Как оформить предварительный договор купли продажи квартиры?

В этой статье:

Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры

Основная цель заключения предварительного соглашения купли-продажи квартиры — установление сроков для будущего составления, оформления и подписания основного документа. В предварительном акте устанавливаются условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут записаны в основном договоре. Если стороны прописали в предварительном соглашении цену квартиры, условия оплаты, сроки, права и обязанности, эта информация вносится в основной акт. Регулируется такой вид актов статьей 429 «Предварительный договор» Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Для чего он необходим?

Многие задаются вопросами о необходимости такого соглашения, проще сразу составить и подписать основной документ.

Зачем откладывать это и составлять промежуточный акт? Предварительный договор купли-продажи квартиры составляется и оформляется, когда стороны пришли к договоренностям и намерены заключить сделку в будущем, но в этот момент обстоятельства сложились таким образом, что сторона пока не может заключить основной договор (особенно часто это происходит даже не в случаях с квартирами, но с дорогими земельными участками). Причины могут быть различные: отсутствие у продавца полного пакета документов или у покупателя не готова пока вся денежная сумма для оплаты недвижимости и т. д.

В промежуточном соглашении стороны описывают свои обязательства, цену, сроки и главное — ответственность за нарушения условий. Это помогает защитить себя от рисков и защитить интересы продавца и покупателя. Стороны будут застрахованы от недобросовестности или мошенничества.

Правила составления

Устные договоренности не имеют юридической силы, поэтому в промежуточном соглашении стороны письменно прописывают все самые важные условия сделки. Все согласованные обязательства должны быть оформлены письменно. Без существенных условий договора он не будет иметь юридической силы и может быть признан недействительным и ничтожным.

Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры:

Один из основных моментов — предмет договора. Обязательно полное описание и подробная характеристика продаваемого жилья. Для того чтобы уберечь себя от риска подмены объекта, стороны обязаны прописать адрес, площадь, точное описание внутреннего вида недвижимости, прописываются все недостатки и дефекты, количество комнат, этаж и т. д.;
Второй основной момент — цена жилья. Оформленная в предварительном документе цена не может быть изменена в будущем. Недобросовестный продавец будет обязан по закону продать квартиру покупателю по согласованной цене, без изменений;
Третий основной момент — сроки заключения. Обычно стороны стараются указывать в акте меньшие сроки, потому что рыночная стоимость недвижимости меняется каждый день. В этом пункте прописываются не только сроки действия предварительного документа, но и сроки, когда будет оформлен и заключен основной.

В большинстве случаев стороны оформляют и подписывают предварительный договор, а затем переносят всю имеющуюся в нем информацию в основной акт.

Образец договора

Существенные условия промежуточного документа оформляются обязательно письменно, на листах А4, в произвольном порядке. Можно оформить от руки или напечатать на компьютере.

предварительного договора купли-продажи квартиры:

у листа пишется название документа — «Предварительный договор купли-продажи квартиры»;
Оформляется информация о документе, дата его заключения (цифрами и прописными буквами) и место заключения;
Наименование сторон, а именно паспортные данные продавца и покупателя. Если среди них есть юридическое лицо, то подробная информация о фирме, наименование, регистрационные номера, должность представителя и т. д.;
Далее идет описание предмета договора, вся информация о квартире;
Ниже полные расчеты, цена, имеющийся задаток, аванс, залог и т. д. Полная цена, график выплат, способы оплаты. Все эти условия оговариваются сторонами и оформляются в акте;
Описываются сроки предварительного акта и будущие сроки основного договора;
Права и обязанности как продавца, так и покупателя по условиям и требованиям этой сделки. Все неоформленные обязательства и права регулируются Законодательством РФ;
Заключительные или дополнительные условия или требования;
Подписи сторон с расшифровкой.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры можно по ссылке.

Необходимые документы

Список документов, необходимый для оформления предварительного договора купли-продажи квартиры мал и совпадает он со списком документов для любого другого договора купли-продажи. Основными бумагами для заключения такого типа актов считаются бумаги на установление прав собственности владельца. Продавец обязан предоставить для заключения договора все документы, доказывающие его право на владение конкретно этой собственностью. Покупателю рекомендуется тщательно проверить эти бумаги, в них должна быть серия, номер, дата выдачи и наименование выдавшей организации.

Еще один обязательный документ — свидетельство о государственной регистрации. Без этого документа не стоит заключать даже предварительный акт. Обязательно предоставление паспортов сторон, а лучше даже если стороны сделают их копии и приложат их к составленному соглашению. Покупателю важно проверить, не является ли жилье собственностью каких-либо других третьих лиц, не поделена ли на доли, для этого можно обратиться в административные органы за информацией или попросить соответствующие бумаги у продавца.

Срок действия

Срок действия предварительного договора купли-продажи квартиры зависит от согласованной даты, когда будет составлен и заключен основной договор. Условие сроков, оформленное письменно в промежуточном соглашении, соблюдается обязательно. При несоблюдении этого требования стороны могут понести ответственность. Но, согласно статьям Гражданского Кодекса Российской Федерации, если срок в акте не указан, то между заключением промежуточного документа и основного акта — 12 месяцев.

Случаются ситуации, когда предварительный акт был составлен, срок написан, но стороны подготовились заранее, до даты основного оформления. В таком случае, можно заключать основной договор, не опираясь на написанные в предварительном сроки.

Если же сроки были нарушены, а продавец или покупатель все еще не готовы к сделке, то противоположная сторона может подать иск в суд. Нарушившая условия сторона будет выплачивать компенсацию, штраф, убытки и т. д.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Предварительный договор купли-продажи дома — юридические нюансы — Закон и недвижимость

Как составить предварительный договор купли продажи дома? Этот документ должен обязательно содержать такие сведения:

наименование населенного пункта, дату;
ФИО полностью обоих представителей сторон;
в пункте «Предмет договора» нужно указать характеристики дома и земли;
цена, алгоритм расчетов;
обязанности сторон, привязанные к датам исполнения;
наличие претензий друг к другу;
подписи сторон.

Описывая «Предмет договора» нужно подробно указать адрес, а также характеристики жилого дома, и не забыть конкретизировать кадастровые номера постройки и земельного участка, а также где и когда зарегистрировано право собственности отдельно на дом и на землю.

Отсутствие правоустанавливающих документов на объекты недвижимости не дает права собственнику участвовать в процессе предпродажной компании, сопровождающейся оформлением превентивного контракта.

К превентивному контракту обязательно должны быть приложены такие документы:

копии техпаспорта на дом и кадастрового паспорта на участок земли, заверенные нотариально;
акт приемки-передачи жилого объекта (вместе с земельным наделом);
договор о задатке.

Такая серьезная бумага составляется в 3-х экземплярах: по одной каждой из сторон, а третий должен будет передаваться в Федеральную регистрационную службу вместе с основным договором. Если договор о задатке не составить отдельно, то сумма, переданная в качестве задатка, будет учтена как авансовый платеж.

Договор купли-продажи жилого дома

Тип документа: Договор купли-продажи недвижимости

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 5,1 кб

При покупке или продаже недвижимого имущества, в частности жилого дома, заключается сделка, которая фиксируется документально. Самый распространенный метод – это оформление договора на продажу жилого дома, в котором учитываются все тонкости сделки по отчуждению недвижимости, что впоследствии нотариально заверяется.

Предварительный договор купли-продажи дома — юридические нюансы

Когда возникает вопрос о подписании такой бумаги, как предварительный договор купли-продажи дома, люди опасаются, не скрыт ли в этом какой-то подвох.

Что представляет собой этот документ, и какие нюансы есть в этой процедуре?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Скачать бесплатно

Перед скачиванием бланка предварительного договора нужно выбрать, какой именно тип сделки предстоит совершить. К основным типам относят следующие:

покупка дома;
покупка доли дома;
покупка дома с задатком;
покупка дома с авансом;
покупка дома через ипотеку сбербанка.

Представлены только типовые бланки, в индивидуальных случаях, при составлении предварительного договора потребуется консультация юриста.

Закажите договор от нашего юриста Виктории

Основания для расторжения или отмены договора

Обычно основания для расторжения соглашения купли-продажи участка земли прописываются непосредственно в тексте документа.

К ним относятся существенные нарушения условий сделки:

Недвижимость в Камышлове :

квартиры ;
дома ;
земельные участки;
коммерческая недвижимость.

Частичная или полная неоплата оговоренной в договоре суммы за землю.
Изменения обстоятельств, не оговоренные договором (например, внезапное появление дополнительных собственников).
Прочие значительные нарушения, влияющие на эксплуатацию земли.

Договор также может быть прекращен на основании добровольного согласия сторон сделки.

Кроме того, в ряде случаев такой договор может быть признан недействительным и по иным основаниям.

Это возможно, если:

Договор оформлен неправильно, в нем отсутствуют существенные условия.
Сделка совершалась с использованием поддельных документов.
При подписании договора были нарушены нормы действующего законодательства.

Что же такое предварительный договор купли-продажи жилого дома?

Такой документ составляют покупатель и продавец приватного дома, если сделка не может состояться сразу же. Обычно предварительный договор купли-продажи дома приходится подписывать, когда покупателя все устраивает – планировка, расположение, состояние конструктивных элементов, даже стоимость.

Но есть объективные причины отложить оформление сделки:

Образец договора:

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 450-55-83 , Санкт-Петербург +7 (812) 385-76-98 .

нужная сумма в полном размере у покупателя пока что отсутствует, но через месяц ситуация должна разрешиться;
продавец недооформил наследство;
продавец ждет вступления решения суда в законную силу, и пр.

Подписав предварительный договор, обе стороны будущей сделки выигрывают: будущий владелец поместья может прекратить поиск, будучи уверенным в приобретении именно этого жилища, по уже оговоренной стоимости, приемлемой для него. Продавец может спокойно заканчивать с бумагами, точно зная, когда и за какую сумму этот дом он продаст.

Относительно законности такой процедуры можно заверить сомневающихся граждан: законом в лице п.1 ст. 429 ГК РФ подписание предварительного договора купли-продажи предусмотрено. Важно понимать, что этот контракт о будущей сделке — не просто бумага, а серьезный документ, с вытекающими из факта его наличия определенных обязательств обеих сторон друг перед другом.

Для того, чтобы такой контракт имел юридический вес, он должен по форме полностью отвечать всем требованиям п.2 ст. 429 ГК РФ. Не стоит пытаться в одном документе оговорить все стороны, касающиеся привязки объекта недвижимости к своему желанию завладеть им: форма предварительного договора купли-продажи не содержит информации о передаче задатка.

Вручение задатка, обязательства по его возврату правильно оформлять отдельным документом, называемым договором задатка.

Заполнение договора о продаже жилого дома:

На бумаге договора есть обязательные поля для заполнения, в которых необходимо указать следующие данные:

адрес, где располагается дом;
жилая площадь недвижимости;
дата возведения дома;
целевое назначение земельного участка и объекта стоящего на нем (то есть жилого дома);
стоимость недвижимости вместе с земельным участком.

Это значит, что предварительный контракт, с включенным в него пунктом о передаче задатка, при рассмотрении в суде неверно составленный договор не сможет помочь собственнику дома оставить задаток у себя, деньги придется вернуть.

Права и обязанности сторон

Этот пункт также является обязательным в тексте договора покупки (продажи) участка земли. В нем излагаются все права сторон соглашения и их обязанности, как в процессе подписания документа, так и после перехода права собственности.

К правам продающей стороны относится возможность требования от второй стороны полной оплаты за объект сделки в оговоренный срок.
Кроме этого, если новый владелец затягивает с процедурой переоформления права собственности, то прежний собственник оставляет за собой право обратиться в суд для ускорения процесса.
В то же время продавец обязуется предоставлять покупателю только правдивые и достоверные сведения об объекте недвижимости.
В случае если после совершения сделки вскроются какие-то сведения, влияющие на стоимость земельного участка или препятствующие его полноценному использованию, то продавец обязуется возместить покупателю все возникшие в связи с этим расходы.

Покупатель, в свою очередь, имеет право потребовать от второй стороны договора снижение цены на объект сделки, если ею были предоставлены заведомо ложные сведения об участке земли.

Например, если продавец скрыл факт какого-то обременения (например, наличия залога), предоставил недостоверную информацию о качестве земли или иных существенных характеристиках.

Сторона-приобретатель обязуется внести полную оплату за предмет сделки в размере и в сроки, установленные договором. Также покупатель должен вовремя произвести государственную перерегистрацию земли и использовать ее строго по целевому назначению.

Все прочие права и обязанности продавца и покупателя, не прописанные в тексте соглашения, устанавливаются на основании Гражданского кодекса РФ и прочих действующих Законодательных актов РФ.

Как оформить предварительный договор о продаже жилого дома

Основными пунктами предварительного соглашения является:

Недвижимость – предмет договора, подробное описание жилого дома с прилегающими территориями;
Стороны соглашения;
Цена дома, если он продается вместе с землей, то и цену земельного участка;
Важные нюансы.

Указание всех этих данных приводит к обязательствам сторон в будущем заключить сделку купли-продажи согласно договоренностям.

Также в документе прописываются сроки действия.

Включаются условия внесения задатка или аванса за дом, как гаранта, обычно сумма данного взноса варьируется в пределах 5 – 10% от стоимости дома.

Договор купли продажи жилого дома с земельным участком:

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон купли-продажи купли-продажи жилого дома с земельным участком за 2018 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Важно: между задатком и авансом существует определенная разница, имеющая значение во время одностороннего расторжения соглашения.

При одностороннем расторжении договора, инициированном со стороны продавца, происходит возврат аванса без штрафных санкций.

Если же внесен задаток, то продавец, выступивший инициатором, возвращает сумму в двойном размере, а инициатор покупатель – теряет сумму задатка.

Из этих определений вытекает, что задаток является гарантом проявления большей ответственности, нежели аванс.

Предварительный договор купли-продажи квартиры или дома в Сбербанке

Заключение предварительного договора купли продажи частного жилого дома или квартиры, необходимо при оформлении ипотеки в Сбербанке. Жилищные кредиты Сбербанк выдавал всегда, несмотря на кризисы и проблемы в экономике. Такие долгосрочные ипотечные займы выгодны обеим сторонам: для заемщика собственное жилье становится надежным вложением средств, при этом банк рискует минимально. Кредитор серьезно подходит к каждому пункту в договоре.

Ипотечные кредиты всегда выдаются под залог, обязательно требуется страхование жилья, на покупку которого выдаются средства. Полностью обезопасив себя от возможных потерь, Сбербанк предоставляет ипотеку по приемлемым процентным ставкам. Но заемщику нужно накопить первый взнос, который будет составлять не менее 20% от всей суммы.

Предварительный договор купли-продажи дома

Во время продажи недвижимости очень часто применяется оформление предварительного договора. При продаже жилого дома также возможно составить предварительный договор купли-продажи, образец которого предлагаем скачать в статье ниже.

Другие образцы предварительных соглашений купли-продажи:

Согласно законодательству подписание предварительного договора – это обязательство сторон заключить в будущем реальную сделку купли-продажи дома, также в нем прописываются ее основные пункты.

Зачем предварительное соглашение при купле-продаже дома?

Подписание предварительного документа необходимо в случае невозможности оформления по разным причинам основного договора купли-продажи дома, также он является своеобразным гарантом, выполнения условий сделки в будущем.

Важно: к составлению и подписанию данного документа следует подходить со всей ответственностью, так как предварительный документ наделен юридической силой.

Источник: https://yarlegalservices.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-yuridicheskie-nyuansy/

Как правильно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры? | Юридический блог Lexinvest

Все, что необходимо знать о сделках по недвижимости

(0)30.05.2018

Предварительный договор купли-продажи квартиры обязывает стороны в будущем заключить основной договор. Условия, на которых он будет заключен, уже описаны в предварительном договоре. Его оформляют, чтобы подтвердить свои намерения в отношении недвижимости, которая по каким-то причинам не может быть куплена в настоящий момент времени. Например, квартира только строится или покупателю нужно время, чтобы подготовить деньги.

Предварительный договор таит в себе риски для покупателя — человеку без юридического образования тяжело вникнуть во все тонкости документа. Рассмотрим особенности оформления и проблемы, с которыми могут столкнуться стороны после этого.

Как правильно оформить

Предварительный договор часто путают с протоколом о намерениях. Второй документ описывает стремление сторон в будущем заключить сделку, но не несет прямых юридических последствий. Чтобы документ возымел юридическую силу, должны соблюдаться 3 условия:

Четкое название: «Предварительный договор».
Указание обязательства покупателя и продавца о заключении основной сделки в четко обозначенный срок.
Должен быть раздел с условиями основной сделки.

Структурно предварительный договор включает 2 части: условия основного договора и условия предварительного договора. Первая часть описывает обязательства сторон в отношении сделки купли-продажи — объекта недвижимости и его цены. Во второй части собраны условия предварительного договора:

когда будет заключена основная сделка;
условия подготовки бумаг;
порядок уведомления сторон о готовности заключить основную сделку;
условие об ответственности покупателя и продавца в случае незаключения основной сделки;
а также ряд других условий, которые являются важными, по факту переговоров в каждом конкретном случае.

Купля-продажи недвижимости требует нотариального удостоверения, и предварительный договор тоже нужно заверить у нотариуса — это прямое требование Гражданского кодекса Украины.

Часто по предварительному договору передают обеспечительный или гарантийный платеж. Эта сумма не всегда является задатком или авансом. После оформления основного договора гарантийный платеж возвращается покупателю. Но на практике эта сумма чаще засчитывается как первый платеж по сделке купли-продажи. Если покупатель нарушит условия документа, обеспечительный платеж останется у продавца как компенсация. Но нередки случаи, когда покупатель теряет задаток не по своей вине, и вернуть его нет возможности по той причине, что предварительным договором не предусмотрены необходимые гарантии и оговорки.

Риски со стороны застройщика

Какие проблемы могут возникнуть на первичном рынке недвижимости:

Объект купли-продажи изменится. В предварительном договоре указывается адрес, площадь и номер квартиры. Но когда дом построят, такой недвижимости может не оказаться — изменится планировка, нумерация или этажность дома.
На одну квартиру оформлено несколько предварительных договоров. Т.к. недвижимость не является предметом данного соглашения, на одну квартиру можно оформить несколько договоров. Этим пользуются недобросовестные застройщики для привлечения инвестиций.
Передача недвижимости в банковскую ипотеку. Если денег на завершение строительства не хватает, некоторые застройщики могут передать права на квартиру в банковскую ипотеку. Кредит от банка идет на завершение строительства.

Чтобы минимизировать эти риски, нужно проверить застройщика: участвовал ли он до этого в судебных спорах, кому принадлежит земля под новостроем и выданы ли компании-застройщику градостроительные условия и ограничения.

Не рискуйте своими деньгами! Воспользуйтесь опытом экспертов LEX INVEST, чтобы безопасно купить недвижимость. Обратите внимание, что говорят клиенты и как они оценивают нашу помощь в комплексном сопровождении сделки.

Кроме того, важно договориться о юридическом сопровождении сделки. Для этого лучше обратиться к юристам по недвижимости. Они смогут сделать экспертную проверку документов, предусмотрят все риски и опишут их в документе. Так вы сможете себя оградить от потери денег и «недостроев», а правильно оформленная документация с учетом всех вариантов развития событий дает покупателю больше шансов в суде, если застройщик окажется мошенником.

Риски на вторичном рынке жилья

Проблемы могут возникнуть не только при покупке квартиры в новострое, но и на вторичном рынке:

Риск замены объекта недвижимости. Такое может произойти, если владелец подал старый техпаспорт на квартиру. Когда придет время заключать основной договор, выяснится, что в квартире изменили количество комнат или срезали балкон. Как итог — объект недвижимости не отвечает характеристикам, указанным в документе. Чтобы избежать этого, нужно прийти в квартиру и проверить ее соответствие техпаспорту.
Прописанные несовершеннолетние в квартире. Продать такую недвижимость без согласия опекунов невозможно. Чтобы не допустить такой ситуации, требуйте у продавца справку о прописанных в квартире лицах.
Продажа одной квартиры нескольким людям. Продавец оформляет несколько предварительных договоров, получает обеспечительный платеж и исчезает. В конечном счете выясняется, что квартиру уже купил другой человек. Вернуть деньги и возместить убытки можно через судебное разбирательство.
Наличие ареста на объекте недвижимости. По закону, продать такую квартиру нельзя. Проверить объект недвижимости на наличие ареста самостоятельно невозможно, но можно с помощью юристов.

На вторичном рынке жилья действуют такие же правила, как и на первичном: продавцов нужно проверять, а сделки лучше заключать после консультации с юристом.

Юридическая сила документа

Когда наступят сроки или обстоятельства, указанные в предварительном договоре, стороны должны оформить основной договор. Если отказаться от сделки на этом этапе, контрагент может потребовать возмещения убытков, нанесенных неисполнением обязательств.

Документ прекращает свое действие в трех случаях:

стороны заключили основную сделку;
основной договор не оформлен в течение срока, указанного в предварительном договоре;
стороны не направили предложение о заключении основной сделки.

Поэтому в предварительном договоре лучше указать не конкретный день проведения основной сделки, а период, когда это можно сделать. Так вы успеете понять, что вторая сторона уклоняется от своих обязательств и обратитесь в суд, пока документ еще имеет юридическую силу.

Выводы

Предварительный договор от протокола о намерениях отличается четко прописанным названием, разделом об условиях заключения основного договора и сроках этой сделки.
Документ нужно обязательно заверять у нотариуса.
Платежи, которые передает покупатель, являются авансом или задатком: все зависит от того, как прописаны условия. Продавец получит эти деньги в качестве компенсации, если инвестор откажется от сделки.
Чтобы снизить риски при покупке квартиры в новострое, нужно хорошо проверить застройщика и договориться о юридическом сопровождении сделки.
Указывайте не один день, а период, когда можно заключить основную сделку. Если другая сторона будет уклоняться в течение нескольких дней, у вас будет больше времени, чтобы обратиться в суд.

задайте вопрос юристуПоделитесь статьей через: (1 5,00

Источник: https://lexinvest.com.ua/blog/kak-pravilno-oformit-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

/ Квартира / Предварительный договор купли продажи

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html

Предварительный договор для вторичного рынка недвижимости

Важным этапом на пути к предстоящей сделке является подписание сторонами договора о намерениях. Ранее мы рассказывали, как оформить договор задатка. Эти документы подтверждают готовность сторон совершить сделку.

Подготовка документов для проведения сделки всегда занимает какое-то время. За этот период покупатель может передумать, а продавец увеличить оговоренную сумму продажи объекта.

Случаются и другие неприятности. Хозяин в одностороннем порядке решит, что в стоимость не должна входить мебель, и увезет из квартиры предметы интерьера и технику на десятки тысяч долларов. Покупатель в день сделки может потребовать освободить квартиру, хотя при осмотре накануне обещал дать неделю на освобождение.

Подписание предварительного соглашения позволяет свести появление подобных ситуаций к минимуму.

Авангард Недвижимость рекомендует: обязательно заключайте предварительный договор. Даже если личные качества второй стороны не вызывают никаких сомнений.

На что обратить внимание?

Оформление предварительного договора регулируется статьей 399 Гражданского Кодекса Республики Беларусь. Стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных в предварительном соглашении.

В документе должны быть указаны:

Точные сведения о квартире. Обязательно должен быть указан адрес, этаж, количество комнат в квартире, общая и жилая площадь.
Стоимость недвижимости, по которой она будет куплена и/или продана. Зафиксированную цену нельзя изменить в одностороннем порядке.
Срок заключения основной сделки.
Сроки освобождении, а также перерегистрации лиц, которые на момент продажи зарегистрированы в квартире.

Договор не будет заключен, если какой-либо из пунктов стороны не согласовали или формулировки размыты. В такой ситуации невозможно требовать заключения основного договора.

Можно предусмотреть условия, которые не относятся к обязательным, но важны для сторон:

Порядок расчетов: наличными или на расчетный счет. Возможность привлечения кредитных средств. Напомним, что все расчеты должны производиться в национальной валюте Республики Беларусь. Рекомендуем прописать эквивалент итоговой суммы сделки в любой иностранной валюте и согласовать курс обмена. Например, по курсу Национального банка Республики Беларусь. Или по курсу продажи наличного доллара США на момент расчета в конкретном отделении определенного банка.
Условие, при наступлении которого сделка возможна.
Например, продажа собственной квартиры покупателем, покупка встречной недвижимости продавцом, подтверждение выдачи кредита банком, получение продавцом разрешения Администрации соответствующего района в связи с погашением льготного кредита и другое.
Распределение расходов по государственной регистрации объекта и государственной пошлине.
Комплектация квартиры и ее техническое состояние.
Устранение технических недостатков, узаконивание перепланировок.
Оплату коммунальных и эксплуатационных расходов.

Целесообразно приложить к договору копии правоустанавливающих документов.

Также прописываются права и обязанности сторон, ответственность и порядок разрешения споров. Ответственность сторон может быть обеспечена задатком или неустойкой (штрафными санкциями).

Задаток — денежная сумма, которую покупатель передает продавцу. Ее выдают в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи и для обеспечения исполнения обязательств по нему.

Ответственность за невыполнение условий договора

Согласно п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Штрафные санкции, как правило, используют при передаче аванса вместо задатка. В отличие от задатка, аванс при расторжении договора возвращается в любом случае. Например, аванс передан в размере 10 000 рублей, а штрафные санкции предусмотрены в размере 2 000 рублей. При отказе продавца он должен будет вернуть покупателю 10 000 рублей аванса и 2 000 штрафа, а не 20 000 рублей как в случае с задатком.

Предварительный договор заключают в письменном виде, государственная регистрация не нужна. Однако вы можете обратиться к нотариусу, чтобы составить или удостоверить этот документ. Изменения в условия вносят только по взаимному согласию сторон. Для этого заключают дополнительное соглашение к существующему предварительному договору.

Предварительный договор имеет юридическую значимость, так как в нем зафиксированы важные для сторон договоренности. Это часть переговорного процесса до проведения сделки. Если условия не выполняются — стороны имеют право на защиту в суде.

Стоит понимать: к заключению предварительного соглашения нужно подходить грамотно. Это сделает его этапом к удачному завершению сделки, а не причиной убытков и судебных разбирательств. Наши риэлторы помогут корректно составить предварительное соглашение и подготовиться к сделке безопасно и в срок.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым. А вы всегда сможете найти ее, когда она понадобится.

Источник: https://avangard-n.by/articles/zachem-nuzen-predvaritelniy-dogovor.html