Как проверить квартиру на чистоту при покупке – Риски при покупке квартиры
Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?
SPbHomes.ru разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.
Приобретение квартиры на первичном рынке
На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости.
С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:
- нет необходимости проверять ее историю;
- нет риска незаконных перепланировок;
- легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.
Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать. Подробно о том, как это сделать читайте тут. Ключевой момент — обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства.
Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.
Покупка квартиры на вторичном рынке
На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием.
Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества читайте тут.
Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.
Риски, связанные с личностью продавца
| Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным | Требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки из органов опеки и попечительства. Нотариальное заверение договора купли-продажи. |
| Риски при покупке у продавца с доверенностью | Проверьте подлинность и действительность доверенности с помощью письменного запроса к нотариусу, выдавшему доверенность. |
| Обман с целью хищения денег | Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права собственности. Используйте расчеты с помощью банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счета. |
| Отчуждение по подложному паспорту | Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России. |
Риски, связанные с правами других лиц
| Продажа квартиры, приватизированной в обход прав несовершеннолетних | Запрос архивной выписки из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире. |
| Нарушение прав несовершеннолетних | Проверьте у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Запросите документы, которые подтвердят, что несовершеннолетнему будет где проживать в дальнейшем. |
| Нарушение прав супруга собственника квартиры | Ознакомьтесь с нотариальным согласием супруга на сделку. Либо запросите нотариально заверенное заявление о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости. |
| Возможность сохранения права на проживание у третьих лиц | Запросить выписку из домовой книги со сведениями о всех зарегистрированных лицах. Потребовать снятия их с учета у продавца. Запросить контрольную выписку. |
| Появления неуказанных наследников | Менее рискованный вариант – покупка квартиры у наследников первой очереди (детей, родителей, супругов наследодателя). |
Риски, связанные с объектом недвижимости
| Обременение квартиры (рента, ипотека, арест) | Проверьте выписку из ЕГРН. |
| Незаконная перепланировка | Сверьте реальную квартиру с планом объекта из технического плана квартиры. |
| Некачественное жилье | Внимательно осмотрите квартиру на предмет плесени, дефектов. Оцените состояние электрической проводки и систем водоснабжения и водоотведения. |
Как узнать историю квартиры
С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой.
Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:
- об объектах недвижимости;
- о владельцах объектов недвижимости;
- о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
- о кадастровой стоимости объекта.
Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:
- МФЦ;
- отделение Росреестра или кадастровой палаты.
Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей.
Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.
Где получить?
- в МФЦ;
- в территориальном отделение ФМС;
- в жилищно-эксплуатационном учреждении.
Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи
Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.
Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.
Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:
- данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
- информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
- непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
- сведения о цене и способе расчетов;
- перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются.
Источник: https://spbhomes.ru/science/kak-proverit-kvartiru-pri-pokupke/
Как узнать историю квартиры при покупке на вторичном рынке?
Во время процесса покупки квартиры, для многих решающим моментом станет история желаемого объекта недвижимости. Поэтому необходимо знать, как проверить это лично.
В случае возникновения необходимости узнать всех предыдущих собственников квартиры, историю, как переходили права на квартиру либо другой вид недвижимости, либо кто на данный момент владеет объектом недвижимости, следует воспользоваться выпиской из ЕГРН.
Альтернативный способ узнать историю квартиры — выписка из домовой книги. Она также широко используется в наше время.
Данный документ является именно тем документом, в котором хранится вся информация о владельцах квартиры и тех, кто там проживал, начиная с момента постройки дома.
Более того, в домовую книгу также вносится информация о тех, кто имеет право на пользование квартирой. Согласно ЖК Российской Федерации, архивная выписка должна иметь в себе информацию о временно отсутствующих жителях, так как они продолжают иметь право на данную жилплощадь. Это является важным моментом в ведении учета.
В состав документа должны входить следующие пункты о бывших и настоящих жильцах:
- ФИО;
- дата рождения;
- адрес следующего места регистрации;
- информация для удостоверения личности, например, гражданство;
- дата прибытия и убытия.
Стоит помнить, что учреждение, которое может обеспечить данным документом, может быть разным. Оно зависит от того, к какому типу управления относится дом.
Благодаря этому ошибиться достаточно сложно. Но самый распространенный вариант данного учреждения — МФЦ.
Практика показывает, что получить архивную выписку могут исключительно собственники квартиры. Но в процессе покупки, у потенциального покупателя также есть данная возможность.
Для этого необходимо, чтобы продавец выдал ему нотариально заверенную доверенность, что у него есть такое право. Это отличная возможность проверить архив самостоятельно и не сомневаться в его подлинности.
Достаточно часто важным моментом для владельцев квартиры становится момент, когда необходимо узнать историю места жительства.
Также это поможет более подробно узнать о смене собственников квартиры, включая последнего, различных основаниях для регистрации или времени, когда изменения фиксировались.
Для этого необходимо оформить выписку из ЕГРН.
Более того, здесь можно найти информацию не только о квартире, но и о земельном участке, на котором она находится.
Нужно учитывать, что информация об истории может отсутствовать, если регистрация прав на объект произошла до 1997 года. Только начиная с этого года, начали фиксировать такие данные в Росреестре.
Однако она отличается от обычной выписки. В ней отсутствует информация о различных обременениях, об исполнительных производствах (арест), о судебных спорах или о кредитных обязательствах, таких как залог или ипотека.
Раннее хранение всех архивных документов происходило в органах нотариальной службы и БТИ. Однако приятие закона №218 внесло изменения в данный порядок. После него хранение начало происходить в помещениях администрации района или же округа.
«Расширенной» принято считать ту выписку, в которой имеется информация о переходе прав из ЕГРН. Получить ее может исключительно владелец недвижимости, но только в случае предоставления необходимых документов для подтверждения.
Это могут быть следующие документы:
- Удостоверение личности или доверенность при представлении интересов;
- Альтернативным вариантов являются документы, которые подтверждают факт владения квартирой.
Как получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости
Чтобы получить выписку, посетите официальный сайт Росреесра. Воспользуйтесь сервисом «Выписка о переходе прав». Точная информация будет предоставлена даже в том случае, если отсутствуют данные о кадастровом номере квартиры, но есть точный адрес здания.
Но стоит учитывать тот факт, что данные поступят абсолютно про все квартиры, что находятся в том доме. Имея все это, человек должен отсортировать и найти тот объект, который его интересует для получения полной истории. Альтернативный вариант – использование кадастрового номера.
Еще одним способом получить выписку является подача пакета документов в ближайшее отделение МФЦ. Но стоит учитывать, что получить ее таким же способом уже не получится.
Для этого нужно обратиться в региональное подразделение Росреестра. Однако практика показывает, что человек может не всегда получить выписку. Иногда в качестве ответа может прийти извещение об отсутствии сведений об объекте в реестре недвижимости.
Это означает, что информация об этом объекте недвижимости отсутствует во всех российских базах данных. Для получения информации обратитесь в органы, которые занимались процессом регистрации ранее. Например, нотариат или же БТИ. Также подача документов происходит исключительно в местных отделениях. Форма выписки на бумажном и электронном носителе отличается.
Что содержит выписка из ЕГРН о переходе прав
Сведения документа отражены в трех разделах.
К первому разделу относят следующие:
- кадастровый номер;
- вид недвижимости;
- адрес нахождения.
Ко второму разделу следует отнести следующие компоненты:
- какая доля составляет владение, и какой вид зарегистрированного права;
- номер и дата, когда произошла регистрация права;
- информация о настоящем правообладателе (необходимо подать только ФИО, паспортные данные не нужны);
- информация о документе, на основании которого происходило оформление права собственности (это может быть договор дарения, купли-продажи или же свидетельство о наследовании).
Данная информация хранится о каждом владельце недвижимости и обо всех переходах на право собственности, что случались с момента основания недвижимости после принятия закона №218.
В третью часть вносится информация о заявителе и получателе выписки.
Также в выписку вносится информация о восстановлении права по решению суда. Это фиксируется в соответствующей графе. В ней обозначается, что право было восстановлено в соответствии с решением суда, и когда это произошло.
Сам момент должен быть зарегистрирован, основываясь на первоначальных сведениях о регистрации недвижимости на полноправного собственника.
Стоимость выписки из ЕГРН о переходе прав
Существует несколько разных способов предоставления справки. Они зависят исключительно от размера и стоимости госпошлины. Вид формы, которая необходима, должна быть введена при оформлении запроса.
Например, если необходима электронная форма, то для граждан данная услуга составит 500 руб., а для юридических лиц — 800 руб. Документ приходит на электронную почту. Юридическую силу он имеет, благодаря электронной подписи сотрудника Росреестра.
С другой стороны, если необходим бумажный вариант документа с синей печатью, то это составит 1100 руб. для всех лиц. Получение возможно как в отделении Росреестра, так и используя услуги Почты России без посещения отделения.
После оформления заявления, процесс подготовки составит пять полных рабочих дней. Это относится как к личной подаче заявления в отделении Росреестра, так и в случае подачи заявки через интернет-ресурс.
Существует возможность лично проверить степень подготовки документа. Для этого необходимо посетить интернет-портал Росреестра и перейти на страницу о проверке готовности. Обязательным моментом в этом является наличие номера заявления.
Однако если обращение происходило через МФЦ, то срок подготовки может быть продлен до 7-8 дней. Данный срок увеличивается, потому что уполномоченные центры исполняют роль посредника между заявителем и исполнителем. Поэтому пересылка документов занимает определенное время, что сказывается на общем процессе подготовки.
Можно ли оформить бесплатно?
Данная возможность существует в ограниченных случаях и ситуациях. Бесплатное оформление произойдет только в тех случаях, если запрос будет оформлен через нотариат, судебные органы или же отделение МВД Российской Федерации. Во всех иных случаях, при обращении частных лиц или же организаций – процедура будет платной.
При оформлении заявления онлайн по кадастровому номеру недвижимости или же по адресу, рекомендуют использовать информацию Публичной кадастровой карты России.
Это происходит на официальном сайте. Чтобы воспользоваться ресурсом, нужно на картографическом или спутниковом снимке найти примерное место нахождения объекта недвижимости.
В онлайн режиме сразу откроется вся необходимая информация о его площади, стоимости, кадастровом номере и краткое описание. Более того, воспользоваться этим может абсолютно любой желающий бесплатно.
Срок действия выписки из ЕГРН о переходе прав
Учитывайте, что выписка действует исключительно 30 дней с момента выдачи. По истечении данного срока, не будет возможности использовать ее в качестве доказательной базы при рассмотрении дела в суде, муниципальных структурах или других государственных органах.
Данный порядок установлен, потому что считается, что на протяжении данного периода могла произойти передача права собственности на объект недвижимости.
Также это влияет на то, что устанавливаются обременения и ограничения на данный объект. Все это необходимо для того, чтобы лица, которые проверяли объект недвижимости на «юридическую чистоту», были уверены, что ничего не изменится до момента подачи документов в Росреестр.
Все это помогает перепроверить отсутствие различных претензий на данный объект со стороны банков, родственников, которые имеют первоочередное право на владение, контрагентов и других частных лиц.
Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/kak-uznat-istoriyu-kvartiry-pri-pokupke.html
