Квартира в долях как продать целиком?

Процедура продажи квартиры в долевой собственности целиком или доли

Иногда в жизни бывают ситуации, когда нужно срочно продать недвижимость. Сложнее обстоит дело, если она является лишь долей целого объекта. Так или иначе, этот вопрос не простой. Разобраться в нем поможет статья, рассказывающая о том, как продать квартиру в долевой собственности или одну из долей в ней.

Понятие долевой собственности

Под долевой собственностью подразумевают право сразу двоих или более владельцев на объект (квартиру). Каждый из них имеет в собственности часть недвижимости, то есть вправе ею не только владеть и пользоваться, но и распоряжаться.

Доли в квартире, как правило, имеют различные размеры. Если же в документе их конкретные числовые выражения не установлены, то они по умолчанию воспринимаются одинаковыми. Если же определен, то каждый из собственников получит разный размер денежных средств, в случае ее продажи.

Определить физически долю в общей собственности нельзя, так как в этом случае должен быть отдельный выход и наличие всех коммуникаций. Поэтому, такой вариант становится возможным только в отдельном доме. Пользование оформляется по договоренности, но если это невозможно, то разрешается в суде.

Каждый собственник в общей долевой собственности вправе требовать, чтобы другие пользовались лишь той долей, которая соразмерна его. Если же это не представляется возможным, то он может потребовать компенсацию. А при его незаинтересованности, суд может потребовать выплаты компенсации даже без его согласия.

Также дольщики должны оплачивать налоги, коммунальные услуги и другие общие расходы. В то же время любой из них вправе подарить, завещать или продать имущество, но с некоторыми особенностями:

• собственники других долей квартиры имеют преимущественное право на нее;
• они должны быть оповещены перед продажей письменно;

При нарушении этого права любой из собственников может потребовать переоформить право первого покупателя на него. В случаях, когда владелец доли является злостным неплательщиком, кредитор может потребовать, чтобы им была выделена доля, которая соответствует долгу. Тогда должник обязан продать долю совладельцам и оплатить кредит.

Особенности покупки

Несмотря на рискованность предприятия, доля собственности в квартире становится нередко объектом покупки. Ведь, стоимость ее гораздо ниже, чем недвижимости в целом. Это и является главным аргументом «за». Также такое приобретение часто делается ради прописки.

Но когда квартира приобретается не полностью, а лишь в виде части, это несет с собой и много недостатков.

1. Так, для покупки нужно получить согласие других собственников, но нередко связаться с ними не представляет возможности.
2. Чтобы преимущественное право не действовало, иногда предпочитают оформлять договор мены или дарения. Но тогда покупатель должен осознавать весь риск, на который он идет. Ведь, если будут выявлены недостатки, то вернуть деньги уже невозможно.
3. Если он собирается проживать по тому адресу, нужно выяснить, с кем придется жить. Ведь, несмотря на заверение собственника доли, потом может выясниться, что «соседи» живут в комнате, и являются весьма неприятными личностями. Знакомство необходимо и в том случае, если планируется покупка всей квартиры. Другие собственники могут на это согласиться, а могут и отказаться.
4. Перед тем, как передавать продавцу денежные средства, нужно убедиться в том, что он является дееспособным лицом, а если его представляет другой человек, то должны быть проверены все документы. Ведь, зачастую долю могут попробовать продать даже, если человека уже нет в живых.
5. Если осуществляется покупка квартиры в долевую собственность, то должны быть прописаны доли на каждого.
6. Проблемы могут возникнуть впоследствии и с регистрацией членов семьи. Покупатель спокойно регистрируется на приобретенной жилплощади. А вот для того, чтобы прописать других людей, потребуется согласие всех собственников.

Если предполагается продажа части квартиры, находящейся в долевой собственности, то крайне нежелательно оформлять договор мены или дарения. Необходимо соглашаться только на договор купли-продажи.

Продажа доли

Когда продается не целая квартира, а ее доля, то должно быть получено согласие всех прочих совладельцев на совершение сделки. Кроме того, соблюдается их преимущественное право, в соответствии с которым они могут первыми выкупить долю. На принятие решения отводится ровно месяц. Если по истечении месяца выкупа не последует, то можно приступать к сделке.

Получается, что покупка доли сопряжена со многими сложностями. С одной стороны, другие лица, во владении которых она пребывает, иногда не соглашаются, чтобы продаваемый участок принадлежал определенному потенциальному покупателю.

С другой стороны, дольщики иногда стремятся обойти преимущественное право, оформляя договор дарения или мены. Это также не является лучшим вариантом для будущего собственника.

Ведь, проданный участок – долю по факту, но оформленный в виде договора дарения опротестовать не получится, и деньги свои вернуть невозможно.

Когда преимущественное право не действует

По закону, если доля продается на торгах для того, чтобы покрыть долг по кредиту, то право не учитывается. Однако, если это единственное жилье собственника, то продажа невозможна. Отобрать долю можно только тогда, когда она заложена для выплаты ипотеки, а также когда у собственника имеется иное жилье, и по данному адресу он не проживает.

Как продать целую квартиру

Бывают и ситуации, когда продаваться может и целая квартира, находящаяся в долевой собственности. Это можно осуществить двумя способами:

• с одним договором;
• с несколькими договорами с каждым из собственников.

Конечно, более выигрышным является первый вариант, когда со всеми дольщиками оформляют единственный договор. Тогда они должны действовать вместе. Пошлина окажется ниже, и не нужно будет составлять документы, а также ждать определенный период для реализации преимущественного права.

Если же договориться о том, как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, дольщики не могут, приходиться оформлять договор с каждым из них по отдельности. Расчеты тоже будут отдельными, а также соблюдается преимущественное право. Госпошлина оплачивается несколько раз, что выйдет дороже.

Чтобы государственная регистрация права собственности не замедлялась, лучше всего к заявлению приложить документ, подтверждающий, что все совладельцы не против данного договора.

Сам договор купли-продажи – стандартный. К нему прилагают передаточный акт. Документ должен быть обязательно заверен у нотариуса.

Налоги

Продажа квартиры в долевой собственности сопровождается налогом в тринадцать процентов. Если при этом применяется налоговый вычет, то он может быть реализован в двух вариантах:

• при продаже квартиры как целого объекта, налог является одним и рассчитывается с 500000 рублей для каждого совладельца;
• а если оформляется несколько договоров, то с каждого участника вычет составляют с 1 миллиона рублей.

В случае, когда часть квартиры принадлежит дольщику более 5 лет, налог ему платить не нужно.

Заключение

Приобретение доли или целого объекта всегда очень щепетильный процесс. Должны быть соблюдены все формальности и тонкости законодательства. Поэтому перед сделкой нужно обязательно проконсультироваться со специалистом и описать всю ситуацию до мельчайших подробностей. Также хорошо, если доверить проверку документов на жилье опытному юристу. Тогда можно быть более спокойным относительно того, что сделка пройдет удачно.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/dolevaya/prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti.html

Продажа квартиры по долям одному покупателю: нюансы процедуры

Долевая собственность — это владение квартирой сразу несколькими собственниками.

В этом случае каждый из дольщиков может самостоятельно распоряжаться своей долей — продать ее, подарить, включить в завещание и т.д. Чтобы приобрести квартиру с долевой собственностью, можно составить единый договор сразу со всеми собственниками, либо совершить отдельную сделку с каждым дольщиком. Как это правильно сделать, расскажем далее.

Правила продажи долей в квартире

Прежде всего, продажа отдельной доли должна сопровождаться уведомлением всех других собственников. По закону, они имеют преимущественное право выкупа.

Кроме того, сделки с долями обязательно проходят через нотариальную контору. Только удостоверение договора у нотариуса позволит зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Возможны два варианты приобретения долей на квартиру:

1. Подписание единого договора

В этом случае все владельцы долей выступают в качестве продавца — заключается лишь один договор купли-продажи. После сделки покупатель становится единоличным собственником квартиры.

1. Приобретение отдельных долей

Это более трудный путь. Потребуется заключить договоры с каждым долевым собственником. Оформление права собственности на целую квартиру будет возможно только при выкупе всех долей.

Выгодно выкупать сразу все доли, чем договариваться отдельно с каждым дольщиком.

В первом случае цена сделки согласовывается сразу со всеми продавцами. Как правило, определяется общая стоимость квартиры, а деньги распределяются между продавцами пропорционально их долям.

При выкупе отдельных долей придется каждый раз согласовывать стоимость сделки. При этом даже для одинаковых долей цена может отличаться, если такие условия выдвинет правообладатель.

У каждого владельца доли есть право выдвигать самостоятельные условия продажи. Прежде всего, это касается определения рыночной цены продаваемой доли. Даже если один из нескольких дольщиков откажется согласовать стоимость доли, сделку невозможно провести и зарегистрировать.

Покупаете доли «скопом» — можете сэкономить.

Приобретение целого объекта

Итак, как приобрести всю квартиру у дольщиков? Во-первых, нужно согласовать существенные и дополнительные условия единого договора со всеми собственниками.

К таким условиям относятся:

• предмет сделки — должны быть указаны не только характеристики объекта недвижимости, но и сведения о каждой отчуждаемой доле;
• стоимость объекта недвижимости или каждой отдельной доли;
• порядок расчетов — выплата единой суммы одному из собственников с последующим распределением или перечисление пропорциональных частей каждому дольщику;
• порядок и сроки освобождения жилого помещения — могут устанавливаться разные условия для каждого продавца;
• фактическое состояние жилого помещения, состав лиц, сохраняющих право на проживание, а также иные условия.

Единый договор нужно представить на удостоверение в нотариальную контору. Нотариус обязан проверить дееспособность участников сделки, а также наличие у них полномочий на продажу долей.

Единый договор на покупку долей квартиры заверяется у нотариуса.

Как проводится расчет?

Больше всего проблем вызывает порядок расчета и определение стоимости долей. Размер долей на квартиру может отличаться (например, 1/2, 1/3, 1/4 или комбинированные формы), а это грозит различными условиями расчета с каждым дольщиком.

Наиболее оптимальный вариант — согласование стоимости всей квартиры. Тогда каждый из продавцов получит на свой счет пропорциональную часть от общей суммы.

Согласуйте полную стоимость квартиры, а не отдельных долей.

Как зарегистрировать право собственности на квартиру?

Подписанный всеми дольщиками договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Документы можно подать лично в ведомство или в МФЦ. Регистрация займет от 7 до 9 дней. После регистрации вы получите на руки выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности на целый объект.

Выписка из ЕГРН — правоустанавливающий документ на квартиру.

Приобретение отдельных долей

Если собственники долей не согласны заключить единый договор, либо выдвигают отдельные условия для продажи собственной доли, можно приобрести квартиру по отдельным договорам.

В этом случае стоимость доли и иные условия придется согласовывать в индивидуальном порядке.

Отдельная доля — отдельная цена.

Рассмотрим порядок покупки отдельных долей:

1. продавец доли направляет письменное уведомление в адрес каждого дольщика — в течение 30 дней другие собственники могут выкупить долю на преимущественном праве;
2. если другие дольщики не покупают долю, договор направляется на удостоверение в нотариальную контору;
3. удостоверенный договор регистрируется через Росреестр или МФЦ;
4. после регистрации вы получаете выписку ЕГРН на отдельную долю.

Отметим один нюанс.
Указанный порядок нужно обязательно соблюсти при выкупе каждой доли. Если других дольщиков не уведомить о покупке, вам откажут в регистрации и признают сделку купли-продажи недействительной.

После каждой сделки вы получите на руки выписку ЕГРН только в отношении отдельной доли. Соответственно, после совершения нескольких сделок, ваша доля в общей собственности увеличится.

Но это не тоже самое, что покупка квартиры целиком. Регистрация права собственности на всю квартиру возможна только после выкупа всех долей. Тут и обнаруживается загвоздка — последний дольщик может передумать продавать свою долю.

Покупка отдельных долей — это риск. Можно так и не купить квартиру целиком.

Минусы приобретения отдельных долей

Такая форма приобретения недвижимости чревата негативными последствиями. Вам попросту могут отказать в продаже.

Помимо этого, есть и дополнительные недостатки:

• на приобретение отдельной доли практически невозможно оформить ипотечный кредит — денег у банка вы не возьмете;
• на оплату отдельной доли невозможно использовать средства маткапитала — Пенсионный фонд откажет в переводе средств МСК, поскольку приобретение доли не означает улучшение жилищных условий;
• сделки с долями не могут выступать предметом военной ипотеки.

Оформить ипотеку на покупку доли не получится.

Таким образом, приобретение квартиры по отдельным договорам на каждую долю придется проводить за счет собственных сбережений. С учетом риска отказа в выкупе одной или нескольких долей, такой вариант крайне затруднителен.

Источник: http://domkodeks.ru/kuplya-prodazha-nedvizhimosti/prodazha-kvartiry-po-dolyam-odnomu-pokupatelyu

Как выгоднее продать квартиру по долям или целиком какова разница в цене

Очень редкая, но тоже возможная процедура — продажа доли по договору ренты. В этом случае обязательно надо использовать помощь адвоката, чтобы потом из-за такой продажи не было обращения в суд по расторжению ренты. Продать долю в неприватизированной квартире Это уже «высший пилотаж».

Хотя, и для такой сделки есть законные варианты: сначала принудительный разъезд, родственный обмен, установление порядка пользования в судебном порядке со следующими мерами, разрешенными Гражданским кодексом и т. д.

; потом можно делать дальнейшую продажу, при необходимости, и покупку необходимого жилья, с доплатами или ипотечными кредитами, многовариантными цепочками встречным обменов между родственниками или заинтересованными гражданами.

Как продать квартиру выгодно

Тогда закон разрешает продавцу-собственнику распорядиться своей долей по собственному усмотрению. Покупатель же в этом случае также станет одним из участников общей долевой собственности вместе с собственником, который отказался продать свою долю.

Внимание При этом по документам владеть квартирой может один из них. Однако распоряжаться недвижимым имуществом супруги могут по обоюдному согласию.

Если один из супругов – официальный собственник квартиры решил квартиру продать, то ему необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второй половины.

Квартира на продажу: делать ремонт или нет?

Оформление процедуры Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд.

Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли. Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).

Продажа части квартиры После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам.
По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку. В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища.

Продать долю в квартире

Важно Соглашение необходимо будет представить в регистрационную службу для госрегистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности за каждым из супругов. В результате совместная собственность прекращается и возникнет долевая собственность.
Каждый из супругов получит на руки Свидетельство о праве собственности на долю в праве собственности.

С долей можно совершать любые сделки, но опять же не забывайте про правило о преимущественной покупке.

Если один из собственников — ребенок Если один из собственников квартиры — несовершеннолетний, то продать его долю ребенка можно лишь с предварительного согласия законного представителя ребенка (родители, опекуны или попечители), которые в свою очередь должны получить разрешение органа опеки и попечительства.

Сделка с квартирой в общей собственности: опасайтесь квартирных захватчиков

Его вместе с родителями приглашают в органы опеки на собеседование. На нем может присутствовать и покупатель жилья.

• Органы опеки оценивают условия проживания несовершеннолетнего на новом месте.
• Разрешение на продажу можно получить по истечении двух недель после собеседования.
• Органы опеки могут отказать в продаже части несовершеннолетнего, если целью ее реализации является приобретение квартиры в рассрочку или на ранних стадиях строительства.

Схема, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка, в дальнейшем ничем не отличается от предыдущих. Продажа доли родственнику Схема процедуры остается той же. В соответствии со статьей 250 Гражданского Кодекса он уведомляет все стороны о своем решении в письменной форме. Если на долю претендуют сразу несколько родственников, то собственник вправе самостоятельно решить, кому достанется его часть.

Как продать долю в квартире — в чем сложность?

А если не уведомить сособственников о продаже доли в квартире? Если продавец не уведомил о продаже своей доли квартиры, а один или несколько сособственников желают ее купить по той цене, которая указана в договоре купли-продажи третьему лицу, они имеют право обратиться в суд в течение 3-х месяцев.

И хотя такая практика редка в свете того, что закон теперь позволяет только нотариальные сделки по продаже долей, в ряде ситуаций это все-таки встречается. Наши адвокаты придут на помощь. Как продать долю и купить на эти деньги отдельную квартиру? Конечно, такие варианты есть не во всех случаях, но при стоимости доли от 50% до 60-70% от того, что хочется — можно.

Единственное условие — время. Как говорится, время — деньги.
Это документ, в котором прописывается:

• намерение продать свою долю в жилье и предложение ее выкупить соседями;
• цена продажи доли;
• размер доли;
• адрес жилья.

Документ следует отправлять по почте с уведомлением и описью его содержимого. В этом случае продавец может избежать споров с недобросовестными соседями.

Если в жилье есть доля несовершеннолетнего, то извещение следует отправлять на его имя в орган опеки и попечительства. Срок на раздумье соседям составляет 30 дней. В этот период они должны определиться со своим решением или написать письменный отказ.

Очень часто встречаются случаи, когда второй собственник категорически против продажи доли жилья второй стороной. В соответствии с законодательством для продажи своей части квартиры согласие второго собственника не требуется.

Однако продавец обязан соблюдать требования ст.

В основном долевая собственность распространена в мегаполисах. После приватизации коммунального жилища и его «раздела» владельцами такой недвижимости могут стать от двух до семи человек.

Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена). Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю.

И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально. Выделение доли Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур.

Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.
Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно.

Классический вариант для такой продолжительной по времени сделки — покупка «не срочно нужного» строящегося жилья, с одновременным проживанием в арендуемом помещении (или в другом собственном). Цель — при сдаче построенного жилья, оно увеличится в цене.
Стоимости продажи построенного по ДДУ жилья хватит на покупку той квартиры, на которую изначально денег не хватало.

Но это — надводная часть. На самом деле цепочка хитрее и сложнее. Здесь используется дополнительная ипотека, банковские проценты за вложенные Вами на счет деньги, страхование сделок и т.д. Подробнее с такими сложными вариантами Вы можете познакомиться на приеме у наших специалистов. Стоимость доли в квартире. От чего она зависит? На стоимость доли в квартире влияет более двадцати характеристик.

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно. Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше).

Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев. Дарственная вместо договора купли-продажи Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить.
Есть классический вариант: продать долю, получить немного денег и на что-то их потратить (немного — потому, что если это не выделенная доля или часть комнаты или квартиры, то стоит она примерно половину рыночной цены). 2. Более сложный вариант: продать долю, эти деньги применить в качестве доплаты для улучшения жилищных условий. 3.

Еще более трудные, но выгодные варианты:

• попробовать вместе с соседями (с сособственниками) продать всю квартиру, применив материнский капитал, субсидии и пр. При этом стоимость доли будет полной рыночной ценой соответствовать стоимости доли;
• понять, есть ли заинтересованные граждане в этой же квартире, и если — да, попробовать предложить им по завышенной цене и пр.

4.

Судебный вариант с реализацией доли по рыночной цене. Причем, вариант исполнимый. Возможно, найдутся и другие варианты продажи.

Наши специалисты помогут Вам в этом.

Этот сегмент рынка не очень «чистый», поэтому крупные агентства недвижимости такого рода сделками не занимаются», — еще раз предостерегает эксперт. Спекуляции с долями – это тоже цель. «За продажу доли в квартире с удовольствием возьмется частный риелтор.

Часто риелторы выкупают эти доли за свои деньги, чтобы в дальнейшем перепродать за бОльшие. Для частных риелторов доли в квартирах – это очень ликвидный товар», — говорит Елена Щепкина (ГК «Премьер»).

Кто-то покупает долю, чтобы получить регистрацию. Насколько оно выгодно, — читайте определение Верховного суда. Может случиться так, что долю купите, а вас не зарегистрируют.

Кому-то надо «закрепиться» на хоть какой-нибудь жилплощади, но со вселением опять-таки проблемы – от бытовых (тех же скандалов) до юридических. Вновь отправляем к определению Верховного суда, делайте выводы.

Источник: http://yuridicheskaya-praktika.ru/kak-vygodnee-prodat-kvartiru-po-dolyam-ili-tselikom-kakova-raznitsa-v-tsene/

Как продать квартиру, если один собственник против?

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю. Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли. Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

Как продать квартиру в общей долевой собственности: алгоритм действий и полезные советы

Примерно 95% квартир в России находится в долевой собственности. Столкнуться с проблемами при продаже такой квартиры, по сути, может каждый гражданин.

В идеале достигается общее согласие между всеми совладельцами, и жильё продаётся по рыночной цене. А вырученная сумма делится согласно долям. К сожалению, такой вариант развития событий крайне редок.

В большинстве случаев переговоры заканчиваются ссорой и обращением в суд. Судебные издержки, траты на оценку жилья, заказ технической экспертизы, обращение к юристам и адвокатам – квартирный вопрос ощутимо бьёт по финансовым сбережениям всех участников конфликта. Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют приложить максимум усилий и проявить всё возможное терпение, дабы решить возникшую проблему полюбовно, по обоюдному согласию.

Если кто-то из собственников выскажет несогласие, единственным выходом из ситуации будет продажа доли постороннему человеку. Продавец в этом случае потеряет часть суммы, полагающейся за долю согласно рыночным расценкам. Спорные квадратные метры обычно продаются за 30-45% от рыночной стоимости.

В некоторых случаях сообщение о том, что планируется продажа третьему лицу, отрезвляет особо несговорчивых совладельцев (никому неохота делить кров с посторонним человеком) и продажа всей квартиры проходит успешно.

По закону выставленную на продажу долю в течение месяца может приобрести другой собственник жилья (совладелец).

Оценка стоимости

После достижения согласия касательно продажи, необходимо обратиться к оценщикам. Эти специалисты не выставляют цену «на глаз», как это могут сделать собственники, желающие получить максимальную выгоду. Оценщики обязательно анализируют рынок и делают соответствующие расчёты. Конечная сумма необязательно будет самой выгодной и высокой, но зато по такой цене квартиру с большой долей вероятности купят в ближайшее время.

Следует отметить, что балансовая стоимость, зафиксированная справкой БТИ, иногда значительно отличается от оценочной. Это объясняется другими критериями оценки. Специалист из БТИ не учитывает рыночный спрос и предложение, его интересует лишь износ помещения и его технические характеристики.

Факторы, влияющие на формирование цены (с точки зрения оценщика):

• площадь (чем больше, тем выше цена);
• планировка (наиболее дорогие «сталинки», затем следуют квартиры в панельных домах и не пользующиеся популярностью «хрущёвки»);
• угловое или торцевое расположение снижает цену, а наличие большого холла её увеличивает;
• немаловажен вид, открывающийся из окна, изолированность комнат, наличие лоджии или балкона, снабжение горячей водой (дороже оценивается газовая колонка);
• учитывается состояние всех коммуникаций: водопровода, электрической проводки, канализации, отопительной системы, работа лифтов;
• повышает стоимость близость жилья к транспортным узлам;
• важна безопасность (охраняемая территория, домофон, консьержка);
• основную роль в формировании цены играет престижность района, тип дома (старый или новостройка), ремонт здания (давно делался или нет);
• самые дорогие квартиры расположены в кирпичных домах – этот строительный материал теплее и долговечнее.

Где найти покупателя

Продавец полностью зависит от покупателей – чем их больше привлечено, тем быстрее и выгоднее будет продана квартира.

задача хозяина – вызвать живой интерес у людей и показать квартиру как можно большему их количеству. С этой целью даются объявления в популярные газеты, на интернет-сайты, в агентства недвижимости. Подойдёт в целях рекламы расклеивание объявлений на специальные доски вблизи общественных мест (магазинов, транспортных остановок, подъездов).

Решение о продаже можно огласить буквально всем знакомым. Одноклассникам, коллегам, соседям, дальним родственникам – любой из них может оказаться полезным и найти покупателя.

Эффективно обращение к риелтору – этот специалист работает на себя и всегда заинтересован в скорейшей продаже недвижимости по максимально высокой цене.

Подготовка документов

Для оформления договора купли-продажи потребуется подготовить и предъявить нотариусу следующие документы:

• паспорт;
• домовую книгу, технический паспорт и свидетельство, подтверждающее право собственности;
• свидетельства о браке или разводе хозяев квартиры;
• письменное согласие всех совладельцев;
• свидетельства рождения детей (если они несовершеннолетние, дополнительно требуется разрешение органов опеки);
• справка БТИ с указанием балансовой стоимости и состояния жилья;
  справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (необходимо обратиться в ЖЭК);
• оценка жилья (от риелтора или оценщика);
• лист выбытия (выписка осуществляется в паспортном столе, соответствующая отметка делается и в домовой книге).

Подписание договора

Перед подписанием основного договора о купле-продаже оформляется предварительный, в котором указана цена, срок составления и оформления у нотариуса основного документа, срок выселения (обычно бывший хозяин покидает квартиру в течение 30 дней). Также в документе фиксируется сумма задатка, полученная продавцом. Деньги достаются продавцу в случае отказа покупателя. А двойной задаток выплачивается покупателю в случае разрыва сделки продавцом.

Основной договор заключается в нотариальной конторе. Услуги этого специалиста оплачиваются покупателем.

Процедура включает в себя ознакомление с договором, оплату всех налогов и сборов (в том числе на доход физических лиц), передачу денег продавцу и подписание основного договора обеими сторонами.

Процедура регистрации

Чтобы новый владелец получил право на приобретённую собственность, необходима регистрация в территориальном органе.

Для проведения регистрации требуется предъявить следующие документы:

• заявление о регистрации перехода права собственности;
• паспорта продавца и покупателя;
• квитанцию, подтверждающую уплату пошлины в государственную казну;
• договор купли-продажи – это самый важный документ;
• свидетельство о регистрации прежнего владельца;
• кадастровый паспорт, в котором содержатся технические описания;
• выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии задолженности (с помощью неё проверяется, оплачены ли коммунальные счета);
• если в недвижимость входит доля несовершеннолетнего, требуется разрешение органа опеки;
• согласие на продажу всех совладельцев (так называемое отчуждение в письменном виде).

Уточнить перечень документов можно в конкретном регистрирующем органе.

Получение оплаты

Передача денег от покупателя продавцу фиксируется нотариусом (только после этого производится подписание основного договора).

Ознакомившись с договором и уплатив налоги, участники сделки посещают ближайший к нотариальной конторе банк. Его сотруднику предъявляется сумма и номер договора. Средняя комиссия банка за эту операцию составляет от 1200 до 1800 рублей.

После перевода денег на счёт продавца покупатель получает квитанцию. Она, в качестве подтверждения оплаты, предоставляется нотариусу перед подписанием договора.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/dolevaja/kak-prodat-kvartiru.html