Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры?

В этой статье:

Особенности узаконивания перепланировки разных типов жилья

Перепланировка – понятие обширное. Нет единого перечня документов, которые нужно собрать. Нет единого перечня учреждений, куда нужно сходить. Все зависит от конкретных условий: приватизирована ли жилплощадь или она в муниципальной собственности, коммунальная ли это квартира, в ипотеке ли она. Особый порядок предусмотрен и для легализации преобразований в жилье в новостройках. В этой рубрике пойдёт речь именно об этом.

Вам также будет полезно узнать последствия самовольной перепланировки.

Что же такое перепланировка квартиры?

Перепланировка квартиры подразумевает переустройство изначальной планировки жилплощади. Перед тем, как начинать грандиозный ремонт, нужно узнать как сделать перепланировку квартиры правильно.

В понятие «перепланировка» может включаться:

снос и установка стен, перегородок;
переустройство дверных и оконных проёмов;
разделение или объединение комнат;
переустановка инженерных сетей;
переустановка отопительного, газового оборудования и так далее.

Подробнее о том, что входит в перепланировку квартиры читайте здесь.

Перепланировка должна быть узаконена, даже если планируется перепланировка квартиры студии в однокомнатную квартиру. То есть, на неё должно быть получено разрешение, а все изменения вписываются в паспорт. Для получения разрешения требуется собрать необходимый пакет документов, затем обратиться в соответствующие структуры. О том, какие именно понадобятся документы для согласования перепланировки квартиры, и как правильно оформить заявление на перепланировку квартиры по установленной форме 266, вы узнаете из нашей статьи. Кстати, в настоящее время доступна перепланировка квартиры в МФЦ.

Важный момент! Требуемый пакет документов зависит от особенностей перепланировки: проводиться ли она по эскизу, или проекту.

Не все изменения можно узаконить. А потому, прежде чем собирать документы, нужно посмотреть, какие ремонтные работы не требуют согласования, а также выяснить, что нельзя делать при перепланировке квартиры.

Не помешает посмотреть варианты перепланировки в панельном доме, так как переустройство жилья «панельках» имеет свои ограничения. Жители первых этажей нередко пристраивают балконы к своим квартирам. Как пристроить балкон на первом этаже подробнее здесь.

Разобравшись с этими правилами, можно приступать к подготовке к преобразованиям жилья.

Перепланировка ипотечного жилья

Желаете сделать перепланировку в квартире в ипотеке? В этом случае к заботам о сборе документов добавиться получение согласия со стороны кредитора. Без этого не обойтись по двум причинам:

Сотрудник банка, по закону, в любой момент может проверить состояние квартиры, а потому самовольная перепланировка ипотечной квартиры всё равно обнаружится;
В случае если самовольная перепланировка будет обнаружена, её потребуют легализовать. При невыполнении требований ипотечный договор может быть расторгнут.

Каков шанс получить согласие на изменения в ипотечном жилье? Довольно высокий. Банки всё более лояльно смотрят на такие просьбы. От кредитора нужно письменное согласие. Оно потребуется для предъявления в жилищной инспекции.

Перепланировка должна быть узаконена.

Перепланировка коммунального жилья

Проживание в коммунальной квартире часто сопряжено с дискомфортом. А потому перепланировка – вполне часто возникающая мысль у жителей коммуналок. Легализация изменений, в этом случае, отличается от узаконивания перепланировки в обычном жилье. Основные отличия:

Даже в случае, если изменения выполняются только в вашей комнате, требуется получить письменное согласие на них соседей. Согласия предоставляются в жилищную инспекцию;
В случае если вы объединяете две комнаты в одну, демонтируете перегородки, разделяете одну комнату на две, площадь получившегося помещения должна соответствовать нормам СНиП и СанПиН;
Если вы разделяете комнату, каждое из получившихся помещений должно получать достаточно солнечного света. Не должно быть темных комнат.

Перепланировка муниципального жилья

Большая часть жилого фонда является приватизированной. Однако некоторые люди продолжают проживать в квартирах на основании договора найма. Владельцем, в этом случае, является муниципалитет. А потому, перед проведением изменений, важно получить письменное согласие муниципалитета. Для этого просителем пишется заявление.

Обязательно нужно получить письменные разрешения от всех лиц, зарегистрированных в квартире. После этого процедура легализации перепланировки стандартна.

Перепланировка жилья в новостройке

Часто, при покупке жилья в новостройке, владелец хочет въехать в квартиру, полностью соответствующую его пожеланиям: возникает необходимость в передвижении стены, объединении или разъединении санузла.

Можно ли выполнить изменения до въезда в квартиру? Это не запрещается, однако сама процедура настолько сложна, что проще выполнить изменения после заселения. Легализация осложнятся:

требованием о внесении изменений в проектную декларацию, которая должна пройти государственную экспертизу;
требованием об утверждении перепланировки застройщиком;
отсутствием точных данных обмеров БТИ, а потому за такую работу может не взяться проектная компания;
человек не является собственником жилплощади до въезда в квартиру, а потому жилищная инспекция не может принять его заявку на перепланировку. К ней должен прилагаться документ о собственности.

Помочь с легализацией изменений может сам застройщик — услуга платная. Для этого с ним заключается отдельный договор и оформляется доверенность, на основании которой он сможет узаконить перепланировку.

Однако есть и тот перечень вещей, которые вы сможете сделать до сдачи жилья в эксплуатацию. В частности, это заказ проекта перепланировки.

Информация о том, как произвести оформление перепланировки квартиры вот тут, сколько стоит технический паспорт на квартиру, мы рассказали в отельной статье. Вы будете знать, как легализовать изменения в новостройке или жилье на вторичном рынке.

Самовольная перепланировка

Ситуации с самовольной перепланировкой возникают не всегда из-за незаконных умыслов гражданина. Человек может просто не знать, что некое действие попадает под понятие перепланировки. Однако, при обнаружении изменений, потребуется их в любом случае узаконить или устранить.

Легализация производиться обычным путём, либо через суд. Если вы откажитесь от узаконивания, вас могут ждать серьёзные неприятности вплоть до выставления квартиры на торги. Более подробно о последствиях перепланировки квартиры без согласования вы узнаете в одной из статей этой рубрики. Информация о стоимости и порядке узаконивания перепланировки квартиры прямо здесь.

Главное в перепланировке – вовсе не монтаж стен и переустановка оборудования. Наиболее важно – легализовать все свои действия, согласовать их. Только так вы сможете избежать повесток в суд, штрафов и переплат.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pereplanir

Как узнать, есть ли разрешение на перепланировку?

Все отметки о переоборудовании жилых помещений в многоквартирных домах должны быть отражены в техпаспорте БТИ. А именно на страницах с поэтажным планом и экспликацией. Эти документы у продавца квартиры, как правило, уже есть на руках.

Если на странице с поэтажным планом стоит штамп «Разрешение на произведенное переоборудование в БТИ не предъявлено», значит, перепланировка была произведена без разрешения, и вопрос о ее узаконивании остается открытым. На странице с экспликацией должна быть пометка с номером акта Жилинспекции о переустройстве помещений и датой его выдачи.

Это говорит о том, что в квартире произведена перепланировка на законных основаниях, но не указано, какая именно. Чтобы узнать, какие именно выдавались разрешения и на что, нужно запросить указанный акт в Жилинспекции.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Подобные данные отражаются в техническом паспорте. Если у Вас есть этот документ, датированный более ранним сроком, то обратите внимание, стоит ли штамп «Разрешение не предъявлено». Если нет, то в перечне документов будет указано и разрешение, и его реквизиты, то есть где и кем было выдано. Затем, соответственно, можно обратиться в архив, либо в БТИ – у них также сохраняются данные в архиве.

Если такой информации нет, то уточнить можно только в БТИ, но это не будет являться истиной в последней инстанции: информация у них может как быть, так и нет.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Любая перепланировка сопряжена с предоставлением определенной документации. В частности, проект и разрешение на произведение перепланировки. Проверить, выдано ли разрешение на снос перегородки, можно на поэтажном плане, предварительно заказав сведения из БТИ, либо просто ознакомиться с проектом перепланировки.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Инструкция: как оформить перепланировку?

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елизавета Шишина:

В случае, если снесена перегородка между комнатой и лоджией квартиры, можно запросить у собственника квартиры документы, подтверждающие законность произведенной перепланировки.

К ним относятся:

разрешение жилищной инспекции административного округа на перепланировку;
акт о завершении перепланировки, выданный жилищной инспекции административного округа;
документы БТИ, в которые на основании Акта Мосжилинспекции должны быть внесены измененные параметры квартиры;
выписка ЕГРН из Россреестра, в которой должно быть подтверждено внесение изменений в имеющуюся информацию, касающуюся площади квартиры.

Если перечисленных документов полностью или частично нет, можно сделать вывод, что снос перегородки в квартире между комнатой и лоджией собственник не узаконил либо не довел оформление перепланировки до конца.

Как объединить ванную и санузел, как разделить?

Можно ли сносить стену между ванной и кухней в хрущевке?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Основные этапы перепланировки – это разработка проекта, его последующее согласование, выполнение строительных работ и реализация проекта перепланировки, акт обследования произведенной перепланировки, внесение изменений в техническую документацию квартиры (технический паспорт ПИБ).

Ответ на Ваш вопрос можно получить как раз из свежего (актуального) технического паспорта ПИБ. Если в нем отражена действительная планировка и не стоит отметки о самовольной перепланировке, значит, все необходимые разрешения и согласования были получены. Сейчас технические паспорта выдаются после обязательного осмотра квартиры техником. Соответственно, если Вы покупатель и есть сомнения, договоритесь с продавцом о том, что будете присутствовать в квартире, когда ее будет осматривать техник.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_uznat_est_li_razreshenie_na_pereplanirovku/7707

Как узаконить перепланировку квартиры

Типовая планировка квартиры не всегда устраивает собственников, поэтому многие решаются на ее переустройство в соответствии со своими желаниями и представлениями. Но действующий Жилищный кодекс регламентирует обязательный разрешительный характер этой процедуры. Как же узаконить изменения планировки квартиры, если она уже сделана и какие последствия влечет незаконная перепланировка – об этом расскажем в этой статье.

Переустройство и перепланировка

Для начала необходимо различать два действия: квартиру можно переустроить и перепланировать. При переустройстве изменениям подвергаются инженерные сети в квартире, а также электрическое, сантехническое или иное оборудование квартиры. Все такие изменения должны вноситься в технический паспорт объекта недвижимости.

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации. В частности, это могут быть изменения в расположении стен, любых проходов между помещениями квартиры, сантехнического оборудования.

В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ любые подобные изменения обязательно должны согласовываться с соответствующими органами.

Уполномоченным органом, отвечающим за согласование перепланировки является Бюро технической инвентаризации (БТИ). Для получения согласования необходимо пройти следующие процедуры:

для начала процедуры на руках необходимо иметь план квартиры, составленный БТИ. Если его нет, то его можно заказать, подав заявку. План может заказать любой из собственников жилья;
разрабатывается собственно сам проект перепланировки. Этот проект не просто план внесения изменений, он должен проходит обязательное согласование в некоторых инстанциях, например, в Роспотребнадзор, пожарном надзоре (МЧС), СЭСе. В зависимости от того, самостоятельно ли вы занимаетесь этим согласованием или процесс проводит проектная организация, будет зависеть стоимость проекта;
подается заявка на согласование разработанного проекта;
после того, как проект согласован, можно приступать к работам;
как только все работы будут завершены, специалисты БТИ должны принять помещения. Для этого выезжает специальная комиссия;
теперь можно обращаться за получением новых планов БТИ.

Есть перечень изменений, которые не допускаются ни в коем случае. Перечислим для примера некоторые из них. Нельзя:

присоединять балконы и лоджии к комнате для увеличения ее площади;
переносить кухню или санузел так, что он будет располагаться над жилыми комнатами жильцов, которые живут ниже;
также, сносить стены, в которых есть вентиляционные каналы или которые являются несущими;
прокладывать в стенах трубы газопровода;
включать в площадь квартиры коридор, который относится к лестничной площадке.

Процедура оформления самовольной перепланировки

Но порой ситуация складывается так, что изменение планировки сделано без согласования со стороны БТИ. В таком случае возникает резонный вопрос, как ее узаконить.

Для начала отметим, что законодательство предусматривает узаконивание в административном порядке, но только если в нормативно-правовые акты органов местного самоуправления предусмотрен такой вариант. В противном случае узаконивание возможно только через суд.

Общая схема действий такова:

Необходимо узнать, какой из органов местного самоуправления или органов государственной власти курирует согласование, и затем обратиться к ним за консультацией. До того, как обратиться с консультацией, необходимо подготовить план квартиры, на котором самостоятельно или с помощью специалистов БТИ нужно указать, какие изменения были произведены. Обычно все изменения вносятся красным цветом.
Заказывается проект перепланировки. Этот этап схож с таким же этапом как при согласовании в установленном порядке. Законодательство предусматривает возможность предоставления эскиза, если изменения были незначительными. Это изменения, не затрагивающие несущие конструкции, конструкцию полов, инженерные коммуникации.
Собирается комплект документов, в который помимо самого проекта и заявления должны входить:
- правоустанавливающие документы;
- согласие на проведение перепланировки – для арендуемой квартиры это согласие арендатора и его семьи, если изменение планировки предусматривает присоединение части общего имущества дома, то согласие соседей;
- техпаспорт квартиры;
- договор с проектной организацией;
- заключения органов, которые участвуют в согласовании.

Имеет ли технический паспорт срок действия и с какой периодичностью его необходимо обновлять? Подробнее читайте здесь.

Необходимо отметить, что необязательно предоставлять правоустанавливающие документы, документы БТИ и согласование от уполномоченных органов. Если в этих учреждениях есть ваши данные, то согласовательный орган может получить их, запросив самостоятельно.

Поданное заявление рассматривается в течение 45 дней и по итогам выносится решение о согласовании или об отказе.
В случае получения отказа, можно обратиться в суд для обжалования решения.

материал: как узаконить перепланировку

Сколько стоит

Стоимость процедуры колеблется в значительных пределах и будет зависеть от объема изменений, а также от ее своевременности.

Отдельно оплачивается проектирование перепланировки, в зависимости от того, кто разрабатывает проект, специалисты БТИ или специализированная организация, цена будет различаться. Кроме того, на цену влияет и объем согласовательной работы, если проектная организация берет на себя все переговоры с Роспотребнадзором и иными органами, то цена может существенно возрасти. Стоимость разработки проекта сильно колеблется в зависимости от объема работ и региона, в котором расположена квартира, но в среднем эта цифра может составлять не менее 25 000 рублей.

Каждая служба, которая будет участвовать в согласовании проекта, также может ввести свои тарифы на процедуру. Так, в частности в разработке проекта участвуют санитарно-эпидемиологическая служба и МЧС. Бюро технической инвентаризации взимает в среднем около 5000 рублей за процедуру согласования. По общему правилу в настоящее время Роспотребнадзор и пожарная инспекция не взимают госпошлину за проведение процедуры согласования.

Внимание! Если перепланировка уже сделана, а процесс согласования еще не начат, то сразу необходимо приготовить деньги на оплату административного штрафа. Эта сумма может доходить до 2,5 тысячи рублей.

Также придется выложить деньги за разработку проекта, но здесь проектные организации, как правило, могут поднять стоимость работ из-за того, что проект разрабатывается для уже завершенной без согласования.

Если узаконивание будет происходить в судебном порядке, то к сумме расходов следует добавить и пошлину в размере 300 рублей.

Через суд

Процедура узаконивания через суд выглядит следующим образом.

Во-первых, необходимо составить исковое заявление. Иск подается в соответствии с положением административного права, и срок исковой давности по таким делам – 3 месяца. Это означает, что если вы, получив отказ в согласовательный орган, обратились в суд через 4 месяца, в рассмотрении дела будет отказано.

В пакет документов, помимо основного списка документов, необходимо добавить:

решение об отказе в согласовании перепланировки;
квитанцию об уплате пошлины;
уведомления, что иные участники процесса уведомлены и имеют на руках копии документов, приложенные к исковому заявлению;
если вам в деле помогает адвокат, то к документам должно быть приложено и его удостоверение.

После того, как суд примет ваши документы, будет назначена дата слушания. Установленные сроки для прохождения всех судебных процедур в рамках административного дела – 1 месяц.

Вашей основной задачей в суде будет доказательство следующих фактов:

что проведенные в квартире изменения не затрагивают интересы иных граждан и не угрожают их жизни и здоровью;
все мероприятия соответствуют нормативам и правилам проведения строительных работ;
вами предприняты все усилия по проведению узаконивания в административном порядке.

Суд может потребовать проведения строительно — технической экспертизы, для установления факта соответствия проведенных работ нормативам. Такая экспертиза оплачивается истцом.

После того, как будет вынесено решение, оно должно будет вступить в законную силу. На это также отводится месяц, в течение которого орган, проводящий первичное согласование, может подать апелляцию.

Уже после того, как решение вступит в законную силу, можно обращаться в БТИ за новыми документами. В этом случае основанием будет не согласование, а решение суда.

Перепланировка квартиры в ипотеке

Для собственников, которые проводят изменения планировки в квартире, приобретенной в ипотеку, есть дополнительное условие. Для проведения согласования необходимо получить согласие банка. У каждого банка есть своя форма согласия. Обычно это документ на официальном бланке банка, на котором указано полное наименование банка. Согласие оформляется в форме делового письма, и это значит, что у него есть присущие письму реквизиты: кому письмо адресовано, номер исходящего, тема письма, подпись и синяя печать, указание ответственного специалиста — исполнителя.

В теле письма каждый банк указывает свои условия предоставления согласия, но они, как правило, соответствуют основным нормам жилищного законодательства и описывают минимальные обязанности лица, получающего согласие банка.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры?

Возможно обратная ситуация, когда вы решаете купить квартиру и видите, что ее планировка отличается уникальностью.

Самым простым способом является сличение реальной планировки квартиры с техническим планом. Если на документе имеются красные линии, значит, имеются выявленные отклонения существующей планировки от плана. Кроме таких красных линий в техпаспорт могут внесены записи в поле Особые отметки. Специалист БТИ может указать здесь, что изменения не согласованы, или что разрешение не получено.

Конечно, это потребуется, если продавец сам еще на этапе переговоров не заявил о том, что были сделаны изменения планировки.

В любом случае, перепланировка, проведенная законно или узаконенная постфактум, должна быть отражена в документах – черными линиями на документе с синими печатями, а также должно иметься согласование.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя, все будет зависеть от того, в каком объеме были произведены изменения.

Если такие работы коснулись лишь ненесущих конструкций, то особых проблем не возникнет. Если же работы были проведены в большем объеме, например, ванную расширили, и она заняла часть коридора, или появились проемы в несущих конструкциях, то продажа может осложниться. И уж совсем невозможно будет продать квартиру, в которой были проведены изменения, противоречащие законодательству.

Так в частности, квартиры с такими изменениями банки не рассматривают в качестве объектов ипотечного кредитования, а регистрационная палата может отказать в регистрации перехода права собственности.

В любом случае, перепланировка, которая не согласована в установленном порядке будет снижать стоимость квартиры, и чем больший объем работ по согласованию предстоит провести новому собственнику, тем большую скидку вам придется ему сделать.

Риски

Основной риск заключается в том, что согласование после перепланировки влечет за собой многократное увеличение расходов на дальнейшее согласование.

Кроме того, если такие изменения проводились самостоятельно без предварительных проектных работ, есть риск того, что в целом изменение конфигурации квартиры может оказаться незаконным действием. И тогда придется устранять все нарушения.

Кроме того, квартиру с несогласованной перепланировкой труднее продать, а порой и вообще невозможно. Так, банки не рассматривают такие квартиры в качестве объекта ипотечного кредита, в случае если нет соответствующего согласования.

Риски может и нести покупатель такой квартиры. Если он до подписания договора купли-продажи не позаботился о проверке законности, впоследствии, возможно, именно ему придется нести все расходы по узакониванию или устранению несоответствующих закону изменений.

Перепланировка позволяет индивидуализировать свою квартиру, сделать ее более приспособленной под ваши нужды, но следует помнить о том, что эта процедура требует согласования в строго установленном законом порядке. Можно провести узаконивание и после, но это потребует гораздо больших усилий и расходов. В любом случае, даже если вы приступаете к перепланировке без согласования, наиболее оптимальным вариантом будет проведение всех работ в соответствии с проектом, который разработан со всеми требованиями законодательства. В таком случае будет проще впоследствии добиться согласования.

Источник: https://oformovich.ru/kvartira/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry.html