Как выделить долю в квартире для продажи?

В этой статье:

Выделение и продажа доли в квартире

Раздел недвижимости может быть произведен после предварительной договоренности о параметрах долей каждого собственника. Если подобное соглашение отсутствует, доли будут распределены в равной степени. В этой статье вы узнаете о процессе выделения и продажи доли в квартире и различные нюансы, связанные с такой сделкой.

Статья 252 ГК РФ посвящена разделу недвижимого имущества, которое находится в долевой собственности и выделению из него доли:

При наличии мирового соглашения участников их долевое имущество может быть разделено между ними;
Каждый из участников имеет право на выделение своей доли из совместного имущества;
При отсутствии мирного соглашения об условиях раздела, каждый участник вправе претендовать на выделение доли в судебном порядке либо требовать ее компенсации в денежном эквиваленте.

Одним из вариантов в данном случае является заключение соглашения об установлении долей, требующее стандартный пакет документов:

выписка из БТИ;
выписка из домовой книги;
поэтажный план.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ в процессе отчуждения доли необходимо соблюсти правило преимущественной покупки, то есть прочие собственники долей имеют первоочередное право на выкуп данной недвижимости. Для этого необходимо проинформировать их о продаже (письмом с уведомлением о вручении) с разъяснением как цены, так и иных условий сделки.

Если в течении 30 дней ответа от собственников не поступило, то продавец вправе реализовывать собственную часть имущества по личному усмотрению.
Отказ от предлагаемых условий покупки должен быть заверен нотариально или в Росрегистрации.

Продажа доли недвижимости по всем правилам

Основная сложность сделки по продаже доли в квартире состоит в невозможности определения четких границ владения каждого собственника, так как не существует документа, фиксирующего эти параметры.

Даже в том случае, если владелец своей доли проживает в определенной комнате, это еще не значит, что он является ее собственником.

Гражданский кодекс определяет 2 типа общей собственности на жилую недвижимость:

Совместная, когда доли не определены. (Чаще всего характерно для общей собственности супругов, приобретающих недвижимость в браке или для квартир, оформленных в собственность на заре приватизации).
Долевая, когда для каждого из собственников установлена определенная доля.

Случаи, когда один из владельцев изъявляет желание продать свою долю, довольно распространены, ведь на то может быть масса причин:

отсутствие потребности во владении долей недвижимости, например, при наличии своего отдельного жилья;
невозможность совместного проживания с остальными собственниками жилья и т.д.

Основные аспекты выделения доли в квартире

До начала сделки следует разделять 2 понятия:

Разрешение на продажу недвижимости (Противоречащее 35 статье Конституции РФ по причине того, что владелец доли в квартире не может юридически запретить другому собственнику распоряжаться имуществом по своему усмотрению);
Право преимущественной покупки доли (Обязующее продавца уведомлять прочих собственников о своем намерении осуществить сделку).

Образец уведомления о продаже доли квартиры

Порой остальные собственники долей данной недвижимости уклоняются от вручения уведомления, а Федеральная Регистрационная Служба отказывает в регистрации сделки без подтверждения их информирования о сделке.

Так что, в случае продажи своей доли недвижимости право преимущественной покупки и становится своеобразным одобрением сделки.

В случаях, когда одна из долей принадлежит несовершеннолетнему, в процесс вмешиваются органы опеки, которые решают вопрос о разрешении на продажу. При подозрениях на то, что сделка сможет ухудшить условия проживания несовершеннолетнего или нарушит его права, опека вынесет решение об отказе в продаже.

Порядок оформления продажи доли недвижимости

На сегодняшний день существует 3 схемы оформления долей, применяемых в тех случаях, когда прочие собственники оказывают сопротивление при продаже:

Договор дарения доли целиком, представляющий собой притворную сделку, маскирующую куплю-продажу имущества.
Дарение микродоли в сочетании с договором купли-продажи ее остатка. Таким образом, новый собственник микродоли получает свое преимущественное право выкупа, чем и незамедлительно пользуется, подписывая основной договор купли-продажи.
Залоговая схема, для осуществления которой подписывается договор займа, гарантирующий продавцу всю сумму от продажи, а закладывающий долю в качестве обеспечения по данному договору. После регистрации сделки залог аннулируется, а доля передается в собственность залогодержателя.

Все эти сложности по оформлению продажи доли недвижимости обусловлены тем, что неразделенная квартира гораздо более выгодна для продажи, чем продажа по отдельности ее долей. Проблема лишь в том, что зачастую собственник остальной другой доли не только не хочет продавать свою долю вместе, но и не желает выкупить ее себе в собственность по рыночной цене, пытаясь ее снизить любыми методами.

Судебный порядок решения споров при продаже долей

Самая распространенная ситуация – это предъявление иска о ликвидации препятствий в доступе в оспариваемое помещение и определении порядка пользования недвижимостью, если существует такая возможность (например, при существовании изолированной комнаты, соответствующей по площади размеру доли в квартире).

Но даже в случае удовлетворения судебного иска, на практике собственник спорной доли может только единожды попасть на свою территорию с помощью судебных приставов. Впоследствии ему все равно придется бороться с учиняющими неудобства сособственниками самостоятельно.

В случае отчуждения проблемной доли третьему лицу, все судебные разбирательства придется начинать сначала, так как имел место факт смены собственника доли. И в данном случае решение суда может быть иным, так как у нового владельца может находиться в собственности другая недвижимость или иные факторы, оказывающие влиянии на итоговый вердикт.

Таким образом, стоит всегда помнить о том, что доля в квартире с несколькими собственниками – это всегда дополнительные трудности в проведении любых сделок.

Поэтому продажа доли недвижимости третьим лицам в случае препятствий со стороны прочих собственников – это наиболее разумный вариант.

Возможные покупатели долей недвижимости

Спрос на долю в квартире, как правило, формируется следующими группами лиц:

Физические лица, приобретающие долю недвижимости для пользования ее по прямому назначению. Как правило, проявляют интерес к тем долям, которые, теоретически, могут быть выделены по решению суда.
Рейдеры-профессионалы, которые впоследствии захватывают квартиру целиком, принуждая других собственников к продаже своих долей по навязанным «захватчиками» условиям.

Размер реальной рыночной стоимости доли

Как правило, простой расчет, основанный на рыночной стоимости жилплощади, не может стать реальной продажной ценой доли квартиры.

Истинная цена обычно уменьшается за счет тех потенциальных проблем, с которым может столкнуться новый собственник доли недвижимости.

В Москве цена доли в квартире может равняться 60-70% от стоимости комнаты в коммунальной квартиры той же площади. Дополнительная скидка в 20-40% может стать веским аргументом в пользу приобретения доли в квартире, учитывая все будущие трудности.

Учитывая низкий спрос на такой вид недвижимости, можно осуществить продажу напрямую риэлтору, но цену придется установить уже на уровне 30-50% от расчетной.

Источник: http://MirBlankov.ru/vydelenie-i-prodazha-doli-v-kvartire/

Как выделить долю в квартире: пошаговая инструкция 2019 — выделение доли в натуре из общей долевой собственности в квартире

694 просмотров

Зачастую понятия «выделенная доля в квартире» и «доля в праве на квартиру» понимаются идентично. Однако это не так. Ведь имеющий долю в праве собственности практически не имеет возможности самостоятельного распоряжения своим имуществом.

Фактически он является участником долевого владения. Именно поэтому выделение доли в натуре очень важная и значимая процедура. После ее завершения собственник имеет право полностью распоряжаться своей частью недвижимости, не спрашивая мнения бывших совладельцев.

О том, как это сделать, вы узнаете из нашей статьи.

Можно ли выделить в квартире долю в натуре

Выдел доли в квартире на практике вызывает наибольшие сложности. Так, выделение части жилого дома практически всегда происходит просто и относительно быстро. А вот с разделом квартиры могут возникнуть значительные сложности.

Выделение доли в натуре подразумевает разделение единого жилого помещения на отдельные, обособленные друг от друга. Зачастую выполнить эти требования невозможно. Например, в однокомнатной квартире не получится разделить коммуникации, сделать отдельные жилые помещения, а также оборудовать входы.

Если же квартира расположена на первом этаже и имеет достаточно большую площадь, то выделении части одним из совладельцев в натуре вполне возможно. Для этого необходимо согласовать и провести перепланировку, оформить в БТИ два отдельных комплекта технической документации и определиться с вариантом раздела.

В каких случаях это необходимо

Так как выделение доли квартиры в натуре позволяет полностью распоряжаться своей частью недвижимости, то такая необходимость возникает очень часто. Например, в таких случаях:

развод и раздел совместно нажитого имущества;
вступление в наследство двух и более человек;
невозможность совместного проживания (например, женщина с малолетними детьми не желает проживать с пьющим братом в одной квартире);
иные споры, которые могут быть решены только разделом жилплощади.

Стоит отметить, если разделение коммуникаций, оборудование отдельных входов невозможно, то квартиру можно перевести в статус коммунальной. То есть у каждого собственника будет определена комната, в которой он проживает, но места общего пользования останутся совместным владением. А порядок их использования будет определен добровольным соглашением сторон или же судебным решением.

Как определить долю в квартире, если собственность совместная

По общему правилу совместной долевой собственности доля каждого из владельцев равна остальным. Однако и из этого правила бывают исключения. Например, один из совладельцев за свой счет произвел ремонт или же иным образом улучшил техническое состояние объекта недвижимости. В этом случае он может претендовать на большую часть доли, пропорциональную внесенному вкладу.

Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности

В зависимости от размера спорной квартиры, а также в связи с желанием сособственников можно выделить два варианта изменения права собственности:

В натуре

Если жилищные условия позволяют выполнить все требования и обособить два (или более) жилых помещения, то выделяется натуральная доля. То есть фактически становится не один объект недвижимости, а два (или более).

В денежном эквиваленте

Если размер или же технические условия не дают возможности натурального деления квартиры, то по соглашению сторон может быть принято решение о выкупе доли одного или нескольких совладельцев остальными участниками долевого владения.

Принудительно никто не может заставить владельца продать свою долю. Однако если она настолько мала, что не может быть выделена в натуре, то решением суда остальные владельцы могут быть обязаны выкупить ее.

Сумма, за которую должна быть приобретена часть жилья, прямо пропорциональна размеру доли в полной стоимости объекта недвижимости. Цена же квартиры определяется либо исходя из кадастровой стоимости, либо по результатам оценочной экспертизы. Так же сособственники могут прийти к добровольному соглашению о цене части квартиры.

Способы выделения доли в натуре в квартире

Для того, чтобы выделить свою натуральную долю в квартире необходимо оценить ваши конкретные обстоятельства и определиться со способом проведения этой процедуры. Существует два варианта:

Иных законных способов обратить в единоличное владение часть объекта недвижимости не существует.

Если вы не знаете, как вам поступить в вашей конкретной ситуации, то специалисты нашего сайта в режиме реального времени смогут оказать бесплатную консультативную помощь.

Стоит помнить, что если вам необходимо заключить простое досудебное соглашение, то участие специалиста не всегда оправдано. Однако если судебного разбирательства не избежать, то без опытного юриста просто не обойтись.

Он не только составит исковое заявление, но и подготовит все необходимые справки, соберет доказательственную базу и представит ваши интересы в суде. Это значительно ускорит и упростит процесс.

Как выделить долю в квартире в натуре через суд: пошаговая инструкция 2026

Если сторонам не удалось договориться о разделении квартиры и прийти к мировому соглашению, то остается единственный способ – обращение в суд. Этот процесс достаточно сложен, поэтому обращение к специалисту станет наилучшим решением проблемы.

Порядок действий

С чего начать выделение доли в натуре из общей долевой собственности в квартире? Для того, чтобы отстоять свои права в судебном порядке, необходимо придерживаться такой последовательности действий:

попытаться найти пути мирного решения спора;
собрать все необходимые документы;
оплатить госпошлину;
составить исковое заявление в орган правосудия;
направить его в райсуд общей юрисдикции (лично, через представителя или же заказным письмом с уведомлением почтовым отправлением);
присутствовать на судебных заседаниях, представлять доказательства обоснованности своих требований, заявлять ходатайства;
получить на руки решение суда (если нужно, то обжаловать отрицательное решение в вышестоящем органе);
принести его в Росреестр, предоставить иные требуемые документы, оплатить госпошлину за переоформление (2000 рублей) и получить новую выписку из ЕГРН о праве владения натуральной долей объекта недвижимости.

Исковое заявление

Заявление о выделении доли в натуре составляется, как и все иски в соответствии с нормами, закрепленными в ст. 131 и 132 ГПК РФ. В нем обязательно должны быть указаны такие сведения:

название органа суда, в который направляется иск;
данные об истце и об ответчике;
сведения о третьей стороне (если есть);
правильное название документа (определяется исходя из исковых требований);
цена иска (зависит от кадастровой стоимости выделяемой доли);
основания возникновения права владения объектом недвижимости;
описание квартиры и выделяемой доли;
суть спора, причины его возникновения;
мотивированные требования истца;
список приложенных документов;
дата составления;
подпись заявителя.

Исковое заявление составляется в количестве кратном числу участников спора (истцу, каждому из ответчиков, суду).

Скачать образец искового заявления о выделении в квартире доли в натуре

Необходимые документы

Для того, чтобы исковое заявление было принято судом к рассмотрению, необходимо подтвердить его законность. Для этого вместе с иском в орган правосудия направляются такие документы:

паспорт истца;
необходимое количество копий заявления;
выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
сведения об обременениях;
данные об ответчиках (если есть);
квитанция об оплате государственной пошлины;
иные документальные доказательства обоснованности требований о выделении доли.

Все эти справки можно предоставить в копиях. Однако по первому требованию судьи нужно буде предъявить и оригиналы.

Сроки

Для того, чтобы рассмотреть судебное обращение, законодатель отводит два месяца. Однако если спор является сложным, например, много ответчиков, которые не согласны с выделом доли, то разбирательство может затянуться на более длительный срок.

Сама регистрация права собственности в органах Росреестра (или через МФЦ) не займет более 14 дней.

Стоимость, расходы

Обязательность уплаты налогового сбора установлена в 333 статье НК РФ. Там же определен и его размер за обращение в районный суд общей юрисдикции. Так как разбирательства о выделении доли квартиры относятся к категории дел, по которым можно определить цену объекта, то размер госпошлины напрямую от нее зависит. Сумма, которую придется оплатить колеблется от 400 рублей до 60000 рублей. Размер госпошлины лучше всего узнать, воспользовавшись калькулятором на официальном сайте судебного органа.

Судебная практика

Наибольшие сложности в решении судом вопроса о выделе доли из квартиры встречаются при рассмотрении дел, в которых имеются и иные вопросы, требующие судебного разбирательства. Например, если супруги разводятся и делят имущество, квартира включена в наследственную массу или местонахождение совладельца не установлено.

В этих случаях необходимо сначала получить судебное постановление по основному вопросу и только потом обращаться за натуральным разделом недвижимости. Не меньше сложностей возникает и с определением стоимости выделяемой доли. Зачастую назначается длительная судебная экспертиза и по ее результатам уже принимается решение.

Пример. Братья Соколов П.В. и Соколов И.В. унаследовали в 2006 году в общую долевую собственность однокомнатную квартиру своих родителей. Старший брат в 2007 году за совершение преступления был помещен в места лишения свободы для отбытия наказания. Во время отсутствия брата Соколов И.В.

проживал в квартире, делал в ней ремонт, поменял коммуникации, приобрел новые окна, тем самым значительно улучшив техническое состояние жилья, а соответственно и его рыночную стоимость. После возвращения в родительскую квартиру в 2015 году Соколов П.В. вел антисоциальный образ жизни, употреблял спиртное. Соколов И.В.

выступил с предложением выкупить у брата его долю. Однако прийти к соглашению о размере выплаты в досудебном порядке братья не смогли, так как старший не считал, что улучшения, произведенные Соколовым И.В. он обязан оплачивать. Тогда Соколов И.В.

обратился в суд с иском о выделении доли, предоставил доказательства о размере затраченных на улучшение жилища средств и суд встал на его сторону, уменьшив размер стоимости доли Соколова П.В.

Что можно сделать с полученной долей

После того, как получена выписка из ЕГРН о том, что вы являетесь собственником выделенной из квартиры натуральной части, то вы можете распоряжаться новым объектом недвижимости по своему усмотрению, а именно:

Продажа. Так как выделенная часть квартиры фактически является самостоятельным объектом недвижимости, то и продавать его можно без каких-либо ограничений. То есть теперь у бывших совладельцев уже не будет права первоочередного права выкупа доли.
Аренда. Сдать в аренду выделенную часть квартиры можно без согласия других лиц.
Дарение. Ограничение на сделки о дарении недвижимости так же снимаются. То есть жильем вы можете распорядиться полностью по своему желанию.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/vydelenie-doli-v-kvartire-v-nature/

Как выделить и продать долю в квартире – инструкция

Сегодня далеко не редки ситуации, когда владельцами одной квартиры являются несколько человек. Когда люди приходятся друг другу близкими родственниками, совместное владение чаще всего является нормой.

Впрочем, в нашем меркантильном обществе бывает так, что даже если собственники — родные люди, это вовсе не всегда означает, что продажа части недвижимости будет легкой.

Можно ли выделить долю в квартире, какие при этом встречаются подводные камни, каковы права совладельцев — проанализируем эти вопросы с участием специалистов компании «МИЭЛЬ».

Выделением доли из общей либо совместной собственности называется передача в собственность одному из владельцев квартиры части изолированной недвижимости, соответствующей доле иного владельца. Процедура является сложной юридической задачей, а ее регулирование осуществляется нормами гражданского и жилищного права.

Почему происходит отделение долей

Разделение жилого пространства бывает необходимым по разным причинам. Зачастую к таким относят:

развод супругов;
оформление наследства;
кредит для залога части недвижимости.

В результате владельцы получают равную площадь или процент жилища. Наиболее простое разделение, когда количество комнат совпадает с количеством претендентов, хотя и здесь бывают трения. Но как выделить долю в квартире с большим числом совладельцев? Общая площадь арифметически делится на равные части, но специфика многоквартирных домов такова, что не позволяет произвести раздел без нарушения чьих-то интересов. А возникшие осложнения зачастую усугубляют ситуацию, особенно когда требуется продать проблемную долю.

Совместное владение жильем для посторонних людей имеет ряд недостатков. Например, если возникло желание сдать часть в аренду, нужно официальное разрешение от каждого владельца (все без исключения имеют законное право как отказаться, так и согласиться). Это касается также ремонтных работ, установки новой бытовой техники и так далее.

Права совладельцев при продаже выделенной доли

Другие собственники квартиры имеют по закону преимущественное право покупки выделенной доли. Предложение должно быть юридически грамотно оформлено, поэтому следует обратиться за консультацией к юристу.

При продаже части собственности нужно изначально предложить ее совладельцам, и только после их официального отказа искать покупателей.

Проживание в квартире несовершеннолетних

Организовать продажу необремененного имущества самостоятельно сложно, но при определенных умениях можно. Если же на территории квартиры прописан ребенок, то процесс реализации имущества заметно усложняется.

Перед тем как выделить долю в квартире несовершеннолетнему лицу, нужно зарегистрировать его у близких родственников. Просто поселить ребенка у бабушки недостаточно, с ним должен прописаться хотя бы один из родителей.

Если без выделения части не обойтись, нужно учитывать то, что процент от общей площади недвижимости не должен быть меньше, чем в предыдущей, а новые условия проживания, как минимум, не хуже прежних.

Многие родители интересуются, как выделить доли детям в квартире и нужно ли это делать, если недвижимость куплена на материнский капитал. Согласно закону, дети обязаны стать собственниками части жилья, поэтому оформляется официальный договор купли-продажи.

Подробнее о преимуществах квалифицированного сопровождении сделок купли-продажи узнайте в разделе услуг агентства недвижимости «МИЭЛЬ Чистые Пруды».

Если каким-то образом стало возможным, что родители продали квартиру, не выделив доли детям в новой недвижимости, особенно если она приобретена за маткапитал, то данные действия являются неправомерными и с большой вероятностью будут оспорены органами опеки в суде.

Истории из жизни
В собственности имела ½ часть двухкомнатной квартиры. Второй владелец — это моя сводная сестра, которая целиком посвящена карьере, поэтому вопрос собственного отдельного жилья для нее неактуален. Мне же нужно устраивать личную жизнь, поэтому я решила проживать отдельно, продав свою половину. Сразу предложила ее сестре, однако у той не возникло желания купить.

Чтобы решить вопрос законно, не ущемляя ничьих интересов, обратилась к специалистам агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах. Они составили план действий, учитывая мою позицию и намерения. Объяснили, что отказ второго собственника важно оформить юридически. Также помогли собрать нужные бумаги и провести удачную сделку, а потом подобрали подходящий вариант для покупки.

Советую обращаться не к частникам, а именно в агентство, так как у них большая база недвижимости, свои юристы и подтвержденный опыт.

Как выглядит процесс выделения доли

Если один владелец квартиры по любым причинам готов продать часть, возникает закономерный вопрос как выделить долю в квартире, пошаговая инструкция для продажи содержит пункты:

Устное согласование. Согласовать с остальными владельцами все нюансы, предупредить о намерении выставить на торги свою часть и первоочередно предложить им долю.
Оформление результатов согласования. Положительный ответ значительно упростит процесс. В случае отказа нужно оформить письменное подтверждение.
Поиск приобретателя. Подыскивать подходящего покупателя можно начинать после улаживания предыдущих спорных ситуаций.
Подготовка документации. После того как покупатель найден, начинается сбор справок и выписок, имеющих ограничения по периоду действия. Когда весь комплект подготовлен, стоит передать его проверенному специалисту, чтобы тот подтвердил юридическую чистоту документов.
Регистрация. Завершающий этап — обращение в Государственный реестр для регистрации полученного права на квартиру.

Если владельцы сразу не приходят к взаимному соглашению, как выделить долю в квартире, лучше обратиться к профессионалам. Выбирайте профессиональное сопровождение силами сотрудников нашего агентства. Специалисты дадут исчерпывающую информацию, помогут узаконить вашу ситуацию, максимально учитывая интересы сторон, возьмут на себя хлопоты, связанные с продажей выделенной доли.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(7 4,14 из 5)
Загрузка…

Источник: https://MIEL-chistye-prudy.ru/articles/kak-vydelit-dolyu-v-kvartire-dlya-prodazhi-poshagovaya-instruktsiya/

Как правильно выделить долю в квартире?

Результатом проведённой приватизации стало совместное владение квартирами для людей, ставших хозяевами этого типа недвижимого имущества. Всю свою жизнь тысячи людей вынуждены мириться с этой данностью, а затем проблемные квадратные метры переходят к наследникам и вся история повторяется.

Дело в том, что совладение жилыми метрами не позволяет ни одной из сторон распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Любая сделка с недвижимым имуществом, разделённым на доли, сопровождается получением письменного согласия на предпринимаемые действия, полученного от каждого из совладельцев.

Ещё один нюанс совместного владения жильём — это тот простой факт, что распоряжаются хозяева собственными квадратными метрами лишь на бумаге. По факту пользование квартирой общее, а чтобы получить долю в натуре необходимо предпринять целый ряд последовательных действий. При этом не факт, что желанные метры выделят! В отдельных случаях помочь хозяевам не в состоянии даже судебный орган, так как квартира абсолютно не приспособлена к делению на индивидуальные жилые зоны.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Когда приходится выделять доли?

Примером совместного владения является жизнь супругов, которые пользуются квартирой, не задумываясь о её разделении.

Владение долями всегда сопряжено с определёнными сложностями. Если деление произошло не по судебному решению, у каждого из совладельцев имеется равная другим доля. Но даже при такой, казалось бы, идеальной ситуации возникают споры и скандалы, относящиеся к праву пользования жилыми метрами.

Если не представляется возможности решить спор мирным путём, совладельцы обращаются в суд. Эта инстанция рассматривает иск и принимает решение о выделении части жилья в натуре, если имеется такая возможность. В результате у каждого из собственников должна получиться отдельная жилая площадь со своей кухней, санузлом и входом.

Самые распространённые причины выделения долей — это:

Например, сын может жениться и потребовать свою долю у родителей.
Желание отдельных родственников распоряжаться жилыми метрами самостоятельно.
Присутствие посторонних людей, которые вполне по закону получили одну или несколько долей. Зачастую такое совместное проживание приводит к многолетней вражде, когда вынужденные соседи делают друг другу что-либо назло.
Невозможность мирно уживаться на одной территории. Чаще это происходит при разводах, когда второй супруг продолжает жить в квартире, или при наличии у совладельца вредных привычек (никто не хочет жить с курильщиком или алкоголиком).
Нежелание отдельных совладельцев и дальше пользоваться этим жильём.

Например, некоторые родственники переезжают в другой город и желают получить деньги за свою долю (предлагают её выкупить совладельцу или третьему лицу).

Как происходит процедура выделения?

Родственники предварительно достигают устного соглашения, а затем подписывают соответствующий документ для фиксации достигнутых соглашений. Это оптимальный вариант, устраивающий все стороны.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Но на практике чаще происходит обращение в судебные органы, помогающие урегулировать спор по закону. Причём недовольная сторона, обращающаяся в суд, ещё должна, что называется, десять раз подумать.

Обращение в суд всегда сопровождается финансовыми издержками. Это оплата иска, обращение к юристам, привлечение независимых оценщиков и адвоката. Стоит ли тратиться, если шансов выиграть ноль? Если квартира маленькая, в ней физически невозможно обустроить отдельную кухню, ванну, туалет и вход. В лучшем случае суд обяжет остальных совладельцев выплатить заявителю стоимость его доли. Человек, до этого не желавший ничего продавать, будет вынужден расстаться с жилой площадью.

Согласно 252-й статье Гражданского кодекса владение небольшой долей автоматически приводит к назначению выплаты за эту долю. Таким способом суд прекращает спор, а полученные заявителем средства являются своеобразной компенсацией за моральный ущерб. При этом доли других совладельцев увеличиваются.

Спор у владельцев частного дома решается проще каждый из них при желании может достроить часть дома, оборудовав в пристройке кухню, ванную комнату и туалет, а также обустроить отдельный выход.

Итак, выделение может производиться двумя способами:

На добровольных началах, по обоюдному согласию.
Через судебный иск, в принудительном порядке.

Какой из способов будет выбран, зависит от конкретной квартиры и сложившейся ситуации.

При всестороннем согласии

Добровольное выделение осуществляется по следующему алгоритму:

Все совладельцы недвижимого имущества собираются вместе и обсуждают возникшую проблему. Юристы советуют на таких переговорах не обострять ситуацию и идти на взаимные уступки, чтобы не доводить дело до суда.
После достигнутого соглашения стороны обращаются в нотариальную контору, где оформляется и подписывается специальное соглашение. При этом оценивается качество предоставляемой доли. Должна быть произведена перепланировка с документальным оформлением в БТИ. Если выделенная площадь меньше имеющейся во владении доли, остальные совладельцы доплачивают собственнику. Если выделенная площадь больше нормы, собственник доплачивает совладельцам. Все эти моменты обязательно фиксируются в соглашении!
На последнем этапе все изменения регистрируются в государственном реестре. Без этого шага соглашение будет считаться недействительным.

При обращении в суд

Выделение через судебные органы требует иного порядка действий:

Заинтересованный в выделении собственник привлекает специалистов из БТИ, которые выдают документ о возможности (или невозможности!) выделения части жилья.
Затем собирается пакет документов и составляет иск, в котором подробно излагаются все претензии к совладельцам.

Опытный юрист поможет правильно оформить иск с учётом всех законодательных нюансов.

Пакет документов формируется:

из документов, подтверждающих права владельца:
из технической документации, выданной в БТИ;
из экспертных заключений, позволяющих судить о стоимости этой части жилья;
из квитанции, подтверждающей внесение пошлины;
из расчётов, позволяющих определить размеры компенсации (если требуется доплата одной из сторон).

Суд рассматривает поданные документы и выносит своё решение.

Для регистрации подаётся:

заявления от владельцев выделяемой доли и других частей квартиры (для всех изменяются условия владения долей);
паспорта всех совладельцев;
судебное решение или же добровольное соглашение, заверенное в нотариальной конторе;
документы, подтверждающие права каждого собственника;
документы технического типа, выданные БТИ;
оплаченные квитанции (пошлина зависит от доли – у человека, получившего выделение, взнос в казну будет больше).

Что можно делать с полученной долей?

После разделения квартиры (выделения её частей в натуре) каждый из собственников имеет право распорядиться своей частью.

Продажа

Если принято решение о продаже, необходимо предварительно оповестить каждого из совладельцев. Это можно сделать лично или через почтовое отделение. Но в любом случае уведомление составляется в письменном виде, также обязательно указывается стоимость и другие условия продажи. Предлагаемая цена не может быть выше рыночной!

В течение месяца совладельцы должны отреагировать на уведомление — отказаться от покупки либо согласиться с предложением и приобрести долю. Если уведомление было проигнорировано, собственник имеет право продать свою долю третьим лицам.

Процедура продажи ничем не отличается от типичной сделки этого рода.

Стороны обращаются к нотариусу, подписывают предварительный договор, продавцу выплачивается назначенная сумма, заключается основной договор, а затем производится государственная регистрация нового владельца.

Пакет документации включает:

паспорта обеих сторон;
документ, подтверждающий право владения недвижимостью для продавца;
выписку из домовой книги;
технические документы из БТИ;
паспорт, выданный на основании кадастровых данных;
справку, подтверждающую, что у владельца нет задолженностей по коммунальным счетам.

Сдача в аренду

Сдать часть квартиры в аренду можно через заключение соответствующего договора. От арендатора в этом случае требуется только наличие паспорта.

Дарение

Дарение — один из самых выгодных способов передачи полученной доли третьему лицу. В этом случае продавцу не нужно уведомлять других совладельцев, так как ничего не продаётся, и у них нет преимущественного права на покупку. Оформление сделки производится у нотариуса — подписывается специальный договор.

От продавца могут потребовать предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансера (так одариваемые граждане перестраховываются от возможной отмены сделки и претензий родственников продавца, ссылающихся на его невменяемость).

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/vydelenie-dolej-v-kvartire.html

Выделение доли из совместной собственности

Любой недвижимостью может владеть несколько человек. В этом случае для них такая собственность считается общей, а закон (244 статья Гражданского кодекса) разделяет ее на два режима:

совместная (без определения конкретных долей каждого);
долевая (с определением этих долей).

По общему правилу, если законом не предусматривается иное, собственность на имущество нескольких человек считается долевой. Но во многих случаях распространен и совместный вид собственности: квартиры, приватизированные на первоначальном этапе (тогда определения долей не делалось), нажитое супругами имущество. В таких случаях владельцам приходится проходить процедуру выделения долей из совместной собственности если им конечно это необходимо.

Обязательно ли выделять доли?

Закон не обязывает проходить обязательную процедуру выделения доли, 254-я статья ГК РФ признает ее как право. По умолчанию, если иное законодательством не предусмотрено, и, если нет отдельного договора между собственниками о конкретных частях каждого из них (к примеру, брачного договора между супругами), доля каждого признается равной. Если же сторонами заключено соглашение, долей считается та часть, которая в нем прописана.

Каждый из владельцев долевой собственности, согласно 2 пункту 246 статьи ГК РФ, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать или закладывать. Но распоряжение долевой собственностью должно осуществляться с соглашения всех участников, за исключением некоторых случаев, без согласия других собственников свою долю можно подарить, завещать. Стоит учесть определенный нюанс – при продаже одной из долей преимущественное право на ее покупку имеют владельцы других долей.

Чем отличается выдел от раздела?

Различия между выделом и разделом состоит в том, что в первом случае производится выделение доли одного собственника, а для остальных право общей собственности остается. А при разделе общая собственность прекращается для всех владельцев. Это происходит тогда, когда все собственники получают свою долю.

Выдел может происходить в одном из вариантов:

«натуральном»;
идеальном.

Натуральной долей называется вариант, в котором каждый из владельцев получает в качестве доли комнату: в квартире 4 комнаты и 4 собственника, каждому из них достается по отдельной комнате. На практике этот вариант применяется редко, чаще возникают доли «идеальные».

Идеальная доля – когда делится не сама квартира, а право собственности. Если у квартиры два собственника с равными правами, то каждому из них принадлежит ½ часть, трем – по 1/3 и т.д. Такая доля неосязаема, ни один из собственников хозяином квартиры не является, но имеет право на ее использование.

Право на выдел доли имеет любой из владельцев собственности.

Как выделить долю?

Выделение доли может быть договорным или судебным. В первом случае собственники подписывают соглашение, в котором определяется доля каждого. Если же такого соглашения достичь не удается, приходится обращаться в суд, который и устанавливает доли, принадлежащие каждому собственнику.

Согласно 245 статье ГК РФ к общей долевой собственности применяется «презумпция равенства», то есть каждый из владельцев имеет право на одинаковые доли. Но такое положение применяется только тогда, когда иные размеры долей не устанавливаются законом или соглашением всех участников-владельцев в иных размерах.

Этот же принцип действует и при выделе или разделе. Подтверждается такое право не только Гражданским, но и Семейным кодексом (39 статья, 1 пункт), обговаривающий права супругов на совместную собственность.

Согласно все той же 245 статье ГК, по соглашению участников доли могут определяться вкладом, сделанным им при получении квартиры или на протяжении ее использования.

Если один из участников вносил неотделимые улучшения (то, что не может быть отделено без вреда для недвижимости), он имеет право требовать увеличения своей доли.

Однако существует дополнение, согласно которому эту улучшения должны были производиться с соблюдением установленных правил (например, с согласия остальных собственников). Если же правила не соблюдались, участник требовать увеличения своей доли права не имеет.

Если нет возможности выделить человеку в натуральном виде часть квартиры, соответствующую его доле, вопрос может быть решен при помощи денежных компенсаций. Так, если выделенная комната по площади больше идеальной причитающейся доли, остальные собственники имеют право на возмещение разницы в денежном эквиваленте. И обратная ситуация – если площадь меньше, владелец в праве потребовать от остальных собственников компенсации. После получения денег право на часть квартиры, за которую получена компенсация, теряется.

Ясно, что создавать в квартире для каждого владельца доли свой вход, коридор, кухню или ванную невозможно. Поэтому в частную собственность чаще всего, переходят отдельные комнаты, а вот подсобные помещения остаются в собственности долевой.

Куда обращаться что бы выделить долю?

Для того что бы получить свидетельство на долю необходимо зарегистрировать ее в УФРС, для этого необходимо соглашение о разделе имущества.

Если владельцы согласны на то, что квартира будет разделена между ними равными долями или долями, указанными в соглашении, особенных сложностей в заключении такого соглашения не возникает. После того как соглашение подписано, необходимо отдать его на государственную регистрацию.

Однако споры между совладельцами очень часты. Поэтому, если они не могут принять взаимовыгодное решение и найти общий язык, разрешение конфликта происходит в судебном порядке. Как правило, исковое заявление подается совладельцем, более всего заинтересованным в результате.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на квартиру.

В каждом конкретном случае кроме заявления требуется предоставить и иные документы: доказательства (если они есть) внесения большего, чем иные собственники, вклада на ее приобретение или содержание, доказательства проживания и т.д.

Несмотря на то, что подобные тяжбы могут тянуться достаточно долго, именно решение вопроса через суд становится единственно возможным.

Прописка в доле квартиры

Прописка в выделенной доле квартиры не зависит от того, выделена она в натуре или идеальна и от размера этой доли. Даже самая небольшая доля собственности дает право на оформление постоянной регистрации.

Получение прописки любым из владельцев доли не требует согласия остальных собственников. Однако, если выделенная доля — идеальная, для того, чтобы прописать на ней кого-то другого, получить такое согласие необходимо. Исключение из этого правила – несовершеннолетние дети владельца доли до 14 лет. Они могут получить прописку на долю родителя без согласия остальных лиц, проживающих в этой квартире.

Если же принадлежащая человеку доля натуральная -отдельная комната, то он имеет право прописывать на ней других, не спрашивая согласия у остальных участников.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/dolevaya-sobstvennost/vydelenie-doli-v-kvartire-pravila-i-poryadok/