Особенности покупки доли в квартире

В этой статье:

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция 2026

Жилая недвижимость является приоритетной покупкой граждан. Из-за ее значительной стоимости выходом для многих из них является покупка квартиры в долях. Чтобы не ошибиться в приобретении такого жилья, ознакомимся с правилами, установленными законодательством, при совершении сделки по покупке долевой собственности, рассмотрим все особенности этого процесса на примере покупки доли в квартире.

Виды собственности на недвижимость

Когда необходимо приобрести часть объекта недвижимости, нужно хотя бы немного разобраться в правовых аспектах такой собственности. ГК РФ определено два вида собственности: личной и общей.

Собственность считается общей, если она принадлежит нескольким гражданам. В свою очередь общей может быть долевая и совместная собственность. Совместная собственность не разделена на доли. В общей долевой собственности за каждым владельцем закреплена конкретная доля.

Важно! Купить можно часть недвижимости только тогда, когда объект находится в долевой собственности.

Эту недвижимость обозначают в долевом либо процентном соотношении к ее общей площади, например, ½, ¼ или 50%, 25%. Она регистрируется в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Каждый владелец имеет отдельный документ о праве на недвижимость.

Правила распоряжения долевой собственностью

Распоряжаться долевой собственностью владелец может так же, как и любой другой недвижимостью, но в его действиях есть некоторые ограничения. Если такую собственность владелец решит продать, то он обязан:

иметь правоустанавливающий документ на свою долю с указанием ее размера;
согласно статье 250 ГК РФ предложить выкупить свою часть в первую очередь остальным владельцам, т. к. они имеют преимущественное право покупки доли в квартире. Свое предложение он обязан оформить письменно, чтобы в случае отказа соседей от покупки, у него было доказательство о сделанном предложении, и появилась возможность продажи любым другим гражданам.

В практическом смысле покупка доли квартиры означает не приобретение ее обособленной части, а всего лишь права на долю в обозначенном размере. Натуральный выдел площади с отдельным входом, невозможен в связи с особенностями многоквартирных домов. Возможность такой реконструкции допустима только на первых этажах строений или в одноэтажных коттеджах. Об этом должен знать покупатель долевой собственности.

Особенности выкупа доли другим совладельцем

Рассмотрим сначала ситуацию, когда недвижимость принадлежит в долях нескольким собственникам, и один из них решил продать свою долю. Как было сказано, он обязан предложить выкупить ее остальным совладельцам.

Если между соседями доброжелательные отношения, то сначала их можно проинформировать о своих намерениях устно. Причем если один из собственников изъявит желание выкупить долю продавца, то второму собственнику тот может не предлагать сделку.

Если выкупить продаваемую часть согласились все собственники, то право выбора покупателя будет за продавцом.

В законе есть требование о преимущественном праве собственников долей только по отношению к лицам, не являющимися обладателями части данной квартиры, но не к ее владельцам.

Когда долю выкупает один из совладельцев квартиры, сделку нужно оформлять, руководствуясь теми же нормами закона, которые применяются к любой недвижимой собственности. Сделка, в которой покупателем является один из совладельцев, для него является выгодной, и вот почему:

он знает все особенности квартиры;
он информирован о планах оставшихся совладельцев жилья;
знаком с правилами пользования общих мест;
исключено мошенничество в совершении такой сделки.

Выкуп доли при разводе супругов

Недвижимость, приобретенная супругами во время брака, по закону является их совместной собственностью. На нее выдано одно свидетельство о собственности. Если этот документ оформлен только на супруга, распорядиться квартирой без согласия супруги он не сможет.

При необходимости раздела имущества при разводе пары, квартиру сначала придется переоформить в долевую собственность. Основанием для этого является:

брачный договор между супругами;
соглашение бывших супругов о добровольном распределении совместной недвижимости на доли;
решение суда.

Чтобы раздел объекта был признан официально, его нужно зарегистрировать в ЕГРН. После перерегистрации изменений права собственности, каждому супругу выдается отдельный правоустанавливающий документ. С обратной стороны документа всегда указывается совладелец объекта недвижимости. После регистрации прав владельцы долей могут совершать их продажу. На практике часто происходят сделки по выкупу части собственности одним из супругов у другого.

Покупка квартиры в долях

Покупка квартиры одновременно двумя гражданами сегодня особенно распространены, т. к. такая сделка позволяет решить жилищные проблемы путем небольших финансовых затрат. Это является выходом для граждан, не располагающих достаточными средствами для покупки отдельной квартиры или другого жилья.

Рынок недвижимости сегодня заполнен предложениями о продаже квартир, которые покупались в долевую собственность гражданскими супругами, находящимися не в браке, или обычными людьми, состоящими в родственных или просто дружеских отношениях. Таким путем люди поэтапно приобретают собственную квартиру, выкупая часть недвижимости, друг у друга или продав долевую собственность полностью, покупают затем отдельный объект недвижимости по мере финансовых возможностей.

Порядок действий при покупке долевой собственности

Перед покупкой выбранной долевой недвижимости, покупатель должен:

убедиться, что у продавца есть отказ других совладельцев от покупки его доли. Побеседовать с соседями и понять, что они действительно не претендуют на выставленный к продаже объект. Одновременно покупатель сможет понять, доброжелательны ли соседи;
согласовать условия сделки с продавцом по цене, условиям оплаты, перерегистрации и срокам передачи недвижимости. Убедиться, что у продавца собран весь пакет необходимых документов, и нет препятствий для аннулирования сделки;
подписать составленный договор после предварительного согласования всех условий. Договор подписывается в присутствии нотариуса, который должен его заверить;
принять собственность по акту приема-передачи, который оформляется в виде письменного документа и имеет подписи сторон. Акт прилагается к договору;
зарегистрировать в Росреестре собственность на свое имя, предъявив туда договор сделки и документы, необходимые для переоформления собственности.

На что нужно обратить внимание при покупке доли?

Выбирая долевую недвижимость из предложенных вариантов, следует учесть следующие моменты:

есть ли возможность доступа в квартиру;
каков характер отношений между другими жильцами, не будут ли они препятствовать вселению нового жильца;
убедиться в реальном размере продаваемой доли, существует ли она в условно выделенном виде;
сколько отдельных помещений и как они расположены, не является ли продаваемая комната смежной с комнатой другого совладельца;
не была, ли проведена перепланировка, т. к. важно, чтобы она была согласована;
если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то нужно убедиться, что у продавца есть согласие органов опеки на отчуждение его собственности;
в каком месте расположена сама квартира, и каково ее техническое состояние.

Изменения законодательства по сделкам с долевой собственностью

Взаимоотношения с соседями по квартире является одной из главных причин возникновения в дальнейшем проблем, т. к. в последнее время участились сделки по продаже долей в квартирах с использованием мошеннических схем. Чтобы предотвратить распространение различных противоправных сделок, государством приняты изменения в ФЗ-122 02.06.

2016 о регистрации прав на недвижимость. Согласно изменениям, устанавливается обязательное нотариальное сопровождение всех сделок, касающихся долевой собственности.

Если сначала нотариус участвовал в оформлении сделки при продаже долей только не собственникам квартиры, то сейчас у нотариуса оформляются исключительно все сделки с долевой недвижимостью.

Какие документы потребуются для совершения сделки?

Чтобы оформить сделку, к нотариусу должны явиться сами ее участники и предъявить следующие документы:

паспорта;
документы на объект: выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности Продавца;
технический паспорт всей квартиры, если он не был предъявлен ранее при регистрации доли Продавца или были внесены изменения в планировку квартиры;
письменный документ о согласовании сделки с другими совладельцами квартиры, свидетельствующий об их отказе от покупки доли продавца. Если отказ соседей получить не удалось, то нужно предъявить копию уведомления, отправленного им официально;
согласие органов опеки, если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, или он совладелец квартиры;
согласие супруги на проведение сделки, если у продавца зарегистрирован брак. Оно заверяется нотариусом. Аналогичный документ потребуется и от покупателя, если он состоит в законном браке.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Стоимость долевой недвижимости и покупка ее в ипотеку

Несмотря на то, что стоимость части недвижимости значительно ниже стоимости всей квартиры, и далеко не всегда пропорциональна ее размеру, т. к. зависит от многих других факторов, у покупателя сразу может не быть достаточно средств для ее покупки. Выходом становится ипотечный кредит, взятый в банке.

Условием получения кредита в банке служит обеспечение залога, которым становится сама недвижимость, взятая в ипотеку. Объект недвижимости является собственностью банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Если долг по кредиту не погашается, то банк вправе продать залоговое имущество и из вырученной суммы вычесть накопившийся кредитором долг.

Однако, когда в залог берется доля в квартире, продать ее сразу бывает сложно, поэтому банки неохотно выдают кредит под долевую собственность. Исключением бывает ситуация, когда после приобретения доли покупатель становится владельцем всей квартиры потому, что он являлся обладателем остальных долей до совершения сделки.

В этом случае заложить можно всю квартиру.

Заключение

Приобретая долю квартиры, покупатель получает право собственности на ее часть. У него появляется возможность проживания и регистрации в этой квартире. Такая сделка при всех сложностях оформления является выгодным приобретением, если документальное оформление доли в собственность нового владельца происходит с учетом всех законодательных требований.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источник: https://walaw.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-v-dolyakh

Преимущественная покупка доли в квартире

Долевая собственность – особая форма частного владения жилой недвижимостью. Особенность её касается как эксплуатации жилого помещения, так и распоряжения им – дарения, продажи, сдачи в аренду и наследования. Каждая из перечисленных процедур представляет достаточно сложный юридический вопрос, требующий грамотного подхода.

В случае выявления нарушений, допущенных при заключении или документальном оформлении договора, вся сделка может быть признана недействительной. Поэтому, покупка доли в квартире требует максимально ответственного подхода с соблюдением всех действующих юридических нормативов.

Особенности долевой собственности

С юридической точки зрения, долевая собственность – это доля в праве распоряжения данной жилой недвижимостью. Все нюансы подобного владения прописаны в положениях гражданского законодательства. При этом, имеются правовые различия между совместным и долевым владением. В обоих вариантах собственность принадлежит двоим или более лицам. Но при совместном владении недвижимость официально не разделена, являясь унитарной.

Примером совместного имущества может служить квартира, приобретённая двумя супругами в законном браке. Даже если она записана только на мужа или жену, оба они имеют равные права на неё. Соответственно, никто из них не может распоряжаться квартирой (продавать, дарить, сдавать) без официального разрешения второго супруга. Чтобы иметь возможность единоличного распоряжения своей частью имущества, и производится раздел квартиры по долям. Раздел можно произвести двумя способами:

По обоюдному согласию. В этом случае между совладельцами заключается официальное соглашение, в которой определяется часть имущества каждого из них.
В судебном порядке. Применяется, если совладельцам квартиры не удалось прийти к единому мнению, либо один из них не желает раздела собственности.

Часть общедолевой собственности по факту не выделяется – это некое абстрактное понятие, выражаемое процентами или дробью – например, 50%, либо ½ часть имущества. В данном случае совладелец имеет право распоряжаться своей частью жилья, в том числе продать её.

Продажа или покупка доли в квартире, тем не менее, имеет свои юридически-правовые нюансы, соблюдать которые необходимо. При несоблюдении их сделка может опротестовываться и признаваться недействительной в судебном порядке.

Преимущественное право

Одной из особенностей сделок по продаже долевой собственности является приоритетные права совладельца. На деле они выражаются в праве преимущественной покупке доли в квартире остальными дольщиками.

Продавец обязан, в первую очередь, предложить купить свою часть прав на жильё совладельцам. Для этого требуется уведомить их об этом в письменном виде. На обдумывание предложения и ответ у прочих дольщиков имеется срок в один месяц.

Только по истечении этого времени, не получив согласия на покупку, продавец может выставить свою часть собственности на продажу.

В этом заключается первая сложность: найти и уведомить о продаже прочих совладельцев бывает довольно сложно. Предложение покупки следует разослать каждому дольщику заказным письмом с последующим уведомлением о вручении. С момента вручения письма начинается отчёт месячного срока, отпущенного на обдумывание предложения. В случае, когда установить место нахождения совладельцев квартиры не представляется возможным, следует подтвердить сей факт справкой из паспортно-визового учреждения или местной администрации.

Другая ситуация – дольщик, преднамеренно чиня препятствие продавцу, уклоняется от получения уведомления. Законом не предусмотрены юридические инструменты, позволяющие заставить уклониста получить уведомление о продаже. Поэтому гражданину, желающему продать свою долю, остаётся один выход – оформить сделку в виде договора дарения.

Дарение долевой части

Покупка доли в квартире может на деле оформляться не в виде купчей, а в виде дарственной. Например, когда остальные совладельцы против продажи, и в то же время не желают пользоваться своим преимущественным правом, покупатель просто оформляет на фактического покупателя дарственную.

При этом происходит неофициальная передача денег, ни в каких документах не фиксируемая. Де-юре такая сделка считается фиктивной. И если заинтересованные лица (прочие совладельцы) обладают весомой доказательной базой фиктивности дарения, они могут опротестовать его в судебном порядке.

Другой вариант – дарение микродоли. В этом случае продавец дарит покупателю небольшую часть своей доли, скажем, 1 м2. После принятия такого «дара» у нового совладельца появляется законная возможность в приоритетном порядке выкупить и остальную часть на вполне законных основаниях. Вариант с приобретением микродоли используется и в нелегальной «торговле пропиской». Покупка даже 1 кв.м жилья даёт право покупателю законно оформить в квартире постоянную регистрацию.

Ещё одна «серая» схема, которая применяется для обхода приоритетного права остальных дольщиков – с помощью залога. Продавец закладывает свою долю квартиры в кредитной организации. Затем, между ним и будущим покупателем заключается договор, по которому продавец уступает последнему право выкупа залога. Покупатель выкупает у банка заложенную часть квартиры, таким образом становясь полноправных владельцем этой доли.

Продажа родственнику

В некоторых случаях российское законодательство предусматривает некие преференции, если сделка происходит между близкими родственниками. Однако, долевой собственности это не касается, и покупка доли в квартире близким человеком происходит на общих основаниях. То есть. Ни супруг, ни дети или родители не имеют преимущественного права в приобретении, если сами не являются дольщиками.

Более того, в некоторых случаях сделка купли-продажи между ними просто невозможна. Наглядный пример – продажа своей доли одного супруга другому. Совместно приобретённое жильё априори считается совместным, даже после долевого раздела. В связи с этим, статья №153 ГКРФ однозначно определяет невозможность заключения купчего договора между ними. Подобная сделка попросту не будет зарегистрирована. В этом случае придётся прибегнуть к описанному выше способу оформления фиктивного дарения.

«Сложные» ситуации

Иногда при покупке долевой части возникают запутанные ситуации. Одна из них – покупка комнаты в коммунальной квартире. Сложность здесь заключается не только в количестве дольщиков, которых следует уведомить о предстоящей продаже.

В коммуналке часть комнат может быть приватизирована, то есть иметь конкретных граждан-владельцев. Другая же часть комнат может состоять на балансе муниципалитета, и сниматься жильцами на правах социального найма.

Тогда муниципалитет выступает в роли дольщика, и поэтому одно из письменных уведомлений о продаже следует направить в местную администрацию.

Другая проблемная ситуация – покупка доли в квартире, находящейся в ипотечном залоге. В данном случае никак не обойтись без согласия банка-залогодержателя на совершение подобной сделки. Дело в том, что кредитор до полного погашения кредита не является полноценным владельцем жилья. При продаже части ипотечной квартиры возможно два варианта:

Оформление сделки купли с согласия банка. Представитель банка с залоговыми документами либо лично присутствует при оформлении и регистрации сделки, либо банк выдаёт официально заверенное разрешение на заключение договора продажи.
Переоформление долговых кредитных обязательств на покупателя. Здесь имеет место простая перерегистрация кредита на новое лицо, и теперь приобретатель становится «соответчиком» за обслуживание банковских обязательств.

Риск подобной сделки заключается как раз в необходимости выплаты ипотечного займа. Если прочие дольщики квартиры оказываются вдруг финансово несостоятельными и прекращают обслуживание кредита, банк имеет право изъять квартиру и пустить её «с молотка». Здесь и начинаются всевозможные юридические проблемы и коллизии.

Что делать, если новый покупатель честно выполняет взятые на себя кредитные обязательства? Каким образом будет производиться продажа залоговой квартиры, кому и по какой стоимости? Все эти вопросы часто приходится решать в судебном порядке.

Преимущественное право при купле продаже доли

Источник: https://myjus.ru/immovables/preimushhestvennaya-pokupka-doli-v-kvartire/

Пошаговая инструкция оформления покупки доли квартиры

Покупка квартиры в долях имеет свои особенности. Конечно, собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но когда речь идет о части общей собственности, то имеются некоторые ограничения в распоряжении ею. Покупая долю в квартире, нужно помнить о юридических тонкостях. Ведь неверное оформление может повлечь признание сделки недействительной.

Что такое долевая собственность?

Законодательство определяет, что имущество, принадлежащее более чем двум собственникам, относится к общей собственности, которая может быть долевой и совместной. Долевое владение предполагает, что помещение поделено на части, равные либо нет. Выдел производится по желанию владельцев или по решению суда. Каждому собственнику выдается правоустанавливающий документ на часть принадлежащей ему квартиры.

Жилое помещение может оказаться в долевой собственности, когда:

Оно приватизируется на всех заинтересованных в нем лиц на момент проведения процедуры;
Осуществляется раздел жилья, находившегося в совместной собственности семейной пары;
Наследуется квартира несколькими наследниками.

Если владельцы не могут договориться о разделе самостоятельно, то такой вопрос передается на разрешение судебного органа.

Надо отметить, что обычное жилое помещение очень сложно физически разделить. Для этого необходимо, чтобы у него был сделан отдельный вход, раздельные подключения к газовым, водо- и электрическим сетям. Сделать это можно лишь в доме на земле, когда он делится на несколько реальных долей претендентами на наследство. В остальных случаях появляются «идеальные доли».

Продаваемая доля в квартире должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади. У владельца части имущества должен быть документ, в котором доля проставляется в дробном или процентном выражении.

Доля представляет собой юридическое понятие, при котором собственники совместно используют жилплощадь, поэтому при продаже необходимо получить согласие совладельцев на вселение нового хозяина.

Преимущественное право выкупа

Положения статьи 246 ГК РФ определяют, что все правовые действия, затрагивающие законные интересы владельцев долевой собственности, могут производится только по взаимному согласию.

Статьей 250 ГК РФ определен порядок приоритетного права выкупа при продаже части общего имущества заинтересованному лицу. Поэтому прежде, чем совершить сделку, собственник обязан предложить выкупить его долю другим владельцам. И только получив письменный отказ можно реализовать часть недвижимости третьим лицам. Уведомление о продаже формируется в письменной форме, в нем устанавливается стоимость продаваемой части объекта, а также договорные обязательства.

В извещении должна указываться реальная продажная цена, за которую в дальнейшем доля будет продаваться другим субъектам.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец 2019)

При совершении будущей сделки c посторонними лицами нельзя указывать цену менее той, которая была предложена сособственникам. Они должны принять решение о покупке части недвижимости в течение одного месяца либо отказаться от приобретения.

Если в установленный срок ответ не поступил, продавец вправе продать долю любому субъекту. Если же отказ поступит ранее определенной даты, то сделка может быть совершена сразу.

Несоблюдение преимущественного права при реализации доли в совместном имуществе позволит остальным владельцам опротестовать проведенную сделку в течении трех месяцев с момента её совершения.

Но сделка при этом не отменяется, только меняется покупатель. Им становятся сособственники. Если же они отказываются от выкупа части помещения, а продавец решает изменить условия договора, потребуется снова уведомлять совладельцев и дождаться от них ответа.

Законодательное урегулирование

Продажа долевого имущества регулируется ст.244 – 259 ГК РФ. Отдельные нормы предусмотрены законом о приватизации жилого фонда.

Регистрация перехода права собственности определяется ФЗ-218 от 13.07.15г. «О государственной регистрации недвижимости».

В 2016 году правила оформления долевого имущества были изменены и в настоящее время сделки по отчуждению части совместного имущества необходимо обязательно удостоверять у нотариуса.

Положения статьи 250 ГК РФ устанавливают преимущественное право выкупа части имущества остальными собственникам объекта, но не раньше, чем через месяц. Кстати, они же и определяют правовые последствия несоблюдения такого права, в частности возможность оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Процедура продажи производится в стандартном порядке, договор должен соответствовать требованиям ст.554-555 ГК РФ. В соответствии со статьей 556 ГК РФ доля должна передаваться по акту приема-передачи. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Порядок оформления продажи

Покупку квартиры в долевой собственности невозможно осуществить, если квартира является общей собственностью. Обусловлено это тем, что фактически доли не существует. Сначала необходимо её выделить и закрепить свое право на неё.

Если же выделение состоялось и в ЕГРН внесены данные о такой доле с указанием владельца, можно начинать процедуру. Она заключается в следующих этапах:

Обсудить предстоящую продажу недвижимости с остальными сособственниками. Уведомление нужно направлять в письменном виде с указанием условий и цены.
Получить ответ от сособственников. Если поступит отказ, можно начинать оформлять сделку с посторонним субъектом. В противном случае потребуется дождаться истечения месячного срока.
Поискать покупателя, если отказались другие владельцы. Поиск может осуществляться любыми доступными средствами. Это могут быть агентства недвижимости, сеть Интернет, объявления в СМИ и прочее.
Обсуждение договорных условий с потенциальным покупателем. Они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны в уведомлении. Если покупатель будет настаивать на изменение договорных условий, ему придется ждать новый месячный срок, чтобы получить новый ответ от сособственников имущества. При этом может получиться так, что кого-то из них привлечет новое предложение.
Заключить договор о продаже доли. Он подписывается сторонами и удостоверяется у нотариуса.
Составление акта приема-передачи. Он прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
Регистрация сделки в Росреестре. Для этого потребуется представить необходимую документацию. Присутствия всех сторон не требуется, так как договор удостоверен нотариально.

Нюансы сделки

При проведении процедуры необходимо учитывать следующие тонкости:

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получать согласие органов опеки, так как в жилом помещении возможно проживание постороннего человека;
Если в квартире проведена незаконная перепланировка, её потребуется узаконить. В итоге должен быть получен технический паспорт с проведенными изменениями жилой площади;
Приобретая долю, необходимо получить согласие супруга, если покупатель находится в браке.

Особое внимание уделяется сделкам при продаже доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет. Жилье запрещено продавать, если нет другого помещения, которое он может получить.

Чтобы продать детскую долю нужно чтобы:

У малыша должна быть другая жилплощадь, которая подходит для постоянного проживания;
Он может проживать по другому адресу и быть прописан там же;
После продажи принадлежащей ему части, ему было приобретено иное жилье, не хуже прежнего.

При этом необходимо получать разрешение органа опеки на совершение процедуры. Для этого потребуется обратиться в соответствующую службу и предоставить следующие документы:

Заявление о получении разрешения на заключение сделки;
Гражданский паспорт опекуна;
Свидетельство о рождении дитя;
Правоустанавливающая документация на жилье;
Бумаги на покупаемую жилплощадь;
Иные документы, свидетельствующие о соблюдении законных интересов ребенка.

До достижения ребенком 18 лет его представителями являются родители или законные опекуны.

Требуемая документация

Чтобы оформить право собственности на долю в квартире, необходимо представить:

Гражданские паспорта сторон;
Выписка из ЕГРН, содержащая величину доли, подлежащей продаже;
Документы – основания для получения правомочий собственника;
Кадастровый паспорт объекта, содержащий его основные характеристики;
Техпаспорт, подтверждающий отсутствие незаконной перепланировки;
Отказ других совладельцев от приобретения доли или квитанции об отправке соответствующего извещения;
Разрешение органов опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или в квартире прописан ребенок;
Нотариально удостоверение согласие второго супруга о проведении сделки, когда продавец находится в брачном отношении.

В зависимости от обстоятельств могут быть затребованы иные документы. Это могут быть выписка из домовой книги либо справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

Как составить договор

Соглашение имеет стандартную форму, но существуют некоторые особенности, которые нужно учитывать при его составлении. Основной является необходимость точного описания продаваемой части имущества с обязательным указанием дробного или процентного соотношения к общей площади помещения.

Документ должен включать следующие пункты:

Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
Схема расчетов.
Права и обязанности участников.
Порядок передачи имущества.
Подписи участвующих лиц.

В соглашение могут включаться иные условия, детализирующие договоренности.

Сделка отчуждения доли требует обязательного удостоверения у нотариуса. Специалист может сам составить договор продажи с учетом пожелания сторон и с соблюдением правовых актов. Кроме того, он может провести регистрацию сделки в соответствующей службе. Такие услуги повлекут дополнительные материальные затраты.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-dolyax

Порядок покупки доли в квартире

Любая операция с недвижимостью таит в себе много законодательных нюансов и подводных камней. К примеру, процедура покупки доли в собственности на квартиру имеет существенные различия со сделкой купли-продажи объекта целиком.

Что такое долевая собственность

В российском законодательстве предусмотрена возможность одновременного владения недвижимым имуществом двумя или более гражданами. Такая собственность называется общей, которая может быть совместной и долевой. В первом случае доли владения каждого из собственников не определены (например, супружеская совместная собственность).

Во втором случае мы имеем дело с правом собственности, которое разделено на две или несколько частей. Их называют долями, так как они являют собой часть целого. Определяется размер доли в процентах или обыкновенной дробью, где в знаменателе указано количество долей, на которые поделена собственность, а в числителе — количество долей, принадлежащих конкретному лицу. Например, 2/5 доли в праве собственности на квартиру означает, что человек является собственником двух частей из пяти.

Если лицо владеет половиной квартиры, то покупка ½ доли делает его полноправным хозяином всего жилого помещения. Владение квартирой в долях порождает определенные права и обязанности для всех совладельцев:

потенциальный доход от коммерческого использования недвижимости делится пропорционально долям;
ответственность за содержание объекта распределяется в соответствии с размером доли владельцев;
собственник, увеличивший на законных основаниях жилплощадь, может претендовать на изменение размера своей доли, если докажет свое право на это;
собственник, который сумел физически отделить добавленную им жилплощадь без существенных изменений конструкции, имеет право не изменять размер доли, а зарегистрировать право на новый объект недвижимости, если реконструкция выполнена в соответствии с законом;
каждый владелец имеет право разделить свою часть на несколько долей и реализовать их по отдельности с соблюдением установленных правил.

Право на общую долевую собственность используется каждым владельцем квартиры лишь по соглашению с остальными собственниками. В случаях, когда не удается достичь консенсус, разногласия разрешаются в суде.

Сделки с общей долевой собственностью

Так как при совершении операций с общей долевой собственностью должны соблюдаться права всех собственников, законодательно для этой процедуры установлены некоторые ограничения. Исходя из того, что государство стремится к сокращению объема долевой собственности, было установлено, что первоочередное право на покупку долей в квартирах принадлежит остальным собственникам объекта недвижимости.

Уведомление о продаже доли

Преимущественное право на покупку доли в общей квартире реализуется посредством уведомления остальных участников. Если один из собственников решил продать свою долю иному лицу, то он обязан уведомить всех остальных владельцев о своем намерении с указанием цены, по которой он хочет реализовать свое имущество.

Уведомление должно быть изложено в письменной форме и вручено под расписку всем владельцам либо направлено им почтой заказным письмом. У указанных лиц есть ровно месяц на принятие решения. Если никого предложение не заинтересовало, то по истечении 30 дней часть жилого помещения может быть продана любому третьему лицу.

Если все участники долевой собственности письменно дадут отказ от покупки, то ждать месяц до заключения сделки купли-продажи нет необходимости. Эти же правила действуют для случая, когда доля отчуждается в соответствии с договором мены. При нарушении преимущественного права покупки любой из собственников имеет вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли по соответствующему договору купли-продажи.

При отчуждении доли в порядке наследования, ренты или дарения соблюдать принцип преимущественного выкупа не требуется.

Обязательное участие нотариуса

Тем, кто покупает доли в квартирах, хорошо известно, что с недавнего времени такие сделки невозможно совершить без участия нотариуса. Законом установлено, что нотариальному удостоверению подлежат следующие операции с недвижимостью:

сделки по отчуждению долей (купля-продажа, мена, а также дарение долей в праве общей собственности всем без исключения лицам, даже другому собственнику), в том числе при одновременном отчуждении всеми сособственниками своих долей на основании одного договора;
отчуждение квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему;

Данное требование установлено для проверки юридической чистоты недвижимости перед продажей: нотариус обязан удостовериться, что грядущая сделка не нарушит интересов третьих лиц и не станет в дальнейшем предметом судебных разбирательств.

Продавцам долевой собственности, очевидно, это добавило проблем, ведь обязанность по оплате услуг нотариуса ложится, как правило, на их плечи. Однако в таких случаях существенно снижен риск покупателя оказаться обманутым. Кроме того, регистрация нотариально удостоверенных сделок в Росреестре производится значительно быстрее: при подаче заявления нотариусом в электронном виде сделку зарегистрируют всего за 1 день, а при самостоятельном обращении — за 3 дня.

За нотариальное оформление сделки с недвижимостью взимается государственная пошлина в размере 0,5% от стоимости объекта, но не выше 20 тыс. рублей. Учтите, что придется заплатить еще и за правовую и техническую работу.

Как купить долю в квартире

Принимая во внимание вышеизложенное, сформулируем порядок покупки доли в квартире и упомянем все подводные камни, которые могут встретиться в процессе этого.

Поиск объекта и первоначальные действия

Если вам необходим свой угол, но приобрести отдельное жилье вы не можете, подавайте такое объявление: куплю долю в квартире. Так как реализация отдельной доли дело довольно хлопотное и сложное для продавца, то предложений вы получите достаточно.

На этом этапе нужно проанализировать цены, чтобы не переплатить, ведь сумма стоимости всех долей квартиры должна быть ниже цены подобного объекта целиком. Просто найдите аналогичные предложения и сравните. Остановившись на нескольких вариантах, поинтересуйтесь у продавцов, кто является владельцами других долей. Оцените, насколько комфортно вам будет проживать с ними под одной крышей.

Выяснение дополнительных обстоятельств и заключение предварительного договора

Выбрав подходящий вариант, обсудите с продавцом все нюансы сделки, задав ему следующие вопросы:

Как досталась ему эта недвижимость: по договору купли-продажи, по наследству, в результате приватизации или каким-то иным способом. Это обстоятельство существенно, так как от ответа зависит круг третьих лиц, возможно, имеющих интерес к этой сделке.

Уведомил ли он о своем намерении продать долю остальных собственников или получил от них согласие на это. Если нет, то говорить об окончательном решении вопроса пока рано, ведь кто-то из них, возможно, захочет воспользоваться своим преимущественным правом покупки.

Обговорите окончательную стоимость и при достижении соглашения подготовьте предварительный договор с внесением задатка или без такового. Делайте это только после получения отказа от покупки доли другими собственниками или через месяц после уведомления.

Заключение сделки

После того как все формальности с другими собственниками будут соблюдены, записывайтесь на прием к нотариусу и в назначенное время вместе с продавцом и пакетом документов направляйтесь в нотариальную контору. Нотариусу понадобится несколько дней для проверки юридической чистоты сделки, поэтому при первом вашем визите он примет документы и назначит вам день для заключения договора.

Продавец должен будет предоставить следующий пакет документов:

копию документа, удостоверяющего личность;
документы, которые послужили основанием для получения им права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, документы, связанные с получением материнского капитала, и др.);
документы, подтверждающие его право собственности (при наличии) или выписка из ЕГРН для идентификации объекта и его владельца;
расписки от остальных собственников с согласием на продажу доли либо документы, подтверждающие их уведомление о намерении совершения сделки;
квитанцию об оплате госпошлины.

При необходимости подтвердить или опровергнуть сведения, имеющие значение для чистоты сделки, нотариус вправе запросить иные документы у продавца, а также информацию из различных баз данных в порядке межведомственного взаимодействия.

Если все будет в порядке, то в назначенный день вы подпишете заранее подготовленный нотариусом договор на специальном бланке, отдадите продавцу деньги и станете собственником доли в квартире.

Учтите, что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости после предоставления документов в Росреестр.

Регистрация перехода права собственности на долю в квартире

Чтобы стать полноправным собственником своей доли и распоряжаться ею в рамках, установленных законом, необходимо переход права собственности зарегистрировать в Росреестре. Подать документы на регистрацию может сам нотариус непосредственно после подписания договора посредством электронного документооборота. В этом случае уже на следующий день вы сможете самостоятельно получить результат в виде выписки из ЕГРН на ваше имя.

Если такая возможность отсутствует, то сторонам договора необходимо обратиться в МФЦ с подписанным договором и другими переданными вам от прежнего собственника документами на долю в квартире. Там вы подпишите заявление, которое напечатает специалист и получите расписку в приеме документов с указанием даты получения результата. Срок оказания услуги в таком случае не превысит 3 рабочих дней.

За переход права собственности на часть квартиры необходимо заплатить государственную пошлину в сумме, пропорциональной приобретенной доле, от 2 тыс. рублей.

Чего следует остерегаться при покупке доли в квартире

Хотя закон обязывает сделки с долями проводить с участием нотариуса, это не гарантирует на 100%, что в будущем не наступят какие-либо неприятные последствия. Дело в том, что долевая собственность чаще всего возникает из достаточно сложных отношений, где переплетаются различные виды законодательства и множество человеческих притязаний. Вот некоторые подводные камни:

Квартира ранее была приватизирована в долях с нарушениями прав некоторых лиц, после чего перепродана другим людям. Так как нотариус проверяет чистоту текущей сделки, то он может не выявить притязаний кого-то из первоначальных собственников. Поэтому нужно учитывать, что срок исковой давности по спорам с недвижимостью составляет 3 года.

Квартира приобретена с использованием материнского капитала и при первоначальной продаже были нарушены права детей. Инициатором судебного разбирательства в такой ситуации могут выступить органы опеки.

Неразрешенные вовремя наследственные споры.

Покупка доли в общей долевой собственности явление достаточно распространенное, но имеющее некоторые важные особенности, без знания которых возможно нажить неприятности. Разобравшись в нюансах этой процедуры, можно безбоязненно покупать такую собственность, ведь это гораздо дешевле целой квартиры.

Источник: http://novostroyki.guru/stati/osobennosti-pokupki-doli-v-kvartire/