Реализация квартиры с баланса кредитора что это?

Как купить у банка залоговую квартиру

Не существует четких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья. Более того, в объявлениях о продаже квартир, публикуемых в интернете и в тематических изданиях, зачастую никак не отражен особый статус объекта недвижимости. Все занимательные подробности клиент выясняет уже в процессе общения с представителями продавца. И здесь возникает главная «развилка». Дело в том, что залоговая квартира может продаваться (и, соответственно, покупаться) тремя способами.

Первый вариант— продавцом является сам неудачливый заемщик, реализующий квартиру после полюбовного соглашения с банком. Как правило, с помощью риэлтора. В этом случае квартиру можно купить за полную стоимость. И эта полная стоимость в большинстве случаев будет на уровне среднерыночных цен на квартиры подобного типа. Уценка на 10–15% возможна, если реализовать залог продавцу нужно в срочном порядке — ведь его кредит никуда не делся, и ему предстоит полученными деньгами рассчитываться с кредитором. А банк обычно дает отсрочку по платежам не более чем на три месяца.

При этом способе продажи условия для покупателя ничем не отличаются от обычной сделки. Но важно помнить, что обременение с квартиры снимается лишь после того, как продавец полностью рассчитается с банком по своему кредиту.

Второй вариант— продавцом является банк, чьи интересы представляет «аккредитованный» риэлтор. При этом мастерство риэлтора, ведущего сделку, может значительно сказаться на цене квартиры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В зависимости от целей продавца и собственной заинтересованности, опытный агент может значительно понизить цену (порой на 20–25%), или, наоборот, поднять выше среднерыночного уровня.

Давно стало «секретом Полишинеля», что банки не стремятся афишировать подобные сделки. По закону, на основании соглашения с залогодержателем, кредитор имеет право выкупить имущество для себя или в пользу третьих лиц.

На практике это происходит так: банк заключает соглашение с должником о переходе прав на заложенное имущество; затем продает квартиру, погашает задолженность и штрафы, а остаток денежных средств направляет заемщику.

Квартира при этом может быть продана кому угодно — и не случайно большая часть хороших квартир по привлекательной цене уходит «своим». На открытый рынок попадают куда менее интересные варианты.

Еще один вариант реализации квартиры, который можно назвать «сдвоенным»: банк продает залоговую квартиру своему новому клиенту, обратившемуся за ипотечным кредитом. Некоторые кредитные учреждения даже разрабатывают линейку специальных предложений, завлекая покупателей, которые одновременно становятся и заемщиками, сниженной процентной ставкой (на 1–2%).

Банки не имеют права самостоятельно продавать залоговую собственность и привлекают для этой цели «своих» риэлторов

Третий вариант — продавцом по-прежнему является банк, но квартира продается на открытом аукционе. Эта практика еще не так широко распространена, как «тихая» продажа, поскольку вариант с торгами одинаково невыгоден и для бывшего владельца-должника, и для банка-кредитора. Но выгоды для покупателя, по идее, могут быть самыми существенными. Дело в том, что на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда.

Стартовую ликвидационную цену тоже определяет суд, с учетом мнения специально назначенной оценочной комиссии и банка-кредитора. Эта цена по определению значительно ниже рыночной стоимости (по оценкам экспертов, разница в среднем составляет 25–30%). Ведь банку важно не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть кредитные средства, которые остались неуплаченными на момент торгов. Раз этот способ приобретения наиболее выгоден для потенциального покупателя, рассмотрим его подробнее и «вблизи».

Квартира с «молотка»: как попасть на торги?

Первые открытые аукционы по реализации залоговых квартир появились в России всего лишь три года назад. «Застрельщиком» выступил банк «ВТБ24», открывший на своем сайте «Витрину залогового имущества», с перечнем объектов недвижимости, выставленных на продажу. Эта «Витрина» действует и поныне. Сходные схемы продажи отобранных у заемщиков квартир используют и многие другие банки, в том числе «Абсолют-банк», «Дельта-кредит» и т.д. Порядок, место и время проведения публичных торгов, а также их основные правила, определяются 57 и 58 статьей Федерального закона «Об ипотеке».

Федеральный закон об ипотеке, статья 57:

1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены. 

Переводя «с юридического» на «человеческий», можно понять, что аукционы по продаже залоговых квартир проходят в том же городе, где эти квартиры расположены, осуществляются местными службами судебных приставов, а сообщения о торгах публикуются в интернете, в муниципальных газетах и специальных информационных вестниках.

58-я статья закона объясняет, в каких случаях торги объявляются несостоявшимися. Таких оснований два. Первое — за квартиру никто не предложил стартовой цены. Второе — на аукцион пришло менее двух участников. После этого через месяц проводится повторный аукцион, и цена лота снижается еще на 15%. Вот это как раз тот случай, когда покупатель может купить залоговую квартиру если не за бесценок, то по невероятно низкой цене. Другой вопрос, что на такие торги нужно еще попасть, а риэлторами они широко не афишируются…

Но оказаться «в нужное время в нужном месте» все-таки можно. Главное — составить полный список «рыбных мест» и регулярно мониторить информацию.

Прежде всего, сообщения о публичных торгах по реализации заложенного имущества публикуются на всех официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов (центрального и территориальных подразделений): http://www.fssprus.ru.

Получить сведения о торгах можно абсолютно бесплатно, 24 часа в сутки — это установлено законом (а именно Постановлением Правительства РФ от 23 июня 2009 г. № 526).

Кроме того, сообщения о торгах можно найти на сайтах банков, крупных риэлторских порталах и порталах, специализирующихся на продаже конфиската и залогового имущества.

Стоит ли игра свеч?

Залоговые квартиры пользуются популярностью у покупателей по многим причинам. Во-первых, они почти никогда не бывают «убитыми», наоборот, зачастую располагаются в комфортабельных новостройках. Во-вторых, история квартиры совершенно прозрачна, ведь при оформлении ипотеки ее проверяли вдоль и поперек. Значит, можно не опасаться юридических казусов, которые приведут к признанию сделки ничтожной.

В-третьих, считается, что такие квартиры всегда продаются по очень выгодной цене. Увы, это довольно далеко от истины. Шанс сэкономить есть — но, к сожалению для покупателя, он не всегда может быть реализован именно потому, что ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены. Если квартира сама по себе хорошая и не уступает «беззалоговым» конкурентам, она, скорее всего, будет продаваться на тех же рыночных условиях.

Даже в случае публичных торгов скидка может оказаться не столь уж большой — 5-6%.

А неснятое залоговое обременение (иногда покупателю приходится снимать его самостоятельно, уже после перехода прав собственности) создает лишние неудобства и бюрократические сложности, ведь придется учитывать интересы как банка, так и бывшего владельца, что влечет за собой дополнительные расходы на нотариат и прочие юридические процедуры и повышает общую сумму затрат на покупку…

Так что, принимая решение о покупке конкретной залоговой квартиры, следует еще на старте учесть максимальное число параметров: цену, расположение, тип и состояние дома, качество ремонта и т. д. Только сопоставив все значимые для вас факторы, вы увидите, стоит ли игра свеч.

Анастасия Ивелич, редактор-эксперт

Источник: https://credits.ru/publications/364184/kak-kupit-u-banka-zalogovuyu-kvartiru/

Судьба не проданного с торгов имущества должника-банкрота: что нужно знать кредиторам?

Процедура банкротства редко приводит к полному удовлетворению требований кредиторов. Зачастую средства, полученные от продажи имущества должника, не могут покрыть даже текущие расходы. Если у должника есть ликвидное имущество, вероятность погашения требований кредиторов существенно увеличивается. Однако не всегда даже оно успешно реализуется с торгов. Что происходит с нереализованным имуществом должника? Могут ли кредиторы, заинтересованные в конкретном имуществе должника, получить его без торгов? Ответы на эти и другие вопросы — в материале «ЭЖ».

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) предусматривает реализацию имущества должника путем последовательного проведения двух торгов на повышение цены — аукционов (или конкурсов — для отдельных видов имущества). Если первые торги признаются несостоявшимися, то проводятся повторные торги при установлении начальной продажной цены ниже на 10% той, которая была установлена на первоначальных торгах.

В случае если имущество не было продано и на повторных торгах, осуществляется продажа имущества посредством публичного предложения (ст. 110, 139 Закона о банкротстве). Такой порядок призван обеспечить возможность поступления максимально высокого дохода в конкурсную массу.

Если все из предусмотренных законом последовательных торгов признаны несостоявшимися, включаются альтернативные способы погашения требований кредиторов, которые зачастую вызывают ряд практических вопросов у лиц, участвующих в конкурсных процедурах.

Способы востребования не реализованного на торгах имущества

В силу п. 8 ст. 142 Закона о банкротстве погашенными считаются удовлетворенные требования кредиторов, а также те требования, в связи с которыми достигнуто соглашение об отступном, или конкурсным управляющим заявлено о зачете требований, или имеются иные основания для прекращения обязательств.

Закон указывает лишь на недопустимость новации как способа прекращения обязательств должника перед кредиторами (п. 9 ст. 142 Закона о банкротстве).

Это обусловлено тем, что в результате прекращения одного обязательства новацией возникнет другое, по которому обязанным будет являться также должник, что недопустимо, исходя из целей конкурсного производства (соразмерное удовлетворение требований кредиторов и ликвидация должника).

Зачет встречных однородных требований должника и кредитора допускается только при условии соблюдения очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов (абз. 3 п. 8 ст. 142 Закона о банкротстве), а также исключая случаи недопустимости зачета, указанные в ст. 411 ГК РФ.

Для погашения требований кредиторов путем зачета необходимо совпадение одновременно нескольких обстоятельств, что бывает довольно редко.

В частности, у должника должно быть денежное требование к кредитору, а кредитор должен обладать встречным однородным требованием к должнику, которое удовлетворяется в приоритетном порядке перед другими кредиторами. Зачет чаще всего применяется для прекращения обязательств должника перед кредиторами по текущим платежам (см., например, Определение ВАС РФ от 16.04.2009 № 3649/09 по делу № А72-1253/08-19/75).

Соответственно, наиболее применяемым на практике способом прекращения обязательств должника перед кредиторами в процедуре банкротства, помимо исполнения требований кредиторов путем выплат денежных средств из конкурсной массы, является передача имущества должника в качестве отступного. Не всегда отсутствие предложений при продаже актива на торгах свидетельствует о том, что на него отсутствует спрос на рынке в принципе. Поэтому получение имущества должника в качестве отступного может быть выгодным для кредитора в ситуации, когда торги признаны несостоявшимися.

Передача имущества в качестве отступного по решению собрания кредиторов

Конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества, вправе оставить за собой это имущество уже после проведения повторных торгов «на повышение» (аукциона) по стоимости на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах, а также в ходе торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения на любом этапе снижения цены (п. 4.1 и 4.2 ст. 138 Закона о банкротстве).

При этом залоговые кредиторы вносят 30% от стоимости предмета залога (при публичном предложении эта стоимость определяется ценой, установленной для конкретного этапа снижения цены, на котором имущество передается кредитору) на специальный банковский счет для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, а также некоторых текущих платежей — судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим (п. 1 и 2 ст. 138 Закона о банкротстве).

В этом состоит преимущество положения залогового кредитора, который даже при неудачных попытках продать имущество может оставить его за собой в индивидуальном порядке, без учета мнения кредиторов, но с выплатой части стоимости предмета залога для удовлетворения требований приоритетных очередей.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/327929/

Вс рф допустил изъятие у граждан-банкротов единственного жилья

Решение суда может быть попыткой преодолеть позицию КС по вопросу об имущественном иммунитете единственного жилья, опасаются эксперты

Есть обновление от 13:49 →

Минюст предложил новый вариант изъятия единственного жилья у должников

shutterstock/vostock-photo

Москва. 22 ноября. INTERFAX.RU — Единственное жилье гражданина-банкрота может быть включено в конкурсную массу и реализовано с торгов, следует из решения Верховного суда (ВС) РФ по делу Анатолия Фрущака. Коллегия ВС РФ удовлетворила кассационную жалобу на акты нижестоящих судов, разрешивших должнику спасти свою пятикомнатную квартиру площадью 198 кв. м от реализации. Это может быть попыткой преодолеть позицию КС РФ по вопросу об имущественном иммунитете единственного жилья, опасаются эксперты.

История одной тяжбы

Конфликт между Фрущаком и его кредитором Андреем Кузнецовым длится почти 10 лет. Суды в 2010-2011 годах признали наличие долга на сумму более 8 млн рублей, а Фрущак передал квартиру своей жене по соглашению о разделе имущества, та же подарила ее дочери. Затем, правда, суды признали эти сделки недействительными и вернули спорное жилье, стоимость которого составляет около 28 млн рублей, в единоличную собственность должника.

В апреле 2017 года Фрущак, долг которого перед Кузнецовым с 8 млн рублей вырос до тринадцати, обратился в арбитражный суд с заявлением о банкротстве. В августе суд удовлетворил его просьбу и ввел процедуру реализации имущества.

В том же месяце Фрущак ходатайствовал об исключении из конкурсной массы квартиры, поскольку это его единственное жилье. Арбитражный суд Москвы, апелляция и кассация встали на его сторону. Прежде всего, они сослались на позицию Конституционного суда (КС) РФ, который подтвердил имущественный иммунитет единственного жилья, установленный статьей 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ, предписав одновременно законодателю поправить кодекс, чтобы определить пределы этого иммунитета, исходя из принципа соразмерности при защите интересов кредитора. Но этого так и не произошло.

Кроме того, указали суды, необходимость обеспечения баланса интересов кредиторов и должника-гражданина требует защиты прав последнего не только путем соблюдения минимальных стандартов правовой защиты. Необходимо также сохранить для признанного банкротом гражданина и лиц, находящихся на его иждивении, «необходимый уровень существования, чтобы не оставить их за пределами социальной жизни», приводится позиция судов в материалах дела.

Позиция Верховного суда

В четверг в ВС РФ представители Кузнецова обращали внимание судей на то, что суды общей юрисдикции констатировали в действиях Фрущака признаки недобросовестности и злоупотребления. При этом, как подчеркивала адвокат Юлия Никишина, злоупотребление правом со стороны должника носило длящийся характер. «За 10 лет ни одной добровольной выплаты так и не было», только удержания с пенсии, говорила она. По мнению представителей Кузнецова, само банкротство было инициировано, чтобы применить статью 446 ГПК РФ об имущественном иммунитете.

«Злоупотребления носят защитный характер, а не в целях ухода от долгов. Фурщак не обладает юридическим образованием, не совсем должным образом осознавал степень проводимых им действий», — говорил в ответ представитель должника Алексей Тихонов. По его словам, действия его доверителя были исключительно в рамках закона.

Фрущак и его представитель настаивали, что долг все же погашается. «От прохождения службы в космических войсках [должнику] выплачена премия, по результатам получения которой он обратился к конкурсному управляющему с заявлением о включении ее в конкурсную массу», — уточнял Тихонов.

После непродолжительного совещания судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила акты нижестоящих судов. Обособленный спор отправлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Мнение экспертов

«Полагаю, что судьи ВС РФ считают необходимым учесть добросовестность должника», — говорит партнер юридической фирмы «Юст» Александр Боломатов. Этот подход ему представляется «не совсем корректным», так как видна попытка ограничить право граждан на жилище с новым обоснованием. «Прецеденты по ограничению права на единственное жилье чреваты распространением данной опасной практики на другие споры, что, как я полагаю, крайне нежелательно», — говорит Боломатов.

С ним согласен партнер, руководитель практики банкротства коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Максим Платонов. Он напоминает, что сейчас суды не сохраняют в конкурсной массе дорогостоящее единственное жилье на основании позиции КС РФ. «Сложившийся подход разумный, так как ограничение конституционных гарантий на жилье судебным усмотрением нарушает определенность в праве собственности граждан», — говорит Платонов. Если же граждане, по его словам, во вред кредиторам «создают фикции» для применения имущественного иммунитета, то бороться следует именно с такими действиями.

Кредиторы, например, могли бы добиться ареста и реализации части спорной квартиры, приводят пример адекватного способа такой борьбы эксперты. «Законодательство допускает обращение взыскания на часть единственной квартиры, если данная квартира по площади значительно превышает необходимую для проживания площадь», — говорит Боломатов.

Источник: https://www.interfax.ru/russia/639038

В заложниках: как банки продают имущество проблемных должников

Экономический кризис 2014-2015 годов привел к массовым банкротствам и неплатежеспособности клиентов банков. По данным Нацбанка, на 1 июля доля просроченных кредитов в общем объеме займов составила 24,3%. Общий объем выданных кредитов на эту же отчетную дату составил 931,587 млрд грн. В основном займы были выданы юрлицам — 769,748 млрд грн и 142,256 млрд грн физлицам. Чтобы вернуть хоть часть денег, банки стараются активно избавиться от залогового имущества, но очереди из покупателей того, что передавалось в залоги, пока не видно.

От земли до бизнес-центра

По данным НБУ общая сумма обеспечения по кредитам, учитывая неплатежеспособные банки, достигает 179 млрд грн, из них по проблемным займам — 75,4 млрд грн. Основу рынка залогового имущества составляют нежилая и жилая недвижимость, авто, земельные участки. Очередность и активность продажи зависит от проводимой банком кредитной политики в прошлых периодах.

«Если говорить о количестве, разумеется, больше реализуется квартир и авто, если говорить о сумме — то коммерческие объекты», — отмечает Владислав Мотузинский, заместитель начальника отдела оценки и мониторинга залогового имущества ОТП Банка.

Подпишитесь на канал DELO.UA

Мария Гуз, директор департамента по работе с проблемной задолженностью Креди Агриколь Банк, уверена, что в продажах залогового имущества преобладают авто (80%), а вот ипотеку и коммерческую ипотеку продают реже (20%) из-за состояния рынка недвижимости и существенной стоимости имущества.

По ее словам, учитывая мораторий, введенный в конце 2014 года на реализацию квартир и домов, которые выступают залогом по ипотеке и являются единственным жильем заемщика, активность в продажах ипотеки значительно снизилась.

Залоговые автомобили продаются лучше, чем жилье, но тоже не так активно, как того хотели бы реализаторы. Стоит также учесть, что банки не выставляют на продажу все и сразу: залог, который может приносить определенный доход, как, например, торговый центр с высокой посещаемостью, будет выставлен в последнюю очередь, тогда как автомобиль или квартиру банк попытается продать побыстрее. Но покупатель тоже хочет инвестировать средства верно, потому также может дожидаться предложения качественного имущества.

«Очередность зависит от состояния объекта. Чем лучше качество объекта, его ликвидность, тем лучше он продается, в независимости от того, недвижимость это или транспорт. Прежде всего покупаются объекты, где присутствуют арендаторы, которые приносят доход. В таком случае стоимость объекта рассчитывается по доходному методу», — отмечает Павел Мельниченко, директор департамента взыскания кредитов ПУМБ.

Квартиры и машины — не единственное, что есть в залогах у банков, и далеко не самое интересное. Куда примечательнее имущество юрлиц, переданное в обеспечение по кредитам. Это заводы, производственное оборудование, земля, коммерческая недвижимость, товары. Банки публикуют данные о продаваемой коммерческой недвижимости на сайтах, а информацию о залогах неплатежеспособных банков публикует Фонд гарантирования.

Из последних крупнейших сделок по продаже залогового имущества компаний стала сделка по долгу группы «Креатив». Конкурент группы, компания «Кернел», приобрела права требования на маслоэкстракционный завод «Креатива» за $95,8 млн. Подробнее об истории с долгом читайте тут.

Продажи не растут

Когда мы говорим о продаже залога, стоит помнить, что речь идет об имуществе, обремененном долгом, которое часто реализуется принудительно. Ранее в интервью Delo.UA руководитель ныне неплатежеспособного Авант-Банка Вениамин Лебедев упоминал, что в Украине законодательные коллизии не способствуют особому спросу со стороны покупателей на такую собственность.

«Казалось бы, куда уж законней и прозрачней купить залоговое имущество через исполнительную службу. Человек считает приобретенный объект уже очищенным от претензий. Но, к сожалению, у нас никто не лишил права бывшего владельца оспорить сам момент лишения его имущества. Уже по завершении процедуры появлялись параллельные процессы, в которых оспаривались действия исполнителя или работника банка в части отчуждения этого имущества — например, при его оценке. Соответственно, это приводило к запрету на пользование законно приобретенным имуществом», — приводит он пример.

Если так было в докризисные времена, то в оценке динамики реализации имущества сегодня банкиры расходятся. Например, в ПриватБанке отметили, что активность продаж снизилась, они фактически «стоят». В Альфа-Банке же уверены, что, играя с ценой (чем и занимается продавец), можно создать спрос практически на любой объект.

«Спрос на залоговое имущество движим теми же факторами, что и те, которые определяют спрос на необремененное имущество. Легковой автотранспорт остается ликвидным. Жилая недвижимость и участки под застройку зависят от региона. Коммерческая недвижимость сейчас имеет очень индивидуальный спрос», — резюмирует Юрий Грачев, директор департамента взыскания кредитов Альфа-Банка.

В целом схема продажи залогов зависит от ряда факторов: согласия должника на добровольную продажу, типа актива (коммерческая либо жилая недвижимость, движимое имущество, земля и т.п.), его местонахождения и ликвидности. Одним из действенных вариантов продажи залога (как для кредитора, так и для должника) является добровольная продажа, при которой отсутствуют дополнительные расходы — такие, как исполнительный сбор, вознаграждение торгующей организации и т.п.

«Добровольная реализация выгодна банку, ведь в этом случае устанавливаем рыночную цену, к дополнительным расходам можно отнести поиск покупателей через внешние сайты, однако они не являются значительными», — рассказала Мария Гуз. А вот при принудительной теряется от стоимости имущества от 25% до 50%.

На падающем рынке стоимость залогового имущества стремится вниз.

Кроме того, имущество, особенно коммерческое, без «хозяина» обесценивается быстрее, чем, например, квартира или авто. Если имущество продается через аукцион, то есть гарантированное законом снижение стоимости в зависимости от раунда аукциона, вплоть до 50%.

При отсутствии согласия должника на добровольную продажу залог продается принудительно. Способов такой продажи есть несколько: на публичных торгах по процедуре исполнительного производства, на аукционе при процедуре банкротства, кредитором от своего имени покупателю-третьему лицу на основании договора либо соответствующего решения суда.

«Добровольную продажу можно провести оперативно, за несколько месяцев, принудительная продажа зависит от судебных решений и переговорной позиции», — поясняет Владислав Мотузинский.

Банки не всегда справляются сами

Финучреждения могут продавать залоги самостоятельно или же привлекать компании на аутсорсе. То же самое касается и управления имуществом, которое оказалось у них на балансе. Можно отдать его на аутсорс, но многие банки занимаются управлением сами, в частности о таком подходе говорили в Альфа-Банке, Приватбанке, Укргазбанке и Уникредит Банке.

«У нас есть собственный департамент, который занимается управлением таким имуществом, в который набирались специалисты по разным направлениям, в том числе которые могут контролировать земельные и коммунальные вопросы», — отметили в пресс-службе Уникредит Банка.

Если же говорить о продаже, то самостоятельная реализация залогового имущества, минуя процедуры принудительного взыскания, снижает затраты банка (исполнительный сбор, комиссия торгующей организации).

«Но стоит отметить, что нынешнее законодательство очерчивает очень узкий круг случаев, когда банк имеет право продать залог от своего имени в счет погашения задолженности (только ипотека, по договорам, заключенным после конца 2008 года)», — рассказывает банкир на правах анонимности.

В тоже время Юрий Грачев отмечает, что банк может реализовать имущество от своего имени, если об этом есть соответствующий договор или оговорка в договоре.

По словам Андрея Пожидаева, в случае, когда такого имущества очень много, вероятно, имеет смысл отдавать его на аутсорсинг. Стоимость данных услуг индивидуальная (зависит в основном от стоимости объекта и его ликвидности).

«Но самостоятельная продажа, в первую очередь, это экономия на затратах торгующей организации и уход от продажи с огромным дисконтом на вторых и третьих торгах. Проведение данных операций самостоятельно не требует значительных затрат или специфических навыков», — отмечает банкир.

«Все зависит от того, удалось ли банку выстроить собственную структуру по оценке имущества, претензионной работе, отдела продаж, юридической службы, безопасности. В некоторых случаях оптимальным решением является продажа пакета активов за 20-30% стоимости, вместо самостоятельной реализации и получения в итоге 50% «грязными», — уверен Владислав Мотузинский.

В одном из банков Delo.UA рассказали, что затраты на услуги сторонних компаний по реализации залогов будут составлять порядка 5% от суммы продажи.

«На текущий момент лично я не видела каких-то особенно интересных предложений от специализированных организаций. В основном предлагаются какие-то малопонятные по эффективности информуслуги с условиями абонплаты. Лично для меня показатель — это когда внешняя компания готова зарабатывать на процентах от результата, т.е. она понимает, в какие сроки какой результат будет получен», — уверена Елена Супрун, начальник управления отчетности процессов и поддержки возврата проблемной задолженности клиентов розничного бизнеса UniCredit Bank.

Банки также прибегают к услугам факторинговых компаний. Как отметил юрист Альфа-Банка, на рынке есть два варианта.

Первый — факторинговая компания действует от своего имени, но в интересах должника. Количество продаж, таким образом, выросло, поскольку вырос объем проблемных активов и количество должников, которые ищут решения. «По физическим лицам это связано с оптимизацией налоговой нагрузки по налогу на доход физических лиц, который возникнет, если банк просто простит часть долга на своем балансе. Практически все компании, которые имеют в свидетельстве виды деятельности «факторинговые услуги» и «предоставление кредитов за счет собственных средств», предлагают свой сервис физлицам», — говорит Юрий Грачев.

Второй вариант — компания, которая выкупает портфель проблемной задолженности с целью дальнейшего взыскания. «Это практика почти всех крупных коллекторских агентств. Но сейчас по такому варианту продажи упали, так как взыскать долги стало сложнее», — уточняет юрист.

Банки не говорят о том, к каким конкретно факторинговым компаниям обращаются, но по данным Delo.UA, есть три компании, услугами которых пользуются чаще всего: «Арма Факторинг», «Паритет» и «Укрборг».

В тоже время банки активно занимаются продажами сами. Как отметили в Уникредит Банке, они не только выставляют информацию о залогах на сайт, но и точечно предлагают инвесторам, устраивают, так называемое «роадшоу», вывозят на место, показывают потенциальным покупателям объекты воочию.

По словам Владислава Мотузинского, продажа объекта освещается при помощи различных каналов рекламы — Интернета, телевидения, специализированных каналов, с помощью компаний по продаже недвижимости. Покупателями залоговых объектов могут быть и юрлица, и физические лица.

«По ипотеке покупателем чаще всего выступают риэлторы, а по авто те, кто заинтересован в его покупке», — говорит Мария Гуз.

По словам Владислава Мотузинского, часто покупателем выступают структуры, связанные с текущим собственником имущества, так как он заинтересован сохранить свой актив.

Цена вопроса

Продать имущество по открытой рыночной цене сложно. По словам Владислава Мотузинского, все зависит от стратегии банка. В основном банки придерживаются мнения, что лучше продать объект за 50% стоимости сейчас, чем за 100% через 3-4 года, когда стоимость денег будет совсем другой.

В основном для оценки используется два подхода: сравнительный для жилой недвижимости и доходный для коммерческой.

«Проблема оценки на сейчас, глубина торга очень высока, иногда дисконт доходит до 50%. Цена экспозиции редко отражает цену, по которой продавец готов заключать сделку», — сетует Грачев.

В Приватбанке отметили, что для понимания цены прибегают к аналоговому и сравнительному методу — для понимания их реальной цены.

Проблемой тут также остается вопрос налогообложения полученного от продажи имущества дохода. Налоговых преференций в данном случае для банков нет.

«С учетом динамики роста суммы проблемного долга (я имею в виду проценты и штрафы) и потерей стоимости имущества, которое передано в обеспечение (по причинам естественного износа по автотранспорту или рыночных факторов по недвижимости), сложно говорить о прибыли (от реализации — ред). Если речь идет о налоговых преференциях, то их нет», — поясняет Грачев.

Преференции — это, конечно, то, чего всегда хочет всякий рынок, но даже и без них возможно упростить жизнь банкам, перед которыми стоит вопрос реализации имущества как минимум на 75,4 млрд грн. К примеру, в ПриватБанке отметили, что большой помощью стала бы отмена моратория по жилью. В Альфа-Банке уверены, что им не хватает системы принуждения, которая была бы направлена на защиту прав кредитора.

Банкиры также массово сетуют на работу исполнительной службы. Но хотя бы в этом вопросе наметился прогресс: с 6 октября в Украине заработает институт частных исполнителей, которые,в частности, возьмутся за исполнение определенных категорий решений, связанных с коммерческой сферой, например, решений о взыскании денежных средств или передачи имущества.

Источник: https://delo.ua/econonomyandpoliticsinukraine/v-zalozhnikah-kak-banki-prodajut-imuschestvo-322260/

Дешевая квартира банкрота – выгодное вложение или неоправданный риск? — Ипотека и финансы

21.03.2019 | 08:00 4694

Чтобы сэкономить на покупке жилья, можно обратить свой взор на квартиры, обремененные ипотекой, либо отслеживать торги залоговым имуществом и ловить удачу там. Действительно, таким образом можно стать счастливым обладателем квадратных метров с дисконтом 15, а то и 25%. Но нужно понимать, что сделки, связанные с чьей бы то ни было финансовой несостоятельностью, еще долго будут оставаться в зоне повышенного риска.

Некоторые граждане, взвалив на себя бремя ипотеки, через какое-то время начинают осознавать, что погорячились, и стараются от непосильной ноши избавиться. И, как правило, такие квартиры сбывают со скидкой около 15% от их рыночной стоимости. На первый взгляд, для покупателя, охотящегося за дисконтом, это довольно выгодное приобретение – но в то же время и довольно рискованное.

Продавец, который уже накопил кучу долгов и финансовое самочувствие которого оставляет желать лучшего, согласно российскому законодательству о банкротстве физлиц может быть признан банкротом со всеми вытекающими отсюда последствиями. В частности, может быть опротестована сделка и по продаже квартиры.

Число банкротств физлиц поступательно растет. В 2018 году арбитражные суды РФ рассмотрели 35 тыс. банкротных дел. Банкротами стали 32,4 тыс. рядовых граждан и 2,6 тыс. индивидуальных предпринимателей. Пока мы еще живем в ситуации, когда вероятность встретить банкрота вживую достаточно низка. Но, предупреждает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Анна Таволжанская, одно дело – правда, не по квартире, а по земельному участку – в нашем городе уже слушалось. И это лишь первая ласточка.

Закон о банкротстве суров и к гражданам, приобретающим квартиру у потенциального банкрота. Даже если дефолт произойдет через два-три года, все равно можно лишиться приобретенного жилья.

Если арбитражный управляющий в рамках банкротного дела обратится с требованием о признании сделки недействительной, покупателя обязательно привлекут в качестве заинтересованного лица. А суд может согласиться с управляющим и признать сделку недействительной, тогда квартиру заберут, и требуй потом деньги с продавца до скончания веков.

Конечно, далеко не все судебные разбирательства должны заканчиваться для покупателя плачевно. Но суд станет подозрительно сверять, по какой цене проводилась сделка, какой временной разрыв между продажей и банкротством, не является ли покупатель дальним родственником или добрым знакомым, не мог ли покупатель знать о грядущем банкротстве… Удовольствия мало.

В общем, попавшему в неприятную ситуацию покупателю специалисты советуют обращаться только к профильному юристу. При этом среди адвокатов это величайшая редкость. Целесообразнее искать среди помощников управляющего или арбитражных управляющих, не имеющих препятствий для того, чтобы выступить представителем по делу по доверенности, – то есть не аффилированных и не работавших по данному делу.

Банкроты держат оборону

В заманчивую для потенциальных покупателей цель квартира должника превращается уже после официального банкротства. Но заманчива она лишь на первый взгляд.

Напомним, после судебного решения суд выдает исполнительный документ: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то».

Если должник не находит деньги, имущество арестовывают. Реализацией арестованного имущества занимается уже не служба судебных приставов, а Росимущество. Впрочем, залоговые квартиры могут продаваться и на других, преимущественно электронных площадках.

Итак, заложенная квартира передается на торги, на которых с первого раза обычно распродается треть объектов. Если квартира не продается на первых торгах, цена снижается на 15% и объект выставляется повторно. А в некоторых случаях торги проводятся еще неоднократно.

Если же вообще не нашлось покупателей, имущество предлагается взыскателю для принятия на баланс – по стоимости на 25% ниже первоначальной.

В большинстве случаев речь идет об ипотечных квартирах, и взыскателем выступает банк. Соответственно, на сайте почти каждого ипотечного банка размещен список из 10-50 квартир, продаваемых с баланса. Параллельно вывешиваются предложения о продаже квартир из-под залога, с которыми должники готовы расстаться добровольно, в рамках досудебного урегулирования. Естественно, тоже с определенной скидкой от рыночной цены.

Казалось бы, объекты, оцененные на 25% ниже рыночной цены, представляют лакомый кусочек для инвестора. Более того, продающий такую квартиру банк частенько готов идти на лишние уступки. Например, возможна дополнительная скидка по ипотечной ставке и бесплатное обслуживание денежных расчетов по сделке.

Но в то же время нужно быть готовым, что семья банкрота продолжает пользоваться квартирой и выселить их можно только с безжалостным применением силы. А далее выяснится, что эта семья не платила по счетам ЖКХ полтора года, и придется судиться, чтобы коммунальщики перестали требовать этот долг с нового правообладателя.

В общем, все возможные риски последующих проблем при такой сделке в силу несовершенства законодательства в преимущественной степени ложатся на покупателя, а не на продавца или банк.

К торгам будь готов

Тем не менее есть отдельные частные инвесторы и даже юрлица, отслеживающие торги и в общей массе неликвида отлавливающие «бриллианты». Однако новичку нужно понимать, что выгодные варианты попадаются не на каждых торгах, а конкуренция – жесткая.

Для участия в электронных торгах покупателю потребуется электронная подпись. Шаг торгов колеблется в диапазоне 0,5 до 5,0% начальной стоимости объекта. И независимо от того, на онлайн- или офлайн-площадке они проходят, придется вносить задаток – до 20% от стартовой цены объекта. Если лот уйдет другому покупателю, задаток вернут в течение пяти дней. Но если претендент выиграет аукцион, а лот не выкупит, задаток пропадет.

И напоследок: специалисты советуют заранее обходить выставленные на продажу квартиры дозором и не покупать товар «вслепую», какой бы низкой ни казалась цена. А одним из главных рисков называют возможные ошибки в документации по продаваемой квартире. И. наконец, не забывайте про налоги.

Справка БН

ФЗ № 476, получивший неофициальное название «О банкротстве физлиц», вступил в силу с 1 октября 2015 года. Первые рассмотрения заявлений прошли в арбитражных судах в начале 2016 года. И с тех пор закон регулярно «латался». Последний документ в этой очереди – постановление Пленума ВС от 25 декабря 2018 года № 48.

В документе уточняется, какого жилья банкрот лишается, а какое ему остается.

Если должник владеет несколькими квартирами, суд вправе сам определить, какую из квартир оставить банкроту. Но при этом судья должен помнить о соблюдении прав иждивенцев должника.

Также Пленум пояснил, что не всегда следует признавать сделку недействительной, если должник переписал квартиру на родственников. Несмотря на утрату права собственности в отчужденном жилье, на момент рассмотрения спора в квартире проживают банкрот и члены его семьи, и это единственное жилье, которое у них есть.

В другом разъяснении Пленума говорится о единственной квартире в ипотеке. Если банк не предъявит свое требование либо пропустит срок для обращения за установлением статуса залогового кредитора – он не сможет рассчитывать на удовлетворение своих требований.

Следующее разъяснение касается имущества супруга банкрота. В принципе, совместно нажитое имущество тоже подлежит продаже для покрытия долгов. Но супруг может обратиться в суд с заявлением о разделе общего имущества. При этом все кредиторы будут вправе принять участие в рассмотрении дела в качестве третьих лиц.

Пока что действующая процедура банкротства граждан еще далека от совершенства и, по заверениям высокопоставленных чиновников, в перспективе будет подвергнута правке.

Игорь Чубаха    pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/251601/