Как продать ипотечную квартиру | Пошаговая инструкция по продаже ипотечной квартиры
Продать квартиру вроде бы просто: нужно найти покупателя, согласного на вашу цену, и собрать документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений. Но что делать, если квартира, которую вы намерены продать, приобретена по ипотеке и находится в залоге у банка? «Кредиты.ру» изучили способы решения этой проблемы.
Продать квартиру вроде бы просто: нужно найти покупателя, согласного на вашу цену, и собрать документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений. Но что делать, если квартира, которую вы намерены продать, приобретена по ипотеке и находится в залоге у банка? Credits.ru изучили способы решения этой проблемы.
«Пиратский» способ: продажа без согласия банка
Для осуществления этого способа необходимо, чтобы сумма личных (не заемных!) средств покупателя, которые он намерен вложить в приобретение жилья, превышала ваш ипотечный долг. Тогда, в соответствии с гражданским законодательством, вы можете заключить с покупателем договор задатка (относительно задатка Credits.ru советуют внимательно ознакомиться со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ).
Получив от покупателя квартиры задаток в размере остатка ипотечной задолженности, вы отправляетесь в банк и заявляете о намерении досрочно рассчитаться по кредиту. На формальное закрытие банком кредитного договора и снятие с квартиры обременения (залога) в среднем уходит 5-7 дней. После этого вы получаете полное право распоряжаться квартирой и оформляете сделку с покупателем. Естественно, в договоре будет указана цена за вычетом той суммы, которую покупатель уже внес вам в виде задатка.
У этого способа есть ряд недостатков
1. Снятие залога подразумевает полный расчет с банком до истечения срока ипотеки по договору. Но если в кредитном договоре предусмотрен «мораторий» на досрочное погашение, то банк может на законных основаниях отказаться от принятия денег. И в этом есть свой резон: для банка гораздо выгоднее получать ежемесячные взносы и проценты, чем досрочно «освободить» заемщика и лишиться залогового имущества. Правда, ограничительный период на погашение кредита редко превышает 6-12 месяцев.
2. Покупая ипотечную квартиру по данной схеме, покупатель сильно рискует. Ведь он отдает продавцу солидную сумму, а залог, между тем, пока не снят, и сделка не заключена. В самом деле: если продавец выплатит долг банку, а затем откажется продавать квартиру, возвращать задаток придется через суд.
И хорошо еще, если продавец не исчезнет, за несколько дней продав освобожденную от залога квартиру кому-нибудь другому. Так что соблазнять покупателя приходится выгодной для него ценой: обычно на 10-15% ниже рынка. И это при том, что значительная часть вырученных денег все равно отойдет банку.
Но если ваша основная цель – рассчитаться с банком и не попасть в «черный список» заемщиков, не выплативших ипотеку, этот способ вполне приемлем.
При сделке с «пиратской» продажей ипотечной квартиры основные риски ложатся на покупателя. Но для продавца потеря в цене составит 10-15 %.
Способ «Две ячейки»: эффектно и не очень дорого
Для осуществления этого способа необходимо, во-первых, официальное согласие банка на продажу квартиры заемщика, вторых – наличие в банке отработанной схемы продажи такого типа.
Найдя покупателя на квартиру, вы заключаете с ним договор купли-продажи. Когда договор отправляется на регистрацию в Государственную регистрационную палату, вам необходимо арендовать в банковском депозитарии две ячейки. В одной из них будут находиться деньги покупателя в размере вашего ипотечного долга, предназначенные банку. Во второй – остаток денег покупателя, которые вы сможете получить после погашения ипотеки. Все время регистрации договора (обычно 14 дней) деньги остаются в ячейке. Но это не равнозначно их зачислению на счет.
После того, как договор будет зарегистрирован, покупатель становится собственником квартиры, находящейся в залоге. Что происходит дальше? Представитель банка открывает первую ячейку и переводит деньги на расчетный счет. Затем оформляет погашение ипотеки и выдает покупателю необходимые документы для снятия обременения (залога). И только после этого открывается вторая ячейка, чтобы свои деньги мог получить продавец.
У этого способа существенных недостатков нет. Все стороны довольны: продавец получает свободу от долговых обязательств и остаток денег, банк – возвращает свои деньги, покупателю достается квартира и… хлопоты по снятию залога. Но хлопоты эти скорее приятны, поскольку не влекут риска лишиться нового имущества: ведь сделка проведена официально. Главное – добиться согласия банка.
Способ с аккредитивом: громоздко, но надежно
Как и в предыдущей схеме, прежде всего необходимо получить согласие банка и найти покупателя, который согласиться приобрести квартиру в залоге.
Затем в банке открывается аккредитивный счет. Именно через него будут производиться все расчеты по сделке. При этом заранее оговаривается круг лиц, имеющих доступ к счету, суммы, которые могут быть сняты, документы, которые необходимо предъявить и все дополнительные условия.
Деньги покупателя зачисляются на аккредитивный счет перед началом сделки купли-продажи. Пока договор проходит регистрацию, банк осуществляет подготовку к процедуре снятия залога.
Таким образом, снятие залога происходит одновременно с переходом права собственности от продавца к покупателю. По итогам, банк забирает свою часть денег, равную ипотечному долгу, а после этого доступ к счету получает продавец и снимает остаток.
Недостаток этого способа в том, что расчеты через аккредитив обходятся значительно дороже, чем аренда банковской ячейки. По сложившейся практике, их оплачивает покупатель, однако на данном этапе зачастую начинается самый бешеный торг, и сделка может развалиться из-за «пустяковых» нескольких тысяч рублей. Поэтому очень важно заранее выяснить все предстоящие расходы и договориться, кто за что платит. Кроме того, за обналичивание аккредитива (снятие средств со счета) банк удерживает процент (размер его индивидуален в каждом банке).
Справка
Аккредитив – обязательство банка, предоставляемое по просьбе клиента, произвести платеж в пользу третьего лица. При этом получатель платежа (бенефициар) должен предоставить в банк документ или документы, предусмотренные условиями аккредитива.
Вместо эпилога
Продажа ипотечной квартиры чаще всего связана с утратой возможности выплачивать кредит. Попасть в подобные печальные обстоятельства рискует каждый заемщик, взявший ипотеку «под зарплату»: увы, российский рынок труда нестабилен. Самое главное – принять решение о продаже самостоятельно, не дожидаясь, пока банк предъявит претензии и сам выставит квартиру на торги. В этом случае определять правила игры будет кредитор. Но даже если вы уверены, что безработица вам не грозит, лучше заранее продумать отходные пути и подыскать схему реализации заложенного имущества.
Анастасия Ивелич, редактор-эксперт
Источник: https://credits.ru/publications/364137/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/
Как можно продать ипотечную квартиру | 2026
Решение о продажи квартиры, находящейся в залоге, не всегда спровоцировано исключительно финансовыми трудностями. В ряде случаев это банальный обмен. Например, новенькой однокомнатной квартиры в залоге на старенькую трешку. И стоимость квартир одинаковая, и желание переехать непреодолимо, а ипотека мешает.
В этом случае стоит проанализировать возможные варианты избавления от бремени ипотеки.
- Самый простой способ – это найти клиента на квартиру желающего его приобрести за наличку. Ситуация проста тем, что разрешение банка вовсе не нужно. Кредит гасится – права собственности переходят покупателю. Нюансы только в оформлении. Здесь может быть использовано нотариально заверенное обязательство.
- «Правильный» способ – попросить разрешения у банка. В этом случае придется идти на все его условия, в том числе работать только с предложенным агентом, переплатить придется около 5% от остатка кредита. Если сумма долга все еще большая, не факт, что продажа недвижимости погасит долг полностью.
- Как вариант, можно использовать перезалог. Т.е. когда имеется другая недвижимость, отвечающая требованиям банка, или планируется ее покупка, то ее можно обременить залогом. Т.о. ипотечная квартира становиться свободной, продается самостоятельно, а вырученная сумма гасит долг.
Для многих из нас будет полезной информация о том, что выплачивая непосильный ипотечный кредит, существует уникальная возможность не только продать квартиру в ипотеке, но и при этом еще заработать на продаже.
Согласно законодательству, недвижимость под ипотекой продать без разрешения банковской организации нельзя. Ссылаясь на ст.ст 29, 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 07.05.2013г. за №102-ФЗ, заемщик имеет право только на пользование ипотечным имуществом, при этом он должен содержать его в целости и сохранности, а утрата или кража заложенного имущества наказуема. Ст. 301-303 ГК РФ в таких случаях всегда принимает сторону залогодержателя (банковской организации). Но есть исключения, когда банковские компании могут дать разрешение заемщику на продажу ипотечной квартиры.
Условно, причины, по которым кредиторы хотят продать ипотечную квартиру, можно разделить на три группы:
- когда снизился доход и кредит нечем выплачивать,
- когда появилась необходимость или возможность приобрести более комфортное жилье,
- если заемщик хочет заработать на ипотеке,
Никто не может быть уверен в постоянной стабильности своего дохода. Соответственно, никто не может просчитать, что случиться с ним через год или два. А ипотеку нужно погашать каждый месяц в строго установленные сроки, и неважно, в какой финансовой ситуации Вы находитесь. Поэтому продать квартиру, чтобы поскорее рассчитаться с кредитором и не попасть под ФЗ «Об ипотеке», вполне реальное желание каждого заемщика.
Достаточно часто возникает необходимость в приобретении более комфортного жилья. Люди обзаводятся семьями, рожают детей и взятое под ипотеку жилье становится «маловатым». В этом случаи большинство кредиторов рассматривают вариант продажи залоговой квартиры и приобретение более просторной. И если клиент готов заплатить первый взнос на вторую ипотеку и своевременно сплачивать два взноса, банки утвердительно рассматривают такие варианты.
Нередко случается так, что квартира покупается в «долгостроящемся» доме и когда строительство заканчивается цена на эту квартиру возрастает вдвое, продав ее, можно не только рассчитаться с ипотекой, но и заработать на этом кругленькую сумму денег.
Многие участники так называемого «долевого строительства» хотят продать свое жилье до завершения всех работ по строительству, потому, что переоформить такой договор гораздо проще, нежели заниматься переоформлением уже готового к эксплуатации жилья.
Иногда по каким-либо причинам пропадает необходимость в ипотечном жилье и человек начинает задумываться о том, как бы поскорее продать ненужную квартиру с максимальной выгодой для себя. Но такие случаи встречаются достаточно редкою.
Вторичное жилье, которое находится под залогом, продать гораздо сложнее, приходится значительно терять в цене, ведь сейчас крайне мало желающих, готовых возиться с банковским залоговым имуществом.
Чтобы продать жилье, которое находится в ипотеке, заемщик должен получить на это разрешение банка.
В этой ситуации банк обращает внимание на «обе стороны медали». В первом случаи банк заинтересован, чтобы заемщик, который уже не справляется со своими обязанностями по уплате взносов, поскорее выплатил денежные средства. Но с другой стороны, если банк одобрит продажу ипотеки, он потеряет часть прибыли, которую он должен был получить за использование клиентом ипотечных средств.
Если в договоре ипотеки предусмотрен такой пункт, что имущество в обременении может быть продано, банк обязан дать согласие на продажу. Чтобы клиенты не злоупотребляли в таких ситуациях, банки при выдаче ипотеки предусматривают такой пункт, что продажа ипотечного имущества облагается существенными штрафными санкциями и дополнительными комиссиями.
Но если у заемщика финансовые трудности и он не может дальше выполнять свои долговые обязательства по выплате ипотеки, в интересах банка будет дать ему разрешение на продажу квартиры и не дотягивать дело до судебного разбирательства.
Выделяют такие варианты продажи залогового имущества:
- Досрочное погашение ипотеки. Кредитор приводит нового владельца, который изъявил желание приобрести квартиру под ипотекой, получает от него нужную сумму и досрочно рассчитывается с банком по всем своим финансовым обязательствам.
- Самостоятельная продажа квартиры. В этой ситуации банк сам ищет покупателя и оформляет с ним сделку купли-продажи ипотечной квартиры. Новый клиент выплачивает нужную сумму, а заемщику выдается справка, которая подтверждает выполнение всех обязательств перед банком.
- Продажа ипотечной квартиры с участием банковской организации. Новый покупатель уплачивает необходимую сумму на две депозитные ячейки: погашает ипотеку и покупает квартиру. Обременение банк снимает сам.
- Продажа долговых обязательств. Практикуется так называемая схема перекредитования. Она применяется в том случаи, когда покупатель готов приобрести залоговую квартиру тоже в кредит.
Досрочное погашение
Отыскать нового покупателя, который согласится на досрочное погашение достаточно непросто, ведь каждый из них понимает, что на вторичном рынке всегда есть «прозрачные» юридические предложения, поэтому обременять себя ипотечными квартирами захочет не каждый.
Как правило, досрочное погашение выбирают при ипотеке жилья, которое еще строится. Квартиры в новых домах пользуются большим спросом, поэтому на финишной стадии строительства у хорошего застройщика нет свободных квартир.
Новый покупатель заключает с заемщиком нотариально заверенное соглашение, после чего вносит необходимую для погашения ипотеки сумму. Процесс закрытие ипотеки и снятия обременения на квартиру длится на протяжении 5 рабочих дней. Продавец и покупатель в установленном порядке в регистрационной палате переоформляют договор долевого строительства или же оформляют новый (договор купли-продажи).
Самостоятельная продажа
Не нужно скрывать от нового владельца тот факт, что квартира находится под ипотекой. Заранее ложная информация может натолкнуть покупателя на мысль, что его вводят в аферу.
На самом же деле не все так страшно и плохо, осмотрев квартиру, потенциальный покупатель заявляет сотрудникам банка о своем желании выкупить залог. Уполномоченный работник банка составляет предварительный договор купли-продажи и оформляет его нотариально.
После этого покупатель должен внести нужную сумму для погашения займа в одну депозитную ячейку, а оставшуюся после завершения сделки – в другую.
Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре, с квартиры снимается обременение, банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам.
Продажа с помощью банка
Банк может полностью взять на себя обязанности по продаже ипотечной квартиры, если у заемщика нет времени или же по каким-либо уважительным причинам он сам не может заниматься продажей.
В таких случаях присутствие заемщика не обязательно, снятием обременения будет заниматься банк и потенциальный покупатель. Если после совершения сделки осталась неиспользованная сумма денег, заемщик имеет право забрать ее в депозитной ячейке после завершения всей процедуры регистрации.
Продажа долговых обязательств
Ипотечные квартиры, которые находятся на продаже, притягивают своей низкой стоимостью клиентов, которые хотят взять жилье в ипотеку.
Порядок оформления ипотеки таких квартир совсем не отличается от обычной процедуры:
- покупатель собирает стандартный пакет документов для рассмотрения его в качестве заемщика
- если он получает утверждение, проводят оценку и страхование недвижимости, согласно действующим положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» редакции от 07.05.2013 № 102-Ф3.
Перерегистрацией в Росреестре на нового владельца занимается банк лично. Заемщику нужно будет только подписать соглашение о переуступке долгового обязательства.
Вся процедура купли-продажи квартиры занимает не более 21 дня. 5 рабочих дней идет на снятие обременения и 14 дней на оформление самой сделки.
Источник: https://adne.info/kak-mozhno-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/
Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации
Статья обновлена: 17 декабря 2019 г.
Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге). У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.
Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.
Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.
Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:
Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.
Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).
Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия
- Банк дает согласие на продажу.
Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.
Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.
Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.
- Банк не дает согласия.
Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.
Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.
Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу
Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) если покупатели тоже с ипотекой.
Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий
Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга.
3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. 5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам.
Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи. После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи. 6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки договора купли-продажи с отметкой о государественной регистрации.
Продавцы относят в банк свои зарегистрированные договора. Уже на основании этого, банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.
- Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.
Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.
Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если покупатели по своей вине покупать квартиры, то задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, то они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере. Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.
- Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.
Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.
- Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка
Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke
Как продать ипотечную квартиру?
Один из главных признаков кризиса на рынке недвижимости – растущие долги заемщиков по ипотеке. Что делать, если платить ипотеку вдруг стало не по карману? Выходом из такой ситуации может стать продажа залоговой квартиры.
В банк!
Допустим, человек потерял источник доходов, и выплачивать ипотечный кредит ему стало нечем. Что делать? Куда обращаться? В первую очередь – в банк, выдавший заем. «Когда человек попадает в подобную ситуацию, у него всегда есть возможность либо договориться с банком о реструктуризации существующего кредита, либо принять решение о продаже этой недвижимости», – рассказала Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty.
Если реструктуризация (то есть изменение условий кредита) не решит проблему, остается одно – квартиру, приобретенную в кредит, продавать.
Тяжелый случай
Когда ипотечник не контролирует ситуацию и задерживает платежи по кредиту, дело может дойти до реализации квартиры по решению суда. Это, пожалуй, самый негативный и невыгодный для собственника вариант, так как продажей занимается сам банк. Он ищет покупателя через аукцион, а начальную стоимость жилья определяет суд.
Собственник (продавец), правда, может ее поднять, но если на первых торгах квартира не будет продана, то на вторых цена понизится на 10%. Если и после этого покупатель не найдется, банк сам выкупит квартиру, но уже на 25% дешевле начальной стоимости.
То есть кредит будет погашен, но продавец скорее всего никаких денег не получит.
Сделка на троих
Чаще всего на нашем рынке пользуются схемой реализации ипотечной квартиры, где участвуют три стороны: продавец (собственник квартиры), покупатель и залогодержатель (банк). Порядок действий при этом следующий.
Владелец квартиры должен сообщить в банк о своем решении, объяснить причины продажи и подать заявление о возможности реализации жилья из-под залога. Как правило, банки не возражают. Получив согласие банка на досрочное погашение кредита (допустим, ипотека выдана на 10 лет, а прошло только три года), необходимо найти покупателя, который готов оплатить долг банку до заключения договора купли-продажи (это необходимое условие, так как квартира находится в залоге).
Как искать покупателя – самостоятельно или через агентство недвижимости – продавец решает сам. «Чтобы не доводить дело до крайностей (продажи по решению суда), лучше обратиться к профессиональным риелторам и осуществить продажу на максимально выгодных для себя условиях», – считает Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
Когда покупатель найден, стороны заключают договор задатка, который равен сумме долга банку. Чтоб обезопасить себя, лучше заверить этот документ у нотариуса. Софья Лебедева, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки», обращает внимание на то, что в договоре задатка должны быть обязательно указаны:
— обязательства продавца (он обязан продать квартиру покупателю после снятия с нее обременения в регистрационной палате);
— сумма квартиры и порядок расчетов;
— срок, в который продавец обязан продать квартиру, и срок, в который банк обязуется снять обременение с квартиры.
Далее продавец и покупатель идут в банк для погашения долга продавца. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.
Следующая инстанция – регистрационная палата, куда участники сделки вместе с представителем банка, предъявив пакет документов, обращаются для снятия обременения с квартиры. После этого заключается договор купли-продажи и оформляется собственность в пользу нового владельца. Оставшиеся после продажи денежные средства (за вычетом суммы задатка, то есть долга по кредиту) получает продавец.
Что теряем?
Главный вопрос – много ли теряет заемщик в случае продажи квартиры из-под залога? «Только проценты, которые он заплатил банку за пользование кредитом в период его действия», – поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Многое зависит еще от условий кредитования, от ставки, от того, на каком этапе продается квартира.
Большая часть процентов выплачивается в первые годы, соответственно, чем раньше состоится продажа с начала обслуживания кредита, тем больше ипотечник потеряет денег (так как сумма долга в этот период уменьшилась не намного). Естественно, имеет значение и ситуация на рынке, и текущие цены: если жилье с момента оформления ипотеки сильно выросло в цене, то можно остаться в хорошем плюсе.
А вот тянуть время – себе дороже, за просрочки платежей могут быть дополнительные штрафные санкции от банка.
Как предупреждает Светлана Бирина, иногда квартиру из-под залога приходится продавать с дисконтом – обычно в пределах 10%. Эта мера вынужденная, например, когда сроки поджимают, или когда сумма задолженности со стороны заемщика большая – от 5 млн рублей и выше.
Вариант с обменом
Наверное, в случае финансовых затруднений многие заемщики согласились бы обменять одну ипотечную квартиру на другую, поскромнее, и тем самым уменьшить размеры платежей. Или перевести кредит на другого заемщика-покупателя. Но пока подобных схем банки на практике не предлагают.
«Чтобы поменять одну ипотечную квартиру на другую, необходимо продать жилье из-под залога, получить одобрение на новый ипотечный кредит и приобрести квартиру в ипотеку поменьше и подешевле», – отмечает Мария Литинецкая.
У владельцев дорогих ипотечных квартир есть возможность обойтись и без нового займа. Допустим, жилье бизнес-класса можно продать из-под залога, полностью погасить долг банку, а на оставшиеся денежные средства приобрести квартиру экономкласса – подешевле и меньшей площади.
Источник: https://74sigma.ru/poleznye-materialy/articles/kak-prodat-ipotechnuju-kvartiru/
