рыночная стоимость объекта составляет 3 миллиона рублей, за 1/3 они требуют 1 миллион рублей. Продать недвижимость за такую цену вряд ли удастся. Ведь зачастую общим имуществом невозможно пользоваться полноценно.
Чтобы определить стоимость доли, можно обратиться в оценочную организацию. Она соберет всю необходимую информацию, изучит имеющиеся документы, проведет осмотр объекта, фотосъемку, замеры и так далее. Сделав необходимые расчеты, оценщики определят стоимость объекта и представят соответствующий отчет. Он может использоваться владельцем при совершении сделки купли-продажи.
30 Июл 2018 yslygiur 1368
Источник: https://urist-yslugi.ru/bez-rubriki/kak-otsenivaetsya-dolya-v-kvartire-pri-prodazhe
Как оценить долю в квартире для выкупа
Оценить долю в квартире и не ошибиться с оценкой доли является самым важным и ключевым моментом с которого начинается продажа доли в квартире.
Оценить долю в квартире исходя из множества факторов, сможет лишь то агентство, которое занимается долевой собственностью.
Когда принимается решение о продаже доли в квартире , собственник обычно ошибочно считает, что в отношении стоимости доли в квартире, перед ним открываются весьма радужные перспективы. Только правильная оценка стоимости доли в квартире приведет к ее продаже.
Сколько стоит доля в квартире? Как оценить долю в квартире и не ошибиться? Что такое оценка доли в квартире.
Доля в квартире, как ее использовать в своих целях? Все эти вопросы возникают у желающего продать долю в квартире и очень важно найти правильные ответы, которые будут являться залогом успешной продажи доли.
Сотрудники нашего агентства, бесплатно помогут вам оценить долю в квартире и подготовить требующуюся документацию для последующей продажи доли квартиры в соответствии с действующим законодательством.
Каким образом можно оценить долю в квартире
Не стоит забывать о том, что на цену по третьему варианты могут оказывать влияние различные факторы. Учитывается, к примеру, однокомнатная или многокомнатная квартира, в которой продаётся проблемная доля, изолированные ли комнаты, сколько всего собственников в квартире, проживают ли в квартире несовершеннолетние, и каков размер продаваемой доли. Но всё-таки проблемные доли находятся во вполне определённом ценовом диапазоне.
Другие же оценивают доли в квартире с дисконтом, всегда как проблемные, то есть исключительно по третьему варианту. Следует учесть справедливости ради, что у них оценка выходит чаще дороже, чем 50 процентов, так как они учитывают те доли, которые висят и не продаются долгие годы в различных риэлторских базах и сетях.
Хотя статья 250 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если один участник долевой собственности продаёт свою долю квартиры, то у другого сособственника есть право преимущественного выкупа по той цене, за которую эта квартирная доля продаётся. Но это правило несправедливое, поскольку даёт возможность обогащаться за чужой счёт.
В приведённом выше примере, где бывший муж выгнал из квартиры бывшую жену, тоже может получиться так, что бывший муж охотно выкупит долю жены со значительной скидкой, пользуясь преимущественным правом выкупа. Но как было сказано, что доля в квартире становится проблемной только из-за несговорчивого, захапистого и скандального другого собственника, который имеется в квартире. Но этот бывший муж сам для себя проблемой не является.
Можно даже сказать, что для него при выкупе этой доли чужого для него человека в квартире не будет.
Но есть малая часть долей, где собственники не могут договориться. Например, один собственник выгнал из квартиры другого собственника, отказывается разъезжаться. Вот только тогда доля в квартире становится проблемной. Только такая доля может стоить дешевле.
Однако!Такая доля квартиры может стоить дешевле только для третьих лиц, но не для другого сособственника, который сам же и создал проблему, не желая договариваться по-честному.
Например, трёхкомнатная квартира, в которой есть только два собственника: супруги, находящиеся в разводе. У каждого имеется ½ доля в квартире, но бывший муж выжил из квартиры бывшую жену.
Она доступа в квартиру не имеет, второй собственник отказывается как-либо с ней разъезжаться. Квартира, например, стоит десять миллионов рублей.
Порядок и формула расчета стоимости доли в квартире
Оценка доли в каждой конкретной ситуации должна иметь индивидуальный подход. Самый адекватный расчет могут произвести специалисты рынка недвижимости, знающие соотношение предложения и спроса на доли жилья в соответствующем населенном пункте. Тем не менее, даже обращение к риэлторам не всегда помогает собственнику доли оценить ее реальную цену. Бывает, что риэлторы, желающие заключить договор с собственником жилья, изначально называют завышенную цену, чтобы обеспечить себе конкурентные преимущества.
- площадь всего жилья;
- количество комнат;
- срочность сделки продажи доли жилья;
- возможность доступа в квартиру;
- наличие коммунальных долгов и обременений по квартире;
- наличие порядка использования общих мест в помещении;
- возможность выдела доли жилья в натуре;
- число собственников жилья;
- проживание несовершеннолетних детей;
- месторасположение квартиры и наличие рядом инфраструктуры;
- состояние жилья;
- иные факторы, способные повлиять на итоговую стоимость доли.
Можем помочь осуществить ВСЕЛЕНИЕ НА ДОЛЮ В КВАРТИРЕ! Предоставим помощь в быстром вселении в любое жилое помещение БЕЗ РЕШЕНИЯ СУДА. Всё в рамках закона и с участием адвоката! Гораздо быстрее судов и судебных приставов! И гарантируем результат. Звоните нам: (495) 40-919-40.
Официально такие оценщики объясняют свою такую оценку с дисконтом тем, что вот проблемные доли столько стоят. Но на самом деле мотив их совсем другой:
Если собственник доли в квартире хочет выкупить чужую незначительную долю, то понятно, что он хочет получить материальную выгоду. Выкупать по первой цене он не хочет. А вот по третьей цене он сможет получить такую материальную выгоду, из которой он сможет оплатить услуги оценщика и адвоката. Поэтому такие оценщики и оценивают так, как выгодно заказчику.
Выкуп доли в квартире
Семейный конфликт 2х сестер. Двухкомнатная квартира в центре города. 5 сособственников образовали 2 лагеря: 2/5 и 3/5. Пришла сестра, за которой было закреплено 2/5, которых не было достаточно для определения порядка пользования отдельной комнатой — не хватало 1м2. Нашим клиентам создавали невыносимые условия для проживания.
Рекомендуем прочесть: Где дают земельный участок за третьего ребенка
Если собственником объекта недвижимости является один человек, то сделка по купле-продаже жилья, как правило, осуществляется без особых проблем и спорных ситуаций.
Не возникает вопросов и в тех случаях, когда все родственники на правах собственников согласны продать квартиру. Другое дело — выкуп не всего объекта недвижимости, а отдельных незначительных долей собственников.
Такие сделки являются одними из самых сложных на рынке недвижимости. При продаже незначительных долей в квартирах без помощи профессионалов не обойтись.
Оценка доли в квартире
Чтобы грамотно определить стоимость доли в квартире, необходимо, прежде всего, узнать рыночную стоимость «целого» жилого помещения, дабы потом правильно вычитать из нее стоимость своей доли.
Для таких вычислений была разработана ориентировочная формула расчета стоимости доли в квартире: S=(S1хD)-K, где S – это стоимость доли в квартире, определенная рынком недвижимости Москвы, S1 – рыночная стоимость «целой» квартиры, D – размер одной доли (1/2, ¼, 1/100), а K – коэффициент неликвидности состояния доли в квартире, который зависит от состояния дома, квартиры, наличия судебных решений по разделу имущества и пр.
Продажу доли жилой недвижимости специалисты признали самой сложной из всех существующих сделок, сопряженных с недвижимостью.
Из практики известно, что
Сделки по купле-продаже доли могут осложняться еще и тем, что ее границы в квартире не выделяются и не могут быть обозначены ни в одном документе. Но решить вопрос, как продать долю в квартире в Москве и Московской области, вполне возможно.
Срочный выкуп долей квартир в Санкт-Петербурге
В агентство обратился мужчина Сергей, который после смерти матери проживал один в 2-х комнтной квартире в центре города. Квартира была не приватизирована. Долг по коммунальным платежам составлял больше 500 000 руб. Администрация района подала иск в суд о выселении и к моменту обращения первое заседание не в пользу Сергея уже состоялось. Он мог потерять жилье и переехать жить в общежитие.
В агентство пришел молодой человек Андрей, у которого была 1/3 доля в 2-х комнатной квартире. Еще по 1/3 доли были у его отца Сергея и тети Светланы. Отец нашего клиента развелся с его матерью, когда он был еще ребенком, но алименты не выплачивал, в связи с чем на долю был наложен арест. Долг по алиментам составлял 420 000 рублей.
В квартире никто не проживал. Отец и тетя жили в Воронеже. Долг по коммуналке нарастал. На предложение Андрея продать квартиру тетя в течении 3 лет обещала заняться этим вопросом, но по факту ничего не происходило.
У Андрея была другая квартира и когда понадобились срочно деньги проблемная доля была единственной возможностью решить возникшие финансовые трудности.
Оценка доли квартиры перед продажей
Ещё одним препятствием к установлению выгодной стоимости относится наличие в квартире несовершеннолетних лиц, особенно когда они имеют свою часть в данном имуществе. Разменять такое жилье будет очень сложно, а к любой сделке должны быть привлечены органы опеки, без разрешения которых ничего осуществить невозможно. Таким образом, цена доли будет снижена на сорок, а то и пятьдесят процентов.
Перед тем, как оценить долю в квартире самостоятельно, следует взять во внимание и то, что на конечный результат влияет и категория жилплощади. Если квартира относится к ряду престижного, дорогостоящего жилья, радоваться рано. Потенциальные покупатели, которые могут позволить приобрести разве что долю жилья (притом, что явно предпочли бы отдельную площадь), будут искать варианты дешевле, чем комната в элитном доме.
08 Авг 2018 piterurist 89
Источник: http://urpiter.ru/darenie/kak-otsenit-dolyu-v-kvartire-dlya-vykupa
Как оценить долю в квартире между родственниками
В среднем при продаже отдельной доли посторонним лицам её стоимость падает на 30%. Факторы, влияющие на ценообразование:
- стоимость жилого помещения в целом.
- общая площадь квартиры;
Важно! Чем квартира дороже, тем стоимость её отдельной доли будет ниже. Это объясняется тем, что если у покупателя есть средства на покупку части элитного жилья, то в 99% случаев он предпочтет приобрести отдельную квартиру, ниже классом, чем долю в дорогом жилом помещении; Важно!
Невозможность посмотреть жилое помещение существенно снижает его стоимость; Учитывая специфичность и сложность сделки, при возникновении любых сомнений при самостоятельной оценке правильным будет доверить это дело профессионалам. ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация
Продажа доли в квартире: ситуации и нюансы
, проводят показы, ведут переговоры и подготовку документов к оформлению. Для этого в Росреестр или МФЦ представляют:
- договор купли-продажи и передаточный акт (плюс их копии);
- копии паспортов и свидетельств о рождении;
- заявление о регистрации соответствующего перехода;
После регистрационных действий продавец доли должен уплатить НДФЛ (п.17.1.
ст. 217 НК РФ), или обратиться за имущественным налоговым вычетом (ст.
220 НК РФ).
Несмотря на детальную регламентацию законодательством, в некоторых случаях у граждан могут возникнуть (и возникают) конкретные вопросы, связанные с особенностями сделки. Наиболее часто встречаются следующие: Да, с 15 июля 2019г.
Особенности оценки доли в квартире
Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья происходит путём умножения доли на рыночную стоимость всей квартиры.
Подобный вариант может быть использован при продаже жилого помещения целиком и дальнейшего распределения денег между совладельцами. Однако сам алгоритм расчёта стоимости доли несколько сложнее. Во-первых, если отчуждается только часть имущества, её рыночная цена несколько ниже, чем оценочная стоимость всей квартиры.
Во-вторых, чтобы рассчитать долю, требуется учесть множество факторов, оказывающих существенное влияние на цену.
Особенности оценки доли в квартире при продаже, покупке, выкупе доли
Акция: стоимость оценки доли в квартире от 2 500 руб!
Например: если собственник владеет 1/3 доле в квартире, которую он оценивает по рыночной стоимости в 6 000 000 руб., то будет ошибочно стоимость доли определять как: 6 000 000 руб. *1/3 = 2 000 000 руб. Такой способ оценки актуален, если продается не доля, а вся квартира, а деньги от продажи квартиры делятся между со собственниками пропорционально принадлежащим им долям.
Только в этом случае Вы сможете получить полностью 2 000 000 руб. (из примера) В том случае, если продается только доля квартиры, ее рыночная стоимость обычно МЕНЬШЕ, чем арифметическая часть от рыночной стоимости квартиры. Это связано с несколькими факторами: 1.
При покупке доли в квартире покупатель приобретает определенные трудности при определении порядка пользования квартирой. Зачастую вопрос определения порядка пользования выносится на рассмотрение в судебные органы. Как же рассчитать стоимость доли в квартире?
Наиболее правильная формула будет выглядеть следующим образом: РС квартиры – рыночная стоимость квартиры, в которой оценивается доля, К – коэффициент, отражающий не ликвидность доли в квартире.
Граждане спрашивают: как выкупить долю в квартире у родственника? Образец договора и необходимый пакет документов
В том числе и родственников.
В противном случае, если продавец попросту проигнорирует это право, или предложит выкуп по неправдоподобно высокой цене, заплатить которую сособственник не в состоянии, а затем продаст за более низкую – совладельцы запросто оспорят такую сделку через суд. Можно, правда, этот момент законно «обогнуть».
Например, продавец и покупатель, являющиеся братьями, хотели бы заключить сделку. Итак, понятно – о необходимости уведомить остальных дольщиков продавец осведомлен и он выполнил свое обязательство. Теперь можно искать кандидатов в покупатели на открытом рынке.
Для покупки или продажи понадобится пакет документов, состоящий из: После этого новый владелец доли сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.
Если связаться с ним не представляется возможным, лучше от такой сделки отказаться – такой прием часто используют при махинациях.
Как выкупить доли в квартире у родственников, детей?
Что делать и как оформить договор купли продажи если кто-то против?
дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего. 3. Приобретение доли в квартире.
Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.
Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм: 1 ЭТАП.
Извещаем о реализации доли в квартире.
Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.
Источник: http://credit-helper.ru/kak-ocenit-dolju-v-kvartire-mezhdu-rodstvennikami-25741/
