Предварительный договор купли продажи доли в квартире (образец) 2026
Каждый, кто хоть раз участвовал в продаже/покупке жилья знает, как тяжело идут переговоры. Даже если есть готовность к сделке, порой нужно скрепить договоренности. Устные обещания ничего не значат, поэтому в большинстве случаев составляется письменный документ – предварительный договор купли-продажи. Он актуален и в тех случаях, когда предметом сделки является доля в квартире. Обоюдные гарантии сторон послужат стимулом к оформлению основного договора.
Что называют предварительным договором купли-продажи, где и когда он заключается, сколько стоит и действует? Постараемся разобраться со всеми деталями.
Что такое предварительный договор купли-продажи?
Типичный пример:
Иван продает ½ долю в квартире другому совладельцу – Олегу. Однако у Олега нет свободных денег, и он решает взять ипотеку.
Для того, чтобы банк одобрил кредит Иван и Олег могут заключить предварительный договор купли-продажи – о том, что один из них продает долю, а второй ее выкупает за взятую в банке ссуду. Скорее всего доля и будет залогом в обеспечение кредита.
Другими словами, банк перечислит деньги на счет продавца (Ивана), а покупатель (он же заемщик) станет владельцем доли в квартире, но с обременением в виде залога перед банком.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это письменное соглашение между потенциальным продавцом и покупателем с целью оформления обязательств друг перед другом. Главное обязательство – заключить основной договор купли-продажи на тех же условиях, с той же ценой и порядком расчетов (ст. 429 ГК РФ).
ПДКП еще называют соглашением о намерениях. Гарантия продавца – продать долю в квартире, а гарантия покупателя – выкупить эту долю по оговоренной цене.
Почему нельзя сразу оформить договор купли-продажи? Зачастую сделка откладывается на определенные сроки, и виной тому следующие обстоятельства:
- Уведомление остальных собственников – продавец не может заключить сделку с покупателем не из числа совладельцев квартиры. Сперва ему нужно известить о продаже всех держателей долей. Их отказ открывает путь к поиску покупателей на стороне, а согласие – к заключению сделки с желающим дольщиком.
- Отсутствие денег – покупатель может не иметь наличных денег прямо сейчас. Нередко для выкупа берут ипотеку. Рассмотрение заявки банком займет некоторое время, поэтому стороны могут заключить ПДКП на этот срок.
- Доля не в собственности – вступление в наследство на долю в квартире также откладывает заключение сделки. Если продавец является наследником и претендует на долю, ему предстоит выждать 6-месячный срок, получить свидетельство, оформиться в Росреестре и только потом распоряжаться имуществом (ст. 1154 ГК РФ).
- Тяжелая болезнь, срочный отъезд и другие причины – откладывают куплю-продажу на определенный срок, но служат гарантией, что в дальнейшем сделка свершится.
Надо отметить, что предварительный договор не является обязательным условием. Считается, что это подстраховка и скрепление намерений о готовящейся сделке. Составлять ПДКП или нет – участники решают по своему усмотрению.
Форма и содержание предварительного договора
Как мы уже выяснили, договор имеет письменную форму – по аналогии с основным договором купли-продажи. также часто совпадает, за исключением некоторых пунктов.
Структура ПДКП доли в квартире:
- наименование документа с пометкой «с задатком или без задатка»;
- населенный пункт, где составляется – город;
- дата – в формате «число, месяц, год»;
- ФИО продавца, данные паспорта, адрес и место регистрации;
- ФИО покупателя, паспортные реквизиты, адрес регистрации;
- сведения о доверенном лице – если одна из сторон действует через представителя;
- предмет сделки – адрес квартиры, точный размер доли в общем праве, жилая/нежилая площадь, этаж, кадастровые и прочие характеристики объекта;
- информация о праве собственности на долю в квартире – на каком основании она была получена, чем это подтверждается;
- цена – устанавливается продавцом на основании экспертизы;
- данные о наличии/отсутствии обременений – имеются в виду сведения о прописанных лицах, арестах, залоге, долгах по коммунальным услугам и др.
- сведения о задатке/авансе – пункт о том, планируется ли передача денег до совершения основной сделки, каким способом, в каком размере и под какую расписку (соглашение);
- срок исполнения обязательства;
- ответственность продавца и покупателя – здесь можно перечислить санкции за срыв сделки (например, прописать размер неустойки, пени за просрочку);
- условия расторжения предварительного договора (ссылка на положения ГК РФ);
- информация о форс-мажорах – непредвиденных ситуациях, которые могут привести к расторжению сделки (например, отказ банка в предоставлении ипотеки);
- срок действия договора;
- сведения о том, кто несет расходы на заверку ПДКП;
- число экземпляров;
- подписи сторон с расшифровкой фамилий;
- место для нотариальной заверки.
Число экземпляров предварительного договора должно соответствовать числу сторон – минимум 2 образца (продавцу и покупателю). Дополнительные экземпляры могут понадобиться для обращения в банк или в орган опеки и попечительства (ООП).
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями детей
Обязательным условием является разрешение от местного ООП. Дети до 18 лет в силу возраста не могут распоряжаться своими долями – за них это делают либо родители, либо опекуны (бабушки, дедушки). Надзор поручен органу опеки, поэтому все сделки нужно согласовать с его представителями. Подробнее: «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка«.
Проект ПДКП доли ребенка в квартире направляется в ООП, откуда в течение 15 дней поступает ответ – одобрить сделку или отказать в ней.
Предварительный договор купли-продажи ½ доли квартиры
город Москва «___»___________ 2019 года
Мы, гражданка РФ _______________________ _________ г.р., место рождения: город ________, паспорт серии _____ № ________, выданный ОВД «__________» города _______ _________ г., код подразделения _________, зарегистрированная по адресу: ________________________, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
гражданин РФ именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны» заключили настоящий Договор о нижеследующем:
- ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи ½ доли квартиры (далее по тексту – «Основной договор»), расположенной по адресу: г_______________________, состоящей из 1 (одной) комнаты, общей площадью ____ кв. м., жилой площадью ____ кв.м., расположенная на 3-м этаже, с кадастровым условным номером ____________________, (далее по тексту – «Жилое помещение»).
1.2. Указанное в п. 1.1 настоящего Договора Жилое помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права _____ _________, выданным ___________ г., Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, запись о государственной регистрации № _________________.
1.3. Основной договор Стороны обязуются заключить в срок до ____________ года.
1.4. Жилое помещение передается Продавцом Покупателю на условиях и в сроки, предусмотренные разд. 2 настоящего Договора.
- УСЛОВИЯ ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать Покупателю Жилое помещение в порядке, предусмотренном Договором и положениями действующего законодательства Российской Федерации.
2.2. Цена Жилого помещения составляет _________ руб. ___ коп.
2.3. Покупатель производит уплату цены Жилого помещения в течение ____________ с даты государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю.
2.4. Покупатель, при подписании настоящего Договора уплачивает Продавцу __________ руб. ___ коп., в качестве аванса, в обеспечение исполнения своих обязательств по настоящему Договору. Сумма, уплаченная Покупателем в качестве Аванса, входит в цену Жилого помещения.
2.5. Оплата производится путем __________________________________.
2.6. Жилое помещение передается Продавцом Покупателю по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью Основного договора, в течение ____________ дней с даты подписания Основного договора.
2.7. Переход права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Расходы, связанные с государственной регистрацией Основного договора и перехода права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю, Стороны несут поровну в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
2.8. В Жилом помещении, на момент подписания настоящего договора зарегистрирована:
— __________________ __________ г.р.;
2.9. В Жилом помещении, на момент подписания настоящего Договора фактически проживают:
—
—
2.10. Продавец гарантирует, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования Жилым помещением после его приобретения Покупателем.
2.11. Продавец обязуется в течение _______________ дней со дня подписания Основного договора сняться с регистрации по постоянному месту жительства в Жилом помещении, зарегистрироваться в другом месте, освободить Жилое помещение.
2.12. Продавец обязуется в тридцатидневный срок, со дня подписания настоящего Договора предоставить Покупателю документы, подтверждающие снятие Продавца с регистрационного учета и регистрации его в ином месте.
2.13. Продавец, со дня подписания настоящего договора дает Покупателю свое согласие на временную регистрацию (до __________ г.) в Жилом помещении гражданки РФ __________________________________.
2.14. Государственная регистрация перехода права собственности на Жилое помещение одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
- ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1. С момента заключения настоящего Договора до даты, указанной в п. 1.3 настоящего Договора, Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Жилого помещения.
3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.
3.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки и выплатить штраф в размере __________ руб. __ коп.
- ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.
4.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.
При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов они решаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
4.3. Настоящий Договор может быть пролонгирован или расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.
4.4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Жилое помещение никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и иным запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений, собственники Жилого помещения не лишены дееспособности, на учете в ПНД или НД не состоят.
4.5. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
- РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец:
гражданка РФ _______________________ __________ г.р., место рождения: город Москва, паспорт серии ______ № _________, выданный ОВД «_________» города Москва __________ г., код подразделения _______, зарегистрированная по адресу: ____________________________,
________________________________________/__________________
Покупатель:
гражданин РФ _______________________ __________ г.р., место рождения: город Москва, паспорт серии ______ № _________, выданный ОВД «_________» города Москва __________ г., код подразделения _______, зарегистрированная по адресу: ____________________________,
________________________________________/__________________
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями
Совместное отчуждение квартиры в общедолевой собственности требует участия всех правообладателей долей в общем праве. Они выступают в ПДКП всей группой от имени «Продавца», а покупателем является либо один человек, либо группа людей.
Порядок оформления
Предварительный договор купли-продажи оформляется в виде стандартного соглашения физических лиц. Начиная с 2016 года, отчуждение долей в недвижимости отдано на откуп нотариусам, поэтому нужно заверить ПДКП в нотариальной конторе – по аналогии с формой основного договора купли-продажи (в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Вместе с тем продавцу нужно помнить о преимущественном праве приобретения долей, а значит инструкция будет следующей:
- Оформить и разослать уведомления о продаже доли в квартире. Адресатами выступят все совладельцы, так как у них имеется первоочередное право выкупать доли друг у друга (ст. 250 ГК РФ). О том, как оформить уведомление вы можете почитать в статье «Образец о предложении выкупа доли в квартире».
- Дождаться истечения 30-дневного срока или согласий на покупку доли. Заинтересованные дольщики и будут потенциальным приобретателями. Учтите, что лучше заключить сделку с ними, чем искать покупателя по объявлениям – цена долей на 30-50% ниже рыночной стоимости.
- Оформление ПДКП доли квартиры. Обсудите детали продажи с выбранным кандидатом – совладельцем или покупателем на стороне. Определите, будет ли задаток, кто оплатит услуги нотариуса и когда заключать основной ДКП.
- Посетите нотариуса и заверьте соглашение о намерениях.
- Оплатите услуги нотариуса в соответствии с тарифом конторы.
Стоимость заверки ПДКП у нотариуса – 0,5% от цены доли в квартире (аналогия с основным договором). Однако на практике госпошлину уплачивают не всегда. Одни нотариусы могут взять плату только за удостоверение основного ДКП + услуги правового и технического характера. Другие – оценить ПДКП как обычное соглашение по тарифу в 500 рублей. Третьи – заверить по полной стоимости. Участники сделки могут договориться о любом распределении расходов у нотариуса – чаще всего поровну.
Дальнейший ход сделки проходит в индивидуальном порядке. По итогам оформления у продавца и у покупателя окажется по одному экземпляру ПДКП квартирной доли.
Источник: http://law-divorce.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/
Для чего нужен предварительный договор?
Соглашение о заключении основного договора позволяет продавцу получить гарантии продажи недвижимости, а покупателю — ее получения, если:
- Покупатель нуждается в дополнительных средствах и ему нужно время для их получения, а продавец готов ждать.
- Доля не принадлежит продавцу по документам, но ожидается ее оформление. Так часто бывает при наследовании, когда для получения свидетельства необходимо подождать полгода.
- Одна из сторон планирует вынужденный отъезд, но вторая хочет гарантий, что сделка состоится.
- Нужно время для сбора дополнительных документов, например — на получение одобрения финансовой организации о предоставлении кредита, или выдачу разрешения на продажу доли от органов опеки и попечительства.
- Сделка оформляется по субсидии, и получение средств возможно только после процедуры регистрации.
- Требуется время для снятия обременения с объекта.
Поскольку документ повторяет требования основного договора, к его оформлению необходимо отнестись с максимальной ответственностью.
Подготовка к составлению предварительного договора
Каждый из участников долевой собственности имеет право распорядиться своей долей. Для этого ему необходимо получить согласие остальных содольщиков или уведомить их о предстоящем отчуждении имущества в пользу третьих лиц.
До момента заключения предварительного договора необходимо:
- Оповестить содольщиков о продаже. Это даст возможность реализовать право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). Рекомендуется отправить совладельцам письмо с уведомлением о намерении продать долю, в котором обязательно указать цену недвижимости. Впоследствии в соглашении нельзя поставить сумму ниже той, что предлагалась в оповещении.
- Выждать 1 месяц после того, как содольщики получат уведомления. В течение этого периода они могут принять решение приобрести долю или отказаться.
- Получить их отказ или согласие на сделку. Если совладельцы оформят письменные отказы от предложения покупки и заверят их у нотариуса, ждать 1 месяц нет необходимости, можно оформлять сделку незамедлительно. Если ответа не последовало, рекомендуется привлечь нотариуса, который впоследствии подтвердит, что процедура оповещения содольщиков соблюдена. Полученные «корешки» о вручении или согласия содольщиков на продажу необходимо предоставить в Росреестр.
- Приступить к оформлению договора.
Если отчуждение имущества планируется в пользу одного или нескольких содольщиков, уведомлять о продаже не требуется.
Документ должен содержать информацию:
- Место составления, дату.
- Указание сторон сделки, их ФИО, паспортные данные.
- Характеристику доли. Описание должно давать возможность идентифицировать объект. Указывается размер доли, адрес квартиры, этажность дома, общая и жилая площадь объекта недвижимости. Если продается доля, выделенная в натуре, что встречается в коммунальных квартирах, указывается ее кадастровый номер.
- Стоимость имущества, порядок осуществления расчета. Деньги могут передаваться наличкой, перечисляться по безналу, путем использования банковской ячейки, с привлечением заемных средств.
- Наличие аванса или задатка. Отличие понятий в том, что при неисполнении обязательств продавцом последний должен вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). Ранее включение пункта о внесении задатка в предварительное соглашение не имело юридической силы. Впоследствии в судебной практике возникли прецеденты по выплате суммы задатка по предварительному договору купли-продажи пострадавшей стороне (Определение Верховного Суда РФ №53-В08-5 от 22.07.2008 г.). Договор, содержащий пункты о внесенном авансе или задатке, рекомендуется заверить у нотариуса.
- Данные о прочих лицах, являющихся совладельцами отчуждаемой недвижимости, а также о гражданах, зарегистрированных в квартире.
- Сведения об условиях и сроках заселения-выселения, снятия с регистрационного учета.
- Сведения о возможных обременениях. Если после подписания одна из сторон передумает заключать сделку, узнав об обременениях, внесенная сумма возвращается, а от подписания договора можно будет отказаться без негативных последствий.
- Данные о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если выяснится, что имеется долг, можно включить в соглашение пункт, согласно которому продавец обязуется погасить коммунальные долги из суммы внесенного аванса.
- Информацию о том, на кого будут возложены затраты в связи с подготовкой и составлением основного договора.
- Пути урегулирования споров.
- Прочие условия, касающиеся возможности внесения изменений, действий при форс-мажорных обстоятельствах.
- Срок действия. Он может быть не указан. Тогда «по умолчанию» сторонам предоставляется срок в 1 год на оформление основного договора с момента подписания ПДКП.
- Реквизиты и подписи сторон.
К соглашению следует приложить правоустанавливающие, технические документы.
Документы для оформления предварительного договора
Продавцу и покупателю важна чистота, законность сделки. Все сведения об объекте содержатся в документах, которые необходимо подготовить обеим сторонам:
Сторона сделки Документ Дополнительные документы
| Продавец |
|
|
| Покупатель | Паспорт. | Если жилье покупается в ипотеку:
|
Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса
Согласно ст. 429 ГК РФ, форма ПДКП должна соответствовать форме, установленной для основного договора.
В соответствии с п.1 ст. 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 г., сделки, связанные с отчуждением долей в праве общей долевой собственности, подлежат нотариальному заверению.
Поскольку ПДКП будет касаться отчуждения доли квартиры, то по аналогии с основным договором он должен составляться в письменном виде и иметь нотариальное удостоверение. При несоблюдении правил оформления документа возможно признание его ничтожным.
На практике в преимущественном числе сделок удостоверение таких соглашений не проводится, при этом они считаются действительными.
Для предупреждения признания сделки недействительной будет нелишним заверить ПДКП у нотариуса.
Скачать образец типового предварительного договора купли-продажи доли квартиры
Скачать образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире
Если принято решение продать долю, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку (до 18 лет), потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Дети обладают имущественными правами. Недвижимостью, доставшейся им в процессе приватизации, при покупке жилья за счет материнского капитала, после получения наследства или иным путем, распоряжаются либо родители, либо опекуны. При этом органами опеки контролируется:
- получат ли дети в результате сделки иную недвижимость;
- не будет ли площадь, доля в новой квартире меньше той, что была ранее;
- присутствуют ли вблизи альтернативного жилья объекты инфраструктуры, позволяющие детям развиваться умственно и физически.
Попытки «обойти» ООП будут тщетны. Даже если предварительное соглашение удастся подписать, разрешение на продажу доли ребенка потребует:
- нотариус;
- представитель Росреестра.
Для получения разрешения ООП необходимо предоставить документ, где будет отмечено, что несовершеннолетний приобретет в собственность долю не меньшего размера и площади.
Срок ожидания ответа из ООП составляет в среднем 15 дней. Для точного определения срока необходимо узнать, как часто происходят заседания опекунского совета.
Предварительный договор продажи квартиры с долями
Квартира может продаваться несколькими собственниками одновременно.
Пример. Супруги, брак которых не сложился, решили разделить совместную собственность. Каждому было выделено по ½ доли в недвижимости. Спустя некоторое время они решили продать квартиру целиком, а сумму продажи поделить, поскольку раздельная реализация долей оказалась невыгодна. В таком случае составляется договор между покупателем и двумя собственниками.
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями
При невыполнении одной из сторон обязательств вторая сторона вправе обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора. Если это невозможно, в иске стоит рассчитать величину убытков, понесенных в результате бесцельного ожидания, и попросить об их возмещении.
Если выяснится, что условия не выполнены по уважительной причине (болезнь, срочный отъезд), суд может признать нарушителя невиновным.
Кто может расторгнуть предварительный договор
Если покупатель надумал отказаться от приобретения доли в квартире, он имеет право не выполнять прописанные в соглашении условия. Однако внесенная сумма задатка останется у продавца.
При невыполнении пунктов соглашения продавцом он должен вернуть покупателю задаток в удвоенном размере.
Если при заключении договора задаток не вносился, отказавшись от его исполнения стороны ничего не теряют (кроме случаев истребования суммы упущенной выгоды через суд).
Оформить договор самостоятельно, не имея юридического образования, возможно, но если попадется недобросовестный покупатель или продавец, есть угроза либо лишиться денег, либо приобрести неликвидную, непригодную для жилья долю в квартире.
Не знаете, какие пункты должны быть в предварительном договоре о продаже доли квартиры? Как обезопаситься от срыва сделки? Нужно ли удостоверять предварительный договор при продаже доли? Какие подводные камни ожидают при покупке квартиры в долевой собственности? Ответы на эти и другие вопросы предоставит юрист сайта.
Источник: https://ros-nasledstvo.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/
Как составить предварительный договор купли продажи доли в квартире?
Предварительный договор купли продажи доли в квартире нужен для фиксирования намерений продавца продать долю в квартире, а покупателя – приобрести ее на заданных условиях.
Особенности предварительного договора купли-продажи
Российским законодательством не запрещается продажа доли, а не целой квартиры. Такая сделка может происходить в несколько этапов: вначале подписание предварительного договора, затем – основного.
Предварительный договор купли-продажи фиксирует намерения сторон заключить в перспективе основную сделку. Такой документ не подлежит регистрации в Росреестре и вовсе не является обязательным для оформления.
Между тем, наличие предварительного соглашения, оформленного должным образом, позволяет в принудительном порядке заставить вторую сторону подписать основной договор в установленные сроки. Также указанный договор позволяет зафиксировать цену продажи доли в квартире и прочие существенные условия, менять которые собственник в одностороннем порядке не имеет права. Таким образом стороны страхуют себя от дополнительных рисков в виде отказа от покупки квартиры в перспективе или изменения договорной цены недвижимости.
Ключевая особенность предварительного договора состоит в его предмете. Он заключается не в переходе прав собственности на квартиру, а в намерении продавца/покупателя заключить в перспективе сделку на заданных условиях. После подписания базового договора предварительный – автоматически аннулируется. По предварительному соглашению собственник не меняется.
Специфика сделки купли-продажи доли квартиры заключается в том, что продавец первоначально обязан предложить ее другим собственникам. И только после полученного отказа, оформленного документально, он может приступать к заключению сделки с третьими лицами.
Под отказом также понимается отсутствие официального ответа от прочих собственников недвижимости в течение 30 дней.
Если продавец приступит к продаже, минуя правило о преимущественном праве других собственников, то такая сделка легко оспаривается в судебном порядке. Покупатель при этом вправе потребовать компенсации понесенных убытков.
На продавца накладывается еще одно ограничение: он не вправе продавать принадлежащую ему долю дешевле, чем до этого предложил другим собственникам.
предварительного договора
Договор о намерениях сторон заключить сделку купли-продажи доли в квартире составляется по усмотрению сторон. Он не имеет унифицированной формы. Документ составляется в письменной форме, устные договоренности в данном случае не имеют юридического значения.
Примерная структура документа будет следующая:
- указание на стороны сделки: их ФИО, паспортные данные;
- предмет: заключение договора купли-продажи, сроки его подписания;
- характеристика квартиры, в которой продается доля: адрес квартиры, площадь, количество комнат, этаж;
- подробная характеристика доли, выделенной в натуре или только на бумаге (например, ½ в собственности или комната в коммунальной квартире с отдельным кадастровым номером);
- цена доли в квартире и порядок расчетов (рассрочка платежа, наличная или безналичная форма, использование банковской ячейки, депозита или услуг нотариуса) – ее стороны вправе определять в договорном порядке, но с учетом предложения продавца другим собственникам;
- наличие аванса или задатка (задаток при срыве сделки продавцом возвращается покупателю в двойном размере);
- сведения о других собственниках квартиры и дата получения от них отказа от преимущественного права покупки или отправки официального предложения, которое осталось без их внимания;
- сведения о наличии прописанных лиц и условия их выселения – например, снятие с регистрационного учета в течение 7 дней после госрегистрации;
- информация об обременениях или их отсутствии – если обременения есть, но покупатель об этом не был уведомлен, то он может отказаться в дальнейшем от подписания основного договора с возвратом залога или аванса, имея на это все правовые основания;
- сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или порядке и ответственном лице за погашение долга – например, продавца можно обязать погасить все долги из полученного им аванса от покупателя;
- права и обязанности сторон;
- дата оформления и подписи сторон;
- прочие условия по усмотрению сторон: порядок урегулирования споров, форс-мажоры, количество экземпляров.
К договору прилагаются копии технической и правоустанавливающей документации.
Нюансы заполнения
В том случае, если в тексте документа не прописана конкретная дата подписания основного договора, по умолчанию предварительное соглашение действует год.
Одна из сторон должна отправить второй официальное предложение заключить сделку до окончания действия предварительного соглашения.
Само предварительное соглашение не обязательно заверять у нотариуса. Тогда как основной договор по продаже доли квартиры по новым правилам, вступившим в силу в 2016 году, подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе.
Образец предварительного договора купли продажи доли в квартире можно скачать здесь.
Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/predvaritelnyj-dogovor-2.html
Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил
Устное соглашение по поводу будущего сотрудничества не всегда уместно и действенно, и зачастую договоренности нуждаются в письменном оформлении, дабы получить уверенность в завтрашнем дне и неизменности установленных пунктов.
Что такое предварительный договор купли-продажи доли
При этом документ должен соответствовать всем требованиям законодательства, иначе его смогут признать ничтожным.
Протокол предварительного соглашения должен содержать данные предмета договора, согласно которым его можно идентифицировать.
Также в обязательном порядке он должен содержать все пункты основного договора, сроки и цену. Предварительный договор является гарантом выполнения обязательств для обеих сторон.
Особенность документа в данном случае – это нюансы, связанные с покупкой доли квартиры, которую следует детально описать.
Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры и доли квартиры вы можете посмотреть здесь:
Правовые особенности
Стороны могут задействовать в ходе составления документа помощь нотариуса, который не только юридически грамотно составит документ, но и проверит дееспособность сторон, а также правоспособность продавца.
Форму составления документа диктуют следующие законодательные акты:
- Статья 429 ГК РФ;
- Статья 550 ГК РФ;
- Статья 434 ГК РФ.
ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимостиДоговор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Преимущества и недостатки договора
Предварительный договор обеспечивает следующими преимуществами стороны:
- Для покупателя он является гарантией получения квартиры по указанной цене;
- Для продавца – продажи квартиры в назначенный срок;
- Возможность заставить уклоняющуюся сторону посредством суда выполнить обязательства;
- Предварительный договор выступает гарантом намерений сторон;
- Вообще при заключении предварительного договора выигрывается время необходимое на сбор нужной суммы, документов, на возврат из длительной командировки супруга, участвующего в заключении сделки.
Недостатки документа:
- Наряду с положительными сторонами необходимо учесть, что в документе идет речь о намерениях, а не гарантии получить квартиру и даже суд не в силах признать право собственности на жилье;
- При этом необходимо понимать, что если покупатель выступит в роли инициатора разрыва отношений, то он потеряет задаток, который в данном случае прикладывается к документу как гарант для продавца;
- Желая разорвать договоренность, любая из сторон получает разбирательства в суде и выплату неустойки.
Как составить предварительный договор по продаже и покупке долей?
Составление предварительного договора
Документ имеет ту же форму, что и основной договор, указанные в нем сроки и суммы должны полностью совпадать с данными основного документа в будущем.
Среди неизменных пунктов существуют следующие:
- Идентификация сторон – ФИО, адресные и паспортные данные, идентификационные номера, реквизиты;
- Предмет – намерение о совершении в будущем сделки относительно купли-продажи доли в квартире
Такая доля может не только существовать, как изначальный объект, но и появится в результате желания владельца целой квартиры продать ее по частям.
Важно: квартира в коммуналке не может выступать в качестве доли.
Описать жилье необходимо предельно точно с конкретизацией, без вскидок – адрес, площадь, состояние, размер, данные кадастровой документации, наличие балкона и прочее.
Возможно, даже выполнить запрос из ЕГРН, при этом узнать о происхождениях долей и всех вытекающих отсюда последствиях. Как отправить запрос в ЕГРН и получить необходимую информацию вы можете узнать тут.
- Цена доли, которую обязательно следует фиксировать, иначе в связи с резкими изменениями стоимости недвижимости прогнозировать затраты не получится.
- Порядок расчета – нужно указать, каким способом выполнится расчет за жилье с применением банковской ячейки или иной вариант, полностью или частично, с применением рассрочки или кредитных средств.
- Информация о жильцах, которую лучше узнать из официальных источников – выписка из домовой книги, если жилплощадь полностью освобождается необходимо указать временные ограничения на выписку жильцов.
При намерении проживать с родственниками продавца, следует полностью уточнить порядок пользования общими площадями, оплаты квартплаты, и прочими жизненными моментами.
Важно: эти пункты являются основными и обязательными, без них документ признается ничтожным.
Образец предварительного договора купли-продажи. pictures11.ru
Процедура акта приема-передачи доли
Заключение основного договора еще не является итогом сделки, после этого необходимо провести процедуру акта приема-передачи жилья, этот документ также юридически важен, так как именно в данный момент повторно описывается имущество в подробностях, указываются покупателем появившиеся изъяны и сроки их исправления.
Важно: после подписания данного документа покупатель становится полноправным владельцем доли квартиры, получает ключи и все документации об уплате платежей, налогов и прочих расходов.
Именно с данного момента покупатель берет на себя обязательства по выплате всех текущих расходов, так что необходимо тщательно проверять все платежи в прошлом.
Как составить акт приема-передачи ключей от помещения — читайте здесь.
Сроки, отведенные для выполнения обязательств
В ходе составления договора доступно указать сроки подписания основного соглашения о купле-продаже, однако, на практике, этот пункт не всегда используется и тогда начинает действовать законодательное положение.
Важно: при отсутствии указанных сроков в документе дается год на заключение основного договора.
При этом одна из сторон обязана выслать в адрес другой ценное письмо с предложением подписать документ.
При этом история задатка, который присутствует в данном деле, решается участниками процесса, в судебном порядке этот вопрос урегулировать не получится.
Важно: задаток является весомым аргументом выполнения обязательств сторонами, его размер определяется участниками, но обычно это 10 – 20% от стоимости жилья.
При этом следует помнить, что задаток является обеспечением намерений, но он идет в счет уплаты жилья при окончательном расчете.
Также важно учитывать покупателю, что при инициативе с его стороны разрыва договоренностей, задаток обычно остается у продавца.
Заключительные положения
- Заключительная часть договора содержит сведения о том, что документ юридически силен на основании статей ГК РФ;
- Указывается количество экземпляров;
- Прописываются дополнения к соглашению, например, порядок разрыва договоренностей и прочее.
Регистрация договора
Документ согласно законодательству не регистрируется в госорганах.
При составлении документа о намерениях необходимо указать все самые важные пункты, которые в дальнейшем отражаются в основном документе, при этом следует помнить, что изменить сумму или какие-либо другие данные практически невозможно.
Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и ее долей вы можете узнать в этом видео:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/dokumenty/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doli.html
Предварительный договор купли-продажи доли в квартире образец
город _______ «___» ________________20___г.
Мы, гражданин РФ __________________________________________________________________________________________________года рождения, место рождения______________________________________________________________________
проживающий(ая) по адресу:____________________________________________________________________________,
Паспорт ___________________________, от_______________________________выдан_____________________________________________
именуемы(ая,) в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны,
и гражданин РФ ___________________________________________________________________________________
________________________года рождения
место рождения___________________________________________________________________________
проживающий(ая) по адресу:____________________________________________________________________________,
паспорт: серия ____________, №_____________, выдан «______________г.
именуемый(ая) в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны,
вместе именуемые СТОРОНЫ, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. ПРОДАВЕЦ обязуется продать, а ПОКУПАТЕЛЬ купить и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, ( 12, 34, 78 и т.д)__________доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью ______ кв.м, состоящую из ______ комнат(ы), расположенную по адресу: ___________________________________________________________________________________
Кадастровый номер:_____________________________________________________________________________
1.2. Стоимость вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности на квартиру составляет ____________________________________________________________________________рублей.
1.3. Вышеуказанная доля в праве общей долевой собственности принадлежит ПРОДАВЦУ
на основании _________________________________________________________________________, что
подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права за №_____, от _______г.
1.4. Цена вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности является фиксированной и пересмотру не подлежит.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. ПРОДАВЕЦ принимает на себя следующие обязательства:
2.1.1. Подготовить и предоставить ПОКУПАТЕЛЮ для изучения, в срок до ____________________ 20__ года документы, необходимые для заключения основного Договора купли-продажи:
1. Кадастровый паспорт.
2. Выписку из ЕГРП об отсутствии ареста и обременения на вышеуказанную долю в праве.
3. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии и поквартирную карточку.
4. Справку об оплате коммунальных платежей.
5. Реквизиты своего банковского счета.
6. Нотариальное согласие супруга на продажу, если доля в праве покупалась в браке.
2.1.2. Не совершать действий, ведущих к изменению правового положения объекта недвижимости, его технических характеристик.
2.1.3. Осуществить передачу доли и вселение в квартиру Покупателя в срок______________________________________________
2.1.4. Не размонтировать санитарно-технические и электро-технические приборы , не производить других изменений объекта, поддерживать его в состоянии, соответствующем моменту осмотра ПОКУПАТЕЛЕМ.
2.1.5. Продавец обязуется в срок до _________________________уведомить других участников общей долевой собственности о продаже доли с указанием существенных условий продажи.
2.1.6 Продавец обязуется срок_____________________________ сообщить покупателю о решении других участников общей долевой собственности о покупке доли.
2.1.7. Продавец обязуется вернуть задаток Покупателю в полном объеме в срок до______________ в случае использования другими участниками общей долевой собственности своего права преимущественной покупки.
2.2. ПОКУПАТЕЛЬ принимает на себя следующие обязательства:
2.2.1. Оплатить ПРОДАВЦУ сумму _______________(________________________________________________________________) рублей в виде задатка в счет стоимости доли в праве на объект недвижимости при подписании настоящего договора.
2.2.2.Оплатить сумму _________________(_____________________________________________________________) рублей за счет собственных средств в день подписания Договора купли-продажи любым законным способом
2.2.3. СТОРОНЫ договорились заключить Договор купли-продажи квартиры в срок до_________________________
2.2.4 Нарушение срока заключения Договора купли-продажи одной из сторон будет считаться отказом в покупке или продаже
3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1. Срок, указанный в п.2.2.3, может быть изменен по обоюдному согласию сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением к настоящему договору.
4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его СТОРОНАМИ и действует до исполнения.
5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. Все возникающие споры и разногласия Стороны обязуются урегулировать путем переговоров, а, в случае не достижения соглашения, в порядке, предусмотренном действующим Законодательством РФ.
5.3. В сумму сделки включено следующее имущество: ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
5.4. Договор составлен в ____ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и хранится по одному экземпляру у каждой стороны.
6. ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец__________________________________________________________________________
Покупатель_______________________________________________________________________
Источник: https://yuridicheskaya-konsultaciya-besplatno.ru/dogovory/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire-obrazets-2019-skachat-besplatno-tipovoy-blank-primer-forma.html
