Стоит ли покупать комнату в квартире?

Как купить комнату

Africa Studio/Fotolia

Чаще всего покупателями комнат в квартирах коммунального заселения в Москве становятся приехавшие в столицу люди, которым необходимо иметь плацдарм именно здесь, а также те семьи, которые вынуждены разъехаться, но не имеют возможности купить отдельную квартиру. Например, у семьи есть в собственности недорогая двухкомнатная квартира, и разменять ее можно только на однокомнатную и комнату.

Раньше, в середине и конце 90-х, довольно часто выкупали несколько комнат и объединяли их. Чаще всего эта ситуация встречалась в ЦАО, в коммунальных квартирах с пестрым составом жильцов: например, состоятельный покупатель хотел жить в квартире на Тверской, и тогда ему приходилось выкупать комнаты у каждого жильца заветной коммуналки. Бывали месяцы, когда такие сделки составляли половину в общей структуре всех сделок с недвижимостью! Но позже, со строительством новых жилых комплексов, спрос переместился туда, и эта тенденция постепенно сошла на нет.

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Соседей ― выбирают

С кем придется иметь дело?

Выбор комнаты — ответственное дело, ведь по сравнению с квартирой все осложняется наличием соседей. Лучше заранее познакомиться и пообщаться со всеми, кто живет в квартире.

А вот если во время показов в квартире постоянно никого не оказывается, это должно насторожить: не исключено, что кто-то из соседей окажется совсем неудобным компаньоном. Вообще говоря, неадекватное поведение соседей, какие-то явные странности в их поведении — это повод отказаться от покупки комнаты.

Кроме людей, которые будут жить в одном пространстве с покупателем, необходимо осмотреть и места общего пользования, расспросить о графике уборки.

Покупка комнаты и квартиры не одно и то же

Сама процедура покупки комнаты отличается от приобретения квартиры. При продаже комнаты необходимо соблюдать те же нормы законодательства, что и при продаже доли. Прежде всего покупателю необходимо удостовериться в том, что комната действительно находится в собственности продавца.

Для этого нужно взглянуть на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, на основе которых возникло это право собственности: договор купли-продажи, дарственную, договор мены и т. д.

Мы рекомендуем работать со специалистом-риелтором: то, что потребует от покупателя больших затрат времени и сил, для риелтора является привычной «средой обитания».

Важный момент, отличающий покупку комнаты от покупки квартиры, — это соблюдение продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что собственники других долей, то есть комнат в этой же квартире, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Для того чтобы соблюсти права этих собственников, продавец комнаты должен им направить специальное извещение. Лучше всего сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении. Данное извещение — документ, в котором указана цена и условия, на которых продается комната; соответственно, владельцы других комнат в этой коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях.

Важно, чтобы в извещениях, направленных собственникам, цена и условия были одинаковыми. Если же в течение 30 дней никто из них не отреагировал на извещение, то это приравнивается к отказу от покупки, и тогда комнату можно продавать сторонним покупателям.

Однако если среди собственников других комнат квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно либо недееспособные граждане, то простого отказа их представителей недостаточно, требуется получить и согласие органов опеки и попечительства.

Договор и оплата

Далее процедура ничем не отличается от покупки квартиры. Покупатель и продавец подписывают договор купли–продажи комнаты в квартире коммунального заселения; выбранным способом производится расчет. Чаще всего это происходит через банковскую ячейку, но можно воспользоваться и аккредитивом, и безналичным платежом. Документы отправляются в Росреестр, и, когда право собственности переходит к покупателю, продавец забирает деньги. После всех этих процедур новый собственник может обустраиваться в комнате.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Могу ли я выкупить или приватизировать чердак?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_komnatu/6182

Стоит ли покупать комнату в коммуналке: особенности, плюсы и минусы

При вступлении во взрослую жизнь или при переезде в другой город, перед лицом встает задача приобретения жилья. По мере средств и возможностей люди выбирают из разных вариантов, таких как съемная или собственная квартира или комната. Объектом нашего внимания станет собственная комната в коммунальной квартире. Рассмотрим её плюсы и минусы, сравним с другими вариантами недвижимого имущества, чтоб при выборе жилья у потенциальных владельцев не возникало вопросов, какой вид жилищной площади предпочтительнее.

История коммунальных квартир

Коммунальные квартиры или, иными словами, коммуналки, зародились давно и продолжают своё существование по нынешний день. В начале восемнадцатого века это были отгороженные от остальной комнаты «углы», которые сдавались. В 10-х годах 20-го века государство стало раздавать комнаты в коммуналках рабочим и их семьям. Далее владельцев данного имущества становилось все больше и больше.

В начале 21-го века Санкт-Петербург даже признали коммунальной столицей содружества независимых государств. На данный момент в бывшем Ленинграде ведется государственная программа, согласно которой людей из коммуналок расселяют в отдельные квартиры. За годы её существования количество такого имущества уменьшилось со 116 до 76 тысяч. Но, не смотря на это, данный вид жилья продолжает существовать. Люди покупают комнаты, сдают и снимают их. Почему коммуналки ещё не исчезли и, каковы их плюсы и минусы, разберемся далее.

Причины, по которым стоит приобрести

• Живя в коммуналке, вы можете копить, а не платить «чужому дяде». Представим ситуацию, в которой вам нужно определиться, покупать комнату или нет. Приобретая такое жилье, вы освобождаете себя от надоедливых хозяев, которым ежемесячно нужно отдавать деньги за съем. Вы можете купить жильё и откладывать на приобретение нового, большего по площади и свободного от посторонних. Иначе говоря, вам не нужно платить за съем и при этом из последних средств откладывать на собственное имущество.
• Большим преимуществом комнаты перед квартирой является её малая стоимость. Если проводить сравнение в рамках одного города, «уголок» (как в старину называли этот тип жилья), стоит гораздо дешевле, чем полноценная жилплощадь. Однако, если сравнить комнаты Самары и Москвы, то за столичную стоимость самарчанин может купить до пяти свободных квартир. По этой причине, если срочно необходимо жилье, а средств на хату не хватает, комната будет прекрасным выходом из ситуации.
• Данное жилье является прекрасным капиталовложением. Если у вас уже есть имущество, но вы ищите дополнительный источник прибыли, можно стать обладателем недорогого вида жилья и сдавать комнату в поднаём. Много людей, которые переезжают в новый город, нуждаются в дешевом жилье. Они с удовольствием снимают недорогие, по сравнению с квартирами, «уголки».
• Комната в коммуналке может стать ночлегом для тех, кто работает в городе и не желает ездить каждый день из области. Представим ситуацию, в которой вы являетесь сотрудником городского предприятия, но при этом ездите каждый день из деревни или небольшого соседнего городка. Траты на проезд и усталость от недостатка отдыха. Сначала дорога, потом работа, опять дорога и вот уже ночь. Такой режим выматывает и требует много затрат на бензин или автобусный билет. Плата гостиницам за ночь в номере едва ли оправдает затраты на проезд. Таким образом, вечер и ночь в собственной комнате требует лишь первоначальных растрат и небольших оплат коммуналок. Все это в скорости окупится, а вы останетесь в выигрыше от такого жилья.
• За счет своей дешевизны, комната является доступным способом получения прописки. Для тех, кто хочет поскорее получить прописку в городе, покупка «уголка» станет самым лучшим вариантом. Даже приобретая в кредит, вы можете быть уверенным, что вступите в собственность гораздо быстрее, чем при покупке квартиры.
• Если подходить не с практической стороны, то «уголок» можно назвать средством от одиночества. В коммуналке никогда не будет скучно. Это как общага, в которой тебя окружает множество разнообразных людей. С ними можно завести знакомства и стать друзьями.

Почему брать не стоит (минусы)

• Так как коммуналку приходится делить, то и многие решения приходится принимать, согласовав с соседями. Иначе рискуете нарваться на волну недовольств. Вы не являетесь единственным хозяином, так что, хочется вам или нет, придется искать компромиссы или терпеть их выходки.
• Если вы решите сдавать «уголок», то наверняка придется спросить согласия соседей. Если они будут против, то ваш квартирант вскоре съедет, так как не уживется с ними. Такая комната будет напрасным капиталовложением, так как жить в квартире сможете только вы.
• Помимо прочих бытовых проблем, которые могут и не возникнуть, очередь в туалет и ванную никуда не пропадет. В «час-пик», например, утром, когда всем нужно в сад, школу и на работу, придется долго ждать, когда дойдёт ваш черёд посетить туалетную комнату или душ. И если в остальное время таких проблем может и не возникнуть, то в 6-7 утра этого не избежать.
• Так как популярность коммуналок падает и, все уже наслушались историй о войнах между соседями, желающих купить «уголок» становится все меньше. Это может стать большой проблемой для собственника, когда он захочет продать данное имущество. Но это ещё не все. Соседи обладают преимущественным правом на покупку соседней комнаты. Так что, если они по какой-то причине не захотят вам помочь и подписать у нотариуса отказ от покупки, то процесс продажи затянется надолго.
• Помимо прочего, если вы не обладаете достаточным количеством средств на покупку «уголка», получить кредит на его приобретение также будет непросто. По предыдущей причине, кредитные организации неохотно одобряют ипотеку, так как в случае неуплаты, кредитору будет сложно продать «уголок». Чтобы подстраховаться, они берут в залог другое имущество.

Таким образом, коммунальное жилье имеет не только минусы, но и оправдывающие их плюсы.

И если купить свою квартиру нет возможности, то «уголок» станет неплохим капиталовложением или жильём для тех, кто в нём нуждается.

Источник: https://plusiminusi.ru/stoit-li-pokupat-komnatu-v-kommunalke-osobennosti-plyusy-i-minusy/

Комната – купить, чтобы сдавать, или Как вложить деньги под 12% годовых — Рынок жилья

15.02.2019 | 00:00 9808

На первый взгляд, покупка комнаты с целью сдачи в аренду – предприятие исключительно выгодное. Вложения минимальны, а найти съемщиков не проблема. Но есть подводные камни. О них и пойдет речь.

Выгода в первую очередь обусловлена минимальными вложениями как собственно в покупку объекта, так и в обстановку. Отремонтировать и обставить комнату намного дешевле, чем квартиру. Но давайте все взвесим и посчитаем.

Выгодно ли хранить деньги в комнатах?

Для начала обратимся к базе БН.ру и посмотрим реальные цены и арендные ставки на комнаты Санкт-Петербурга.

Далее воспользуемся калькулятором (он есть в разделе «Аналитика» ), с помощью которого вычислим доходность и окупаемость выбранных нами вариантов жилья.

Петроградский район. Цена комнаты 15 кв. м в просторной коммуналке – 1,37 млн руб. Средняя арендная ставка – 12,1 тыс. руб. в месяц. Доходность от сдачи в аренду – 10,6% годовых. Примерный срок окупаемости – 9,3 года.

Центральный район. Комната такая же, 15 кв. м. Актуальная на день публикации цена – 1,35 млн руб. Арендная ставка – 12,7 тыс. руб. в месяц. Доходность – 11,3%, окупается за 8,8 года.

Ну хорошо. А как дела в спальных районах?

Фрунзенский район. Комната в 12 кв. м в купчинской двухкомнатной брежневке с 7-метровой кухней. Цена – 1,07 млн руб., аренда – 10,7 тыс. руб. в месяц, доходность вообще зашкаливает – 12%. Ни один банк такого не обещает!

А теперь для сравнения возьмем квартиру (двушка 49 квадратов в панельном доме). Цена – 5,1 млн руб., аренда – 26,1 тыс. руб. в месяц, скромные 6,1% «годовых».

Как выбрать комнату в коммунальной квартиреНесмотря на заметное снижение спроса, комнаты в петербургских коммуналках >>При этом комната в Купчино будет окупаться чуть больше восьми лет, а вложения во всю квартиру «отобьются» только за 16 лет.

Кстати, вы, так же как и мы, можете воспользоваться предложенным выше калькулятором и самостоятельно выполнить расчеты.

Выгодно, но придется поработать

Что же получается? Нужно срочно собирать все сбережения, брать кредиты и вкладывать их в покупку комнат? Увы, просто бывает только на бумаге. Приведенные цифры на самом деле не учитывают таких нюансов, как налогообложение, регулярный ремонт, а также возможные простои (съемщики комнат съезжают чаще). Тем не менее задуматься стоит. Но чтобы подготовить комнату для найма, придется и деньги вложить, и поработать.

Рынок аренды комнат за последние годы серьезно изменился. Несколько лет назад владелец излишков жилплощади почти всегда мог рассчитывать, что на жилище с продавленным диваном и покосившимся сервантом выстроится очередь претендентов. Сегодня вложения в ремонт и обстановку – необходимость.

А что там, на рынке аренды?

Предложений комнат в аренду на ресурсах с платными и бесплатными объявлениями сегодня немало. Ставки разнятся, но привлекательные варианты уходят быстро. Неликвид или объекты с заряженными ценами не покидают листингов месяцами.

Итак, что и по каким ставкам сегодня сдается в сегменте комнат?

От 7 тыс. до 9 тыс. руб. в месяц (отдельно – оплата коммунальных услуг). По таким ставкам сдаются все типы небольших (до 12 кв. м) комнат – в советских панельках, общежитиях, коммуналках старого фонда практически во всех районах. Продаются такие комнаты примерно за 1 млн руб. Но все предложения данной ценовой категории объединяет одно: ремонт не просто требуется, а очень требуется.

Да, возможно, это вариант для тех, кто не хочет вкладывать. Но головной боли не оберешься. Снимают такое жилье не от хорошей жизни, платят нерегулярно. И контингент соответствующий: сезонные рабочие да стесненные в средствах люди всех возрастов – от безбашенных студентов до жертв семейных конфликтов. Если вы готовы к такому варианту, придется также готовить себя к неплатежам, долгам за коммунальные услуги и «текучке кадров».

До 12 тыс. руб. – «полквартиры». Это может быть свежая комната в типовой квартире (двушке или трешке). Вторую половину нередко также сдают. В соседней комнате может жить сам хозяин (хозяйка). Второй распространенный случай – квартира в долевой собственности поссорившихся супругов или наследников.

Но покупка доли в такой квартире, несмотря на привлекательные, казалось бы, цены (от 800 тыс. руб.), – вариант более чем сомнительный с точки зрения инвестиций. Все действия: ремонт, заключение договоров с арендаторами, порядок пользования – придется согласовывать с другими собственниками. А если они не договорились между собой, то не факт, что это удастся вам.   

До 14 тыс. руб. – относительно просторные комнаты в классических коммунальных квартирах, со свежей мебелью, ремонтом и частичными удобствами: своя мини-кухня (в самой комнате), стиральная машина, хорошая звукоизоляция, надежная входная дверь. Примечательно, что такие варианты есть не только в старом фонде, но и в приватизированных общежитиях. Цены продажи – 1,2–1,6 млн руб.

До 20 тыс. руб. – «почти квартира». По таким ставкам в аренду предлагают квартиры-студии, переделанные из просторных комнат в коммуналках, – со своим душем и туалетом, выгороженной кухонькой. Может быть и вариант с частичными удобствами: душ – свой, туалет – общий. Как правило, точнее в подавляющем большинстве случаев, перепланировка не легализована. Продать такую «комнату-квартиру» по цене квартиры – нельзя (только по цене комнаты с хорошим ремонтом). А сдавать можно почти по квартирной ставке.

Как подготовить комнату для аренды

Освежающий ремонт…

…позволит избавиться от характерных запахов старой квартиры. Но для этого придется менять полы, а стены отчищать до бетона и кирпича. «Смена пола», если вы не затрагиваете балки, не требует согласований.

Надежная входная дверь

Дверь должна быть облегченной (поскольку монтируется не в капитальную стену, а в перегородку), обладать хорошими звукоизолирующими свойствами, иметь дверной глазок и герметичный контур уплотнения – для защиты от проникновения бытовых запахов.

Звукоизоляция

В просторном помещении с массивными стенами и высокими потолками сделать качественную звукоизоляцию намного проще, чем в типовой панельке. Если сверху беспокойные соседи, потолок в старом фонде можно без проблем понизить на 10-15 см, чтобы усилить шумозащиту и спрятать коммуникации.

Вентиляция

Приточная вентиляция обеспечивается за счет клапанов, встраиваемых в стену или оконный блок. С вытяжкой – сложнее. Но если вы установили герметичную входную дверь, она необходима. Можно, опять-таки при участии представителей управляющей компании, поискать в стенах «забытые» дымоходы.

Зонирование

Просторную комнату легко зонировать перегородками, разделив на гостевую и спальную зоны. Согласование не потребуется, если это разборные («временные») конструкции, не доходящие до потолка. То же относится и к спальному месту под потолком: все должно быть временным и разборным. Правда, когда высота помещения меньше 3,5 м, второй уровень – не лучший вариант.

Без согласований с соседями и чиновниками вы можете таким же способом оформить прихожую и кухонный уголок – с микроволновкой и электрочайником. А вот готовить и мыть посуду придется на общей кухне.

О чем еще важно помнить

О соседях

Собственник приватизированной комнаты в классической коммуналке может без проблем сдать ее в аренду и сделать жильцам временную регистрацию. Согласие соседей по закону не требуется.

Если квартира в долевой собственности (например, «наследная» коммуналка), то и для сдачи ее в аренду, и для прописки потребуется согласие других собственников.

Но в арсенале опытных обитателей коммуналок, не желающих мириться с «проходным двором» в одной из комнат, есть немало средств, которые сделают жизнь ваших постояльцев невыносимой. Поэтому с соседями нужно дружить.

Совет: если вы желаете купить комнату, которую можно сдавать, – ищите коммуналку, где уже есть такие же собственники-рантье. С теми, кто плывет с вами в одной лодке, договариваться легче.

О налогах

Фискальные органы уже много лет грозятся вывести рынок аренды из тени, но ни арендаторы, ни арендодатели не спешат из нее выходить. К тому же сегодняшний порядок уплаты налогов таков, что не платить легче, чем заплатить.

По закону собственник, сдающий жилье, должен заплатить 13-процентный подоходный налог (НДФЛ). То есть фактически получается, что при годовом сроке аренды выручку за полтора месяца надо отдать государству (а ведь еще как минимум столько же придется потратить на то, чтобы интерьер освежить).

Да, на налогах можно экономить, зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель. В этом случае вы будете платить 6%, но в конце года придется выложить еще около 30 тыс. руб. страховых взносов. Есть и еще нюанс: НДФЛ уплачивается до апреля следующего года, а налог на доходы перечисляется поквартально.

Выходит, осваивать азы бухгалтерии и становиться ИП есть резон, только если вы сдаете недвижимость в краткосрочную аренду либо у вас в собственности несколько объектов, приносящих 50-60 тыс. руб. в месяц. Но это уже далеко не пассивный доход.

Итого в сухом остатке

Да, сдавать в аренду свою комнату – выгодно. Это стабильный актив и заметная прибавка с минимальными вложениями.

Для покупателя-инвестора комната в классической коммуналке, где соседи друг друга не замечают, более надежный вариант, чем типовая – с одним соседом.

Что касается долгосрочных перспектив, то владельцы комнат в общагах и коммуналках при расселении могут рассчитывать на преференции. Но какие они будут через несколько лет, сказать сложно. Например, сегодня при выезде из коммуналки городские очередники могут рассчитывать на субсидию по программе «Расселение коммунальных квартир». Для вас это шанс договориться о покупке комнат у соседей.

Филипп Урбан    Unsplash.com, Freepik.com, Александронок Алексей   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250869/

Плюсы и минусы комнат в «коммуналках»

Коммунальные квартиры давно вошли в народное творчество как символ ушедшей эпохи, убогого быта и «кухонных войн». Понятно, что они всегда будут проигрывать отдельному жилью. Но комнаты в «коммуналках» продолжают оставаться вполне ходовым рыночным товаром, на который находятся покупатели. Попробуем разобраться, в чем преимущества комнат.

По разным оценкам, в общем объеме предложений на московском рынке недвижимости доля комнат в коммунальных квартирах составляет 3-5%, при этом спрос на них достаточно велик. Мы выделили несколько причин, по которым люди выбирают комнаты.

Итак, плюсы «коммуналок»:

1. причина, по которой комнаты все еще пользуются популярностью, — это, безусловно, цена. На сегодняшний день комната — самое доступное предложение на рынке, и для многих это единственный шанс обзавестись пусть и не совсем полноценным, но все же собственным жильем. Имея 2,5-3 миллиона рублей, сегодня можно приобрести комнату в пределах МКАД.

2.Это неплохой выход для тех, кто не располагает средствами, достаточными для покупки отдельной квартиры, но при этом не хочет тратиться на аренду жилья или связываться с ипотечными кредитами — живя в «коммуналке», можно откладывать деньги для последующего обмена комнаты на квартиру.

3.Нередко комнаты покупают жители Подмосковья, которые не хотят тратить время на ежедневную дорогу из области на работу в городской офис, или молодые люди, предпочитающие жизнь в центре комфорту отдельной квартиры. А для приезжих покупка комнаты зачастую становится единственным шансом закрепиться в столице, ведь вместе с квадратными метрами они получают законную постоянную регистрацию по месту жительства (ту самую легендарную «прописку»), а вместе с ней — возможность официально устроиться на работу, посещать поликлинику, отдать детей в школу или детский сад.

4.Некоторые приобретают комнаты для последующей сдачи их в аренду.

5.Иногда комнаты покупают в инвестиционных целях — когда надо вложить куда-нибудь свободные средства, которых не хватает на покупку отдельной квартиры.

Рекомендуем также: Есть ли у жильцов «коммуналок» шансы переехать?

Какие неприятности могут ждать владельца комнаты?

Если вы решили купить комнату в коммунальной квартире, чтобы сдавать ее в аренду, имейте в виду, что это вложение средств отнюдь не гарантирует регулярного дохода. В случае с «коммуналкой» потенциальный арендодатель целиком зависит от своих соседей: без их согласия нельзя поселить квартиранта.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс позволяет вам распоряжаться собственными квадратными метрами по своему усмотрению (продавать, дарить или сдавать в аренду), Жилищный кодекс определяет порядок эксплуатации так называемых мест общего пользования: пускать арендатора вашей комнаты в коридор, на кухню или в санузел соседи отнюдь не обязаны. Не зря во многих коммуналках годами пустуют некоторые комнаты, несмотря на достаточно высокую стоимость аренды и большой спрос — владельцы просто не имеют возможности их сдавать.

Иногда комнаты покупают в инвестиционных целях. Однако в этом случае (как и для тех, кто рассматривает комнату как стартовый капитал для последующей покупки квартиры) надо помнить, что ликвидность комнат — вопрос спорный, зачастую собственные квадратные метры продать очень сложно, несмотря на наличие спроса.

Всему виной положение Жилищного кодекса (пункт 6 статьи 42), в соответствии с которым при продаже комнаты в «коммуналке» остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. На практике это означает, что перед тем, как продавать вашу коммунальную недвижимость, вы обязаны получить нотариально заверенный отказ всех своих соседей от этой покупки.

Зачастую и при хороших взаимоотношениях внутри «коммунального гнезда» бывает непросто уговорить всех соседей сходить с вами к нотариусу, а уж при наличии конфликтов это и вовсе становится неразрешимой задачей.

Существует еще один вариант, требующий больше времени: вместо оформления бумаг у непосредственно у нотариуса, вы можете разослать своим соседям по почте, заказными письмами предложение (составленное и заверенное нотариусом) купить вашу комнату. Расписка в их получении письма будет считаться свершившимся фактом уведомления о продаже.

Однако в этом случае придется ждать месяц до заключения сделки — в течение этого срока соседи имеют право воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Нередко случается так, что жители «коммуналки», которые не хотят появления нового соседа, целенаправленно уклоняются от получения уведомлений. В этом случае продажа комнаты становится почти неразрешимой проблемой. То же самое можно сказать и о ситуации, когда место нахождения одного из собственников неизвестно.

Закон также не предусматривает порядок действий продавца комнаты в коммунальной квартире в случае, если один из соседей умер, а в права наследства никто еще не вступил или не были надлежащим образом оформлены документы.

Кроме того, необходимо помнить, что на сегодняшний день довольно много комнат находится в государственной или муниципальной собственности, а люди проживают там по договору социального найма. Если это относится к вашим соседям, при продаже своей комнаты вам придется получать отказ от преимущественного права покупки у соответствующих органов государственной или муниципальной власти.

Особенности покупки комнаты в «коммуналке»

Теоретически все эти меры направлены на то, чтобы постепенно ликвидировать коммуналки, однако на практике они зачастую приводят к серьезным ограничениям права собственника распоряжаться комнатой по своему усмотрению. Хотя в том случае, если вы приобретаете жилплощадь в «коммуналке» с расчетом впоследствии выкупить остальные комнаты и стать владельцем всей квартиры, положение о преимущественном праве покупки может серьезно облегчить вам жизнь.

Еще один момент, который необходимо принимать во внимание, — отличие комнаты от доли в квартире. «Сегодня на рынке представлены два вида коммунальных квартир, — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — Первый — это так называемые «новые коммуналки» — доли в многокомнатных квартирах, выделенные в натуру. Например, когда жилплощадь находится у семьи в долевой собственности, и один из ее членов при разделе имущества принимает решение о продаже своей доли.

Причина их появления — различные семейные ситуации, например, разводы, в результате которых жилплощадь «дробится» на лицевые счета.  Второй тип коммунальных квартир – это классические «советские» коммуналки. Чаще всего они расположены в центральных районах столицы.

Зачастую в таких коммуналках проживают либо недееспособные люди, сделки с которыми невозможны по закону, либо граждане, которые предъявляют не совсем адекватные требования, например, взамен своей комнаты площадью 20 квадратных метров хотят получить квартиру гораздо большей площади с хорошим видом из окна и расположенную в престижном районе».

Не зря риелторы рекомендуют при покупке комнаты обращать внимание не только на правоустанавливающие документы, характеристики приобретаемого объекта и расположение. «Следует оценить и соседей, с которыми предстоит жить.

В целом это довольно существенный критерий, поэтому пренебрегать им не стоит, — уверена руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Также имеет значение количество комнат в квартире. Чем их больше, тем больше и потенциальных соседей.

 Поэтому аналогичные комнаты в двухкомнатных, трехкомнатных и многокомнатных квартирах будут оцениваться по-разному».

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что есть смысл приобретать комнату в «коммуналке» только в том случае, если существует вероятность (и финансовая возможность) впоследствии выкупить всю квартиру.

«В центре коммунальные квартиры по-прежнему оцениваются очень высоко, в особенности, если комнат немного – 3-5. Так, например, покупка двухкомнатной коммунальной квартиры на ул. 1905 года обойдется в 16 миллионов рублей. Если комнат больше и локация более приятная (Арбат, Кропоткинская) – цена достигает 35-50 миллионов рублей за квартиру целиком».

Елена Варванина

Источник: https://realty.mail.ru/articles/17860/pljusy_i_minusy_komnat_v_kommunalkah/

Что выгоднее купить: комнату или квартиру?

Антон Свешников

Вопрос, что же выгоднее купить комнату в коммунальной квартире в Москве или квартиру-студию в ближнем Подмосковье, инвесторы решают, исходя из множества жизненных обстоятельств. Как правило, набор альтернатив выглядит так:

С соседями или без?

Комнату в коммунальной квартире покупают, если нет возможности или, что бывает чаще, желания брать ипотечный кредит; если жилье (любое) нужно здесь и сейчас, и в самые короткие сроки. В этих условиях у потенциального инвестора нет достаточного временного лага, чтоб инвестировать деньги в строящееся жилье; еще один довод – не хочется платить две цены – за аренду квартиру и за ипотеку.

Новостройки имеют массу преимуществ перед вторичным рынком, их главный недостаток – высокая цена

«Покупают комнату в надежде выкупить впоследствии другие комнаты в квартире. Из-за московской регистрации и возможности пользоваться московскими льготами. Однако желающих купить квартиру в области вместо комнаты в Москве становится все больше.

По нашим оценкам, на сегодняшний объем предложений комнат в Москве составляет около 5% от всего объема рынка, а спрос еще меньше – всего 3%. Причины этого вполне понятны – имея в бюджете сумму, равную стоимости комнаты в Москве (а это 2,5-4,6 млн руб.

), можно купить отдельную квартиру в новом, современном доме с улучшенной планировкой в ближнем Подмосковье или на территории Новой Москвы», – рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Студию как альтернативу комнате в коммунальной квартире выбирают, если жизнь в «своих метрах» важнее, чем разговоры с соседями на общей кухне (согласитесь, это даже звучит архаично) и есть деньги, которые будут потрачены на аренду жилья, в ожидании, когда же достроится дом. Еще один распространенный вариант – в семье уже есть жилье, и студия покупается пожилым родителям или ребенку студенту, или для последующей сдачи в аренду.

Где выше риски?

«Если мы говорим об инвестициях, то главные риски покупки студии в новостройке – это стандартные риски долевого строительства: недострой, задержка со сдачей объекта», – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир».

По словам Алексея Шленова, исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», если покупка совершается в инвестиционных целях, то комната в коммуналке в Москве будет предпочтительнее, нежели строящаяся студия в Подмосковье. Готовые квартиры и комнаты в пределах МКАД пользуются устойчивым спросом и более востребованы, нежели современные объекты за пределами столицы.

По мнению эксперта, после окончания строительства и оформления студии в собственность, ее цена, безусловно, вырастет, но срок экспозиции будет выше, нежели у комнаты недалеко от центра. Конечно, у этого вида квартир есть свой покупатель.

Поскольку такие варианты чаще всего встречаются в жилых комплексах повышенной комфортности, то их оборудуют, в том числе, в качестве гостевых квартир. Кроме того, как считает Шленов, студии распространены на рынке аренды, их предпочитают иностранные граждане, для которых такой формат более привычен.

Такие квартиры приобретают обеспеченные молодые люди, не обремененные семьей, в качестве первого статусного жилья. Но активного интереса к студиям представитель МИЭЛЬ не отмечает.

«Комнаты в коммунальных квартирах всегда пользовались спросом. Это хороший вариант для тех, кто хотел бы жить в Москве, а не в Подмосковье, но имеет ограниченный бюджет. Спрос на комнаты в коммунальных квартирах выше в ЦАО и престижных районах некоторых других округов, например, в Западном округе», – говорит Алексей Шленов. По мере удаления от центра спрос на комнаты падает, если не вступает в силу подход «цена-качество». Все комнаты в Москве востребованы на рынке жилья, но чем объект дальше от центра, тем он дешевле.

Где выше доход?

Свои приверженцы есть и у альтернативной инвестиции – в покупку студии в Подмосковье.

«Во многих проектах за сопоставимые деньги в Москве вы не купите приличную комнату, а в Подмосковье получите небольшую квартиру-студию в микрорайоне с удобным транспортным сообщением, инфраструктурными объектами и благоустроенной территорией», – вступает в диалог Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

Более того, по его мнению, сегодня ближайшее Подмосковье уверенно конкурирует со столицей. Порой в некоторые районы области можно быстрее добраться, чем во многие спальные районы Москвы. Но квартира, купленная в ближайшем Подмосковье, выигрышнее не только по этой причине.

Комната в Москве – это вторичное жилье, инвестиционная привлекательность вторичного жилья непредсказуема и очень зависима от ситуации на рынке. По словам Доброхотовой, «вторичка» может даже подешеветь, если, к примеру, перед домом вдруг «вырос» крупный торговый центр, соответственно, появились пробки и проблемы с парковкой, в результате вторичное жилье теряет ряд былых достоинств и дешевеет.

Между тем привлекательность новостройки только растет – еще не было случая, чтобы новостройка подешевела относительно стартовой цены. «Так что если исходить из целей инвестиций, то отдельное жилье в новом доме в ближайшем Подмосковье вариант все же более предпочтительный», – советует Ирина Доброхотова.

Так как при почти одинаковом уровне ликвидности, продажа комнаты в будущем может быть сопряжена с немалыми проблемами и нервотрепкой.

«Квартиру вблизи МКАД на восточном направлении можно купить на этапе строительства за 3,5 млн рублей. За эти же деньги можно купить комнату, например, в коммунальной квартире в старом доме, как в центральной части Москвы, так и в новом доме, но на периферии столицы.

Однако, если через 1 год к концу стройки и моменту получения ключей, квартира на первичном рынке может стоить уже 4,5 млн рублей, то комната если и подорожает за это же время, то максимум на 1-2%, но в случае продажи комнаты торг может сместить итоговую цену сделки на прежний уровень (те же деньги, за которые вы и покупали комнату)», – рассказывает Алтухов.

Впрочем, Елена Валеева уверена, что с целью инвестиций можно рассматривать оба варианта. С одной стороны, покупка студии на начальном этапе позволит заработать на самом строительстве объекта до 50%. С другой стороны, приобретая комнату, ее владелец получает возможность сразу сдавать жилплощадь и получать дивиденды. Но сама цена объекта значительной прибыли не даст.

По ее словам, если покупателю есть, где жить, то выгоднее купить студию и подождать окончания ее строительства. Если же человеку негде жить, и нет средств на аренду жилья, то однозначно проще купить комнату.

Комната или студия? Плюсы и минусы

* Имеется в виду территория «старой Москвы».

** В ряде случае транспортная доступность в городах Подмосковья лучше, чем в районах Москвы

pixabay.com

Источник: https://www.e-xecutive.ru/finance/private/1933930-chto-vygodnee-kupit-komnatu-ili-kvartiru