Обмен долями в квартирах между родственниками

Обмен квартиры и ее долей между родственниками

По законам (ГК и ЖК РФ) при родственном обмене не существует никаких льгот. При этом договор мены считается аналогичным договору купли-продажи, причем обе стороны являются продавцами и покупателями. По закону можно производить обмен как приватизированных, так и неприватизированных квартир.

Во времена СССР обмен квартиры часто являлся единственным способом улучшения своих жилищных условий. В настоящее время улучшить место проживания гораздо проще – путем покупки новой квартиры.

Однако и сейчас обмен квартиры является довольно востребованным способом, особенно среди родственников. Такой обмен позволяет одним переселиться в более просторное помещение, а другим – избавиться от излишних коммунальных платежей.

Законодательство

Общие положения об обмене приведены в ст. 567 ГК РФ. В соответствии с ней при обмене каждая из сторон должна передать помещение (товар) в собственность другой стороне в обмен на другое помещение.

При этом обмен производится по правилам, которые верны для договора купли-продажи, а каждая из сторон является и продавцом и покупателем товара (жилого помещения).

Основные требования к договору мены приведены в ст. 153-162 ГК. В том числе необходимости составления договора в письменной форме при цене сделки, превышающей 10000 руб.

В действующем ЖК РФ отсутствует понятие родственного обмена. При обмене квартиры с родственником закон не предполагает каких-то льгот. К участникам договора применяются одинаковые для всех граждан правила совершения обмена.

Наряду с обменом приватизированными помещениями возможен обмен неприватизированного жилого помещения, полученного по договору социального найма, что зафиксировано в ст.72 ЖК.

Порядок оформления

Порядок оформления родственного обмена приватизированных квартир включает следующие этапы. Необходимо:

1. Оценить качество жилья. На этом этапе оценивается необходимость доплаты.
2. Подготовить квартиру к продаже. Устранение обременений, оплата всех задолженностей.
3. Получить технический паспорт БТИ (при его отсутствии).
4. Заключить договор мены.
5. Передать жилье по акту приема-передачи.
6. Подать в Росреестр или МФЦ документы на регистрацию права собственности.
7. Получить выписку из ЕГРН.
8. При необходимости подать документы в налоговую инспекцию.
9. Переоформить документы в управляющей компании.

При наличии в составе проживающих несовершеннолетних граждан необходимо получить разрешение органов опеки. Это связано с тем, что в соответствии с законодательством при таком обмене не должны ухудшиться условия проживания ребенка.

Если он является собственником части квартиры, то при переезде в новую квартиру его доля также не должна уменьшиться.

Например, при переезде из двухкомнатной квартиры, часть которой принадлежит ребенку, в однокомнатную. При этом количество квадратных метров, которое приходилось на ребенка, должно остаться неизменным. Таким образом, ребенок может стать собственником почти всей новой квартиры.

Документы

При обмене требуются следующие документы:

1. Заявления каждой из сторон сделки.
2. Паспорта сторон.
3. Договор обмена.
4. Правоустанвливающие документы на каждую квартиру.
5. Документы, подтверждающие согласие третьих лиц (согласие супруга, владеющего частью недвижимости, заключение органа опеки, подтверждающего, что права несовершеннолетних при обмене не будут нарушены).
6. Выписка из ЕГРН.
7. Квитанции об уплате госпошлины за регистрацию перехода прав собственности.

Налоги

Так как обмен недвижимости приравнивается к купле-продаже, то считается, что каждый из продавцов квартир получил доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Согласно законодательству этот налог составляет 13% от стоимости предмета сделки. При этом можно использовать налоговые вычеты.

Освобождаются от этого налога продавцы квартир, которые владеют ими более 3 лет, а с 2017 года – более 5 лет.

Поэтому иногда более выгодным является не обмен квартиры, а ее дарение, если сделка производится между близкими родственниками. В таком случае налог не взимается.

Опасность замены мены на дарение состоит в том, что при спорах в первом случае собственность вернется к начальным собственникам, а во втором случае придется доказывать незаконность сделки в каждой сделке дарения.

Обмен долями

Обмен долями между родственниками не отличается от такого процесса обмена полной квартиры. При этом для обмена необходимо наличие выделенной доли. Если доля собственности не выделена, то такую долю нельзя обменять даже через суд.

Трудности обмена доли могут возникнуть также в случае, когда родственники проживают на разных квартирах, у которых имеются иные собственники. В этом случае необходимо получить согласие этих собственников. В случае их несогласия вопрос может быть решен в суде.

Особенности обмена квартир социального найма

По ст. 72 ЖК лица, проживающие в квартирах, полученных по социальному найму, также могут произвести их обмен. При этом могут существовать варианты обмена:

• 2-х неприватизированных квартир;
• неприватизированной и приватизированной квартир.

В первом случае обмен происходит по следующему алгоритму:

1. Заключается договор мены.
2. Подается заявление в муниципалитет с приложением договора.
3. В течение 10 дней орган управления рассмотрит вопрос и, в случае положительного решения, выдаст ордер на вселение.
4. Подаются документы на регистрацию.

Во втором случае наиболее простым вариантом является вариант приватизации неприватизированной квартиры с последующим заключением договора мены.

При невозможности приватизации (например, жилец уже раньше осуществлял приватизацию жилища) можно использовать другие подходы. Например, путем вселения в неприватизированную квартиру ребенка и последующим заключением договора о социальном найме. Приватизированная квартира передается через договор дарения или купли-продажи. Но такой путь чреват возможностью потери квартиры из-за нечестности одного из родственников.

Риски

При родственном обмене риски заметно снижаются, так как можно предполагать, что родственники вряд ли будут обманывать друг друга. Однако в жизни бывают разные родственники и различные ситуации, а потому надо знать слабые звенья сделки обмена.

Специалисты рынка считают, что при обмене риски гораздо больше, чем, например, при сделке купли-продажи. Это связано с тем, что обмен выполняется в несколько этапов.

При этом причиной потери времени и денег может служить как мошенничество, так и легкомысленный подход к подготовке и оформлению документов.

Для удачного обмена желательно выполнение следующих условий сделки:

• добросовестность партнеров;
• одновременность продажи и покупки квартир;
• отсутствие квартир, купленных по ипотеке или с использованием материнского капитала;
• отсутствие несовершеннолетних собственников;
• отсутствие недееспособных собственников, а также собственников-алкоголиков и наркоманов.

Выводы

Обмен квартир между родственниками производится по правилам, принятым для всех остальных граждан РФ.

1. Для договора обмена применяются правила договора купли-продажи. При этом каждая из сторон является продавцом и покупателем одновременно.
2. Можно обменивать как приватизированные, так и неприватизированные квартиры.
3. При наличии несовершеннолетних собственников квартиры для регистрации договора мены необходимо разрешения органа опеки.
4. Для уменьшения риска при обмене квартиры желательно, чтобы передача обеих квартир происходила одновременно, а квартира принадлежала одному владельцу, не являющемуся должником банка и не страдающему алкоголизмом и наркоманией.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/mezhdu-rodstvennikami-2.html

Процедура обмена долями между близкими родственниками

В некоторых случаях возникает необходимость совершить обмен долями между родственниками. Эту разновидность договора мены заключают не очень часто, и он обладает существенными особенностями в оформлении, особенно, если доли к обмену предлагаются неравные по стоимости. В нижеследующей статье будет рассмотрено, как заключается и чем регулируется такое соглашение, каков размер взимаемого налога и другие условия.

Каковы общие условия заключения договора мены долей недвижимого имущества?

Понятие договора мены регламентирует 567 статья Гражданского кодекса РФ. Обменному договору посвящена глава 31 ГК РФ, а также некоторые статьи 30 главы указанного кодекса. Правила о купле-продаже имущества, для их применения к договору мены, не должны противоречить положениям 31 главы Гражданского кодекса РФ.

Это соглашение предусматривает предоставление одного вещи в собственность взамен другой. При этом не указано, что обмениваемые вещи (в том числе и недвижимые) должны стоить обязательно одинаково. Просто сторона соглашения, которая получает имущество большей стоимости взамен менее дорогого предмета, обязана выплатить контрагенту разницу между ценами.

ВАЖНО !!! Обмену подлежат доли и в приватизированном, и в неприватизированном жилье, но порядок и пакет представляемых документов будет разниться. Просто к правовому регулированию обмена долями в неприватизированном объекте недвижимости присоединяется, помимо Гражданского, еще и Жилищный кодекс (а именно, его 72 статья). Единственным ограничением здесь будет наличие одинакового юридического статуса недвижимости – либо две приватизированные доли, либо две неприватизированные.

Части объектов недвижимости, находящиеся в различных видах владения (право собственности против социального найма) обмену между собой не подлежат. Ниже будут рассмотрены отличия в процедуре оформления таких обменов.

В основном, прибегают к договору мены частей в разных квартирах, но, при разнице в величине доли, возможен обмен и в пределах одного недвижимого объекта.

Многие граждане уверены, что при обмене долями или в разных квартирах между лицами, состоящими в родственных связях, например, когда собственники дети и родители, применяется иной порядок действий по заключению соглашения. Однако он абсолютно идентичен обменному договору между посторонними лицами.

Если гражданин не хочет платить налог на доходы, то целесообразней заключить договор дарения. Тут близкие родственники в законном порядке освобождены от уплаты в казну налога на доходы физических лиц. То есть передача по дарственной будет более выгодной и нередко договор мены прикрывается именно подобным соглашением. Но дарственных договоров заключают два.

То есть, каждый родственник самостоятельно инициирует процедуру дарения.

Своими особенностями обладает и обмен долями среди наследников одного наследодателя. Заключить обменный договор на имущество, доставшееся по наследству, можно только после принятия этого имущества всеми наследниками. В этом случае должна прилагаться справка о принятии и вступлении в наследство, выданная нотариусом. А для этого придется подождать полгода.

Можно ли обменять долю в квартире, где есть иной собственник?

Да, можно. Но процедура осложняется необходимостью выделения доли в квартире или ином недвижимом объекте. Помимо выдела доли, участник договора мены должен получить согласие основного собственника недвижимого объекта.

В противном случае, такая сделка не может быть совершена ни при каких условиях. Если собственник возражает против такой формы распоряжения долей, то такие разногласия могут быть преодолены в рамках судебного разбирательства.

При этом, скорее всего, в суде потребуется представительство квалифицированным юристом.

В какой форме должен быть заключен обменный договор?

В обязательном порядке для подобного рода соглашения установлена непременная письменная форма. Также соглашение по обмену долями в недвижимых объектах подлежит постановке на регистрационный учет в Росреестре. В связи с этим, потребуется три оригинала соглашения об обмене — то есть по одному каждой стороне, а еще один экземпляр «осядет» в архиве Федеральной регистрационной службы.

Совершение сделки по обмену в ряде случаев должно быть заверено нотариусом.

Какие сведения рекомендуется включить в договор мены?

Утвержденной законодательно формы договора мены не существует. На просторах Интернета существует немало образцов обменного договора, практически идентичных друг другу.

Во всех этих образцах должен присутствовать ряд сведений:

1. Само наименование соглашения, дата и место совершения сделки по обмену. В качестве места заключения просто указывается название населенного пункта, без указания улицы и дома.
2. Все необходимые персональные данные контрагентов по договору.
3. Полное описание подлежащих обмену частей жилых помещений.

   Сколько стоит каждая из долей также должно быть зафиксировано в соответствующем пункте договора.

4. Положения, подтверждающие отсутствие у сторон договора претензий по качеству помещений.
5. Указание на отсутствие у частей недвижимых объектов разного рода обременений (арестов, залога и прочих неприятностей для потенциального собственника).
6. Необходимо разделить расходы касательно заключения договора (например, услуги юриста по составлению договора, государственную пошлину при подаче заявления на регистрации, нотариальная пошлина и т.п.). Как правило, стороны их несут совместно.
7. Указание на переход вместе с правом собственности и всех обременяющих его обязанностей (уплаты налогов, коммунальных платежей и всех расходов, которые будет предполагать распоряжение долей).
8. Срок, отведенный на переезд с территории, подлежащей обмену доли на другое место жительства.
9. Момент вступления в силу данного договора (в этом случае соглашение начнет действовать только с момента внесения в соответствующий реестр сведений о проведенной сделке).
10. Указание на нотариальное удостоверение договора мены.
11. Подписи сторон и их расшифровка.

Для регистрации к договору прикладываются соответствующие документы.

Каковы особенности договора обмена долями в неприватизированных недвижимых объектах?

Это самый приятный и безболезненный вариант обмена частями жилых объектов, не требующий сбора каких-либо дополнительных документов, получения согласия и прочих действий, тормозящих процесс заключения сделки.

Но и при этом варианте обязательна постановка договора на учет в Регистрационной палате.

Соответственно, потребуется предоставить, помимо договора, следующие документы:

1. Правильно заполненный договор мены.
2. Документы, подтверждающие личности участников обменной сделки.
3. Документы, устанавливающие право собственности на данную часть недвижимости.
4. Могут потребоваться документы, фиксирующие степень родства обменивающихся долями.
5. Технические паспорта, причем не на саму обмениваемую долю, а на весь жилой объект в целом.
6. Квитанцию, содержащую сведения о выплате госпошлины.
7. Планы домов, где расположены квартиры, по каждому их этажу. Планы дополняются пояснениями (экспликациями), содержащими различные характеристики помещений.
8. В случае неравной стоимости подлежащих обмену частей жилых помещений потребуется документ, подтверждающий уплату налога на доходы физических лиц со стороны того участника, который получает большую по стоимости долю.

Юридические нюансы обмена долями с участием несовершеннолетних граждан

Многие граждане задаются вопросом, с какого возраста несовершеннолетний может быть участником обменной сделки? По гражданскому законодательству это допускается с 14 лет и не ранее. При этом, хоть несовершеннолетний и самостоятельно участвует в договоре, ему необходимо заручиться письменным согласием своих родителей или попечителя. В противном случае сделка признается недействительной. Исключением является случай объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным до наступления восемнадцатилетнего возраста.

Также, в соответствии с действующими с 2016 года изменениями в регистрационное законодательство, договор мены с участием несовершеннолетнего лица никак не может избежать нотариального заверения. Это является некоей гарантией соблюдения прав несовершеннолетних лиц при сделках с недвижимыми объектами.

ВНИМАНИЕ !!! Одним лишь согласием законных представителей несовершеннолетнего обойтись не получится. Потребуется еще и согласие на проведение сделки со стороны органов опеки и попечительства для того, чтобы подтвердить, что жилищные условия в процессе обмена ухудшены, не будут.

Еще все расходы по заключению такого договора лягут на совершеннолетнего контрагента по данному договору. Условие о равном участии сторон сделки в таких расходах в этом случае неприменимо в соответствии с законодательством.

Каким налогом облагается договор мены между родственниками?

Независимо от степени родства, в отличие от наследования или дарения, налог на доходы физических лиц подлежит уплате. Но только в случае неравной ценности долей недвижимости. Соответственно, обязанность оплатить такой налог в размере 13 % от разницы в стоимости обмениваемых долей возникает у получившего более дорогую недвижимость.

ВАЖНО !!! Единственным основанием освобождения от уплаты налога является срок нахождения предоставляемой доли в собственности у прежнего владельца. Он должен составлять не менее 5 лет.

Полученный доход должным образом декларируется в налоговой службе. Причем оплачивается налог сразу же после получения недвижимости, иначе она не будет зарегистрирована Росреестром.

Особенности обмена долями в неприватизированной недвижимости

Подобный дом-квартира находится в социальном найме, что накладывает свой отпечаток на перечень предоставляемых документов.

Сюда относятся:

1. Документы, подтверждающие личности участников соглашения.
2. Договор, закрепляющий социальный найм жилого помещения вместе с ордерами, на основе которых осуществлялось вселение.
3. Письменное разрешение районной администрации на вселение в квартиры.
4. Справки с указанием составов семей нанимателей.
5. Справки об отсутствии долгов по оплате услуг ЖКХ.
6. Если нанимателей несколько, то от каждого из них требуется согласие на обмен доли.
7. Согласие органов опеки и попечительства, при проживании на данной территории несовершеннолетних лиц.

Таких случаев не так уж и мало:

1. Если жилье предназначено не для личного пользования, а предоставлено в связи с выполнением каких-либо служебных обязанностей. Такой объект недвижимости вообще не может быть объектом никакой имущественной сделки.
2. Подтвержденное соответствующим актом аварийное состояние объекта недвижимости, если оно полностью непригодно для проживания.
3. Объект недвижимости нуждается в капитальном ремонте.
4. Участник сделки является носителем заразной хронической болезни, ставящей под угрозу здоровье иных лиц, которые проживают на территории данной недвижимости.
5. Судебным решением четко определен порядок использования жилого помещения и обмен он не предусматривает.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/obmen/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami

Как родственникам совершить обмен квартирными долями: варианты, налогообложение в 2026 году

Между лицами, состоящими в родстве, обмен квартирными долями (долями другого жилья) происходит по стандартному алгоритму. Расхожее мнение о существовании каких-то льгот в подобном случае не имеет под собой оснований.

Так же, как при иных операциях с жильем, необходима регистрация объектов в Росреестре. Если в ходе сделки кто-то из участников получает прибыль, то у него возникают налоговые обязательства. Ниже собрана информация, которая поможет правильно и быстро совершать такие сделки.

Три варианта родственного обмена долями

Это обмен в результате купли-продажи, мены или дарения. Параметры вариантов представлены в таблице. Все виды сделок соответствуют законодательным нормам. При этом не нарушаются права сособственников и должны выполняться возникающие налоговые обязательства перед государством.

Это супруги, а также кровные родственники — дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры. Но если свои доли в квартире подарили друг другу племянница и тетя, налогообложение остается в силе. Дополнительным плюсом дарения будет то, что не надо получать согласия совладельцев квартиры.

Условия остальных видов сделок (купли-продажи и мены) одинаковы.

Документы, необходимые для обмена долей

Операция по родственному обмену долями недвижимого имущества оформляется записями в Росреестре. Данную процедуру можно совершить в многофункциональном центре. Туда требуется предъявить следующий набор справок и удостоверений:

• паспорта (или заменяющие их документы);
• документы о наличии родственной связи (свидетельство о браке, о рождении, несколько свидетельств о браке и рождении — если речь идет о родственниках через поколение);
• справка из ЕГРН, где указана информация о распределении долей, наличии/отсутствии обременений;
• техпаспорт жилья;
• договор (дарения, купли-продажи, мены), где детально рассмотрены условия сделки, указаны технические характеристики долей, адреса квартир;
• документ, подтверждающий согласие опеки на совершение операции, если одна из сторон — несовершеннолетний или же недееспособный гражданин (инвалид);
• квитанции об оплате госпошлины.

При проведении сделки по типу мены или купли-продажи потребуется получить согласие супруга, а также отказ владельцев остальных долей жилья от покупки обмениваемой доли. После совершения обмена долей и внесения в базу Росреестра корректирующих записей обменявшиеся должны обратиться в управляющую компанию и ТСЖ, чтобы там изменили лицевые счета с учетом новых днных.

Внимание!

Обязательное условие родственной сделки (независимо от ее варианта) — одинаковая форма собственности жилья. Если одна сторона имеет долю в квартире по договору соцнайма, обменяться не получится. Поэтому предварительно квартиру приватизируют — переводят в частную собственность.

Получение согласия совладельцев

Любая сделка нуждается в тщательной подготовке, чтобы предотвратить возможность признания ее недействительной. Не исключение и родственный обмен долями. Если выбран вид купли-продажи или мены, закон предусматривает необходимость письменного согласия на совершение сделки, данного владельцами остальных долей квартиры. Документ должен быть заверен нотариусом.

Форма письменного согласия содержит детальные условия продажи (или мены) долей. Ответа сособственников, согласно букве закона, следует ждать в течение одного месяца. По истечении данного срока можно совершать сделку. Естественно, сделку совершают и при получении письменного согласия от других собственников квартиры.

Внимание!

При дарении между родственниками закон разрешает не обращаться к сособственникам за согласием — можно сразу совершать сделку.

Не надо забывать о роли органов опеки: если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то эти инстанции обязательно проявят бдительность. Без их согласия не получится воспользоваться материнским капиталом или поменять долю ребенка на меньшую.

Родственный обмен в форме купли-продажи

Купля-продажа квартирных долей между родственниками оформляется стандартным документом для этого случая (договором купли-продажи недвижимости). Особо тщательно нужно проработать следующие пункты:

• описание родственных сторон;
• характеристику объекта недвижимости (квартиры), включая технические показатели и стоимость доли;
• порядок совершения сделки;
• обстоятельства непреодолимой силы и порядок наложения штрафов при нарушении условий.

Родственный обмен в форме мены

Заключается договор мены. Оформляется данный документ в одном экземпляре (нотариально заверенном), который идет на регистрацию в Росреестр. Если стороны хотят иметь договор на руках, можно сделать копии.

При условии, что у обеих сторон жилье не приватизировано, в договоре мены нужно отразить необходимый в этом случае порядок действий. Требуется собрать пакет документов для подачи в местный муниципалитет. Данный пакет включает:

• паспорта сторон сделки;
• два договора соцнайма с ордерами;
• письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
• справки, где указан состав семьи;
• документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Данный способ имеет то преимущество, что местные власти не станут проверять, равна ли стоимость долей в недвижимости, которые предстоит обменять. Служащие в администрации не контролируют финансовую сторону сделки, а лишь смотрят на состав документов и правильность их заполнения. Реальные расчеты по деньгам обычно проводят без участия государственных служащих, по расписке. Лучше перечислять деньги в безналичной форме или прибегнуть к услугам банковской ячейки — так повышается безопасность финансовой стороны сделки.

Однако нужно учитывать, что местная администрация способна отказать в совершении родственного обмена, если одна из квартир:

• зарегистрирована как служебное жилье;
• является непригодной для проживания;
• расположена в доме под снос или в здании, где в текущий момент идет капитальный ремонт.

Родственный обмен в форме дарения

Самый распространенный вариант обменяться долями жилья между лицами, состоящими в родстве. Ведь не возникает необходимости платить налог с дохода и спрашивать согласия на предстоящий обмен других собственников квартир, участвующих в обмене. Заключается договор дарения (дарственная) в двух экземплярах. Оба нужно заверить у нотариуса.

Документы новые владельцы долей отправляют в Росреестр для внесения корректировок в регистрационные записи.

Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги

Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.

Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс. Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости. Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.

Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене.

Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2016 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты).

Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).

Обмен долями и вступление в наследство

Согласно законодательству, разрешается наследовать жилье и совершать обмен долями. Первым этапом необходимо вступить в наследство, затем по истечении полугода, получив право распоряжаться квартирой, произвести родственный обмен.

Другие важные аспекты

В случае, если сособственниками жилья являются несовершеннолетние, нужно очень тщательно готовить сделку по родственному обмену. Все, что касается прав несовершеннолетних, курируется органами опеки. Там необходимо будет получить документ, подтверждающий их согласие на обмен. Попечительские органы контролируют равноценность обмениваемых долей имущества, чтобы интересы ребенка ни в коем случае не ущемлялись.

В современной юридической практике встречаются все вышеописанные варианты родственного обмена долями в жилье. Такой обмен проводится по стандартным правилам, никакие льготные режимы для лиц, состоящих в родстве, не предусмотрены. Если в результате сделки образовалась прибыль у той или иной стороны, возникает необходимость уплатить подоходный налог.

Загрузка…

Источник: https://vsenaslednikam.ru/kak-rodstvennikam-sovershit-obmen-kvartirnymi-dolyami-varianty-nalogooblozhenie-v-2019-godu.html

Обмен долями между родственниками: особенности и преимущества +

Бытует мнение, что обменять возможно только имущество, находящееся в полной собственности, но это не так. Обменять можно даже долю в квартире при соблюдении определенных условий. Обмен долями в недвижимости между родственниками достаточно распространенная сделка.

Основное условие подобных сделок – должным образом оформленная доля в недвижимости и установленное право собственности на нее у владельца. Как показывает практика, чаще всего обмен происходит между долями в разной недвижимости, но законен и обмен долями в рамках одной квартиры, тем более, если эти доли отличаются размерам.

В подобной ситуации нет обязательного условия, что квартиры, доли в которых полежат обмену, должны располагаться в пределах одного населенного пункта. Можно законно обменяться долями в рамках одного города или даже разных населенных пунктов.

Нормативно – правовая база

Все сделки с жилой и нежилой недвижимостью регулируются Гражданским кодексом РФ. Этот документ регулирует и регламентирует основные этапы сделок и обязанности сторон. Особенности договора обмена недвижимостью или ее частями раскрыты в статье 567 ГК РФ, кроме того при обмене с доплатой дополнительно взаимоотношения сторон будут регламентироваться и положениями ГК РФ, касающихся сделок купли – продажи.

Оформление обмена

Существует три основных способа произвести обмен долей между родственниками:

• Договор мены. В этом случае заключается договор обмена долями, в котором прописываются обязанности и права всех сторон, участвующих в сделке, кроме того в тексте договора может быть отражена доплата при ее наличии.
• Договор купли – продажи долей. Это более надежный способ защитить свои права в случае возникновения подобной необходимости. В этом случае заключается два договора о купле- продаже недвижимости. Каждый из участников сделки в одном договоре будет выступать покупателем, а во втором продавцом. Очевидным недостатком данного способа являются расходы на подготовку и регистрацию каждого договора, а так же необходимость уплаты подоходного налога по каждой сделке.
• Договора дарения. Заключения двух договоров дарения между родственниками позволит обойти необходимость уплаты налогов, которые могут возникнуть в предыдущих случаях. Особенно актуален способ при обмене неравнозначных долей.

Для того чтобы законно оформить обмен долями потребуется заключить соответствующее соглашение. Договор об обмене долями составляется в количестве трех экземпляров, каждый из которых подписывается всеми сторонами, участниками сделки.

По одному  экземпляру остается у каждой стороны сделки, а третий экземпляр направляется в муниципалитет (в случае обмена долями на основании договора социального найма) или в отделение Росреестра (в случае обмена долями в приватизированных квартирах). Особое внимание стоит уделить форме договора и его содержанию.

В тексте договора обмена в обязательном порядке должна присутствовать следующая информация:

• Наименование документа, дата и место его составления,
• Персональная информация сторон договора – ФИО, данные паспортов, адреса по месту регистрации,
• Подробные описания объектов недвижимости, выступающих предметами сделки, а также информация об их рыночной стоимости,
• Пункт об отсутствии у сторон претензий друг к другу относительно качества предаваемых объектов,
• Пункт об отсутствии на передаваемых объектах каких-либо обременений,
• Пункт о разделении расходов, связанных с заключением договора и проведением сделки,
• Информация о сроках, которые отводятся на физическое освобождение объектов недвижимости и переезд собственников,
• Момент, с наступления которого договор вступает в юридическую силу,
• Подписи сторон и их расшифровка.

Нужно ли получить согласие других собственников?

Наличие согласия на сделку от других собственников является обязательным условием сделки. Если они не согласны, то имеют приоритетное право на выкуп данной части недвижимости, они могут купить продаваемую долю по установленной продавцом цене. Если от покупки другие собственники отказываются, то владелец доли может распоряжаться ей на свое усмотрение.

Этапы сделки по обмену долями между родственниками:

1. Получение разрешения от других собственников жилья. Для этого необходимо получить от них согласие на проведение сделки в письменном виде либо отказ от прав приоритетной покупки продаваемой доли.
2. Получить письменные разрешения на осуществлении сделки от прописанных в квартире граждан.
3. Проверить отсутствие долгов по уплате коммунальных услуг.
4. После проведения выше перечисленных подготовительных к сделке этапов можно заняться поиском вариантов для обмена. Это можно сделать самостоятельно через объявления в интернете или в местных газетах, либо обратиться к услугам риэлторов.
5. При нахождении удачного варианта для обмена все детали сделки обсуждаются и окончательные условиях выносятся в договор мены. Само договор можно составить самостоятельно, взяв за основу вот этот образец договора, либо воспользоваться услугами нотариуса или юриста.

ВАЖНО Обменять доли можно как в приватизированной квартире, так и в неприватизированной. Порядок и пакет документов будет несколько отличаться в том и в другом случае. Обменять долю в приватизированной квартире на долю в неприватизированном жилье (и наоборот) невозможно.

Обмен долями в приватизированных квартирах

В случае приватизированного жилья дополнительных согласований от третьих сторон не потребуется. Регистрация договора в этом случае будет проходить в Росреесте. Подобные сделки не требуют привлечения нотариуса, но его присутствие может обеспечить законность сделки в случае возникновения спорных ситуаций в дальнейшем. В этом случае к расходам по сделке, кроме оплаты государственной пошлины, добавятся расходы на услуги нотариуса.

Для проведения государственной регистрации потребуются:

• Договор обмена, в котором в обязательном порядке указывается размер долей, их рыночная стоимость, характеристики объектов недвижимости, в которых они расположены,
• Общегражданские паспорта всех сторон сделки,
• Документы, на основании которых возможно установить родственные отношения между участниками сделки (свидетельства о рождении, регистрации брака и так далее),
• Выписки из ЕГРП, которые будут подтверждением прав собственности на объекты обмена,
• Нотариально заверенные согласия остальных собственников на заключение сделки,
• Нотариально заверенное согласие супругов на сделку, если стороны сделки состоят в зарегистрированном браке,
• Письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства, если в квартирах, участвующих в сделке, зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане,
• Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов и обременений на недвижимость, участвующую в сделке,
• Технические паспорта, поэтажные планы и экспликации домов, в которых располагаются обмениваемые доли.

Обмен неравными долями в приватизированных квартирах

Обмен долями, которые соответствуют друг другу по площади и стоимости, достаточно редкое явление. Чаще всего на практике случается обмен неравнозначными долями. В таком случае закон требует осуществление доплаты со стороны, которая получает большую долю. Обойти это требование возможно через передачу доли не через договор мены, а через оформление дарственной на ту и на другую долю.

В случае дарения размеры и стоимости долей не будут иметь никакого значения. В этом случае каждая сделка проводится  и регистрируется отдельно. Лучше для оформления данных типов сделок прибегнуть к помощи нотариуса, который сам подготовит документы, передаст их в Росреестр и по завершении регистрации выдаст сторонам свидетельства о переходе прав собственности и выписку из ЕГРП.

Обмен долями в квартирах, где прописанные несовершеннолетние дети

Законодательство РФ обязывает граждан соблюдать права несовершеннолетних при проведении сделок с недвижимостью. Для этого существует обязательное требование для всех сделок с участием несовершеннолетних детей о получении разрешения на сделку от органов опеки и попечительства. Без данного разрешения любая сделка, в которой нарушаются права и интересы несовершеннолетнего, может быть признана недействительной в судебном порядке.

Это касается не только детей-собственников недвижимости, но детей, которые просто зарегистрированы в квартире. Так, снятие с регистрационного учета ребенка в квартире, которая будет участвовать в сделке с недвижимостью, может послужить запретом на совершение сделки со стороны органов опеки.

Несовершеннолетние дети могут стать участниками обменной сделки при достижении ими 14-летнего возраста. Даже в этом случае потребуется разрешение органов опеки, а так же письменное согласие на сделку от родителей или попечителей. В случае отсутствия выше перечисленных документов сделка будет признана недействительной. Единственное исключение, которое не требует согласия родителей и органов опеки, это признание несовершеннолетнего полностью дееспособным до момента наступления возраста 18 лет.

Обмен долями по договору социального найма

Заключение договора обмена долями, которые находятся во владении на основании договора социального найма, фактически аннулирует предыдущий договор, именно поэтому требуется предоставить договор обмена в муниципалитет.

На его основании будут составлены новые договоры соцнайма о передачи жилья новым нанимателям. В данном случае заявление должно быть подано от всех владельцев долей в той и другой недвижимости, а не только от тех, кто непосредственно обменивается.

Новые договоры социального найма подготавливаются в срок до 10 дней с момента подачи заявления.

Кроме заявления в администрацию города потребуется подать следующие документы:

• Копии общегражданских паспортов всех владельцев долей в той и другой квартире,
• Ордера на право вселения и разрешение администрации на вселение в жилье,
• Справки о составе семей для каждой квартиры,
• Письменное согласие на обмен от нанимателей, которые не участвовали в обмене,
• В случае проживания в квартире несовершеннолетних или недееспособных лиц – разрешение от органов опеки и попечительства,
• Выписки с лицевого счета квартиры об отсутствия долга по коммунальным платежам.

Как провести обмен долями, если доли не равны?

Для администрации размер долей при обмене не имеет никакого значения. Стороны договора чаще всего решают этот вопрос с помощь суммы доплаты.

Вопрос доплаты по сделки – это вопрос договоренности между сторонами, который не отражается с юридической точки зрения в процессе оформления сделки.

Это может быть отдельный договор о передаче денег в  установленные сроки от одной стороны к другой, которые не требуется передавать в администрацию. Сам факт передачи денежных средств стоит зафиксировать через написание расписки в получении денег.

Причины отказа в обмене со стороны администрации

Органы местной администрации имеют право отказать в проведении обмена в нескольких случаях (статья 73 ЖК РФ):

• Одно из помещений находится в аварийном состоянии,
• Существует решение суда о закрепленном праве на использование жилья,
• Дом, в котором расположена одна из квартир, находится в плане на снос,
• Наличие у одного из участников сделки хронического заболевания, которое опасно для окружающих людей,
• Один из домов нуждается в проведении капитального ремонта,
• Одна из квартир имеет статус служебного жилья, а, следовательно, не может выступать объектом сделки.

Если причина отказа в обмене долями не соответствует выше перечисленным, то дальнейшее решение вопроса возможно только в судебном порядке.

Уплата налогов при заключении сделки обмена долями

Фактически сделка обмена представляет собой две сделки купли-продажи, которые были объединены в одну. Налоги с данной сделки должна уплатить та сторона, которая получила в ходе сделки с нее доходы. При расчете суммы налога по сделке обмена долями в квартире, стоит помнить про наличие налогового вычета, а так же те условия, которые полностью освобождают собственников от уплаты налогов.

От уплаты подоходного налога могут быть освобождены собственники, при наличии одного из следующих условий:

• Доля в квартире принадлежит собственнику на правах собственности более 5 лет,
• Рыночные цены обмениваемых долей равны.

Как правильно рассчитать налог при продаже долей мы уже рассматривали в отдельной статье. Кратко напомним, что налогооблагаемой базой выступает только разница между стоимостями долей, от которой рассчитывается подоходный налог равный 13%. Налогооблагаемая база может быть уменьшена за счет учета расходов на покупку продаваемой доли или за счет использования имущественного вычета.

ВАЖНО: полученные доходы от покупки (обмена) доли должны быть задекларированы и поданы в ФНС до 30 апреля следующего года за годом покупки (обмена). Декларация о доходах подается только в случае, если доля была в собственности менее 5 лет.

Таким образом, порядок обмена доля в недвижимости между родственниками полностью идентичен общему порядку обмена долям. Для получения преимуществ близкие родственники могут воспользоваться другим способом – заключением двух договоров дарения, что освободит их полностью от уплаты налогов.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/kak-obmenyat-doli-v-raznyh-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami-video-ot-avtoritetnyx-ekspertov.html