Как подстраховаться при покупке квартиры?

Как себя обезопасить при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры – одна из наиболее сложных сделок. Во многих случаях она может быть оспорена в судебном порядке, в результате чего покупатель останется и без имущества, и без денег. Чтобы этого не случилось, надо знать, как себя обезопасить при покупке квартиры на вторичном рынке в 2019 году.

Как подстраховаться, покупая вторичное жилье?

Разобраться, как обезопасить себя при покупке вторичного жилья, не сложно. При проведении подобной сделки нужно обратить особое внимание на оформление документов, право собственности продавца и перечень лиц, прописанных в квартире, также до подписания договора и внесения залога требуется выяснить, есть ли на имуществе обременение, и не ведутся ли в отношении собственника жилья судебные процессы по банкротству, так как при таких разбирательствах имущество может быть конфисковано.

Покупка квартиры у человека, состоящего в браке

Отдельно стоит говорить о том, как обезопасить себя при покупке квартиры в браке. Если супруга или супруг продавца также выступает владельцем квартиры, обязательно получите у него письменное разрешение на продажу, скачать образец можно по ссылке.

Следует помнить, что супруга или супруг могут иметь права на недвижимость, не будучи официальным владельцем – такие права возникают, если имущество было куплено в браке. Чтобы обезопасить себя, нужно потребовать разрешение на продажу имущества и в этом случае тоже. Если же оно приобреталось до брака, требуйте у продавца документ, подтверждающий это.

Покупка квартиры у пожилого человека

Говоря о том, как себя обезопасить при покупке квартиры у пожилого человека, нужно отметить, что у подобного продавца всегда следует требовать справку из психоневрологического диспансера. Может оказаться, что человек недееспособен и находится под опекой. В таком случае сделка будет признана ничтожной. Также, чтобы избежать оспаривания сделки, нужно будет сделать следующее:

• убедиться, что после продажи имущества жилищные условия продавца не ухудшаться. Если он после продажи жилья будет вынужден вести бродяжнический образ жизни, сделку могут расторгнуть как такую, которая нарушила права собственника;
• стоит узнать фактический адрес проживания человека после продажи имущества. Если он переедет жить к своим детям, следует согласовать вопрос о недвижимости с ними, чтобы потом не возникало претензий;
• следует также заранее позаботиться о прописке человека. При сделках с пожилыми людьми важно убедиться, что они выписались из жилья еще до его продажи и прописались по новому адресу.

Также следует проинформировать о сделке как можно больше людей, поставить в известность участкового. Если возникнут спорные вопросы, вы можете попросить их стать свидетелями, чтобы обезопасить себя.

Как подстраховаться при покупке жилья по наследству?

Отдельно стоит рассмотреть вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по наследству в 2019 году. Такие договора являются наиболее проблемными. Перед тем, как приобретать по ним имущество, необходимо установить количество возможных наследников (обычно это наследники первой очереди), уточнить, все ли они получили свою долю, не будут ли оспаривать наследство в дальнейшем. Если у них нет претензий, покупать объект можно. Если же наследников первой очереди нет, лучше не приобретать имущество, так как установить всех дальних родственников, которые могут иметь на него права, будет сложно.

Сделку при установленном количестве наследников можно проводить только через 6 месяцев после смерти бывшего владельца. Это срок вступления в наследство.

Приобретение недвижимости, полученной по завещанию

Отдельно нужно говорить о том, можно ли покупать имущество, полученное по завещанию. Само завещание имеет преимущество перед наследованием по закону, его не оспаривают. Однако, может случиться так, что родственники не были о нем проинформированы. Образец завещания квартиры представлен здесь.

Чтобы не ошибиться при покупке жилья, рекомендуется изначально подать запрос о наличии завещания в областную нотариальную палату. Приобретать объект следует только у того владельца, который указан в завещании, в обязательном порядке согласовав приобретение с другими возможными претендентами на него.

Как обезопасить себя от мошенников?

Для проведения любой сделки с недвижимостью нужно знать, как себя обезопасить от мошенников при покупке квартиры. Для этого при заключении сделки нужно обратить внимание на следующее:

• стоимость жилья. Низкая цена обычно указывает на проблемную сделку (в особенности, если продавец хочет получить крупный аванс). В этих случаях после получения первых денег мнимый владелец объекта исчезает. Как подстраховаться при покупке квартиры по заниженной стоимости? Проводите сделку через банк и составляйте договор на аванс отдельно.
• статус продавца. Большинство мошенников работает по доверенности. Насторожить покупателя должен тот факт, что продавец категорически отказывается знакомить его лично с владельцем. Как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности? Надо требовать непосредственного владельца и проверять доверенность у нотариуса. Если что-либо вызовет сомнения, от сделки надо отказаться.

Особое внимание нужно обращать на то, как давно новый собственник получил объект. Если жилье перепродавалось много раз, либо сделка была совершена совсем недавно, от приобретения также лучше воздержаться.

При подозрении относительно достоверности правоустанавливающих документов, нужно обратиться в Росреестр и запросить там информацию по праву собственности недвижимости.

Как подстраховаться при покупке жилья в новостройке?

Рынок первичной недвижимости традиционно считается более безопасным, нежели рынок вторичного жилья. Однако и он имеет свои риски, связанные с исполнением застройщиком своих обязательств, которые могут привести к утрате покупателем недвижимости даже при своевременной и полной оплате ее стоимости. Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке? Для этого нужно сделать следующее:

• запросить у налоговой службы выписку по юридическому лицу, ведущему стройку. Эта информация доступна всем гражданам, включая тех людей, которые пока не сотрудничают с застройщиком;
• поискать информацию о застройщике на сайте Арбитражного суда. Так вы узнаете, ведутся ли в отношении данной компании дела по банкротству;
• изучить портфель застройщика. Чтобы обезопасить себя, нужно выяснить, какие объекты компания успешно сдала, ознакомиться с отзывами на них, проверить сроки сдачи объектов, соответствие их заявленным в документации характеристикам;
• проверить кадастровый номер участка, на котором ведётся строительство. Запросить его можно на портале Росреестра в разделе «Справочная информация online». Здесь можно уточнить, за кем закреплен участок, какова его площадь и назначение.

Также желающим знать, как подстраховаться при покупке квартиры, стоит обратить внимание на список компаний, с которыми сотрудничает застройщик. Если среди них есть крупные государственные банки, шанс, что компания обанкротится, не закончив строительство, очень низок.

Если же с фирмой, ведущей строительство, работают только мелкие банки, а сама она имеет сомнительную репутацию, работать с ней не стоит. Именно такие организации нередко объявляют о банкротстве после продажи большей части квартир в долевом строительстве.

Как безопасно купить недвижимость в ипотеку?

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку? В данном случае надо проверить статус жилья и количество собственников, как во всех стандартных случаях, а также уделить максимум внимания условиям кредита.

Обязательно нужно изучить вопрос о том, можно ли прописать в новом жилье себя и своих родственников (банк может иметь ограничения по данному вопросу), какие санкции предусмотрены при просрочках, при каких условиях недвижимость может быть полностью передана банку.

Следует помнить, что до момента внесения последних выплат юридически недвижимость является банковской собственностью. Ни в коем случае не следует приобретать ее под высокие проценты или по договорам, предусматривающим большие штрафные санкции, иначе вы сможете лишиться имущества даже при незначительной просрочке платежей.

Источник: https://room46.ru/kak-sebya-obezopasit-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Вносим аванс за квартиру

Последнее обновление: 01.06.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде задатка, либо в виде аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца (см. ниже).

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Как организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – рассказано в отдельной заметке.

Сумма аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплатыимеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все. Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры. Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за квартиру.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Договор аванса за квартиру

Форма Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

• адрес квартиры,
• ее полная стоимость,
• срок аванса,
• сумма аванса,
• условия возврата и невозврата аванса,
• штрафные санкции (если о них договорились),
• ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).

Следует также предусмотреть там будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (например, через банковскую ячейку), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.

Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к возможному ее расторжению в будущем, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, справку из ПНД.

Грамотно составить формулировки Договора об авансе, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора об авансе за квартиру можно скачать здесь.

Авансовый договор нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.

Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца (не собственником), то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».

На практике, аванс за квартиру на «вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Но надежнее передавать деньги в нотариальной конторе, когда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Что дальше? 

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/vnosim-avans-za-kvartiru/