Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке?

Как проводится оценка квартиры для ипотеки

Тэги: Продажа квартир, Новостройки, Продажа домов, Вторичное жилье, Без посредников, Ипотека

Независимая оценка стоимости жилья является обязательным условием предоставления ипотечного кредита. Необходимость в правильном понимании стоимости приобретаемой квартиры или дома для банка — это получение гарантии возврата изначальной (без начисления процентов) суммы кредита, если заемщик не сможет его оплачивать. Если заемщик полностью перестает оплачивать кредит, банк просто продает жилой объект, покрывая таким образом свои расходы.

В свою очередь, заемщику важно, чтобы рыночная стоимость приобретаемого жилья была определена в пределах (не ниже) той суммы, которую планируется получить по кредиту.

Иначе банк одобрит выделение меньшей суммы и заемщику придется изыскивать дополнительные средства для завершения сделки.

Именно поэтому независимая оценка залога покупки для квартиры имеет важное значение для обеих сторон. О ней сегодня рассказывают юристы ГК «Юрдис».

Кому заказывать оценку

При оформлении ипотечного кредита кредитные организации рекомендуют клиентам привлекать к процедуре оценки аккредитованных ими оценщиков (чья оценка отвечает всем требованиям, которые тот или иной банк предъявляет к ней). Для этих целей в банках обычно ведутся специальные реестры оценочных организаций. Информация из таких реестров в большинстве случаев доступна на сайтах кредитно-финансовых структур. В ней представлены общие сведения об оценочных компаниях, ФИО их руководителей и контактные данные для связи.

Некоторые банки, особенно небольшие и региональные, работают и принимают отчеты только от «доверенных» оценочных компаний. В число таких оценщиков обычно входят 3−4 компании. Так как без оценки квартиры не обойтись, то заемщики вынуждены обращаться к этому ограниченному кругу близких к банку компаний. Оценщики, в свою очередь, этим активно пользуются и устанавливают цены, которые могут быть в разы выше среднерыночных. Стоит ли заключать ипотечный кредит с такими банками, советовать не нам. Но задуматься все же, наверное, стоит.

Есть, наоборот, компании, которые готовы сделать все дешево.

Но здесь клиента подстерегает другая опасность. Такая организация может позволить себе проведение оценки без визуального осмотра квартиры или дома. Просто берется уже готовый оценочный шаблон, меняются реквизиты и выдается результат. Такой, с позволения сказать, отчет не способен дать точное понимание рыночной стоимости жилья. С большой уверенностью можно сказать, что в банке такой документ не примут и не одобрят. Вам придется заново заказывать оценку квартиры в другой оценочной организации, а это новые траты и потеря времени.

Что касается распространенных слухов о том, что оценочные компании действуют в связке с банками или, наоборот, могут оценить квартиру в интересах заемщика, то можно сказать следующее – это фактически невозможно. Дело не только в том, что в среднем нормальная оценочная организация аккредитована в десятках банков (что уже затрудняет работу в интересах какой-то одной кредитной организации). Оценщик несет персональную ответственность за свою деятельность, в т. ч. и уголовную. Плюс предоставление в банк для получения ипотеки недостоверного отчета – это повод лишить оценочную компании банковской аккредитации.

Обязательного условия, по которому заемщики должны пользоваться услугами только аккредитованных банком оценщиков, нет.

Но на практике привлечение не входящей в реестр банка компании крайне затруднительно (оценщики сами могут не согласиться делать отчет для банка, с которым они не сотрудничают, не говоря уже об отказе банка получать «сторонний» отчет). Более того, зачастую оценка аккредитованной компании – залог одобрения ипотечного кредита.

Шаг за шагом

Для проведения оценки жилой недвижимости для получения ипотечного кредита необходим очень небольшой перечень документов: паспорт гражданина РФ, техпаспорт объекта недвижимости, план жилого помещения и правоустанавливающий документ.

Для квартиры, приобретаемой в строящемся доме, необходимо дополнительно представить договор долевого участия (ДДУ).

Для квартиры, расположенной в доме, построенном до 1970 года, нужно дополнительно документально подтвердить, что дом не стоит в очереди на снос или реконструкцию.

Последовательность действий при оценке стоимости жилых объектов для ипотеки и получение кредита такова. Сначала вы выбираете оценочную организацию и заключение с ней договор, оплачиваете ее услуги. Затем вместе с сотрудником оценочной компании посещаете планируемую к приобретению по ипотеке квартиру или дом. Получаете экспертный отчет о реальной стоимости жилья. Затем направляете его в банк. И вот, наконец, заветный момент — одобрение кредита и приобретение жилья!

Как это делается и сколько стоит

Правильная оценка квартиры подразумевает комплексный учет следующих факторов:

1. Местоположение квартиры или дома, развитость районной инфраструктуры, наличие или отсутствие объектов промышленности, транспортная доступность.

2. Общее состояние многоквартирного дома (реальные технические характеристики конструкций и инженерных коммуникаций, возраст здания, количество этажей, подъездов и др.)

3. Общие критерии квартиры: этаж, размеры жилой и нежилой площади, количество комнат, наличие отделочных работ, состояние коммуникаций.

Для определения реальной стоимости объекта недвижимости эксперты-оценщики применяют несколько методов. Компаративный метод, когда проводится анализ и сравнение с подобными объектами. Доходный, когда оценивается возможность повышения стоимости жилья в будущем. При затратном методе ведется анализ затрат на строительство (ремонт) объекта для определения его ликвидационной цены.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки?

Ответ на этот вопрос дает специалист во время бесплатной консультации. Заключение эксперта обычно готовится в течение 1−5 дней. Экспресс-оценка может быть подготовлена за 1 день.

Стоимость услуги зависит от срочности проведения оценки (если требуется срочная, необходимо внести дополнительную оплату), особенностей недвижимости под залог (элитное жилье или хрущевка), месторасположения объекта, готовности документов для анализа – наличия выписки из ЕРГН, иных возможных сложностей в процессе работы специалиста.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2018/03/01/kak-provoditsa-ocenka-kvartiri-dla-ipoteki/

Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

• Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
• Договор долевого участия.
• Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

• Техпаспорт БТИ.
• Свидетельство госрегистрации недвижимости.
• Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
• Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

https://www.youtube.com/watch?v=fZJFM050mVM

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно.

Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Кто делает оценку квартиры продавец или покупатель — кто оплачивает, купля-продажа, ипотека

В статье рассмотрим кто делает оценку квартиры — продавец или покупатель, кто заказывает оценку и кто оплачивает, стоимость услуг оценщика, если в отчете 2 стоимости и другие нюансы.

Кто делает оценку квартиры (недвижимости) и зачем — продавец или покупатель?

Когда оценку жилья заказывает продавец:

1. перед выставлением недвижимости в продажу, чтобы не прогадать в цене и при недостатке опыта самостоятельной оценки недвижимости;
2. при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетний.

Однако, здесь можно поспорить, т.к. если сделка купли-продажи срывается, отчет от оценочной компании для покупателя теряет свою актуальность, а вот продавцу вполне может пригодится для будущих покупателей в качестве обоснования цены квартиры.

Тем более, если вы заглянете в договор с оценочной компанией, то увидите, что он составляется от лица продавца.

По действующему законодательству Российской Федерации продавцу не обязательно заказывать услугу оценщика для проведения сделки купли-продажи.

4 способа определить рыночную стоимость квартиры самостоятельно

Когда оценку заказывает покупатель (заемщик):

• при подаче заявление на получение ипотечного кредита;
• при получении кредита под залог имеющейся недвижимости.

На рынке недвижимости России так принято, что платит лицо, которое заинтересованно. В данном, случае, покупатель заинтересован получить кредит под понравившуюся ему квартиру, а продавец имеет право продавать жилье без оценки эксперта. Так же продавцу неинтересно, где вы возьмете деньги в банке или где-то еще.

К примеру, на рынке недвижимости США оценку оплачивает продавец, т.к. он заинтересован в продаже квартиры по максимальной цене, плюс он получает с нее прибыль — эти два фактора определяют, кто платит.

Траты на оценку квартиры покупателей входят в дополнительные расходы, о чем заемщика предупреждают ипотечные консультанты любого банка. Однако, некоторые банки делают оценку за свой счет, поэтому обязательно поинтересуйтесь о наличии такой возможности.

https://www.youtube.com/watch?v=NgMtqexid0g

Больше о дополнительных расходах покупателя квартиры читайте в статье

Зачем банку нужна оценка квартиры:

Банки выдают кредит под залог недвижимости по простой формуле — размер кредита должен составлять до 80% от стоимости квартиры. Например, оценщик оценит недвижимость в 3 млн. рублей, кредит под нее выдадут меньше, чем оценочная стоимость. Поэтому есть такое понятие, как первоначальный взнос. Зачем банк так делает? Это перестраховка, т.н. «зазор» на случай, если:

1.  оценщик необъективно оценил жилье или иную недвижимость;
2. стоимость залоговой квартиры на рынке недвижимости стала ниже с течением времени.

Таким образом кредитная организация должна иметь возможность возместить убытки, в случае отказа или невозможности должника оплачивать кредит.

Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки, нюансы

Оценочные компании, это обычные коммерческие организации, следовательно имеется понятие конкуренции. Воспользовавшись этим вы можете найти стоимость услуг оценки от 2500 до 5000 рублей. Достаточно вооружиться справочником и телефоном. Но при этом будьте внимательны — не заказывайте услуги у непрофессионалов!

На просторах сети Интернет есть мнения, что с оценочными компаниями можно договориться в какую сумму оценить квартиру.

Подтвердить или опровергнуть эти заявления никто не взялся.

Кто вправе оценить стоимость недвижимости, 2 суммы в отчете
Аккредитованная банком-кредитором оценочная компания, имеющая лицензию от государства, являющаяся членом саморегулирующейся организации оценщиков, которая выступает независимым экспертом, не заинтересованным в сделке купли-продажи объекта недвижимости, либо отношений заемщика и кредитной организации.

Многие задают вопрос, как оценочная компания оценивает объект недвижимости? Существует несколько методик, но в конце концов, ориентируются на стоимость аналогов на рынке недвижимости в данный момент времени. Поэтому вы сами можете с большой долей вероятности предположить в какую сумму оценщик оценит квартиру.

В отчете могут предоставляться две стоимости квартиры: рыночная и ликвидная. Банк всегда выберет ту, что меньше, чтобы «застраховать» свои риски в будущем. Вам, как покупателю это может служить сигналом для принятия решения о покупке. Возможно, в будущем, вы не сможете продать эту квартиру по той же цене или дороже, даже, если сделаете в ней ремонт.

Источник: https://www.habrealty.ru/pokupatelyu/kto-delaet-otsenku-kvartiryi-prodavets-pokupatel.html

Как проходит оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна и сколько стоит

Перед получением ипотечного кредита в любом российском банке с заемщика всегда потребуют оценку приобретаемой недвижимости. Причем такую процедуру придется провести уже после одобрения заявки клиента на выдачу ссуды и проверки его платежеспособности. Рассмотрим, как проходит оценка квартиры для ипотеки, сколько она стоит и кто платит, кем проводится и что может быть причиной снижения оценочной стоимости недвижимости.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке и на что она влияет?

Проведение оценки квартиры при ипотечном кредитовании закреплена законодательно статьей 8 Закона №135-ФЗ. Один из пунктов статьи гласит, что оценка для ипотеки нужна обязательно, если есть споры по стоимости объекта. Она важна как для банка, так и для самого заемщика.

Цели оценки для банка и заемщика следующие:

1. Банк подстраховывает себя в случае неисполнения клиентом условий договора. Поскольку покупаемая квартира становится предметом залога, то для банка важно знать, за сколько он сможет ее продать, если клиент не вернет кредит. При этом финансовой организации важно знать как рыночную цену квартиры (по ней объект продается по средним срокам для аналогичных квартир), так и ликвидационную (при срочной продаже объекта). Именно на последнюю цифру банк ориентируется при определении верхнего предела суммы кредита. Иногда, от оценочной стоимости уходит еще 20-40%, которые снимает банк после корректировки с учетом понижающих коэффициентов из-за возможных рисков.
2. Клиент будет знать, что в случае непредвиденных обстоятельств (развод, несчастный случай), ведущих к вынужденной продаже квартиры, цена за проданную недвижимость полностью покроет долг перед банком. Иначе заемщик, даже оставшись без квартиры, будет должен по кредиту.
3. Заемщик узнает реальную рыночную цену за конкретный объект недвижимости. Соответственно, это хороший повод для торга с продавцом, когда он завышает стоимость.
4. Дополнительная проверка «чистоты» сделки купли-продажи. Покупатель и банк убедятся в отсутствии обременения на жилье, незаконных перепланировок, статуса «ветхого» жилья, нахождения в планах на снос, и будут знать обо всех недостатках недвижимости, про которые продавец мог умолчать.

Факторы, влияющие на положительное решение банка

Когда заемщик проходит этап оценки жилья, есть ряд нюансов, влияющих на положительное решение банка при принятии итогового отчета и определении конечной суммы выдачи кредита:

1. Оценочная (ликвидная) стоимость квартиры должна быть равна или превышать сумму ипотечного кредита. Тогда банк одобрит выдачу ссуды.
2. С оценщиком следует заключать письменный договор. Этого требует законодательство и, кроме того, клиент будет уверен, что в случае некачественной работы, оценщик будет обязан исправить недочеты.
3. Фотографии квартиры, а также подъезда, лестничной клетки должны быть качественными и четкими. Поэтому оценщику следует работать в светлое время суток.
4. В отчете должно быть прописана и отражена цель оценки объекта. То есть, экспертиза проводится именно для оценки квартиры в качестве предмета залога.

В сторону уменьшения оценочной стоимости отрицательно могут повлиять содержание раздела отчета «Ограничения и допущения». В нем есть информация, уточняющая отдельные детали и, возможно, собственные предположения оценщика. Например, может быть указано, что в силу определенных причин, специалист не смог сфотографировать отдельные участок квартиры. И на основании этого он лишь предположительно его описал. Любые спорные и неясные моменты уменьшают стоимость недвижимости.

К кому обратиться?

Оценку квартиры вправе осуществлять организации или оценщики, имеющие соответствующую лицензию или квалификационный аттестат. Оценщик может быть частным лицом или работать на компанию, но в любом случае его квалификация должна быть подтверждена дипломом или справкой о профильном обучении.

Обычно банк предлагает на выбор перечень аккредитованных фирм, с которыми он сотрудничает. Иногда заемщику могут предложить компанию в агентстве недвижимости, если оно участвует в оформлении ипотеки. Однако клиент не обязан следовать этим рекомендациям, поскольку имеет право оценить квартиру для ипотеки в любой организации или у частного лица.

Специалисты по оценке недвижимости распределяются на 2 группы:

1. Независимые.
2. Аккредитованные.

Рассмотрим, какие отличия имеются между ними, и к кому лучше обращаться за оценкой недвижимости для банка.

Независимые оценщики

Под независимыми оценщиками подразумеваются компании или частные лица, которые не смогли или не пожелали пройти аккредитацию в банке. Банк может отказаться принимать отчеты таких организаций под любыми предлогами. Поэтому советуем обращаться сразу к аккредитованным оценщикам для экономии времени.

Как выбрать оценщика?

При выборе не аккредитованной оценочной компании, есть риск непринятия банком отчета об оценке, поэтому выбирать лучше именно аккредитованные организации. Список аккредитованных оценщиков можно найти на сайте банка, в котором планируется взять ипотеку, или взять в офисе при оформлении кредита.

Из списка выбираем именно ту организацию, цена услуг которой самая минимальная. Все организации работают по одной схеме и предоставляют одинаковые услуги, поэтому смысла переплачивать нет. Плюсом обращения в аккредитованную компанию является еще и то, что заемщику не обязательно проверять документы, на основании которых оценщик осуществляет свою деятельность. Если же обратиться в не аккредитованную фирму, проверять документы придется обязательно, поскольку банк не примет отчет, составленный человеком, не имеющим на то право.

Если заемщик остановился на выборе компании не из предложенного банком списка, то потребуется согласовать с ним кандидатуру оценщика. Ведь кредитное учреждение может не устроить данная организация.

Как правило, банки предъявляют следующие требования к тому, каким должен быть оценщик:

1. Состоит в одном из учреждений, которое специализируется на оценочной деятельности. Оно, в свою очередь есть в ЕГРЮЛ (Единый Госреестр Юрлиц).
2. Имеет полис страхования гражданской ответственности (на сумму не менее 300 тыс. руб.). Таким образом исключается риск, связанный с возможной ошибкой в результате экспертизы по оценке недвижимости.
3. Состоит в СРО (саморегулируемая организация), в ведении которой все вопросы, касающиеся деятельности оценщиков.

Важно!

Следует учесть, что в этом случае банк более тщательно и дольше проверяет итоговый документ – отчет об оценке и нередко возвращает его на доработку. Кредитные учреждения больше доверяют организациям, с которыми уже работают и результат согласовывают быстрее.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и кто должен ее оплачивать?

Стоимость оценки квартиры для ипотеки различается в зависимости от региона, но находится в пределах 2,5-8 тыс. руб. Так, экспертиза оценщика на квартиры в Москве обойдется в 5-10 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге 3-5 тыс. рублей, особенно если жилье элитное и находится в центре. В регионах и провинциальных городах стоимость оценщика составляет от 2,5 до 4 тыс. рублей.

Оценку недвижимости всегда оплачивает заемщик за свой счет. Причем компенсировать затраты у него не получится, даже если банк отказал в ипотеке. По этой причине банк проводит предварительную экспертизу приобретаемой недвижимости. Если цена жилья устраивает все стороны, и причин для отказа в выдаче ипотеки нет, то только в этом случае клиент вносит оплату за оценку.

Какие документы нужны для оценки квартиры?

От заемщика и продавца квартиры потребуется следующий перечень документов для оценки:

1. Правоустанавливающие документы на недвижимость. К ним относится:
   • свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных после 15.07.2016 оно не выдается) или выписка из ЕГРП;
   • иногда необходима копия договора купли-продажи или другого документа, по которому недвижимость перешла нынешнему собственнику;
   • акт приемки и договор долевого участия (при покупке новостройки в ипотеку).
2. Кадастровый паспорт.
3. Поэтажный план из БТИ или технический паспорт, а также экспликацию квартиры — документ, который детально описывает площадь недвижимости и точные размеры.
4. Справка о перекрытиях, если дом, в котором покупается квартира, построен раньше 1960 г.
5. Копия паспорта заемщика.
6. Разрешение на перепланировку, если она проводилась
7. Справка из домоуправления о количестве прописанных в квартире.
8. Справка об отсутствии долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг.
9. Справка о том, что дом не подлежит сносу или реконструкции. Требуется не всегда и только если строение возведено до 1970 г.

Следует отметить, что при покупке в строящемся доме оценке будет подлежать право требования, так как в собственность квартира еще не оформлена. Документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план) в этом случае предоставлять не нужно.

Пошаговое описание процесса

Когда заемщик определился с кандидатурой оценщика и согласовал ее с банком, то пошаговая схема оценивания квартиры при ипотеке выглядит следующим образом:

1. Подписание договора с оценщиком на оказание услуг. Иногда это делает специалист из агентства недвижимости по поручению заемщика, если тот дал согласие.
2. Сбор всех необходимых документов и передача их оценщику.
3. Согласование времени и дня выезда оценщика на объект недвижимости.
4. Специалист обследует квартиру, делает необходимые фотографии, сверяет планировку объекта со схемой из БТИ и проверяет другие документы. Вся процедура занимает 30–60 минут.

В течение 2–5 рабочих дней готовится отчет. При более срочной необходимости с клиента скорее всего попросят доплату.

В документе должно быть отражено по какому методу из 3 возможных проводилась экспертиза (иногда применяется 2 метода):

1. Затратный – определяются затраты на строительство такого же жилья, применяется при оценке квартир на первичном рынке.
2. Сравнительный (рыночный) – сравнивается стоимость завершенных сделок купли-продажи с аналогичными квартирами, применяется на вторичном рынке.
3. Доходный – рассматривается возможность окупаемости объекта с точки зрения возможного дохода с него (например, сдача в аренду).

Что оценивает оценщик при проведении экспертизы?

При проведении расчетов специалист принимает во внимание следующие характеристики объекта, от которых зависит итоговая оценка:

• Фактическое местоположение, площадь.
• Транспортная доступность.
• Внутреннее состояние, наличие ремонта.
• Физический износ, год постройки дома.
• Этаж, состояние подъезда и лестничной клетки.

Заемщику следует знать, что увеличить стоимость квартиры могут следующие характеристики:

• Изолированные комнаты, особенно если окна выходят на разные стороны дома.
• Ванна и туалет находятся раздельно.
• Застекленный балкон или лоджия.

Вопреки распространенному мнению качественный и дорогой ремонт увеличит лишь рыночную, но не ликвидационную стоимость квартиры.

Снижают оценочную стоимость квартиры следующие параметры:

1. Первый или последний этаж.
2. Наличие следов пожара или других происшествий в подъезде.
3. Невзрачный вид из окна.
4. Неузаконенная перепланировка (продавцу квартиры предложат узаконить ее).
5. Неблагополучная экологическая ситуация в районе.

Источник: https://ipotekunado.ru/oformlenie/dokumenty/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki

Не спор, а битва: кто платит за оценку квартиры?

Получили вопрос от читателя: «У меня уже три  раза срывалась сделка по покупке квартиры. Проблема в том, что я принципиально не готов платить за оценку из своего кармана, продавцы — тоже, а банк требует злосчастную бумажку и не дает занять денег без нее. На счету и так каждая копейка: платить нужно за всё — за регистрацию права собственности, нотариуса, риэлтора, а тут вот еще и за оценку. С собственниками разругался в пух и прах: они как один считают, что покупатель всем всё должен. А деньги-то в итоге кто получит, тоже покупатель? Если честно, я уже и не знаю, что делать. Помогите, вы же эксперты!».

Согласны с вами — войны вокруг оплаты услуг оценочной компании нередко бушуют такие, что конфликтующих можно отправить на какое-нибудь ток-шоу. Кажется, рейтинги программы от этого только взлетят: оппоненты спорят, кричат и упираются так, будто на кону миллион долларов, а не пару тысяч деревянных. В общем, жара. 

За годы практики мы разрешили сотни таких споров и знаем, как их решать. Кажется, самое главное здесь — нащупать баланс между своими и чужими интересами. Об этом и поговорим.

Когда нужна оценка?

Если покупатель берет ипотеку на покупку недвижимости, в списке документов, которые захочет увидеть кредитор перед выдачей денег, обязательно будет отчет об оценке. Да ещё и сделанный не у первого попавшегося оценщика, а в аффилированной компании.

https://www.youtube.com/watch?v=8HxBj7s93GU

Если сделка проходит без участия банка, стороны тоже могут озаботиться оценкой. Продавцу отчёт, выполненный профессиональным оценщиком, поможет определиться с ценой; покупателю — убедиться, что стоимость адекватна и соответствует рынку. 

В итоге пользоваться результатами оценки хотят все, а платить за неё не хочет никто. Здесь-то и начинается веселье. 

Кто продает, тот и платит

Это не случайный заголовок, а цитата одного из наших клиентов-покупателей. На самом деле, таких клиентов довольно много: сэкономить хотят практически все. Люди считают, что за оценку своей собственности продавец отвечает лично — в конце концов, это его квартира. 

Даже покупатели с ипотекой сомневаются в том, кто должен платить — хотя, казалось бы, оценка нужна только им. На самом деле, их можно понять: что если банк не одобрит квартиру? Это значит, что сделка сорвется, а деньги будут потрачены зря. Продавец же в любом случае окажется в плюсе: свежий отчет об оценке еще никому не помешал.

Ещё один популярный довод — продавцы намеренно завышают цены, чтобы отбить непредвиденные расходы на продажу, а значит могут себе позволить заплатить еще и оценщику. И вообще, это покупатель останется без гроша в кармане, для продавца траты на оценщика — копейки по сравнению с прибылью. Нам не кажется, что это разумный аргумент, но он и правда распространен. 

Платит тот, кто покупает

«Когда сделка состоится, квартира перейдет к покупателю. И банк от него, а не от меня оценку требует», — возражают продавцы. Как-то раз несговорчивый собственник категорически не шёл навстречу нескольким покупателям подряд, утверждая, что покупатель сразу должен был заложить деньги на оценщика. Мол, нечего пенять на тех, кому эта оценка даже не нужна. 

«Продавец обычно хоть немного, да уступает от первоначальной цены — эти деньги как раз покрывают траты на всякую мелочь вроде оценки недвижимости. И вообще, новый собственник сам должен оплачивать оформление своей квартиры. Продавцу достаточно предоставить правоустанавливающие документы, остальное — не его забота» — считает другой наш клиент. 

Компромисс: оплата пополам

Нередко, охрипнув от бесконечных споров, стороны идут на компромисс и делят расходы пополам. Если рассуждать логически, это оптимальный выход. Ведь в сделке заинтересованы обе стороны: одному надо продать, другому купить. Будет честно, если и тот, и другой поучаствуют в решении проблемы и вместе доведут оформление до конца. Вместо того, чтобы изображать из себя детей в песочнице, не поделивших совочек, лучше поступить как взрослые люди и пойти на взаимные уступки. От этого и дело выиграет, и нервы останутся целее.

И всё-таки, как правильно?

Откроем страшную тайну: нет однозначно правильного решения. Поскольку нигде в законе не описано, кто обязан платить за отчёт об оценке, у обеих сторон всегда найдутся аргументы, чтобы переложить эти траты на контрагента.

Единственное, что мы можем посоветовать: вести себя по-взрослому, трезво оценивать ситуацию и быть готовым к компромиссам. Если продавец действительно дал хорошую скидку во время торга, покупателю не стоит выкручивать ему руки дальше, настаивая ещё и на оплате оценки. И наоборот: если покупатель тратит последние деньги, чтобы уложиться в немаленькую для него цену, хозяину квартиры вполне можно уступить и оплатить услуги оценщика самому. И, конечно, всегда можно прийти к компромиссу, поделив расходы пополам – чтобы никому не было обидно.

Как говорить с оппонентом

Самое главное – отнеситесь к контрагенту с уважением. То, что его мнение противоположно вашему, вовсе не повод злиться и переходить на личности. Посмотрите на ситуацию его глазами: он-то полагает, что неправы вы. Безусловно, ваша задача — постараться склонить человека к своей точке зрения — но разговор с позиции «я умнее, давайте все послушаем меня» просто вызовет обратную реакцию. Так вы не договоритесь.

Источник: https://j.etagi.com/stati/vopros-riyeltoru/kto-platit-za-ocenku/