Как проверить агентство недвижимости при покупке квартиры?

В этой статье:

При продаже лучше заключать устный или же письменный посреднический договор с агентством недвижимости?

Некоторые продавцы не хотят заключать письменный посреднический договор о продаже с агентством недвижимости а вместо этого предпочитают устное соглашение в стиле «можете предлагать мою собственность, но никакой договор я не подпишу». Частой причиной является страх или плохой опыт. Неудивительно, сомнительных риэлторов и агентств всё ещё предостаточно. Давайте рассмотрим плюсы и минусы устного и письменного договора с точки зрения продавца.

Плюсы устного посреднического договора

Вы ни в чём не ограничены. Если вам удастся найти агентство недвижимости, которое будет предлагать вашу недвижимость на основании устного договора, то у вас не будет никаких обязательств по отношению к нему, и с данной точки зрения это может показаться отличным выбором.

Минусы устного посреднического договора

Предмет продажи точно не определён. В большинстве случаев не продаётся одна лишь недвижимость, а несколько недвижимостей, которые образуют кроме домов и земельные участки а у квартир также доли на совместных частях дома, земельного участка или же земельные участки около дома. Не определены чётко остальные условия продажи, т. е. как она проходит и каким образом предлагается недвижимость, ограничение прав собственности, вознаграждение за оказание посредничества а также срок его платежа. Неясность всех обстоятельств образует большой простор для недоразумений и неразберих во время продажи.
У вас нет никаких обязательств по отношению к агентству недвижимости, но и у агентства нет никаких обязательств по отношению к вам. В случае, если возникнет какая-нибудь проблема, агентство повернётся к вам спиной и вам нужно будет со всем справляться в одиночку. А проблем может возникнуть действительно много, напр. проблемы с энергопаспортом, проблемы в договоре купли-продажи, проблемы касательно прав ещё до совершения покупки, с ответственностью за скрытые деффекты и т. д.
Вы не сможете заявить о рекламации их услуг, поскольку у вас нет с ними отношений на основании договора.
Риэлтор ничем никому не обязан, поэтому он не защищает ваши интересы. Возможно он защищает интересы покупателя или же только свои. Однако вы об этом не знаете. В таком случае вы должны быть осторожны в том, какую информацию вы ему сообщаете. Если вы риэлтору к примеру упомянете о том, что торопитесь с продажей, он это в свою очередь скажет своему покупающему клиенту, который вам после этого может дать более низкую цену предложения, чем мог бы на самом деле.
Фактически невозможно найти серьёзное агентство недвижимости, которое вашу недвижимость будет кому-то предлагать. Таким образом вы обречены работать с агентствами недвижимости, которые работают нелегально, часто даже не подозревая об этом. У агентств недвижимости есть некоторые обязательства перед законом. Напр. закон о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем обязует агентства недвижимости проверять участников операций с недвижимостью, GDPR решает, как относиться к персональным данным. Без вашего письменного разрешения и проверки агентство недвижимости парализовано с точки зрения серьезного предложения вашей недвижимости.
Агентство недвижимости не может быть ни в чём уверенно, поэтому не будет инвестировать в рекламу вашей недвижимости практически никаких денег, что радикально понижает шанс на успешную продажу.

Плюсы письменного посреднического договора

Качественный посреднический договор чётко определяет предмет продажи, как она в точности проходит, цену недвижимости, вознаграждение за оказание посредничества и срок его платежа а также другие обязательства продавца и агентства недвижимости. Всё это минимизирует потенциальные споры а сделка проходит более гладко.
Качественный посреднический договор включает заявление продавца, напр. о состоянии недвижимости, ограничении прав собственности и т. д. . Благодаря этому элиминируются такие случаи, когда продавец «забыл» упомянуть важную информацию, которая может негативно повлиять на ход продажи.
Подписанием договора у вас появляются некие рычаги по отношению к агентству, посредством которых вы можете требовать выполнения её обязательств. К примеру в случае, если риэлтор приложит к вашему посредническому договору «план продаж», т. е. конкретный план действий связанных с продажей, которые будет выполнять, тогда ясно, что можно от такого агентства ждать. Агентство в таком случае обязано напр. информировать вас о ходе продаж. А в случае, если агентство не выполняет свои обязательства, вы можете пожаловаться менеджеру или же расторгнуть договор.
В случае, если вы не довольны деятельностью агентства, то вы можете жаловаться не только у руководства компании, но и обратиться в ассоциацию агентств недвижимости ( если такова является её членом ) или же в чешскую торговую инспекцию.
Заключая посреднический договор, вы выражаете желание продать недвижимость, агентство тем самым мотивировано и готово инвестировать деньги в рекламу недвижимости. Силы приложенные в маркетинге увеличивают шансы на успешную продажу.

Минусы письменного посреднического договора

Письменный посреднический договор обязует как агентство недвижимости, так и вас. Из договора следуют определённые обязательства. Типичное обязательство продавца — это, как правило, продать недвижимость при условиях условленных в договоре. В случае, если вы передумаете продавать недвижимость или же каким-либо иным способом будете мешать деятельности агентства, агентство может потребовать компенсацию за напрасно приложенное усилие.
Если вы заключите письменный договор с несерьёзным агентством, такое агентство вас может довести до ненужных проблем и грозить санкциями. Именно поэтому лучше проверить, на сколько качественно как агентство недвижимости, так и сам риэлтор, прежде чем подписывать что-либо.

Если вы знаете, что хотите продать недвижимость, выберите качественное агентство недвижимости и риэлтора и заключите с ним письменный договор.

Однако если вы не уверены на 100%, что хотите продать недвижимость, ни с каким агентством ничего не заключайте, таким образом вы избавите друг друга от немало разочарований.

Качественные риэлторы хотят обо всех важных вопросах договориться в письменном виде заранее, чтобы исключить потенциальные споры и обеспечить гладкое прохождение сделки по недвижимости. Неудачные и новые риэлторы часто обо всём договариваются с клиентами лишь устно, иногда даже только по телефону а важные вещи решают на ходу или же не решают вообще. Такой способ продажи, разумеется, влечёт за собой последствия, в качестве которых — частые споры с продавцом. Иногда в такие споры вовлечены и покупатели.

Вся операция с самого начала вплоть до конца стоит на воде, что учитывая её размер весьма рискованно. А отсутствие письменных договоров часто является основанием для жалоб на непрофессионализм агентств недвижимости. Избегайте сотрудничества с агентствами недвижимости, которые не настаивают на письменном и ясном разъяснении условий такого сотрудничества.

В подавляющем большинстве случаев в попытке облегчить процесс продажи, вы скорее его наоборот усложните а в добавок к этому ещё и не продадите недвижимость на столько выгодно, на сколько бы могли.

С уважением Дина Маречкова

RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

www.dinamareckova.com

Источник: http://dinamareckova.com/ru/dogovor-s-agentstvom-nedvizhimosti/

Как проверить агентство недвижимости или риелтора на чистоту

В большинстве случае, потребители не обладают ни свободным временем, ни знаниями, так необходимыми для оформления сделок с недвижимостью. Поэтому появляется необходимость в найме риэлтора.

Замечательно, если есть проверенный риэлтор, услугами которого пользовались друзья или родственники. Если же такого специалиста нет, тогда необходимо изучить следующие нехитрые правила.

Возможные опасности при обращении к риэлторам и агентствам

Самым опасным, при заключении сделки может быть факт не только обмана, но и умалчивания правды. Классическим примером является ситуация, когда при сдаче квартиры агент «забудет» упомянуть о наличии собственника, который против ее сдачи в аренду.

Также мошенник может не упомянуть о том, что несмотря на то, что продавец холост, на момент покупки недвижимости, он состоял в браке, а следовательно, объект является совместной собственностью. А без ведома второго собственника, сделка не является действительной. Покупатель, уплатив большую сумму денег, остается ни с чем.

«Черным» риэлторам не чужда подделка документов. Получив выписку из ЕИРЦ (Единого Информационно-Расчетного Центра), согласно которой, в доме прописан один человек, клиент дает согласие на совершение сделки. А через какое-то время появляется троюродная внучка продавца, которая на законом основании прописана в объекте недвижимости. Оказывается, что документ был подделкой, и новоселы являются не единственными собственниками квартиры.

Попав в подобную ситуацию, необходимо обратиться в органы правозащиты, подать заявление в суд. Данные действия мошенников квалифицируются по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.

Дабы обезопасить свои сбережения и недвижимость, необходимо максимально внимательно подходить к выбору риэлтора.

Как выбрать надежного риэлтора или агентство

Для начала необходимо сделать выбор в пользу агентства недвижимости или частного маклера. Кого же выбрать?

Особо крупные агентства грешат текучкой кадров, постоянно меняющийся персонал не всегда проходит должного обучения, а начальству не под силу контролировать всех служащих. Обратившись в такое агентство, велика вероятность попасться на удочку к мошеннику или попросту неопытному агенту.

Но если выбор все же пал на риэлторское агентство, прежде чем заключать договор, необходимо уточнить, кто именно из персонала назначен персональным агентом, познакомиться с ним лично. Не получив удовлетворение от знакомства, не стоит стесняться требовать замены риэлтора.

Агентства недвижимости, в случае их успешности, участвуют в выставках недвижимости, симпозиумах, упоминание о них можно встретить в различных СМИ. Такие агентства не скрывают своей деятельности, а наоборот, используют достижения в качестве дополнительной рекламы. Имеют множество дипломов, сертификатов, наград.

В противоположной же ситуации стоит усомниться в голословных рассказах о многолетней успешной деятельности.

Большой офис с дорогостоящим интерьером ни в коем случае не является показателем надежности фирмы. Так называемые компании – однодневки часто используют эту уловку, чтобы пустить «пыль» в глаза клиентам.

Как правило, крупные агентства сотрудничают с банками, нотариальными конторами, юристами. Имеют актуальную информацию о кредитных ставках, особенностях ипотечного кредитования и других аспектах, связанных с недвижимостью. В обратном же случае едва ли такая компания станет добросовестным помощником при сделке.

Однако при совершении особо крупной сделки – расселение, размен жилищной площади, обмен, продажа со встречной покупкой и так далее, все же лучше обратиться в агентство недвижимости. При таких сделках перед специалистом стоит вопрос многозадачности – одновременно ему необходимо совершить множество действий, для исполнения которых необходимы усилия нескольких человек.

Также большим «плюсом» сотрудничества с агентством является возможность нотариального закрепления особенностей сделки – например, сроки проведения сделки, условия освобождения жилищной площади, и другие. В то время, как частные маклеры составляют договор в редких случаях.

Сотрудничество с частными риэлторами так же имеет положительные и отрицательные стороны.

Стоимость услуг маклера значительно ниже по сравнению с ценником агентств. Это объясняется отсутствием необходимость содержания офиса, уплаты налогов, и другими факторами. Также агент не имеет фиксированного прайса, и в зависимости от ситуации может сделать скидку. Частный агент нацелен на удовлетворение каждого клиента, может предложить более гибкие условия сделки, нежели агентство недвижимости.

Что должно насторожить

Один из излюбленных трюков «черных» риэлторов – просьба о предоплате. Они мотивируют это необходимостью размещения рекламы, затратами услуги связи и другими. Такая просьба будет сигнализировать о нечистых намерениях агента, ведь нет гарантии, что риэлтор справится с задачей и сможет продать, сдать, или подобрать необходимый клиенту объект.

Составляя договор, очень важно заранее уточнить сумму вознаграждения риэлтора. Агенты часто не называют конкретные цифры до совершения сделки. Это является одним из подводных камней – после совершения сделки агент может потребовать необоснованно большую сумму.

Не стоит договариваться с риэлтором о его вознаграждении в процентном соотношении от суммы сделки. Это побуждает риэлтора к поиску более дорогих вариантов. Будет лучше, если ставка будет фиксированной.

Также существует большой риск взимания скрытой комиссии – когда недобросовестный риэлтор пытается получить комиссии с обеих сторон без их ведома, что является чистым обманом.

Не стоит гнаться за низкой ценой – всем известно где лежит бесплатный сыр. Есть определенный диапазон стоимости риэлторских услуг. Какие-то фирмы предлагают дешевле, кто-то завышает ценник на свои услуги. Но подозрительно низкая стоимость является поводов усомниться в чистоте намерений маклера.

Распространены случаи, когда недобросовестные риэлторы продают списки потенциальных покупателей и квартиросъемщиков и так далее. В 90% случаях такие списки являются фикцией. Указанные номера телефонов не существуют или не отвечают. Деньги уплачены, клиент не имеет возможности их вернуть, а риэлтор лишь разводит руками.

Мошенники, дабы побудить потенциальных клиентов к покупке, часто приглашают подставных покупателей. К примеру, придя на просмотр дома для съема, клиент сталкивается с семейной парой, готовой дать задаток сию минуту, лишь бы получить желаемый объект. Потенциальные съемщики начинают спорить, кому достанется право проживания в доме. В 90% случаев «случайно» пришедшие одновременно покупатели являются подставными.

Помимо всего вышеперечисленного, часто риэлторы используют «якоря» – влияние на подсознание клиентов. Например, аромат кофе, корицы создает благоприятную атмосферу, заставляет клиента ассоциировать просмотренную квартиру с уютом и комфортом.

Еще одним классическим приемом риэлторов является игра на контрасте. Этим приемом пользуются практически все агенты. Клиенту показывают несколько объектов с завышенными ценами, плохим ремонтом. Последний же объект значительно выделяется – приемлемая стоимость, чистый подъезд, «зеленый» двор, новая сантехника в квартире и так далее. Естественно, покупатель непроизвольно склоняется к покупке последнего просмотренного варианта.

Планируя просмотр объектов недвижимости, необходимо договариваться с риэлтором на светлое время суток. Часто агенты, дабы скрыть недостатки жилища, назначают встречу на поздний вечер, чтобы не дать клиенту разглядеть все недостатки.

Нередки случая приобретения жилья напротив кладбища, и других неприятных для соседства объектов только потому, что каждый просмотр квартиры происходил после захода солнца.

Какие документы необходимо проверить

Выбрав кандидатов для сотрудничества, следует проверить документы агента и его репутацию.

Говоря о наличии документов у агентов и риэлтерских компаний, потенциального клиента должны интересовать следующие:

Свидетельство регистрационной палаты, налоговая документация. Представители крупных агентств часто сами предлагают клиентам ознакомиться с документами. Замечательно, если фирма функционирует от трех лет и более;
При сотрудничестве с агентом, он непременно должен обладать документами, подтверждающие законность его практики – документы об открытии ИП, а также сертификат или диплом об успешном прохождении обучения;
Свидетельство о членстве в Гильдии Риэлторов – многие агентства и частные риэлторы являются членами Гильдии. В случае возникновении спорных ситуаций, клиент всегда может обратиться в эту организацию для разрешения конфликта;
Необходимо сделать ксерокопию паспорта агента или, по крайней мере, переписать данные.

Существует проверенный годами способ по выбору добросовестного риэлтора с хорошей репутацией:

Открыть топ – 10 сайтов риэлторских услуг в городе;
Обзвонить все, узнать стоимость услуг, алгоритм действий, в конце разговора поинтересоваться: «кого кроме себя Вы можете порекомендовать?».

Из разговора хотя бы с десятью агентами можно понять, кто выстраивает честные отношения, а чьим обещаниям не стоит доверять.

Будет полезным «погуглить» отзывы о нем в интернет – ресурсах, нелишним будет пообщаться с людьми, уже пользовавшихся его услугами.

При составлении договора с агентами, в нем обязательно должно быть указанно следующее:

Срок, на который заключается договор;
Сумма вознаграждения агента;
Заключая договор на оказание риэлторских услуг по продаже недвижимости, следует уточнить в договоре размер вознаграждения агента, если клиент сам найдет покупателя. Например, 500 рублей за каждый просмотр объекта, проведенный риэлтором;
Предусматривает ли данное соглашение предоплату;
Обязанности риэлтора – входит ли в стоимость платы за его услуги сбор документов, регистрация (или снятие регистрации) объекта недвижимости и так далее;
Договором может регламентироваться право агента на привлечение сторонних лиц для исполнения обязательств.Этот пункт договора является типовым.Третьи лица – это адвокаты, юристы и так далее.

Заключая соглашение с агентами, не нужно спешить с подписанием.

Фраза риэлтора «это типовой договор, можно не читать, просто подпишите» должна насторожить клиента.

Идеальным вариантом будет попросить договор на дом, чтобы иметь возможность тщательно изучить все его пункты.

Источник: http://prokvartiru.com/pokupka/kak-proverit-agentstvo-nedvizhimosti

Как проверить агентство недвижимости при покупке квартиры? Критерии оценки

Друзья и знакомые хорошо отзываются об агентстве недвижимости, услугами которого пользовались. Офис компании находится в удобном районе и имеет презентабельный дизайн. Конечно, всё это говорит о надежности и рентабельности агентства, но чтобы точно убедиться в его честности, рекомендуем воспользоваться и другими мерами проверки организации.

Проверка агентства недвижимости

Если вы желаете самостоятельно провести проверку агентства недвижимости при покупке квартиры, то проверьте следующую информации об организации:

Стаж работы. Хорошо, если предприятие имеет стаж работы в данной сфере примерно 3-5 лет. Это уже говорит о его устойчивости и надёжности. В то же время не стоит думать, что все более «юные» фирмы обязательно не чисты на руку, просто к их проверке придется отнестись более внимательно.
Персонал агентства. Как правило, риелторы со стажем состоят в гильдии или ассоциации риелторов, или других подобных организациях, которые характеризуют их как профессионалов. Кроме того, такие организации часто проверяют своих подчинённых, что обязывает агентство работать на самом высоком уровне.
Сайт в Интернете. Наличие в интернете своего сайта говорит о серьёзности агентства. Такой сайт должен быть полноценным, то есть на нём должны быть выложены не только предложения о купле-продаже недвижимости, но и вся информация о самом предприятии, его сертификаты, подтверждающие документы, фамилии руководителя и главного бухгалтера, а также телефонные номера.
Оформление предложений. Вся выставленная недвижимость должна сопровождаться не только чёткими фотографиями с описанием, но и ценой.
Отзывы в сети. Отзывы об интересующем агентстве стоит принять во внимание, но до конца им верить, всё-таки не стоит. Ни для кого не секрет, что положительные отзывы можно заказать у фрилансеров, а отрицательные могут оказаться делом рук конкурентов. С другой стороны, отзывы на видео от довольных клиентов часто говорят о многом. Если вам удастся связаться с ними и поговорить – это будет дополнительный плюс в ваших исследованиях.

Юридическая сторона проверки

Если вы определились с агентством, следует проверить его юридическую регистрацию. Тут можно обратиться как к юристу или с помощью Интернета выяснить, состоит ли данная организация в Едином Государственном Реестре Юридических Лиц, каков размер её уставного капитала, не имеет ли задолженностей по налогам и вообще, не банкрот ли.

На размер уставного капитала следует обратить особое внимание. Суть в том, что уставной капитал в 10 000 рублей и отсутствие какого-либо имущества в активах позволяет сделать вывод, что предприятие не вкладывает прибыль в своё развитие, а при возможных форс-мажорных обстоятельствах отвечает только своим уставным капиталом.

Не менее важно – это юридически грамотный договор, который вы заключаете с агентством при сотрудничестве. Именно он и определяет права и обязанности заключивших его сторон. Единой формы договора не существует, каждое предприятие составляет свой вариант. Но есть моменты, на которые следует обратить внимание:

В «шапке» документа указываются реквизиты сторон. Так как агентство является юридическим лицом, заключать договор может либо его руководитель, либо лицо, действующее от его имени на основании доверенности. Риелтор или агент не может заключать договор от своего имени и без доверенности.
Кроме фамилии руководителя, обязательны его паспортные данные и регистрация, а также данные о самой организации.
В самом договоре обязанности и права сторон должны быть описаны чётко, ясно и максимально подробно. Также должен быть указан конкретный срок его действия. Не подписывайте договор с формулировкой «До выполнения обязательств, а при досрочном расторжении взимается штраф». Такие отношения могут длиться бесконечно долго и выгоднее они агентству, а не вам.
В документе обязательно отмечается агентское вознаграждение. Оно часто выражается в процентах от стоимости жилья, но бывает и фиксированная сумма. Не менее важно чтобы в договоре было указано, какие услуги будут оказаны за это вознаграждение.
Реквизиты и подписи сторон завершают договор.

Вот пример договора с агентством недвижимости:

Не подписывайте его сразу же – возьмите экземпляр домой, и внимательно прочитайте, а при всех возможных подозрениях обратитесь к юристу. Как правило, надёжные фирмы составляют грамотные договоры, но защищают они при этом, прежде всего, свои интересы, поэтому будьте внимательны.

Если договор составлен правильно и вас устраивает, смело подписывайте и передавайте свои заботы агентству.

Знакомство с риелтором агентства

Обязательно познакомьтесь с риелтором, который поведёт вашу сделку. Это должен быть человек, которому вы можете доверять. Обязательно посмотрите его квалификационные документы – аттестат, узнайте, давно ли он проходил переаттестацию (если это имеется), попросите рекомендации.

Узнать о том, как должен работать риелтор, можно тут.

: Как выбрать риелтора продавцу?

В следующем видео вы узнаете, как правильно подойти к вопросу выбора риелтора:

Если вы будете тщательно анализировать информацию об агентстве недвижимости, а не только полагаться на свою интуицию, изучите информацию и, возможно, посоветуетесь с независимым юристом, то вам удастся избежать мошенничества. Удачных вам сделок!

Источник: https://2realtor.ru/proverit-agentstvo-nedvizhimosti/