Можно ли продать часть доли в квартире?

Можно ли продавать долю в квартире: как, если два собственника, порядок оформления

В нашей стране действует право собственности на жилую недвижимость. Владелец может распоряжаться своей квартирой или домом по усмотрению. Но можно ли продать долю в квартире, а не всю площадь. Владение частью квартиры накладывает определенные обязательства на проведение сделок.

Порядок возникновения общей долевой собственности и разделение долей в квартире

Не каждый владелец некоторого числа квадратных метров автоматически становится собственником доли. Чтобы точно знать, можно ли продать часть квартиры или совершить любую другую сделку, достаточно проверить договор.

Важно! Собственник доли недвижимости должен иметь на руках документ, в котором указан объем его собственности. Например, право на 1/4  доли или 25% общей площади.

В такой ситуации официальный дольщик становится полноправным обладателем части жилья и может им распоряжаться по личному усмотрению. В соответствии с изменениями в законодательство от 2016 года. с 2020 года вступят в силу корректировки в правила осуществления таких сделок. Но пока они проводятся по привычному сценарию, основанному на наличии факта выделения части собственности.

Правила распространяются на любой тип жилой площади, в том числе на дом. Вне зависимости от принятия решения добровольно или по суду, документ о сделке регистрируется в Росреестре.

Квартира, разделенная на доли

Отличия доли в квартире от комнаты

Дарственная на долю в квартире

Частой ошибкой граждан, которые являются собственниками части квадратных метров, становится мнение, что их границы закреплены за ними изначально.

Например, отец и двое совершеннолетних детей владеют каждый 1/3 трехкомнатной квартиры и уверены в закрепленном праве на одну из них.

Или брат и сестра являются в равных долях владельцами и задумываются, как продать квартиру если 2 собственника на равных «без обид» по обоюдному согласию. Частые споры возникают между мужем и женой при покупке недвижимости в браке при её разделе.

Сегодня собственность может быть долевой и общей. Об этом говорится в статье 244 ГК РФ. Когда доли не определены и не описаны, она остается в общем владении. Узаконить раздел можно добровольно или по суду. В судебном порядке квартиру сделать коммунальной достаточно сложно.

ГК РФ определяет обязательное наличие у каждого отдельной комнаты с входом и, что почти нереально, отдельными сантехническими помещениями. Такие споры легче решаются в отношении частного дома. По этой причине рекомендуется достигать соглашения по обоюдному согласию сторон.

Отличия доли в квартире от комнаты

Если каждому собственнику может быть выделена отдельная комната, такой вариант является одним из самых простых. Но потребуется соблюсти ряд условий:

• площадь может быть только приватизированной;
• в случае, когда в разделе принимает участие несовершеннолетний, обязательно участие представителей органов опеки и попечительства, сделку заверяет нотариус;
• можно выкупить долю, в том числе с вложением материнского капитала, когда в сделке участвует ребенок.

Обратите внимание! Доля может быть признана мизерной и будет принято судебное решение в выплате её обладателю её стоимости.

Каков правовой статус долевой собственности на квартиру

Жилье, у которого есть официальные границы, по закону приобретает статус отдельного. Как только на руках оказываются документы на право долевой собственности, определенная в них площадь участвует в сделках как принадлежащая единственному обладателю.

Сколько человек можно прописать в квартире

На этих условиях выполняется покупка квартиры у двух собственников или любого другого числа обладателей. Один или два продавца выступают независимо друг от друга, какой метраж принадлежит каждому, роли не играет.

Важно! Продавая квадратные метры в квартире или доме, где есть обладатели других долей, в первую очередь потребуется предложить сделку им. Если сособственники не хотят расширяться, свой отказ им потребуется заверить в письменном виде и желательно оформить у нотариуса.

Визуализация договора о продаже доли

Как проводится оценка стоимости доли квартиры

Можно ли продать неприватизированную квартиру

В ситуации, когда есть два собственника квартиры или больше, это становится большим плюсом для покупателя. Половина квартиры или доли, в которой есть другой собственник, не будут автоматически оцениваться по стандартной стоимости.

Право продавать её возникает только, когда о своем праве первоочередного выкупа заявил обладатель другой части. Отказаться должны все сособственники. Это закреплено в 252 статье ГК РФ. Только после получения отказа, можно продавать квадратные метры.

Порядок предложений и продажи сказывается на цене. Стоимость снижается в случае наличия в числе официальных владельцев с правом собственности:

• несовершеннолетних детей;
• представителей социально незащищенных слоев, пенсионеров, инвалидов;
• факт согласия других «соседей», даже когда они подготовили официальный отказ от покупки, но настроены негативно, окажет отрицательное влияние на цену квадратного метра.

Покупка доли жилой площади выгодна покупателю с финансовой точки зрения, но иногда оказывается просто тратой средств из-за отсутствия возможности проживания. При отсутствии согласия всех владельцев, начальный показатель цены способен снизиться в два и более раза.

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Каковы особенности продажи доли, если 2 собственника

Удобнее уточнять, как оформить куплю продажу доли в квартире при наличии у нее поддерживающих сделку жильцов с правом собственности. В такой ситуации действует немного другая особенность. Все этапы оформления должны пройти оба собственника или даже несколько человек. Сегодня не редкость, когда по наследованию квартира или дом переходит в собственность 10 и более племянников, внуков и прочих родственников.

За все этапы потребуется вносить свои средства покупателю. Ему нужно будет платить за получение согласия от каждого собственника и другие шаги перехода жилья к новому обладателю.

Нюансы процедуры продажи доли без согласия других собственников

Реализация собственности проводится по личной инициативе и на первых порах без информирования совладельцев о решении её реализовывать. Покупателя важно сразу проинформировать об особенностях сделки.

Это поможет адекватно согласовать потенциальную стоимость. Составляется предварительный договор с подробным описанием жилья, указанием предполагаемой цены. Но далее потребуется информирование совладельцев. Без них реализовать недвижимость не получится. Если в квартире есть ребенок, обращением в органы опеки рекомендуется озаботиться продавцу.

Обратите внимание! Информирование проводится продавцом. Он передает уведомление сособственникам в письменной форме. На принятие решения получателю выделяется 30 дней, если реакция в письменном виде не поступила, доля может быть продана.

Если хотя бы один будет против, потребуется обращаться в суд с инициацией процесса по отчуждению. В случае согласия, сделка оформляется только на условиях, указанных в уведомлении. Для ухудшения условий сособственнику прописывать на своих метрах сколько угодно других жильцов нецелесообразно. Их мнение при проведении сделки не рассматривается. Даже в случае, когда на площадь регистрируется родственник.

Что входит в список документов для сделки

Процедура продажи доли аналогична любой другой сделке со сменой собственника жилой площади. Потребуется нотариальное заверение. В перечень документации входит:

• паспорт владельца;
• правоустанавливающие документы;
• готовится выписка из ЕГРН как в отношении всего объекта, так и каждой его выделенной доли;
• прикладывается направленное уведомление другим сособственникам, если есть, их отказ от покупки.

Документы передаются нотариусу.

Оформление купли-продажи доли в квартире

Если доля продаётся успешно и все согласования совладельцами пройдены, пакет документов передается нотариусу для оформления процедуры покупки. Сотрудник нотариальной конторы оформляет процедуру перехода собственности новому владельцу. Он делает отметку на бланке договора и вносит данные в нотариальный реестр.

Государственная регистрация проводится в МФУЦ или территориальном отделении Росреестра. Процедуру завершает получение:

• кадастрового паспорта;
• зарегистрированного договора купли продажи доли;
• выписка из ЕГРН.

После завершения сделки сособственники не имеют права чинить препятствия в использовании общего имущества новому соседу. Споры могут рассматриваться в судебном порядке.

Порядок налогообложения

В ситуации, когда будет успешно продаваться часть квартиры, в 2018 году действует стандартный принцип исчисления — 13% от размера полученного дохода. В законодательстве предусмотрены послабления:

• в случае владения более 5 лет, налог не начисляется;
• когда срок обладания составлял 3 года и больше, от выплат освобождаются граждане, получившие жилье по праву наследования, при приватизации или обретении на основании договора о пожизненном иждивении.

Важно! Снизить налоговое бремя нового хозяина указанием меньшей суммы сделки не получится. Статья 217.1 НК РФ указывает, что стоимость не может быть менее кадастровой, установленной на 1 января года совершения операции.

В заключение важно обратить внимание, что при получении согласия сособственников на процедуру, приобретение доли недвижимости является одним из самых выгодных вариантов обретения официальной собственности.

Источник: https://shtrafsud.ru/zhkx/mozno-li-prodat-dolu-v-kvartire.html

Как продать свою долю в квартире — с чего начать

Первого января 2017 года вступили в силу новые изменения в некоторых законодательных актах относительно правил и порядка продажи доли в квартире и другого недвижимого имущества. В большинстве вопросов данные изменения практически ничего не поменяли, а скорее упорядочили многие моменты, которые и так практиковались в процессе реализации жилья.

Но появились два главных нововведения, касающиеся извещения совладельцев имущества, а также нотариального засвидетельствования договоров. Поэтому стоит детально рассмотреть, с чего начать продажу доли в квартире и как оформить сделку правильно.

Что изменилось в законе

Для начала нужно осознавать главные отличия реализации долевой части в квартире от продажи помещения целиком. К таковым относятся:

• В правоустанавливающих документах на недвижимость, например таких, как свидетельство о праве собственности, должна быть указана конкретная доля в общем помещении, которая обозначается через дробь, к примеру: «½ часть» или конкретная комната с точным указанием её площади.
• Все долевые совладельцы жилья имеют исключительное право на первоочерёдную покупку. Соответственно, для того чтобы осуществить сделку, изначально нужно оповестить других владельцев, в противном случает продажа будет считаться незаконной.
• Необходимо более взвешенно подходить к вопросу оценивания продаваемой доли. Ведь в большинстве случаев пропорциональное уменьшение рыночной стоимости целой квартиры на размер принадлежащей доли в помещении, например, на ½ от цены аналогичного объекта, не является правильным.

Важно! Если квартира находится в совместной долевой собственности, но продается целиком, с подписанием договора владельцами всех частей помещения, независимо от их количества, то применяется стандартная процедура оформления продажи квартиры.

Теперь необходимо отметить два главных изменения, коснувшихся долевой продажи недвижимости:

1. Отказ совладельцев необходимо нотариально засвидетельствовать, для чего можно явиться к специалисту с почтовым уведомлением об отправке письма либо осуществить рассылку через нотариуса. В обоих случаях будет составлено свидетельство об отказе использовать преимущественное право приобретения доли. Также, если совладельцы готовы подписать отказ лично, его необходимо оформить у нотариуса.
2. Извещение других долевых владельцев квартиры теперь разрешено осуществлять через электронные объявления в установленной форме на официальном сайте Росреестра.

Таким образом, изменения одновременно усложнили и упростили процедуру. В первую очередь, необходимо учитывать расходы на нотариальное засвидетельствование, которые рассчитываются с учетом процентов от стоимости реализуемой доли, но не могут превышать 20 000 рублей. Оттого, в среднем одно оформление сделки обойдется примерно в 10 000-20 000 рублей.

С другой стороны больше не будет являться препятствием ситуация, когда не удается установить местонахождение хотя бы одного из владельцев доли в квартире для отправки ему уведомления о продаже. Так как если в течение 30 дней совладелец не ответит согласием на покупку реализуемой доли в квартире, собственник имеет право продавать свою часть имущества любому другому лицу.

Важно! Сделка о реализации доли в квартире должна осуществляться на тех же условиях, что были указаны в извещении о продаже, иначе совладелец сможет оспорить договор.

Как оформить извещение о продаже

Согласно Приказа Минэкономразвития от 17 ноября 2016 №-724, извещение владельцев долевого участия на объект недвижимости необходимо осуществлять при помощи электронного объявления на официальном сайте Росреестра. Для этого предоставляется доступ к «Личному кабинету» при помощи Единой системы идентификации и аутентификации.

Далее объявление заполняется в соответствии с установленной формой, где необходимо указать следующие данные:

1. Для физических лиц – полное имя владельца, который выступает продавцом, или регистрационное название организации – для юридических.
2. Классификация объекта недвижимости.
3. Точный адрес, по которому находится квартира. Также допускается любое другое описание её расположения, но только если условная кодификация местоположения отсутствует.
4. Индивидуальный номер кадастрового учёта квартиры.
5. Стоимость, по которой будет реализована доля в помещении.
6. Физический и электронный почтовые адреса, на которые другие собственники квартиры смогут прислать оповещение о желании воспользоваться своим первоочерёдным правом на покупку части квартиры.

Публикация данного извещения осуществляется на безоплатной основе, но объявление будет открыто для общего просмотра любым пользователем Интернета. Помимо этого, другим участникам долевой собственности будет разослано уведомление на их «Личный кабинет», если к таковому у них имеется доступ. По истечению положенного срока ожидания, объявление будет снято с открытого просмотра и перенесено в архив, где будет храниться ещё на протяжении трёх лет.

Важно! Не нужно путать такие понятия, как «долевая» и «совместная» собственность.

• Так как в первом случае имеется в виду объект недвижимости, владельцами которого являются более двух человек, где каждый обеспечен наличием своей доли, указанной в физических границах или обозначенной в виде частей квартиры.
• Во втором случае речь идёт о квартире с единоличным владельцем, но находящейся в совместном пользовании, например, у супругов.

Принцип оценки доли в квартире

Очень важным вопросом при реализации отдельной части в квартире, является стоимость, за которую её можно продать. В большинстве случаев собственники, впервые сталкивающиеся с данной ситуацией, ошибочно полагают, что цена будет определяться из расчёта пропорционального уменьшения рыночной оценки всей квартиры на продаваемую долю.

В некоторых ситуациях подобная формула возможна, но, как правило, оценка зависит от большого количества факторов. К таковым, в первую очередь, относятся:

1. Установлен ли юридически порядок пользования долями, и каким образом – через суд или путём обоюдного согласия.
2. Выполняется ли данный порядок в полной мере или присутствует пассивное противостояние между собственниками.
3. Какой фактический размер выделенной доли – при продаже учитывается только площадь комнаты, которой покупатель впоследствии сможет владеть, без учёта размеров мест общего использования.
4. Сколько всего владельцев имеется у одной квартиры, кто из них прописан, какими долями владеют. Также играет роль наличие зарегистрированных лиц без права собственности.
5. Где непосредственно в квартире расположена комната, право собственности на которую будет реализовано, имеется ли у неё собственный выход на балкон.
6. С какой целью осуществляется продажа и покупка доли в объекте имущества.
7. Наличие рыночной привлекательности квартиры, которая определяется из таких характеристик, как этаж, тип и состояние дома, наличие ремонта, престижность района и других факторов.

На рынке сложилась практика использовать для первоначальной суммы формулу в виде деления стоимости доли от рыночной на два или три. Таким образом, если в двухкомнатной квартире собственнику принадлежит одна комната, то половина рыночной стоимости всей квартиры делится ещё на два или три. После этого начинает осуществляться корректировка.

Так, если в квартире имеется всего два владельца, которые добровольно поделили между собой комнаты и придерживаются установленного порядка пользования имуществом, то вероятность продать одну комнату за половину рыночной оценки целой квартиры достаточно велика. Но если квартира находится в районе с низкой покупательской привлекательностью, а размер продаваемой комнаты намного меньше той, которой распоряжается другой собственник, то цена может снизиться до 1/3 части.

При этом бывают случаи, когда, наоборот, в аналогичной квартире небольшая комната может быть продана по цене 2/3 части объекта недвижимости (как за полторы комнаты). Происходит это, к примеру, если изначально покупателем желает выступить второй собственник, чтобы стать единоличным владельцем всего жилья.

Вам будет интересно:

Порядок продажи доли в квартире;

В какое время выгоднее продавать недвижимость;

Самостоятельная продажа квартиры — с чего начать.

Как продать часть квартиры, если собственник один

Если собственник желает реализовать только часть своей квартиры, к примеру, чтобы, с одной стороны, получить денежные средства с продажи недвижимости, а с другой – сохранить за собой имущество и место прописки, законодательство позволяет осуществить такую сделку. Формально никаких ограничений у единоличного владельца помещением нет. Он сам вправе решить, какую долю собственности выставить на продажу.

Но в таком случае, за исключением извещения совладельцев объекта недвижимости, все остальные правила и особенности долевой продажи сохраняются, а именно принципы оценки и регистрация договора купли-продажи у нотариуса.

Также необходимо помнить, что если ограничиться выделением части квартиры, например, ¼, то впоследствии могут возникнуть сложности с другим собственником относительно установления порядка пользования долями. Поэтому желательно изначально в договоре чётко обозначить, какая комната с указанием её площади будет продана. Также на этапе составления договора продажи можно юридически оформить правила пользования имуществом.

Как правильно оформить продажу доли в квартире

Для того чтобы осуществить реализацию долевого имущества в квартире, необходимо подготовить следующие документы:

1. Свидетельство о наличии права собственности.
2. Документ, подтверждающий основание, на котором была получена собственность – завещание, договор купли-продажи или же дарения, мены, свидетельство о приватизации.
3. Выписка из книги домового товарищества со сроком действия не более одного месяца.
4. Удостоверенное нотариусом свидетельство об отказе использовать преимущественное право приобретения доли со стороны совладельцев – если покупателем выступает третье лицо.
5. Квитанции об оплате госпошлины.
6. Нотариально заверенное согласие на осуществление сделки, если продаваемая доля находится в совместной собственности у супругов или других родственников
7. Паспорта и копии всех участников сделки – продавца и покупателя.

Также могут потребоваться такие документы, как выписка из ЕГРП, справка-характеристика, технический и кадастровый паспорта. Но необходимость наличия данных документов необходимо уточнять у нотариуса, который будет оформлять сделку. Он же предоставит и типовой бланк договора, в котором, по желанию, можно указать дополнительные условия продажи.

Источник: https://1pokvartire.com/kak-prodat-svoyu-dolyu-v-kvartire-s-chego-nachat/

Как продать долю в квартире: 3 способа

Как продать долю в квартире: анализ видов долевой собственности + 3 способа продать свой участок квартиры + преимущества и недостатки подобной купли-продажи.

Согласно статистическим данным, на сегодня большинство жителей России владеют не целой жилплощадью, а только ее частью. Именно поэтому рано или поздно у таких граждан возникает вопрос, можно ли продать долю в квартире.

Безусловно, это возможно. О том, как заключить сделку по реализации своей области помещения согласно законам Российской Федерации, поговорим в этой статье.

Долевая собственность: понятие и виды

Гражданский Кодекс Российской Федерации гласит, что помещение, находящееся во владении нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Такая собственность может быть:

• Совместной – когда супруги, состоявшие в браке, приобрели жильё вместе и оформили его на одного из них без определения границ, положенных каждому отдельному гражданину.
• Долевой – когда владельцы жилья имеют в собственности жилплощадь, разделенную на части.

Таким образом, доля в квартире – это участок помещения, который принадлежит одному из проживающих в ней.

Долю в помещении ни в коем случае нельзя путать с комнатой в коммуналке, потому что последняя является личным владением гражданина России со всеми необходимыми оформленными документами на нее.

Все действия по отношению к долевой собственности, правила ее продажи и покупки регулируются Гражданским Кодексом РФ, а именно статьей №250. Этот законодательный акт регламентирует порядок реализации доли третьим лицам, а также права и обязанности совладельцев имущества.

Долю принято обозначать в виде дроби (1/2, 1/3, 1/10).

В зависимости от того, какой размер она имеет и как исчисляется, выделяют несколько ее видов:

В теории, продать можно каждую из долей, независимо от того, выделенная она или идеальная. Но когда речь идет о выделенном участке, то есть о конкретной комнате, то совершить такую продажу гораздо легче.

Порой владельцы жилья имеют в своем распоряжении всего 1/10 от всей площади, что не позволяет продать ее для проживания третьим лицам, так как она слишком мала. В таких случаях есть шанс продать ее совладельцам имущества или человеку, который нуждается лишь в прописке. Но такой вариант сейчас вовсе не актуален.

В любом случае, доля в квартире – не совсем верное выражение. Потому что даже самая большая часть жилья подразумевает использование подсобных помещений (санузла, кладовки, кухни).

Поэтому чаще говорят именно о доли в праве собственности на квартиру, поскольку четко выделить границы, используемые проживающим в таком помещении, попросту невозможно.

Как продать долю в квартире – выделенную и идеальную?

Согласно действующим законам, какой бы ни была ваша часть, вы все равно можете предпринять такой шаг, как продать долю в квартире. Конечно, когда она выделенная, это сделать намного проще. Ведь идеальную долю вы вряд ли сможете продать третьим лицам для проживания.

Часто такими площадями интересуются криминальные личности, которые покупают идеальную долю за копейки, а потом манипулируют остальными совладельцами жилья, вынуждая их так же дешево продать свою жилплощадь.

Поэтому, во избежание подобной ситуации, нужно в первую очередь определить границы своей жилплощади с последующей возможностью ее продажи.

Выделить количественно объемы своей доли в помещении можно несколькими способами:

1. В судебном порядке своими силами.

   В таком случае вам понадобится собрать необходимый пакет документов и подать заявление в суд, который, изучив все материалы, примет решение о выделении вашей части имущества.

2. С помощью юридических организаций.

   Подобные компании существуют для того, чтобы облегчить ваше участие в процессе выделения помещения.

   Они проводят анализ документации и могут с высокой степенью вероятности предположить, каким будет решение суда по вашему вопросу.

Независимо от того, какой вариант вы выберете, вам необходимо будет предоставить пакет бумаг, на основе которого, будет рассмотрен ваш иск.

Такой пакет документов включает:

• Копию паспорта.
• Копию документов, подтверждающих родственные связи между совладельцами имущества.
• Договор, подтверждающий право собственности на жильё.
• Договор приватизации.

В определенных ситуациях могут потребоваться и другие дополнительные документы, но о них вы сможете узнать непосредственно при подаче иска.

Когда ваше прошение о выделении участка будет удовлетворено, вы можете приступать к процедуре продажи своей части. То же самое касается и граждан, которые и без обращения в суд, имели свою выделенную жилплощадь.

Три этапа продажи своей доли в квартире

Чтобы продать свою площадь, понадобится в обязательном порядке пройти несколько этапов.

Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

№1. Уведомление других дольщиков о своем решении

Этот этап является первым и ключевым в процессе продажи своей площади в квартире. Объясняется это тем, что в соответствии с действующим законодательством, совладельцы имеют право преимущественной покупки вашей части.

Поэтому, приняв решение о реализации имущества, первым делом вы должны сообщить об этом другим дольщикам.

Сделать это можно, отправив заказное письмо или нотариально. Вы можете также объявить свое решение в устной форме, но оно в любом случае должно быть подкреплено соответствующим документом.

Форма уведомления может быть произвольной, но в обязательном порядке в нем нужно указать:

• Свои идентифицирующие данные.
• Размер своей площади в помещении.
• Адрес, где находится имущество.
• Цену, по которой вы хотите его реализовать.

Важно знать, что цена, указанная в уведомлении, должна быть не ниже той, которую вы объявили третьим лицам. Также в письме можете указать период, в течение которого, получатель должен принять решение. Но зачастую это стандартный период – 1 месяц.

За этот месяц совладелец имущества обязуется принять решение и уведомить вас о нем заказным письмом. Это может быть, как отказ от покупки вашего участка, так и желание его приобрести.

*Образец уведомления

Если ваш совладелец изъявил желание выкупить вашу часть, вы можете заключать с ним сделку купли-продажи. Если дольщик отказался от покупки, вы имеете полное право продать свое имущество выбранному третьему лицу.

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры?

№2. Выбор конечного покупателя

Случаются ситуации, когда вы имеете не одного совладельца, а, предположим, три и каждый из них принял решение выкупить вашу часть. В такой ситуации право выбора покупателя остается за продавцом.

То же самое относится и к выбору покупателя среди третьих лиц. Вы в праве выбрать покупателя на свое усмотрение.

Главное помните, что уведомление своих совладельцев является обязательной процедурой. И если вы не будете придерживаться установленного порядка, другой сособственник имеет право подать на вас в суд с подтверждением неправомерных действий в течение трех месяцев с дня заключения сделки.

Если суд признает вас виновным в нарушении закона, вашим дольщикам будет предоставлена возможность для проведения процедуры в соответствии с законом, чтобы они смогли выступить в роли покупателя.

Исключением из права преимущественной покупки является акт дарения. Но только в том случае, если вы действительно дарите свою площадь кому-либо. Если же вы таким способом попытаетесь скрыть сделку купли-продажи, и ваши совладельцы смогут доказать это в судебном порядке, вас снова-таки ждет судебное разбирательство.

№3. Заключение договора о продаже имущества

Когда вы определились с покупателем согласно действующим законам РФ, вы можете непосредственно заключить договор продажи, после чего ваша часть приобретет нового владельца со всеми правами на нее.

На этом процесс продажи выделенной площади можно считать завершенным.

Напомним,

если ваша собственность совсем незначительна, единственным верным вариантом будет продать ее своим сособственникам.

Как продать свою долю в квартире, выделенную в натуре?

Большинство людей, которые хорошенько изучили права и обязанности при продаже своего участка в помещении, скорее всего задались вопросом, а можно ли продать его без уведомления сособственников на законных основаниях? На самом деле можно, если ваш пай будет выделен в натуре.

Доля, выделенная в натуре – это часть принадлежащего вам имущества с четко выделенными границами. Когда вы выделяете свой пай таким образом, право на долевую собственность прекращается, и вы по сути становитесь владельцем коммуналки. Такая ситуация позволяет вам продать свой участок жилья, не оповещая своего совладельца.

На первый взгляд все кажется очень просто. Но существует небольшой нюанс: чтобы выделить долевые собственности в натуре, они должны быть такими, что не несут несоразмерного ущерба имуществу. Проще говоря, каждый дольщик должен иметь отдельное помещение с собственным входом и подсобными помещениями.

Если ваша квартира позволяет провести такой выдел, существует 2 способа выделить части в натуре:

Такой способ продажи своего имущества имеет, бесспорно, много преимуществ по сравнению с обычной продажей своей площади. Но на деле совершить такой раздел квартиры очень сложно, так как если она небольшая и находится на пятом этаже, вы вряд ли сможете обеспечить в ней раздельные входы и коридоры.

Поэтому такой вариант можно иметь в виду, но подходит он больше для частных домов на отдельном земельном участке.

Как продать долю в квартире? Типовая схема по отъему
квартиры через покупку доли.

Консультирует юрист Антон Сорвачев:

Преимущества и недостатки продажи своей доли в квартире

Продажа своих долей в квартирах – частый вопрос, возникающий в сфере продажи недвижимости, и по-прежнему один из самых сложных.

Во-первых, проблемы возникают зачастую на самых ранних этапах, когда идет выдел своих частей из общей площади квартиры. Хорошо, если области имущества примерно одинаковы и составляют отдельную комнату. Если же это не так, все очень усложняется.

Во-вторых, цена определенного участка на порядок ниже, нежели стоимость той же площади в составе целого помещения. Эксперты утверждают, что, продавая квартиру частями, владельцы теряют от 20 до 50% от рыночной стоимости целого жилья. Именно поэтому подобные сделки весьма сомнительны.

Как выгодно купить квартиру: 4 рекомендации

Но и такая ситуация имеет свой плюс. Заключается он в том, что, если у вас возникла необходимость продать свою долю, вы можете сделать это в рамках действующего законодательства.

Подводя итог вышесказанному, хочется отметить, что каждый совладелец имущества имеет право продажи своей доли. Важно только знать, как продать свою долю в квартире и придерживаться установленных законом правил.

• Твиттер

Источник: https://yuristotboga.com/prodazha/kak-prodat-dolyu-v-kvartire.html

Как продать долю в квартире

/ Квартира / Доля в квартире

Продажа доли в квартире в силу своей правовой специфики является достаточно сложной сделкой с недвижимостью, связанной с определенными юридическими трудностями. Это связано с тем, что собственник доли не может единолично распоряжаться квартирой и совершать с ней юридически значимые действия без учета мнения других собственников долей.

Однако, как показывает практика, многие долевые собственники не могут договориться между собой и начинают препятствовать продаже одной доли в совместной квартире. Ситуация осложняется и тем, что во многих случаях квартира делиться на доли лишь на бумаге, а в реальности собственники точно не могут указать, где заканчивается площадь одного, и начинается территория другого.

Кроме того, даже при согласии всех собственников, продажа доли в совместной квартире должна выполняться с четким соблюдением всех формальных требований, предусмотренных российским жилищным законодательством.

Правовой режим и законодательное регулирование долевой собственности

В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.

Основная особенность правового регулирования сделок с долевой собственностью – это наличие согласия всех собственников жилья на пользование и распоряжение этой жилой недвижимостью. Владение и пользование долей в квартире отличается от владения, например, одной из комнат.

Сложность состоит в том, что долю практически нереально отделить от других долей границей и запретить другим собственникам пользоваться «чужой» территорией. Доля в совместной квартире записывается в юридической документации в виде дроби (к примеру, ½, ¼ и т.п.).

Чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдение обязательного условия, а именно преимущественного права других собственников на покупку данной квартиры.

Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры.

Порядок продажи доли в общей жилой недвижимости

Итак, чтобы продать свою долю в общей квартире, находящейся в долевой собственности, ее собственник должен:

1. Назначить цену и предложить выкупить принадлежащую ему долю другим собственникам данной квартиры. Для этого ему необходимо известить каждого из собственников в письменном виде о своем намерении продать долю в общей квартире, а также указать в уведомлении цену и другие важные условия продажи;
2. Если кто-то из собственников выразит желание купить долю в квартире, оформить сделку. В этом случае сделка оформляется также, как и при продаже целой квартиры;
3. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части в квартире посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права выставлять квартиру на продажу в течение 1 месяца. По истечении одного месяца продавец может продать долю любому покупателю, если никто из других владельцев общей долевой собственности за это время не приобретет продаваемую долю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли.

При продаже доли постороннему лицу собственник, как правило, должен вместе со всеми остальными документами представить в регистрирующий орган отказ остальных собственников (в письменном виде) либо документы, подтверждающие, что все собственники получили соответствующее уведомление о продаже доли в общей квартире более месяца назад, и никто из них не изъявил желания приобрести отчуждаемую долю.

Если сразу несколько владельцев долевой собственности изъявили желание выкупить продаваемую долю, собственник по собственному желанию может выбрать, кому из них он продаст принадлежащую ему долю.

Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.

Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.

Как уже говорилось, владелец доли в общей квартире может столкнуться с определенными трудностями при отчуждении своей доли. Прежде всего, они связаны с нежеланием других собственников квартиры на продажу ее части другим лицам, даже если они не намерены сами выкупать эту долю.

На практике, нередко бывает, что участники долевой собственности специально уклоняются от получения уведомления, в котором заявлено о продаже доли в общей квартире. В результате, владелец доли, желающий ее продать третьему лицу, не может зарегистрировать сделку, так как у него нет ни письменного отказа других владельцев квартиры, ни подтверждения того факта, что они получили уведомление о намерении продать долю.

Еще сложнее обстоит ситуация, когда владелец отчуждаемой доли не знает адресов местонахождения других собственников, и, следовательно, не может направить им письменное уведомление. В этом случае закон разрешает направить письменное уведомление по последнему известному ему адресу. Однако в этом случае нельзя исключать того, что владельцы других долей попытаются оспорить правомерность совершения сделки по продаже доли в общей квартире, обратившись в суд.

В названных случаях продавцу доли рекомендуется собрать как можно больше письменных доказательств того, что он сделал все от него зависящее и предпринял все возможные меры для того, чтобы известить всех собственников общего жилья о своем намерении продать долю. Это поможет ему доказать в суде свое право на продажу доли постороннему лицу в случае возникновения спора.

Бывают и такие случаи, когда другие владельцы долевой собственности намеренно затягивают процесс продажи. Для этого они дают согласие на покупку доли, не собираясь ее выкупать.

Узнайте, на какой налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку вы сможете рассчитывать.

Как создать товарищество собственников жилья подробно рассказано в этой статье.

В некоторых сложных случаях, когда собственнику доли по каким-либо причинам не удается продать свою часть недвижимого имущества, используются следующие схемы продажи:

• обращение в суд с требованием выкупить свою долю. Закон допускает, что в случае невозможности совместного использования общей квартиры (например, в однокомнатной квартире), находящейся в долевой собственности, владелец меньшей доли может в суде, при отсутствии соглашения, потребовать от другого владельца выкупа своей доли;
• оформить договор дарения. Сложность оформления сделки по продаже доли в квартире привела к тому, что продавцы вынуждены совершать эту сделку под видом дарения, так как владелец доли при ее дарении не должен уведомлять других дольщиков. В этом случае стороны купли-продажи подписывают договор дарения, а деньги передаются или непосредственно продавцу, или через депозитарную банковскую ячейку.

Другие участники долевой собственности могут попытаться оспорить данную сделку в суде, но, на практике, им будет очень сложно доказать, что произошла именно продажа части долевой собственности, а не дарение. Однако используя данную схему, нужно помнить, что при дарении возникнет обязанность уплатить налог на дарение.

Еще один вариант, который сведет к минимуму возможность оспаривания сделки, это «подарить» покупателю небольшую часть доли (например, несколько квадратных метров), а потом предложить ему, как одному из собственников общей квартиры, выкупить оставшуюся часть.

Аналогичный вариант продажи части в долевой собственности – использование договора залога, когда документально покупатель выступает залогодержателем данной доли и получает ее в результате «неисполнения» должником (продавцом доли) обязанности выплатить долг.

Используя данные схемы, продавцу и покупателю доли в квартире, находящейся в долевой собственности, не стоит забывать, что данные сделки все-таки могут быть признаны судом притворными.

Таким образом, самое сложное в продаже доли в общей квартире – это уведомление других собственников и соблюдение их преимущественного права выкупа данной доли в общей собственности. После того, как остальные дольщики согласились или отказались выкупить долю, процесс купли-продажи доли ничем не отличается от продажи всей квартиры.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/dolya-v-kvartire/kak-prodat.html