Обмен долями между родственниками в разных квартирах

В этой статье:

Как и на что можно разменять долю в квартире | AMMIS

Время прочтения — 5 минут

Долю в квартире достаточно сложно продать или разменять, потому что это затрагивает интересы других собственников. Чаще всего такая ситуация возникает, когда близкие родственники не могут ужиться под одной крышей или квартира досталась по наследству, а также в случае переезда. В этой статье мы рассмотрим варианты, как и на что можно обменять долю в квартире.

Какой бывает собственность на долю в жилье

Собственность на квартиру может быть разной – совместной и долевой. Чаще встречается первый случай. Это значит, что квартира приобретена в браке, доли у супругов фактически не выделены и определить, на что каждый из них имеет право, практически невозможно. Общедолевая собственность означает, что у каждого собственника имеется свидетельство, где указано, какая же именно доля в собственности на квартиру ему принадлежит, например, ½ или ¼ и так далее. Такую выделенную долю можно продать, подарить или обменять.

В первом случае, когда у вас совместная собственность, вам нужно сначала выделить свою долю, чтобы потом иметь право ее продать или обменять. Как это сделать, мы писали в отдельной статье. Когда у вас будет документальное подтверждение того, какой долей вы владеете, можно ею распорядиться.

Первый вариант – обмен-продажа

Большинство сделок по обмену недвижимость осуществляются путем продажи. Если вам, к примеру, принадлежит 1/3 часть квартиры, закон разрешает вам ее продать и купить другое жилье. Правда, найти покупателя на долю в квартире очень сложно: кто согласится жить с незнакомыми людьми? Существует два варианта, как выйти из этой ситуации.

1. Договориться с собственниками и продать квартиру

Поговорите с другими собственниками квартиры. Вы можете все вместе продать квартиру, разделить вырученные деньги, а затем уже каждый приобретет то жилье, на какое у него хватит средств, возможно, это будет первоначальный взнос при оформлении ипотеки. Так или иначе, этот сценарий развития событий состоится, только если все собственники согласны на продажу.

2. Предложить остальным собственникам выкупить вашу долю

Возможно, другие собственники согласятся выкупить вашу долю – кто-то один из них или все вместе? К тому же, по закону они и так имеют преимущественное право на выкуп вашей доли. Эта сделка очень выгодная. Если, к примеру, вам и вашему родственнику досталась по наследству квартира от бабушки, то родственник, выкупив у вас долю, станет единоличным собственником, а вы сможете использовать вырученные средства на покупку отдельного жилья.

Второй вариант — обменяться подарками-долями с родственниками

Нередко случается так, что какие-то родственники хотят поселиться вместе, а какие-то разъехаться. Им принадлежат равные доли в квартирах в разных домах или даже в разных городах. В этом случае нужно просто составить два договора дарения.

На это не нужно получать согласие остальных собственников квартиры, что потребовалось бы, если бы вы продавали свою долю постороннему человеку. То есть вы просто дарите свои доли друг другу, меняетесь и переезжаете.

Причем обменяться долями родственники могут и внутри одной квартиры, если доли не равны.

Кстати:

Обмен долями в квартирах между родственниками – распространенная сделка. При этом совсем не обязательно быть владельцем большой доли. Главное, чтобы доля была зарегистрирована, тогда ею можно распоряжаться.

Если же вы не хотите оформлять дарственные, то можно пойти путем составления договора мены. Это потребует следующих действий.

Обмен долями в неприватизированном жилье

Если родственники решили обменяться долями в жилье, оформленном по договору соцнайма, то нужно составить соглашение в трех экземплярах и подписать, один из трех экземпляров подать в местную администрацию для регистрации (статья 72 ЖК РФ). Администрация заключит новое соглашение и передаст жилье новым нанимателям в течение десяти дней. Важно подать заявление от имени всех собственников квартиры.

Какие нужны документы для администрации

Копии паспортов всех участников.
Договора соцнайма и ордера на право вселения в квартиры, разрешение администрации на вселение.
Справка о составе семьи в каждой квартире.
Письменное согласие собственников или нанимателей жилья
Если в одной из квартир проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, нужно приложить письменное согласие органов опеки и попечительства.
Квитанции об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Почему могут отказать в обмене

Отказать в обмене могут в следующих ситуациях (согласно статье 73 ЖК РФ):

Одно из помещений находится в аварийном состоянии.
Есть судебное решение, которое закрепляет право на использование квартиры.
Один из домов готовится под снос или нуждается в капремонте.
Один из участников сделки болен хроническим заболеванием, которое представляет опасность для окружающих.
Участник сделки страдает хроническим заболеванием, представляющим опасность для окружающих.
Жилье является служебным.

О доплате

Администрация не учитывает, равны обмениваемые доли или нет. Если вы производите обмен с доплатой и ваши доли не равны, то это нужно зафиксировать в договоре вместе с юристом. Пропишите там сроки передачи денег, после получения денег составьте расписку, договор не нужно приносить в администрацию.

Обмен долями в приватизированном жилье

В этом случае родственникам не нужно согласовывать свое намерение с администрацией. Нужно только зарегистрировать свой договор в Росреестре и оплатить госпошлину. Причем не обязательно привлекать и нотариуса, однако мы советуем обратиться к нему, чтобы потом не было лишних беспокойств. Такие сделки могут стать предметом разбирательств, если кто-то из родственников впоследствии решит оспорить сделку, посчитает, что его интересы нарушили. Нотариально заверенный договор оспорить сложнее.

Какие нужны документы для Росреестра

Договор обмена. Укажите в нем размер долей, их стоимость и описание каждой квартиры.
Паспорта всех участников.
Документы, которые подтвердят ваше родство: свидетельство о браке, о рождении и так далее.
Выписки из ЕГРП, которые подтвердят, что вы собственники долей в квартирах, и что на обеих квартирах нет ареста, залога и другого обременения.
Согласие остальных собственников квартиры на сделку, заверенное у нотариуса.
Согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
Если в одной из квартир зарегистрирован несовершеннолетний или недееспособный гражданин, нужно согласие на сделку органов опеки и попечительства.
Техпаспорта квартир и поэтажные планы домов, экспликации.

Еще нюансы

Несовершеннолетние не могут никому отдать свою долю. Хотя они могут принимать в дар долю с согласия своих родителей или опекунов.
При оформлении дарственной налоги платить не нужно. Со сделки по обмену доли в приватизированном жилье нужно платить подоходный налог:

Если доля в квартире, которую вы получаете, принадлежала собственнику меньше пяти лет (если доля приобретена до 2016 года, то срок – три года).
Если доля в квартире вам передается с доплатой.

Если же рыночная стоимость долей равна и доля принадлежит собственнику меньше трех лет, то при обмене не нужно платить налог. Платить налог нужно сразу после заключения сделки и, подавая документы в Регпалату, прикрепить квитанцию об оплате к пакету документов.

Важно:

Обменяться долями в приватизированной и неприватизированной квартирах нельзя. Администрация не выдаст разрешение на обмен, потому что обе квартиры должны находиться в равном юридическом статусе. Сторонам нужно приватизировать жилье, тогда можно совершить обмен.

Облагается ли налогами сделка обмена долями

Фактически сделка обмена – это объединение двух договоров купли-продажи в один. Сторона, получающая доход в результате сделки обмена, обязана уплатить с него налог. Если возникает обязанность уплатить налог, то возникает и право получить налоговый вычет.

Вывод

Существует несколько вариантов обменять долю в квартире. Можно продать квартиру вместе с другими собственниками и разделить прибыль. Можно продать свою долю другим собственникам и приобрести отдельное жилье. Есть варианты обмена долями с родственниками внутри квартиры и в разных квартирах – как с помощью договора мены, так и процедуры дарения.

Иллюстрации Ammis.ru

Источник: https://krasnodarskiy.ammis.ru/articles/article131

Родственный обмен квартирами между близкими: оформление договора мены

Обмен квартирами между родственниками является одним из законных способов решить жилищную проблему одной или нескольких семей.

Различные варианты родственного обмена жилья могут предусматривать как совершение гражданско-правовых сделок, так и действия, не влекущие переход права собственности на недвижимость.

Законодательная база

Правовое регулирование обмена недвижимым имуществом, в том числе между гражданами с родственными отношениями, осуществляется в рамках следующих нормативных правовых актов:

Гражданский кодекс РФ;
Жилищный кодекс РФ;
Семейный кодекс РФ;
Федеральный закон № 218-ФЗ в части регистрации перехода права собственности.

Помимо этого, обмен квартир может осуществляться путем регистрации по новому месту проживания. В этом случае будут применяться нормативные акты, регламентирующие порядок проведения данной процедуры.

Главами 30 и 31 ГК РФ зафиксированы общие правила совершения сделок мены, который распространяется и на случаи родственного обмена квартир. По правилам гражданского законодательства совершаются сделки мены квартиры, которые принадлежат гражданам на праве собственности.

Регистрация подобных сделок осуществляется органами Росреестра на основании Федерального закона № 218-ФЗ. Однако, таким способом невозможно обменять муниципальную квартиру.

Если происходит обмен между родственниками, занимающими жилье на условиях соцнайма, ключевое значение приобретают нормы жилищного законодательства.

Жилищный кодекс РФ устанавливает перечень прав и обязанностей нанимателя и собственника жилого фонда, которые будут реализованы при оформлении документов на обмен.

Какие варианты обмена чаще используют

Чаще всего родственники используют такой обмен:

квартиры на квартиру;
долями квартиры;
комнаты на квартиру.

Возможные способы обмена недвижимостью между близкими родственниками напрямую зависят от целей, которые преследуют граждане:

улучшение жилищных условий одной или обеих сторон;
получение имущественной выгоды, если обмен с родственниками приватизированными квартирами предусматривает денежную доплату;
переезд в другой населенный пункт или регион страны, если осуществляется междугородний обмен;
решение спора о совместном проживании, если гражданами начат принудительный размен квартиры.

Конкретные способы совершения обмена зависят от указанных причин, а также от правового статуса объекта недвижимости.

Для квартир, находящихся в собственности родственников, таким способом будет совершение гражданско-правовой сделки со взаимной регистрацией прав на вновь приобретенные объекты.

Вариант осуществления мены с участием муниципальных квартир существенно ограничен обязательным требованием о получении согласия собственника фонда или наймодателя. В этом случае отсутствие разрешения не позволит гражданам обменять свою квартиру, ни при каких обстоятельствах.

Еще один способ обмена квартир между родственниками заключается не в оформлении документов с юридической силой на жилые помещения, а во взаимной выписке и прописки граждан.

Такие действия можно совершить только в отношении муниципальных квартир и с согласия наймодателя. Данный вариант является наиболее трудоемким и может быть реализован только при соблюдении множества формальностей.

С чего начинать?

Мена — это комплекс юридически значимых действий и решений, которые родственники должны совершить одновременно с двумя приватизированными квартирами.

Как сделать все правильно, с юридической точки зрения, и провести процесс обмена недвижимостью в короткие сроки? Такую процедуру начинают с определения правового статуса жилых помещений. Далее, граждане должны отдать предпочтение конкретному способу осуществления мены.

Если жилье принадлежит сторонам на праве собственности, совершение сделки начинается с подготовки документов и договора мены. Все необходимые действия при совершении мены между родственными семьями граждане могут осуществлять самостоятельно либо с помощью квалифицированного посредника, юриста или риелтора.

Вариант родственного обмена квартиры на квартиру, находящихся в муниципальной собственности, начинается с получения разрешения уполномоченных органов по распоряжению имуществом.

В этом случае первым этапом обмена будет выступать одновременное обращение граждан к собственнику или наймодателю жилищного фонда.

Куда необходимо обратиться?

Обмен жилых помещений между родственниками должен быть зафиксирован в уполномоченных органах.

Для этого стороны обмена должны обратиться в следующие органы и учреждения:

в органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения объектов недвижимого имущества — если происходит обмен собственных квартир;
органы по управлению муниципальным имуществом — если осуществляется обмен муниципальных жилых помещений между двумя родственными семьями.

Территориальные подразделения Росреестра зарегистрируют переход прав на объекты недвижимости и выдадут новые правоустанавливающие документы (кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН).

Муниципальные учреждения по распоряжению имуществом произведут обмен путем переоформления договоров социального найма.

Какие нужны документы?

Необходимый перечень документов на совершение мены объектами недвижимости также будет отличаться в зависимости от правового статуса жилья и выбранного способа обмена.

В документацию на квартиру, находящуюся в собственности граждан, входят:

свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
кадастровый паспорт;
документ, на основании которого была приобретена квартира (договор купли-продажи, приватизационный договор и т. д.).

Данная документация на жилье должна быть собрана обеими сторонами обмена.

Для переоформления прав на муниципальные помещения от граждан потребуется представить договоры соцнайма и доказательства, что осуществляется родственный обмен квартирами на другую квартиру. Помимо этого, потребуется взять поквартирные карточки для обеих сторон данной процедуры.

Стоимость оформления и сроки

Сколько стоит и за что нужно платить? При совершении сделки мены стороны обмениваются недвижимыми помещениями одновременно, однако, процедура государственной регистрации проводится в срок 7 рабочих дней с даты обращения, а если документы поданы через МФЦ — 9 рабочих дней.

Для совершения регистрационных действий будет необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Если граждане проживают в квартирах на условиях соцнайма и обмениваются помещениями через муниципальные органы, срок оформления документов может устанавливаться местными органами власти.

Как правило, общая продолжительность работ не превышает двух месяцев. Порядок и размер уплаты необходимых сборов и пошлин также устанавливается для каждого муниципального образования.

Возможные причины отказа

Если граждане поменялись жилыми объектами, принадлежащими им на праве собственности, основанием для отказа может выступать только нарушения при составлении договоров. Собственники вправе самостоятельно распоряжаться своим жильем, а ограничение такого права может быть установлено только законом.

Для обмена муниципальным жильем причиной отказа может стать нежелание наймодателя проводить данную процедуру. Кроме того, в ходе проверки документов может быть установлено сознательное ухудшение жилищных условий для одной или обеих сторон, что также повлечет отказ в оформлении.

Некоторые особенности

Для обмена отдельными видами объектов предусмотрены особенности оформления документов. Чтобы обменять комнату в квартире на земельный участок или дом, необходимо чтобы такие разнородные объекты находились в собственности граждан.

Для совершения подобной сделки в отношении жилья при обмене доли квартиры будет необходимо дополнительно подготовить следующие документы:

кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН в отношении участка и дома;
нотариальное согласие владельцев долей в жилом помещении на отчуждении части квартиры.

Можно ли обменять ипотечное жилье без согласия банка? Установленное обременение (залог) в пользу кредитного учреждения требует обязательного согласия залогодержателя, что на практике является труднореализуемым действием.

Как обменять квартиру с приличным износом на новое жилое помещение? Законодательство не запрещает менять старую квартиру на новостройку. Условия таких договоров могут определять сами граждане.

При оформлении родственной квартиры в новостройке взамен старого жилья может быть установлена доплата, соответствующая разнице в рыночной стоимости объектов. Получите бесплатную юридическую консультацию

Источник: https://provashiprava.ru/kvartira/obmen/rodstvennyj-obmen-kvartir.html

Процедура обмена долями между близкими родственниками

Договор о мене или продаже может быть подписан между сторонами самостоятельно или заверен нотариально. Последний вариант позволит специалисту проверить документ, дать рекомендации и отказать в заверении, если в нем присутствуют сомнительные моменты.

Услуга платная, но значительно снижает риски последующей отмены договора. Обратиться к нотариусу рекомендовано, если сделка имеет отличные от стандартной ситуации моменты, например, участие нескольких объектов недвижимости.

Для обмена долей квартиры между родственниками потребуется необходимый пакет документов. В каждом конкретном случае пакет может иметь свои особенности, но базовый комплект состоит из следующих сведений:

документ на право владения объектом;
выписка технического паспорта БТИ;
уведомление с отказом остальных собственников в квартире;
выписка ЕГРН с подтверждением права собственности;
справка о составе семьи;
квитанции о государственных сборах.

Следует учесть, что при сделке дарения доли имущества не требуется получать разрешение остальных владельцев. Дарственная является наиболее демократичным способом передать свою долю родственнику, к тому же не требует уплаты налога.

При нотариальном составлении договора, специалист проверит необходимый пакет сопроводительных документов и даст заключение о правомочности операции. После обращения в Росреестр документы и договор идут на проверку, максимум через 14 дней участники могут получить документы о завершении сделки.

Когда встает вопрос об обмене части в нескольких квартирах, то придется согласовывать вопрос со всеми существующими владельцами по двум адресам. Важным аспектом является то, что доли должны быть соразмерными предложениями.

Часто встречаются сделки по обмену доли на полноценную квартиру. Необходимо включать в текст договора пункт о доплате за разницу метров. Тогда процедура станет законной и не может быть оспорена. Собственник квартиры самостоятельно принимает решение о размере доплаты.

Сделки по недвижимости, владельцами которой являются несовершеннолетние и недееспособные граждане, можно осуществлять исключительно с разрешения органов опеки и попечительства. Обмен долей квартиры между такими родственниками всегда имеет сложности.

Потребуется предоставить доказательства, что сделка принесет пользу и не ущемит права граждан. Надзорные органы всегда строго проверяют предстоящую операцию, поскольку отвечают по закону за грамотное сопровождение.

Долевые сделки всегда проводятся сложнее, чем при единственном собственнике. Порой предстоит предварительно выделить долю, если документы составлены на совместную собственность или свидетельство на право собственности выписано на одного члена семьи. Эта процедура требует времени, в конфликтной ситуации без судебного процесса невозможно обойтись.

В случае собственности, приобретенной в браке, нотариально заверенное разрешение второго супруга также обязательно для совершения сделок с недвижимостью. При разводе может возникнуть вопрос о разделе доли недвижимости, появляются два новых собственника. Вопрос решается в суде и постановление об условиях является основным документом для Росреестра.

Чтобы не беспокоиться о грамотности совершаемых действий, рекомендуется обратиться к посредникам, имеющим практический опыт в данной сфере мены и продажи долевой собственности. Такой шаг позволит намного быстрее совершить сделку и предусмотреть сложные моменты. Услуги риэлтера платные, но эффективность гораздо выше.

У нас есть комната в коммунальной квартире, купленная на материнский капитал. 5 собственников, 3 из них -несовершеннолетние дети. У мужа есть трехкомнатная квартира, где мы все живем. Он один собственник.

Можем ли мы совершить сделку по обмену долями таким образом, чтобы муж оказался единоличным собственником комнаты, а в квартире мы были все 5 собственников в равных долях? Как называется эта сделка. Что для этого надо?

Перейти Компенсация расходов за использование личного автомобиля

Здравствуйте, прошу выразить квалифицированное мнение по данной ситуации.

Возможно вопрос покажется повторяющимся, но к сожалению описанные примеры на сайте несколько отличаются от данной ситуации.

У семьи (Папа, мама, двое детей) по 1/4 общей долевой собственности в квартире (50 кв) в одном из городов МО.

У одного из родителей кроме этого есть еще одна квартира в собственности — 100 кв. в другом городе МО, куда семья переезжает.

Возник вопрос о продаже старой квартиры, в которой доли у двоих детей по 14 ( по 12,5 метров у каждого).

Мы обратились в орган опеки с вопросом: Может ли родитель у которого доля в большой квартире обменяться долями со своими детьми с условием, что дети получат квадратных метров больше, чем они раньше имели ( например, по 15 кв или больше).

В органе опеки ответили, что такая сделка по ст 37 ГК невозможна. Продать детские доли можно только при покупке альтернативной недвижимости, а обменять детские доли возможно только при участии в сделке не близких родственников.

Складывается ситуация, при которой квартиру просто невозможно продать (у семьи нет возможности купить детям другую недвижимость в альтернативу. Обмен между родителями и детьми невозможен). А в другом городе семье квартира не нужна в связи с переездом.

Существуют ли законные способы осуществления обмена долями со своими детьми, при условии улучшения их положения. А также можно ли в этой ситуации как то использовать то обстоятельство, что семья переезжает в другой город?

Заранее благодарю за ответ! Михаил

Мы, Полыхаева Ольга Владимировна, действующая за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Полыхаеву Анну Николаевну, 1991 года рождения (1 июля), проживающая в Астраханской области, Черноярском районе, поселке Каменный Яр, с одной стороны, и Минкина Ольга Владимировна, действующая за себя и своего несовершеннолетнего сына Минкина Кирилла Сергеевича, 1989 года рождения (29 ноября), проживающая в городе Екатеринбурге, по улице Серова, в доме N 32, кв.

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

ХЗ с каким резалтом, суд может установить, что права несоверш. ребенка — собственника не нарушаются, ибо в резалте сделки доля ребенка в абсолютном выражении будет больше, но сделка сама не соотв. требованиям закона по ст. 37 Гк РФ ибо бабушка и внук близкие родственники.

Приватизированные квартиры являются собственностью жильцов. Родственный обмен возможен на основании договора мены, зарегистрированного в реестре, а затем пройденного перерегистрацию в кадастровых органах.

Обмен приватизированных квартир по сути дела является договором дарения, который не требует нотариального заверения, а после перерегистрации каждый участник обмена получит новый тех паспорт. Сегодня договор дарения подлежит регистрации, заверить у нотариуса его можно по желанию, но совсем не обязательно.

В настоящее время законом предусмотрено право несовершеннолетнего гражданина владеть недвижимом имуществом абсолютно в любом возрасте. Заботливые родители, пытаясь обеспечить своих отпрысков жилплощадью, оформляют на детей квартиры, дома и дачные участки, причем наделить малыша жильем можно хоть с самого рождения.

Договор мены доли в праве собственности квартиры (с участием несовершеннолетнего до 14 лет) Договор мены квартиры на долю в праве собственности на квартиру г. [вписать нужное] [число, месяц, год] [Ф. И. О.

полностью], паспорт серии [вписать нужное], N [вписать нужное], выдан [наименование органа, выдавшего паспорт, дата выдачи], код подразделения [вписать нужное], зарегистрированный(ая) по месту жительства по адресу: [вписать нужное], именуемый(ая) в дальнейшем «Сторона 2», действующий(ая) от имени и в интересах несовершеннолетнего(ей)

Для осуществления сделки требуется обязательное согласие всех лиц, живущих в одной квартире с обменивающейся стороной. Процедура обмена регулируется 72 статьей ЖК РФ. Объекты могут находится как в одной квартире, так и в разных населенных пунктах.

Для оформления сделки требуется заключение договора между сторонами. Документ составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон и один передается в местную администрацию.

Для того чтобы совершить обмен неприватизированными долями между родственниками следует подать соответствующее заявление от имени всех участников (не только тех, кто заключает сделку, но и тех, кто владеет соседними долями) в местную администрацию.

Юридическое обеспечение

Существуют законодательные акты, на которые опирается данное действие. Основным законом являются ст.567, 454 ГК РФ в действующей редакции. Сделки с недвижимостью являются важной частью жизни гражданского общества, поэтому им отведено особо тщательное описание.

Отчуждение долевого владения может быть произведено посредством мены и продажи, каждая сделка имеет свои особенности. Согласно ст. 567, меной принято считать фактическое действие по обмену товаров, имеющих разных владельцев.

Продажа доли проводится по правилам ст.454, согласно которому продавец передает товар, а покупатель оплачивает установленную договором сумму. Кроме настоящей статьи, могут быть применены дополнительные правовые установки.

Передача имущества другому собственнику через дарение или куплю-продажу

На практике это наиболее важный вопрос, волнующий участников действия. Требуется ли разрешение от владельцев остальных частей жилплощади? Остальные собственники имеют преимущественное право на приобретение продаваемой доли квартиры.

Предложение делается в письменной форме с указанием основных положений сделки, в том числе стоимости. Если граждане не желают приобретать имущество, то они должны письменно дать отказ. После чего объект выставляется на продажу в открытом доступе.

Если желающих совершить мену также нет, то предложение оформляется подобным образом и может быть выставлено для обмена с посторонними гражданами. Имея на руках отказную от остальных владельцев, собственник части квартиры может поменять ее на другую площадь в иной квартире.

Правила обмена долей квартиры между родственниками не отличаются от общих положений. Независимо от существующих родственных связей, сделка должна быть зарегистрирована надлежащим образом.

Заявление, которое должно быть одобрено администрацией местного управления.
Копии паспорта каждого участника обмена.
Ордера, полученные на квартиры.
Постановление на вселение в новое жилое помещение.
Документ о соцнайме предыдущего помещения.
Выписка, которая разрешает дальнейшее вселение.
Справка, в которой отмечены все зарегистрированные члены семьи.
Согласие всех задействованных членов семьи.

Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.

Способы обмена

Законом установлены два регулируемых нормами способа мены части недвижимости. Простая процедура мены предусматривает составление договора, с прописанными условиями. При доплате за разницу в метраже данные в обязательном порядке включаются в документ.

В настоящее время сделка в статусе мены используется достаточно редко, граждане предпочитают продажу своей собственности. Мена остается актуальной в муниципальном жилье, когда нет свидетельства на собственность.

Фактический обмен можно произвести с помощью стандартной продажи, что позволяет быть более уверенным в юридической чистоте сделки и снизить возможные риски. Потребуется заключить два соглашения по купле-продаже, подавать бумаги на регистрацию одновременно.

Если между сторонами присутствуют сложные отношения, то исключить человеческий фактор поможет функция посредника. Риелтор может выкупить на постороннее имя долю, продать вторую и переоформить документы в требуемом направлении.

Закон РАА

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Источник: https://imdbmedia.info/protsedura-obmena-dolyami-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami/

Договор обмена квартирами между родственниками | Как оформить обмен долями квартир между родственниками

Среди всех договорных отношений в гражданском праве особое место занимают договоры мены. Обмен между гражданами возможен в отношении всех объектов, оборот которых не ограничен государством, но чаще всего касается бартера недвижимости.

Субъектами договора мены могут выступать как посторонние друг другу люди, так и те, чью отношения сформированы родственными связями. Казалось бы, второй вариант обмена должен иметь льготные условия оформления сделки. Однако, это не так.

Родственный обмен квартиры на квартиру осуществляется точно также, как и обмен недвижимостью между другими гражданами. Такое понятие вовсе не закреплено в действующем законодательстве.

Что такое родственный обмен?

Родственный обмен предполагает, что два субъекта, состоящие в родственных отношениях, обменивает между собой имущество разной стоимости.

Это сделка, не предполагающая дополнительных оплат со стороны одного и второго субъекта договора.

В действующем законодательстве нет понятия «родственный обмен». Предполагается, что подобная сделка равнозначна договору мены, который может быть заключен не только между родственниками, но и между чужими людьми на добровольных началах.

Хоть договор мены и не является коммерческой сделкой, но имеет определенные сходства с договором купли-продажи. В нем также возникают продавцы и покупатели имущества, выступающие сторонами сделки.

В рамках договора мены могут быть переданы любые имущественные права, которые не имеют обременения.

Оспаривание сделок, связанных с родственным обменом квартирами, осуществляется в том же порядке, что и любые другие договоры мены имущества.

Основанием признания договора недействительным может быть нарушение правил его оформления или преступный умысел со стороны одного субъекта сделки.

Нормативная база

Обмен квартирами между родственниками отдельно законодательно не регламентируется.

В ст. 567 ГК РФ отражены общие правовые особенности, касающиеся договора мены. Следующие по нумерации статьи рассматривают нюансы отдельных аспектов обмена имуществом между правовыми субъектами.

Каждая из сторон договора мены выступает продавцом и покупателем одновременно.

В ст. 153-162 ГК РФ закреплены основные требования к договору мены. Например, при цене сделки в 10000 рублей, она в обязательном порядке должна быть оформлена в письменном виде.

В ЖК РФ также отсутствуют особые указания на совершение сделки между родственниками. В ст. 72 ЖК РФ закреплена возможность обмена не только приватизированных помещений, но и жилья по договору социального найма.

Читать также: Переоформление квартиры на родственника без налогов

Требования к родственному обмену квартирами

Родственный обмен квартирами предполагает заключение договора мены. Как уже ранее отмечалось, договор должен быть оформлен в письменной форме, если его цена превышает 10 тысяч рублей.

Также в договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

Наименование договора, отражающее предмет сделки;
Информация о сторонах сделки;
Права и обязанности сторон при совершении сделки;
Ответственность за несоблюдение условий договора;
Описание квартир, обмен которыми будет осуществлен;
Условия обмена и обстоятельства оформления свидетельства о праве собственности на новое жилье;
Размер компенсации, если таковая предусмотрена договоренностью сторон.

Как правило, договоры мены, заключаемые между близкими родственниками, не удостоверяются нотариусом. Это происходит ввиду того, что доверие между сторонами существует на высоком уровне и дополнительная защита и гарантия сделки игнорируются.

Договор мены между родственниками не подлежит обязательной государственной регистрации. Стороны сделки обращаются в Росреестр только за регистрацией перехода права собственности на имущество.

Кроме того, сообщать о сделке приходится и в налоговые органы. Обмен квартирами облагается налогами.

Какие документы нужны для обмена?

Кроме составления самого договора мены, сторонам на всех этапах совершения сделки требуется собрать внушительный пакет сопутствующих сделке документов.

В частности, у сторон на руках должны быть:

Заявление от каждой из сторон сделки с указанием ссылки на договор мены;
Паспорта сторон сделки;
Заключенный договор мены за подписью обеих сторон;
Документы на имущество, удостоверяющее его принадлежность к тому или иному субъекту: свидетельства о праве на наследство, бумаги, подтверждающие приватизацию;
Кадастровый паспорт квартир;
Квитанции об оплате государственной пошлины в количестве двух штук от каждой из сторон сделки;
Выписки из реестра недвижимости, подтверждающие отсутствие обременения;
Разрешительные документы на сделку от третьих лиц, которые имею право голоса.

Когда передается имущество, принадлежащее обоим супругам, требуется оформление согласия одного из них на совершение сделки, стороной которой выступает второй из них.

Когда в сделке фигурируют несовершеннолетние субъекты, требуется получение разрешения на сделку от органов опеки и попечительства. Это необходимо для того, чтобы опека проконтролировала отсутствие нарушений прав несовершеннолетних граждан.

Как оформить родственный обмен в 2026 году?

Чтобы оформить передачу квартир между родственниками, требуется пройти множество этапов сделки и несколько инстанций для их удостоверения.

Итак, алгоритм оформления родственного обмена квартирами выглядит следующим образом:

Проведение оценки стоимости жилья. Для этого может потребоваться помощь независимого оценщика. Оценить необходимо как имущество, отчуждаемое по договору, так и ту квартиру, собственником которой Вы становитесь. Это необходимо для того, чтобы обосновать применение компенсационных выплат в случае несоответствия стоимости обмениваемого имущества.
Подготовка квартиры к продаже. Для этого владельцу требуется расплатиться со всеми имеющимися долгами, снять обременение с жилья.
Обратиться в БТИ за выдачей технического паспорта.
Заключить договор мены между сторонами по всем правилам гражданского права.
Осуществить передачу жилья на основании акта приема-передачи.
Оформить государственную регистрацию через Росреестр. Для этого требуется подать туда заявления, копи договора и иные необходимые документы.
Оформить паспорт БТИ на новое жилье.
Обратиться в налоговую с необходимым пакетом документов.
Изменить записи в управляющей компании и ТСЖ, сменить расчетно-кассовые счета.

Регистрация обмена квартирами возможна не только в Росреестре. Стороны имеют право обратиться за этой услугой в многофункциональные центры или на портал государственных услуг.

Срок регистрации договора мены составляет от 10 до 30 дней в зависимости от региона, в котором осуществлен обмен.

Читать также: Универсальное правопреемство

Налогообложение сделки: что платить за обмен?

Считается, что договор мены идентичен в гражданском праве с договором купли-продажи. Именно поэтому у сторон сделки при этом возникает обязанность по уплате налога на доходы в размере 13%.

Налоги, выплачиваемые при этом, могут в некоторых случаях не взиматься. Законодательно закреплены случаи, при которых стороны освобождаются от уплаты налога в 13% на договор мены.

Если граждане не являются налоговыми резидентами страны, для них налог на обмен квартир возрастает до 30%.

С 2017 года освобождаются от уплаты налогов в 13% продавцы квартир, владеющие ими более 5 лет.

Для того, чтобы избежать уплаты налогов, договор мены часто заменяется договорами дарения. При процедуре дарения близкие родственники освобождаются от налогообложения.

Однако, такая рокировка может иметь свои подводные камни. Так, оспорить и отменить сделки по дарению намного сложнее и дольше по времени, чем договор мены.

Частные случаи родственного обмена квартирами

Сложности в процедуре обмена и ее регистрации возникают в результате различия в формах собственности на обмениваемое жилье. Мало того, что оно может быть не приватизировано, так еще обмен может осуществляться только в части небольшой доли жилого помещения.

Как в таких ситуациях оформить обмен квартирами, расскажем далее.

Как сделать родственный обмен приватизированных квартир?

Приватизированные квартиры – это квартиры, право собственности на которые зарегистрировано за их владельцами через процедуру приватизации жилья.

Очевидно, что в этом случае особых трудностей в оформлении сделки быть не может. Это, так сказать, идеальные условия обмена, когда обе квартиры принадлежат на правах собственности своим владельцам.

В этом случае для обмена требуется лишь заключить договор мены, подписать его сторонами сделки и обратиться в отделение регистрационной палаты или МФЦ для перерегистрации прав на новое жилье.

Читать также: Процедура вступления в наследство по завещанию

Аналогичным образом происходит и обмен квартирами между гражданами, которые получили их не через процедуру приватизации, а по наследству, при покупке или иным законным образом.

Если одна из квартир приватизирована, а вторая нет, лучше всего осуществить сначала процедуру приватизации. Для этого требуется подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.

Как обменять жилье социального найма?

Продавать те квартиры, которые принадлежат государству, а не частному лицу, но которыми последние пользуются по договору социального найма, нельзя. Но обменивать их закон вполне разрешает.

Граждане, владеющие государственным жильем на основании договора социального найма, имеют право обменивать свое жилье на такое же, даже в других регионах страны.

Для оформления сделки требуется:

Заключить договор мены;
Подать заявление в муниципалитет с приложением копии договора обмена;
Получить в течение 10 дней ордер из муниципалитета, удостоверяющий право обмена, и зарегистрировать проживание.

Обмен долями в квартирах между родственниками

Обмена долями квартир между родственниками не имеет каких-либо особенностей в сравнении между обменами целыми квартирами. Но для обмена долями необходимо наличие выделенной доли.

Если такая доля не выделена, то обменять ее не представляется возможным даже через судебные инстанции. Именно поэтому для успешного обмена долями лучше заранее выделить свои доли.

Если стороны сделки, имеют доли и соответственно проживают в различных квартирах, в которых кроме них живут и другие собственники долей жилого помещения, провернуть сделку обмена будет непросто.

При проживании сторон сделки в разных квартирах, для договора мены требуется получение согласия собственников оставшихся долей квартир.

Если иные собственники долей квартир будут не согласны на подобный обмен, вопрос будет решаться через суд.

Обмен имущество разрешен действующим гражданским законодательством на основании договора мены. Сделка может быть осуществлена как между чужими людьми, так и между близкими родственниками.

Особых привилегий по оформлению родственного обмена квартирами не предусмотрено. Сделка подлежит государственной регистрации и налогообложению на общих основаниях.

Нюансы в оформлении возникают только при родственном обмене жилья социального найма или долей недвижимости.

Источник: https://legalpeak.ru/obmen-kvartirami-mezhdu-rodstvennikami/