Как проверить покупаемую квартиру на юридическую чистоту?

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту в 2026

Купля-продажа – распространенная сделка, позволяющая продавать и приобретать имущество за определенную плату. Часто предметом договора выступает недвижимость. При заключении договора требуется особая бдительность, так как можно нарваться на мошенников. Поэтому очень важно знать, как проверить квартиру перед покупкой. Сегодня мы расскажем об этом более детально, и вы сможете самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту.

Самостоятельно или с юристом: плюсы и минусы выбора

Когда встает вопрос о проверке квартиры перед покупкой, покупатели думают, как это лучше сделать – самостоятельно или через юриста и сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Безусловно самым оптимальным вариантом будет привлечь специалиста, но только опытного.

Он на отлично подкован юридически, не раз проводил сделки и сразу же заподозрит, если сделка будет совершаться мошенниками. Но за услуги проверки квартиры перед покупкой через юриста нужно платить. Это является минусом для многих покупателей.

Самостоятельно провести проверку тоже можно. Но перед этим необходимо тщательно подготовиться, изучить законодательство. Зато не нужно тратиться дополнительно на юридические услуги, что и привлекает большинство покупателей.

Однако, полностью обезопасить себя от недобросовестных продавцов и быть уверенным, что квартира чистая, самостоятельно удается далеко не каждому человеку. Поэтому лучше заплатить юристу и спать спокойно.

Сколько же стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Стоимость юридической проверки разнится в зависимости от конкретной фирмы или частного лица, а также от региона, где находится юрист. К примеру, в Москве полное сопровождение стоит примерно 50 тысяч рублей.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимого объекта, стоит запросить у собственника определенный перечень бумаг. Если продавцу нечего скрывать, то он не будет возражать против этой идеи. Если же гражданин, продающий имущество, будет против, то заключать с ним сделку не следует.

Перечень того, что необходимо проверить из документов, следующий:

• Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
• Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
• Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
• Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
• Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
• Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.

Из указанных бумаг самой важной является выписка из ЕГРН. Именно она позволяет точно убедиться, что продавец действительно полноправный владелец жилого помещения. Данный документ выдается в двух формах: простой и расширенной.

В первом варианте указывается только личная информация о собственнике квартиры, а во втором прописывается вся история недвижимости, начиная с ее первой регистрации в Росреестре. То есть по ней можно узнать обо всех прошлых владельцах жилья.

Как покупателю самому проверить квартиру

Проверку документов при покупке квартиры провести самостоятельно достаточно просто.

Паспорта продавцов

При составлении договора купли-продажи необходимо попросить у второй стороны паспорт и внимательно сверить данные, вписанные в соглашение, с оригиналом. При смене документа, удостоверяющего личность, действующая ранее информация прописывается в самом конце.

При возможности следует перед подписанием договора сделать копию паспорта продавца, отправить в миграционный орган для проверки подлинности документа. Это позволит быть точно уверенным в действии паспорта.

Право собственности

Узнать, точно ли вторая сторона – это собственник покупаемой квартиры, поможет свидетельство о регистрации права собственности. Нужно его внимательно изучить на предмет подделки. Настоящий документ обязательно изготавливается на гербовой бумаге, обладает своим номером, не имеет ни малейших дефектов: исправлений, опечаток, подчисток.

Если есть сомнения по поводу действительности свидетельства, можно обратиться к сотрудникам органа Росреестра для проверки подлинности.

Арест и обременение

Обременение представляет собой ограничение права собственности владельца недвижимости. Вряд ли кто-то захочет приобретать квартиру, зная, что не сможет ей распоряжаться в полной мере. Обремененным считается жилье, находящееся под арестом, в залоге или сдаваемое в аренду другим лицам.

Проверять при покупке квартиры наличие обременения можно исключительно с помощью выписки из ЕГРН. Для ее получения требуется посетить орган Росреестра или Многофункциональный центр.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт необходим при заключении купли-продажи обязательно. Поэтому продавец обязан его предоставить. При получении документа нужно сверить данные в нем с тем, что написано в соглашении. Если выполнялась перепланировка, а записей в паспорте нет, следует потребовать от второй стороны переоформить его. Подробнее о том, что такое кадастровый паспорт и зачем он нужен читайте в специальном посте.

Согласие супруга

Если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом супругов, состоящих в официальном браке, то продать ее можно только при получении согласия мужа/жены на совершение сделки. Поэтому следует проверить, состоит ли продавец в брачных отношениях, и является ли он полноправным собственником жилого помещения.

Прописанные лица

Если в квартире есть люди, которые имеют в ней прописку, они имеют полное прав в ней проживать. Поэтому стоит проверить перед договором купли-продажи, чтобы третьих лиц не было. Для этого необходимо запросить выписку из домовой книги. В ней указываются все прописанные лица.

Отсутствие в квартире жильцов еще не значит, что в ней никто не прописан. Некоторые категории граждан могут появиться внезапно и заявить о своем намерении жить по адресу прописки.

К ним относятся следующие лица:

1. Осужденные, отбывающие наказание в виде лишения свободы.
2. Больные, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере.
3. Военнослужащие по призыву.
4. Несовершеннолетние граждане, проживающие в воспитательных учреждениях.
5. Люди, проживающие в домах для престарелых.

Сведения о прописанных лицах должны обязательно указываться в соглашении о купле-продаже.

Долги по коммуналке

Для проверки отсутствия задолженности перед жилищно-коммунальной службой следует попросить собственника предоставить справку из ЖЭК, удостоверяющую данный факт.

Внимание! При предъявлении продавцом документа необходимо обратить внимание на дату. Оплата коммуналки должна быть выполнена вплоть до последнего месяца, иначе долги перейдут к новому владельцу.

Риски по квартире, доставшейся в наследство

Если жилое помещение досталось продавцу в порядке наследования, то есть риск наличия иных наследников. Проверить данный факт можно через нотариальную контору, в которой велось наследственное дело.

Нотариус предоставит справку, подтверждающую отсутствие иных лиц, имеющих право на наследство. Но документ юрист выдаст только в присутствии продавца.

Риски со сделками с несовершеннолетними

Если в продаваемой квартире прописан ребенок, не достигший возраста 18 лет, продать ее без разрешения органа опеки и попечительства будет невозможно. Поэтому важно проверить, если ли у второй стороны несовершеннолетние дети. Если да, то запросить письменное одобрение госоргана. В противном случае орган Росреестра не примет заявление о регистрации права собственности.

Подробнее о том, как купить или продать квартиру с несовершеннолетними, читайте в специальном посте.

Проверка адекватности продавца

Гражданское законодательство закрепляет, что сделки могут совершаться при обязательном наличии полной дееспособности лица. При ограничении или отсутствии дееспособности должны выполняться определенные условия, чтобы договор считался законным.

Поэтому необходимо проверить, может ли продавец в полной мере руководить своими действиями. Для этого необходимо попросить вторую сторону предоставить справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья.

Обычно данная справка требуется, если один из собственников глубоко пожилой человек.

Как правильно проверить квартиру в Росреестре через интернет: пошаговая инструкция

Для быстрой проверки объекта недвижимости через интернет необходимо выполнить следующие действия:

1. Зайти на официальный сайт органа Росреестра, прокрутить немного вниз и кликнуть на надпись: «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».
2. На открывшейся странице поставить галочку, выбрав вариант, по которому требуется найти информацию. Поиск ведется по кадастровому или условному номеру, адресу квартиры или номеру права. Нажать кнопку «Сформировать запрос».

После этого сразу же выйдет информация о недвижимости.

ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке

Чаще всего квартиры приобретаются на вторичном рынке. Если при покупке новостроек есть определенная гарантия добросовестности застройщика, то при на вторичном рынке не знаешь, с кем придется связаться. Сейчас нередко покупатели попадают в руки мошенников, приобретая вместе с недвижимостью кучу проблем.

Существуют следующие виды мошеннических действий при осуществлении сделки купли-продажи квартиры. Юристы уверяют, что нужно их знать, чтобы не попасться.

Продажа по липовому паспорту

Схема в этом случае следующая: правонарушители снимают жилое помещение, выбрав владельца, проживающего в другом населенном пункте или находящегося в длительном отъезде. При оформлении соглашения об аренде они просят собственника дать им паспорт для снятия копии.

Затем вклеивают поверх его фотографии фото одного из злоумышленников, делают копию и возвращают паспорт владельцу. Впоследствии мошенники, используя ксерокопию, получают дубликаты правоустанавливающих документов и приступают к продаже. После получения денежных средств продавцы пропадают без следа.

В результате такой схемы гражданин, решивший приобрести квартиру, остается и без нее, и без денег. Ведь даже если признать сделку недействительной, взимать пропавшие средства будет не у кого. Собственник же недвижимости не пострадает, его имущество вернется обратно.

Продажа квартиры, приобретенной у лица, не отдающего отчет своим действиям

Нередко мошенники выбирают жертву из одиноких пенсионеров, граждан, страдающих расстройствами психики, принимающих наркотические вещества или имеющих алкогольную зависимость. Обычно с такими лицами заключают договор купли-продажи с минимальной платой или вовсе оформляют соглашение о дарении недвижимости.

Но эти сделки впоследствии могут быть признаны недействительными. Поэтому злоумышленники начинают замывать следы. Делают они это посредством нескольких перепродаж имущества. Сделки совершаются с перерывами не более года. Поэтому следует насторожиться, если продавец только недавно купил квартиру и уже продает ее.

Сокрытие лиц, имеющих право на наследство

Приобретение недвижимого объекта, которое перешло к продавцу посредством наследования, — это самая рискованная сделка. Злоумышленники способны заставить гражданина написать завещание, указав только их имена на определенное имущество.

Далее они вступают в наследство, продают квартиру и исчезают. Тем временем родственники оспаривают сделку в суде и возвращают имущество себе. В результате покупатель остается без жилья и денег.

Продажа недвижимости по ложной доверенности

Согласиться на совершение купли-продажи по доверенности – это огромный риск. Ведь мошенники имеют возможность подделать документ или использовать доверенность, которая была отозвана собственником недвижимого объекта. Итог этой схемы обычный: нарушители получают деньги, покупатель остается без квартиры и без средств.

Получение аванса

Передача аванса – гарантия того, что покупатель точно приобретет недвижимость. Но только не в случае с мошенниками. Схема следующая: правонарушитель показывает жилье покупателю, после чего заключается предварительное соглашение о купле-продаже, передается аванс.

После получения денежных средств лжесобственник пропадает вместе с деньгами. Для такого обмана злоумышленнику требуется только подделать правоустанавливающие документы.

Таким образом, проверять квартиру перед покупкой следует обязательно. Есть большой риск остаться без денег и без жилья. Если нет уверенности в том, что самостоятельная проверка прошла успешно, стоит обратиться к опытному юристу.

Подробнее о том, как купить квартиру без риелтора, читайте далее.

Если вам требуется помощь проверенного юриста или нужна ипотека, то просьба записаться на бесплатную консультацию через нашего онлайн консультанта. Мы вам перезвоним, проверим документы на юридическую чистоту и отсутствие мошеннических схем.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/kak-proverit-kvartiry.html

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостотельно

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно, суть проверки рисков, как сделать (с юридическими примерами), проверяемые документы, видео от юриста о рисках, нюансах и особенностях проверки.

Иметь деньги для покупки квартиры — это лишь полдела. Знание того, как их не потерять и выгодно вложить — вторая. Если вы усвоите, как проверить квартиру на юридическую чистоту, то, как минимум, спокойный сон вам обеспечен.

Но в любом случае, если вы самостоятельно не решаетесь проверить все документы по юридической чистоте квартиры из-за того, что просто не уверенны в своих знаниях — проконсультируйтесь с юристом, это бесплатно.

Заказать и получить выписку ЕГРП через официальный сайт здесь>>

Как проверить квартиру на чистоту при покупке: этапы

Этап 1:

проверить право собственности на квартиру

• Свидетельство о регистрации права собственности
• Документ-основание
• Кадастровый паспорт и техплан
• Доверенность

Этап 2:

проверка собственника(-ов) квартиры

• Паспорт
• Справка из ПНД
• Наличие иных претендентов на квартиру
• Долги по квартире

Этап 1

Проверяем право собственности на квартиру (видео)

Какие документы проверять

1. Первый и основной документ для проверки юридической чистоты квартиры — Свидетельство о регистрации права собственности. Сам по себе никакой юридической силы не несет, т. к. только информирует о том, где искать информацию о собственнике и квартире. Но при этом предоставляет ценную информацию.

Из Свидетельства вы можете узнать:

1. Сколько раз выдавалось свидетельства нынешнему собственнику.

Например, он может получать его несколько раз за все время владения квартирой. Причинами могут стать потеря Свидетельства, гашение ипотеки, ошибки регистраторов и т.д.

2. Документ-основание которое подтверждает право собственности на квартиру нынешнего собственника. Оснований может быть много: приватизация, купля-продажа, решение суда, наследство и т. д. В зависимости от того, что именно являлось основанием к приобретению права собственности на квартиру, вы будете дальше вести проверку квартиры.

Например, если основанием права собственности являлась приватизация, то вам необходимо проверить все ли члены семьи, особенно, несовершеннолетние участвовали в ней или написали отказ. Иначе, согласно закона, они имеют право пожизненного проживания в квартире.

А вам такое соседство после покупки квартиры вряд ли понравится.

Проверка наличия иных претендентов на квартиру

Кто может еще претендовать на квартиру продавца, помимо собственника, указанного в Свидетельстве или документе-основании.

Прежде всего это родственники собственника (родители, супруги, братья, сестры), которые были выписаны из квартиры временно, в связи с возникшими обстоятельствами. Например:

• ушедшие служить в армию на срочную службу
• пожилые родители, помещенные в дом престарелых
• заключенные, которым вынесен приговор и отбывающие срок в местах ни столь отдаленных
• дети, которых определили на учебу в спецшколы или специальные воспитательные учреждения
• лечащиеся на стационаре в психоневрологической больнице.

Вам пригодится статья Как выписать осужденного из квартиры
Как выписать человека без его согласия читайте здесь

Как выявить временно выписанных

Вам поможет выписка из домовой книги, которую может заказать и получить только сам собственник. О ней подробнее читайте в статье Как взять выписку из домовой книги.

Проверка наследников

Если в Свидетельстве указано, что собственник приобрел право собственности по наследству, выясните, есть ли еще претенденты на покупаемую вами квартиру. Для этого обратитесь к нотариусу, который открывал наследство и возьмите у него выписку из нотариальной книги.

Из выписки вам станет ясно, писали ли остальные родственники отказ от наследства или нет.

3. Фамилию, имя и отчество, а так же паспортные данные собственника, его возраст.

Не менее ценная информация, которая поможет вам предотвратить притязания на квартиру других лиц, имеющих на нее право, после ее покупки вами.

Например, фамилия в Свидетельстве и в паспорте собственника может различаться, если она выходила замуж и меняла фамилию. А это значит, что вам необходимо проверить, имеет ли право на квартиру бывший супруг и если да, то взять с него нотариально заверенное согласие на продажу.

Есть еще некоторые нюансы, которые дает проверить эта информация — они влияют на приостановку сделки.

4. Свидетельство покажет какой вид права у данного собственника на квартиру, проверкой чистоты которой вы занимаетесь. Этот пункт в Свидетельстве даст вам знать один ли собственник у этой квартиры или их несколько, кого еще привлекать на сделку.

Например: если указано «собственность в доле 1/2» или общая долевая или общая совместная, значит, есть другие сособственники с которыми вам надо познакомиться и они должны присутствовать на сделке.

5. В свидетельстве четко прописано какой объект недвижимости вы покупаете: квартиру, комнату или комнату в секции. Не дайте ввести себя в заблуждение по цене квартиры, т. к. в зависимости от вида собственности — соответствующая цена. Т.е. Комната заведомо должна стоить дешевле, чем квартира.

Например, продается полноценная «гостинка», т. е. мини-квартира по соответствующей цене. А смотря в Свидетельство вы понимаете, что там написано не «квартира», а «комната». Это значит, что стоимость такой «квартиры» должна быть уже существенно ниже.

Подробнее о том, как проверить чистоту квартиры и не только в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

6. В Свидетельстве указана дата регистрации права собственности, а значит и срок давности владения квартирой. Вам от этого не холодно и не жарко, но если собственники настаивают на проведении «миллионной» сделки, то может быть они просто смотрят ни на ту дату.

Например, выдача Свидетельства и регистрация права собственности могут быть датированы разными датами.

7. Обременения и история сделок по квартире. В Свидетельстве может быть прямо не написано о наличии обременения на квартиру, но вам следует их проверить. Для этого в ближайшем отделении МФЦ или отделении Росреестра необходимо взять выписку из ЕГРП.

Инструкция по процедуре, как снять обременение с квартиры

Историю сделок по квартире, вы так же узнаете из выписки ЕГРП, но такой ее вариант может взять только сам собственник.

Документ-основание и что можно узнать

Видов документов может быть много, в зависимости от того, как приобреталось право собственности. Была ли это приватизация, купля-продажа, обмен или рента, постановление суда или договор долевого участия.

Но так или иначе, есть общая информация, которую надо посмотреть, если решили проверить право собственности на квартиру:

1. Лицо, которое указано в документе-основании то же, что и предлагает вам купить квартиру
2. Один ли он имеет право на продаваемую квартиру
3. Документ-основание — это оригинал или копия и имеет ли документ синие печати регистрирующих органов.

Например, квартиры, на которые право собственности приобреталось до 1996 года должны иметь две печати БТИ (бюро технической инвентаризации), а после 1998 года — печати органа Росреестра.

Это два основных документа на основании которых вы можете проверить юридическую чистоту квартиры при покупке.

Кадастровый паспорт и техплан тоже помогут

Кадастровый паспорт и техплан с экспликацией помогут вам выяснить есть ли перепланировка в квартире и узаконена ли она. Если при осмотре квартиры и знакомстве с техпланом вы заметили несоответствия в планировке — не стесняйтесь уточнить у собственника, почему они имеют место быть и где документы об узаконенной перепланировке.

Это важный момент особенно, если вы покупаете квартиру по ипотеке, т. к. банк может не одобрить квартиру с неузаконенной перепланировкой. К тому же, если перепланировка не узаконена, то вам после покупки придется ее узаконить (а это время и дополнительные растраты), либо вернуть все в исходное состояние.

Доверенность на продажу

Если вы решились купить квартиру по доверенности, то убедитесь, что она действующая. Дело в том, что собственник может отозвать ее в любой момент.

В проверке доверенности вам поможет нотариус, который ее заверял и статья Покупка квартиры по доверенности.

Проверяем собственника (видео)

1. Паспорт собственника — это основной документ для вас при проверке собственника квартиры. Из паспорта вы можете узнать такие сведения, как возраст собственника, состав его семьи, действительные или расторгнутые браки. Чем это вам поможет? Например, появится основание спросить. Имеют ли указанные в паспорте дети право на квартиру.

Например, собственник при покупке квартиры использовал ипотеку, затем ее погасил и применял при этом материнский капитал, а это значит, что дети тоже имеют долю в квартире по умолчанию. Сам собственник может даже не задумываться над этим, а вот вам надо.

2. Справка из ПНД (психо-неврологического диспансера)

Поможет вам, если вы проверяете юридическую чистоту квартиры, которая продается с дисконтом, т. к. собственники маргиналы (наркоманы или алкоголики). Не лишним попросить их взять справочку.

Однако вам стоит иметь ввиду, что на учете они могут не состоять, хотя и быть по факту «не в себе», а недееспособным признать имеет право только суд. Но вам лишним будет перестраховаться.

Если собственник (сособственник) состоит на учете в ПНД, то лучше откажитесь от покупке — ее признают недействительной!

3 Проверка долгов по квартире
На рынке недвижимости уже давно устоялся обычай: перед продажей квартиры собственник в обязательном порядке погашает все задолженности по коммунальным платежам по продаваемой квартире.

Для доказательства отсутствия долгов предоставляет покупателю документ, т. н. Справку на продажу, где указываются эти сведения.

Справку он получает в домоуправлении или в бухгалтерии своего ТСЖ. При этом вы должны знать, что зачастую сведения о задолженности по электроэнергии в Справке на продажу не указываются. В связи с этим правку об отсутствии долгов по электроэнергии необходимо брать отдельно.

Дополнительные платежи:

• газ
• телевидение
• Интернет
• стационарный телефон (если он остается вам)
• домофон

Обязательно укажите в договоре купли-продажи,что продавец передает вам квартиру без долгов. В случае выяснения обратного он будет обязан их оплатить

Если продавец не в состоянии самостоятельно оплатить свои долги, например, если вы покупаете квартиру у маргиналов, то вам необходимо включить сумму долгов, которые вы оплачиваете за бывшего собственника в стоимость квартиры и указать это в договоре купли-продажи.

Кстати, часто у покупателей возникает вопрос, например, продавец оплатил все долги по коммунальным платежам перед сделкой. Вы сходили на сделку, далее регистрация права собственности и до передачи ключей от квартиры проходит, к примеру 1 месяц.

Заключительное видео

Кто в этом случае должен платить за коммунальные услуги. Ведь квартира уже в собственности у покупателя, но фактически в ней 1 месяц жил продавец!

Ответ на этот вопрос подробно описан в статье Кто платит квартплату после сделки

Сегодня вы узнали, как самостоятельно проверить чистоту жилья покупателю, какие документы просить у собственника для проверки юридической чистоты квартиры.

Успешных покупок!

Источник: https://www.habrealty.ru/pokupatelyu/proverit-chistotu-kvartiru-pokupke.html

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Инна Пчелянская | www.bolcor.com

Приобретая недвижимость, всегда нужно помнить о возможном риске при заключении сделки. Для того чтобы его минимизировать или вовсе исключить, необходимо тщательно проверить чистоту документов. «Крыша» узнала у юристов, как правильно это сделать.

Итак, на что следует обратить внимание перед покупкой жилья, чтобы долгожданное событие в итоге не привело к потерям?

Правоустанавливающие документы

Когда вы приняли решение приобрести определённую квартиру, в первую очередь попросите у продавца правоустанавливающий документ и сфотографируйте его на телефон или перепишите информацию (позже вы сравните её с данными, указанными в справке об обременениях).

Сегодня в Казахстане законно действуют порядка 20 видов правоустанавливающих документов. Наравне с договорами купли-продажи, мены, дарения, приватизации это могут быть: свидетельства о праве на наследство, акты о приобретении с публичных торгов, брачные договоры и другое.

Владелец квартиры обязан иметь также техпаспорт на квартиру, в котором указаны идентификационные и технические характеристики недвижимости: материал, год постройки, план квартиры с указанием количества комнат, их размеры. Главное — в нём должны быть отражены реальные показатели объекта.

Поэтому специалисты советуют пройтись с этим планом по квартире на предмет обнаружения перепланировки. Конечно, непрофессионалу трудно будет разобраться в документе, но вы, по крайней мере, сможете увидеть, на месте ли дверные и оконные проёмы, а также стены и перегородки. В случае подозрений можно попросить продавца вызвать техника из БТИ, правда, эта процедура небесплатная и займёт несколько дней.

Все документы должны быть зарегистрированы в органах юстиции РК, иметь соответствующие подписи и печати. Без указанных выше бумаг продавец не только не может доказать своё право собственности, но и распоряжаться недвижимостью.

Обязательно сравните информацию о собственнике квартиры, указанную в правоустанавливающем документе, с удостоверением личности продавца. Если есть расхождение хотя бы в одной букве или цифре, попросите продавца устранить их до заключения сделки. Случается, что мошенники используют чужие документы.

Справка об обременениях

Это определённый гарант спокойствия покупателя. В ней указан не только правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности у продавца, но и количество сохозяев, если они есть, а также возможные обременения, ведь квартира может находиться в залоге у банка или другого кредитора или быть арестованной за долги.

Правда, есть несколько нюансов. Справка действительна один день, и получить её может только владелец жилья или его доверенное лицо. Для получения документа нужно обратиться в районный ЦОН с заявлением и удостоверением личности собственника или доверенностью на право получения этого документа. Также справку можно получить онлайн на сайте электронного правительства egov.kz, если у продавца есть электронно-цифровая подпись.

Сейчас справку об обременениях может на месте запросить и получить сам нотариус.

Продавец и другие заинтересованные лица

Случается, что продавец оказывается недееспособным (алко-, наркозависимым или душевнобольным). В этом случае в любой момент купленное у него жильё могут отсудить.

Чтобы этого не произошло, юрист советует во время первого общения с хозяином выяснить, у кого и как он приобрёл квартиру, почему продаёт, как характеризует соседей, плюсы и минусы района проживания (инфраструктура, транспорт). Это поможет вам не только понять общую картину, но и узнать продавца немного лучше.

При любом подозрении на неадекватное поведение следует запросить справку из медучреждения либо вовсе отказаться от покупки.

Если продавец получил квартиру в дар от несовершеннолетнего, что запрещено законом, или в прошлом присутствовало несправедливое распределение наследства, то недвижимость в будущем также могут отсудить.

Для заключения сделки обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие других собственников, супруга(-и), а в случае с детьми, не достигшими 14 лет, — разрешение органов опеки.

Информацию о семейном положении продавца можно запросить в загсе либо при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса попросить собственника подписать справку о том, что он будет нести административную и уголовную ответственность в случае дачи ложных сведений.

Бахыт Касымбеков

юрист по жилищным вопросам

— Запросить справку у медиков о том, что человек не болеет психическими заболеваниями, вменяем и осознаёт свои действия, нужно и в случае, когда пожилого человека опекает молодая семья с условием передачи жилья после его смерти. Часто после смерти собственника из ниоткуда появляется куча родственников, которые не общались с покойным при жизни, но отсуживают жильё, ссылаясь на старость хозяина и принуждение со стороны опекунов.

Если продавец действует по доверенности, проверьте, что она дана именно на право продажи квартиры. В ней должны быть указаны реквизиты жилья, подпись доверителя, срок действия документа и полномочия доверенного лица. Может случиться так, что последнему предоставили только право заключения сделки, но не получения денег. Эта обязанность позже, возможно, ляжет на плечи покупателя.

— Пристальное внимание нужно уделить дубликатам правоустанавливающих документов и доверенности, выданной не родственниками. В некоторых случаях можно обратиться с запросом в Министерство юстиции. Например, чтобы проверить добросовестность нотариуса, который заверял документ, срок действия его лицензии, — рассказала риелтор АН Grand Estate Company Елена Макаренко.

Что касается срока действия доверенности, то по закону он составляет 3 года. Если срок не указан, то доверенность действительна в течение одного года со дня выдачи. Кроме того, в доверенности должна быть указана дата выдачи. Если её нет, то документ является недействительным.

Легитимность документа следует проверить у нотариуса, который её выдал, лично или по запросу через Нотариальную палату. Здесь заодно можно удостовериться в полномочиях этого специалиста, например запросить лицензию. Бывает, что «доверенности» оформляют несуществующие нотариусы.

Юрист также рекомендует попросить доверенное лицо дать контакты доверителя. Так вы сможете встретиться с доверителем и зафиксировать аудио- или видеозаписью его волеизъявление.

Договор купли-продажи

Он должен включать перечень существенных и обычных условий. К существенным относят: условие о предмете договора, то есть полный адрес местонахождения жилья, этажность, площадь, цену, а также порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку.

В перечне обычных условий указывается: ответственность сторон, порядок приёма-передачи квартиры, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче квартиры, порядок разрешения споров и изменения, расторжения договора, иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении.

Договор обязательно заключается в письменной форме в двух экземплярах, сумма сделки указывается в тенге, затем документ заверяется нотариусом. Он должен отправить его на госрегистрацию, без этого право собственности не перейдёт к новому владельцу.

При расчёте наличными в договоре нужно отразить факт передачи денег с пояснением, что продавец получил расчёт на месте. При этом нотариус должен сделать официальное заверение, что денежные средства переданы в его присутствии. В случае оплаты перечислением это подтверждается соответствующим банковским документом.

Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм.

Не лишним будет составить акт приёма-передачи имущества. В нём необходимо оговорить состояние и внутреннее убранство квартиры.

Что должно насторожить покупателя

1. Частая смена собственников жилья, особенно за последние 3 года. Это срок исковой давности в Казахстане, в течение которого сделку могут признать недействительной по искам третьих лиц.
2. Наличие судебных споров, касающихся квартиры.
3. Разночтения в документах.
4. Продажа по доверенности.
5. Срочная продажа.
6. Цена квартиры. Если она значительно ниже аналогичных вариантов, это повод быть ещё более внимательным к документам.

— В моей практике был случай с квартирой, которая находилась в судебном споре.

Её хозяйка, выиграв промежуточный спор, смогла снять арест с жилья и тут же дёшево продала и уехала в Россию. Оппоненты подали иск в городской суд, арестовали заново квартиру и выиграли суд, оставив покупателя ни с чем. Поэтому советую всем покупателям перед сделкой узнать более подробную информацию об объекте. Для этого нужно зайти на портал «Судебный кабинет» Верховного суда РК, ввести в необходимые поля фамилию продавца, район нахождения квартиры и по годам проверить, были ли судебные споры у собственника с кем-либо по поводу жилья, — добавил юрист.

«Крыша» советует перед покупкой квартиры также воспользоваться нашей шпаргалкой, с помощью которой можно отсеять ненужные варианты. Удачных вам сделок!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2017/kak-proverit-kvartiru-na-yuridicheskuyu-chistotu

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

В этой статье разберем наиболее острые и значимые моменты, с которыми сталкиваются покупатели квартиры при совершении сделки купли-продажи готового жилья.

Конечно, можно полностью довериться риэлторам в агентствах недвижимости. Но все же в таком важном вопросе как покупка недвижимости стоит разбираться самому. Как, говориться, «доверяй, но проверяй»! К тому же риэлторы в большинстве случаев не являются юристами. Их задача свести продавца и покупателя и получить за это деньги.

Итак, начнем.

Кто прописан в квартире?

Очень важным моментом при покупке квартиры является вопрос о тех людях, которые стоят на регистрационном учете в квартире или проще говоря прописаны или зарегистрированы.

Лучший вариант для покупателя – чтобы на момент совершения сделки никто не стоял на регистрационном учете. Даже собственник.

Бывают случаи, что в спешке и нервах (или по злому умыслу) продавец клятвенно обещает «выписать дедушку в течении месяца после продажи». Однако, этого не происходит. А без добровольного согласия человека выписать его не возможно. Прежний собственник получил деньги и скрылся в неизвестном направлении, а новому предстоит ходить по судам.

Хорошо, если решение суда будет положительно. Но если этот дедушка в свое время отказался от приватизации, но продолжал стоять на регистрационном учете в квартире и не приобрел новое жилье – такого дедушку выписать практически не возможно. Даже через суд.

Так как за ним закрепилось постоянное право пользования этой квартирой до тех пор пока он сам добровольно не выпишется.

Также обратите внимание на отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из жильцов находится в армии или в военном учебном заведении, местах лишения свободы, длительной командировке, больнице. Вернувшись, они могут оспорить сделку, совершенную без учета их прав.

Несовершеннолетние в квартире

Также много вопросов возникает с несовершеннолетними детьми. Они могут быть как собственниками квартиры, так и иметь право пользования, то есть могут быть зарегистрированы в этой квартире.

Но в любом случае для продажи такой квартиры нужно письменное разрешение органа опеки и попечительства. Опека дает такое разрешение при соблюдении ряда условий, при которых имущественное и правовое положение несовершеннолетнего не ухудшится по сравнению с тем, что было раньше.

Еще один момент: чтобы продать квартиру, где собственником является несовершеннолетний необходимо письменное согласие обоих родителей. Поэтому, если родители-продавцы находятся в процессе развода или не общаются между собой или в разводе – стоит задуматься заключать такую сделку или нет.

Бывшие супруги

Еще можно споткнуться об один подводный камень, покупая квартиру у бывших супругов. Приведем пример.

Супруги в разводе 1 год. За время брака нажита квартира. Квартира зарегистрирована на жену. Жена продает всю квартиру от своего имени. Бывший муж узнает об этом и обращается в суд на покупателя с требованием признать за ним право собственности на ½ проданной квартиры. И он будет прав. Поскольку, несмотря на то, что в свидетельстве о праве собственности фигурирует только жена, квартира нажита в период брака. И муж имеет право требовать ровно половину от квартиры. Срок предъявления его претензий 3 года с момента развода.

Совет такой: проверяйте штампы в паспорте о регистрации и расторжении браков, а также даты. И помните – срок исковой давности 3 года с момента развода. Но в некоторых случаях суд может восстановить этот срок (если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве).

С кем заключаете договор или предварительный договор? проверка доверенности

При заключении любых договоров стоит проверять личность людей, с которыми подписываете бумаги. По паспорту, скрупулезно побуквенно и поциферно.

Действительно ли этот человек указан в договоре и в свидетельстве о праве собственности на квартиру? Сверяем!

Бывают случаи, что предварительный договор, по которому берется задаток или аванс, заключает несобственник квартиры. Он получит деньги, а покупатель рискует потерять их и остаться без квартиры.

Чуть сложнее проверить полномочия, если от имени продавца действует кто-то по доверенности. В доверенности надо обратить внимание на ее срок. Также не лишним будет позвонить тому нотариусу, который выдавал эту доверенность и поинтересоваться не отменена ли эта доверенность на настоящее время. Максимальный срок доверенности – 3 года.

Еще внимательно стоит проверить какими именно полномочиями наделен представитель. Может ли он заключить такую именно сделку с этой конкретной квартирой?

Также помните о том, что смерть или недееспособность доверителя также прекращают ее действие.

Покупка комнаты в квартире

Часто люди, покупая комнату, думают, что они покупают конкретную комнату, которую им показывали при просмотре квартиры. Но это не всегда так.

Например, имеется 2-х комнатная квартира и 2 собственника. Один – живет в одной комнате размером 20 кв.м, другой – во второй размером в 12 кв.м. Собственность у них долевая. То есть одному принадлежит ½ и второму также ½ доля в праве собственности на квартиру.

Потом собственник, который живет в 20-метровой комнате продает ее. Но юридически он продает не комнату, а свою ½ долю. Покупатель об этом не задумывается. Покупает, вселяется и начинает там проживать. И тут выясняется, что его соседка по квартире, которая живет на 16 метрах, обратилась в суд, чтобы суд закрепил за ней большую комнату (20 метров), поскольку она имеет несовершеннолетнего ребенка. И суд, скорее всего, будет на ее стороне.

Конкретную комнату в квартире можно купить только тогда, когда эта комната является отдельным обособленным объектом недвижимости. То есть на эту комнату имеется свидетельство о государственной регистрации права, в котором указана «комната».

Долги по квартплате и электроэнергию

Не секрет, что при покупке квартиры все долги старого собственника переходят на нового. Поэтому очень важным документом для проверки долгов будет выписка из лицевого счета об отсутствии долгов или справка об этом.

Хотя, если есть долги за квартиру – их можно использовать в интересах покупателя, а именно, снизить продажную стоимость квартиры на размер долга.

Перепланировка квартиры

Чтобы обезопасить себя от всякого рода неприятных сюрпризов, связанных с перепланировкой квартиры прежними хозяевами и ее узакониванием (если это, конечно, возможно) – требуйте от продавца справку из БТИ об отсутствии перепланировок и переустройств.

Если была какая-то перепланировка – она должна быть узаконена (утверждена).

Проверка арестов, залогов и обременений квартиры

Бывают случаи, когда собственник пытается избавиться от обремененной квартиры. Для того, чтобы выяснить, чиста ли покупаемая вами квартира от арестов, залогов и прочих обременений нужно взять выписку из ЕГРН (ЕГРП) в Росреестре.

ЕГРН (ЕГРП) – это Единый Государственный Реестр Недвижимости (Единый Государственный Реестр Прав).

Из этой справки будет видно обременена ли какими-то правами 3-х лиц квартира или нет.

Квартира, полученная по наследству

Часто наследники квартир продают свою недвижимость. Для покупателя, в связи с этим, могут возникнуть дополнительные проблемы. Вдруг объявятся непредвиденные родственники и начнут оспаривать сделку купли-продажи.

Покупателю никак не представляется возможным проверить весь круг наследников. Поэтому самый безопасный вариант — это единственный наследник по завещанию.

История квартиры

Здесь правило простое: чем у квартиры меньше было собственников – тем лучше. По просьбе покупателя продавец квартиры может заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП) со сведениями какие сделки и за какой период были совершены с этой квартирой.

Если квартира за короткий промежуток времени в последнее время сменила много хозяев, то стоит насторожиться.

Также можно попросить расширенную выписку из домовой книги, где будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире и выписывался, куда выписывались эти люди и по каким причинам.

✓ Рекомендуем:
Заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП) онлайн

Источник: https://yuristprav.ru/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoj-na-yuridicheskuyu-chistotu