Возможен ли обмен квартирами без купли продажи?

«Меняю море на Арбат» или Тонкости междугороднего обмена квартир

Обмен квартир между городами – сложная юридическая процедура, требующая участия профессионалов. Помимо того, что «Городская служба недвижимости» готова оказать своим клиентам всестороннюю поддержку в данном вопросе, мы решили осветить особенности сделки в тематической публикации. Как происходит междугородний обмен недвижимости, каковы особенности перепрописки и взаиморасчетов сторон операции, можно ли обменять долю в квартире на жилье в другом городе, возможна ли процедура с ипотечной жилплощадью – все это вы узнаете из нашей статьи.

Существует два способа обмена квартир между городами России: прямой и альтернативный. Первый вариант подразумевает обмен объектов недвижимости «по старинке», когда в сделке участвуют два владельца квартир, расположенных в разных городах страны (областях, регионах). Имея равноценное жилье, или договорившись о доплате, они меняются между собой имуществом, заключая договор мены, на основании которого впоследствии регистрируют право собственности на объект – и все довольны.

Такая, на первый взгляд, удобная процедура имеет большой минус. Ждать, пока найдется желающий поменяться жильем «город X на город Y», и при этом параметры недвижимости, предлагаемой к обмену, удовлетворят обе стороны, можно не один год. Чтобы ускорить достижение цели, лица, желающие совершить междугородний обмен, прибегают к т.н. альтернативной сделке, в ходе которой имеющаяся собственность продается, а взамен ей сразу же приобретается подходящее жилье в другом городе. То есть, взаимодействие происходит между минимум тремя сторонами, а не двумя, как при прямом обмене.

Подобное решение вопроса позволяет быстрее перебраться в нужный город, однако тоже связано со своими «но». Во-первых, альтернативный (встречный) обмен обязывает его участников «уложиться» в определенные временные рамки, ведь, по сути, практически одновременно происходит две сделки купли-продажи недвижимости. Нужно оперативно продать имеющееся жилье и в сжатые сроки купить новое (или, как вариант, договориться с покупателем о задатке и передать его владельцу квартиры, которую собираетесь приобрести).

Отсюда – сложности с выпиской со старого места жительства и пропиской по новому адресу, взаиморасчетами, переездом. Часто случается так, что освободить проданную квартиру нужно уже в ближайшее время, а переехать оказывается некуда. Приходится нести дополнительные расходы на аренду временного «пристанища».

Во-вторых, альтернативные сделки, проходящие при участии нескольких заинтересованных сторон, сложнее осуществляются технически. Встречная покупка квартиры, да еще в другом городе – это не «традиционная» купля-продажа в рамках одного территориального субъекта. Важно договориться между собой всем участникам процедуры, причем на расстоянии, так, чтобы никто ни в чем не был ущемлен, иначе вся сделка рискует «развалиться». А человеческий фактор, как известно, многогранен и непредсказуем. Кроме того, необходимо самым тщательным образом контролировать все этапы операций, «держать руку на пульсе».

Выбор подходящей альтернативы

Что касается выбора новой квартиры, которая максимально устроила бы вас, то он в связи со спецификой сделки также усложняется. Очень непросто, и финансово, и физически, просмотреть все возможные варианты жилья, находящегося в другом городе. Особенно, если сроки поджимают.

Несмотря на то, что сегодня имеется масса источников, откуда можно самостоятельно почерпнуть нужную информацию (интернет, пресса), услуги профессиональных риэлторов по подбору жилья, тем более дистанционно, весьма актуальны. Целесообразнее довериться опытным специалистам, чем пытаться собственными силами найти подходящую квартиру в пока еще чужом для вас городе, с избытком тратя время, нервы, деньги.

Процедура встречного междугороднего обмена

Как уже отмечалось, при встречном междугороднем обмене сначала заключается договор купли-продажи в городе, где вы продаете квартиру. Затем аналогичная сделка происходит по месту прибытия (только вы выступаете уже покупателем). Порядок операций в общем схож с процедурой обычной купли-продажи, со стандартным набором документов. Вам предстоит:

• найти покупателя на свое жилье;
• обсудить с ним особенности операции (сроки выписки и выезда);
• подготовить необходимые для продажи квартиры документы;
• реализовать недвижимость;
• найти подходящую квартиру в другом городе;
• согласовать с ее владельцем нюансы сделки (прописка, расчет);
• проверить юридическую чистоту объекта и контрагента;
• подписать договор купли-продажи;
• зарегистрировать право собственности на недвижимость;

Если для решения вопроса задействовать риэлторское агентство, имеющее в интересующем пункте населения филиал или партнеров, процесс может осуществиться значительно быстрее, проще и безопаснее.

Как происходит перепрописка?

По сложившейся практике, большинство покупателей жилой недвижимости стараются перестраховаться, и производят полный расчет с продавцом только после выписки всех проживающих в квартире лиц, и их перепрописки на новом месте. Не исключение и сделки по обмену между городами России. Оформление регистрации по новому адресу до подписания договора купли-продажи выгодно и покупателю, и продавцу: первый не будет переживать, что в квартире останутся «несанкционированные» жильцы, а второй, что с него «высчитают» больше, чем нужно.

Чтобы удовлетворить интересы обеих сторон, удержание средств «под перепрописку» можно оформить двумя способами. В первом случае зарезервированные деньги помещаются в банковскую ячейку до тех пор, пока продавец не предоставит справку из домоуправления по новому месту жительства, свидетельствующую о прописке, а также зарегистрированный договор купли-продажи.

Во втором – все условия полного расчета (по факту перепрописки) подробно указываются в договоре купли-продажи. Таким образом, при регистрации объекта в Росреестре в его отношении устанавливается залоговое обременение. Как только продавец выполнит обязательства и зарегистрируется по новому месту жительства, он получает удержанную сумму, о чем выдает покупателю расписку. Обратившись в Росреестр, новый владелец квартиры выводит ее из залога, опираясь на факт свершившихся взаиморасчетов.

Сама перепрописка совершается по установленному законодательством алгоритму. Штамп о регистрации должен быть проставлен в паспорт не позднее, чем через 3 суток после обращения новоприбывшего в паспортный стол.

Правила успешных расчетов

В небольших населенных пунктах все еще распространен способ денежных расчетов по сделкам с недвижимостью в формате личной передачи «налички» от стороны к стороне. В столице же и крупных городах России предпочтительны более «передовые» формы финансовых взаимоотношений.

При совершении купли-продажи объекта недвижимости, средства для его оплаты помещаются в заранее арендованную банковскую ячейку, доступ к которой продавец будет иметь после того, как новый владелец квадратных метров зарегистрирует свое право собственности на них.

Такой метод исключает вероятность мошенничества в отношении юридической чистоты сделки, подделки купюр, объема выплаты.

Ипотека, коммуналка, доля в квартире: обмен возможен

Стоит отметить, что обмен квартир между городами возможен также в том случае, если одна из них находится в ипотеке. Однако механизм сделки весьма усложняется необходимостью согласования вопроса с банком. Законом продажа жилья, купленного в ипотеку, не запрещена, а встречный обмен квартир и есть не что иное, как многоступенчатая купля-продажа объектов недвижимости.

Реализация замысла заключается в переоформлении на покупателя договоров ипотеки, страхования имущества (при взаимном желании сторон, естественно, а также согласии банка). Деньги за квартиру (вернее, уже выплаченную часть кредита) новый владелец жилплощади передает продавцу, а тот, добавив необходимую сумму, приобретает жилье в другом городе. Повторимся, процедура эта хлопотная, длительная, но из разряда реальных, особенно, если банк лояльно настроен к заемщику (не было конфликтов, просрочек и т.п.).

Более оперативный и простой способ обменять ипотечную квартиру – досрочно погасить кредит, и совершать операцию с недвижимостью уже без участия банка, страховой компании.

Касательно обмена выделенной доли в квартире (невыделенную обменять или продать нельзя), комнаты в коммуналке, главное условие для совершения сделки – объект недвижимости должен быть приватизирован. Также необходимо получить письменный отказ совладельцев, соседей-сособственников выкупить у вас вашу часть жилья (отправляются официальные уведомления с условиями продажи, ценой). По закону, они имеют преимущественное право покупки, а вам не одна ли разница, кому продать квадратные метры и переехать?

Посредник – необходим, как выбрать «правильного»?

Как мы уже выяснили, проводить междугородный обмен квартир без помощи профессиональных риэлторов, юристов крайне сложно и рискованно. Ввиду особенностей сделки (удаленные контакты, временные ограничения) доверять ее следует агентствам, имеющим не только опыт реализации подобных проектов, но и налаженные партнерские «мосты» с риэлторскими конторами других регионов.

Важно учитывать репутацию компании, уровень сервиса, технологию рабочих приемов, принципы проведения правового анализа сделок. Сотрудничая с коллегами из других городов, зарекомендовавшие себя АН несут ответственность и за свои, и за их действия. Ведь клиент обращается в определенную фирму, и за результат работы отвечать придется именно ее персоналу.

При выборе агентства советуем опираться на три фактора: личное впечатление, отзывы и рекомендации реальных клиентов, предоставляемые гарантии. Не стесняйтесь попросить работников компании в письменной форме конкретизировать свои обязательства по проводимой сделке. Впрочем, надежным агентствам недвижимости нет нужды об этом напоминать. Письменные гарантии – обязательная составляющая их работы с клиентами.

https://www.youtube.com/watch?v=tT5rLjFwKkI

В договоре об оказании услуг по проведению операции с недвижимостью должны быть указаны особенности сделки (в данном случае, альтернативного обмена), сроки ее проведения, гарантии юридической безопасности, размер комиссии оператора.

Остались вопросы по обмену квартир между городами России? Обращайтесь в «Городскую службу недвижимости», мы развеем все ваши сомнения!

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/mezhdugorodnyy-obmen

Как решить квартирный вопрос без денег

| Ирина Милаярова

Почему владельцы квартир всё чаще предпочитают обменять жильё, а не продавать его? С чем это связано? Сегодня мы ответим на эти вопросы, а также расскажем о том, какие нюансы необходимо учесть при составлении договора мены и в каких случаях обмен недвижимости невозможен.

Почему обмен?

По словам нотариусов, обычно договоры мены оформляются редко, но за последние два месяца их число заметно выросло. С каждым днём желающих обменять свою жилплощадь становится всё больше. Так, только на сайте Кrisha.kz еженедельно публикуется более 2 500 объявлений об обмене квартир и частных домов. Почему многие владельцы предпочитают не продавать своё жильё, а обменять его? Ответ на этот вопрос мы решили узнать у владельцев, которые опубликовали объявления об обмене на нашем портале.

Так, например, мы нашли объявление об обмене в Алматы 2-комнатной квартиры с доплатой на 3-комнатную. По словам Марии, собственника 2-комнатной квартиры, жильё она решила обменять, а не продавать по двум причинам.

— Сейчас очень непростая экономическая ситуация, — рассказывает Мария. — Мы боимся, что продадим квартиру, а на следующий день уже за эту сумму ничего купить не сможем и останемся без жилья с «фантиками» в кармане. А во-вторых, свою квартиру мы совсем недавно приватизировали и при продаже нам нужно будет уплачивать налог, а при обмене — нет.

Резкого обвала цен опасается и владелец частного дома, который также выставлен на обмен на сайте Кrisha.kz: «Обменяю часть дома в Алматы (Алатауский район), дом 5-комнатный, кирпичный, общей площадью 100 кв. м. Все коммуникации, участок 8 соток, баня, сарай, паркинг на две машины. Меняю на 3-, 4- комнатную квартиру в Алматы». Владелец дома Аркадий рассказал нам, что сейчас недвижимость легче обменять, чем продать.

— Сначала выставили дом на продажу, — комментирует он. — Нужную сумму или даже более-менее приемлемую для нас не давали. Зато многие потенциальные покупатели предлагали либо равноценный обмен, либо с доплатой. Поэтому и решили уже меняться. Ищем подходящий вариант. Да и безопаснее произвести обмен, чем потом переживать, что деньги «сгорят», а ты без крыши над головой останешься.

Также мы побеседовали с собственником этой квартиры: «Меняю 3-комнатную в районе улиц Гоголя — Байтурсынова на 2-комнатную с доплатой. На обмен предлагать Алмалинский и Медеуский районы, верхние микрорайоны».

Хозяйка квартиры Галина также решила обменять свою недвижимость, а не продавать. И вот почему.

— У людей сейчас нет денег, — объясняет она. — Квартиру на продажу мы выставляли, просили за неё $125 000, но никто нам этой суммы не предложил. Теперь мы решили поменять её с минимальной доплатой в размере $50 000. Для нас это самый хороший вариант — и деньги у нас будут, и без жилья не останемся. К тому же 50 000 намного легче найти, чем 125 000. Возвращаемся в былые времена, когда денег у народа не было и все только менялись.

Что на что меняют?

Как мы писали выше, сегодня на сайте Кrisha.kz опубликовано более 2 500 объявлений об обмене квартир и частных домов. Мы проанализировали их и узнали, что на что чаще всего меняют. Итак, чаще всего на обмен выставляют 3- и 4-комнатные квартиры. Владельцы многокомнатных квартир предлагают обмен на 1- и 2-комнатные квартиры с доплатой. Соответственно, встречается множество объявлений, с предложениями аналогичного обмена, но наоборот, 1- и 2-комнатных на квартиры большого формата. Около 100 объявлений на сайте с предложением обмена частных домов на квартиры.

Большое количество объявлений на нашем сайте Кrisha.kz, около 200, об обмене квартир в Алматы на недвижимость в столице. Встречаются и объявления об обмене недвижимости на автомобили, причём часто даже с указанием конкретной марки и модели авто. Так, например, владелец 1-комнатной квартиры в городе Алматы, расположенной в районе улиц Жарокова и Богенбай батыра, предлагает обмен на равноценную 2- или 3-комнатную квартиру в городе Астана. Возможен обмен и на более дешёвую квартиру, но с денежной доплатой либо доплатой в виде автомашины марки «Ниссан-Мурано».

Нашли мы и несколько объявлений, авторы которых хотят, наоборот, обменять свой автомобиль на недвижимость. В таких объявлениях интересно то, что цены на продажу и обмен резко отличаются друг от друга. Так, например, хозяин автомашины Toyota Land Cruiser Prado 2006 года выпуска продаёт её за $30 000, а вот цена этой же автомашины, указанная в объявлении, но на обмен, — уже $40 000.

Как оформить сделку

Сделка по обмену оформляется стандартно — у нотариуса. Сначала нотариус проверяет все документы на принадлежность имущества собственнику, находится ли недвижимость под обременением, и нет ли каких-либо ограничений (например, по решению суда). Впрочем, участники сделки могут заранее в этом удостовериться, взяв справки об обременениях в ЦОНе. Если всё в порядке, то можно отправляться в нотариальную контору и составить договор мены.

Главное — договор

Далее составляется договор мены. В нём указывается собственник, который передаёт свою недвижимость другой стороне, которая, в свою очередь, обязуется передать в собственность объект, принадлежащий ей на праве собственности, первой стороне. В договоре указывается наличие или отсутствие у сторон задолженностей по налоговым и коммунальным платежам, при их наличии — сторона, которая возьмёт на себя обязательства по их погашению. Также в договоре указывается срок освобождения (выезда из) квартиры или дома.

По желанию сторон в договоре можно указать и дополнительные условия. Например, что стороны оставляют в жилище мебель, бытовую технику и т. д. Нотариус спрашивает участников сделки об осведомлённости о техническом состоянии недвижимости и предупреждает, что, подписав договор, обе стороны соглашаются с тем, что в дальнейшем претензий о состоянии объекта друг к другу иметь не будут.

Если обмен с доплатой

Если обмен неравноценный, то одна из сторон вносит дополнительную оплату. Это условие также обязательно указывается в договоре. Необходимо указать размер доплаты, а также срок, в который эта сумма будет выплачена, и способ оплаты — наличными или переводом денежных средств на банковский счёт. Кстати, при обмене равноценных по стоимости объектов не нужно уплачивать налог. При неравноценном же обмене жилья, если владелец недвижимости меньшей стоимости производит доплату в цене, он не платит налог. В этом случае налог уплачивает лицо, получившее более дорогую недвижимость.

Не забудьте о согласии супруга

Для оформления сделки по обмену необходимо согласие супруга или супруги, если недвижимость была приобретена в период брака. Также нотариусу нужно предоставить правоустанавливающий документ на недвижимость и удостоверения личности собственников. Кстати, если собственник недвижимости в пожилом возрасте, то нотариус может потребовать справку о том, не состоит ли он на учёте у психиатра. Стоимость составления и удостоверения нотариусом договора мены обойдётся в 23 784 тенге.

Если недвижимость в разных городах

Где оформлять договор мены, если недвижимость расположена в разных городах, например в Алматы и Астане? Договор разрешается оформить по соглашению обоих сторон в одном из городов, а затем необходима регистрация. Раньше для этого обязательно нужно было ехать в другой город, ведь регистрировать его нужно по месту нахождения объекта недвижимости. В настоящее же время регистрацию можно осуществить прямо у нотариуса.

У всех нотариусов на компьютере установлена единая нотариальная информационная система (ЕНИС), которая интегрирована с государственной базой данных регистра недвижимости. Благодаря этому, новоиспечённому собственнику не нужно ехать в другой город. Нотариус подаёт заявку в ЕНИС на регистрацию договора со своей электронной подписью, а собственнику необходимо лишь уплатить госпошлину за регистрацию недвижимого имущества.

Сделать это можно в любом отделении банка или Казпочты либо с помощью платёжных карт через сайт электронного правительства egov.kz. Сумма госпошлины составляет 0.5 МРП (991 тенге).

Обменять нельзя, продавайте

Договор мены могут подписать только собственники. Если же один из участников сделки хочет переоформить обмениваемую недвижимость на своего родственника — супругу, родителей или ребёнка, — то в этом случае обмен невозможен. В подобной ситуации нужно будет совершить две сделки купли-продажи.

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2015/kak-reshit-kvartirnyy-vopros-bez-deneg