Подлежит ли регистрации договор купли продажи квартиры?

Регистрация договора купли-продажи квартиры

С 2013 года договоры купли-продажи не нужно регистрировать в Росреестре. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на имущество.

Данные о переходе права от продавца к покупателю в результате совершения сделки вносятся в единую базу данных — ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. Зарегистрировать право собственности граждане могут через Росреестр или МФЦ (многофункциональный центр). Также отправить документы для регистрации можно через сайт Росреестра или воспользоваться специальным сервисом от Сбербанка.

Сроки предоставления услуги от 7 до 9 рабочих дней. Сумма госпошлины за регистрацию права — 2 тыс. рублей. В результате обращения на договоре купли-продажи ставится пометка об осуществлении регистрации, покупатель получает выписку из ЕГРН о праве собственности.

Нужно ли регистрировать договор купли-продажи квартиры

С 1 марта 2013 года в России отменили регистрацию договоров купли-продажи по сделкам с недвижимостью (п. 9 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2013 №302). Теперь регистрировать нужно только право перехода собственности на объект (ст. 551 ГК РФ).

Ранее договор купли-продажи считался заключенным только со дня его регистрации. Теперь соглашение вступает в силу с момента подписания. При этом право собственности у покупателя квартиры возникает только после его регистрации в Росреестре. В процессе регистрационных действий на договор купли-продажи ставится печать и штамп о том, что переход права собственности по этому соглашению состоялся.

При заключении договора-купли продажи стороны при желании могут обращаться к нотариусу для удостоверения соглашения. Заверять договор у нотариуса обязательно в следующих случаях:

• если заключается сделка по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанного недееспособным (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218);
• когда продается доля в собственности или при отчуждении всеми собственниками своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218).

После заверения соглашения нотариус самостоятельно подает документы на регистрацию права собственности, сам получает их обратно и передает клиентам.

С января 2017 года вместо свидетельства о праве собственности граждане получают выписку из ЕГРН. Оба документа имеют равную юридическую силу.

Процесс перехода права собственности на квартиру сопровождается внесением соответствующей записи в ЕГРН. Это база данных Росреестра, в которой содержится информация обо всех объектах недвижимости на территории России.

Чтобы зарегистрировать право собственности, нужно обратиться в отделение регистрирующего органа или МФЦ, также предоставить документы можно через:

1. Сайт Росреестра — нужно войти в личный кабинет, авторизовавшись через портал Госуслуг, и подать заявление на регистрацию права. Для заполнения обращения нужны отсканированные копии документов, а также электронная подпись.
2. Электронная регистрация права собственности через Сбербанк — при подписании кредитного договора, заявитель передает менеджеру банка весь необходимый перечень документов, который затем отправит их в электронном виде в Росреестр. После регистрации права собственности договор купли-продажи с отметкой о регистрации, а также выпиской из ЕГРН приходит на электронную почту заявителя. Услуга платная — от 7900 до 10900 рублей (стоимость зависит от региона и от состояния купленного жилья). Для граждан, воспользовавшихся сервисом электронной регистрации, ставка по ипотеке снижается на 0,01%. С условиями предоставления услуги можно ознакомиться сайте или обратиться за консультацией в отделение Сбербанка.

Регистрация договора купли-продажи в Росреестре

Обратиться в отделение Росреестра за предоставлением услуги граждане могут лично или через представителя. Также отправить запрос можно почтовым отправлением с приложением копии паспорта, заверенной нотариально.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи, необходимо предоставить следующий перечень документов:

1. Паспорта покупателя и продавца, для граждан младше 14 лет — свидетельство о рождении.
2. Договор купли-продажи: если составлен в письменной форме — оригинал в 2-х экземплярах, если заверен нотариусом — в 2-х экземплярах, один из которых оригинал.
3. Заявления о государственной регистрации: от продавца — о переходе права, от покупателя — о праве собственности.
4. Квитанция об оплате госпошлины.
5. Документ, подтверждающий право собственности от продавца (после регистрации перехода права возвращается продавцу).

Документы предоставляются в отделение Росреестра по адресу нахождения объекта недвижимости. Подача документов подтверждается распиской, по регистрационному номеру которой можно отследить ход выполнения запроса на сайте или по телефону.

Как зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры в МФЦ

Многофункциональные центры являются посредниками между участниками сделки и Росреестром. Прием заявителей осуществляется в порядке «живой» электронной очереди или по предварительной записи. Записаться заранее можно:

• то телефону;
• через сайт МФЦ (услуга доступна для граждан, зарегистрированных на портале Госуслуги).

В день приема продавец заполняет заявление о переходе права собственности на квартиру, а покупатель — на регистрацию нового права. Бланк заявления предоставляется сотрудниками центра.

Собранные документы, вместе с заполненными заявлениями и квитанцией об оплате госпошлины, передаются регистратору. Взамен заявители получают расписку о принятых документах, в которой указан перечень предоставленных бумаг, а также номер дела и срок, в течение которого будет осуществлена регистрация.

По номеру дела из расписки можно отслеживать готовность документов:

1. По телефону горячей линии.
2. На официальном сайте отделения МФЦ через чат поддержки.

В назначенный день необходимо посетить центр для получения экземпляра договора купли-продажи с пометками Росреестра об осуществлении перехода права собственности.

Сроки регистрации договора купли-продажи квартиры

В соответствии со ст. 16 ФЗ № 218 сроки регистрации составляют:

• с момента принятия заявления в Росреестре — от 7 до 10рабочих дней;
• с даты приема документов в МФЦ — 9 рабочих дней.

Право собственности по сделке, удостоверенной нотариально, оформляется в Росреестре в течение:

• одного дня — если документы поданы в электронном виде;
• трех дней — сведения предоставлены в бумажной форме.

В случае приостановки регистрации сроки могут значительно увеличится. По решению регистратора приостановление возможно по следующим основаниям:

• предоставлен не полный пакет документов;
• сведения, содержащиеся в документах не достоверны;
• форма и содержание документов не соответствует законодательству;
• на объект недвижимости наложен арест или обременение;
• отсутствует согласие на совершение сделки от третьих лиц.

Полный перечень оснований изложен в ст. 26 ФЗ № 218, также регистрация может быть остановлена по решению суда. Срок приостановления длится до момента устранения причин, но не более чем 3 месяца. В случае не устранения препятствий в установленный срок, в осуществлении регистрации права собственности будет отказано (ст. 27 ФЗ № 218).

Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру в 2026 году

Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности для физических лиц в 2019 году составляет 2 тыс. рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Когда собственников у квартиры несколько — каждый из них оплачивает пошлину. Если участником сделки является ребенок младше 14 лет — оплату осуществляет его законный представитель.

Оплатить пошлину можно следующими способами:

1. Через терминалы самообслуживания в Росреестре или МФЦ. Оплата производится наличными или банковской картой.
2. С помощью сайта Сбербанка. Для этого нужно зарегистрироваться на сайте и получить пароль для входа в личный кабинет.
3. Через банковское отделение. Для осуществления оплаты нужно предоставить кассиру паспорт и заполненную квитанцию. За денежный перевод взымается комиссия.

После проведения платежа собственник получает:

• квитанцию, если оплата проведена через банк;
• чек — платеж проводился через терминал или интернет.

В дальнейшем документ об оплате нужно будет предоставить в регистрирующий орган вместе с перечнем необходимых документов.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dogovor-kupli-prodazhi/registraciya/

Купля продажа жилых помещений

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.

Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.

Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором.

Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст.

23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст.

20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем. 

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

• данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
• цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
• перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
• условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).

Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП.

Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

• написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
• представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (ч. 8 ст. 18 закона о государственной регистрации), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (ч. 4 ст. 18 закона о государственной регистрации), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона о государственной регистрации). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (ч. 11 ст. 18 закона о государственной регистрации). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (ч. 12 ст. 18 закона о государственной регистрации). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
• дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

• для физического лица – 2000 руб.;
• для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет.

Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Удачных вам сделок!

Последняя актуализация: 2 мая 2017 г.

Документы по теме:

Если у вас остались вопросы, напишите нам: editor@garant.ru – мы постараемся вам помочь. Или обсудите волнующие вас вопросы на форуме.

Источник: http://www.garant.ru/actual/nedvigimost/kupl-prod-gn/

Государственная регистрация договора купли-продажи

Согласно статье 9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» граждане и юридические лица обязаны обратиться за регистрацией договора купли-продажи недвижимости в течение 6 месяцев с момента заключения договора и не позднее. 

Как правило, договор-купли продажи заключается в присутствии нотариуса, который в сразу же удостоверяет документ и подает на его регистрацию и регистрацию прав через специальную базу в Центр по недвижимости. Но заключить договор можно и без нотариальной помощи — государство само проверит законность вашей сделки. 

О плюсах участия нотариуса в заключении сделки >>> 

Как происходит регистрация договора продажи квартиры?

Важно знать, что на сегодняшний день есть 2 формы регистрации (и договора, и прав на недвижимость):

1. Личная форма — классический вариант с приемом документов в Центре недвижимости.
2. Электронная форма — на портале egov.kz или через нотариальную базу (данные сразу идут в правовой кадастр). Этим и удобна работа с нотариусом, что не нужно самому бегать с документами.

Если вы не прибегали к помощи нотариуса, а сами с продавцом/покупателем составили и подписали договор, то соберите нижеописанные документы и идите в Центр по недвижимости по месту нахождения купленной/проданной квартиры, дома. 

Egov.kz: электронное правительство и операции с недвижимостью >>>

Перечень документов

Какие документы необходимо сдать согласно статье 21 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»:

1. Заявление о госрегистрации.
2. Свое удостоверение личности.
3. Договор купли-продажи.
4. Правоустанавливающий документ на недвижимость от продавца (предыдущего владельца) для подтверждения правомочности продажи.
5. Квитанцию об оплате сбора за услугу.
6. Для юрлиц — еще нужны учредительные документы.

Для юридических лиц в некоторых случаях понадобятся разрешения антимонопольного органа и ряд других документов, которые уточняются по ситуации. 

Как получить ЭЦП в Казахстане >>>

Проверка подлинности сделки

Если вы не удостоверили договор купли-продажи квартиры у нотариуса, то госорган сам проверяет подлинность всех подписей, дееспособность и правоспособность участников сделки.

Посмотрят на наличие помарок, подчисток, чтобы избежать мошенничества, а также проверят саму недвижимость — владельца, наличие совладельцев, наличие согласия супруга на сделку и т.д. Что именно будут проверять:

1. Согласие всех совладельцев и дольщиков жилья на его продажу — понадобится письменное согласие супруга, совладельцев.
2. Правильность всех технических и идентификационных характеристик продаваемого объекта — фактические данные и данные в техпаспорте должны совпадать.

Если все верно, то госорган дает согласие на регистрацию и делает запись в регистрационный лист. На договоре делается надпись, что произведена регистрация договора продажи недвижимости. 

При заключении сделки не забывайте о налоге с продажи квартиры. 

Кто пишет заявление на госрегистрацию?

Это может сделать и продавец, и покупатель, и даже сразу оба одновременно (пошлина берется при этом однократно). Если от имени продавца или покупателя действует его законный представитель — например, родитель, усыновитель, опекун, попечитель, то заявление подается именно ими.

Однако для действия от имени несовершеннолетнего или недееспособного понадобится официальное разрешение от органов опеки и попечительства. Без этого разрешения любая продажа собственности ребенка или недееспособного гражданина будет признана недействительной — государство строго защищает интересы таких правообладателей.

Что необходимо написать в заявлении:

1. Данные о заявителе.
2. Цель — прошу провести государственную регистрацию договора продажи.
3. Реквизиты документа — напишите, что регистрируете договор купли-продажи квартиры.
4. Опишите официальные данные купленной недвижимости — точный адрес, наименование, кадастровый номер.
5. Ставится подпись и дата подписания.

Дополнительный перечень документов

Если вы пойдете регистрировать договор к нотариусу, то он сам составит вам перечень нужных документов в зависимости от специфики вашей ситуации. Если же вы решили справиться самостоятельно, то сразу до похода в Центр по недвижимости подготовьте следующие дополнительные документы. 

В зависимости от вашей ситуации госорган может запросить и ряд других документов для проведения экспертизы законности сделки и заключения договора. Необходимо быть к этому готовым. Эксперты рекомендуют перед заключением сделки проконсультироваться с юристом.

Какую квартиру не нужно покупать: виды опасных сделок >>> 

Храните расписку

На момент подачи заявления сотрудник Центра выдаст вам расписку, где будет указано точное время, час, минута и дата поступления договора на регистрацию. В ней же запишут ФИО работника, который принял документы и перечень всех документов на регистрацию.

Эту расписку необходимо сохранить — дата подачи заявления будет датой регистрации прав при принятии положительного решения. И как плюс — в случае если госорган потеряет ваши документы, вы сможете это доказать распиской.

Источник: https://www.kn.kz/article/88/

Предварительный договор купли-продажи: зачем он нужен и как правильно его составить

• Строительство и ремонт
• Законы и финансы

1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд В некоторых случаях перед совершением сделки купли-продажи недвижимого имущества заключается предварительный договор. Рассказываем о нём и тонкостях его составления подробнее.

ShutterStock/Fotodom.ru

Чтобы юридически подтвердить своё намерение приобрести недвижимость, существует несколько механизмов: внесение задатка, авансовый платёж и заключение предварительного договора. Каждый вариант по-своему эффективен. 

Когда составляют предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в том случае, если одна из сторон не готова сразу заключать основной договор. Такое может произойти по следующим причинам:

• у продавца не готовы документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество;
• у покупателя нет требуемой для приобретения суммы, однако она должна появиться в обозримом будущем;
• при приобретении недвижимого имущества используются средства ипотечного кредитования, однако банку требуется время (до 3 нед) для проведения специфического анализа объекта, в том числе — на проверку юридической прозрачности сделки и изучение отчёта профессионального оценщика;
• продаваемое имущество находится в залоге, и необходимо время для осуществ­ления процедуры снятия обременения.

Помните, что при покупке жилья на условиях долевого участия в строительстве предварительный договор купли-продажи не заключается, потому что он не предоставляет дольщику необходимых юридических гарантий

Что гарантирует договор 

Предварительный договор является своеобразной гарантией для каждой из сторон сделки. Для того чтобы зафиксировать обязательства покупателя перед продавцом, в договоре должен быть закреплён срок покупки жилья. Одновременно договор закрепляет и стоимость недвижимости, гарантируя покупателю неизменность цены объекта до момента покупки.

Гражданский кодекс РФ предусмотрел гарантии выполнения условий предварительного договора. Если покупатель или продавец в течение 6 мес по каким-то причинам уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд. В том случае, если никаких препятствий к завершению сделки нет, суд вынесет решение о понуждении к заключению основного договора.

Для того чтобы суд принял такое исковое заявление, при заключении предварительного договора его стороны должны максимально подробно определить объект продажи, охарактеризовав объект недвижимого имущества, а также указав цену договора, последовательность и порядок совершения взаиморасчётов. Кроме того, в договоре должно быть определено время, к наступлению которого стороны принимают на себя обязательства по заключению основного договора. Это время может быть изменено при наступлении обстоятельств, указанных в предварительном договоре. 

Если суд принимает положительное решение, предварительный договор считается заключённым. Условия договора определяются судебным решением и будут действовать с момента, когда этот документ вступит в законную силу.

По смыслу ст. 429 ГК РФ стороны предварительного договора купли-продажи обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на ранее согласованных условиях.

Предварительный договор купли-продажи необходимо заключать в письменной форме. По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). В этом случае размер тарифа за совершение юридически значимых действий будет определяться в зависимости от цены сделки (пп. 4 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Государственная регистрация такого договора не требуется.

Предварительный договор должен содержать:

• условия, позволяющие установить предмет договора (из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи определённого объекта недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре);
• условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
• условия о цене квартиры;
• перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются). 

При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимого имущества хотя бы одного из его существенных условий такой документ будет считаться ничтожным, а сделка — незаключённой

Предмет и цена договора 

При описании предмета договора — объекта недвижимого имущества — необходимо полно и корректно указать все его основные характеристики, а именно: 

• адрес;
• кадастровый номер;
• площадь в соответствии с данными справки Бюро технической инвентаризации;
• количество комнат;
• для квартиры можно указать этаж, на котором она располагается, и общую этажность дома, в котором находится квартира.

Для подтверждения характеристик объекта недвижимого имущества в предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности, их реквизиты. Кроме того, следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества.

Обратите внимание, что цена имущества, которое выступает в качестве предмета сделки, необходимо указать полностью и в рублях. Если при заключении предварительного договора стороны условились о внесении задатка или авансового платежа, его размер также должен быть указан. 

К предварительному договору должен прилагаться текст проекта основного договора. Учтите: если вы указываете разные суммы сделки в предварительном и основном договорах, это является нарушением закона. 
Кроме стоимости объекта недвижимости в предварительном договоре необходимо указать, какая из сторон несёт расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

При составлении текста договора обратите внимание, правильно ли указаны данные сторон — продавца и покупателя, сверив их с данными в документах, подтверждающих личность. Обратите внимание: специалисты рынка недвижимости рекомендуют указывать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса сторон (также можно указать телефоны, адреса электронной поч­ты). В случае возникновения нештатных ситуаций такая предусмотрительность позволит найти контрагента по договору. 

Учтите, что в жилье, которое является предметом сделки, могут проживать не только продавец, но и лица, у которых после продажи сохранится право на проживание (например, бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от неё). Право пользования жильём в таком случае носит бессрочный характер, поэтому такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре. Их перечень является существенным условием договора купли-продажи квартиры.

В предварительном договоре должны быть указаны паспортные данные, а также сроки снятия с регистрационного учёта после заключения основного договора купли-продажи квартиры других лиц, зарегистрированных в квартире кроме продавца.

В предварительном договоре должны быть прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки выполнения условий договора. Особенно внимательно стоит отнестись к порядку передачи объекта покупателю, предусмотрев штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки передачи. 

Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нём срок заключения основного договора или же нет. Если вы намерены его указать, он должен обозначать:

• или конкретную дату («10.03.2019»);
• или дату, не позднее которой должен быть заключён основной договор («не позднее 10.03.2019»); 
• или период, в течение которого будет заключён основной договор («в течение трёх месяцев после заключения предварительного договора»). 

Обратите внимание: закон не предусматривает требований к срокам. Таким образом, срок может быть кратким (например, через 1 мес со дня подписания предварительного договора) или продолжительным (например, через 15 мес со дня подписания предварительного договора).

Если в предварительном договоре не указан срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направляет предложение о заключении основного договора, предварительный договор утрачивает свою силу, а стороны освобождаются от выполнения предусмотренных в нём обязательств.

Риски при заключении предварительного договора

Во-первых, предметом предварительного договора купли-продажи является не сама покупка квартиры, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор. По этой причине предварительный договор не может быть гарантией получения жилья, даже если оно уже было оплачено покупателем. 

Во-вторых, суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, велика вероятность подачи встречного иска. Предметом такого иска должно стать признание предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключённым.

В-третьих, существует риск двойной продажи недвижимости. При заключении предварительного договора у покупателя не возникает права собственности, договор не подлежит государственной регистрации. К сожалению, это обстоятельство способствует тому, что недобросовестный застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем.

В-четвёртых, в случае судебного разбирательства покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. В случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишён и этой возможности. 

Особо обращаем внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от любых обременений и ограничений

Можно ли расторгнуть соглашение

Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ. Договор можно расторгнуть:

1. если основной договор не заключён в срок, о котором условились стороны, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи; 
2. если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, и при этом между сторонами не заключено соглашение о продлении срока действия предварительного договора или не заключён новый договор;
3. по обоюдному согласию сторон; 
4. если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости.

Если заключение предварительного договора сопровождалось внесением существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец обязан вернуть выплаченную ему сумму.

Если продавец отказывается возвращать задаток, потерпевшая сторона вправе направить исковое заявление в суд по месту регистрации ответчика. Учтите: даже если расписка о передаче денежных средств не оформлялась, возможно подать иск по поводу незаконного обогащения продавца. Подтверждением будет выступать выписка из банковского учреждения или письменные показания свидетелей.

При составлении уведомления о расторжении сделки необходимо учитывать, что нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют унифицированную форму документа, поэтому основное внимание стоит уделить не форме, а содержанию этого документа. 

В уведомлении должны содержаться:

• полное наименование и дата составления документа;
• положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
• описание нарушения договора (если они имели место); 
• реквизиты заявителя и ответчика;
• подпись.

Очень важно при отправке уведомления зафиксировать время отправки документа, так как именно эта дата будет являться основной для определения сроков в случае обращения в вышестоящую судебную инстанцию.

В соглашении о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.  

Порядок расторжения предварительного договора

1. Внимательно изучаем положения договора, проверяем все его положения, а также условия расторжения сделки. Проверьте, правильно ли составлен договор, корректно ли указаны паспортные данные сторон, так как неверно оформленный документ автоматически утратит юридическую силу.
2. Необходимо убедиться, что все положения предварительного договора были исполнены. Если же нет — это веская причина для расторжения предварительного договора купли-продажи.
3. Инициатор расторжения предварительного договора направляет письменное уведомление второй стороне. В случае получения отказа в урегулировании вопроса путём заключения мирного соглашения инициатор вправе обратиться в суд.
4. Если участники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора».

   В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.

Источник: https://www.ivd.ru/stroitelstvo-i-remont/zakony-i-finansy/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zachem-on-nuzhen-i-kak-pravilno-ego-sostavit-37091