Обязательно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Как узаконить перепланировку

Официальное согласование перепланировки квартиры по-настоящему необходимо только если квартира продаётся в ипотеку. В этом случае банк изучает кадастровый и технический паспорта на объект, а сопоставление этих бумаг сразу выявит наличие не узаконенных изменений. Кроме того, банк почти всегда отправляет в квартиру оценщика, который также обязательно заметит расхождения реального положения дел с документацией.

Многое зависит от позиции банка. В последнее время многие кредитные организации готовы кредитовать покупку квартир с несогласованной перепланировкой, если изменения в ней не глобальны.

Бывает, банк в такой ситуации требует от покупателя расписку, в которой тот сообщает, что уведомлён о несогласованной перепланировке и обязуется привести все бумаги в порядок. На этом всё заканчивается. Согласовал ли новый владелец перепланировку, банк, конечно же, не проверяет.

Если банк в сделке не участвует, то кадастровый паспорт, как правило, не запрашивается. Покупатель может и не узнать, что в квартире проведена перепланировка. Но даже если он об этом знает, то, как правило, не требует, чтобы продавец узаконил изменения.

В согласовании не нуждается лишь самое минимальное вмешательство в конструктив квартиры, например замена окон или остекления лоджии. Даже демонтаж двери из дверного проёма может привести к тому что заинтересованное лицо (банк или управляющая компания) потребует, чтобы изменение было узаконено. Особенно, если дверь ведёт из жилого помещения в кухню с газовой плитой. То же самое касается демонтажа стенного шкафа. Формально согласовывать ёго надо, но часто официальные инстанции закрывают на это глаза. Впрочем, масштабность работ и внесённых в квартиру изменений скажется на процедуре согласования.

Если рассматривать перепланировки, нуждающиеся в согласовании, то проектировщики делят их на два типа: первый – это когда не затрагиваются несущие конструкции, в этом случае для согласования достаточно иметь проект, и не требуется заключение о возможности проведения работ. Второй вариант, это когда, например, речь идёт о проёмах в несущих стенах.

Прежде чем планировать подобное надо пригласить на объект специалиста, который даст заключение о возможности переделки, выполнит расчёты и составит список необходимых работ. На основании этого уже будет разработан проект.

Практика показывает, что при грамотном подходе можно сделать и согласовать перепланировку, которая предусматривает проделывание в несущей стене проёма шириной до 3 метров.

Что запрещено при перепланировке

Специалисты насчитывают почти тридцать «нельзя» при перепланировке квартир. Однако большинство из них касаются очень специфических элементов ремонта (монтаж сауны или дровяного камина, перекладка вентканалов и пр.). При проведении «стандартной» перепланировки следует помнить сравнительно немного правил:

1. Запрещаются переоборудование и перепланировка квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

2. Запрещается устройство вентиляционной системы, допускающей проникновение воздуха из одной квартиры в другую, либо объединяющей вентиляционные каналы кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами, запрещается объединение вентиляционных каналов из кухонь, уборных, ванных комнат, совмещенных санузлов, кладовых для продуктов с вентиляционными каналами из помещений с газовым оборудованием.

3. Запрещается прокладка проводов и кабелей в вентиляционных каналах.

4. Запрещается размещение над комнатами и кухней уборной, ванной (душевой) при этом допустимо размещение санузла в верхнем уровне над кухней только в двухуровневых квартирах. При изменении местоположения санузлов обязательно осуществление мероприятий по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, и по необходимости усиление перекрытия. Позиция относительно размещения кухни над жилыми помещениями не так категорична, здесь по усмотрению разрешительного органа при наличии нотариально заверенного согласия нижних соседей вопрос может быть решен положительно.

5. Запрещается устраивать комнаты и кухни без непосредственного естественного освещения, его могут не иметь другие помещения вспомогательного использования.

6. В результате перепланировки не должны появиться комнаты площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м

7. Запрещается устраивать камины на твердом топливе, кроме как в квартирах на последнем этаже жилого дома, либо на любом уровне многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме.

8. Запрещается объединение комнаты с кухней в однокомнатной квартире, если установлена газовая плита.

9. Запрещается перенос радиаторов отопления на балкон и установка «теплых» полов с питанием от общедомовой сети.

10. нельзя объединять несколько комнат в одну

Слабое место при согласовании перепланировок – балконы и лоджии. Владельцу квартиры, например, могут запретить менять остекление лоджии, так как внешний вид здания защищён авторским правом. Также проблемный момент – присоединение балкона к жилому помещению.

Лоджии позволяли присоединять к комнате или кухне до 2005 года, но теперь лоджии и балконы считаются зоной общедомового пользования. Если человек хочет присоединить лоджию к комнате, в УК могут потребовать, чтобы он взял письменное согласие от всех соседей. Выполнить это практически невозможно. Риэлторы и специалисты по согласованию перепланировок вспоминают немало случаев, когда перед продажей квартир, приходилось разделять балконы и комнаты – восстанавливать балконные двери и остекление. Тем не менее, и сегодня бывают ситуации, когда вопрос о присоединении балкона удаётся решить.

Как проясняют проектировщики, сейчас к балконам столь трепетное отношение, потому что в многоэтажных домах они выполняют функцию спасения людей при пожаре. Если балкон отделён от квартиры дверью, то при пожаре есть шанс спастись, выйдя на балкон/лоджию. Пожарные разрешают присоединять лоджии в квартире, если расстояние от квартиры до земли не более 15 м. Либо был случай – согласовали объединение комнаты и лоджии, потому что в квартире была вторая лоджия, оставшаяся изолированной. Пожарные сочли, что для безопасности жильцов этого достаточно.

Ещё одна переделка, которую районная администрация, как правило, согласовывать отказывается – перенос стояков водопровода и отопления. Тем не менее, как пояснил Владимир Бочкарёв, если проект переноса сделан так, что новое положение стояка не создаст проблем для функционирования водопровода/отопления, то согласование получить можно. Разумеется, районной комиссии надо будет представить заключение эксперта и разрешение на переделку от УК (которая отвечает за работу инженерных систем дома). Подобная перепланировка квартиры в одном из домов Екатеринбурга была проведена недавно.

Пошаговая инструкция по перепланировке квартиры

Если действовать строго по закону, то согласовывать перепланировку следует до начала работ, на практике же сначала совершается переделка, потом согласование (иногда спустя несколько лет). Просто обращаясь в официальные инстанции, квартировладелец не говорит, что затеял оформление задним числом.

Постановление о согласовании перепланировки квартиры выдаёт специальная комиссия районной администрации. Поэтому в каждом районе Екатеринбурга существуют свои особенности в процессе «легализации» квартирных переделок.

В некоторый районах для согласования перепланировки достаточно предъявить техническое заключение специализированной организации, в других районах требуют полноценный проект.

Тем не менее, в целом процедура согласования выглядит достаточно стандартно. Ниже приведена пошаговая инструкция для согласования перепланировки, в ходе которой затрагиваются несущие конструкции и инженерные системы дома. Данная инструкция, на первый взгляд, предназначена для тех, кто только планирует перестройку в квартире. На самом же деле, точно по такому же пути идут почти все владельцы квартир, получающие согласование уже де-факто сделанной перепланировки. Ну, может быть, исключаются предварительные консультации.

Шаг 1. Визит в квартиру проектировщика, который даёт заключение о возможности реализации задуманных изменений. Это должен быть специалист с инженерным образованием, работающий в организации, являющейся членом проектной СРО. Если перепланировки простая, то можно просто прийти к проектировщикам и нарисовать на плане БТИ, что планируется сделать, тогда проект делается без выезда, на основании существующего плана БТИ или экспликации объекта.

Шаг 2. Консультация в управляющей компании (УК) о возможности согласования планируемых изменений в квартире.

Шаг 3. Проектная организация (член проектной СРО) готовит проект перепланировки (для этого потребуется план квартиры из БТИ).

Шаг 4. В районной администрации получить список необходимых документов, собрать их и представить на рассмотрение комиссии. Обычно требуются: бумаги на квартиру, проект перепланировки, техпаспорт на квартиру и заявления о согласии на перепланировку от всех жильцов (подробнее можно посмотреть здесь). Кроме того, часто требуется заключение УК о возможности согласования.

Шаг 5. Районная комиссия издаёт распоряжение о разрешении перепланирования помещения. По регламенту на подготовку разрешения отводится 45 дней, обычно это длится месяц. За ускорение процедуры администрация может потребовать «спонсорскую помощь» (платёж проводится официально).

Шаг 6. Проводятся ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом. По их окончании приглашается техник БТИ, который фиксирует изменения и выдаёт новую техинформацию.

Шаг 7. Владелец квартиры предоставляет в райадминистрацию акты выполненных работ (как правило, требуются акты скрытых работ –гидроизоляция пола, монтаж силовых элементов, прокладка инженерных коммуникаций и пр.). Иногда на объект выходит представитель УК, который составляет акт осмотра.

Шаг 8. В райадминистрации получить бланк «Акта о введении в эксплуатацию помещения после перепланировки», заполненный «Акт о введении…» подписать у разработчика проекта и в УК, после чего вернуть акт в администрацию. Там проверяют соответствие проекта и полученной техдокументации, и через 1-1,5 месяца владелец квартиры получает акт, подписанный районной комиссией.

Шаг 9. . Владелец квартиры с актом районной комиссии обращается в БТИ. На основании акта БТИ вносит изменения в существующий план, оформляет новый техпаспорт помещения. Техпаспорт оформляется, в том числе, на электронном носителе – на диске.

Шаг 10. Через МФЦ диск и техпаспорт отправляются в Кадастровую палату.

Шаг 11. В указанный день владелец квартиры приходит в МФЦ и, предоставив расписку о сдаче документов, забирает кадастровый паспорт, в который внесены изменения согласно проведённой перепланировке.

Таблица 1. Накладные расходы по согласованию перепланировки

Узаконить перепланировку через суд

Иногда легализация перепланировки происходит через суд. Это бывает в трёх случаях. Во-первых, в суд может обратиться владелец квартиры по собственной инициативе. Он не идёт в районную администрацию, а подаёт в суд иск о признании перепланировки соответствующей нормам и правилам. К иску прилагается проект и заключение эксперта. Обычно суд доверяет заключению лицензированной организации, делавшей проект, и выносит постановление в пользу заявителя. Еще в двух случаях проведения согласования через суд, владелец квартиры обращается в этот орган уже после общения с районными властями.

Бывает, что в некоторых районных администрациях отказываются согласовывать уже сделанные перепланировки. Чиновники прямо говорят заявителю, что ему следует решить этот вопрос через судебную инстанцию. Если перепланировка сделана без нарушений, то суд решает в пользу гражданина. Бывает другая ситуация: человек обращается в суд после того, как районная администрация аргументировано отказалась узаконить его перепланировку (или утвердить проект). В этом случае суд, как правило, встаёт на сторону райадминистрации.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/kak_uzakonit_pereplanirovku

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: 4 основных варианта

С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать. Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора. Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.

Итак, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой и как это сделать?

Перепланировки, незаконные «по умолчанию»

Некоторые изменения не допускаются законом ввиду их негативного влияния на благоустройство остальных квартир. К таким относятся:

1. Демонтаж капитальных стен.
2. Объединение лоджии или балкона с кухней или жилой комнатой.
3. Объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.
4. Капитальные ремонтные работы, включающие изменения в электрическом, газовом или сантехническом оборудовании, обслуживающем весь дом.
5. Оборудование «теплого пола» с подключением к общей сети элекропитания.
6. Работы по перепланировке с критическим изменением веса межэтажной плиты перекрытия.
7. Объединение санузлов с жилыми комнатами и менять общую площадь квартиры.
8. Ремонтные работы на мансардном этаже с изменениями кровли и эксплуатацией чердака, который считается общей собственностью всех жильцов. Однако допускаются подобные действия при условии предварительного согласования со всеми соседями в доме.

Это те случаи, при которых узаконивание почти невозможно, что может стать серьезным препятствием в процессе продажи. Иногда риэлторы умалчивают факт наличия перепланировки и квартира продается. Все дальнейшие тяжбы с этим объектом возлагаются на покупателя.

Как узаконить перепланировку квартиры? Пошаговая инструкция тут.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: основные варианты

При несложных изменениях останется только внести некоторые правки в технический паспорт жилья. С перепланировкой не возникнет проблем, если она была сделана в целях обоснованного улучшения жилищных условий.

Это такие работы, как:

• Расширение жилплощади за счет коридора или вспомогательной конструкции (антресоли, кладовки).
• Перенос дверного проема на некапитальную стену.
• Снос подоконной части к балкону с целью монтажа раздвижных дверей (без выноса радиатора отопления на балкон).
• Объединение помещения или продел проема без затрагивания несущих стен.

Основные варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Узаконить через суд задним числом

При согласии покупателя, узаконивание перепланировки перед продажей можно не делать. Договор купли-продажи может быть составлен и так. Если при подготовке бумаг возникла необходимость пригласить представителя органов БТИ, то последние имеют право поставить в договоре штамп, обязывающий заняться узакониванием уже нового владельца.

Покупатель же имеет право обратиться в суд, чтобы оформить изменения в квартире задним числом. Если речь о разрешенных трансформациях, то решение принимается по упрощенной схеме, иногда менее чем за месяц. В среднем в 2015 году процедура стоит от 10-15 тыс. и занимает до 6-8 месяцев (если были затронуты капитальные конструкции).

Обращению в суд предшествует подача документов в гос. органы на уровне МВК. Иск подается после их отказа. Подать запрос в обход этих структур не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются — читайте в этой статье.

Сделать 10% скидку

Если перепланировка эксклюзивная и удобная, то квартира продается даже по завышенной цене. Другое дело с проблемными документами: люди боятся покупать квартиры с самовольной планировкой.

Здесь риэлторы обычно предлагают владельцам сделать 10% скидку, чтобы покрыть расходы покупателя на оформление нового техпаспорта. Дальше заключение договора купли-продажи проходит по стандартной схеме.

Вернуть, как было

В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние. Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

Продажа и покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления. В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

Перед покупкой объект осматривает аккредитованный оценщик от банка. Если преобразования жилплощади нерадикальные, специалист одобряет прием жилья в качестве залога по ипотеке.

Обязательная документация для перепланировки

• Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).
• Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.
• Согласие всех совершеннолетних, кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: судебные прецеденты

Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф. Снос не несущей стены в пределах санузла допускается.

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой. Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек. Суд на стороне покупателя, особенно этот нюанс обнаружился постфактум.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

Итог

1. Можно продать квартиру с любой планировкой, узаконенной или нет. Главное, согласовать этот нюанс с покупателем.
2. Если перепланировка качественная, нестандартная и узаконенная, жилье можно продать дороже на 10-15% от среднерыночной стоимости.
3. В 20% случаев квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются даже без осмотра представителями БТИ.

   При таком раскладе сложности могут всплыть только в попытке перепродать недвижимость.

4. 4.В случае незаконной перепланировки, которую практически невозможно узаконить самостоятельно, можно обращаться в специализированные конторы. Это стоит денег, но шансов на благополучный исход дела больше.
5. Если квартира продана, то все проблемы с узакониванием перепланировки ложатся на покупателя.

   До момента, пока новый владелец не решит доказать в суде, что изначально не был уведомлен в незаконности трансформаций в квартире.

6. В 2015 году штраф за неузаконенную и незаконную перепланировку составляет от 3000 руб.

В свете того, что банки начали давать ипотеку на квартиры с «осложнениями», а закон старается защитить будущих владельцев от возможных проволочек с такой недвижимостью, при продаже жилья разумнее действовать в законном поле. Для сторон сделки купли-продажи это единственный взаимовыгодный подход.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете прочесть здесь.

Покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: на что необходимо обратить внимание и какие документы нужны? Смотрите следующее видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/pereplanirovka/prodazha-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-4-osnovny-h-varianta.html