Как продать квартиру с обременением пропиской?

В этой статье:

Обременения права собственности на квартиру

Последнее обновление: 16.06.2018

Обременением называют любое ограничение права собственности на квартиру. В этом случае говорят, что квартира обременена правами третьих лиц. Что это значит в разрезе сделки купли-продажи, и чем это грозит Продавцу и Покупателю?

Сделка купли-продажи квартиры с обременением означает, что в ней (в сделке) присутствуют интересы и законные права тех субъектов, которые не являются ее титульными (т.е. официально зарегистрированными) собственниками.

Эти права третьих лиц в сделке создают проблемы как Продавцу, так и Покупателю. Продавцу квартиры это может грозить дополнительными сложностями при продаже, а Покупателю – может поднести неприятный сюрприз в виде ограничения его прав собственности.

Обременение как бы привязано к самой квартире неким грузом, и при смене ее собственника, остается на ней «висеть» до тех пор, пока от него не избавятся.

Поясним подробнее – что к чему, и как с этим бороться.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

Что такое обременение прав на квартиру?

Законодательно ограничение (обременение) права собственности на недвижимость было дано в статье 1, ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который благополучно канул в лету (т.е. утратил силу). Но мы напомним, в чем там суть – своими словами.

Обременение, наложенное на квартиру, означает, что лица (как физические, так и юридические), не являющиеся собственниками объекта недвижимости, тем не менее, имеют определенные права в отношении этого объекта. Например, право пользования или право залога. Кроме того, обременить квартиру могут и административные санкции, наложенные на имущество конкретного владельца (запреты, аресты).

Из-за этого собственник квартиры не может в полной мере реализовать свои права на владение, пользование и распоряжение своей недвижимостью до снятия обременения.

Каждому Покупателю перед сделкой купли-продажи необходимо узнать, наложено ли обременение на квартиру, и есть ли какие-нибудь ограничения прав собственности на нее. Как это сделать? Об этом ниже.

Кто должен платить риэлтору – Покупатель квартиры или Продавец? Практика рынка – см. по ссылке.

Какие бывают обременения прав на квартиру?

Права собственника могут быть ограничены разными способами и по разным причинам. Большинство обременений объектов недвижимости требуют обязательной регистрации в Росреестре, но бывают и такие, которые не регистрируются в реестре прав.

Регистрируемые обременения права собственности на жилую площадь могут возникать как в результате заключения договоров (т.е. по воле собственника), так и в результате выпуска акта уполномоченного законом органа, а также в результате решения суда (т.е. независимо от воли собственника).

Обременения прав, регистрируемые в Росреестре

В случае с квартирами, регистрируемые обременения возникают в результате:

Залога квартиры под кредит (квартира заложена банку по договору ипотеки);
Продажи квартиры в рассрочку (квартира остается в залоге у Продавца до выплаты ему всей суммы);
Заключение долгосрочного (более года) договора аренды квартиры или договора безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре);
Заключения договора доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного, в соответствии со ст.38 ГК РФ);
Заключения Договора пожизненного содержания с иждивением (в этом случае квартира обременяется рентой, точнее – обязательством выплаты ренты);
Запрета на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия);
Наложения ареста на квартиру (судебным решением, в результате, например, взыскания по долгам собственника квартиры).

Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц, либо о разрешении соответствующих органов, либо – в регистрации будет отказано.

Регистрируемые ограничения (обременения) права собственности на квартиру могут появляться по следующим причинам:

на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
на основании судебного решения.

Некоторые обременения допускают продажу квартиры, а некоторые – нет. Например, заложенную под кредит квартиру можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). А вот квартиру с наложенным арестом продать не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Как оформить задаток при покупке квартиры – смотри в этой заметке.

Обременения прав, НЕ регистрируемые в Росреестре

Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.

О наличии прав пользования (проживания, «прописки по адресу») Покупатель квартиры может узнать из специального документа – Выписки из Домовой книги. Как она выглядит, где и как ее получать – см. по ссылке.

Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.

Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:

Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Как узнать есть ли обременение на квартиру?

Если речь идет о регистрируемых в Росреестре обременениях, то проверить это может любой человек – это общедоступная информация.

Достоверно узнать по адресу квартиры имеет ли она какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения прав), можно двумя путями:

сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – здесь; либо
заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на том же сайте Росреестра (здесь), или в МФЦ «Мои документы» или на нашем сайте (ЗДЕСЬ).

В первом случае сведения предоставляются моментально и бесплатно. Прямо на сайте Росреестра, в режиме онлайн выдается краткая информационная справка о площади квартиры и ее кадастровой стоимости. А в графе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности на квартиру, а также обременения, если таковые имеются.

Правда, бывает, что некоторые сведения из этого «онлайн-окна» и из официальной Выписки ЕГРН не совпадают (загадочное явление, вводящее в ступор). Поэтому опытные риэлторы ориентируются всегда на данные официальной выписки из реестра.

Во втором случае сведения предоставляются в виде официального документа – в электронном виде (с электронно-цифровой подписью) или в бумажном виде (с гербовой печатью Росреестра). Такой документ уже гораздо серьезнее и надежнее, и его выдают за плату (актуальные ценники – здесь).

Срок получения Выписки ЕГРН зависит от способа ее заказа. При обращении в отделения Росреестра – срок получения до 3-х рабочих дней. При обращении в МФЦ – до 7 рабочих дней. При заказе Выписки ЕГРН через наш сайт – ее можно получить в течение часа (примерно).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

В официальной Выписке из ЕГРН, в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» отдельным блоком указаны «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физлицах или юрлицах, в пользу которых это обременение установлено, и указывается на каком основании оно было наложено.

Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».

Как это выглядит в самой выписке можно увидеть на нашем сайте – в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Если Покупатель обнаружил зарегистрированное ограничение/обременение в выписке из реестра, то ему следует потребовать от Продавца квартиры урегулировать этот вопрос, и снять это обременение до сделки. Правда, бывают случаи, когда квартиру можно сознательно купить с обременением (об этом ниже).

Как узнать, снято ли обременение с квартиры? Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем. Например, он расплатился по своим долгам и снял арест со своего недвижимого имущества (квартиры). Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».

Что касается нерегистрируемых обременений и возможного наличия прав третьих лиц на квартиру, то обнаружить это уже сложнее. Покупателю придется разобраться в правоустанавливающих документах, пройти все этапы подготовки сделки и убедиться в «юридической чистоте» приобретаемой квартиры. Для этого существует подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.

А для контроля правильности своих действий, Покупателю пригодится дополнительная консультация юриста, применительно к условиям конкретной сделки.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).

Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.

Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:

Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).

Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком.

Как продавать квартиру, находящуюся в ипотеке – см. в отдельной заметке.

Как снять обременение с квартиры в Росреестре?

Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем обращения собственника квартиры в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается только если устранена повлекшая его причина. Подтверждающие это документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.

Например, собственник квартиры погасил ипотечный кредит, получил справку из банка с подтверждением этого, и передал ее в Росреестр (прямо в отделение или через МФЦ) вместе с заявлением о снятии обременения со своей квартиры. Тогда Росреестр удаляет запись о залоге объекта недвижимости, квартира становится свободной от прав третьих лиц, и поступает в полное распоряжение владельца.

Если снять с квартиры обременение не получается обычным путем, то собственник может сделать это в судебном порядке (при наличии доказательств). Тогда судебное решение также передается в Росреестр и служит основанием для снятия любого ограничения права (в т.ч. ареста недвижимого имущества).

Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х дней с момента подачи заявления. Госпошлина за это не взимается.

Если же речь идет о нерегистрируемых обременениях, то Покупателю в процессе проверки документов на квартиру, нужно потребовать от Продавца соблюдать правила проведения сделки купли-продажи, и устранить все причины, по которым третьи лица могут предъявить свои права. Например – выписать всех членов своей семьи из квартиры, расторгнуть договор аренды (если он был с кем-то заключен), получить разрешение супруги на сделку, и т.п. Как все это делать – рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/obremeneniya-prava-sobstvennosti-na-kvartiru/

Можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, несовершеннолетним ребенком | Юридические Советы

Последнее обновление Март 2019

Продать квартиру, в которой прописан человек, теоретически возможно. Запретов на такую сделку нет. Но покупатели часто отсутствие прописки гражданина ставят одним из важных условий сделки. И невыполнение этого условия становится предметом спора покупателя и продавца или вовсе причиной отказа от сделки.

Рассмотрим возможность продажи квартиры с прописанными в ней посторонними людьми.

Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.

К таким категориям относятся:

дети, оставшиеся без родительской опеки;
граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.

Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:

несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.

На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком

Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:

продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь. Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.

В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.

Статус жилого помещения

Жилые помещения бывают приватизированными (либо приобретенными в собственность по иным основаниям) и неприватизированными, то есть муниципальными. В любом таком жилье могут быть прописаны граждане, не состоящие в родстве с собственном, либо с нанимателем.

И собственник квартиры, и наниматель по договору соц.найма, могут выписать граждан, зарегистрированных в жилом помещении. Однако процедура в зависимости от статуса жилья несколько различается.

Поскольку продать жилое помещение может только ее владелец, в данной статье мы будем вести речь именно о них.

Кто они — прописанные в квартире люди?

Гражданин, прописанный в Вашей квартире, для покупателя «обременение объекта недвижимости». Значит на жилье, которое Вы хотите продать, имеются права третьи лица. И данное обстоятельство может помешать вам совершить сделку купли-продажи.

Сама прописка — это просто административный акт. Никаких прав на жилье, кроме возможности жить в нем она не дает. Поэтому владелец без всяких проблем может продать свою квартиру, без согласия лиц, прописанных в ней. А вот что с ними будет делать покупатель — это уже вопрос другой.

В квартире собственника может быть прописан кто угодно. Но обычно к таким людям относятся:

изначально пописанные граждане, ранее не принимавшие участия в приватизации;
супруги, вселенные и прописанные после регистрации брака;
дети, родившиеся уже после того, как квартира перешла в собственность одному из родителей;
посторонние лица, которых собственник временно или постоянно зарегистрировал по своему месту жительства.

Временная и постоянная прописка

По месту жительства можно зарегистрироваться постоянно или временно. С временной регистрацией просто — собственник прописывает у себя гражданина, например, на полгода. После истечения этого срока все права у временного жильца заканчиваются автоматически. Никакие процедуры для выписки не нужны. Регистрацию при желании можно как продлить на любой срок, так и не продлевать.

С постоянной регистрацией ситуация другая. У прописанного возникает право пользования жильем. Распорядиться квартирой, как собственник (продать, подарить, сдать в аренду, либо оставить в наследство) он не может. Зато может жить по месту своей прописки и пользоваться жильем наряду с собственником. Если этот человек при продаже квартиры соглашается выписаться добровольно, проблем ни у кого не будет. А что делать, если он категорически отказывается? Тогда его придется выписывать принудительно.

Как выписать из квартиры постороннего человека

Допустим, несколько лет назад Вы прописали в свою квартиру постороннего человека, не родственника. С вами он не проживает, однако регистрацию имеет.

Это обстоятельство Вам не мешало. Однако вы решили жилье продавать. Где живет прописанный у вас человек неизвестно. Связи Вы не поддерживаете, предложить ему выписаться в добровольном порядке возможности нет. Что же делать с прописанным человеком?

Можно снизить цену на квартиру и продать ее прямо с обременением, если найдется покупатель. А можно выписать постороннего гражданина и без его согласия.

Для этого подайте в суд заявление, заявив о признании прописанного у гражданина утратившим право пользования Вашей квартирой. В заявлении следует сделать акцент на следующее:

фактически гражданин никогда не жил в спорной квартире;
он не перевозил к Вам свои вещи, и его имущества у Вас нет;
гражданин выехал добровольно, покинул место жительства, и в нем не нуждается;
он никогда не делал попыток вселиться к Вам;
гражданин не оплачивает коммунальные услуги.

Судебное решение вступает в законную силу через 30 дней после вынесения. На основании этого решения и выписывается неугодный жилец.

Такие же действия может совершить и покупатель после приобретения жилого помещения. Если он согласился купить у Вас квартиру с обременением. Никаких проблем с выпиской данного гражданина у него не возникнет.

Члены семьи собственника имеют такое же право пользоваться жильем, как и сам владелец, если они проживают совместно. Конкретно к членам семьи собственника Жилищный кодекс относит его детей, родителей и супругов.

Членами семьи могут быть и другие лица, которым собственник разрешил проживать совместно с ним. К таким лицам относятся:

прочие родственники;
иждивенцы, признанные нетрудоспособными;
иные лица, которые родственниками собственника не являются. В исключительных случаях закон предусматривает возможность приравнять таких лиц к членам семьи собственника.

Если семейные отношения прекратились (например, собственник развелся с супругой), то член его семьи ставится бывшим членом семьи. За такими право на пользование не сохраняется. Поэтому он должен освободить квартиру по первому требованию собственника. В противном случае его выселяют в судебном порядке на основании соответствующего иска. В отличие от посторонних, бывшие члены семьи имеют некоторые привилегии при рассмотрении вопроса об их выселении.

Так, на основании судебного решения за таким гражданином могут на определенный срок сохранить право проживания. Такое право допускается в следующих случаях:

у бывшего члена семьи отсутствует другое жилье;
у него отсутствует финансовая возможность приобретения другого жилья.

После того, как срок, установленный судом, закончится, право пользования квартирой у такого человека прекратится.

Данное правило дает возможность некоторого маневрирования. Например, Вы прописали в квартиру своего взрослого (совершеннолетнего) ребенка, который ранее проживал в другом месте.

Ребенок не может стать бывшим родственником даже в случае развода родителей. Соответственно, в судебном порядке лишить совершеннолетнего сына или дочь права пользования квартирой по данному основанию Вы не сможете. Однако вы можете продать свою квартиру вместе с прописанным в ней совершеннолетним ребенком, после чего новый собственник выпишет его из квартиры без проблем.

О том, какие проблемы могут возникнуть при попытке выписать родственников смотрите на видео:

На что следует обратить внимание при покупке жилья с обременением

Не всегда продавец честно скажет, что в его квартире прописаны посторонние лица. То есть на момент продажи не сняты с регистрационного учета. Или о том, что у него имеется отбывающий наказание родственник, который по этому основанию временно выписан из квартиры. А ведь через несколько лет он вернется, и потребует восстановить его в правах.

Поэтому перед тем, как приобрести квартиру (особенно если ее цена на удивление невысока по сравнению с аналогичным жильем такого уровня) Вам следует самому выяснить необходимые сведения.

Для этого следует в обязательном порядке затребовать у собственника расширенную выписку из поквартирной карточки с информацией о каждом прописанном человеке (так называемые форма 10 и форма 17). Причем помимо тех, кто сейчас прописан в квартире, в такую карточку включены и ранее прописанные, и выехавшие, и убывшие. В карточке указывается и причина, по которой из квартиры выехали бывшие жильцы.

Такую карточку легко получит собственник, предъявив свой паспорт, а также подтвердив право на квартиру свидетельством либо выпиской из реестра.

Только после того, как у вас в руках окажется эта карточка, можно принимать решение покупать вам предложенную квартиру или искать «чистый» вариант.

Был прописан человек, отбывающий наказание

Особый случай когда из квартиры выписан временно отсутствующий гражданин, который находится в исправительной колонии. Через несколько лет Вы можете получить из суда исковое заявление, в котором гражданин на законных правах будет просить вселить его в Вашу квартиру. Поскольку он имеет право пользования жильем проданном без его уведомления о сделке.

А если при этом он еще и отказался когда-то от приватизации, на которую имел право, выписать его из квартиры будет практически невозможно.

Конечно, можно будет попытаться признать куплю-продажу квартиры незаконной. Но даже в случае удачи вернут ли Вам деньги, указанные в договоре. А Вы отдадите квартиру с ремонтом и иными вложениями. А если бывший собственник уже умер к этому времени? Нюансов масса, и обезопасить себя Вам следует самому.

Если прописаны дети

Много неожиданного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае трудно — приоритеты детей в нашей стране на первом месте.

Если Вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки.

Если «маленький» гражданин не имеет в собственности ни квадратного метра продаваемого жилья, то продавать можно без согласия опеки.

В остальных случаях без мнения органов опеки продажа невозможна. При этом каких-то конкретных форм взаимодействия с опекой нет. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:

ему должны предоставить иную недвижимость;
квадратов в новом жилье несовершеннолетнему должно быть отведено не меньше, чем в старой квартире;
новое жилое помещение должно быть с удобствами — никаких туалетов и рукомойников на улице.

При этом закон не запрещает опеке руководствоваться собственными соображениями относительно того, устраивает ли их жилье, которое будет предоставлено несовершеннолетнему. А критерии бывают разные…

Ординарцев Роман Валерьевич

Источник: http://juresovet.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-v-nej-chelovekom/

Квартира с обременением

Приобретая квартиру с обременением, нужно понимать, что есть лицо, не фигурирующее в документах в качестве собственника, которое имеет право проживания или распоряжения недвижимостью. А значит, любые сделки с такой недвижимостью требуют согласия этого лица.

Сегодня поговорим о том, чем может быть опасна покупка такой недвижимости, и стоит ли идти на риски ради привлекательной цены.

Виды обременений

Существует несколько видов обременений, каждый из которых имеет свои особенности:

Рента – продажа недвижимости с правом третьего лица на пожизненное содержание и проживание. Полностью права на квартиру переходят к новому владельцу только после смерти старого собственника.
Право безвозмездного пользования – если при приватизации квартиры один из супругов оформил отказ, и собственником стал другой супруг, за отказавшимся сохраняется пожизненное право проживания.
Залог – недвижимость находится в залоге, чаще всего у банка при покупке в ипотеку. Данное обременение не накладывает ограничений на пользование квартирой, но ограничивает распоряжение, в том числе, продажу.
Аренда – заключение длительного договора с арендаторами на срок более года и соответствующей регистрацией в госорганах. Наниматель вправе пользоваться жильем до истечения договорных сроков.
Опека – в числе собственников состоят несовершеннолетние, все сделки с недвижимостью осуществляются с одобрения органов опеки и соблюдением прав детей.
Арест – накладывается по предписанию суда при наличии долговых обязательств владельца или судебного спора по объекту.
Доверительное управление – наличие действующего нотариального договора на управление недвижимостью. Этот вид обременения теряет силу при продаже недвижимости.

Как продать квартиру с обременением?

Несмотря на определенные ограничения и связанные с этим сложности, продать квартиру с обременением все же можно. Для этого нужно получить согласие лиц, защиту прав которых обеспечивает обременение. Проблема в том, что добросовестного покупателя не всегда ставят в известность о наличии обременения.

При покупке квартиры с обременением на нового владельца переходят обязательства перед лицами, в интересах которых оно наложено. Поэтому, если цена на квартиру и другие аспекты сделки вызывают сомнение, обязательно закажите выписку из ЕГРН (например, с помощью сервиса Kadastr RU.

ЕГРН), где будут указаны все действующие обременения.

В зависимости от вида обременения сделки с недвижимостью будут иметь свои особенности. Например, при покупке недвижимости в залоге нужно предварительно получить разрешение у залогодержателя (чаще всего, банка). В договоре фиксируется переход долга к новому владельцу или погашение задолженности перед сделкой и снятие обременения.

В случае с рентной квартирой все действия совершаются с согласия рентополучателя, а обязательства по его дальнейшему обеспечению переходят на новых собственников. Покупка квартиры с договором ренты, а также объекта с прописанными лицами, которые не являются собственниками, но имеют право на проживание, относится к рискованным сделкам. В договоре ренты могут быть указаны невыгодные условия, а прописанных, недееспособных и несовершеннолетних лиц часто проблематично или невозможно выписать даже через суд и с привлечением опеки.

Безусловно, некоторые покупатели осознанно идут на подобные сделки из-за возможности существенно сэкономить при покупке, однако, в этих случаях нужно оценивать все возможные риски и понимать их последствия.

Снятие обременения

В большинстве случаев при выполнении условий, при которых действует обременение, оно может быть снято или через суд или по согласию залогодержателя.

Так, в случае с недвижимостью, находящейся в ипотеке, после ее погашения необходимо обратиться в Росреестр с заявлением держателя закладной, заявлением залогодержателя и залогодателя, закладной, в которой отмечено, что долг погашен. Обременение в виде ренты перестает действовать в случае смерти рентополучателя.

Сегодня сделки по продаже ипотечных квартир уже достаточно хорошо отработаны, и дисконт на ликвидный объект будет минимальным. В остальных случаях целесообразным будет индивидуальный подход при выборе объекта и тщательный анализ документов.

Юридическое и риэлтерское сопровождение поможет правильно оценить все риски, связанные с покупкой объекта, и свести к минимуму возможные осложнения.

Ранее мы писали о том, как проверить квартиру на наличие обременений.

Команда Kadastr RU

Источник: https://kadastrru.info/ru/blog/kvartita-s-obremeneniem/

Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Сделки с недвижимостью – процесс весьма нервный и утомительный для обеих сторон. А если квартира с обременением, то все еще больше усложняется. Как правило, такие сделки требуют большего времени и некоторых манипуляций, отличных от обычной купли-продажи. К тому же у недвижимости с обременением есть свои нюансы, поэтому и спрос на такое жилье довольно настороженный. Если вы покупатель, у вас всегда есть возможность поискать другой вариант без заморочек. А если вы владелец такой квартиры, то вам придется приложить некоторые усилия, чтобы ее продать.

Что такое обременение?

Обременение означает, что у неких третьих юридических или физических лиц есть определенные права на вашу недвижимость, хоть даже они и не являются ее совладельцами. И эти права не позволяют вам вот так просто взять и продать такое жилье.

Какие обременения бывают?

Ипотека
Рента
Аренда
Арест
Аварийное состояние здания

Риски и ограничения

Например, продать жилплощадь в здании, состояние которого признано аварийным, невозможно ни при каких обстоятельствах. А вот если недвижимость арестована, продать ее возможно после снятия обременения, то есть полного погашения долга. Пожизненная рента означает, что владелец квартиры получает от третьего лица по договору определенные выплаты до своей смерти.

При приобретении такой квартиры покупателю перейдут и эти обязательства по выплате ренты. Если в вашей квартире официально проживают арендаторы, то вы, как владелец, имеете полное право ее продать. Однако новый владелец не сможет выселить квартиросъемщиков до истечения срока арендного договора, если с их стороны никакие его условия не нарушены.

Так что, во избежание конфликтов, этот момент необходимо обсудить с потенциальным покупателем.

А вот ипотека, которая является, пожалуй, самым распространенным обременением на современном рынке недвижимости, отработана в этом отношении вдоль и поперек. Конечно, продажа ипотечной квартиры также потребует дополнительных телодвижений, но все они понятны и стандартизированы.

Ипотека

Как и любое обременение, ипотека несколько отпугивает потенциальных покупателей. Поэтому, как продавец, будьте готовы к тому, что скорее всего придется несколько подвинуться в цене, чтобы нивелировать все моральные издержки и сделать вашу недвижимость более привлекательной с инвестиционной точки зрения.

Если ли вы все-таки хотите продать свое ипотечное жилье по рыночной стоимости, есть один вариант, как это сделать. Для этого необходимо досрочно погасить кредит. После этого банк выдаст вам справку о закрытии кредитного договора. С ней необходимо обратиться в Росреестр, где будет снято обременение. И вуаля, квартира в полном вашем распоряжении.

Все предельно просто, но есть один существенный минус – мало, у кого есть возможность привлечь сторонние средства для досрочного погашения кредита. Нужно иметь очень хорошие знакомства в состоятельных кругах, чтобы кто-то был готов вас выручить в такой ситуации.

Если сумма основного долга относительно невелика, можно попробовать взять потребительский кредит. Его вы также сможете погасить досрочно, выручив деньги с продажи квартиры. Если вы продадите ее в кратчайшие сроки, то сумма уплаченных процентов будет незначительной. Другой вопрос, одобрит ли банк такой кредит.

При наличии ипотеки кредитные инспекторы с особым пристрастием оценивают платежеспособность потенциального заемщика.

Наиболее оптимальный вариант сделки по ипотечной квартире – это выплата покупателем суммы основного долга в счет оплаты квартиры. Разница же выплачивается продавцу. Происходит это следующим образом:

Покупатель и продавец приходят на встречу с представителем банка, который подготовит необходимые документы для досрочного погашения ипотеки.
Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи и оформляется расписка в получении от покупателя средств на погашение долга.
Сотрудник банка фиксирует факт погашения суммы основного долга и выдает соответствующую выписку о закрытии кредитного договора.
Далее подаются сведения в Росреестр, где фиксируется снятие обременения.
Это будет отражено в стандартной выписке из ЕГРН, которую необходимо получить на руки.
Затем подписывается основной договор купли-продажи, регистрируется переход прав собственности и осуществляется перевод оставшейся суммы по договору купли-продажи.

Ипотека в ипотеку

Вышеобозначенная схема работает, когда у покупателя на руках имеется необходимая сумма денег для покупки ипотечной квартиры. Несколько иначе дело обстоит, когда покупатель и сам является претендентом на получение кредита для приобретения жилья. В 2018 году было выдано около 1,5 млн ипотечных кредитов. 60% недвижимости в строящихся домах и 50% в новостройках приобреталось с привлечением ипотеки (данные аналитического центра ДОМ.РФ). Поэтому сделки в формате «ипотека в ипотеку» совсем не редкость.

Продажа такого жилья имеет свои нюансы, но это вполне реально. Сделать это можно только при условии того, что новый кредит будет оформляться в том же банке, где у продавца заключен ипотечный договор. Для совершения такой сделки покупатель и продавец должны обратиться в банк. Дальнейшее развитие событий возможно по двум сценариям:

1. У покупателя достаточно денег, чтобы оплатить сумму долга, которая числится на текущий момент за продавцом.

a. В таком случае продавец с покупателем заключают предварительный договор купли-продажи, который обязательно подлежит нотариальному заверению. В случае срыва сделки это гарантирует покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже квартиры.

b. Далее покупатель вносит денежные средства на счет банка для погашения долга по ипотеке.

c. После этого банк закрывает счет и выдает закладную.

d. Покупатель подает заявку в банк на ипотеку.

e. После ее одобрения и регистрации сделки осуществляется переход права собственности новому заемщику.

Данный алгоритм применим только в том случае, если есть абсолютная уверенность в том, что заявка покупателя будет одобрена банком.

2. Во втором случае долг по ипотеке переводится на покупателя.

a. Для этого необходимо обратиться в банк с соответствующим запросом.

b. Банк рассматривает новую заявку и в случае ее одобрения расторгает с продавцом кредитный договор и заключает новый с покупателем. Переводом денежных средств продавцу согласно договору купли-продажи, занимается банк.

Для покупателя такая схема почти ничем не отличается от обычной сделки по ипотеке: необходимо иметь лишь требуемый пакет документов, официально подтвержденный доход и первоначальный взнос.

Продажа квартиры через банк

Это крайняя мера для тех, кто, по каким-либо причинам, не только утратил возможность выплачивать ипотечный кредит, но и не может самостоятельно заниматься поиском покупателя. В таком случае банк через суд выставит квартиру на публичные торги. А оттуда она может уйти за любые деньги, в том числе и за очень смешные.

Для банка такие операции одна сплошная головная боль, поэтому он не станет ни за что биться – он заинтересован только в том, чтобы вернуть свои деньги и как можно быстрее. А сколько там останется для покупателя, ему абсолютно все равно. Поэтому, будучи в твердом уме и светлой памяти, до такого финала доводить явно не стоит.

Источник: https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem-ipoteki/

Продажа квартиры с обременением

Нередко у продавцов недвижимости возникает вопрос, как продать квартиру с обременением? Это нередкие случаи на практике, они требуют особой внимательности при подготовке и проведении сделки и дополнительных документов. Сложность возникает и в том, что многие не желают приобретать жилье с обременением, потому что опасаются возможных проблем в дальнейшем и лишней волокиты при оформлении документов.

Какое бывает обременение?

Вкратце, обременением называют определенные условия, в той или иной мере налагающие на собственника жилья ограничения по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Обременения бывают различных видов, но если они имеются, то сведения о каждом из них отмечаются в свидетельстве о праве собственности.

Основные виды обременений:

Перечислены в ФЗ №122 от 21.07.97г «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». К ним относятся:

ипотека;
аренда;
доверительное управление;
арест;
сервитут (в основном относится к земельным участкам).

К обременению относится и одно из следующих условий:

наличие несовершеннолетних собственников;
наличие недееспособных собственников;
заключенный договор пожизненной ренты;
и др.

Но, несмотря на наличие этих условий, продажа с обременением возможна. Федеральный закон №122 прописывает, что все права на недвижимость должны быть обязательно зарегистрированы в Госреестре. Это относится и к обременениям – они в обязательном порядке подлежать госрегистрации, в противном случае – они незаконны. Сведения специального Госреестра о правах собственности и обременениях на квартиру являются общедоступными, что позволяет любому лицу, желающему приобрести квартиру, сделать запрос в соответствующий орган госрегистрации и узнать необходимую информацию о приобретаемом объекте.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Если речь идет о квартире, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, то возникает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением ипотекой? Да, но для этого необходимо получить согласие банка – залогодержателя. Получить согласие банка обычно не составляет особой сложности, так как банкам, в принципе, не столь важно, кто будет возвращать им деньги.

Схемы развития в данном случае могут быть разными:

Покупатель берет на себя обязательства далее выплачивать кредит, а продавцу возмещает определенную сумму – компенсацию уж внесенных по займу денежных средств.
Покупатель оплачивает квартиру двумя частями: одна идет банку для погашения остатка по ипотечному займу, другая – продавцу.
Передача денег от покупателя продавцу может происходить и следующим образом: первая часть (равна долгу по ипотеке) отдается сразу, а оставшуюся часть выплачивают после того, как продавцом погасится кредит и снимется залог. В этом варианте не требуется согласия банка, но возможен он только в случае, если кредитный договор предусматривает досрочное погашение займа.

Вышеописанные варианты могут быть применимы не только если залогодержателем выступает банк. Это может быть юридическое или физическое лицо (в регистрирующих органах в любом случае фиксируется имеющееся обременение, а продать квартиру с обременением ипотекой можно только с разрешения залогодержателя).

Как можно продать квартиру с обременением – арестом

Одним из самых сложных обременений является арест имущества. Оно предполагает частичный или полный запрет на распоряжение квартирой, а в некоторых случаях – и на пользование ей. Отличительной чертой его является вид лиц, которыми наложен арест: судебные исполнители, правоохранительные органы, суды.

Для продажи обремененной подобным образом квартиры требуется разрешение органа, который наложил арест, а его, как правило, крайне сложно получить (арестовывающие органы не столь «гибкие», как банки – они руководствуются только буквой закона). Поэтому, чтобы продать квартиру под обременением такого рода, потребуется снять с нее арест, то есть должник прежде должен выполнить свои обязательства. Иначе квартира может быть продана с торгов.

Если обременение – рента

В настоящее время нуждающиеся пожилые люди, имеющие в собственности квартиры, прибегают к помощи посторонних людей, заключая с ними договор ренты. Расплатой за их содержание становится квартира. Лицо, получившее право собственности на квартиру по заключенному договору ренты, может ей распоряжаться и пользоваться, но только с разрешения получателя ренты.

При продаже квартиры, обремененной договором ренты, действует правило: если продавец не выполнил свои обязательства по рентной плате в полном объеме, они переносятся на покупателя. Следует учитывать то обстоятельство, что получатель ренты правомерен расторгнуть договор, если условия содержания его не выполняются в должной мере.

Как продать квартиру с обременением долей?

Если продаваемая квартира – с обременением долей, потребуется получить согласие остальных собственников квартиры. Законопорядок в данном случае предписывает, что если остальные собственники согласие на продажу не дали, продавец должен предложить купить квартиру в первую очередь им, причем по цене не выше, чем назначена намеченному покупателю.

Как продать квартиру с обременением пропиской?

Ситуация, когда в квартире прописаны лица, которые собственниками не являются, но имеют постоянную прописку (регистрацию), также является обременением. Покупатель до сделки должен убедиться, что прописанные в квартире люди к моменту сделки выписаны из нее, или имеются гарантии, что в определенный срок они из нее будут выписаны. Продать квартиру с обременением «прописан человек», даже если он не проживает в ней, нельзя, так как он может на следующий день после сделки появиться и оспорить сделку.

Если собственниками квартиры являются еще и несовершеннолетние или недееспособные

В данном случае для продажи квартиры потребуется получить согласие на совершение сделки от опекунов.

Если недееспособные граждане или дети прописаны в продаваемой квартире, но собственниками ее не являются, перед подписанием договора купли-продажи они должны быть выписаны и прописаны в другом месте (по условиям, не хуже, чем в предыдущем). Именно поэтому при покупке квартиры от продавца требуется предоставление справки, в которой перечисляются все лица, которые прописаны в квартире.

Нередки случаи, когда продаваемая квартира имеет не одно обременение, а несколько. К примеру, квартира приобреталась за средства с использованием кредита, но собственник квартиры кредит банку не возвращает.

Через суд банк накладывает взыскание задолженности на квартиру, которая является предметом залога, а также накладывает на нее запретительные меры в счет обеспечения иска (на все действия по отчуждению квартиры третьим лицам).

То есть обременений уже несколько: запрет УФС госрегистрации кадастра и картографии на регистрирование любых сделок по переходу прав собственности на квартиру и залог квартиры в пользу банка (обеспечение обязательств по кредитному договору).

Специалисты нашей компании готовы помочь разобраться с любой ситуацией по продаже квартиры с обременением. Все нюансы и возможные схемы разрешения данного вопроса нам хорошо известны, поэтому мы гарантируем успешный исход вашего дела!

Вас может заинтересовать:

Принудительный выкуп доли в квартире
Неизбежные споры и разногласия по вопросам оплаты жилья, пользования общественными зонами и распоряжения своей недвижимостью могут привести к весьма неблагоприятным последствиям для всех собственников. Рефинансирование кредитов с просрочками
Мы предлагаем помощь рефинансирования кредита с просрочкой, в каком бы сложном положении вы не оказались. Выкуп доли квартиры у будущего мужа
Бывшие супруги далеко не всегда могут договориться о пользовании и владении имуществом, находящимся в долевой собственности.

Источник: https://torestate.ru/stati/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/