Как правильно оценить квартиру перед продажей?

В этой статье:

5 ошибок при оценке квартиры, которые вы никогда не должны делать

Продавая квартиру, все мы надеемся получить за нее как можно больше, потратив при этом минимум сил и времени. Однако желаемое не всегда совпадает с действительным.

Почему? Главным образом потому, что мы сами далеко не всегда бываем объективны при оценке собственной жилплощади. Причины этого могут быть самыми разными, но результат один: большинство клиентов отправляется на поиски объекта, который бы удовлетворил их по стоимости, а продавцам, в конце концов, либо приходится снижать стоимость, либо ждать тех, кто согласится на названную цену.

— Продавцы переоценивают стоимость своего жилья очень часто, — отмечает риелтор Виолетта Гарш. — Это приводит к тому, что объект становится неинтересен для покупателей. Глядя на цену, саму жилплощадь уже почти никто не хочет смотреть. Свою цену продавцы квартир чаще всего объясняют тем, что опираются на дорогие аналоги и последующий торг.

О том, как оценить квартиру самостоятельно, читайте в статье по ссылке.

1. Оценка квартиры по аналоговому методу

В целом аналоговый метод при формировании цены на собственную жилплощадь не так уж плох. Однако в реальности продавцы стремятся ориентироваться не на среднюю цену, а на самые дорогие аналоги. После чего, как правило, накидывается еще 3-5% на торг, и в результате формируется цена на 10-15% выше среднерыночной.

2. Ориентация на свои нужды при определении стоимости жилья

Еще одной причиной необоснованного завышения цен становится ситуация, при которой при формировании цены собственник отталкивается не от реалий рынка, а от личных потребностей. Например, на покупку нового жилья ему необходимо собрать сумму в 80 тысяч долларов, а размер собственных сбережений составляет всего 20 тысяч долларов.

Квартира, по объективной оценке, стоит не больше 55 тысяч долларов. Однако собственник выставляет заведомо завышенную цену в 60 тысяч, чтобы получить нужную сумму. В итоге цифра формируется по формуле: цена покупаемого жилья минус собственные накопления.

При этом иногда даже не учитывается, что полученная цифра на 20-30% превышает среднерыночную.

Цены на квартиры в Казахстане. Доступность жилья в Астане и Алматы >>>

3. Ожидание скачка цен на рынке недвижимости

Иногда высокая цена ошибочно указывается продавцами, которые ждут резкого повышения цен. Однако вторичный рынок медленно реагирует на происходящие изменения и скачки цен. Поэтому в результате квартира может оказаться неконкурентоспособной.

— Бывает, люди совершают такую ошибку. Вот он, ваш долгожданный покупатель, но у него не хватает до суммы, которую вы хотели бы получить, пары тысяч долларов. После долгих переговоров покупатель от вас уходит, так и не договорившись о цене… И потом, спустя месяц-два, вы осознаете, что нужно было уступить пару тысяч долларов первому клиенту, так как сейчас деньги нужны уже срочно. И квартиру в итоги придется продать гораздо дешевле, — отмечает риелтор Альбина Закиева.

4. Малопривлекательность объекта и нулевая ликвидность

Вполне естественно, что покупатели не спешат платить неоправданно высокую цену за ту жилплощадь, аналогичную которой они могут найти и по более низкой цене. Перед тем как совершить такую важную сделку, они также оценивают рынок, вычисляют среднюю стоимость и ограничивают для себя ценовой предел. Однако не все продавцы готовы с этим мириться.

— Некоторые клиенты, видя, что квартира не продается в течение, скажем, двух недель, соглашаются несколько снизить цену, а некоторые продолжают стоять на своем. Квартира продается два-три месяца, полгода, но владелец, несмотря на советы риелторов, ни в какую не хочет снижать цену. Здесь, естественно, всё зависит от мотивов самого продавца: кому-то нужно продать быстро, а кто-то готов ждать, — поясняет Виолетта Гарш.

Однако переоцененные квартиры крайне редко находят своих покупателей. Исключением может стать ситуация, при которой человек желает приобрести квартиру именно в этом районе или даже доме. В этом случае предложение будет ограниченным, и у продавца появится шанс диктовать условия.

5. Осторожно: низкая цена!

Если переоцененных квартир на рынке недвижимости очень много, то объектов недвижимости, цена на которые установлена ниже среднерыночной, напротив, очень мало, что вовсе неудивительно. При этом речь чаще идет не об ошибке продавца, а о его намерениях. Здесь можно выделить несколько причин.

— Основной причиной продажи квартиры по заниженной цене является срочность продажи. Когда человек собирается переезжать в другой город или страну, при погашении займа в банке или третьему лицу, при размене жилья, при получении наследства гражданами другого города или страны или в любых других ситуациях, когда срочно нужны деньги, продавец соглашается установить низкую цену, — говорит риелтор Виолетта Гарш.

Низкая стоимость может также служить сигналом того, что у данной жилплощади есть проблемы.

— Квартиры, которые продаются ниже рыночной стоимости, обычно даже не доходят до СМИ, они продаются либо родственникам, либо соседям, — говорит риелтор Курмангазы Тлегенов. — А если объявления о продаже и размещаются, то объекты быстро уходят с первыми же клиентами.

Обычно такие квартиры продают те, кому деньги нужны в кратчайшие сроки. Но таких людей меньшинство — всего около 7% из 100% предложений. Часто по заниженным ценам продаются квартиры с долгами.

Либо квартира с низкой ценой в итоге оказывается выставленной на продажу банковскими сотрудниками как залоговая недвижимость и предполагает последующее выселение бывших жильцов силами покупателя.

Ошибки риэлторов, которые могут привести к потере квартиры >>>

Как правильно оценить квартиру

Как поясняет риелтор Виолетта Гарш, для того чтобы определить реальную стоимость квартиры, нужно изучить рынок предложений в СМИ и по аналогичным параметрам в данном районе вывести среднюю стоимость. Например, на помощь оценщикам-любителям из таких городов, как Астана, Алматы и Караганда, придут аналитические обзоры портала kn.

kz, из которых можно получить не только общую информацию о средней цене за квадратный метр, но и о разделении цен относительно района города и типа дома. Однако, как отмечают оценщики, цены, указанные в СМИ, как правило, уже примерно на 10% выше реальной стоимости.

Поэтому при формировании цены нужно учитывать также реальную покупательскую возможность населения.

Стоит заметить, что при расчете средней цены учитывается не только количество комнат, район и площадь, но также этаж, на котором располагается квартира, материал, из которого построен многоэтажный дом, год его постройки, планировка, наличие балкона и состояние подъезда и лифта.

Также есть возможность обратиться к специалистам-оценщикам. Профессионалами используются данные о стоимости квадратного метра жилплощади в каждом отдельном районе города. Таких данных зачастую нет у обывателей. Стоимость услуг оценщиков варьируется в среднем от 4000-5000 тысяч тенге в Караганде.

1. Развитая инфраструктура

— Развитая инфраструктура района, близость к остановке и учебным заведениям может увеличить стоимость на 5-10%, — говорит Виолетта Гарш.

2. Размещение объектов соцкультбыта на первом этаже

Расположение на первом этаже здания объектов соцкультбыта, запланированных при строительстве дома, по мнению риелтора, существенно влияет на стоимость квартир, расположенных на втором этаже, ввиду отсутствия балконов. Аптеки, парикмахерские, турфирмы, не создающие помех жизни собственников, на продажную стоимость квартиры не повлияют, а вот помещения, использующиеся под увеселительные заведения, круглосуточные магазины, создающие шум и дискомфорт жильцам дома, могут снизить цену.

3. Капитальный ремонт

Качественный ремонт может повысить стоимость квартиры примерно на 15-20%. На большее рассчитывать не стоит. Зато он положительно сказывается на скорости проведения сделки.

4. Соседи

Говоря о том, на что обращают внимание покупатели при выборе жилья, риелтор Никита Чугунов замечает, что кроме очевидных ценообразующих факторов, таких как район и состояние жилплощади, важную роль играют и люди, проживающие по соседству.

— Для многих важен контингент людей, живущих в доме. Многие обращают внимание и на количество арендных квартир в доме или подъезде. Также немаловажным фактором является состояние двора, наличие детской площадки и парковочных мест, — говорит он.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7626/

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

Последнее обновление: 09.11.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

♦ К слову о ремонте в квартире на продажу ♦

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок – см. по ссылке.

Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

2. Выборка квартир

Составляем выборку из квартир, выставленных на продажу в нашем районе/кластере, и наиболее похожих по ключевым параметрам (место, тип дома, количество комнат) на нашу. Если где-то цена квартиры не указана – звоним, и узнаем ее.
Причем, в выборку можно включать и данные за прошлые 2-3 месяца, т.к. рынок недвижимости очень инертный, и цены на нем меняются медленно.

Чем больше выборка, тем вернее оценка. Выборка в 20-30 похожих на нашу квартир вполне достаточна для надежной оценки. Выборка в 10-15 квартир – тоже дает представление о ценах.

Если же рынок совсем маленький, и нам не удается найти в продаже и десятка квартир, пригодных для сравнения, то нам придется черпать данные из соседних кластеров и добавлять в выборку квартиры, не очень похожие на нашу.
Это не страшно. Ведь Покупатель будет находиться в таком же положении, и ему так же сложно будет определить «правильную» цену.

♦ К слову об оценке квартир ♦

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

3. Анализ выборки и оценка квартиры

На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).

Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.).

Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду.

Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене. Т.е. ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене. Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться).

И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%.

Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости. При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир. В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.

Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену. Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся.

Кроме того, стоит учесть вариант торга – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу. Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб., чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб. без торга.

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

4. Контрольная проверка цены

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».
Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров. Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним. А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену. Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена.

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок.

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир. Смотри в рубрике «Примеры ошибок».

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на IRN.ru (здесь) или SOB.ru (здесь).

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков. Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб.!!! Делаем выводы.

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – здесь (кнопка «Узнать цены»). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице». Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

5. Корректировка цены «в рынке»

После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке. И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону.

♦ К слову о корректировке цены ♦

Не столько на цену, сколько на ликвидность будут влиять также типы документов и сложность сделки.

В первом случае речь идет о документах, на основании которых мы владеем квартирой (договор передачи при приватизации, или договор купли-продажи, или свидетельство о праве на наследство, и т.п.), которые у Покупателя могут соотноситься с разной степенью риска. То же касается и снятия с регистрационного учета Продавца до сделки, что конечно, будет приятно Покупателю – «юридически свободная» квартира более ликвидна.

Во-втором случае речь идет либо о «чистой продаже» (квартира продается без «альтернативной» покупки), либо нам необходимо выстраивать «цепочку», что усложняет сделку, увеличивает ее сроки, и вряд ли обрадует Покупателя.

ВИДЕО: Оценка квартиры для продажи. Рекомендации эксперта

— Как Продавцу оценить свою квартиру самостоятельно? Риэлтор объясняет тонкости объективной оценки.

При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем. На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме – можем гордо держать свою цену.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, выборку квартир мы составили. Вспомнив математику за 5-й класс, произвели нехитрые вычисления, выписали себе удостоверение заслуженного оценщика, и встали перед вопросом – как быстро и грамотно донести наше намерение до рынка?

Об этом на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/ocenivaem-svoyu-kvartiru/

Как оценить стоимость квартиры перед продажей в 2026 году

Время чтения: 6 минут

Недвижимость имеет денежное выражение, о котором собственник задумывается при распоряжении квартирой. Определиться с ценой нужно еще до того как выставлять квартиру на продажу. А для этого следует учесть все факторы ценообразования, проведя собственное исследование или обратившись к экспертам. В любом случае, только владелец должен решать, как оценить стоимость квартиры.

Зачем знать рыночную стоимость квартиры

Рыночная цена квартиры — это стоимость объекта на рынке недвижимости, которая необходима не только в случае ее продажи. Денежную ценность жилья определяют:

для подготовки к ипотеке;
при составлении брачного договора;
в ходе судебного процесса по имущественным спорам;
при страховании недвижимости и в других случаях.

Определить рыночную стоимость квартиры можно следующими способами:

самостоятельно;
у независимого оценщика.

Случаи заказа обязательной экспертизы установлены законом. В частности, при приобретении квартиры в ипотеку без официальной оценки не обойтись.

При заключении обычного договора купли-продажи продавец и покупатель самостоятельно решают, идти ли им к оценщику. Стороны могут и сами установить цену, зная, как правильно оценить квартиру перед продажей.

Читайте больше о том, от чего зависит стоимость оценки квартиры.

Какие факторы влияют на стоимость жилья

Прежде чем приниматься за оценку, полезно узнать о факторах, влияющих на конечную цену. Некоторые характеристики субъективны, ведь у каждого человека есть свое видение идеального места жительства. Кто-то хочет любоваться видом на город из окна, а для других предпочтителен хороший обзор детской площадки.

Но все-таки более объективно оценить свою квартиру можно именно по ключевым критериям, среди которых:

Характеристики дома: год постройки, тип дома, этажность.
Технические характеристики квартиры: материалы перекрытий, общая и жилая площадь, высота потолков, перепланировка, этаж, наличие балкона.
Ремонт: состояние проводки, труб, санузла, окон.
Придомовая территория и комфорт проживания: облагороженность, наличие детской площадки. индивидуальная кладовая на цокольном этаже, парковка, охрана.
Инфраструктура: близость крупной транспортной развязки, магазинов, больниц, школ и детских садов.
Месторасположение дома: центральный или спальный район, экологически чистое место.

Совокупность этих факторов и подскажет, как определить стоимость квартиры при продаже. Например, квартира, находящаяся в центре города вблизи парка, вдали от заводов, будет стоить дороже аналогичного объекта на промышленной окраине.

Важна и юридическая «чистота». Надо помнить, что, если документы у продавца в полном порядке, то и покупатель будет готов заплатить больше.

Метод сравнения цен

Основные факторы понятны, но чтобы применить к своему объекту, рассмотрим, как оценить стоимость квартиры самостоятельно. Это можно сделать путем сравнительного анализа недвижимости с аналогичной, но уже выставленной на рынке.

Сравниваемые объекты должны быть схожими по следующим критериям:

тип дома, в котором находятся: период постройки, материалы стен;
состояние и характеристики квартиры: метраж, ремонт;
место нахождения в городе: расположение в одном районе.

Цены на жилые помещения, выставленные на продажу, можно узнать:

из объявлений в газетах и журналах;
на рекламных стендах;
на специализированных каталог-сайтах (например, на cian.ru или irr.ru в рубрике «Недвижимость»);
в агентствах недвижимости.

После того, как удастся найти цену аналогичной квартиры, нужно учесть факторы, существенно понижающие или повышающие ее. К примеру, близость транспортной развязки или станции метро позволяет поднять стоимость объекта на 7-8%, а за каждый дополнительный метр жилья можно просить еще по 0,5%.

Безусловно, рынок недвижимости меняется, что влияет и на факторы ценообразования. Так, покупатели неохотно рассматривают варианты жилья на верхних этажах в хрущевках, поэтому такие объекты всегда на 2-3% дешевле.

В новостройках последний этаж пользуется значительно большей популярностью из-за открывающегося вида.

Живописный пейзаж способен повысить элитный объект в цене на 10%.

В сегменте эконом-класса наличие привлекательного вида не так принципиально, но, например, предприятия, расположенные вблизи дома, не дадут подняться цене квартиры высоко.

Заметим, что для расчета рыночной стоимости можно прибегнуть к онлайн-калькуляторам, однако этот инструмент покажет лишь среднее значение.

Помощь агентства недвижимости

Лучше всех рынок недвижимости знают те, кто на нем торгует. Специалисты агентств недвижимости владеют информацией о том, сколько стоит квартира с определенными параметрами в конкретном районе. Некоторые владельцы квартир порой просят их этими знаниями поделиться, позвонив в агентство и представившись покупателем.

Так можно продемонстрировать свою заинтересованность в услугах риелтора, не заключая договор.

Во многих агентствах первичные консультации не требуют оплаты.

Определить реальную стоимость квартиры специалист сможет только после ее осмотра. Тщательный анализ параметров объекта позволит ему сориентировать клиента в том, какую цену можно назвать покупателю.

Используем рекламные объявления в СМИ

Если владельцу жилья позволяют время и силы, определить стоимость можно опытным путем. Например, рекламные места в СМИ зачастую бесплатны, следовательно, можно без затрат подать в них свое объявление о продаже квартиры с примерной ценой. Дальше остается только анализировать активность звонящих.

Если звонки единичны, стоимость явно завышена. Ее нужно снизить, а потом разместить объявление повторно.

В том случае, когда телефон не стихает ни днем, ни ночью, квадратные метры недооценены. Стоимость предложения можно смело поднимать.

Конечно, квартира по этой схеме может продаваться долго. Но зато продавец будет знать ее оптимальную стоимость для потребителя, исходя из его платежеспособности.

Оценка эксперта

Иногда перечисленных мер недостаточно, так как нужна профессиональная оценка. Ее результат, к примеру, хотят видеть банки при выдаче ипотеки. Разберемся, как узнать оценочную стоимость квартиры у эксперта.

Правила профессиональной оценки устанавливаются ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Независимая оценка — это деятельность оценщика по определению рыночной стоимости объекта. Такой оценщик должен владеть аттестатом, быть членом саморегулируемой организации и иметь страховку ответственности.

Сделать оценку квартиры у специалиста можно на платной основе по договору оценки. Для этого понадобится:

После заключения договора и проведения осмотра недвижимости эксперт определяет, как рассчитать стоимость квартиры для продажи. Процедура основана на установлении цены в условиях рынка.

Имущество оценивается в сравнении с аналогичными объектами, определяется потенциальный доход от квартиры при продаже или аренде либо затраты на нее.

Через 3-5 дней будет готов результат, отраженный в отчете.

Подробнее о том, что такое оценка недвижимости.

Узнаем кадастровую стоимость квартиры

При определении рыночной цены можно опираться на кадастровую стоимость недвижимости, установленную государством. Способ ее получения зависит от того, нужен ли официальный документ, либо достаточно справочной информации.

Сведения о кадастровой стоимости онлайн и бесплатно доступны на сайте Росреестра в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости online».

В предлагаемой форме указывается кадастровый номер квартиры или адрес. После этого система моментально выдаст нужные данные.

Бесплатно можно ознакомиться и с фондом данных государственной кадастровой оценки. Поиск происходит по кадастровому номеру объекта.

Существует также сервис «Публичная кадастровая карта», но он удобен лишь для поиска цены земельного участка.

Если же необходим заверенный официальный документ, можно заказать выписку из ЕГРН:

За определенную плату заявителю выдают бумажную (750 рублей) или электронную выписку (300 рублей).

Читайте больше о том, как узнать кадастровую стоимость квартиры.

Типичные ошибки продавцов недвижимости

Собственники недвижимости, не являясь профессиональными продавцами, часто совершают ошибки на пути к сделке. Рассмотрим наиболее распространенные:

Продавцы завышают цену, так как не могут оценить свое жилье объективно. Оно представляется им более привлекательным, чем другие квартиры.
Собственники ставят высокую цену в надежде на то, что рынок вскоре вырастет и тогда можно будет заключить договор купли-продажи на выгодных условиях. Но рынок недвижимости не так подвижен, как кажется.
Такая тактика может задержать сделку.
Продавцы устанавливают цену еще выше, чем та, которая установлена на похожие объекты. Однако стоимость, указанная в объявлениях, иногда уже и без того завышена: в нее закладывают и возможность торга, и услуги риелтора.
К денежному выражению квартиры плюсуют бытовую технику и мебель. Но все-таки предметом по договору купли-продажи недвижимости является недвижимый объект. Определение рыночной стоимости квартиры не должно включать в себя сопутствующие товары.

Выводы

Оценка стоимости квартиры важна при продаже или покупке. Она может проводится собственником как самостоятельно, так и с помощью независимого профессионального оценщика. Самостоятельное определение стоимости — процесс увлекательный, но требующий временных затрат. Второй вариант менее хлопотен и более достоверен, но за него придется заплатить.

Как оценить рыночную стоимость квартиры и избежать ошибки при продаже недвижимости:

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-kvartiry.html