Как получить долю в ипотечной квартире?

В этой статье:

Как взять ипотеку на долю в квартире: правильное оформление договора и распределение долей недвижимости

Займы на приобретение жилья — это отличная возможность достижения своей цели.

При этом, вы можете даже получить ипотеку на долю в квартире.

Финансово-кредитные организации практически не ограничивают вас в такой возможности, однако, на пути к достижению своей цели вы можете столкнуться с рядом нюансов или особенностей. Каких именно, рассмотрим в этой статье.

Дают ли ипотеку на долю в квартире?

ФЗ «О ипотеке» не содержит информации о выкупе доли квартиры с помощью заемных средств. О возможности приобретения доли недвижимости можно судить, опираясь на статью 244 Гражданского кодекса.

В этой норме говорится о том, что недвижимость может являться общей собственностью, а значит у квартиры может быть сразу несколько хозяев.

Из этого делаем вывод, что каждый из владельцев обладает одной конкретной долей, которую может продавать, покупать, отчуждать по своему усмотрению, но с обязательного согласия остальных жильцов. Об этом говорит статья 246 Гражданского кодекса.

А раз закон позволяет подобное действие, то, следовательно, приобретение доли за счет средств ипотеки возможно. Однако банки имеют полное право предъявлять свои условия и требования к заемщикам, или вовсе отказать.

Требования к заемщику и недвижимости

Рассмотрим требования к гражданину, который обратился в финансово-кредитную организацию за займом.

В первую очередь, его возраст должен быть не менее 21 года и не старше 65 лет, это стандарт.
У него должен иметься официальной подтвержденный заработок, посредством которого и будет гаситься ипотека. Для подтверждения нужна справка с места работы 2-НДФЛ.
Лицо должно иметь чистую кредитную историю. Банк может проверить по своим базам, были ли задолженности ранее, даже в других финансовых учреждениях.
Лицо должно иметь денежные средства для предоставления первоначального взноса в размере от 10% до 20% от суммы займа.
Лицо должно являться гражданином Российской Федерации или зарегистрированным резидентом. Может потребоваться прописка по месту приобретения доли (опционально и зависит от банка).
Лицо должно получить согласие от других собственников недвижимости на осуществление покупки.

Некоторые финансово-кредитные организации предъявляют свои индивидуальные требования к заемщику.

Но помимо вышеуказанных требований существуют требования и к помещению.

Недвижимость должна принадлежать жилому фонду.
Доля не должна находиться в доме, который был признан ветхим или аварийным.
Под долей понимается само жилое помещение и места общего пользования. Например, комната, а также возможность использования кухни и санузла.
В помещении должны быть источники естественного освещения и коммуникации, необходимые для проживания.
Помещение должно соответствовать требованиям СанПин.
У квартиры или дома не должно быть никаких залогов и обременений.
Финансово-кредитные организации устанавливают свои требования к метражу и стоимости доли, от которых зависят конечные условия ипотеки.

Кредит на последнюю долю

Очень часто финансово-кредитные организации предлагают приобретение последней доли под залог уже имеющихся в вашей собственности долей или других комнат. Это сделано для того, чтобы в дальнейшем вы могли заложить всю жилую площадь.

Как правило, в такой ситуации, если вам остаётся приобрести последнюю долю, банки финансируют вас охотнее, и даже предлагают выгодные условия в виде сниженной процентной ставки или увеличенные сроки кредитования. Также, меньше вероятность отказа в приобретении.

Долевая ипотека на двоих

Часто вопросами долевой ипотеки на двоих интересуются лица, которые проживают в гражданском браке.

В таком случае они будут являться созаемщиками, и каждый будет обладать 1/2 доли от приобретаемой площади.

Конечно, подобное кредитование осложнено различными правовыми аспектами, именно поэтому далеко не каждая финансово-кредитная организация возьмется за оформление такой ипотеки.

Сторонам предлагается официально зарегистрировать свой брак или составить двухсторонний договор, который бы регулировал вопросы раздела долей в случае, если наступят форс-мажорные обстоятельства. В такой ситуации процедура оформления ипотечного займа на долю будет несколько проще.

Даже в случае, если стороны захотят расторгнуть соглашение друг с другом, они будут вынуждены сначала поставить в известность банк, а затем, следуя рекомендациям сотрудников банка, разрешить свой спор. Финансово-кредитные организации в таком случае будут выступать арбитром.

Какие банки дают?

Ипотека на покупку доли от Сбербанка Российской Федерации предлагается на следующих условиях.Процентная ставка начинается от 12% годовых. Первоначальный взнос при этом составит 20%. Срок кредитования лица до 30 лет. Точное определение процентной ставки будет зависеть от величины вашего первоначального взноса, суммы займа, а также выбранного вами срока.
Банк ВТБ-24 предлагает аналогичные условия, однако процентная ставка увеличивается до 13,5%.Если приобретение доли осуществляется по программе социальной ипотеки, то сумма ставки составит 11,4%. Срок кредитования до 30 лет, а первоначальный взнос составит от 15 до 20%.
Газпромбанк предлагает процентную ставку от 13%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос составит 30%.
Россельхозбанк предлагает процентную ставку 12,5%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос в размере 25%.

Масса финансово-кредитных организаций по всей России ежемесячно обновляют свои ипотечные программы, поэтому, тщательно изучив предложение того или иного банка, вы сможете найти идеальную программу для себя.

Документы

Необходимо правильно сформировать пакет документов для вашего первого визита в офис финансово-кредитной организации. От заемщиков требуется:

Заполненная анкета заявления. Вы можете заполнить ее самостоятельно дома или же в финансово-кредитной организации.
Ваш паспорт и его ксерокопия.
Подлинник и ксерокопия вашей трудовой книжки.
Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, возьмите копию и подлинник свидетельства о регистрации ИП.
Необходимо приобщить справку о своих доходах в формате 2 НДФЛ, чтобы финансово-кредитная организация имела представление о ваших доходах.

Если вы собираетесь предложить финансово-кредитной организации недвижимости в залог, вам также необходимо добавить к своему пакету документов ряд бумаг.

Во-первых, это документы, свидетельствующие о вашем праве собственности.
Договор, в соответствии с которым вы стали обладателем недвижимости.
Приобщается свидетельство о государственной регистрации ваших прав собственности.
Некоторые финансово-кредитные организации запрашивают техническую документацию, чтобы убедиться в том, что квартира находится в пригодном для жизни состоянии.

Как оформить выкуп у родственников?

Для того, чтобы оформить выкуп доли у родственников, составляется договор купли-продажи в письменной форме.

При составлении такого документа следует уделить внимание следующим необходимым данным.

Указываются данные сторон сделки, которые имеют отношение к данной жилой площади, проживают на ней и являются собственниками.
Указываются права каждой из сторон иметь доступ во время оформления сделки ко всем документам для ознакомления.
Устанавливается место заключения сделки и время.
Устанавливается размер оплаты время, порядок.
Устанавливается факт уведомления всех имеющихся собственников долей об акте продажи.
Устанавливается список документов, который прилагается к договору.
Ставятся подписи сторон.

Процесс приобретения квартиры у родственников проходит в 8 этапов.

Вы оповещаете всех совладельцев недвижимости о сделке, собираете документы.
Составляется договор купли-продажи.
Договариваетесь о задатке.
Обращаетесь в Росреестр с целью подачи документов.
Дожидаетесь факта получения свидетельства о собственности на недвижимость.
Определяется порядок использования недвижимости.
Происходит процедура передачи всей оставшейся части денежных средств и жилой площади.

Подробнее ознакомиться со всеми нюансами сделки вы можете в Федеральном законе 122 от 21 июля 1997 года.

Возврат процентов по ипотеке с долевой собственностью

Государство позволяет возвращать только 13% от общей суммы вычета. И максимальный размер по приобретению составляет 2 млн руб на одного человека.

При оформлении общей долевой собственности сумма вычета распределяется в соответствии с размером каждой из долей собственника.

Если одна из сторон хочет отказаться от вычета, официально она сделать это не может. Однако денежные средства сразу после получения может передать тому, кому считает нужным.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?

Если вам необходимо продать долю, которая была взята вами в ипотеку, вы можете воспользоваться несколькими схемами.

В первую очередь вам необходимо заручиться согласием остальных собственников долей. Только в этом случае вы можете осуществить процедуру продажи. Если согласие достигнуто, приступаем к рассмотрению вариантов.

Вы нашли покупателя. Вы должны явиться в отделение финансово-кредитной организации и получить разрешение на осуществление такой сделки.
После этого нужно явиться к нотариусу. Там оформляется договор купли-продажи квартиры. Нотариус перекладывает на покупателя обязанности выплаты остатка задолженности по займу.
Продавцу выдается закладная, которая подтверждает, что заемщик больше не имеет долгов. С покупателем составляется ипотечный договор.
Второй вариант предполагает, что третьим лицом сделки будет выступать финансово-кредитная организация.
Покупатель должен арендовать ячейку в банке. Туда вносится необходимая сумма. В другую ячейку должна быть заложена разница между реальной стоимостью квартиры и ипотечной.
Сотрудники банка обращаются в регистрационную палату с оповещением о том, что кредит погашен. Продавцу недвижимости передается закладная. Теперь с займом по ипотеке должен расплачиваться покупатель.
Третий вариант — это продажа самого кредита.
Банк должен дать разрешение на осуществление такой схемой. Покупатель продолжает гасить задолженность по ипотеке, и после выплаты становится ее полноправным собственником.

Распределение долей между созаемщиками

Недвижимость делится между участниками проведённой сделки в тех пропорциях, что и взносы по ипотеке, если иное не установлено договором в письменном виде. Например, если одно лицо вносило денежные средства в сумме, превышающей по сумме другие взносы, то этот гражданин может рассчитывать на большую часть недвижимости.

Однако, решать, какая доля достается конкретному заемщику должны сами приобретатели. При этом, руководствоваться они могут какими угодно принципами.

Некоторые, что совершенно логично, делят квартиру, исходя из внесенных взносов и ежемесячных платежей. Другие предпочитают иные способы раздела. Главное, чтобы итог раздела был отражен в соответствующем договоре.

Финансово кредитная организация не беспокоиться о том, кто и какую сумму вносит по займу, главное — чтобы платежи поступали вовремя и в установленной сумме. Сами же созаемщики могут договариваться между собой о том, кто и в каком проценте будет выплачивать взносы, а также, самостоятельно прописать очередность выплат.

Однако в случае, если один из созаемщиков перестанет вносить денежные средства, другому придется взять на себя это бремя. После выплаты ипотечного займа стороны становятся собственниками в соответствии с документом, который оформлялся ещё в момент получения займа.

Каждый из собственников является полноправным владельцем, однако, в большинстве случаев доли еще не определены. В таком случае лица должны самостоятельно договориться о том, кто и каким помещениям будет владеть.

В случае, если стороны не достигнут консенсуса, они даже могут обратиться в судебную инстанцию.

Имея дело с общей долевой собственностью, еще раз убедитесь в том, что вы общаетесь с теми людьми, с которыми действительно стоит заключать сделки. В случае, если вы не видите сложностей в дальнейшем, при разделе долей, то нам остается лишь пожелать удачи.

Источник: https://vseodome.club/ipoteka/na-dolyu-v-kvartire.html

Имеет ли право на долю в квартире созаемщик по ипотеке?

Приобретение отдельной квартиры — больной вопрос для многих граждан России. Большинство не может позволить себе приобрести квартиру одним платежом, а выходом из такой ситуации является ипотечный кредит.

Как показывает статистика, ипотеку чаще всего оформляют молодые семьи. В таких семьях один супруг выполняет роль заемщика средств, а другой выступает созаемщиком.

Большинство не понимает, что означает быть созаемщиком, кто этот человек, какие права и обязанности он имеет. Многие думают, что созаемщик по ипотеке — это некий поручитель, но подобное сравнение не является правдой.

Давайте попробуем разобраться, кто такой созаемщик, какие к нему выдвигаются требования, какими правами он обладает, а также узнаем ответы на множество других популярных вопросов.

Если обратиться к правовым документам, то можно наткнуться на такую формулировку: созаемщик — это человек, который несет такую же финансовую ответственность перед кредитной организацией, как и основной заемщик.

Нужно понимать, что созаемщика может и не быть. Привлекают их чаще всего в тех случаях, когда заемщик средств не имеет высокого дохода, либо имеет непостоянный, теневой доход.

Роль подобной подстраховки ложится на плечи мужа или жены. Но банк может согласиться принять на эту роль и любого другого близкого родственника (мать, отец, брат, дочь и так далее).

Одно из главных требований банка – возраст. Возраст созаемщика вбольшинстве кредитных учреждений установлен до 70 лет. А если срок погашения кредита большой, то возраст может быть еще меньше.

Важно знать, что если супружеская пара берет ипотечный кредит, то созаемщиком всегда будет являться второй супруг. Но подобное возможно только в том случае, если брак зарегистрирован в органах ЗАГС. Если это гражданский брак, то гражданский супруг не может стать созаемщиком, так как он не является близким родственником по документам.

Большинство кредитных учреждений разрешают привлекать сразу несколько созаемщиков, но чаще всего их число не должно превышать троих. Но эти рамки устанавливаются исключительно кредиторами, по факту созаемщиков может быть сколько угодно.

Оба понятия действительно схожи, ведь как в одном, так и в другом случае, оба участника являются гарантами получения и возврата взятых кредитных средств.

Но все же существует разница, и заключается она в следующем:

Обратиться за взысканием средств с поручителя банк может исключительно через судебные органы. В случае с созаемщиком, решение суда не требуется;
Поручитель по любому кредиту не имеет никаких прав на финансовые средства и залоговое имущество;
При выдаче кредитных средств с поручителем, его доходы никогда не учитываются.

Требования к созаемщику для возможности взять ипотеку

Требования к созаемщику могут выдвигать разные, в зависимости от желания кредитора.

Но, чаще всего, они приведены к стандартному формату и выглядят следующим образом:

Не моложе 21 года и не старше 70. Созаемщик не может быть моложе 21, но вот верхний порог часто варьируется;
Официальное трудоустройство. Стоит понимать, что созаемщиком может быть любой предприниматель;
Созаемщик имеет доход, который дает возможность погасить ипотечный кредит самостоятельно, если это по каким-либо причинам не будет делать заемщик.

Важно заметить, что проверка созаемщика часто имеет формальный характер. Например, если созаемщик имеет высокий уровень дохода, на остальное банк часто закрывает глаза. И наоборот, чем меньше доход, тем больше возникает дополнительных условий и проверок. Зачастую, от созаемщика требуется только паспорт.

Но многие кредитные организации, помимо него, могут потребовать следующий пакет документов:

Анкету, такую же, как и у заемщика;
Копию трудовой книжки;
СНИЛС;
Справку о доходах.

Образец анкеты на получение ипотечного кредита.

Иногда банки могут потребовать дипломы об окончании учебных заведений или даже характеристику с места работы. Но подобное является большой редкостью.

Стоит понимать, что перечень прилагаемых документов формируется исключительно кредитором, а значит, созаещику придется согласиться с ним, либо отказаться.

Права и обязанности созаемщика

Как уже говорилось ранее, созаемщик отвечает за кредит так же, как и основной заемщик. Все это означает, что если заемщик в виду каких-либо причин не сможет выплачивать долг, он полностью ляжет на плечи созаемщика.

Важной особенностью является то, что хоть ответственность несут оба партнера одинаковую, часто их доли на приобретаемое имущество не равны. Именно из-за этого возникает множество споров, ведь часто заемщик имеет большую долю и не хочет платить, а созаемщику приходится переплачивать.

Чтобы подобные разногласия решить быстро, банк часто ставит требование заключить брачный договоров (если кредит оформляет семейная пара), где описать долю каждого супруга в приобретаемом имуществе.

В случае, когда партнерами являются не супруги, необходимо составить дополнительное соглашение по кредитному договору, в котором описывается доля каждого участника. С оформлением такого договора часто может помочь сам банк.

Претендует ли заемщик на долю в ипотечной квартире

Это вопрос, который чаще всего волнует почти каждого созаемщика и не дает спокойно спать на протяжении всего периода кредитования.

В случае, когда ипотечный кредит берут супруги, они априори становятся совладельцами имущества в равных частях. Дело в том, что купленная квартира будет являться совместно нажитым имуществом, вне зависимости от того, за чьи средства она приобреталась.

Если речь идет о партнерах, которые не состоят в браке, то они должны заключить дополнительное соглашение между созаемщиком и заемщиком о долях в приобретаемой квартире.

Но часто при подписании документов партнеры находятся в хороших отношениях и не предполагают, что могут быть конфликты, а значит, никаких дополнительных соглашений не заключают.

В таком случае, отстоять свою долю можно исключительно в судебном порядке. Для этого созаемщику придется предоставить квитанции об уплате кредита, договор и другие документы, подтверждающие его право на долю в ипотечной квартире.

Как выйти из статуса созаемщика по ипотечному договору

Перестать быть созаемщиком можно, но сделать это достаточно проблематично. Дело в том, что только личной инициативы для этого недостаточно. Главное, чтобы с отказом согласилась кредитная организация, которая выдавала кредитные средства.

Кредитным организациям чаще всего подобное не очень нравится, ведь по факту условия договора резко поменяются в невыгодную для кредитора сторону. Всегда есть вариант найти другого созаемщика, но часто это тоже проблематично.

И все же вариант выхода из созаемщиков есть. Для этого в кредитную организацию, где заключался договор, необходимо написать отказ от своей доли в жилье и, при желании, потребовать компенсацию.

Образец заявления об исключении созаемщика из кредитного договора.

Иногда банк может согласиться, например, если заемщик платит регулярно, а оставшаяся сумма кредита достаточно мала. Но все же это риск для банков, а значит, практически всегда они отказывают. Отказ также поступает созаемщику в письменном виде.

Не стоит пугаться отказа, ведь его получают практически все желающие. С подобным отказом следует обращаться в районный суд все с теми же требованиями.

Как показывает практика, важно привести веские доказательства того, почему человек больше не хочет или не может быть созаемщиком (переезд, развод, тяжелая болезнь, потеря работы и прочее). Если позиция истца четкая, аргументированная и понятная, суд, скорее всего, удовлетворит иск.

Риски созаемщика в ипотечном кредитовании

Риски созаемщика можно полностью приравнять к рискам заемщика. В первую очередь, это, конечно, опасность потерять приобретаемое жилье по договору ипотечного кредитования. Подобное возможно в случае, если оба партнера не способны выплачивать платежи.

Помимо потери недвижимости, созаемщик может испортить себе кредитную историю. Это приведет к тому, что в дальнейшем он не сможет взять кредит не только у данного кредитора, но и у других, ведь будет занесен в базу как неплательщик.

Еще банки часто заставляют созаемщика страховать свою жизнь так же, как и заемщика. Подводя итог, следует сказать, что быть созаемщиком достаточно непросто, поэтому перед соглашением выступить в этой роли, нужно как следует подумать.

Раздел прав и обязанностей созаемщика и заемщика

На момент подписания договора созаемщик и заемщик часто находятся в хороших дружеских или семейных отношениях. Но ипотечное кредитование часто затягивается на долгие годы, а предвидеть все возможные ситуации достаточно сложно.

Часто могут возникнуть споры не только касательно кредита, но и касательно других сфер жизни, что несомненно отразится на возможности выплачивать кредит.

Возникающие ссоры, конфликты, разводы и прочее очень часто приводят к тому, что приходится разделять права и обязанности заемщика и созаемщика.

По закону провести подобную процедуру можно следующими способами:

В случае с супружескими парами, имущество можно разделить. Раздел может происходить мирным путем, заключив соответствующее соглашение у нотариуса, а может происходить и через судебные органы;
По соглашению всех сторон кредитного договора. Важно понимать, что помимо заемщика и созаемщика существует кредитор (банк), который также должен фигурировать и являться участником соглашения;
По соглашению заемщика и созаемщика. В первую очередь, следует попробовать все решить мирным путем и заключить договор, где все имущество будет поделено. Если же по-мирному разделить имущество не получается, раздел может происходить через суд.

Если речь идет о разделе обязательств, то необходимо учитывать следующие особенности:

К какой договоренности не придут стороны, квартира все равно будет оставаться единым залоговым имуществом партнеров, а значит, перед банком они будут отвечать вместе. Поменять это можно, только если банк согласится разделить договор на две части, но вот только кредиторы в этом редко заинтересованы, а если и соглашаются, условия становятся на порядок хуже;
Заемщик и созаемщик не могут самостоятельно решить, кто и какую долю по кредиту будет выплачивать банку. Подобное возможно только в случае, если банк даст свое согласие на соглашение. На практике, если стороны оговорили свои доли и исправно платят, банкам все равно, но вот если банк не получает денежные средства, закон на его стороне, и он имеет полное право выдвигать штрафные санкции к обоим участникам договора;
Если речь идет о разводе, то каждый из супругов получит долю согласно долям каждого в общем имуществе. Если раздел происходит в суде, то могут быть пересмотрены условия погашения и долг каждого супруга. Важно, чтобы банковское учреждение было осведомлено о данной процедуре. В противном случае, банк может подать иск на пересмотр условий, и такие судебные заседания могут быть бесконечными.

Права созаемщика на квартиру определяются при помощи:

статуса квартиры, полученного при оформлении;
соглашения заемщика и созаемщика при оформлении ипотеки;
особенностью обременений, которые наложены на имущество.

Чтобы детально разобраться в том, как разделить доли между заемщиком и созаемщиком в квартире, рекомендуем посмотреть следующий видеоролик:

Источник: http://o-nedvizhke.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/imeet-li-pravo-na-dolyu-v-kvartire-sozaemshhik-po-ipoteke.html

Можно ли и как подарить долю в ипотечной квартире

/ Жилищные споры / Дарение доли в ипотечной квартире

Человек имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако, если речь идет об ипотечной квартире, заемщик ограничен в правах собственника – дарение, продажа, наследование и обмен происходят лишь с согласия кредитора.

Представьте, что вы хотите подарить долю в ипотечной квартире. Отчасти это означает, что придется договариваться с банком – именно банку принадлежит залог в виде квартиры. Значит дарение будет отличаться от стандартной процедуры. Чем именно? Об этом читайте в нашей статье.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Вступление в ипотеку означает заключение ипотечного соглашения с банком, по условиям которого кредитор предоставляет ссуду на покупку жилья. Заёмщик продолжает жить в квартире, но обязуется передать банку права на ипотечную недвижимость. Затем наступает период возврата кредита – все это время квартира находится в залоге у банка.

Если заёмщик еще не погасил ипотеку, но желает подарить долю, ему предстоит заручиться согласием кредитора (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Разрешение может быть прописано в ипотечном договоре. Но случается такое крайне редко – банкам невыгодна смена плательщика кредита, а значит и согласие от них большая редкость.

Однако на самом деле переживать не стоит – даже если вы получили отказ на дарение доли в ипотечной квартире, никто не запрещает дождаться погашения кредита. Сразу после выплаты всей суммы собственник сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Таким образом, если банк не разрешает отчуждать имущество по ипотечному договору, дарение доли возможно только при погашении кредита.

Условия сделки

Оформление дарственной при текущем залоге квартиры – процедура не из легких. Прежде чем прибегать к заключению сделки, нужно изучить жизненные обстоятельства.

Условия дарения доли в ипотечной жилплощади:

пункт о возможности дарения в период погашения ипотеки;
согласие дарителя и одаряемого (например, на перевод прав и обязанностей по договору залога);
переоформление договора ипотеки по ходатайству заёмщика.

Обязательным условием сделки является регистрация изменений в органе Росреестра. Новый собственник (одаряемый) вступит в законные права только после прохождения регистрации в государственных органах.

Обратите внимание, что банки не дают согласие на дарение доли в пользу детей, пенсионеров, малоимущих и сирот, т.е. тех, кто не способен нести обязательства по выплатам за ипотеку. Единственный вариант – подарить долю таким лицам, но сохранить за собой обязанность по выплате кредита (п. 38 ФЗ «Об ипотеке»).

Вопрос:

Можем ли мы подарить долю ребенку, если жилплощадь была куплена на средства материнского капитала? Ипотека уже погашена на ⅔, но в банк мы еще не обращались.

Ответ:

Оформление дарственной на долю в квартире считается отчуждением имущества. Согласно пункту 1 статьи 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дарение возможно лишь с разрешения держателя залога, т.е. банковского учреждения.

Ознакомьтесь с договором о предоставлении ипотечного кредита. Если в нем имеется пункт о дарении доли до погашения ипотеки, значит вы сможете оформить сделку. Отсутствие такого пункта затрудняет дарение доли.

Придется писать заявление в банк и ходатайствовать о разрешении на совершение сделки с обременением.

Еще один момент: Если планируется подарить долю ребенку по материнскому капиталу, родители должны составить предварительный договор дарения или оформить соглашение о выделении доли детям.

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

дарственной на долю в ипотечной квартире:

населенный пункт и дата (прописью);
ФИО, паспортные данные, адреса сторон;
юридические реквизиты кредитора – банковского учреждения, выдавшего ипотечный заем;
разрешение кредитора на дарение доли квартиры;
адрес, корпус, строение, этаж, квадратные метры, технические характеристики ипотечного жилья;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости – указать, что жилье находится в залоге у банка;
пункт о добровольной и безвозмездной передаче части жилья;
права и обязанности сторон договора (дарителя и одаряемого);
информация об обременении (залог);
данные о том, кто несет расходы;
число экземпляров договора;
подписи и фамилии сторон.

Составители оформляют один договор дарения и делают несколько копий – они понадобятся для обращения в МФЦ, Росреестр и банковское учреждение.

Порядок дарения

Основное отличие от обычного дарения доли – разрешение от третьего участника правоотношений (банка). Заявителю предстоит обратиться к нотариусу, поскольку речь идет об отчуждении долей квартиры. Но обо всем по порядку.

Куда обращаться?

Первый шаг на пути к дарению доли ипотечной квартиры – получение согласия от займодателя (кредитора). Если банк не одобрит сделку, дальнейшие шаги не имеют смысла.

Даритель обращается в банк с целью получить разрешение на передачу доли третьему лицу. Заявление подается в кредитный отдел, который рассматривал первоначальное заявление на получение ссуды. Сразу после обработки запроса, банк созывает комиссию, где и выносится окончательный вердикт – одобрить дарение доли или отказать заёмщику.

Имейте в виду, что процент отказов составляет явное большинство. Но это не означает, что нужно сложить руки и не попробовать договориться с кредиторами. Известны случаи, когда плательщикам все же удавалось включить пункт о дарении в первоначальный договор с банком.

Пошаговая инструкция

Порядок действий по дарению доли квартиры в ипотеке имеет свою специфику.

Юристы советуют руководствоваться следующим алгоритмом:

Определитесь с кандидатом (желательно чтобы им не был ребенок, пенсионер, инвалид или малоимущий – процент отказа со стороны банка увеличится).
Перечитайте договор ипотеки с банком – отыщите пункт на разрешение/запрет отчуждения имущества.
Отправляйтесь в банк за консультацией по вопросу.
Попросите кредитора дать согласие на дарение доли квартиры с обременением ипотекой.
Подготовьте документы для оформления сделки.
Запишитесь на прием к нотариусу.
Составьте проект дарственной на дарение доли, оплатите госпошлину, отдайте собранные документы.
Передайте бумаги на регистрацию сделки в Росреестре.
Заберите готовую выписку из ЕГРН о праве собственности.
Уведомите банк о завершении операции с жильем.

Обращайтесь в банк только при наличии пункта в договоре ипотеки. Также уместно просить кредитора о разрешении, если вы погасили основную часть ипотеки. Остальные случаи – увы, не в пользу заёмщика.

Расходы, стоимость

Оформление дарственной на часть квартиры оплачивается согласно прейскуранту. Приготовьтесь к затратам на услуги специалистов.

Основные статьи расходов:

государственная пошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости даримой доли жилья (300 рублей – минимум; 20 000 рублей – максимум);
госпошлина в Росреестре – 2 000 рублей с одаряемого;
техническая и правовая работа нотариуса – от 2 000 до 5 000 рублей;
оценка стоимости квартиры – от 3 000 до 15 000 рублей;
запрос справок и выписок – от 1 000 рублей.

Вместе с тем существуют и бесплатные процедуры:

разрешение банка на дарение доли квартиры;
составление акта о приеме-передачи объекта недвижимости.

Подробнее о расценках нотариусов читайте в статье «Сколько стоит договор дарения доли квартиры у нотариуса?».

Налоги

Юридические операции с недвижимостью облагаются налогом. Исключением не является и дарение доли квартиры в ипотеке.

Отчуждение части жилья в пользу посторонних лиц обязывает одаряемого уплатить подоходный налог – 13% от кадастровой стоимости доли (ст. 220 НК РФ).

Совершение сделки с близкими родственниками освобождает от налоговых обязательств – НДФЛ платить не нужно. Однако придется подтвердить факт родства – например, с помощью свидетельства о рождении.

Обращение в банк за выдачей разрешения укладывается в 3-7 рабочих дней. Именно столько дается комиссии на рассмотрение ходатайства заёмщика. Если решение окажется положительным – банк выдаст письменное согласие. Если отрицательным – официальный отказ с указанием причины.

Оформление у нотариуса обычно занимает от суток до недели, в зависимости от характера документа и графика работы конторы.

Утверждение сделки в Росреестре отнимет еще 3-10 рабочих дней, а в ряде случаев до месяца.

Общий период дарения доли квартиры в ипотеке – от 2-3 недель и дольше.

Отказ в дарении доли со стороны банка – не такая уж и редкая практика. Скорее наоборот, кредитор не одобрит заявку, если в ипотечном договоре изначально был запрет на отчуждение имущества в ипотеке.

В каких случаях банк отказывает в дарении доли жилья?

Заёмщик (даритель) нарушал график платежей по ипотеке.
Слишком большая невыплаченная часть кредита.
Явный запрет на отчуждение долей квартиры в залоге.
Заёмщик испытывает финансовые трудности (потеря работы, снижение доходов, дорогостоящее лечение…).
Частая смена места жительства.

Остается один-единственный вариант – погасить задолженность по ипотеке, а затем подарить долю квартиры. Если накоплений не хватает, можно воспользоваться потребительским кредитом в банке. Выбирать нужно того же кредитора, который выдал ипотечный заем.

При одобрении ссуды, банк перечислит средства с одного счета на другой. Заёмщик получит возможность снять обременение с квартиры. Останется подать документы через МФЦ в Росреестр – сотрудники проверят факт погашения ипотеки и оформят выписку о снятии обременения с квартиры.

Можно ли подарить долю в обход банка?

Даже не думайте о дарении доли ипотечной квартиры в обход банка. Следует помнить, что все тайное становится явным. Тем более, с введением единого государственного реестра – ЕГРН, куда заносятся все сведения об обременениях на объекты недвижимости.

Ответные меры кредитора могут быть очень суровыми:

признание сделки недействительной – придется аннулировать договор дарения и вернуть подаренную долю обратно (ст. 167 ГК РФ);
требовать досрочного погашения ссуды (ст. 39 ФЗ «Об ипотеке»);
продажа залогового имущества – квартира уйдет «с молотка», а даритель рискует остаться без жилплощади.

Любые действия заемщика без ведома банка чреваты обернуться неприятностями. Во избежание пагубных последствий старайтесь не идти против кредиторов.

Заключение

Обозначим выводы из рассмотренного материала:

Жилье, купленное в ипотеку, может быть объектом дарения только при согласии банка.
Если в ипотечном договоре есть пункт о дарении доли квартиры, скорее всего сделке ничего не угрожает.
Кредитор выдает согласие в письменной форме после обращения заёмщика (дарителя).
Незаконная передача доли квартиры без согласия банка чревата ответными санкциями – аннулированием сделки и продажей жилья.
Оформление дарственной на квартиру в ипотеке требует нотариальной формы.
Изменения в статусе жилья вносятся в Росреестр по заявлению дарителя.
Близкие родственники освобождены от оплаты 13% НДФЛ, а все остальные получатели дара оплачивают налог.

Дарение долей в ипотечном жилье вызывает массу вопросов у обычных людей. Практика показывает, что не все знают о нюансах оформления. Многие сталкиваются с необоснованным отказом банка или завышением тарифов нотариуса. Найти ответы на вопросы можно и самостоятельно, но не у всех есть свободное время и доступ к юридической информации.

Если вам нужна срочная консультация юриста, оставьте заявку на нашем портале – эксперт свяжется с вами и поможет с дарением доли квартиры в ипотеке. Юрист подберет актуальный образец заявления, предоставит выборку из законодательных актов, подскажет, как лучше взаимодействовать с банком и рассчитает госпошлины.

Положившись на юриста, вы можете не беспокоиться о сложностях и казусах!

Источник: http://law-divorce.ru/darenie-doli-v-ipotechnoj-kvartire/

Ипотека на долю в квартире: условия получения и требования к заемщикам

Ипотека на долю в квартире является отличным вариантом для тех, кто пока не имеет возможности приобрести жилье целиком. Финансово-кредитные структуры не ограничивают граждан, предоставляя возможность оформить ипотечный кредит на часть жилья.

Виды долевой собственности

Всего выделяют две разновидности общей собственности:

общую долевую;
совместную.

Общая долевая – это вид собственности, которая распределяется на конкретные части, с определением их размеров.

Совместная и общая долевая собственность — разные понятия

Совместная – это та, которая принадлежит нескольким людям, например, супружеской паре, но при этом не имеет четких долей.

Если в договоре не уточняется, о какой собственности идет речь, по умолчанию она будет общей долевой.

Также недвижимость может делиться не на равные части. Если хозяин одной части внес большую сумму или потратился на ремонт, – ему принадлежит большая часть.

В каких случаях клиенты обращаются в банк для оформления доли в ипотеку?

Ипотека на долю оформляется не во всех случаях, каждый рассматривается банком в индивидуальном порядке. К наиболее распространенным ситуациям, при которых владельцы обращаются в финансовую структуру за ипотекой относят следующие:

Потенциальный заемщик уже владеет несколькими частями жилья, и для полного владения ему необходима последняя доля.

Одобрение банка в случае покупки последней доли жилья более вероятно, так как квартира одновременно является и залогом.

Клиент имеет во владении одну часть, но желает расширить жилое помещение посредством покупки еще одной доли.

Шанс получения ипотеки ниже, но, если владельцы других долей предоставят свое согласие с условиями залога в письменном виде, вероятность увеличивается.

Заемщик не владеет ни одной из частей недвижимости, но желает завладеть одной долей.

В этой ситуации отказ почти неизбежен. Исключением является ситуация, если потенциальный заемщик находится в хороших отношениях с владельцем или владельцами других долей, которые помогут обойти ограничения посредством разделения частей.

Требования банков к доле в недвижимости

Оформление ипотеки возможно, если:

Площадь доли более 12 кв. м;
Жильё не находится в здании, находящемся в аварийном состоянии;
Доля соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам;
Помещение не обременено и не является залогом;
В жилье есть электричество и проведены другие коммуникации;
В квартире нет незаконных перепланировок.

Требования к заемщику

Потенциальный заемщик, который желает оформить ипотечный кредит на часть жилья, должен:

быть не младше 21 года, но не старше 65 лет;
являться официально трудоустроенным;
иметь хорошую кредитную историю;
иметь не менее 10 % от общей суммы кредита для первого взноса;
являться гражданином РФ, резидентом;
достичь согласия с остальными владельцами долей.

Какие банки дают ипотеку на долю в квартире?

У каждого банка свои условия на долевую ипотеку

Не все банки готовы предоставлять кредитные средства на приобретение части квартиры, так как это не всегда выгодно.

Ведущими финансово-кредитными структурами в РФ, которые дают такую возможность, являются:

Получить кредит на долю здесь можно в случае, если по окончании все жилье будет принадлежать заемщику. Банк выдает от 300 тыс. до 15 млн под 12 % на 30 лет.

Условия получения такие же, как и в Сбербанке. Срок кредитования — до 30 лет под 12 %. Сумма ипотечного кредитования до 45 млн. Первый взнос составляет 15 %.

Ипотека оформляется, даже если потом квартира не перейдет в полное владение заемщика. Минимальная сумма кредита – 1 млн рублей. Первый взнос – не меньше 25 %. Деньги выдаются под 14,5 % годовых на срок до 25 лет.

Минимальная сумма для регионов — 270 тыс., для столицы и области — 800. Максимальная – 10,5 млн для всех городов России, и 14 млн — для Москвы и области. В зависимости от первоначального взноса, годовой процент колеблется. Минимальный – 20 %, при этом, максимальная ставка 15,75 %. Срок займа — не более 25 лет.

Сумма кредитования при первом взносе в 20 % — от полумиллиона рублей. Срок оформления кредита не превышает 25 лет.

Какие нужны документы, чтобы оформить ипотеку на долю в квартире?

Для получения ипотечного займа на долю в квартире необходимо обратиться в финансовую организацию, написать заявление и заполнить анкету.

Банк рассмотрит заявление в течение 2-5 рабочих дней и озвучит по телефону предварительное решение. После этого заемщику необходимо лично предоставить в банк необходимые документы (свои и созаёмщика):

паспорт;
трудовую книжку или свидетельство о регистрации ИП;
СНИЛС;
справку 2-НДФЛ с места работы;
свидетельство о браке, о рождении ребенка (не всегда).

Причины отказа

Получить отказ более вероятно, если:

потенциальный заемщик не владеет ни одной из частей недвижимости;
официально нетрудоустроен;
не имеет необходимой суммы для первоначального взноса;
не в состоянии платить по кредиту;
не достиг совершеннолетия или 21 года;
стаж потенциального заемщика на последнем месте работы меньше трёх месяцев.

Почему банки неохотно идут на оформление кредита на выкуп доли?

Чаще всего финансовые структуры неохотно идут навстречу тем, кто желает приобрести долю квартиры за кредитные средства. Выдавая займ, банк пытается обезопасить себя тем, что требует предоставление залога в виде квартиры. А, если у жилья несколько хозяев, это становится маловозможным.

Как выкупить долю в квартире?

Чтобы выкупить часть жилья по ипотечному кредиту у родственника или третьего лица нужно:

Сообщить о своем желании остальным владельцам недвижимости;
Подготовить необходимые документы;
Составить и заверить у нотариуса договор купли-продажи;
Договориться с другими хозяевами о размере задатка;
Подать документы в Росреестр;
Дождаться документ, подтверждающий собственность доли;
Передать остаток денег и получить помещение в пользование.

Детальнее процесс описан в 121 статье ФЗ от 21.07.1997 года.

Можно ли вернуть проценты по ипотеке с долевой собственностью?

С процентов по ипотеке на долю в квартире можно получить налоговый вычет. Но относительно этого вопроса имеются некоторые ограничения. Сумма, из которой этот возврат возможен, составляет 2 млн рублей. Даже если доля оценивается в 2,5 млн или более, вычет будет получен только из двух. Учитывая процентную ставку (13 %), выходит, что максимальная сумма вычета составит 260 тыс. рублей.

Подробнее о налоговом вычете при покупке доли в квартире на видео:

Востребованность среди населения привела к распространению ипотечного кредитования на долю в квартире. Банки учитывают спрос и стараются идти навстречу клиентам. Можно сказать, что ипотека на часть жилья – это спасательный круг для семей, которые не могут позволить себе покупку полноценного жилья.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Май 19, 2019Контент Менеджер

Источник: https://posobie.help/kredit/ipoteka/ipoteka-na-dolyu-v-kvartire.html

Рекомендуем! Октмо продажи квартиры