Как оспорить продажу доли в квартире?

В этой статье:

Как выкупить долю жилой площади?

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфликт сторон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственников вправе продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников. Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога. В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интерес сторон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
Выписка из домовой книги.
Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получив взамен денежную компенсацию.

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

признание доли незначительной;
отсутствие интереса у собственника;
невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
Информация о досудебном решении проблемы.
Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки. В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего. Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/vykup-doli-v-kvartire.html

Можно ли доказать завышение цены доли квартиры 2026 год

Впоследствии на суде можно будет доказать, что вы сделали всё возможное, чтобы договориться, и действовали строго в рамках закона.

Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, где проживал данный гражданин.
Крайне не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, поскольку если они докажут, что не были заранее извещены о продаже доли или не получали предложения купить долю, впоследствии они легко отсудят свои права на неё.
Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд.

Купля — продажа квартиры 2018. изменения, законы и процедуры

Если совладельцы проживают по иному адресу или велик риск, что они заявят об отсутствии уведомления, целесообразнее воспользоваться почтовой пересылкой. Можно отправить уведомление ценным письмом или телеграммой.

Важно Для этого публикуется электронное объявление соответствующего содержания на официальном сайте Росреестра. Публикация бесплатна, но должны быть соблюдены требования :

данные продавца;
вид объекта и его кадастровый номер;
адрес объекта;
стоимость доли.

Настройки приватности для электронного уведомления не предусмотрены и лицезреть его могут все желающие.

Изменение цены при продаже доли квартиры

Так, квартирой могут владеть несколько человек, причем доли не обязательно должны быть равными. Как правило, все собственники не живут на одной жилплощади, а потому кто-то из них пользуется своей и чужой долей.

В связи с этим другие владельцы начинают интересоваться, не положена ли им компенсация за долю в квартире, которая принадлежит им, но не используется ими.Что представляет собой компенсация за долю в квартире Если совладелец квартиры не проживает в ней и не использует жилплощадь, он имеет право на то, чтобы требовать либо компенсацию за использование его доли, либо часть общего имущества, пропорциональную его долевой собственности. Особенно часто такое требование возникает, когда квартира является источником дохода.

Пытаются продать долю в квартире по завышенной цене. как быть?

Получи компенсацию и пособие Как правило, у собственников, которые не хотят или не готовы купить такую долю, суд не находит других веских причин, способных помешать выделению части долевой собственности и её последующей продаже. Помните, что действуя в рамках закона, вы всегда сможете выделить и продать долю в приватизированной квартире.

Продажа и покупка доли в ипотечной квартире Гражданам, имеющим право собственности на долю в квартире, приходится сталкиваться и со многими другими нюансами.Так, определённые проблемы могут возникнуть при желании продать долю в ипотечном жилье.
Обычно такие ситуации возникают при разводе супругов, некогда купивших квартиру в ипотеку, когда один из них желает съехать и продать свою долю имущества.

Прежде всего, вспомним о первоочередном праве покупки, которым в таком случае располагает второй супруг.

Возможно ли доказать продажу доли собственности по завышенной стоимости?

ГК РФ, п.2).Доля в квартире выделяется натурально (отдельная комната или несколько комнат), либо, если собственники не нашли компромисса, через суд, который прибегает к простейшим арифметическим действиям: ½ — делит общую площадь на 2; 1/3 – делит на 3 и т.д. Таким образом, если в однокомнатной квартире площадью 40 кв.м.

выделяется доля в размере ½, то заявитель процедуры получит право на дальнейшую реализацию 20 кв. м. жилья. Как продать половину своей доли? Доля в квартире может быть настолько большой, что у её собственника появится желание продать лишь часть принадлежащей ему недвижимости.

В этом случае владелец доли должен следовать тому же регламенту: выделить часть доли и изначально предложить её другим собственникам.

Новые правила продажи доли в квартире

Если собственники отказываются идти на контакт, необходимо уведомить их путём отправки заказного письма с уведомлением о получении.

Купля — продажа квартиры 2018. изменения, законы и процедуры
Как продать долю в квартире в 2018 году? пошаговая инструкция
Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире
Получи компенсацию и пособие
Продажа квартиры с долями
Новые правила продажи доли в квартире
Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости
Можно ли доказать завышение цены доли квартиры 2018 год

Купля — продажа квартиры 2018.
изменения, законы и процедуры В современном мире довольно часто случается так, что гражданин является собственником только небольшой доли недвижимости.

Как продать долю в квартире в 2018 году? пошаговая инструкция

Внимание

Любой участник долевой собственности (совладелец) имеет право выделить свою долю с целью её дальнейшей продажи. Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире ГК РФ, п.2).Доля в квартире выделяется натурально (отдельная комната или несколько комнат), либо, если собственники не нашли компромисса, через суд, который прибегает к простейшим арифметическим действиям: ½ — делит общую площадь на 2; 1/3 – делит на 3 и т.д.

Таким образом, если в однокомнатной квартире площадью 40 кв.м.выделяется доля в размере ½, то заявитель процедуры получит право на дальнейшую реализацию 20 кв. м. жилья. Как продать половину своей доли? Доля в квартире может быть настолько большой, что у её собственника появится желание продать лишь часть принадлежащей ему недвижимости.

Подарить часть продаваемой доли (микродолю) кому-либо, а после продать всё остальное одаряемому, который в качестве собственника получает преимущественное право покупки.
Подарить всю часть реализуемой доли сразу, а после получить деньги без оформления договора купли-продажи (притворная сделка, которую в судебном порядке могут оспорить другие собственники квартиры).
Оставить часть доли в залог, получив в виде займа полную её стоимость. Данный вариант можно считать наиболее «чистым» с юридической точки зрения.

Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире? Если доля в приватизированной квартире принадлежит несовершеннолетнему лицу, любые операции с ней допускается производить только с согласия органов опеки и попечительства.

Можно ли доказать завышение цены доли квартиры 2026 год

Таким образом, продажа или покупка доли может сопровождаться различными нюансами, которые должны, но, к сожалению, не всегда предусматривают такие нормативные акты, как Жилищный, Семейный и Гражданский кодексы РФ.

Как продать долю в квартире? Что делать, если долей владеет несовершеннолетний? Возможна ли продажа доли, если сделку не одобряют другие участники долевой собственности? Как продать долю в ипотечной квартире? Порядок продажи доли в квартире Продать можно только выделенную долю – ту, которая чётко определена в общей массе долей, и которая может быть оценена.

На практике собственнику всегда приходится прибегать к выделению долевой собственности в натуре, т. е. определению того, какие и сколько помещений входит в эту долю. Считается, что выделение долей должно происходить по взаимному согласию собственников.
В противном случае разрешением вопроса занимается суд.

Можно ли доказать завышение цены доли квартиры 2026 года

То есть при правильном оформлении претензий не возникает, но только при отсутствии доказательств мнимости сделки. Если же совладельцы окажутся личностями дотошными и примутся выяснять подробности, то вели риск признания недействительности продажи.

Если второй собственник против Нередки ситуации, когда продаже доли противится один из собственников, тогда как прочие владельцы против сделки не возражают.

Или жилье принадлежит двум собственникам, но второй категорически не желает дать согласие на продажу или купить реализуемую часть.

Конечно, по закону отказ от покупки позволяет свершить продажу доли. Но собственник может отказываться от принятия уведомления, не давая согласия на сделку.

А заявления об оспаривании сделки через суд, скорее всего, отпугнут потенциальных покупателей.Попытаться решить проблему можно через суд.
Договор купли-продажи доли заключается в стандартном порядке в соответствии со ст.554 и ст.555 ГК. Порядок передачи доли осуществляется по акту, на что указывает ст.556 ГК. В 2018 году отчуждение доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению согласно ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности в Росреестре для изменения записи в ЕГРН. Как правильно продать долю в квартире Как продать свою долю в квартире? Продавая долю квартиры, нужно знать, что если квартира находится в общей собственности, то осуществить сделку невозможно. Просто по той причине, что доли не существует ни де-юре, ни де-факто. Выделение доли происходит по соглашению сторон.

Участники вправе делить квартиру, как на равные части, так и на неравные.

А ещё у нас есть

Источник: http://territoria-prava.ru/mozhno-li-dokazat-zavyshenie-tseny-doli-kvartiry-2018-god/

Продали долю в квартире без согласия как оспорить

К одной из особенностей правового регулирования собственности можно отнести согласие всех собственников в пользу продажи части недвижимости. Стоит учитывать, что пользование долей квартиры и ее владение – это разные вещи и при продаже части затребует разные документы. Собственник имеет полное право самостоятельно распоряжаться своей частью на свое усмотрение не требуя чьего-либо согласия.

Но если рассматривать этот вопрос с другой стороны, то каждый из граждан имеет права на пользование жилищем, а это значит, что продать часть жилья можно, но без выписки остальных собственников. К сожалению нет возможности четко ограничить границы каждого собственника. По этой причине, происходит так, что каждый из проживающих пользуется всей территорией жилплощади.

Для продажи своей доли в квартире необходимо учитывать, что остальные собственники сохраняют за собой право выкупить эту часть недвижимости.

Важно

Имейте ввиду, что фактический переход регистрируете в обязательном порядке, свидетельство этого — акт приема-передачи, наличие которого указываете в договоре купли-продажи. Процедура при продаже неравных долей в квартире специфична: закон наделил владельца, имеющего меньшую долю, требовать ее покупки владельца большей даже через суд.

Это стоит знать: различие понятия доли в квартире и коммуналке Стоит различать понятие «продажа долей в квартире» и непосредственно комнаты в коммуналке. У доли в квартире почти невозможно четко определить границы, в отличие от коммунальной квартиры, где у каждого определен свой счет и строго обозначены границы и зона общего пользования.
Собственник доли может занять комнату, но не означает, что он именно ей и владеет. Такое разделение возможно провести только через суд.

Как сособственнику продать свою долю без согласия остальных

Могу ли я узнать форму и сумму сделки в кадастровой службе? Если да, как называется эта выписка? Если нет, где я могу это узнать, так как новые собственники (как и предыдущий) на контакт не идут! 2. Если это купля-продажа: могу ли я оспорить законность в суде, так как не получала уведомления о продаже, и имею первоочередное право на покупку? Каковы шансы на успех? 3.

Может ли оспорить в суде эту сделку мой брат, так как не мог связаться с продавцом по его вине? 4. Если сделка будет мной оспорена, по какой цене я должна буду выкупить долю — той, что продавец предложил моему брату, или по той, которую заплатили покупатели по договору.

Можно ли продать долю в квартире без согласия

Просто для этого вам потребуется соблюсти ряд процессуальных норм, чтобы совершенную вами сделку признали полностью действительной, и не появилось никаких обоснований для предъявления вам иска по данному вопросу. Если же вы планируете не продать часть квартиры, принадлежащую вам, а обменять ее, то последовательность надлежащих для вас действий никак не изменится.

Задайте вопрос юристу! Задайте вопрос юристу! +7 (812) 313-28-87 юрист по недвижимости в СПб Как продать долю в квартире без согласия остальных собственников? Первый этап решения этой проблемы, скорей всего, будет стоить вам большое количество потраченного личного времени и моральных сил.

Ведь по закону вы обязаны предложить остальным сособственникам жилья приобрести вашу долю по приемлемой цене, прежде чем предлагать ее выкупить третьим лицам со стороны.

Можно оспорить завещанную долю в квартире?

Мать завещала квартиру 2 дочерям. Одна в квартире не жила 30 лет. Жила вообще в другом городе. Вторая дочь прожила в квартире всю жизнь, платила квартплату, делала ремонт.

Нужно будет предоставить доказательства того, что первая дочь не появлялась в квартире и весь уход осуществляла вторая дочь. Приводите в суд свидетелей, принесите справку о регистрации второй дочери, если она зарегистрирована была вместе с бабушкой.

Как продать долю в квартире без согласия остальных собственников

Способы выделения долей в натуре По соглашению сторон или договорной. В этом случае сособственники заключают между собой соглашение о выделении долей в натуре.

Внимание

В этом случае на основании этого соглашения производится регистрация прав на конкретные помещения- на выделенный в натуре объект. Судебный способ. При недостижении договоренностей собственники собирают аргументы «в кучку» и идут в суд, требуя выделения в натуре своей доли в общей квартире (то есть закрепить пользоваться определенными помещениями только за ними).

При этом надо понимать, что выделить долю в натуре можно только тогда, когда отсутствует несоразмерный ущерб имуществу. Это значит, что когда площади комнат в спорной квартире позволят выделить каждому собственнику изолированное жилое помещение с подсобными помещениями (кухней, санузлом) и отдельным входом.

Так как происходит отчуждение не целого объекта, поиск может представлять проблему. Если возможный контрагент найден, сторонам необходимо прийти к договоренности по следующим условиям:

предмет сделки – указание номинального размера доли, подлежащей отчуждению, а также детальное описание объекта недвижимости;
цена договора – согласованная сторонами сумма, которую продавец получит за продажу доли;
иные условия сделки, которые представляют важность для сторон.

При оформлении проекта договора нет необходимости привлекать к этому процессу остальных владельцев долей. Договоренности сторон необходимо оформить в виде проекта договора. После согласования условий будущей сделки у продавца возникает обязанность уведомить остальных собственников о продаже. Именно на этом этапе может быть выражен официальный отказ других собственников на продажу доли.

Если ребенок достиг 14-ти летнего возраста, то он вправе самостоятельно принимать решения о своей доле недвижимости. В этом случае, ребенку необходимо явиться в органы опеки вместе со своими представителями (родители, опекуны, усыновители) и предоставить письменное соглашение на продажу своей части в квартире.

Продажа части приватизированной квартиры и коммунального жилья Процедура продажи части приватизированной квартиры схожа с процедурой отчуждения недвижимости целиком. Для этого необходимо пройти такие же этапы, как и при обычной продаже.

Схема действий такая же самая, и требования не изменны. Основные принципы продажи коммунального жилья схожи с правилами продажи обычных квартир. В этом случае, также потребуется письменное разрешение от соседей по комнате.

Если письменного отказа не будет, то это будет считаться нарушением закона.

Государственная регистрация перехода права собственности на долю После соблюдения формальностей в нотариальной конторе стороны обращаются за государственной регистрацией одним из следующих способов:

через Многофункциональный центр;
напрямую в территориальное учреждение Росреестра.

Помимо стандартного пакета документов, продавцу и покупателю предстоит вновь подтвердить соблюдение процедуры уведомления остальных собственников. Для этого представляется оригинал врученного уведомления и письменные отказы других собственников (если они были выражены в письменной форме).

Обратите внимание! Если нас стороне покупателя выступают владельцы долей, воспользовавшиеся правом преимущественного выкупа, бланк уведомления также необходимо предъявить сотрудникам Росреестра. Это вызвано необходимостью убедиться в соблюдении прав всех остальных собственников квартиры.
Мне принадлежит одна их трех долей в квартире, вторая принадлежит моему брату.

Третий сособственник решил продать свою долю, о чем прислал уведомление мне и брату по месту нашей прописки.

Брат свое уведомление получил и предложил продавцу приобрести его долю в рассрочку. Продавец обещал подумать и скрылся, за это время срок в 1 месяц закончился.

К телефону он не подходил, место его проживания и прописки нам с братом не известно, так как он выписался из квартиры сразу после уведомления о продаже. Я уведомление вообще не получала, так как проживаю в другом городе, где зарегистрирована (прописана) по месту пребывания.

На днях я узнала, что третий собственник продал или подарил свою долю двум посторонним людям. Хочу узнать: 1.

Те же супруги могут переоформить совместную квартиру в долевую — воспользовавшись брачным договором определить размер долей, которые принадлежат каждому из супругов. Если такое соглашение есть, на его основании каждый супруг может распоряжаться своей долей.

В этом случае при продаже уже не нужно получать согласие второго супруга. Доля в квартире – это часть в праве собственности на квартиру. Именно поэтому долю нельзя «увидеть» или утверждать, что доле соответствует какая- то конкретная часть квартиры- комната, кладовка или коридор. В этом случае в свидетельстве о праве собственности 1/2, 1/5- это и есть эта доля.

О покупке доли в квартире посмотрите здесь. Как определить границы доли Определить границы доли в конкретной квартире можно только выделив ее в натуре. То есть право общей долевой собственности прекращается.

Есть несколько способов выделить доли в натуре.

Источник: http://vip-real-estate.ru/2018/05/02/prodali-dolyu-v-kvartire-bez-soglasiya-kak-osporit/

Должник продал свое имущество? Рано радуетесь. Кредитор оспорит сделку!

И, вот оно! Наступил тот самый момент, когда… Впрочем, не хочу лирики. Давайте по существу. Очень много вопросов сыпется на меня ежедневно, и многие вопросы связаны с возможностью продажи должниками своего имущества в обход банков и судебных приставов. Многих читателей интересует вопрос: могут ли приставы или сам взыскатель оспорить договор купли-продажи, дарения или любую другую сделку, по которой должник избавился от своей квартиры, дома, машины и другого имущества?

Я, честно, устал отвечать на все эти вопросы, и даже сделал подборку самых популярных, но количество комментариев от этого не уменьшилось. По этой причине, я решил один раз объяснить Вам эту материю, чтобы больше к ней не возвращаться. Тем более, что мне есть что Вам сказать. Я буду опираться на конкретную судебную практику, поскольку теорией в подобных делах помочь вряд-ли возможно.

Ваш случай в студию! Взыскатель успешно оспорил один договор купли-продажи квартиры, однако получил отказ в отношении второго договора.

Исковые требования взыскателя удовлетворены частично. Суд постановил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, а так же признал недействительным запись о государственной регистрации права. В отношении признании недействительным второго договора суд отказал.

Фабула дела проста и понятна для всех, кто задался подобным вопросом. Собственно, этот как раз и есть Ваш случай. Взыскатель обратился в суд с исковым заявлением к должнику о признании недействительными двух сделок. Основание для подачи такого иска — наличие у взыскателя решения суда, которым в его пользу с должника взыскана задолженность. То есть, должник, зная о том, что у него перед взыскателем есть денежный долг, продал две свои квартиры, чтобы не отдавать их приставам.

Причем, в данном конкретном случае не имеет значения, что это за долг (кредит, заем, неосновательное обогащение, возмещение вреда и так далее), и кто именно выступает в роли взыскателя (банк, МФО, физическое лицо).

Взыскатель решил, что обе сделки на самом деле мнимые, то есть, совершены не с реальной целью продажи имущества, а с целью, вот неожиданность, сокрытия имущества от обращения на него взыскания. Надо сказать, что эта позиция хороша, если она подкреплена доказательствами.

В этом случае Взыскатель выяснил, что должник все еще прописан и фактически проживает в одной из проданных квартир.

Дальше будет нудный, но очень полезный разбор полетов с точки зрения Закона

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В судебном заседании было установлено, что должник, знал о наличии неисполненных перед Взыскателем обязательствах, но тем не менее, совершил действия по заключению договоров купли-продажи принадлежащих ему на праве собственности двух квартир, стоимость которых явно превышала объем его обязательств перед кредитором.

Что касается одной из квартир, то суд отказал в удовлетворении требования Взыскателя и сохранил сделку по ее продаже в силе по той причине, что оспариваемая сделка была исполнена ее участниками, вследствие чего продавец получила от покупателя денежные средства, а покупатель, соответственно, квартиру.

В пользу должника сыграло то обстоятельство, что сделка по покупке квартиры была совершена с использованием кредитных средств. Проще говоря, покупатель оформила ипотечный кредит, чтобы купить у должника эту квартиру. А наличие такого кредита накладывает на заемщика нешуточные обязанности по его возврату. Но Вы это уже знаете. Если нет, вот статья в помощь. Кроме того, должник не прописан в этой квартире и фактически не проживает. Оно и понятно, ведь там уже прописан новый собственник.

Что касается второй квартиры, то здесь все гораздо интереснее

По смыслу ч. 1 ст. 170 ГК РФ, обязательным условием для признания двусторонней сделки мнимой является наличие согласованных действий обоих сторон сделки, само по себе наличие неисполненных обязательств продавца перед третьими лицами не может считаться достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований в данной части.

Исследовав материалы дела, суд выявил между продавцом и покупателем второй спорной квартиры договоренность о совершении сделки для вида без намерения придать ей соответствующие правовые последствия.

И вот на чем суд выстроил свою позицию. Должник как до так и после регистрации данной сделки с регистрационного учета по названному адресу не снимался, квартирой пользуется по настоящее время. В свою очередь, покупатель в квартиру не вселялся, а вместо этого ютится с женой и ребенком в своей старой однокомнатной квартире

Должника не спасло даже наличие договора найма жилого помещения, согласно которому новый собственник квартиры предоставил ее Должнику для длительного проживания. Суд расценил это доказательство не в пользу самого должника, и посчитал, кстати, вполне обоснованно, что собственник не имел намерения проживать в этой квартире. А учитывая, что плата за пользование квартирой была сильно занижена, по сравнению с рыночной, суд разнес этот договор по кирпичикам.

Кроме того, суд правомерно указал на отсутствие в тексте договора купли-продажи квартиры расписки в получении денежных средств, а так же усомнился в отсутствии доказательств наличия у Покупателя денежных средств, необходимых для покупки квартиры.

Эту позицию суд подкрепил сведениями о совокупном доходе семьи. Попросту, справки о заработной плате Покупателя и его супруги показали, что скопить на такую квартиру они попросту не были в состоянии.

Плюс ко всему, покупатель квартиры оказался дальним родственником должника.

Все эти факты и позволили суду вынести решение в пользу взыскателя и признать мнимым договор продажи второй квартиры.

(Источник вдохновения: Апелляционное определение Омского областного суда от 14.01.2015 г. по делу № 33-28/2015).

Из этой статьи можно, и даже нужно сделать следующие выводы:

Сделки между родственниками — это плохо.
Сделки между бедными родственниками — еще хуже.
Если Вы продали свою квартиру, то Вы должны из нее выписаться, и реально переехать в любое другое жилье.
Если уж делаете такие движения, то оформляйте договор купли-продажи правильно, расписка о получении денег — обязательно должна быть.
Будьте готовы, чтобы покупатель реально мог показать суду из какой тумбочки он взял деньги на покупку Вашей квартиры.
В идеале, все расчеты между продавцом и покупателем нужно пропускать через банк: либо покупатель вносит наличку через кассу на счет продавца, либо покупатель перечисляет безналом деньги со своего счета на счет продавца.
Ипотечный кредит на покупку Вашей квартиры — идеальное прикрытие. Ни суд, ни взыскатель никогда не подумают, что у подставного покупателя хватило ума повесить на себя ипотеку.
Все то, о чем я Вам рассказал, можно смело переносить на сделки с любым другим недвижимым и движимым имуществом, в том числе, наиболее актуальным и популярным автотранспортом.

Источник: http://projectzakon.ru/dolzhnik-prodal-svoe-imushhestvo-kreditor-osporit-sdelku.html