Выкуп доли в коммунальной квартире

В этой статье:

Как выкупить комнату у соседей по коммунальной квартире?

Покупка комнаты в коммуналке у соседа – оптимальное решение для расширения жилой площади. Для реализации данного варианта достаточно иметь право собственности только на одну из комнат. В отличие от стоимости квартиры, цена на комнату приемлема даже для молодых семей. Но с юридической точки зрения это один из наиболее сложных вариантов.

Особенности сделки

Если вы решили выкупить комнату в коммуналке у соседа, придется столкнуться с некоторыми сложностями. Владелец второй комнаты должен быть ее собственником. Если он не приватизировал свою часть, данная жилплощадь является муниципальной собственностью. По закону ее нельзя продать или подарить. Поэтому сначала необходимо приватизировать комнату и получить на нее право собственности.

Обычно не возникает дополнительных проблем, если в квартире всего два владельца комнат. Если один жилец предлагает выкупить у второго комнату при его согласии, просто составляется договор купли-продажи. После оплаты и регистрации документов в Росреестре, собственность переходит к покупателю. Но если в квартире есть несколько собственников. Владелец комнаты должен предложить ее выкупить всем. Может появиться еще один желающий на приобретение этого имущества.

Последовательность действий

Если вы планируете выкуп комнаты у соседа, необходимо выполнить следующие действия:

Собственник извещает всех проживающих в квартире о своем намерении. Лучше, если извещение будет составлено в письменной форме, а другие собственники поставят подпись в получении. На рассмотрение заявления закон отводит 1 месяц.
Если комната принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить заверенное разрешение на продажу у нотариуса.
Заключается договор купли-продажи комнаты.
Документы вместе с договором подаются на регистрацию в Росреестр.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире (образец)

Если в комнате есть прописанные лица, лучше перед покупкой попросить их сняться с регистрационного учета. В противном случае новому собственнику придется делать это в судебном порядке.

Нужно ли согласие соседей?

Если вы решили выкупить комнату у соседей по коммунальной квартире с несколькими собственниками комнат, необходимо пройти юридически установленную процедуру. Многие соседи специально затягивают данный процесс, чтобы максимально оттянуть или предотвратить продажу. Но если комнату выкупает один из жильцов, обычно проблем не возникает.

Согласие соседей не является обязательной процедурой. Но потребуется их уведомить о предстоящей сделке. Для этого следует выполнить следующее:

Необходимо уведомить соседей, являющихся владельцами других комнат.
Если кто-то проживает по договору социального найма, необходимо обратиться в Жилищный комитет или районную администрацию. Это необходимо, так как с юридической точки зрения собственником выступает муниципалитет.
Если в качестве собственника одной из квартир выступает несовершеннолетний или инвалид, необходимо обратиться в Отдел опеки и попечительства за соответствующим разрешением.

Извещение соседей возможно в двух вариантах. Владелец продаваемой доли может самостоятельно уведомить соседей в письменной форме. Предложение следует направить по почте заказным письмом с уведомлением. Но можно воспользоваться услугами нотариуса.

В извещении указываются условия продажи и назначенная стоимость. После этого нельзя продать комнату за меньшую стоимость.

Если другие собственники не планируют покупать комнату, у них можно попросить письменный отказ. Если он получен, нет необходимость ждать 30 дней. Отказ можно заверить у нотариуса или подать в Росреестр. Если отказ не получен по завершении 30 дней, это приравнивается к нему. С этого момента можно заключить сделку купли-продажи без согласия остальных соседей.

Если местоположение одного из собственников неизвестно?

Если вы не знаете место проживания одного из собственников, нельзя нарушать его прав на возможность выкупа доли. Необходимо признать его безвестно отсутствующим. Для этого необходимо составить иск в суд о том, что о владельце доли нет никаких сведений в течение года. При этом в иске указывается причина вашего обращения.

Предварительно необходим опросить других жильцов и арендаторов в доме, по возможности следует связаться с родственниками. Если картина не прояснится, суд назначит управляющего его имуществом, которого и можно уведомить о продаже комнаты. Тогда появляется возможность выкупить комнату.

Если место проживания известно, но владелец проживает в другом городе, необходимо его уведомить. Для этого направляется заказное письмо, предварительно заверенное у нотариуса.

Таким образом, чтобы купить комнату у соседа, необходимо выполнить установленную законом процедуру. После этого можно заключить договор и подать документы на регистрацию в Росреестр.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-vykupit-komnatu-v-kommunalke-u-soseda

Выкуп комнаты в коммунальной квартире: законодательство РФ, процесс оформления сделки и ее нюансы

Жилищное право > Аренда > Право выкупа > Выкуп комнаты в коммунальной квартире – вся необходимая информация о сделке

Покупка комнаты в коммунальной квартире – иногда единственный выход для молодой семьи или нуждающегося в жилье гражданина. Казалось бы, что может быть проще приобретения некоторой доли цельного жилища, но на самом деле процедура достаточно сложна в юридическом плане.

Осуществить выкуп комнаты в коммунальной квартире важно грамотно и с пониманием сути данного мероприятия, иначе в будущем возникнут некоторые проблемы. Более подробно о процедуре читайте в представленном ниже материале.

Можно ли выкупить комнату в коммунальной квартире? Фото № 1

Несмотря на распространенность коммунального жилья в России и по сей день, четкой регламентации данного понятия в законодательстве нет. Поэтому при рассмотрении сделок с коммунальными квартирами необходимо обращаться к общим положениям Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) и прочим законодательным актам РФ.

Обобщая информацию из действующего законодательства, можно выделить ряд понятий, которые важно знать любому человеку, желающему приобрести комнату в коммунальной квартире. Точнее, следующее:

Коммунальные квартиры – это вид многокомнатного жилья, в котором имеется 5 и более жилых комнат, принадлежащих разным хозяевам. При этом собственники комнат зачастую не связаны кровными и прочими семейными связями (из положений государственной целевой программы).
Исходя из того, что собственник, проживающий в коммунальной квартире, имеет полное право владения на определенную комнату, он может ее продать (ЖК РФ).
Продажа коммунальной комнаты должна осуществляться с соблюдением ряда норм данного процесса, иначе в будущем сделка может быть признана недействительной в судебном порядке (ЖК РФ).
Процесс продажи комнаты в коммунальном жилье от лица одного собственника может быть осуществлен только с согласия собственников остальных комнат (ЖК РФ).
Первоочередное право выкупа комнаты в коммунальной квартире принадлежит собственникам остальных квартир данного жилья (ЖК РФ).

Безусловно, в ряде ситуации придется обращаться к другим законодательным актам РФ, однако в большинстве случаев представленной выше информации достаточно, чтобы понять общую суть и принципы выкупа коммунальной комнаты с точки зрения законодателя. Не забывайте, что иногда без помощи юриста не обойтись, поэтому не игнорируйте подобную практику при необходимости.

Варианты выкупа комнаты

Процедура выкупа комнаты в коммунальной квартире. Фото № 2

Как было отмечено ранее, выкуп коммунальной квартиры – не простая процедура в юридическом плане. Это связано с тем, что при ее осуществлении любой человек сталкивается с огромным количеством нюансов, которые так или иначе могут доставить проблем потенциальному покупателю.

Мнение юриста-эксперта:

Договор покупки комнаты в коммунальной квартире не представляет каких либо серьезных трудностей. Комната в коммунальной квартире представляет собой обособленный объект, который может быть предметом сделки, наряду с квартирами. Однако нюансы оформления все же присутствуют.

При принятии решения о продаже принадлежащей комнаты собственнику необходимо совершить ряд действий.

Первое — узнать, кто собственник оставшихся комнат в квартире. В случае частной собственности продавец обязан известить всех собственников рядом расположенных комнат, включая всех дольщиков, о предстоящей продаже. Извещение направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения, удостоверенного работником почты.

В письме обязательно указывается сумма, на которую планируется провести сделку.

В случае изменения цены комнаты в любую сторону сособственники повторно письменно извещаются. Срок ожидания ответа начинает течь заново с даты вручения повторного уведомления.

Для ускорения принятия решения о продаже все отказавшиеся могут обратиться к нотариусу и оформить надлежащий отказ не дожидаясь установленного законом срока. Если имеется не приватизированная комната, то извещать нужно не пользователя по договору социального найма, а собственника, то есть муниципалитет.

В случае, если одним из собственников комнаты является ребёнок, необходимо согласие опекунских органов на отчуждение доли.

Особенностью покупки коммунальной квартиры является факт приобретения не только непосредственно самой комнаты, но и доли в праве на места общего пользования. При приватизации квартиры этот момент должен быть оговорен в договоре. Соответственно при продаже комнаты эти доли не должны «потеряться». Площадь доли на места общего пользования исчисляется исходя собственно из площади самих вспомогательных помещений и площади занимаемых комнат.

В дальнейшем следует учитывать, что коммунальные услуги, такие как отопление и уборка территории, будут рассчитаны исходя из суммарной площади.

В первую очередь, проблематика мероприятия выкупа проявляется в определении собственника комнаты. В данном контексте стоит понимать то, что коммунальная комната – это полноценное имущество конкретного собственника. Последний может быть представлен:

либо конкретным гражданином или группой граждан, которые имеют полное право собственности на комнату;
либо органами местного муниципалитета, которые осуществляют сдачу комнаты по договорам социального найма и в качестве прочей помощи нуждающимся.

В первом случае все крайне просто: квартира покупается у конкретного лица или их группы. Они полноправные собственники, которые должны лишь добиться разрешения со стороны владельцев остальных комнат на продажу. Однако что делать, если коммунальная квартира принадлежит государству, представленным местным муниципалитетом? Давайте разбираться.

Во-первых, придется узнать о текущем статусе той комнаты, которую вы желаете приобрести. Для этого необходимо обратиться в госорган по вашему месту жительства, отвечающий за распределение государственного жилья. Именно там дадут четкий ответ, сможет ли вы приватизировать данную комнату или нет.

Стоит понимать, что на подобный вид приватизации существуют немалые очереди, поэтому, скорее всего, придется ждать. К тому же, гарантировано откажут в ситуациях приватизации, которые каким-либо образом навредят текущим жильцам данной комнаты или квартиры целиком.

Например:

жильцы неприватизированной коммунальной комнаты живут в ней по договору социального найма, так как признаны нуждающимися, и добровольно съезжать с нее не собираются;
вся квартира сдается по социальному найму и владелец конкретной комнаты готов от нее отказаться, однако собственники остальных комнат хотят получить данную комнату в свое пользование.

Получив разрешение на приватизацию, можно ее осуществить. Однако стоит понимать, подобная практика, как минимум, без вступления в очередь — очень редка. Поэтому в том случае, когда комната принадлежит местному муниципалитету и вы желаете ее приобрести, стоит быть готовым к некоторым трудностям.

Процедура приобретения

Что нужно сделать для того, чтобы стать счастливым обладателем комнаты в коммуналке? Фото № 3

Ранее уже было оговорено, что процедуру приобретения коммунальной комнаты важно осуществить грамотно в юридическом плане, дабы избежать каких-либо проблем в будущем. Потенциальная сложность выкупа части коммуналки определяется исходя из нескольких факторов:

если вы сторонний человек, не имеющий какого-либо отношения к приобретаемой комнате, придется получать разрешение от собственников остальных комнат данной коммунальной квартиры, а в случае их отказа – или судиться (не рационально, шанс успеха крайне мал), или отказаться от покупки выбранной комнаты и искать альтернативный вариант;
если вы один из собственников в данной коммунальной квартире (то есть имеете в собственности хотя бы одну комнату), то у вас есть преимущественное право выкупа, которым можно без проблем воспользоваться;
если квартира принадлежит конкретному гражданину, то процесс выкупа осуществляется в общем порядке для сделок купли-продажи недвижимости (естественно, с учетом согласия всех остальных собственников коммуналки);
если квартира принадлежит местному муниципалитету (государству), то есть большой риск столкнуться с рядом проблем, которые описаны выше.

В зависимости от того, каким образом осуществляется выкуп коммунальной комнаты, процесс процедуры будет слегка различен. Давайте рассмотрим оба.

Итак, если квартира приватизируется, то порядок действий таков:

Добейтесь права приватизации, предоставляя всю документацию, подтверждающую вашу необходимость в приобретении коммунальной комнаты. Все документы поддаются в соответствующие госорганы по вашему месту жительства. Зачастую именно на этом этапе возникают фатальные проблемы, делающие выкуп невозможным.
Добившись права приватизации, необходимо им воспользоваться на тех условиях, что предлагает государство (то есть местный муниципалитет). Процесс приобретения заключается в сборе некоторых документов и заключении с госорганом администрации по вашему месту жительства договора купли-продажи.
После осуществления выкупа, данную сделку необходимо зарегистрировать и, соответственно, оформить свои права собственности на приобретенную комнату. Для этого подайте в Росреестр и МФЦ следующий перечень документов:

договор купли-продажи;
заявление с просьбой зарегистрировать за вами право собственности на приобретенную коммунальную комнату;
документ, удостоверяющий вашу личность;
квитанции об уплате всех госпошлин.

Процесс регистрации длится около 10 дней, после чего вы становитесь полноправным собственником приватизированной части коммунальной квартиры.

Самый простой путь выкупа комнаты в коммуналке — это ее приватизация. Фото № 4

Конечно, представленный выше алгоритм реален в осуществлении, но процесс приватизации коммуналок крайне тяжелый, поэтому много раз подумайте перед обращением к данному способу выкупа. Намного проще приобрести коммунальную комнату у конкретного собственника. Процедура в таком случае выглядит так:

В первую очередь, текущий собственник коммунальной комнаты должен оповестить владельцев остальных комнат о своем желании продать свою часть жилья. Для этого придется составить предложение о покупке комнаты от лица ее собственника, заверить их у нотариуса и отправить каждому владельцу остальных комнат в коммуналке. На раздумье им дается целый месяц, по истечению данного периода они должны либо подтвердить свое право первоначального выкупа комнаты и приобрести ее, либо официально отказаться от покупки. Игнорирование в даче ответа в течение месяца также является отказом.
После получения отказа от покупки со стороны владельцев остальных комнат коммуналки можно оформить договор купли-продажи. Для этого необходимо посетить нотариуса и предоставить следующий перечень документов:

паспорта продавца (текущего собственника комнаты) и покупателя;
правоустанавливающие документы на комнату, принадлежащие продавцу;
документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п.);
кадастровый паспорт жилья;
выписка из домовой книги или БТИ;
нотариально-заверенный или подтвержденный отказ всех владельцев остальных комнат коммуналки и прочих владельцев приобретаемой комнаты;
при наличии детей среди собственников продаваемой комнаты – согласие на процедуры со стороны органов опеки и попечительства;
при наличии супруга у продавца или покупателя комнаты – его нотариально-заверенное согласие на процедуру купли-продажи.

Заключив договор, необходимо провести его регистрацию и, соответственно, оформление прав собственности на приобретенное имущество.

Для этого подайте в Росреестр и МФЦ следующий перечень документов:

договор купли-продажи;
заявление с просьбой зарегистрировать за вами право собственности на приобретенную коммунальную комнату;
документ, удостоверяющий вашу личность;
квитанции об уплате всех госпошлин.

Процесс регистрации длится около 10 дней, после чего вы становитесь полноправным собственником приобретенной части коммунальной квартиры.

В зависимости от индивидуальных особенностей каждого случая могут возникнуть дополнительные нюансы при выкупе. Однако стоит понимать, что представленные выше варианты проведения процедуры имеют шаблонный вид и с ними придется столкнуться любому покупателю комнаты в коммуналке.

Нюансы процедуры

Нюансы сделки по приобретению комнаты в коммуналке. Фото № 5

В завершении сегодняшнего материала не лишним будет рассмотреть основные нюансы в процедуре выкупа комнаты в коммунальной квартире. Какие-то из них ранее уже освещались, а какие-то – нет, однако о них важно помнить любому потенциальному покупателю части имущества в коммуналке.

Итак, нюансы процедуры таковы:

При приватизации стоимость комнаты будет ниже, чем при приобретении комнаты «с рук». Однако процесс приватизации намного проблематичней в осуществлении, поэтому выбор лучше делать в пользу приобретения «с рук».
Стоит понимать, что не получив официальный отказ от собственников остальных комнат коммуналки, есть риск столкнуться в будущем с рядом проблем.
Заключая договор купли-продажи, обязательно подтверждайте расписками факт передачи денег, иначе есть риск быть обманутым по результатам сделки. Лучше всего в такой ситуации – работать через гаранта (например, банковскую ячейку).
Не забывайте, что договор купли-продажи необходимо заключать в 3-х оригинальных образцах: 1 – покупателю, 1 — продавцу и 1 — в Росреестр для оформления сделки и прав собственности.
При возникновении каких-либо проблем обязательно обращайтесь к профессиональному юристу за помощью. Намного лучше заплатить чуть-чуть профессионалу, нежели потом наткнуться на серьезные проблемы.

Как видите, выкуп комнаты в коммуналке нельзя назвать простой юридической процедурой. Осуществляя данное мероприятие, можно столкнуться с рядом проблем, которые придется так или иначе решать. В любом случае, делайте все по закону и результаты сделки вас порадуют. Удачи в осуществлении юридических процедур!

О том, кто имеет преимущественное право на выкуп арендованного имущества, вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

05 Мар 2017 kasjanenko 126

Источник: http://PravoZhil.com/arenda/vykup/vykup-komnaty.html

Можно ли и как продать долю в комнате в коммунальной квартире

/ Жилищные споры / Продажа доли в коммунальной квартире

Зачастую можно встретить объявления с текстом «продам комнату/долю в коммунальной квартире». Желающие приобрести такое жилье руководствуются прежде всего экономией – содержать одну комнату гораздо дешевле, чем квартиру целиком. Ну а к общей кухне, ванной и туалету можно со временем привыкнуть. И неважно, что придется жить в «сталинке» или в «хрущевке» советских времен.

Основная задача продавца – найти покупателя на долю или комнату в коммунальной квартире. Многие до сих пор путают эти понятия, не зная, является ли доля отдельной комнатой? Важно учитывать и право преимущественной покупки. О том, как правильно продать долю в коммуналке мы разберем в нашем материале.

Что такое коммунальное жилье?

Формально в законе нет понятия «коммунальная квартира». Термин устарел вместе с советской эпохой, но до сих пор на слуху у обычных граждан. Коммунальная квартира – это жилье, имеющее несколько изолированных комнат с проживающими в них семьями. Использование жилых помещений происходит на разных основаниях: договор социального найма, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор залога и т.д.

Различают старые коммуналки и жилье, которое принято называть «современными коммуналками» (малосемейки). Разделение на комнаты происходит в результате подселения посторонних людей. Например, в случае развода супругов один из них может продать долю третьим лицам.

Фактически коммунальная квартира не отличается от жилья с общей долевой собственностью. Однако в большинстве случаев здесь уже выделены доли в виде изолированных комнат, без удобств – они закреплены за отдельными собственниками. Жилье могло достаться в результате приватизации комнаты. Зачастую на дверях в малосемейке установлены замки. Ванная, кухня, коридор и другие общие помещения используются на равных. Жилищные услуги оплачиваются отдельно – по раздельным лицевым счетам.

Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире

Собственник доли в комнате в коммунальной квартире имеет полное право реализовать ее в рамках купли-продажи. Характер сделки практически не отличается от продажи доли в общедолевой собственности на недвижимость, но есть и отличия.

Прежде всего нужно определиться с формулировкой предложения – какой объект продается? Собственник может владеть не только «комнатой», но и абстрактной «долей в праве собственности на квартиру». Если продается изолированное помещение – особых проблем не возникает. В случае с долей нужно прикладывать соглашение о порядке пользования жилым помещением. Оно составляется всеми совладельцами по взаимным договоренностям.

Основные условия продажи:

Определение предмета сделки – комната в коммунальной квартире или доля в праве собственности на отдельную площадь в коммунальном жилье (отличаются).
Право собственности – продавец должен быть собственником доли (комнаты), которую выставляет на продажу. Об этом свидетельствует запись в правоутверждающем документе – свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН (см. «Как узнать, какая доля в квартире вам принадлежит«).

Коммунальная квартира может быть «разношерстной», т.е. с приватизированными и не приватизированными комнатами. Если человек живет в помещении на основании договора соц найма с муниципалитетом, он не является собственником. Продать такую комнату он не сможет из-за отсутствия прав.

если продается комната целиком – извещения рассылаются всем собственникам жилых помещений в коммуналке (п. 6 ст. 42 ЖК РФ);
если фигурирует доля в общем праве на эту комнату – уведомление только другим держателям долей (ст. 250 ГК РФ).

Пример:

Яков и Андрей имеют в собственности по ½ доле на комнату в 3-комнатной квартире коммунального типа. Отдельно от них живут индивидуальные собственники двух других комнат – Ольга и Никита.

Если Яков захочет продать ½ долю жилого помещения, ему предстоит составить письмо-предложение в адрес Андрея – сособственника этой же комнаты. Ольга и Никита на долю не претендуют, извещать их не нужно.

Однако, если Яков и Андрей захотят продать комнату целиком, им нужно предложить выкуп в первую очередь другим собственникам комнат – Ольге и Никите. И только потом начинать искать покупателя на стороне.

Отказ или истечение 30-дневного срока дает право искать постороннего покупателя. Если кто-то из собственников изъявит желание выкупить долю, продавец может заключить сделку с ним. Если согласие выразят сразу несколько владельцев, придется выбирать – обычно устраивают аукцион в формате «кто больше предложит».

Как продать долю в комнате в коммунальной квартире

И так, напомним, что коммунальная квартира (малосемейка) относится к общей долевой собственности. Отличие в том, что за каждым из владельцев закреплена комната или доля в ней. Разберемся с нюансами продажи второму собственнику.

Нужен ли нотариус?

Большинство сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Требуется ли нотариус в вашем случае, зависит от характера сделки. Нужно понять, что именно является предметом сделки:

если в свидетельстве о праве собственности (выписке из ЕГРН) указана комната целиком – вы можете ее продать без обращения к нотариусу. Однако придется предложить выкуп соседям по коммунальной квартире;
если объектом права является доля в праве на комнату, придется извещать о продаже остальных сособственников изолированного помещения – значит не обойтись без нотариуса (нововведение с 2016 года).

Таким образом, отчуждение долей предполагает нотариальную заверку договора купли-продажи. Отсутствие печати нотариуса приведет к отказу в регистрации права собственности в ФКП «Росреестра».

Порядок продажи: поэтапно

Примерная инструкция по продаже ½ доли в комнате в коммунальной квартире:

Определиться с предметом сделки

Продавцу нужно запросить выписку из ЕГРН, где указана его доля в общем праве собственности на комнату. Объектом является не вся комната, а некая абстрактная доля (в нашем случае – ½). Именно она отчуждается в пользу покупателя.

Продавец может рассчитать ее самостоятельно, не обращаясь в оценочные фирмы. Например, заказав кадастровую выписку из ЕГРН. Однако нужно учесть, что реальная цена доли будет ниже ее рыночной стоимости где-то на 30-40%. Гораздо выгоднее продать комнату целиком. Желающих приобрести долю в комнате не очень много, т.к. придется делить помещение с другим сособственником.

Разослать уведомления о продаже доли в комнате

Помним, что в сделке фигурируют доли в общем праве, а значит нужно известить о продаже остальных совладельцев комнаты (не квартиры).

Заключить договор купли-продажи

Вероятно, долю выкупит второй собственник комнаты. Если этого не произошло или он отказался, можно приступать к поиску постороннего покупателя (но рынок ограничен). Далее, стороны идут к нотариусу и составляют предварительный договор купли-продажи доли в комнате (ПДКП), а после обсуждения условий сделки – основной договор. Нотариус проверит чистоту сделки, притязания сторон и юридические документы на объект – после чего заверит ДКП своей подписью и печатью.

Регистрация права собственности

С недавних пор, а именно с 1 февраля 2019 года, нотариусы стали выполнять бесплатную услугу в отправке документов на регистрацию. Это происходит через электронный ЛК на сайте Росреестра. Кроме того, у нотариуса есть электронная цифровая подпись (ЭЦП) – на тот случай, если у участников сделки ее вдруг не окажется для онлайн заявки. Спустя 1-3 дня нотариус получит электронные выписки из ЕГРН и передаст их участникам купли-продажи.

Окончательные расчеты покупателя с продавцом доли в комнате (например, через депозит нотариуса или ячейку в банке). Затем продавцу нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в Налоговую службу. На ее основании будет рассчитан налоговый сбор для оплаты.

Уведомление о продаже доли в комнате в коммунальной квартире

Избежать оповещения совладельцев комнаты не получится. Прежде чем выставить объект на рыночную продажу, продавец обязан предложить выкуп второму собственнику. Причем сделать это нужно не в устной, а в письменной форме – чтобы адресат дал согласие или отказ в приобретении (ст. 250 ГК РФ).

Условия, которые продавец выставляет для совладельцев, сохраняются и для посторонних покупателей. В случае внесения изменений после отказа сособственников, продавец обязан вновь предложить им выкуп на новых условиях. Неисполнение чревато обжалованием в суде на основании признания сделки недействительной.

уведомления о продаже доли в комнате в коммуналке:

ФИО второго сособственника, адрес проживания;
название документа;
населенный пункт и дата составления;
ФИО продавца, адрес, паспортные реквизиты;
сведения о праве собственности на долю в комнате;
сообщение о продаже, указать размер доли, цену;
напоминание о преимущественном праве выкупа адресатом – отметить срок, в течение которого действительно предложение (30 дней), а также характер обратного ответа (письмо);
иные сведения (например, о предоставлении рассрочки);
подпись продавца.

Образец договора купли-продажи доли в комнате в коммунальной квартире

Составляется минимум в 4-х экземплярах – по одному для продавца и покупателя, один нотариусу и еще один в Росреестр. Совместно с договором нужно подготовить акт приема-передачи и соглашение об определении порядка пользования комнатой. Если из двух собственников в ней проживает один – вероятно, в соглашении прописан размер денежной компенсации.

Текст ДКП имеет стандартные условия, на которых заключается сделка. Участникам нужно вписать ФИО, сведения о праве собственности, размере доли, способе расчетов, правах и обязанностях, обременениях и т.д.

Ознакомьтесь с примерным шаблоном договора:

Какие нужны документы?

Одного договора купли-продажи недостаточно. Вместе с ним в пакет входят и документы на сделку:

копии паспортов – покупателя и продавца;
квитанция о внесении госпошлины за регистрацию купли-продажи;
3 экземпляра ДКП – один останется у нотариуса;
подтверждение факта извещения остальных совладельцев комнаты;
кадастровая выписка или план;
акт приема-передачи доли в комнате;
правовые документы – о получении доли и ее регистрации в ФКП «Росреестра» – обычно их запрашивает нотариус;
нотариальное согласие супруга – если доля находится в их совместной собственности;
согласие органа опеки – при участии детей до 18 лет;
копия доверенности + паспорт представителя – при необходимости.

Сведения предоставляются в электронном варианте. Нотариус отсканирует оригиналы и сформирует пакет из документов. Далее, они уходят на регистрацию в Росреестр, откуда придут готовые выписки о праве собственности.

Сложности и проблемы

Совладельцы могут иметь разные интересы на комнату. Если один вдруг захочет продать свою долю, ему придется считаться с мнением другого собственника. Нередко возникают проблемы, которые могут вылиться в открытую вражду и судебные тяжбы.

Какие трудности могут возникнуть:

Отказ получать уведомление

Затаив обиду, сосед может не принимать извещение о продаже доли в комнате. Если письмо не будет получено адресатом, оно вернется обратно продавцу по истечении 30 дней. Почта ставит пометку «отказ в получении». Отправителю останется приложить этот корешок к пакету с документами. Правда, здесь может возникнуть недоверие у нотариуса и он потребует нового извещения.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-doli-v-kommunalnoj-kvartire/

Выкуп долей – как это происходит, сколько стоит оформление

Выкуп долей у родственников имеет множество нюансов и особенностей, которые необходимо понимать и обязательно учесть при продаже своей части или при её покупке. Существуют особые правила и нормы, которые применяются для подобных сделок. Главными отличиями являются условия сделки. Какие же они, что необходимо знать гражданам и как происходит процедура выкупа долей. Рассмотрим более детально в статье.

Условия сделки

Для того чтобы выкупить долю в квартире никаких особых условий законодательством Российской Федерации не предусмотрено. Право собственности даётся человеку для того, чтобы вольно распоряжаться, продавать, пользоваться своим имуществом.

Проводить любые сделки, что касаются перехода права собственности родственникам или другим лицам (продавать, дарить, передавать по наследству, другое), гражданин имеет полное право. Единственным условием будет законность данной процедуры.

Обе стороны сделки должны быть дееспособны.

При выкупе долей квартиры у нескольких собственников важно учесть кто имеет преимущественное право. Им могут владеть не только родственники.

После приватизации коммунального жилья члены одного домохозяйства становятся полноправными владельцами квартиры. В случае, если один из собственников решает продать комнату в коммунальной квартире он обязан сначала предложить данную сделку совладельцам, а затем после получения письменного отказа, он может предложить и другим третьим лицам.

Согласно статье 252 любой раздел имущества, которое находится в долевой собственности граждан Российской Федерации должен проводиться в законном порядке и обязательно с выделением из него долей.

Для того чтобы сделать уведомление о продаже необходимо понимать, кто из граждан имеет преимущественное право. Для этого заявитель может обратиться в Единый реестр и сделать выписку. После рассылки уведомления совладельцы и потенциальные покупатели имеют ровно тридцать дней для того, чтобы дать ответ.

Официальный письменный отказ даёт право продавать долю в квартире другому лицу.

Если сторона, которая имеет преимущественное право проигнорировала уведомление, то продавец также имеет право продавать свою недвижимость.

Если продавец игнорирует намерение выкупить квартиру гражданами, которые имеют преимущественное право, то дальнейшая его сделка купли-продажи имущества будет оспорена в суде и признана недействительной и незаконной.

Как будет происходить процесс покупки жилья

Процедура покупки жилья будет происходить в несколько этапов.

Здесь стоит остановиться и рассмотреть более детально, какие именно документы понадобятся для продажи долей в недвижимости.

Удостоверение личности – паспорт гражданина.
Предварительный или основной договор купли-продажи недвижимости.
Официальный отказ граждан, которые имеют преимущественное право на покупку жилья.
Право собственности на данное имущество.
Выписку из ЕГРН.
Справка из БТИ.
Выписку из домовой книги.
Квитанцию об уплате государственной пошлины.
Акт приёма-передачи невидимости.
Другие документы.

Оплата за квартиру. Здесь стороны должны договориться, в каком виде будет происходить передача денег. Лучше всего прописать в договоре или дополнительном соглашении.
Оформление права собственности. Стороны обращаются в Росреестр для того, чтобы оформить документы на нового собственника.
Внести решение в Регистрационную палату.

Составление договора и образец документа

Договор – обязательный и, безусловно, один из самых важных этапов заключения сделки. Для заключения договора купли-продажи недвижимости лучше всего привлечь нотариуса или юриста для того, чтобы он помог грамотно составить его и прописать все условия сделки.

Очень важно, чтобы договор был правильно прописан, потому что малейшее нарушение, неточность и договор не будет зарегистрирован государственным учреждением.

Договор купли-продажи долей в квартире пишется в стандартной форме, которая установлена законодательством Российской Федерации. Договор обязан содержать в себе следующую информацию:

дата, место его составления;
обязательная информация о сторонах – их паспортные данные, контактная информация;
обязательно должен быть указан предмет договора. Нужно описать как можно детальней, что продаётся, в каком состоянии, какие технические характеристики, где находится квартира, что в ней продаётся вместе с жилой площадью, прочее);
нужно указать, на каком основании продавец желает осуществить продажу, какими он правами наделён касательно предмета договора;
обязательно нужно указать всех собственников;
указать кадастровую стоимость жилья;
прописать условия сделки и штрафы, санкции, сроки;
дополнительные условия;
ответственность сторон за невыполнение условий договора;
подписи.

Налогообложение

Данной сделке присуще налогообложение. Поскольку данная процедура даёт прибыль, то государством предусмотрен налог. В случаях, если хозяин владеет имуществом более трёх лет, если стоимость жилья не больше одного миллиона рублей, если хозяин продаёт свою долю в квартире за ту же стоимость, что и покупал, продавец не должен уплачивать налог. В данных случаях он не предусмотрен.

В остальных случаях гражданин должен будет оплатить налог в размере 13% от её кадастровой стоимости, которая прописана в договоре купли-продажи недвижимости.

Возможно ли использование материнского капитала

Как показывает практика, у граждан часто возникает вопрос можно ли воспользоваться материальным капиталом. Ответ таков: нет, нельзя:

согласно Федеральному Закону №256 использование субсидий на покупку недвижимости можно только, если квартира, комната или дом имеет отдельный вход. Доля в квартире – это не помещение, которое имеет полную независимость от других граждан, а всего лишь её часть.
Пенсионный фонд не даёт возможность заключить подобную сделку, даже если продажа происходит целой квартиры. Покупка, которая осуществляется между родственниками подразумевает попытку обналичить государственные деньги.

Как купить в ипотеку

Покупка квартиры или доли квартиры в ипотеку присуща тем гражданам, которые не имеют достаточно денег для того, чтобы выкупить по полной стоимости жильё разовым платежом.

Как показывает практика, в ипотеку больше берут не доли в квартире, а целое жильё, поскольку польза от подобного кредита будет минимальной.

Какие проблемы могут возникнуть при получении ипотеки на покупку доли квартиры у родственника?

В данном случае проблема может быть одна – банк не даст кредит.

Банки не сильно желают выдавать кредиты под покупку не целой квартиры, а всего лишь доли в ней. Как правило, их нежелание связано с фальсификацией.

Дело в том, что на практике встречается немало случаев, когда родственники долей в квартире отдают свою часть просто так, а полученный кредит тратится не по его целевому назначению.

Гражданину, который имеет намерение взять ипотеку необходимо будет убедить кредитное учреждение в честности его намерения и последующей сделки.

Банк может и согласиться выдать ипотечный кредит, но с повышенной ставкой. В таком случае смысла его брать нет.

Что делать если отказывают

Для того, чтобы понять как решить данный спор необходимо выяснить причину отказа. Если дело в том, что был подан не весь пакет документов или нашлись какие-то неточности в документах, то гражданину нужно будет просто исправить их.

Если банк решил, что выдавать подобный кредит нецелесообразно, то как правило, гражданину будет прислан отказ без указанной причины. В таком случае советуем воспользоваться услугами менеджера и найти другой банк или найти другой способ оплаты.

Каким бывает выкуп долей в квартире

Согласно российскому законодательству существуют следующие варианты выкупа долей в квартире:

принудительный;
выкуп через суд;
срочная разновидность выкупа.

Каждый из них имеет свои особенности и порядок выполнения.

О принудительном выкупе

Данный вид выкупа является одним из самых распространённых на практике и используется если один из совладельцев выявил желание купить долю в квартире при отказе остальных.

Оформление документов между родственниками, как показывает практика, происходит с помощью схем принудительного выкупа, когда большинство совладельцев получают квартиру. Тогда обязательно нужно обратиться в суд, чтобы тот признал долю незначительной.

Необходимо соблюдать следующие условия:

долю невозможно выделить с использованием натуральной формы;
собственники должны быть незаинтересованные в данной сделке;
доля признана незначительной.

Выкуп через суд

В данном случае гражданин, который имеет преимущественное право выявил намерение выкупить долю в квартире, а её продавец отказывается проводить подобную сделку. Тогда первому необходимо с исковым заявлением обратиться в суд для разрешения данного спора.

Принятие окончательного решения по продаже долей в квартире будет основываться на следующих факторах:

по данной недвижимости нет никаких задолженностей;
владелец выявил намерение продать данный объект;
продавец и другие собственники не являются родственниками.

Срочная разновидность выкупа

Данный вариант используется теми, кто желает как можно быстрее продать свою долю в квартире.

Данная схема больше выгодна именно покупателю. Как правило, такими сделками занимаются риелторы. При выкупе части квартиры у риелторов появляется преимущественное право приобретения других долей. Это даёт ему возможность реализовать всю квартиру целиком и больше заработать.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/vykup-dolej/

Выкуп комнаты в коммунальной квартире у города: пошаговая инструкция и образец заявления

Для того чтобы человеку временно приобрести недорогую квартиру и не тратить большие денежные средства за недвижимость можно рассмотреть вариант выкупа комнаты в коммунальной квартире в городе. Чтобы заключить данную сделку не нужно обладать большими юридическими знаниями, поскольку эта сделка в основном не особо отличается от других операций с недвижимостью. Но все же стоит рассмотреть некоторые нюансы, с которыми может столкнуться покупатель на практике.

Как правильно оформлять выкуп

Выкуп свободной жилой площади, в том числе и срочный, в коммунальной квартире возможен, но стоит отметить, что в основном такой выкуп доступен именно жильцам коммуналки.

Юридически коммунальные квартиры находятся на учёте муниципалитета, а лица, которые снимают комнаты, являются ответственными квартиросъёмщиками без права на собственность.

Срочно выкупить комнату в коммуне можно только лишь путем согласия с городскими властями. Ответственным по этим вопросам будет отделение по управлению имущества города.

Можно ли получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире у города и как это сделать? Ответы в этом видео:

Условия выкупа

Также стоит отметить, что властями могут быть поставлены и другие условия:

своевременная оплата коммунальных услуг и уход за жильем;
целесообразное и безопасное использование имущества. Как само имущество, так и комната должны поддерживаться в хорошем состоянии и использоваться в первую очередь в качестве жилья.

Если эти условия соблюдались до желания покупки жилплощади, и будут соблюдаться в дальнейшем, то никаких проблем с покупкой комнаты возникнуть не должно.

Как приватизировать комнату в общежитии? Смотрите по ссылке.

Образец справки-разрешения на выкуп комнаты.

Следующий этап, который нужно выполнить, так это написание заявления.

Как правильно написать заявление о выкупе

Главным этапом при покупке комнаты в коммунальной квартире, есть составление заявления. Образец заявления о выкупе комнаты в коммунальной квартире у города можно скачать ниже бесплатно.

Это заявление предоставляется в местную администрацию, и отказать в его принятии могут лишь в случае неправильного составление документа.

Поэтому на этом нужно остановиться более внимательно:

В шапке заявления указывается адрес, куда направляется документ, в нашем случае это определенная администрация;
Немного отступив нужно написать посредине заявление;
Далее пишется текст заявления, например «Я (мы) ОСОБА 1, проживающие (ай, ий) по адресу УЛИЦА 1 просим (шу) продать в совместную (долевую) собственность комнаты (ту) жилой площадью РАЗМЕР 1 кв. м., расположенные (на) в коммунальной квартире по адресу: УЛИЦА 2, состоящей изКОЛИЧЕСТВО 1 комнат общей площадью РАЗМЕР 2 кв. м., жилой площадью РОЗМЕР 3 кв. м.;
С правой стороны идут подписи заявителей, если их несколько, то они идут одна под одной;
Далее нужно предоставить информацию о жильцах, с правой стороны должны идти подписи совершеннолетних граждан, которые проживают в данной коммунальной квартире;
Внизу указывается уже подпись должностного лица, которое непосредственно оформило заявление.

К заявлению могут предоставляться и другие документы, которые непосредственно подтверждают право физического лица на приобретение комнаты в коммунальной квартире.

Какие документы будет нужно предоставить

Для того чтобы купить комнату одного заявления будет мало, поэтому стоит еще дополнительно собрать ряд документов.

Одним из главных документов есть договор об использовании жилья, который должен быть заключен заранее с муниципальными властями.
Этот договор есть документальным подтверждением того, что физическое лицо имеет право на получение комнаты в коммуне.
Также к заявлению прилагается справка, которая будет подтверждать, что в квартиросъёмщика нет задолженностей по коммунальным услугам.
Также берутся во внимания долги по квартире, ремонта помещения и так далее.
Последними важными документами будут копии паспортов жильцов коммунальной квартиры, которые нужны для подтверждения подписей в предоставленном заявлении.

Преимущественным правом выкупа обладают малоимущие и многодетные семьи. gazeta.bn.ru

Какой порядок покупки

Итак, после составления заявления нужно рассмотреть общий порядок, по которому можно будет произвести покупку комнаты в коммунальной квартире.

5 этапов:

Подача заявления в администрацию;
Принятие решение администрацией по рассмотренному заявлению;
Определения стоимости жилья. В эту сумму входят показатели кадастровой стоимости, которые играют значительную роль, при установлении ценны;
Оплата стоимости и переход комнаты собственность. Деньги перечисляются на счёт муниципалитета;
Получение документа, который подтверждает получение права на собственность. Такой документ выдаётся в общем порядке после истечения месяца внесения оплаты.

Как выкупить освободившуюся комнату в коммунальной квартире соблюдая очередность

Если в коммунальной квартире освобождается место, то на его могут претендовать любое физическое лицо.

Но стоит отметить, что преимущество в порядке очередности на получение собственности на комнату будут иметь малоимущие лица и те, которые имеют жилплощадь меньшую за установленные нормы.

Если физическое лицо входит к вышеуказанным лицам, то это нужно будет доказать документально, то есть предоставить реальные документы, что подтверждают о том что человек малоимущий или не имеет нормального места жительства, которое бы соответствовало хоть каким-то общепринятым нормам, но в основном здесь берутся размеры жилплощади.

Какие основания существуют для отказа в выкупе комнаты у города? Смотрите советы юриста в этом видео:

Приоритет также имеют молодые семьи, которые фактически не имеют место жительства и требую выделение комнаты в коммунальной квартире.

Стоимость выкупа

Многие физические лица желают узнать о стоимости комнаты, перед тем как подать заявление на её получение.

От чего зависит цена

Цена на комнату будет зависеть от разных показателей, например, от размера самого помещения и квартиры в целом.
Также немаловажную роль играют показатели кадастровой стоимости.

Получение субсидии на покупку комнаты в коммуналке

Как уже говорилось выше, малоимущие имеют преимущество в выкупе комнат, нежели это будут обычные граждане.

Кроме этого преимущества, такая категория лиц имеет право на получение определенных субсидий, при выкупе комнаты в коммуне.

Чтобы физическому лицу получить субсидию нужно будет предоставить в администрацию документы, которые подтверждают, что у человека нет другой жилплощади, и его размеры дохода являются таким, которые подпадают под категорию малоимущие.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать? Смотрите здесь.

Заключение

В итоге, можно сказать, что процедура выкупа комнаты в коммунальной квартире достаточно простая.

Но все же для большинства физических лиц она является недоступной из-за больших очередей на получение.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/vy-kup-komnat-u-goroda.html