Предварительный договор купли-продажи квартиры
» Статьи по недвижимости » Предварительный договор купли-продажи квартиры
Несмотря на то, что существующий Федеральный закон 214-ФЗ уже достаточно давно вступил в силу, до сих пор большое число застройщиков предпочитают «серые» схемы продажи в новостройках по предварительным договорам купли-продажи квартир.
Многие фирмы использую различные обходные схемы, пользуясь правовой неграмотностью дольщиков. В результате, заключив вместо договора об участии в долевом строительстве по 214-ФЗ предварительный договор купли-продажи квартиры, дольщики не могут защитить свои права. Иногда недобросовестные застройщики даже убеждают, что заключаемый договор и есть тот самый по 214-ФЗ.
Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры
В соответствии со статьёй 429 ГК РФ «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».
Это означает, что заключая предварительный договор купли-продажи квартиры, вы не покупаете недвижимость, а только получаете право заключить впоследствии договор купли – продажи на условиях, которые были указаны в предварительном договоре.
Риски покупки квартиры по предварительному договору купли-продажи
1. Предварительный договор купли-продажи недвижимости в отличие от договора по 214-ФЗ не подлежит государственной регистрации, так как при его заключении покупатель не получает право собственности на квартиру. Из этого и вытекают все возможные для покупателя неприятности. Ведь в отсутствии госрегистрации невозможно проконтролировать, сколько договоров купли-продажи заключено на ту квартиру, которую вы покупаете.
2. В предварительном договоре у застройщика нет никаких обязательств по срокам сдачи новостройки и регистрации права собственности. У фирмы есть только обязательство по сроку заключения основного договора купли-продажи готовой квартиры. Таким образом, фирма не несёт ответственности за срыв сроков строительства, и вы не сможете требовать выплаты каких-либо неустоек.
3. Предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме является всего лишь обещанием, что фирма заключит с покупателем основной договор купли-продажи квартиры после того, как дом будет построен, и фирма оформит на себя право собственности на готовое жильё.
То есть, вы лишаетесь права требования квартиры в собственность, так как предварительным договором купли-продажи предусмотрено лишь обязательство фирмы заключить с вами впоследствии основной договор, а не передать вам квартиру. Вы отдаёте деньги пока ещё на постройку квартиры для фирмы. И если дело дойдёт до суда, то в лучшем случае можно будет добиться возврата вложенных средств.
4. Если после постройки жилья застройщик решит продать по обычному договору купли-продажи «вашу» квартиру третьему лицу, то вы не сможете потребовать у него передать эту квартиру вам, так как именно этот покупатель по закону будет добросовестным приобретателем квартиры.
5. И ещё одна неприятная новость для покупателя квартиры по предварительному договору купли-продажи – вам не положены налоговые вычеты. В сентябре 2013 года Федеральная налоговая служба разъяснила следующее. По закону каждый гражданин может уменьшить облагаемый налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) доход на сумму фактически произведенных расходов на приобретение квартиры.
Для получения налогового вычета необходимо представить документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Поскольку по предварительному договору купли-продажи покупатель не приобретает права требования на квартиру, и она не передаётся ему в собственность, предварительный договор не является документом, подтверждающим право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета.
Таким образом, дольщики, заключившие предварительные договоры, не смогут получить налоговые льготы.
Схема продажи квартир по предварительным договорам часто используется недобросовестными застройщиками для продажи жилья в домах, на возведение которых не получено разрешение.
В любом случае при покупке квартиры в новостройке следует быть очень осмотрительным и прежде, чем подписывать договор, стоит посоветоваться с юристом, соответствует ли этот договор Федеральному закону о долевом строительстве. Так как только этот закон защищает ваши права дольщика.
Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, можно заключить договор юридического сопровождения при покупке-продаже недвижимости. До конца 2013 года всем посетителям нашего сайта мамаду при заключении договора на юридическое сопровождение предоставляется скидка.
Полезная для вас информация есть также в статьях
как купить квартиру без агента в Москве и
риски покупки квартиры в новостройке в Москве и области.
Статья написана автором специально для сайта mamadu.ru.
Копирование запрещено.
Источник: http://mamadu.ru/statya/predvaritelnyi-dogovor-kupli-prodaji-kvartiry.htm
Консультация юриста: Приобретение завершенного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости по предварительному договору | Otau
23 августа 7380
Мы продолжаем серию статей совместно с юридической фирмой «Артюшенко и партнеры». В этот раз мы разберемся, что такое предварительный договор купли-продажи квартиры и как приобрести недвижимость по такому типу договора.
Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры?
Вопросы, связанные с предварительным договором, регулируются статьей 390 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – «ГК РК»).
Так, согласно п.1 ст.390 ГК РК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, исходя из вышеуказанного определения, можно сделать вывод, что предварительный договор купли-продажи квартиры – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем, в определенный срок, договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных таким предварительным договором.
Особенности предварительного договора с застройщиком
Особенность предварительного договора с застройщиком заключается в специфике такой категории договоров, как предварительные и здесь следует разобраться, в чем же состоит их принципиальное различие и для каких целей они заключаются.
Если по основному договору купли-продажи квартиры основная обязанность продавца заключается в передаче в собственность покупателя определенного объекта недвижимости, а основная обязанность покупателя заключается в оплате оговоренной сторонами стоимости, то в предварительном договоре стороны только обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Таким образом, разница между договором купли-продажи квартиры и предварительным договором значительная.
Первым и наиболее Важным моментом, мы бы отметили, что такие предварительные договоры можно заключать только в отношении квартир, которые находятся в уже построенных и введенных в эксплуатацию домах. Иначе это будет долевое строительство, которое в Казахстане предполагает запрет на применение предварительных договоров купли-продажи в любой форме. Подробнее об этом чуть ниже.
Следует отметить, что заключать предварительные договоры имеет смысл, если стороны уже договорились о всех существенных условиях будущего договора, но остаются некоторые моменты (несущественные с точки зрения закона, либо требующие не значительного времени для их исправления), которые подлежат согласованию на стадии переговоров и для того, чтобы закрепить достигнутые договоренности и заключают предварительный договор.
Еще один случай, когда имеет смысл заключить предварительный договор – это когда продавцом данный объект недвижимости передан в аренду третьим лица. И расторгнуть такой договор аренды он не может в связи с определенными обстоятельствами, но после истечения срока аренды, он готов продать недвижимость.
В этом случае стороны, заключая предварительный договор, оговаривают условия, на которых будет заключен договор купли-продажи в будущем.
Это поможет продавцу быть уверенным, что его объект недвижимости в определенный срок будет продан и покупатель будет уверен, что сможет приобрести квартиру на заранее оговоренных условиях.
Другой пример целесообразности заключения предварительного договора – это отсутствие в данный момент денежных средств у покупателя. Допустим у покупателя денежные средства отсутствуют, но через какое-то время он получит какой-то доход, возврат долга, или оформит кредит, что объективно позволит ему приобрести квартиру. В таком случае предварительный договор будет полезен сторонам.
На практике же большинство застройщиков заключают предварительные договоры не для той цели, для которой такие договоры задуманы законодателем, а для того лишь, чтобы избежать ответственности и обойти закон.
В предыдущих наших статьях мы говорили о том, что сейчас к застройщикам Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» предъявляет достаточно высокие требования, поэтому застройщики, не желая заключать договор о долевом участии, но все же желая получить денежные средства от дольщиков, заключают предварительные договоры.
При этом, покупатели по такому предварительному договору осуществляют платежи за недвижимость, фактически исполняют обязательства, как по основному договору, хотя как было указано выше по предварительному договору у стороны возникает обязанность только заключить в будущем договор на определённых условиях, основное же исполнение условий должно происходить после заключения договора купли-продажи. В связи с чем, крайне не рекомендуется заключать предварительный договор купли-продажи с застройщиком, если это продиктовано необходимостью обойти требования законодательства Республики Казахстан о долевом строительстве жилья.
Важно отметить, что есть в указанном Законе не значительный список исключений, когда Закон не применяется.
Какие документы должны предоставить стороны (застройщик и покупатель) для оформления предварительного договора купли-продажи квартиры?
Перечень документов для заключения предварительного договора купли-продажи квартиры законодательными актами Республики Казахстан не предусмотрен. Перечень предоставляемых документов будет зависеть от требований самих сторон (продавца и покупателя).
Покупателю рекомендуется перед заключением сделки проверить права продавца на квартиру, имеющиеся обременения, документы на недвижимость, с целью минимизации будущих рисков.
Какие риски могут возникнуть при заключении такого вида договора
Риск, связанный с уклонением от заключения основного договора.
Если сторона уклоняется от заключения будущего договора, другая сторона может взыскать понесенные ею убытки.
Так, согласно п.5 ст.390 ГК РК в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения предусмотренного им договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
При этом, законодатель не разграничивает какие именно убытки должны быть возмещены потерпевшей стороне. По общему правилу, под убытками понимаются реальный ущерб и упущенная выгода. Поскольку в вышеуказанной норме не уточняются какие убытки вправе взыскать сторона, то можно требовать уплаты как реального ущерба, так и упущенной выгоды.
ГК РК в ст.390 не предусматривает возможность понуждения другой стороны к заключению договора. В этой связи, в доктрине существует множество споров, связанных с возможностью обязать другую сторону заключить договор.
Риск признания предварительного договора незаключенным.
Предварительный договор должен в обязательном порядке содержать – обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, а также существенные условия договора. Если первое условие трудностей не вызывает, то со вторым необходимо разобраться более детально.
Так, в соответствии с п.1 ст.393 ГК РК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Для договора купли-продажи квартиры существенными будут условия о предмете договора, т.е. об объекте недвижимости. Важно наиболее полно идентифицировать объект сделки, указать полный адрес, площадь (жилую, нежилую) и количество комнат. Также мы рекомендуем указать состояние квартиры, в которой она должна быть передана покупателю при заключении основного договора купли-продажи, если с мебелью, то с полным ее списком и описанием состояния мебели.
Риск двойной продажи.
Поскольку предварительные договоры в отличие от договора долевого участия не подлежат учету и регистрации в государственных органах, нет гарантии, что продавец одну и ту же квартиру не продал несколькими покупателям сразу.
Возможно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?
Да, расторгнуть предварительный договор или отказаться от исполнения возможно, но это во многом зависит от условий договора.
К предварительному договору применяются общие правила о договорах. Так, согласно п.1 ст.401 ГК РК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором.
В соответствии с п.1 ст.404 ГК РК односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или соглашением сторон.
Таким образом, при расторжении предварительного договора, либо отказе от исполнения необходимо руководствоваться порядком расторжения, прописанным в заключенном сторонами предварительном договоре купли-продажи.
Следует также отметить, что в случае, если расторжение предварительного договора не представляется возможным, то сторона может воспользоваться п.6 ст.390 ГК РК.
Согласно п.6 ст.390 ГК РК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Но при этом, сторона, которая уклонилась от заключения в будущем основного договора, может быть привлечена к ответственности в виде требования о возмещении убытков, о чем было сказано выше.
Когда договор могут признать недействительным?
Несоблюдение формы договора.
Так, в соответствии с п.2 ст.390 ГК РК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Для договора купли-продажи квартиры установлена простая письменная форма. Соответственно, предварительный договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме. В случае несоблюдения требований по форме, такой договор является ничтожным.
По общим основаниям недействительности сделок, предусмотренных ст.159 ГК РК.
Предварительный договор купли-продажи может быть признан недействительным также по следующим основаниям:
- если сделка преследует цели недобросовестной конкуренции или нарушает требования деловой этики;если сделка совершена малолетним лицом (младше 14 лет), недееспособным лицом, лицом, ограниченным в дееспособности и т.д.;
- если сделка совершена вследствие заблуждения, под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях;
- если сделка совершена вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;
- если сделка совершена юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными ГК РК, иными законодательными актами Республики Казахстан или учредительными документами, либо с нарушением уставной компетенции его органа.
Источник: https://info.homsters.kz/priobretenie-obekta-nedvizhimosti-po-predvaritelnomu-dogovoru/
Что нужно знать о предварительном договоре купли-продажи — Рынок жилья
26.06.2019 | 08:00 2244
Когда покупатель и продавец на вторичном рынке жилья находят друг друга, но в этот момент сделку совершить по каким-то причинам не готовы, как правило, они заключают предварительный договор купли-продажи. Как его составить, какие последствия возможны при неисполнении, какова судебная практика?
На эти и другие вопросы отвечала на семинаре под названием «Предварительный договор и обеспечительный платеж в сделках с недвижимостью» Марьяна Баларева, адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр». Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.
Законодательная база
Итак, стороны сделки пришли к соглашению о цене, сроках, способе расчета и так далее. Для того чтобы зафиксировать устные договоренности и подтвердить серьезность намерений, собственно говоря, и подписывается этот самый предварительный договор.
Его положения регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем уже основной договор – именно на тех условиях, что прописаны в предварительном.
Формы предварительного и основного договоров должны быть идентичны, обычно это письменная форма. Если основной будет заверяться нотариально, то и предварительный тоже, иначе он просто ничтожен.
Опасная сделка, или Когда лучше отказаться от покупки квартирыБывают случаи, когда квартиру мечты >>Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора. В нем, как правило, указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если же срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Разногласия сторон относительно условий основного договора снимаются в суде. Впрочем, понуждение чаще встречается в сделках с коммерческой недвижимостью, а не с жильем.
Природа и право
По своей правовой природе предварительный договор купли-продажи является документом, фиксирующим именно намерение участников сделки в дальнейшем заключить основной договор, и не может содержать положения о передаче объекта в собственность. По предварительному договору переход права собственности осуществлен быть не может. Документ лишь гарантирует, что квартира будет продана конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.
Предмет договора должен быть описан в полном соответствии с тем, как он будет идентифицирован в основном договоре купли-продажи, в том числе кадастровый номер, характеристики, адрес. Если основной договор будет заключен после изменения предмета договора (например, изменена площадь, проведена перепланировка), это должно быть указано в договоре. В любом случае объект должен однозначно идентифицироваться.
Существенный пункт – цена договора. Если в предварительном договоре эта опция отсутствует, он считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий.
Следующее: порядок расчетов. В предварительном договоре необходимо указать, как будут производиться расчеты, используются ли кредитные средства и есть ли иные нюансы.
Задаток не залог
Предварительный договор должен содержать и способ обеспечения обязательств. Это может быть обеспечительный платеж (в соответствии с условиями предварительного договора его можно зачесть при заключении основного в общую стоимость объекта либо вернуть) или задаток, который всегда зачитывается.
Кстати, задаток часто путают с залогом или авансом. Но последние по закону не выполняют обеспечительной функции. Аванс изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен. Залог может обеспечивать только обязательства по основному договору или иные обязательства. Кроме того, залог, в отличие от задатка, – это необязательно деньги, это может быть и имущество.
И, наконец, бонус для покупателя: если основной договор не заключается по вине продавца, тот возвращает задаток в двойном размере. Если же сделка не состоялась из-за покупателя, задаток он теряет. Многие продавцы считают такое положение закона несправедливым и предлагают прописать в предварительном договоре, что и покупатель, в случае незаключения основного договора по его вине, должен платить дважды. Логика странная, ведь задаток – это деньги покупателя. Но, как говорится, берешь чужие – а отдаешь свои. Покупатель волен с таким пунктом договора и не согласиться.
Впрочем, есть более мягкий вариант – обеспечительный платеж. Как гласит статья 381.1 ГК РФ, «денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)».
Закон четко прописывает, что в качестве обеспечительного платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, а не какое-либо имущество (движимое или недвижимое).
Переданная денежная сумма в случае полного выполнения обязательств должна быть возвращена тому, кто ее внес. Это отличает такой платеж от задатка, который, как уже было сказано, всегда идет в счет оплаты суммы сделки.
Обеспечительный платеж подлежит возврату в случае незаключения основного договора по вине продавца, а также в случае прекращения действия предварительного договора в связи с истечением срока. Но он не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.
Большинство – через агента
Как показывает практика, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать своему риэлтору. Покупателям тоже удобнее вносить деньги в агентство недвижимости: потом понятно, как их вернуть обратно.
Как не платить налог при продаже квартирыПродал квартиру – плати налог. Это утверждение верно, но лишь отчасти. Ведь существуют >>Любопытно отметить, что в таком случае даже специальная доверенность не нужна – в агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. А агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек (практика в агентствах недвижимости разнится).
Деньги при этом хранятся в агентстве, и всем как-то спокойнее. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. Но если речь идет об элитной недвижимости, то это могут быть и миллионы – там оперируют уже не фиксированной суммой, а процентами от стоимости объекта.
Часто обеспечительный платеж идет на оплату услуг агентства недвижимости.
Судебная практика
Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/253314/
DOM.RIA – Покупка новостроя: предварительный договор купли-продажи квартиры
Предварительный договор купли-продажи как механизм привлечения инвестиций не пользуется большой популярностью, но все же встречается на первичном рынке жилья. Рассмотрим главные особенности соглашения.
Что такое предварительный договор купли-продажи?
Многие знают, что продавец квартиры при оформлении договора купли-продажи предоставляет нотариусу и будущему собственнику документы, подтверждающие его право собственности на продаваемый объект. К таким относятся технический паспорт, свидетельство о купле-продаже, договор дарения и прочее. Но если в качестве продавца выступает застройщик, решивший избежать посредников по продаже объекта, то на этапе строительства у него нет таких официальных бумаг. Поэтому строительные компании и нашли простой выход из сложившейся ситуации – предварительный договор купли-продажи квартиры, которая еще не построена.
Предварительный договор купли-продажи квартиры – это документ, в котором стороны закрепляют свои обязательства и в течение определенного срока связываются, чтобы заключить основной договор на условиях, зафиксированных предварительным соглашением (ст. 635 Гражданского кодекса и ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины).
При этом регулируется предварительный договор по-разному. Так, если продавец физическое лицо, то предварительный договор относится к категории гражданско-правовых и ограничивается сроками, утвержденными в тексте соглашения. А если в качестве продавца выступает юридическое лицо (субъект хозяйственной деятельности), то граничный срок подписания основного договора 1 год (согласно ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины).
Порядок покупки квартиры по предварительному договору купли-продажи
Схема использования такого соглашения не представляет ничего сложного для покупателя. Между продавцом и инвестором на этапе строительства объекта заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, в качестве подтверждения своих намерений инвестор уплачивает задаток (нередко называется «авансовым» или «гарантийным» платежом), размер которого зависит от индивидуальных условий. Внесенная сумма не возвращается после подписания основного договора, а идет в счет оплаты за объект недвижимого имущества.
Покупка новостроя: договор купли-продажи имущественного права
Получается, что продавец в предварительном договоре подтверждает свое намерение продать по основному договору купли-продажи инвестору квартиру, которая будет построена в будущем. Застройщик в дальнейшем после сдачи дома в эксплуатацию и оформления необходимой документации приглашает инвестора и заключает с ним основное соглашение.
Пример предварительного договора купли-продажи
Недостатки предварительного договора купли-продажи
Этот механизм инвестирования в собственное жилье скрывает в себе весомые риски для покупателя. Поэтому внимательно относитесь ко всем аспектам соглашения и уточняйте каждый спорный момент.
Форс-мажорные обстоятельства с продавцом
Банкротство застройщика – один из наибольших рисков для инвестора. В этом случае возвращение вложенных средств может затянуться, даже при условии прописанных в договоре положений или судебных решений. Еще более серьезные разбирательства ожидают инвестора со смертью продавца, если тот физическое лицо.
Срыв сроков строительства
Инвестор при любой схеме привлечения средств застройщиком не застрахован от риска переноса сроков строительства на неопределенный срок. На это влияют разные причины, порой не зависящие от продавца, – недостаток средств, задержки в оформлении документации по сдаче объекта в эксплуатацию, нерасторопность генерального подрядчика и многое другое.
Нецелевое использование средств
Инвестор никаким образом не в состоянии проконтролировать, куда именно и как продавец тратит денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи.
Отсутствие контроля третьих лиц
Предварительный договор купли-продажи квартиры (законность, порядок и прочие атрибуты), а также действия застройщика, генерального подрядчика и других задействованных лиц, никак не проверяется государственными контролирующими органами.
Двойные продажи
Предмет предварительного договора – намерения сторон в скором времени заключить основной договор купли-продажи квартиры, а сам объект еще может находиться только на этапе строительной документации. Этот юридический момент могут использовать недобросовестные заказчики и продавать одну и ту же квартиру несколько раз.
Плохие условия предварительного договора
Подходящее расположение дома, большая площадь квартиры и другие положительные моменты нивелируются двусмысленными условиями договора. Например, денежные средства, которые инвестор вносит за жилье, в соглашении могут называть обеспечительным платежом, подтверждающим желание покупателя приобрести объект в дальнейшем. А потом продавец просто потребует доплатить определенную сумму в качестве стоимости квартиры.
Квартира под залогом
У застройщика есть возможность при недостатке средств на строительство взять ипотечный кредит под залог строящегося недвижимого имущества. В дальнейшем, при возникновении проблем у строительной компании, инвестору будет нелегко даже через судебные инстанции доказать свое право на квартиру.
Предварительный договор купли-продажи квартиры вполне безопасен с проверенными и порядочными застройщиками. Покупатели, хоть и не так часто, но выбирают эту схему привлечения средств для покупки собственного жилья.
Новостройки, которые используют в работе предварительный договор купли-продажи
Источник: https://dom.ria.com/articles/pokupka-novostroya-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-176895.html
Предварительный договор купли-продажи в строящемся доме
В соответствии с законодательством предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, а именно суть этого договора, сводится к тому, что стороны заключая такой договор, определяют условия, на которых они при наступлении определенных обстоятельств (или сроков) в будущем готовы заключить какой-либо из видов гражданско-правовых (или хозяйственных) договоров (в нашем случае будет идти речь о договоре купли-продажи).
Следует отличать предварительные договора, которые имеют четко определенные законодательством юридические последствия для сторон, от разного рода договоров о намерении и прочих соглашений, которые имеют декларативную форму и не порождают для сторон, их подписавших, возникновение прав и обязанностей.
Поэтому во избежание проблем с юридической оценкой такого договора необходимо, чтобы из его содержания следовало четко сформулированное волеизъявление сторон о том, что они предоставляют такому договору силу предварительного договора.
К предварительным договорам установлено требование, что они должны заключаться в той же форме, что и основной договор в будущем. Поскольку застройщики часто используют конструкцию договора купли-продажи, то предварительный договор к такому договору должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен.
Юридические последствия для сторон, подписавших предварительный договор купли продажи недвижимости, заключаются в том, что они имеют право требовать от своего контрагента при наступлении сроков (или обстоятельств), указанных в предварительном договоре, заключения основного договора на условиях, оговоренных в предварительном договоре, а при необоснованном отказе от заключения основного договора – возмещения убытков, нанесенных неисполнением, если иное не указано в предварительном договоре.
Особенностью предварительных договоров является императивное условие об их прекращении, установленное законодательством. Так, обязательства, установленные предварительным договором, прекращаются, если основной договор не заключен на протяжении срока, указанного в предварительном договоре, или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении.
Согласно с положениями действующего законодательства застройщики на стадии строительства не имеют возможности заключать с инвесторами договора купли-продажи индивидуально определенных объектов недвижимого имущества (то есть предварительный договор купли продажи квартиры) в связи с тем, что такие объекты недвижимости формально юридически не могут быть предметом договоров купли-продажи до момента их государственной регистрации, как объектов недвижимого имущества, а это возможно только после принятия объекта строительства в эксплуатацию и их первичной государственной регистрации (в данном случае на застройщика).
Поэтому использование правовой конструкции предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства популярно, как правило, среди тех застройщиков, которые не хотят применять механизмы привлечения средств в жилищное строительство, предусмотренные специальным законодательством, в частности: фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования, целевые облигации, и предпочитают построить жилье, сдать объект строительства в эксплуатацию, зарегистрировать индивидуально определенные объекты недвижимого имущества (например, квартиры) на себя, и в дальнейшем уже продавать их инвесторам, как отдельные объекты недвижимого имущества. Соответственно ради простоты и понятности, подписываемых с инвесторами документов, такие застройщики готовы отказаться от каких-либо налоговых оптимизаций при финансировании строительства таким способом. И более того, согласны нести дважды затраты на уплату пошлины за нотариальное оформление договоров, сначала предварительного, а потом и договора купли-продажи (или возложить такие затраты или их часть на самого инвестора, как это обычно и бывает).
Сама по себе схема использования такого договора при продаже жилья проста.
Так, на стадии строительства между застройщиком и инвесторами заключаются предварительные договора, суть которых сводится к тому, что застройщик обязуется в будущем после принятия объекта строительства в эксплуатацию и оформления объектов недвижимости (квартир и прочих объектов) в собственность заключить с инвесторами договора купли-продажи для передачи им в собственность объектов недвижимости.
Финансирование, как правило, со стороны инвесторов осуществляется через предварительный договор купли продажи квартиры задатком путем уплаты «авансовых», «гарантийных», «обеспечительных» и подобных им платежей (называться в предварительном договоре такие платежи могут по-разному).
Формально такие «обеспечительные» платежи через предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом, подлежат возврату им после заключения договоров купли-продажи. Но на практике, зачастую, в основных договорах купли-продажи указывается, что платежи, совершенные покупателями по предварительным договорам, во исполнение которых заключаются основные договора купли-продажи, засчитываются в счет оплаты покупателями за объекты недвижимого имущества (квартиры) по таким основным договорам купли-продажи.
Использование в этом случае предварительных договоров для привлечения средств инвесторов в строительство не в полной мере отвечает ожиданиям большинства застройщиков, поскольку не дает возможности перенести сроки возникновения налоговых обязательств к моменту передачи готового жилья инвесторам, и требует сомнительных за своей надобностью затрат на оформление дополнительных операций.
Для будущего конечного собственника квартиры приобретение жилья через заключение предварительного, а затем и основного договора купли-продажи, в целом приемлемо, но только в том случае, если основные платежи совершаются не по предварительному договору, а уже по договору купли-продажи, или у застройщика очень хорошая репутация и промежуток времени между заключением предварительного и основного договоров незначительный.
Вместе с тем, поскольку, как правило, инвестирование в основном осуществляется непосредственно через предварительные договора, то при использовании такой договорной конструкции, прежде всего, усматриваются следующие юридические риски для инвестора.
Так как обязанностью застройщика по предварительному договору будет заключение с инвестором в будущем на определенных условиях договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, то в случае невыполнения договорных обязательств со стороны застройщика инвестор не сможет потребовать от него передачи объекта недвижимости.
При обращении с иском он лишь может просить суд либо обязать застройщика выполнить обязательства в части заключения договора купли-продажи, либо расторгнуть предварительный договор и взыскать убытки с застройщика. Поэтому ликвидность (возможность выполнять текущие денежные обязательства) застройщика имеет огромное значение в том случае, если условия предварительного договора выполнены не будут, и инвестор будет вынужден обращаться в суд с соответствующим иском.
Кроме того, применение такой схемы, особенно недобросовестными застройщиками, позволяет им заниматься мошенничеством и продавать одни и те же объекты недвижимого имущества по нескольку раз. В итоге, у покупателей, которые осуществили инвестирование по предварительным договорам, может возникнуть реальная проблема с получением объекта недвижимости в собственность в будущем.
Также зачастую предварительный договор купли-продажи применяется застройщиками, которые используют механизмы институтов совместного инвестирования, в качестве одной из составляющих правовой конструкции такого механизма.
В этом случае такая юридическая конструкция предварительного договора купли-продажи, как правило, используется в правоотношениях не с застройщиком напрямую, а уже с финансовым посредником – ИСИ. Выглядеть это может следующим образом. Сначала застройщик, выполняющий функции заказчика строительства, заключает инвестиционный договор с компанией по управлению активами (КУА), которая создает и управляет паевым фондом (ИСИ).
Предмет такого договора, с одной стороны, состоит из обязанности КУА обеспечить финансирование строящегося объекта за счет средств ИСИ (то есть привлеченных от инвесторов средств), а, с другой стороны, из обязанности застройщика после принятия объекта строительства в эксплуатацию передать КУА оговоренные в таком договоре объекты недвижимости (квартиры и прочие объекты) для их оформления в собственность ИСИ.
Средства же ИСИ для финансирования строительства привлекает, через заключение с инвесторами предварительных договоров, согласно с которыми ИСИ в лице соответствующей КУА обязуется в будущем после принятия объекта строительства в эксплуатацию и оформления объектов недвижимости (квартир и прочие объекты) в собственность заключить с инвесторами договора купли-продажи для передачи им в собственность объектов недвижимости ранее проинвестированных по предварительным договорам (в таком случае инвестор фактически оплачивает квартиру при заключении предварительного договора в виде «обеспечительного» платежа или какого-либо иного платежа, который формально подлежит возврату инвестору, но фактически зачисляется в счет оплаты квартиры при дальнейшем заключении договора купли-продажи квартиры).
Использование конструкции предварительного договора купли-продажи, заключаемого инвестором с ИСИ, несет для инвестора по сути те же юридические риски, что и заключение таких договоров напрямую с застройщиком.
АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»
Все об услуге
Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:
Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга»
Источник: https://cpk.ua/publications/articles/full/riski-pri-podpisanii-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-v-stroyashhemsya-dome/
